某房地產(chǎn)項(xiàng)目整體營(yíng)銷方案

德坤項(xiàng)目整體營(yíng)銷方案1市場(chǎng)分析2區(qū)域市場(chǎng)分析1.供需矛盾,銷售抗性大2.區(qū)域版塊新增土地量,供大于求競(jìng)爭(zhēng)白日化3.乙烯工程的引入拉動(dòng)了消費(fèi),對(duì)住宅拉動(dòng)無(wú)力

宏觀市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估國(guó)家取消了住房產(chǎn)權(quán)70年年限,市場(chǎng)有契機(jī)

市場(chǎng)線分析

市場(chǎng)現(xiàn)狀分析3項(xiàng)目所在區(qū)域SWOT分析

SWOT1.彭州開(kāi)發(fā)新區(qū)，版塊處于成長(zhǎng)期，置信的進(jìn)入將拉升房?jī)r(jià)2.大盤樹(shù)立(置信，華立集團(tuán)，朋城實(shí)業(yè)，百信投資，祥瑞房產(chǎn)，航利集團(tuán)等數(shù)十家知名地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)開(kāi)發(fā)及圈地。)3.區(qū)域人口增加，商業(yè)空間很大1.空間鄰近藥廠2.版塊不成熟3.區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)白熱化4.彭州市民對(duì)新城區(qū)是否接受是版塊樓盤共同劣勢(shì)1.版塊成長(zhǎng)期，增值價(jià)值高2.政府政策傾向性1.市場(chǎng)是否有如此大容量？2.彭州市場(chǎng)封閉投資客有抗性3.產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重4.商業(yè)供應(yīng)量大，新區(qū)常住人口不多，造成商業(yè)運(yùn)營(yíng)隱患4區(qū)域內(nèi)竟品分析竟品選擇(銷售周期與之重合的項(xiàng)目)國(guó)色天香置信丹郡

升華臺(tái)瀾庭麗景

新增地塊

5竟品SW分析國(guó)色天香S呈現(xiàn)品牌景觀產(chǎn)品規(guī)?？诒袌?chǎng)基礎(chǔ)全心品牌公司的加入產(chǎn)品線的改進(jìn)面積控制物管在進(jìn)行整頓樹(shù)立品牌投盤時(shí)機(jī)12月推出搶占供應(yīng)市場(chǎng)W一，二期產(chǎn)品物管影響口碑一二期花園洋房面積大結(jié)構(gòu)不合理商業(yè)體量大形成商業(yè)氛圍要3-5年受市場(chǎng)容量困饒6置信丹郡S品牌規(guī)劃產(chǎn)品置信生活方式規(guī)模物管大型商業(yè)區(qū)四星酒點(diǎn)注重細(xì)節(jié)配套領(lǐng)先廣告資源占有政府對(duì)置信的支持力度置信是彭州政府簽約指定城市運(yùn)營(yíng)商W商業(yè)對(duì)住宅的品質(zhì)拉下離藥廠更近價(jià)格抗性因節(jié)約成本燥音尾氣大市場(chǎng)容量商業(yè)沒(méi)形成對(duì)住宅的影響很大7升華臺(tái)S規(guī)劃商業(yè)配套齊全團(tuán)購(gòu)地段優(yōu)越借勢(shì)間距寬景觀豐富W彭州第一個(gè)電梯項(xiàng)目承受市場(chǎng)更大風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)策略失誤導(dǎo)致產(chǎn)品缺之競(jìng)爭(zhēng)力（追求商業(yè)利益導(dǎo)致產(chǎn)品缺陷)主力面積大（一梯四戶，一梯六戶面積140-150㎡）價(jià)格策略與市場(chǎng)脫節(jié)（如：開(kāi)盤價(jià)2000元而國(guó)色天香開(kāi)盤價(jià)1850元）公攤面積大17%，戶型設(shè)計(jì)不合理電梯公寓后期維護(hù)及維修費(fèi)高后期物管費(fèi)重銷售現(xiàn)場(chǎng)整體形象檔次低8瀾庭麗景

