易居：(咨詢中心)項目研展報告的要點及方法課件

保密前期策劃的意夂項目研展報告的要點及方法易居：（咨詢中心）項目研展報告的要點及方法保密前期策劃的意夂項目研展報告的要點及方法易居中國項目前期研展的三個階段第一階段:第二階段第三階段第四階段可行性研究市場研究項目定位市場推廣市場定位市場研究-客戶定位產(chǎn)品定位口方價格定位具象化開發(fā)周期推廣方案銷售周期1可行性研究階段可行性研究是指開發(fā)商在投資決策前,對建設(shè)項目進行全面的技術(shù)經(jīng)濟分析、論證的過程。其作用在于通過市場分析確定項目的可行性通過財務(wù)評價確定項目的可行性易居中國項目前期研展的三個階段第一階段:第二階段第三階段第四階段可行性研究市場研究項目定位市場推廣市場定位市場研究-客戶定位產(chǎn)品定位口方價格定位具象化開發(fā)周期推廣方案銷售周期1可行性研究階段可行性研究是指開發(fā)商在投資決策前,對建設(shè)項目進行全面的技術(shù)經(jīng)濟分析、論證的過程。其作用在于通過市場分析確定項目的可行性通過財務(wù)評價確定項目的可行性市場分析宏觀市場、區(qū)域市場市場預(yù)測供給預(yù)測、需求預(yù)測、價格預(yù)測收入、成本、費用計算銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費管理費、稅費等財務(wù)評估靜態(tài)指標(biāo):成本利潤率、銷售利潤率動態(tài)指標(biāo):凈現(xiàn)值、內(nèi)涵報酬率、投資周期盈虧平衡分析盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點,即項目達到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點敏感性分析反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比/參數(shù)值變動的百分比風(fēng)險評估風(fēng)險分析又稱概率分析,利用概率值來研究不同因素的概率分布,從而對方案的經(jīng)濟效果指標(biāo)做出某種概率描述,對方案的風(fēng)險情況做出比較準(zhǔn)確的判斷2市場研究階段有真正懂策劃的人,才能“決策問題”轉(zhuǎn)化為研究問題”只有真正懂策劃的人,才能合理地根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)用策劃的特性及市場特性制定相應(yīng)的研究執(zhí)行方案頭腦思考市場研究有真正懂策劃的人,才能站在項目全程的高度設(shè)計出結(jié)構(gòu)清晰、邏輯嚴(yán)密、針對性強的研究方案只有真正懂策劃的人,才能在實際研究的調(diào)查中更有效地進行數(shù)據(jù)方面的調(diào)查、整理及分析因此,我們應(yīng)該認(rèn)識到此階段的市場研究工作的目的以地塊為核心出發(fā)點,在特定的區(qū)位和技術(shù)參數(shù)下,通過系統(tǒng)的研究市場的供給、需求狀況,為地塊找到適合的產(chǎn)品,挖掘潛在的客戶,并為項目定位提供市場依據(jù)。宏觀市場區(qū)域市場客戶競爭對于宏觀市場環(huán)境競爭項目分析結(jié)論區(qū)域市場分析客戶調(diào)研市場狀況可能的客戶可能的產(chǎn)品3項目定位階段市場調(diào)研市場細(xì)分S市場選擇T定位P