資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

資產(chǎn)評(píng)估的基本方法第1頁，課件共44頁，創(chuàng)作于2023年2月第一篇資產(chǎn)評(píng)估的基本理論與基本方法第2頁，課件共44頁，創(chuàng)作于2023年2月第三章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法第一節(jié)成本法（Thecostmethod）第二節(jié)收益法第三節(jié)市場(chǎng)比較法第四節(jié)資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇第3頁，課件共44頁，創(chuàng)作于2023年2月第一節(jié)成本法（Thecostmethod）

（三）注意問題1、歷史資料的真實(shí)性2、形成資產(chǎn)價(jià)值的成本耗費(fèi)是必要的一、成本法的基本原理（一）成本法的理論基礎(chǔ)生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 資產(chǎn)的價(jià)值取決于購建時(shí)的成本耗費(fèi)（二）成本法的評(píng)估思路評(píng)估值=重置成本-各項(xiàng)損耗實(shí)體性功能性經(jīng)濟(jì)性第4頁，課件共44頁，創(chuàng)作于2023年2月二、成本法的基本計(jì)算公式及其各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算

基本公式：①評(píng)估值＝重置成本－實(shí)體性損耗－功能性損耗－經(jīng)濟(jì)性損耗＝重置成本×成新率－功能性損耗－經(jīng)濟(jì)性損耗②評(píng)估值＝重置成本×綜合成新率

第5頁，課件共44頁，創(chuàng)作于2023年2月（一）重置成本及其計(jì)量△相同點(diǎn)：均采用現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算?！鞑煌c(diǎn)：采用的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)等方面存在差異。但是并未改變基本功能?！饔袟l件情況下，盡可能選擇更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比復(fù)原重置成本便宜（超額投資成本）；（2）用更新重置成本形成的資產(chǎn)性能可改進(jìn)（超額運(yùn)營成本）。第6頁，課件共44頁，創(chuàng)作于2023年2月1、重置核算法

按資產(chǎn)的成本構(gòu)成，以現(xiàn)行市價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)重置成本＝直接成本+間接成本直接成本一般包括：購買支出、運(yùn)輸費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等。評(píng)估實(shí)踐中需據(jù)具體情況而定。間接成本主要指企業(yè)管理費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)等。

采用核算法的前提是能夠獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)。該方法可用于計(jì)算復(fù)原重置成本，也可用于計(jì)算更新重置成本。第7頁，課件共44頁，創(chuàng)作于2023年2月2、功能系數(shù)法

如果無法獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)，就只能尋找與被估資產(chǎn)相類似的處于全新狀態(tài)的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)作為參照，通過調(diào)整功能差異，獲得被估資產(chǎn)的重置成本。稱功能系數(shù)法，即根據(jù)功能與成本的函數(shù)關(guān)系，確定重置成本。第8頁，課件共44頁，創(chuàng)作于2023年2月（1）功能價(jià)值法若功能與成本呈線性關(guān)系，計(jì)算公式：（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法若功能與成本呈指數(shù)關(guān)系，計(jì)算公式：

該方法計(jì)算的一般是更新重置成本。第9頁，課件共44頁，創(chuàng)作于2023年2月3、物價(jià)指數(shù)法如果與被估資產(chǎn)相類似的參照物的現(xiàn)行市價(jià)也無法獲得，就只能采用物價(jià)指數(shù)法。（1）定基物價(jià)指數(shù)（2）環(huán)比物價(jià)指數(shù)注意問題物價(jià)指數(shù)法計(jì)算的是復(fù)原重置成本。第10頁，課件共44頁，創(chuàng)作于2023年2月4、統(tǒng)計(jì)分析法（點(diǎn)面推算法）當(dāng)被估資產(chǎn)單價(jià)較低，數(shù)量較多時(shí)，為降低評(píng)估成本，可采用此方法?！饔?jì)算步驟：（1）將被估資產(chǎn)按一定標(biāo)準(zhǔn)分類。（2）抽樣選擇代表性資產(chǎn)，并選擇適當(dāng)方法計(jì)算其重置成本。（3）計(jì)算調(diào)整系數(shù)K。（4）據(jù)K值計(jì)算被估資產(chǎn)重置成本。某類資產(chǎn)重置成本＝某類資產(chǎn)原始成本×K第11頁，課件共44頁，創(chuàng)作于2023年2月（二）有形損耗及其計(jì)量

有形損耗計(jì)量在資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)核算中的區(qū)別。

計(jì)量方法:1、觀察法被估資產(chǎn)的有形損耗＝重置成本×（1－成新率）2、使用年限法實(shí)際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率對(duì)于經(jīng)過更新改造的資產(chǎn)，需計(jì)算加權(quán)平均已使用年限。

有形損耗率第12頁，課件共44頁，創(chuàng)作于2023年2月（三）功能性損耗及其計(jì)量

1.