S價(jià)格開(kāi)盤價(jià)1800元優(yōu)惠幅度大戶型有所創(chuàng)新面積適中車位充足W戶型設(shè)計(jì)不合理面積偏大規(guī)模小建筑密度大區(qū)內(nèi)景觀較差三面臨街噪聲大9新增地塊

S置信，華立集團(tuán)，朋城實(shí)業(yè)，百信投資，祥瑞房產(chǎn)，航利集團(tuán)等數(shù)十家知名地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)開(kāi)發(fā)及圈地。同處版塊

發(fā)展規(guī)劃空間大T容量高(新地塊預(yù)估新開(kāi)項(xiàng)目73萬(wàn)㎡)

10竟品推盤節(jié)奏及對(duì)本項(xiàng)目的影響

影響:國(guó)色12月底開(kāi)盤丹郡12底開(kāi)盤升華臺(tái)剩下50%瀾庭麗景剩下280套，買30%新地塊預(yù)估新開(kāi)項(xiàng)目73萬(wàn)㎡有可能與本項(xiàng)目重合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成客戶分流，狂做廣告，共同打造版塊，借勢(shì)，拼營(yíng)銷,細(xì)節(jié),服務(wù),產(chǎn)品,物管11竟品營(yíng)銷推廣績(jī)效分析及對(duì)本項(xiàng)目的影響國(guó)色天香廣告主題：風(fēng)景中央享受大盤生活調(diào)性：走品質(zhì)化路線，從買場(chǎng)到戶外到銷售資料走中國(guó)傳統(tǒng)路線節(jié)奏：一期高調(diào)亮相二期產(chǎn)品問(wèn)題與團(tuán)購(gòu)造成廣告斷檔渠道：戶外，買場(chǎng)，活動(dòng)，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)行銷評(píng)估：一期高調(diào)亮相形成口碑，二期問(wèn)題使雙向有所下劃預(yù)測(cè)：三期廣告量大，從樹(shù)立大盤形象，在物管上下功夫，渠道被置信占有，更加注重分眾傳媒運(yùn)用，有開(kāi)拓其它區(qū)域買場(chǎng)計(jì)劃（百貨大樓設(shè)買場(chǎng)）活動(dòng)業(yè)主聯(lián)誼會(huì)小范圍促銷活動(dòng)三期預(yù)估利用老客戶資源以老客戶帶動(dòng)新客戶多做聯(lián)誼會(huì)包裝賣場(chǎng)：中式風(fēng)格，效果一般樣板房：有樣板房，裝修效果一般，營(yíng)銷效果還可以12置信丹郡廣告活動(dòng)包裝主題：心向往，心想往調(diào)性：高調(diào)亮相，強(qiáng)勢(shì)展示渠道：戶外，買場(chǎng)，活動(dòng)預(yù)測(cè)：逐漸推出買點(diǎn)活動(dòng)：8.15奠基儀式（政府搭臺(tái)，置信唱戲,置信是彭州政府簽約指定城市運(yùn)營(yíng)商）在彭州短期形成大眾關(guān)注，10.30置信體驗(yàn)生活方式目標(biāo)：口碑，關(guān)注節(jié)奏：體驗(yàn)生活方式，產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)（了解項(xiàng)目）推起高潮，客戶懇談會(huì)（鎖定項(xiàng)目）包裝：賣場(chǎng)大氣，樣板間，體驗(yàn)區(qū)很大氣效果預(yù)測(cè)：令彭州人瘋狂13升華臺(tái)廣告活動(dòng)包裝主題：彭州首席節(jié)能型小高層電梯洋房渠道：目前只有工地圍墻廣告調(diào)性：高調(diào)亮相節(jié)奏:整體亮相廣告訴求：香港品質(zhì)，升華典范，電梯花園洋房，新的生活高度，高人一等的品質(zhì)，無(wú)限風(fēng)光在眼底，彭州新地標(biāo)，電梯小高層包裝：賣場(chǎng)(地處交通要道十字路口)形象效果一般促銷活動(dòng)：贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)14瀾庭麗景廣告活動(dòng)包裝主題：被生活感動(dòng)的地方渠道:圍墻廣告，道旗，公交車身調(diào)性:大眾化路線節(jié)奏:整體亮相包裝：賣場(chǎng)(地處項(xiàng)目廣場(chǎng)中心)用顏色突出時(shí)尚感,形象感覺(jué)一般促銷活動(dòng)：排號(hào)前100名贈(zèng)送一年物業(yè)管理費(fèi)排號(hào)前200名贈(zèng)送半年物業(yè)管理費(fèi)15市場(chǎng)預(yù)判:多層，花園洋房接受度高，小高層市場(chǎng)相對(duì)難接受，價(jià)格過(guò)高會(huì)影響銷售進(jìn)度，影響回款竟品營(yíng)銷推廣績(jī)效分析總結(jié):國(guó)色天香，置信丹郡由專業(yè)營(yíng)銷公司對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行市場(chǎng)推廣方式多元化，升華臺(tái),瀾庭麗景項(xiàng)目自組營(yíng)銷推廣方式相對(duì)單一渠道推廣以戶外廣告，賣場(chǎng)為主有爭(zhēng)對(duì)性的促銷活動(dòng)也是推廣重要方式注重項(xiàng)目品質(zhì)推廣16產(chǎn)品線分析17本項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)比分析項(xiàng)目國(guó)色天香置信丹郡升華臺(tái)瀾庭麗景本項(xiàng)目規(guī)模大(200畝以上)大(300畝以上)中(63畝)小(46畝)中81(畝)容積率1.61.62.41.582配套優(yōu)于本項(xiàng)目?jī)?yōu)于本項(xiàng)目?jī)?yōu)于本項(xiàng)目與本項(xiàng)目相當(dāng)?shù)囟挝恢脙?yōu)于本項(xiàng)目?jī)?yōu)于本項(xiàng)目?jī)?yōu)于本項(xiàng)目與本項(xiàng)目相當(dāng)景觀特色略低于本項(xiàng)目與本項(xiàng)目相當(dāng)?shù)陀诒卷?xiàng)目低于本項(xiàng)目戶型配比市場(chǎng)接受度略低于本項(xiàng)目略低于本項(xiàng)目低于本項(xiàng)目低于本項(xiàng)目建筑形態(tài)接受度優(yōu)于本項(xiàng)目?jī)?yōu)于本項(xiàng)目低于本項(xiàng)目?jī)?yōu)于本項(xiàng)目產(chǎn)品多元化與本項(xiàng)目相當(dāng)與本項(xiàng)目相當(dāng)?shù)陀诒卷?xiàng)目低于本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)略低于本項(xiàng)目略低于本項(xiàng)目低于本項(xiàng)目低于本項(xiàng)目總價(jià)格控制略低于本項(xiàng)目低于本項(xiàng)目低于本項(xiàng)目低于本項(xiàng)目181．2期產(chǎn)品線關(guān)系商業(yè)體量和商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃定位，地段較差商氣未形成（城鄉(xiāng)結(jié)合部），周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目大規(guī)模的商業(yè)體量的競(jìng)爭(zhēng)，從開(kāi)發(fā)的資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)性幾方面綜合定位了較小的商業(yè)體諒從產