恩施住宅市場產品分析課件

恩施住宅市場產品分析2023/7/27恩施住宅市場產品分析項目解析客戶分析市場供給目錄供需分析恩施住宅市場產品分析項目解析恩施住宅市場產品分析恩施市恩施市位于湖北省西南部，是恩施土家族苗族自治州首府所在地。全市國土面積3972平方公里，總人口80萬，其中以土家、苗、侗等為主的少數(shù)民族人口占總人口的38.7%，城市人口30萬人，距離重慶（滬渝高速）380KM，車程約4個半小時。項目解析—城市區(qū)位恩施住宅市場產品分析規(guī)劃形成“一核兩圈三副”+“T字形主軸”的城鎮(zhèn)空間總體布局結構。一核：恩施中心城區(qū)兩圈：緊密聯(lián)系圈和外圍輻射圈，前者為恩施中心城區(qū)至利川城區(qū)、宣恩城關與建始城關的半小時城鎮(zhèn)經(jīng)濟圈，后者為恩施中心城區(qū)至咸豐城關、來鳳城關、鶴峰城關及巴東野三關的一個半小時城鎮(zhèn)經(jīng)濟圈。三副：利川中心城區(qū)、來鳳城關與巴東城關和野三關鎮(zhèn)復合副中心。T字形主軸：沿滬渝高速、宜萬鐵路、G318和G209北段的復合城鎮(zhèn)發(fā)展軸；沿安吉高速和G209南段的復合城鎮(zhèn)發(fā)展軸。項目解析—城市規(guī)劃恩施住宅市場產品分析2010年末恩施戶籍總人口397.61萬人，比上年末增加2.69萬人。年末常住人口（初步數(shù)）330.91萬人。2010年恩施農民人均純收入3255元，比上年增加445元，增長15.8%；人均生活消費支出2953元，增加370元，增長14.3%；農村居民恩格爾系數(shù)52.1%。2010年恩施城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11406元，比上年增加1099元，增長10.7%；人均生活消費支出8412元，增加862元，增長11.4%；城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為38.8%。恩施人口航空恩施許家坪機場于1993年11月交付使用。機場海拔高度為495米，離恩施市區(qū)4.5公里。鐵路“世界最難修”的宜萬鐵路橫貫恩施地區(qū)，于2010年12月23日正式通車，目前有14對列車停經(jīng)恩施站。公路209、318國道與滬渝高速在恩施交會。恩施交通恩施市中心8km恩施許家坪機場火車站項目解析—城市發(fā)展恩施住宅市場產品分析規(guī)劃界定中心城區(qū)范圍，北起龍鳳，南至大沙壩長約20公里，寬為10公里的地域，由現(xiàn)狀城區(qū)辦事處范圍和龍鳳鎮(zhèn)、州市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)組成，中心城區(qū)范圍總面積約120平方公里，主導產業(yè)選擇確定為：綠色食品加工業(yè)、生物醫(yī)藥業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)。城市規(guī)模近期（2015年），市城總人口85萬，中心城區(qū)人口規(guī)模40萬，城鎮(zhèn)化率達到50%。遠期（2030年），市城總人口92萬，中心城區(qū)人口規(guī)模65.0萬,城鎮(zhèn)化率達到70%。項目解析—城市發(fā)展恩施住宅市場產品分析恩施逐年加大固定資產投資力度，交通、市政、電力、郵電通訊等城市基礎設施日臻完善，城市功能明顯增強。隨著恩施城市交通、基礎配套設施的建設和完善，將對恩施市房地產的發(fā)展起到很大的推動作用。