功能性損耗的含義是無形損耗的一種，體現(xiàn)在兩方面：

(1)運(yùn)營成本（物耗、能耗、工耗等）

(2)產(chǎn)出能力2.

超額運(yùn)營成本的計(jì)算步聚：

(1)計(jì)算年超額運(yùn)營成本

(2)計(jì)算年凈超額運(yùn)營成本年凈超額運(yùn)營成本＝年超額運(yùn)營成本×（1－所得稅率）

(3)據(jù)資產(chǎn)的剩余壽命和收益率（折現(xiàn)率）將年凈超額運(yùn)營成本折現(xiàn)，計(jì)算其功能性貶值額:

被估資產(chǎn)功能性貶值額＝年超額運(yùn)營成本×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）第13頁，課件共44頁，創(chuàng)作于2023年2月（四）經(jīng)濟(jì)性損耗及其計(jì)量1.

經(jīng)濟(jì)性損耗的含義

因資產(chǎn)的外部環(huán)境變化所導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值而非資產(chǎn)本身的問題。2.

表現(xiàn)形式①資產(chǎn)利用率下降 ②資產(chǎn)年收益額減少第14頁，課件共44頁，創(chuàng)作于2023年2月3.

計(jì)算方式（1）因資產(chǎn)利用率下降導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量經(jīng)濟(jì)性貶值額＝（重置全價(jià)－有形損耗－功能性損耗）×經(jīng)濟(jì)性貶值率4.因收益額減少而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量 經(jīng)濟(jì)性貶值額＝年收益損失額×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）

注意問題

第15頁，課件共44頁，創(chuàng)作于2023年2月（五）綜合成新率及其計(jì)量1.

含義資產(chǎn)的現(xiàn)行價(jià)值/資產(chǎn)的重置權(quán)價(jià)2.

計(jì)量方法(1)、觀察法(2)、使用年限法(3)、修復(fù)費(fèi)用法第16頁，課件共44頁，創(chuàng)作于2023年2月三、對(duì)重置成本法的評(píng)價(jià)

1、從成本耗費(fèi)角度評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。2、運(yùn)用中一般沒有嚴(yán)格的前提條件。3、并非所有評(píng)估對(duì)象都適合采用成本法。

第17頁，課件共44頁，創(chuàng)作于2023年2月第二節(jié)收益法

一、收益法的基本原理（一）收益法的理論基礎(chǔ)

效用價(jià)值論資產(chǎn)的價(jià)值取決于效用，即資產(chǎn)為其擁有者帶來的收益。（二）收益法的評(píng)估思路

預(yù)期收益折現(xiàn)（三）收益法運(yùn)用的前提條件

1、資產(chǎn)的收益可用貨幣計(jì)量并可以預(yù)測(cè)

2、資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也能用貨幣計(jì)量

3、被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益年限可以預(yù)測(cè)第18頁，課件共44頁，創(chuàng)作于2023年2月二、收益法的基本計(jì)算公式

收益法的基本要素：預(yù)期收益、折現(xiàn)率（資本化率）、收益的持續(xù)時(shí)間。（一）未來收益有限期

1、每期收益不等額

2、每期收益等額第19頁，課件共44頁，創(chuàng)作于2023年2月（二）未來收益無限期

根據(jù)未來收益是否穩(wěn)定分為兩種方法。

1、穩(wěn)定化收益法（年金化法）

穩(wěn)定化收益A的估算方法：（1）（2）歷史收益加權(quán)平均法

計(jì)算評(píng)估基準(zhǔn)日以前若干年收益的加權(quán)平均數(shù)

(3)注意:

方法（2）更具客觀性，但缺乏預(yù)測(cè)性。收益法要求收益額是預(yù)期收益、客觀收益。第20頁，課件共44頁，創(chuàng)作于2023年2月2、分段法

若預(yù)期未來收益不穩(wěn)定，但收益又是持續(xù)的，則需采用分段法。第21頁，課件共44頁，創(chuàng)作于2023年2月前期（設(shè)n=5）后期

0123456789分段法圖解

選擇前期期限的基本原則

（1）延至企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營進(jìn)入穩(wěn)態(tài)；（2）盡可能長，但也不宜過長。第22頁，課件共44頁，創(chuàng)作于2023年2月3、增長率法第23頁，課件共44頁，創(chuàng)作于2023年2月三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定（一）預(yù)期收益額

1、預(yù)期收益的類型

(1)

稅后利潤與凈現(xiàn)金流的差異在于確定原則不同凈現(xiàn)金＝稅后利潤+折舊－追加投資（2）從資產(chǎn)評(píng)估角度出發(fā)，凈現(xiàn)金流更適宜作為預(yù)期收益。1.1稅后利潤2.1凈現(xiàn)金流3.1利潤總額稅后凈收益，被普遍采用第24頁，課件共44頁，創(chuàng)作于2023年2月2、預(yù)期收益的測(cè)算

以歷史數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，考慮資產(chǎn)在未來可能發(fā)生的有利的和不利的因素來確定預(yù)期收益。（1）時(shí)間序列法適宜預(yù)期收益趨勢(shì)明顯的情況1990199119921993199419951996199719981999··········收益時(shí)間圖3－2使用時(shí)間序列法預(yù)測(cè)某企業(yè)的凈收益第25頁，課件共44頁，創(chuàng)作于2023年2月表3－3 評(píng)估前每年收益年份凈收益（萬元）1990100019911150199212101993130019941340按時(shí)間序列計(jì)算的回歸方程：預(yù)測(cè)年收益＝（年份數(shù)×83）－163638第26頁，課件共44頁，創(chuàng)作于2023年2月表3－4預(yù)測(cè)年收益年份凈收益（萬元）1995144919961532199716151998169819991781第27頁，課件共44頁，創(chuàng)作于2023年2月（2）因素分析法①確定影響資產(chǎn)收益具體因素（成本、銷售收入、稅金等）；②預(yù)測(cè)這些因素未來可能的變動(dòng)情況；③估算基于因素變動(dòng)的未來收益水平。第28頁，課件共44頁，創(chuàng)作于2023年2月（二）折現(xiàn)率與本金化率

1.

二者無本質(zhì)區(qū)別

2.

內(nèi)涵上略有區(qū)別:

折現(xiàn)率＝無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率本金化率＝折現(xiàn)率－未來年收入的增長率若資產(chǎn)年收入增長率為零，則二者相等。第29頁，課件共44頁，創(chuàng)作于2023年2月3.

確定折現(xiàn)率的基本方法(1)、加和法折現(xiàn)率＝無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定：國債收益率風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定：（3.1.1）風(fēng)險(xiǎn)累加法第30頁，課件共44頁，創(chuàng)作于2023年2月（3.1.2）系數(shù)法

適用于股權(quán)被頻繁交易的上市公司的評(píng)價(jià)CAPM：市場(chǎng)平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率第31頁，課件共44頁，創(chuàng)作于2023年2月(2)、資本成本加權(quán)法

如果評(píng)估內(nèi)涵不是凈資產(chǎn)，而是投資總額，即長期負(fù)債和所有者權(quán)益之和，那么折現(xiàn)率就應(yīng)包含長期負(fù)債的利息率和所有者權(quán)益要求的投資收益率兩部分:?折現(xiàn)率＝長期負(fù)債占資產(chǎn)總額的比重×長期負(fù)債利息率×（1－所得稅率）+所有者權(quán)益占資產(chǎn)總額的比重×投資報(bào)酬率

?投資報(bào)酬率＝無風(fēng)險(xiǎn)收益率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率第32頁，課件共44頁，創(chuàng)作于2023年2月(3)、市場(chǎng)比較法通過參照物的市價(jià)和收益來倒求折現(xiàn)率。四、對(duì)收益法的評(píng)價(jià)1、該方法最適宜：資產(chǎn)的購建成本與其獲利能力不對(duì)稱的情況；成本費(fèi)用無法或難以計(jì)算的資產(chǎn)。2、該方法的局限性：需具備一定的前提條件；含有較大成分的主觀性。因此該方法的運(yùn)用比成本法難度大。第33頁，課件共44頁，創(chuàng)作于2023年2月第三節(jié)市場(chǎng)比較法一、市場(chǎng)比較法的基本原理（一）理論基礎(chǔ)均衡價(jià)值論:

由于資產(chǎn)評(píng)估是一個(gè)模擬市場(chǎng)過程的結(jié)果，因此均衡價(jià)值論表現(xiàn)為承認(rèn)市價(jià)的相對(duì)合理性，并通過替代原則來為被估資產(chǎn)定價(jià)。（二）評(píng)估思路（三）運(yùn)用的前提條件1、充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)。2、參照物及其與被估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、參數(shù)等資料均能搜集到。第34頁，課件共44頁，創(chuàng)作于2023年2月二、市場(chǎng)比較法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)（一）尋找參照物。

1、成交價(jià)必須真實(shí)。

2、至少三個(gè)交易案例。

3、與被估資產(chǎn)相類似（大可替代，即功能相同）。

4、成交價(jià)是正常交易的結(jié)果。

5、盡可能選擇近期成交的交易案例。第35頁，課件共44頁，創(chuàng)作于2023年2月（二）調(diào)整差異1、時(shí)間因素2、區(qū)域因素參照物所在區(qū)域比被估資產(chǎn)好：；反之系數(shù)>1一般以被評(píng)資產(chǎn)為100，第36頁，課件共44頁，創(chuàng)作于2023年2月3、功能因素功能系數(shù)法4、成新率因素5、交易情況調(diào)整（三）確定評(píng)估值將若干個(gè)經(jīng)過調(diào)整的調(diào)整值進(jìn)行加權(quán)平均或算術(shù)平均，確定評(píng)估值。

第37頁，課件共44頁，創(chuàng)作于2023年2月三、市場(chǎng)比較法的具體操作方法（一）直接比較法參照物與被估資產(chǎn)之間僅在某一方面存在差異，例如：成新率、功能等。（二）類比調(diào)整法參照物與被估資產(chǎn)大體相似，但仍在多方面存在差異。交易案例A的調(diào)整值＝參照物A的成交價(jià)×?xí)r間因素系數(shù)×區(qū)域因素系數(shù)×功能因素系數(shù)×情況補(bǔ)正系數(shù)×……第38頁，課件共44頁，創(chuàng)作于2023年2月[例3.14]某商業(yè)用房，面積為600平方米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營需要進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為2002年10月31日。評(píng)估人員在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上找到三個(gè)成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日接近的商業(yè)用房交易案例，具體情況如下表所示。單位：參照物

ABC交易單價(jià)

5,000

5,960

5,918

成交日期

2002.6

2002.9

2002.10

區(qū)域條件

比被評(píng)估資產(chǎn)好

比被評(píng)估資產(chǎn)好

比被評(píng)估資產(chǎn)好

交易情況

正常

高于市價(jià)4%

正常

第39頁，課件共44頁，創(chuàng)作于2023年2月被評(píng)估商業(yè)用房與參照物商業(yè)用房結(jié)構(gòu)相似、新舊程度相近，故無需對(duì)功能因素和成新率因素進(jìn)行調(diào)整。被評(píng)估商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評(píng)分為100，三個(gè)參照物所在區(qū)域條件均比被評(píng)估商業(yè)用房所在區(qū)域好，綜合評(píng)分分別為107、110和108。當(dāng)時(shí)房產(chǎn)價(jià)格月上漲率為4%，故參照物A的時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)為：；參照物B的時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)：；參照物C因在評(píng)估基準(zhǔn)日當(dāng)月交易，故無需調(diào)整。三個(gè)參照物成交價(jià)格的調(diào)整過程如下。單位：被評(píng)估資產(chǎn)單價(jià)＝（5,467＋5,418＋5,480）÷3＝5,455被評(píng)估資產(chǎn)總價(jià)＝5,455×600＝3,273,000元參照物

ABC交易單價(jià)

5,000

5,960

5,918

時(shí)間因素修正

117/100

104/100

100/100

區(qū)域因素修正

100/107

100/110

100/108

交易情況修正100/100

100/104

100/100