(chǎn)品市場(chǎng)接受度未來(lái)升值空間項(xiàng)目整體風(fēng)險(xiǎn)性資金快速運(yùn)作Ⅰ多層+少量花園洋房Ⅱ小高層+花園洋房產(chǎn)品線關(guān)系:因市場(chǎng)熱追多層，花園洋房；1期產(chǎn)品能快速入市，搶占市場(chǎng)份額，回收資金，；為開(kāi)發(fā)商，產(chǎn)品樹(shù)立口碑形象為2期提價(jià)入市奠定扎實(shí)的品牌基礎(chǔ)19產(chǎn)品買點(diǎn)梳理:低總價(jià)控制特色景觀產(chǎn)型設(shè)計(jì)產(chǎn)品創(chuàng)新20產(chǎn)品缺陷的彌補(bǔ):(現(xiàn)有產(chǎn)品為完全出現(xiàn))其它一些因素品牌口碑銷售執(zhí)行物業(yè)服務(wù)樣板房景觀呈現(xiàn)市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)格21產(chǎn)品屬性分析產(chǎn)品土地屬性：商業(yè)+住宅用地性質(zhì)（同期新拍賣土地屬性容積率2—5）設(shè)計(jì)與利潤(rùn)：帶來(lái)的機(jī)會(huì)點(diǎn)為未來(lái)市場(chǎng)小高層居多，小高層接受度將逐漸提高，多層越來(lái)越稀缺，本項(xiàng)目合理的建筑形態(tài)配比將適合市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源:綜合質(zhì)數(shù)更高的產(chǎn)品，大盤品牌，規(guī)模優(yōu)勢(shì)的擠壓，高容積帶來(lái)的大量產(chǎn)品低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，搶占有限的市場(chǎng)份額。22客戶線分析23竟品客戶分析國(guó)色天香置信丹郡升華臺(tái)瀾庭麗景一期:客戶優(yōu)質(zhì)以政府公務(wù)員為主二期:以生意人，老師為主客戶構(gòu)成：對(duì)生活有期望對(duì)生活有要求有一定購(gòu)買能力文化素質(zhì)高現(xiàn)居住環(huán)境一般滿意不是特滿意團(tuán)購(gòu)?fù)顿Y客做生意人年齡段35-45左右年齡30-50三口之家為主(個(gè)人居住)一次置業(yè)為主24目標(biāo)群體及其特征:年齡:在30－40歲之間,以二次置業(yè)和多次置業(yè)人士為主。來(lái)源:彭州本地人為主現(xiàn)在生活形態(tài):多為2-3人的小家庭；無(wú)子女或子女較小，夫妻同為上班族購(gòu)房動(dòng)機(jī):以二次置業(yè)為主。改善居住環(huán)境或投資保值；喜歡購(gòu)買整合型產(chǎn)品、追求優(yōu)越的服務(wù)生活特征描述:注重居住的質(zhì)量、環(huán)境、品味和生活的舒適、效率，關(guān)注自身形象和社會(huì)地位。由于文化程度高，處事較謹(jǐn)慎，現(xiàn)代而不失傳統(tǒng)25客戶關(guān)注點(diǎn)排序及與本項(xiàng)目的對(duì)接品質(zhì)園林品牌戶型價(jià)格產(chǎn)品創(chuàng)新物管配套關(guān)注點(diǎn)項(xiàng)目關(guān)注對(duì)接對(duì)接點(diǎn)良良良良一般一般勿定一般低高結(jié)論：從客戶關(guān)注點(diǎn)評(píng)估項(xiàng)目綜合質(zhì)數(shù)為良，需通過(guò)品牌塑造，迎進(jìn)品牌物管，再次提升項(xiàng)目市場(chǎng)影響力。26客戶主要信息獲知渠道分析與本項(xiàng)目已有資源對(duì)比口碑戶外買場(chǎng)本地電視臺(tái)獲知渠道項(xiàng)目已有資源無(wú)最佳位子（置信占據(jù)）無(wú)