恩施近年來經(jīng)濟保持快速發(fā)展，持續(xù)發(fā)展的綜合經(jīng)濟實力，將為恩施房地產行業(yè)的發(fā)展提供強大的經(jīng)濟支撐。數(shù)據(jù)來源：恩施州統(tǒng)計局項目解析—區(qū)域發(fā)展恩施住宅市場產品分析2010恩施商品房施工面337.89萬方，增長41.4%；竣工面積71.45萬方，增長一倍；銷售面積109.91萬方，增長25.3%。全年商品房銷售額29.26億元，增長45.5%，其中住宅銷售額23.39億元，增長37.5%。恩施連續(xù)4年的商品房銷售面積小于施工面積，恩施房地產市場未來供給量會暴增，未來市場銷售風險增加，本項目需豐富產品類型，降低銷售風險。項目解析—區(qū)域發(fā)展恩施住宅市場產品分析恩施奧山世紀城萬福國際商貿城蓮湖花園夷水仙居中大御城黔龍1號陽光國際東源錦華苑施南陽光城松潤書苑新城南山小鎮(zhèn)硒都茶城火車站城市沿清江向南北兩個方向生長的同時，近中期主要向東部和北部發(fā)展，遠期城市重點發(fā)展后山灣路以西地區(qū)。形成“一帶兩翼雙組團”城市空間布局結構?？臻g拓展方向選擇為：“東進、西延、北拓、南控”。恩施近中期主要向北部發(fā)展，按照政府規(guī)劃，在距離恩施市中心8KM規(guī)劃304.98公頃的農產品加工園區(qū)，未來2-3年政府州、市的四大班子將搬遷至園區(qū)周邊，以政治帶動經(jīng)濟，本次調研的目標地塊處于園區(qū)核心，其區(qū)位和政策利好。清江河城市北拓項目解析—區(qū)域發(fā)展六角亭片區(qū)舞陽壩片區(qū)小渡船片區(qū)高價值區(qū)域成交均價在4500~4900元/平紅廟經(jīng)濟開發(fā)區(qū)金桂大道城市南控經(jīng)濟開發(fā)區(qū)新商業(yè)中心新居住中心恩施住宅市場產品分析三線城市、新城區(qū)的、火車站旁的、大體量的、高容積率的、品牌開發(fā)商打造、具有很強市場影響力的標桿性樓盤。屬性詮釋區(qū)位屬性新城區(qū)，商業(yè)價值被認可政府規(guī)劃的商業(yè)新區(qū)區(qū)域居住價值認可度有待提高非傳統(tǒng)居住區(qū)，區(qū)域居住價值認可度有待提高區(qū)域功能定位明確商業(yè)經(jīng)濟、工業(yè)園區(qū)、居住區(qū)項目屬性項目體量大60萬方大型綜合體品牌開發(fā)商全力打造由奧山集團全力打造，恩施開山之作。商業(yè)綜合體雖區(qū)域內居住配套不足，但綜合體自身配套資源優(yōu)越。項目解析—項目屬性恩施住宅市場產品分析項目位于火車站旁邊，商業(yè)價值高項目緊臨客運站和火車站，飛機場，處于交樞紐地段。品牌開發(fā)商打造大型城市綜合體項目所在區(qū)域生活配套不足項目距市中心較遠新入恩施，市場認知度不高地段無不可復制的稀缺資源目前市場主流項目產品品質一般，本項目具備產品發(fā)力的。本項目60萬大型商業(yè)綜合體有機會成就恩施新城市核心，引領國際化生活方式。一個商業(yè)的崛起，代表了一個區(qū)域的活力中心，往往成為新城市中心的載體。新入恩施，主流市場已存在大量住宅項目，競爭激烈。恩施市場對奧山品牌認知度不高本項目將挑戰(zhàn)傳統(tǒng)開發(fā)模式，存在一定的市場風險。優(yōu)勢劣勢機會威脅項目解析—SWOT分析恩施住宅市場產品分析市場現(xiàn)狀產品同質化嚴重創(chuàng)新產品很少客戶提升型需求沒有得到滿足市場機會多市場別墅產品空缺……規(guī)模大外部居住配套不足區(qū)域居住價值認同感不強距離市中心遠……項目客觀條件項目目標：產品創(chuàng)新、占領空白、樹立標桿企業(yè)目標樹立標桿創(chuàng)新產品突破價格如何突破？