勿修建勿安排檔期高低結(jié)論：有限戶外廣告資源以被竟品占有，需通過(guò)賣場(chǎng)形象展勢(shì)，事件營(yíng)銷，有效促銷活動(dòng)，巡展等加強(qiáng)項(xiàng)目在彭州的口碑宣傳。27客戶預(yù)判:機(jī)會(huì)點(diǎn):未來(lái)市場(chǎng)小高層居多,多層越來(lái)越稀缺，本項(xiàng)目合理的產(chǎn)品配比,將適合市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)風(fēng)險(xiǎn):綜合質(zhì)數(shù)更優(yōu)的產(chǎn)品，低價(jià)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)28整體營(yíng)銷方案29項(xiàng)目整體營(yíng)銷目的/原則快速高調(diào)亮相平價(jià)入市節(jié)奏把控分階段展示30營(yíng)銷課題及解決辦法31營(yíng)銷課題問(wèn)題一:市場(chǎng)容量，市場(chǎng)疲軟，競(jìng)爭(zhēng)激烈及版快發(fā)展對(duì)項(xiàng)目的影響問(wèn)題二:區(qū)域內(nèi)（重疊推廣）怎么做？竟品推廣（置信丹郡）對(duì)項(xiàng)目的影響？如何分流客戶？問(wèn)題三:推廣時(shí)機(jī)下價(jià)格水平如何走？32解決辦法一搶時(shí)間,搶占市場(chǎng)份額對(duì)于本項(xiàng)目而言，由于開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)和節(jié)奏的因素，不可能坐等出現(xiàn)全新購(gòu)房消費(fèi)力量，唯有立足彭州本地市場(chǎng)加強(qiáng)銷售力度，加快營(yíng)銷節(jié)奏和銷售速度，在營(yíng)銷各個(gè)環(huán)節(jié)都切實(shí)提高績(jī)效，在前期宣傳造勢(shì)方面：有效的整合各方面資源，調(diào)整推廣節(jié)奏，通過(guò)常規(guī)廣告、事件營(yíng)銷、輿論引導(dǎo)、人員行銷、活動(dòng)促銷、“客帶客”政策傾斜……等多渠道、多角度的營(yíng)銷模式，針對(duì)性的切入市場(chǎng)。在客戶蓄水技巧方面，我們應(yīng)巧妙利用”巡展”，以廣告推廣為配合、以銷售政策為支撐，迅速積累前期排號(hào)量，并要求銷售人員與準(zhǔn)客戶之間建立良好的溝通平臺(tái)，做到“一對(duì)一鎖定目標(biāo)客戶”，為項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)快速銷售奠定基礎(chǔ)。在銷售節(jié)奏把握方面，應(yīng)加強(qiáng)房源銷控力度，切實(shí)做到創(chuàng)新產(chǎn)品與其它房源的平衡銷售,為售價(jià)的合理抬升作鋪墊……33解決辦法二產(chǎn)品領(lǐng)先、形象領(lǐng)先對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)壓力的規(guī)避，我們認(rèn)為主要依托兩個(gè)方面的工作。其一，需要對(duì)項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)進(jìn)行仔細(xì)梳理，突出開(kāi)發(fā)商品在規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林景觀、產(chǎn)品多元化、戶型設(shè)計(jì)、總價(jià)控制等優(yōu)勢(shì)方面的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)營(yíng)銷理念的拓展性包裝，凸現(xiàn)產(chǎn)品與竟品之間的差異化所在，以提升產(chǎn)品的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)；其二，我們需要進(jìn)一步豐富營(yíng)銷手段，借助行銷渠道加大外賣場(chǎng)營(yíng)銷力度，“走出去～引回來(lái)”發(fā)掘新的客源以彌補(bǔ)上門不足的缺憾。34解決辦法三分階段展示，深入挖掘價(jià)值，追求價(jià)值最大化為追求價(jià)值最大化，項(xiàng)目一批次房源平價(jià)入市，快速搶在市場(chǎng)份額，通過(guò)開(kāi)發(fā)商形象，產(chǎn)品品質(zhì)形成的口碑為下批次房源提價(jià)做足前期市場(chǎng)鋪墊程序。35營(yíng)銷方案36營(yíng)銷推廣核心思路項(xiàng)目案名：水岸新郡------南亞風(fēng)情小鎮(zhèn)思路：水岸點(diǎn)出本項(xiàng)目以水景和南亞文化為特色的項(xiàng)目個(gè)性，新郡體現(xiàn)本項(xiàng)目美麗優(yōu)雅的社區(qū)環(huán)境，“水岸新郡”集水的靈動(dòng)和南亞的熱情為一體，具有現(xiàn)代都市生活的節(jié)奏感和活力感，并使人對(duì)社區(qū)未來(lái)的生活氛圍充滿了優(yōu)美的想象。支撐點(diǎn)簡(jiǎn)述：建筑設(shè)計(jì)/景觀規(guī)劃/立體綠化景觀/靈動(dòng)社區(qū)水系/品質(zhì)物管享受/高尚生活社區(qū)/獨(dú)有的品牌商業(yè)配套優(yōu)點(diǎn)：很好地利用建筑設(shè)計(jì)和景觀的珍貴性唯一性，并借力宣傳自己，事半功倍，且給人以高尚中的高尚，景觀中的景觀的獨(dú)特感受。37概念整體體現(xiàn)：建筑設(shè)計(jì)特色用現(xiàn)代的建筑語(yǔ)言渲染熱烈、輕松、自由的建筑風(fēng)格。綜合運(yùn)用構(gòu)件、細(xì)部、飾物、廊柱、色彩等進(jìn)行搭配，從而達(dá)到建筑的個(gè)性張揚(yáng)，深化營(yíng)銷主題。38立面色彩上可大膽運(yùn)用黃、藍(lán)、白等色彩的組合，使建筑能亮麗醒目，在周邊灰色的環(huán)境中煥發(fā)眩目光彩，并從周邊的建筑群落里脫穎而出。39景觀規(guī)劃小區(qū)的園林環(huán)境中，雕塑、景觀小品等細(xì)節(jié)最能體現(xiàn)社區(qū)文化，對(duì)環(huán)境取到畫龍點(diǎn)睛的作用40廣告主張－－南亞風(fēng)情，自我空間“優(yōu)雅生活圈，品味新逸景”41品牌形象－－從形式到內(nèi)容，張揚(yáng)個(gè)性，與目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)味。