項目解析—項目突破恩施住宅市場產品分析成為區(qū)域價格標竿低風險保守開發(fā)項目目標差異化產品，形成項目口碑，樹立企業(yè)品牌與市區(qū)同類產品一樣吸引區(qū)域普通客戶價格持平或低于區(qū)域均價項目無法產生影響力吸引中高端客戶為了避免陷入低風險的保守開發(fā)模式中，達到項目目標，需解決以下問題?？蛻艟珳识ㄎ唬瑢ふ腋胶享椖慷ㄎ坏目蛻羧后w。分析客戶需求，設計附合市場需求的產品。通過產品品質來支撐項目價格領導者的角色。項目解析—項目突破恩施住宅市場產品分析市場供給恩施住宅市場產品分析航空路恩施首府4500元/平恩施奧山世紀城萬福國際商貿城4400元/平蓮湖花園3700元/平夷水仙居4800元/平中大御城4900元/平黔龍1號4500元/平陽光國際4500元/平東源錦華苑4700元/平施南陽光城3800元/平松潤書苑新城3800元/平南山小鎮(zhèn)3800元/平錦繡名城4600元/平硒都茶城4500元/平火車站上官府邸3800元/平六角亭片區(qū)樓盤：陽光國際、東源·錦華苑、施南陽光城、松潤書苑新城、南山小鎮(zhèn)、恩施首府該片區(qū)住宅項目較多，分布較廣，項目地段價值明顯，該片區(qū)內項目隨著靠近核心價值區(qū)其均價逐漸增加。成交均價區(qū)間為3800~4700元/平。舞陽壩片區(qū)樓盤：夷水仙居、東源錦華苑這兩個項目位于舞陽壩片區(qū)且在核心高價值區(qū)域內，成交均價在4700~4900元/平。小渡般片區(qū)樓盤：錦繡名城、黔龍1號、中大御城該區(qū)域均價為4500元/平，而中大御城項目位于全市核心高價值區(qū)域，因此成交均價高于片區(qū)平均水平。紅廟經(jīng)濟開發(fā)區(qū)樓盤：蓮湖花園、上官府邸該片區(qū)為價格洼地，由于蓮湖花園以價換量策略，導致該區(qū)域價格戰(zhàn)最為激烈，區(qū)域價格為3800元/平。金桂大道樓盤：萬福國際商貿城、硒都茶城，為本項目直接競項目，區(qū)域住宅成交均價為4500元/平。目前在售住宅樓盤主要有兩個，均為商業(yè)綜合體，客戶群體以投資型客戶為主。舞陽壩和小渡船為恩施核心居住區(qū)域，隨著城市發(fā)展，金桂大道將以火車站商圈為依托成為恩施新的商業(yè)中心，而六角亭為緩解城市居住壓力而成為新的居住組團。區(qū)域價值：舞陽壩>小渡船>金桂大道>六角亭>紅廟經(jīng)濟開發(fā)區(qū)市場分析六角亭片區(qū)舞陽壩片區(qū)小渡船片區(qū)金桂大道紅廟經(jīng)濟開發(fā)區(qū)高價值區(qū)域成交均價在4500~4700元/平恩施住宅市場產品分析開發(fā)商恩施市東源房地產有限公司樓盤名東源·錦華苑地址恩施市舞陽辦事處舞陽大街80號物業(yè)類型超高層建面87900.94m2容積率7.04綠化率25%在售戶型一居43-50.76平米，二居69-80平米，三居107-121平米均價4700元/平米

目前推售只有一棟，全部推售戶型面積套數(shù)已售一室一廳50及50以下232198二室二廳70~805857三室二廳100~1102922110~120203138120~13014589只有一棟，各戶型設計不規(guī)則，缺點較多。項目地段為于商業(yè)中心，一居室戶型銷售較好。二居室客戶和小三房銷售情況較好，二房供給占比較少已全部售完，三房產品面積集中在100~130平之間。受蓮湖花園價格影響，不得不進行特價房策略來降低價格。折后均價為4600元/平。