持續(xù)性－－堅(jiān)持自己的風(fēng)格，長(zhǎng)期一致，讓人們記住。調(diào)性－－品味，優(yōu)雅，極富個(gè)性化烙印。在表現(xiàn)形式方面強(qiáng)調(diào)獨(dú)創(chuàng)與卓絕，廣泛的關(guān)注固然必要，但更核心的是攫取特定客戶群的眼球，并即刻獲得他們的認(rèn)同。42評(píng)估:南亞風(fēng)情在國(guó)內(nèi)受到熱度追捧從竟品分析彭州市民接受異國(guó)風(fēng)格整體定位符合市場(chǎng)潮流,有良好的市場(chǎng)潛力思路賣點(diǎn)：為避免置信丹郡法式風(fēng)格路線重疊,項(xiàng)目地位為南亞情調(diào)彭州竟品多為歐式風(fēng)格，南亞情調(diào)能突出產(chǎn)品差異化獨(dú)有的南亞風(fēng)情特色----水系，將成為市場(chǎng)的亮點(diǎn)獨(dú)有的南亞風(fēng)格園林，給人一種異國(guó)它鄉(xiāng)的品質(zhì)感獨(dú)有的南亞建筑藝術(shù)品將增加社區(qū)特有的文化內(nèi)涵43推盤節(jié)奏分解奠基一批次發(fā)售二批次發(fā)售品牌提升形象廣告出界（2個(gè)月）炒作區(qū)位概念（1個(gè)月）批次賣點(diǎn)展示（1.5個(gè)月）對(duì)外發(fā)售、開(kāi)盤（2個(gè)月）一批次強(qiáng)銷，二批次認(rèn)購(gòu)二批次形象展示（3.5個(gè)月）二批次賣點(diǎn)展示（1個(gè)月）二批次對(duì)外發(fā)售（07.10.1）二批次強(qiáng)銷，三批次認(rèn)購(gòu)三批次形象展示（4個(gè)月）三批次賣點(diǎn)展示（1個(gè)月）三批次正式發(fā)售（08.5.1）三批次強(qiáng)銷（3個(gè)月）尾盤銷售（2月）樓盤文化與企業(yè)品牌結(jié)合奠定樓盤的市場(chǎng)地位鞏固形象,產(chǎn)品強(qiáng)銷品牌塑造,強(qiáng)銷產(chǎn)品品牌成熟三批次發(fā)售掃尾內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期強(qiáng)銷期持銷期持銷期后期尾盤期44第一批房源面市及開(kāi)盤期

（2007年5月1日——8月18日）消化45%戶型配比：（80-90㎡）多層2-2-2（110-130㎡）多層3-2-2竟品預(yù)估推出房源：國(guó)色天香：（90—140㎡）多層花園洋房置信丹郡：小高層升華臺(tái)：（115—153㎡）小高層瀾庭麗景：（110-135㎡）多層優(yōu)勢(shì)：面積小總價(jià)低,創(chuàng)新產(chǎn)品45蓄客期（2007年5月1日至2007年8月17日）蓄客總量：330批次A類80批次B類100批次C類150批次營(yíng)銷績(jī)效：優(yōu)惠選房權(quán)

誠(chéng)信宣言發(fā)布暨產(chǎn)品推介會(huì)（了解項(xiàng)目）客戶懇談會(huì)（質(zhì)量監(jiān)督協(xié)會(huì)鎖定客戶）說(shuō)辭：以述求產(chǎn)品特色為主46賣場(chǎng)包裝及工程進(jìn)度售樓部：體現(xiàn)溫馨、親切、舒適、時(shí)尚感覺(jué)工程計(jì)劃：一批次房源主體基本初現(xiàn)，各樓體火熱施工中樣板房：傳統(tǒng)建筑元素的加入，與現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念結(jié)合（待定）路旗廣告設(shè)計(jì)、制作吊旗廣告設(shè)計(jì)、制作戶外廣告畫面設(shè)計(jì)、制作圍墻廣告及空飄設(shè)計(jì)、制作售樓處導(dǎo)視牌47推廣線廣告計(jì)劃.A、沙盤模型及戶型單體模型制作。沙盤制作要求大氣、精致，將項(xiàng)目概念充分展示出來(lái)，突出展示景觀園林特色。B、宣傳資料：排號(hào)前期DM單設(shè)計(jì)、制作戶型圖樓書及電子樓書的設(shè)計(jì)、制作電視廣告宣傳片的制作C、銷售資料：排號(hào)預(yù)定單銷售合同D、公關(guān)活動(dòng)（巡展主題“為了一生享受的好房子，值得再等三個(gè)月”，在特定區(qū)域舉行）媒介策略特點(diǎn)：低頻次、注重實(shí)力及形象。投放：電視形象廣告、戶外大廣告牌、燈桿廣告、DM派發(fā)、分眾傳媒48開(kāi)盤期（2007年8月18日—2007年8月35日）銷售任務(wù)細(xì)分：8月18號(hào)簽約20套8月19號(hào)簽約35套8月20號(hào)簽約30套8月21號(hào)簽約20套8月22號(hào)—8月25號(hào)簽約25套到訪量：200批次工程進(jìn)度：一批次房源主體完工，外力面工程中賣場(chǎng)策略：開(kāi)盤熱烈喜慶的場(chǎng)面營(yíng)造49媒介策略:主要為發(fā)布開(kāi)盤信息，電視廣告、戶外廣告信息變換公布開(kāi)盤。本階段采用高頻次廣告，節(jié)節(jié)將開(kāi)盤推向高潮。營(yíng)銷活動(dòng)：開(kāi)盤慶典:主題“承諾是金，共創(chuàng)精品”

組織文藝表演活動(dòng)為開(kāi)盤造勢(shì)。以開(kāi)盤促銷活動(dòng)、派送禮品、抽獎(jiǎng)活動(dòng)等方式拉動(dòng)銷售。開(kāi)盤后主要集中合同簽定及發(fā)布銷售成功宣傳，維持市場(chǎng)熱度