舞陽壩片區(qū)——東源·錦華苑恩施住宅市場產品分析50.76平一室一廳69.01平二室二廳優(yōu)點：客廳和臥室均帶陽臺，方正大氣。缺點：衛(wèi)生間太小，餐廳不規(guī)則。優(yōu)點： 客廳顯大氣，臥室和客廳均帶有陽臺。缺點： 次臥較小，離衛(wèi)生間較遠。舞陽壩片區(qū)——東源·錦華苑戶型品鑒恩施住宅市場產品分析116.94平三室二廳107.42平三室二廳優(yōu)點：客廳大氣，動能分區(qū)。客廳、廚房、兩次臥均帶有陽臺。缺點：大門正對各臥室房門，私密性汪強。餐廳位于公共區(qū)域，不方便使用。主臥無陽臺缺點： 只有一個衛(wèi)生間。 入室走道過長，浪費空間。 客廳與餐廳設計不方正，廚房凈身長開間小。 衛(wèi)生間距臥室較遠，起居不方便。 只有一個陽臺。舞陽壩片區(qū)——東源·錦華苑戶型品鑒恩施住宅市場產品分析開發(fā)商恩施州萬佳房地產開發(fā)有限責任公司樓盤名夷水仙居地址恩施市東風大道113號（市檢察院后）物業(yè)類型高層建面70753.2m2容積率4.89綠化率30%在售戶型二居94.25-96.48平，三居113.34-139.67平，四居134.50-171.35平方均價

4600元/平目前推售1#、2#、3#新入市項目，首次開盤銷售僅銷售39套左右。其中二居室銷售8套，三居室銷售28套，四居室銷售3套。其中二居室供給占比33%，三居室供給占比55%，四居室供給占比12%。舞陽壩片區(qū)——夷水仙居1#2#3#戶型面積套數(shù)已售二室二廳90~95132695~100402三室二廳110~1201325120~130205130~14013218四室二廳150~160422170~180221恩施住宅市場產品分析117.31平三房二廳94.25平二房二廳舞陽壩片區(qū)——夷水仙居戶型品鑒優(yōu)點：客廳方正大氣連陽臺 功能動靜區(qū)分缺點：走道空間浪費，主臥室無陽臺。優(yōu)點： 客廳顯大氣，主臥室、客廳和廚房均帶有陽臺。 衛(wèi)生間干濕分區(qū)。缺點：次臥無陽臺，主臥距衛(wèi)生間較遠。恩施住宅市場產品分析開發(fā)商恩施黔龍陽光地產開發(fā)有限公司樓盤名黔龍?1號地址恩施市航空路2巷218號物業(yè)類型高層、洋房

建面212299.4m2容積率2.31綠化率30.5%在售戶型高層110-126平米洋房129-190平米均價均價4500元/平米目前推售3#、11#、12#在售待售待售新推黔龍1號總建面較大，產品類型包括高層和洋房，并且洋房占比量較大，總體共20棟房源其中洋房占10棟。戶型供給主要集中在100~130平的三居室產品，二居室產品面積段為80~100平之間，四居室面積段為140~160平，復式（四居室）面積段為170~190平。戶型類型非常豐富，同一面積段內的戶型種類較多。緊湊型戶則要求小臥室大客廳。該項目沒有一居室產品，與該項目地段有關，該項目位于航空路，產品以純居住功能為主。二室二廳面積段總套數(shù)已售銷售率80~85443988.64%85~903535100.00%95~100706795.71%三室二廳面積段總套數(shù)已售銷售率95~100665684.85%100~1101249072.58%110~12050133867.47%12022%130~140161381.25%四室二廳面積段總套數(shù)已售銷售率140~150272696.30%150~160664466.67%復式面積段總套數(shù)已售銷售率170~180443375.00%180~190302480.00%小渡船片區(qū)——黔龍1號恩施住宅市場產品分析110.50平三居室產品126.50平三居室產品小渡船片區(qū)——黔龍1號戶型品鑒優(yōu)點：功能分區(qū)明顯，帶有超大陽臺。廚房帶有生活陽臺。缺點：餐廳較小。優(yōu)點： 帶有入戶花園，每個臥室都帶有陽臺。缺點： 餐廳較小，走道浪費空間較多。。恩施住宅市場產品分析開發(fā)商恩施市中大房地產開發(fā)有限公司樓盤名中大御城地址恩施市航空路60號物業(yè)類型小高層,高層建面44605.6m2容積率2.99綠化率9.8%在售戶型住宅76-147平米均價均價4900元/平米目前推售一期天華園剩余少量房源，二期待售售罄戶型面積總套數(shù)已售一室一廳56㎡2213一室一廳56㎡2216二室二廳91㎡2213二室二廳90.36㎡2217三室二廳133.8㎡229三室二廳126.75㎡2219四室二廳138.03㎡226四室二廳139.82㎡2215一期尾盤天華園在售房源二期5#電梯洋房產品12345期待售戶型面積套數(shù)已售四室二廳145.98M250四室二廳145.98M250三室二廳124.73M250三室二廳124.73M251小渡船片區(qū)——中大御城恩施住宅市場產品分析優(yōu)點：戶型方正，客廳連接陽臺，干濕分區(qū)。小臥室大客廳設計，入室感覺大氣。缺點： 大門正對主臥房門，私密性不強。優(yōu)點： 廚房較大，客廳和兩個臥室均帶有陽臺。 客廳面積大于餐廳，更顯大氣。缺點： 臥室過于狹長，開間小不好放床。小渡船片區(qū)——中大御城戶型品鑒89平二室二廳92平二室二廳恩施住宅市場產品分析優(yōu)點：帶有空中花園，主臥帶有衣帽間同時主臥和次臥均帶有陽臺缺點： 第三房面積太小，過道有浪費空間。優(yōu)點： 連接客廳的陽臺較大，兩臥室均帶陽臺。 廚房帶有生活陽臺。缺點： 廚房較小，主臥內的衛(wèi)生間為暗衛(wèi)。114平三居室（2+1）122平三居室小渡船片區(qū)——中大御城戶型品鑒恩施住宅市場產品分析開發(fā)商恩施州眾信房地產有限責任公司樓盤名陽光國際地址恩施市航空大道與葉挺路交匯處物業(yè)類型高層建面237220m2容積率3綠化率10%在售戶型住宅119-149平米均價折后4200元/平目前推售7#7#9月20日開盤陽光國際設計的戶型面積段集中且偏大，僅7#有118平三房面積相對適中，其他產品面積過大，銷售情況不佳。7#共163套，除去拆遷安置，共可售96套，開盤當天去化40%。認籌時的2千抵5萬優(yōu)惠外，開盤日認購還能減100元/平米，一周內簽約再減100元/平米；按揭98折，一次性付款再96折；140平以上戶型再額外99折優(yōu)惠。樓棟戶型面積套數(shù)已售5#三室二廳136.26M23617三室二廳138.99M27236三室二廳139.79M236146#三室二廳136.28M2300三室二廳137.69㎡3007#三室二廳118.16M24832四室二廳141.02M24811在售房源戶型分析六角亭片區(qū)——陽光國際恩施住宅市場產品分析3室2廳2衛(wèi)118.16平4室2廳2衛(wèi)141.02平六角亭片區(qū)——陽光國際戶型品鑒優(yōu)點： 動靜分區(qū)，廚房帶有生活陽臺。缺點： 衛(wèi)生間在入門處，距生活區(qū)太遠。 入室走道太長，浪費空間。 次臥沒有陽臺。優(yōu)點：戶型方正，動靜分區(qū)。次臥和客廳共一個陽臺，創(chuàng)新設計。書房帶有陽臺。缺點：餐廳不方正，入室大門過于偏向客廳。恩施住宅市場產品分析開發(fā)商湖北信達房地產開發(fā)有限責任公司樓盤名信達首府地址恩施市葉挺路特66號物業(yè)類型超高層、高層、小高層建面97119.6m2容積率2綠化率65.8%在售戶型82~114㎡均價4500元/平米目前推售15號樓2013年06月10日15#開盤，已銷售78%，其他樓棟基本售罄，還剩1#~4#、14#未售。