銷售政策:本階段價(jià)格以平價(jià)入市，為迅速吸引人氣50【6大“必殺技”攻略】必殺技【一】“誠(chéng)信宣言”必殺技【二】體驗(yàn)必殺技【三】15日無(wú)理由退房必殺技【四】雙倍保修期必殺技【五】落定送車位必殺技【六】送品牌廚衛(wèi)51精誠(chéng)攜手，壯志堪酬！52神圣的工作在每個(gè)人的日常事務(wù)里，理想的前途在于一點(diǎn)一滴做起。創(chuàng)造性模仿不是人云亦云，而是超越和再創(chuàng)造。逆境給人寶貴的磨練機(jī)會(huì)。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗(yàn)的人，才能算是真正的強(qiáng)者。05:4205:4205:42:5605:42:56所謂天才，只不過(guò)是把別人喝咖啡的功夫都用在工作上了。強(qiáng)烈的欲望也是非常重要的。人需要有強(qiáng)大的動(dòng)力才能在好的職業(yè)中獲得成功。你必須在心中有非分之想，你必須盡力抓住那個(gè)機(jī)會(huì)?；茧y可以試驗(yàn)一個(gè)人的品格，非常的境遇方才可以顯出非常的氣節(jié);風(fēng)平浪靜的海面，所有的船只都可以并驅(qū)競(jìng)勝。命運(yùn)的鐵拳擊中要害的時(shí)候，只有大勇大智的人才能夠處之泰然。不放過(guò)任何細(xì)節(jié)。7月-237月-237月-237月-23惟一持久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就是比你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手學(xué)習(xí)得更快的能力。把你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手視為對(duì)手而非敵人，將會(huì)更有益。一旦做出決定就不要拖延。任何事情想到就去做!立即行動(dòng)!如果通用公司不能在某一個(gè)領(lǐng)域坐到第一或者第二把交椅，通用公司就會(huì)把它在這個(gè)領(lǐng)域的生意買掉或退出這個(gè)領(lǐng)域。我的宗旨一向是逐步穩(wěn)健發(fā)展，既不要靠聳人聽(tīng)聞的利潤(rùn)，也不要在市場(chǎng)不景氣時(shí)，突然有資金周轉(zhuǎn)不靈的威脅。26-7月-2305:42:56在艱難時(shí)期，企業(yè)要想獲得生存下去的機(jī)會(huì)，唯一的辦法就是保持一種始終面向外界的姿態(tài)。若想長(zhǎng)期生存，僅有的途徑就是要使人人竭盡全力，千方百計(jì)讓下一代產(chǎn)品進(jìn)入用戶家中。時(shí)間是一個(gè)偉大的作者，它會(huì)給每個(gè)人寫出完美的結(jié)局來(lái)。自始自終把人放在第一位，尊重員工是成功的關(guān)鍵。讓流程說(shuō)話，流程是將說(shuō)轉(zhuǎn)化為做的惟一出路。7月-237月-2305:42:56在一個(gè)崇高的目的支持下，不停地工作，即使慢，也一定會(huì)獲得成功。微軟離破產(chǎn)永遠(yuǎn)只有18個(gè)月。堅(jiān)持是一種智慧，固執(zhí)是一種死板。7月-237月-23命運(yùn)是一件很不可思議的東西。雖人各有志，但往往在實(shí)現(xiàn)理想時(shí)，會(huì)遭遇到許多困難，反而會(huì)使自己走向與志趣相反的路，而一舉成功。一個(gè)管理者如果不了解其下屬的工作，那他就無(wú)法有效地管理他們。人們所認(rèn)識(shí)到的是成功者往往經(jīng)歷了更多的失敗，只是他們從失敗中站起來(lái)并繼續(xù)向前。05:42:5605:427月-23等待。我將要在這三塊基石上建立我成功的金字塔。千方百計(jì)請(qǐng)一個(gè)高招的專家醫(yī)生，還不如請(qǐng)一個(gè)隨叫隨到且價(jià)格便宜的江湖郎中。是員工養(yǎng)活了公司。2023/7/265:42能用他人智慧去完成自己工作的人是偉大的。不滿足讓客戶滿意，要追求讓客戶感動(dòng)，創(chuàng)造客戶終身價(jià)值。新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，不是大魚吃小魚，而是快魚吃慢魚。路是腳踏出來(lái)的，歷史是人寫出來(lái)的。人的每一步行動(dòng)都在書寫自己的歷史。26七月20235:42上午7月-23差錯(cuò)發(fā)生在細(xì)節(jié)，成功取決于系統(tǒng)。速度就是一切，它是競(jìng)爭(zhēng)不可或缺的因素。管得少，就是管得好。26七月2023命運(yùn)本來(lái)就不公平所以我要改變命運(yùn)。投機(jī)取巧的人。5:42:56上午05:42:56質(zhì)量是維護(hù)顧客忠誠(chéng)的最好保證。最好的CE