恩施首府前期銷售的7、8、9、10、11、12、13、18、19號樓住宅已完工驗收，并已交付使用；16、17號樓已封頂，預計8月交付使用；5、6號樓已封頂，預計明年4月30日交付使用；15號樓預計7月份封頂，計劃明年9月30日交付使用。戶型面積套數(shù)已售二室二廳96.62㎡2318二室二廳114.32㎡2322二室二廳82.58㎡2312二室二廳114.72㎡2317二室二廳96.62㎡232015號樓產品銷售情況六角亭片區(qū)——信達首府（恩施首府）恩施住宅市場產品分析82.58㎡二室二廳114.32㎡二室二廳優(yōu)點： N+1戶型升級，超大超長陽臺設計。浪費空間少，贈送空間較多。缺點：臥室不帶陽臺。優(yōu)點：客廳和廚房帶陽臺浪費空間少。缺點：廚房不規(guī)則，使用不方便六角亭片區(qū)——信達首府戶型品鑒恩施住宅市場產品分析開發(fā)商恩施市建廈房地產開發(fā)有限責任公司樓盤名施南·陽光城（一期）地址恩施市葉挺路30號物業(yè)類型小高層,高層建面92580.8m2容積率4.85綠化率30%在售戶型79.15-137.08均價3800元/平目前推售聚景樓在售聚緣樓在售戶型面積套數(shù)已售三室二廳139.81580三室二廳138.061748三室二廳128.28585三室二廳125.34580三室二廳120.5217441二室二廳78.725837聚景樓產品銷售情況戶型面積套數(shù)已售三室二廳124.06㎡155三室二廳122.66㎡155三室二廳124.06㎡156三室二廳123.97㎡156三室二廳117.91㎡158三室二廳116.42㎡156聚緣樓產品銷售情況整體銷售情況不佳，只有二居室產品和120平的三居室銷售情況較好，其他戶型銷售較差。主要與面產品面積大總價高以及戶型朝向和采光較差有關。六角亭片區(qū)——施南·陽光城（一期）恩施住宅市場產品分析79.15平二居室118.62平三居室六角亭片區(qū)——施南·陽光城戶型品鑒優(yōu)點：客廳帶有陽臺。缺點：廚房距餐廳較遠，廚房與臥室門對門，有油煙。優(yōu)點： 客廳顯大氣。缺點： 臥室都沒有帶陽臺。恩施住宅市場產品分析開發(fā)商南山小鎮(zhèn)樓盤名恩施市永譽百年置業(yè)發(fā)展有限責任公司地址恩施市龍鱗宮路18號物業(yè)類型高層建面146662.5m2容積率3.6綠化率30%在售戶型80~90平二房、110~130平三房、140平復式均價預計成交均價4000元/平目前推售1#~3#樓棟戶型面積套數(shù)1#、2#三室二廳129.95M252三室二廳117.61M252二室二廳79.81㎡52復式（四居室）139.13㎡26樓棟戶型面積套數(shù)3#三室二廳110.07㎡52三室二廳121.93㎡52二室二廳89.91㎡529月24日，從南山小鎮(zhèn)售樓處獲悉，該項目50席88折白金卡現(xiàn)已發(fā)放完畢，認籌優(yōu)惠正逐日遞減。從9月23日起，89折金卡全城搶籌，尊享100抵10000優(yōu)惠。有2列為復式產品共26套。二居室：三居室：復式四居室為1：2：0.51#、2#3#六角亭片區(qū)——南山小鎮(zhèn)恩施住宅市場產品分析128.9平三居室78平二居室六角亭片區(qū)——南山小鎮(zhèn)戶型品鑒優(yōu)點：客廳和臥室均帶陽臺，方正大氣。缺點：衛(wèi)生間太小，餐廳不規(guī)則。優(yōu)點： 客廳顯大氣，臥室和客廳均帶有陽臺。缺點： 次臥較小，離衛(wèi)生間較遠。恩施住宅市場產品分析開發(fā)商恩施州松潤實業(yè)發(fā)展有限責任公司樓盤名書苑新城一期地址恩施市葉挺路156號物業(yè)類型高層建面74789m2容積率5.37綠化率30%在售戶型二居76.05-81.64平方米；三居110.25-115.68平均價3500元/平目前推售1#~6#1#2#3#4#5、6#樓棟戶型面積套數(shù)已售1#二室二廳107.78M2

6023二室二廳75.5M260232#二室二廳107.78M26032二室二廳75.5M260203#三室二廳137.18M2281三室二廳116.41M2285二室二廳111.15M2280樓棟戶型面積套數(shù)已售4#、5#二室二廳78.92M2607二室二廳112.86M2609二室二廳78.75M26011三室二廳107.11M260186#三室二廳139.71M2286三室二廳141.28M22807月份首次開盤，銷售65套左右，8月份持銷40套，9月份加推100套，銷售50套左右。低價入市，均價處于市場最低水平，銷售迅速較快。六角亭片區(qū)——書苑新城一期恩施住宅市場產品分析129平三+1戶型79平二室二廳六角亭片區(qū)——書苑新城戶型品鑒優(yōu)點： 兩臥室均帶陽臺 戶型方正，無浪費空間 客廳陽臺較大。缺點：次臥較小。優(yōu)點：3+1設計，功能性更強?？臻g浪費較少，主臥和次臥均帶陽臺。私密性強。缺點：廚房較小。恩施住宅市場產品分析開發(fā)商恩施城中房地產開發(fā)有限責任公司樓盤名上官府邸地址施州大道501號物業(yè)類型多層,小高層,高層建面99388m2容積率3.49綠化率30%在售戶型72-130平方米均價3800元/平目前推售1~3號樓戶型面積套數(shù)占比銷售套數(shù)銷售率三房兩廳119.018430.77%67.14%兩房兩廳85.68430.77%297.14%三房兩廳129.054215.38%314.29%兩房兩廳78.576323.08%59.52%1#2#3#公寓紅廟片區(qū)——上官府邸受蓮湖花園以價換量影響，不得不以超代價格入市。開盤去化速度最快的為總價較低的寬松兩房產品。恩施住宅市場產品分析126平三室二廳78平二室二廳紅廟片區(qū)——上官府邸優(yōu)點：客廳和臥室均帶陽臺，方正大氣。缺點：入室正對廚房優(yōu)點： 廚房帶生活陽臺，臥室?guī)ш柵_。缺點： 入戶走道較長，浪費空間，客廳未帶陽臺。恩施住宅市場產品分析開發(fā)商恩施華龍村置業(yè)有限公司樓盤名華龍村集團·蓮湖花園二期地址恩施市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)五指湖（清江外國語學校旁）物業(yè)類型高層建面264693.9m2容積率5.4綠化率30%在售戶型120-130平米均價3800元/平目前推售6~18#1~5#6~9#10~18#6~18號樓平均銷售率達80%。蓮湖花園二期6~18號樓于13年共推出1700套房源，去化率達80%。主要由于銷售價格低于市場正常水平，以價換量。蓮湖花園的以價換量策略拉開了恩施房地產市場的價格戰(zhàn)。同時也表明恩施市場對價格敏感度非常高。戶型面積套數(shù)已售銷售率一室一廳57平左右1618351.55%二室二廳100平左右1076964.49%95~98平21516375.81%88平16115294.41%三室二廳100平左右10810294.44%110~120平16015898.75%120~130平50842884.25%130~135平24219279.34%155.08平261973.08%四室二廳170.85平262076.92%紅廟片區(qū)——蓮湖花園二期恩施住宅市場產品分析130.47平三居室紅廟片區(qū)——蓮湖花園戶型品鑒優(yōu)點：客廳和餐廳均帶陽臺。戶型方正大氣，帶有三個衛(wèi)生間。缺點：入室大門正雙衛(wèi)生間。優(yōu)點：客廳和餐廳均帶陽臺。戶型方正大氣，帶有三個衛(wèi)生間。帶有入戶花園。缺點：主臥無陽臺。137.32平三居室恩施住宅市場產品分析開發(fā)商恩施州萬福國際商貿城有限公司樓盤名萬福國際商貿城地址舞陽壩街道辦事處楓香坪村物業(yè)類型商業(yè)、高層建面267970m2容積率3.97綠化率22.3%在售戶型47-134平一房~三房產品均價4400元/平目前推售1~3#住宅金桂大道——萬福國際商貿城一室一廳50平以下662550~80平6653二室二廳80~851008490~95200117三室二廳100~1105750120~13010284四室二廳130.813027復式住宅80平以下8090~100300130~1403013萬福國際商貿城一居室產品銷售不樂觀，二居~四居室銷售較好，100平以住宅產品市抗性較大，零去化。恩施住宅市場產品分析84.13平二居室134平四居室金桂大道——萬福國際商貿城戶型品鑒優(yōu)點：帶有入戶花園，功能分區(qū)明顯。缺點：次臥無陽臺，臥室區(qū)走道浪費空間。優(yōu)點：面積小，總價低。缺點：一居室中門沒有隔斷，沒有陽臺設計，該戶型去化情況不佳。恩施住宅市場產品分析開發(fā)商恩施眾森綠色產業(yè)投資發(fā)展有限公司樓盤名中國硒都茶城地址恩施金桂大道物業(yè)類型高層建面63630.69m2容積率2.59綠化率24.7%在售戶型住宅50-140平米均價4500元/平目前推售16~19#住宅已售罄金桂大道——硒都茶城戶型面積套數(shù)已售一室一廳50平以下2092050~7017166二室一廳79.661919三室二廳110~12024727140~150763復式住宅120140192140~1503813商業(yè)住宅同時銷售，客戶對項目的商業(yè)產品更為關注，住宅產品銷售情況不理想。產品錯層設計較多，錯層戶型采光不佳，客戶抗性較高。由于硒都茶城距恩施民族學院較近，租房需求較高，50~70平一居室銷售相對較好。恩施住宅市場產品分析46平一居室65平二居室金桂大道——硒都茶城戶型品鑒優(yōu)點：二居室送面積較大，65平可做到二房，客戶覺得占到便宜，該戶型去化速度快。整體浪費空間較少。優(yōu)點：面積小，總價低。缺點：一居室中門沒有隔斷，沒有陽臺設計，該戶型去化情況不佳。恩施住宅市場產品分析市場面積供給市場面積供給量最高的是110~140平面積段，供給量最少的是150平以上面積段和80~90平面積段。市場面積銷售量最高的是100~140平面積段，銷售量最少的是80~85平面積段、90~95平面積段和150平以上面積段。銷售率最高的是85~90平面積段、180平以上面積段，其次是160~170、95~110平面積段。銷售率最低的是80~85平、90~95平。小結：110~140平面積段是市場上的主流產品面積段。95~110平面積段供給處于中等水平，供給小于需求；市場上85~90平面積段、160~170平和180平以上面積段供應量處于最低水平，這三個 面積段供給明顯小于需求。恩施住宅市場產品分析項目總戶數(shù)

一室一廳二室二廳三室二廳四室二廳復式套數(shù)占比銷售率套數(shù)占比銷售率套數(shù)占比銷售率套數(shù)占比銷售率套數(shù)占比銷售率書苑新城一期620

44872.26%27.90%17227.74%17.44%

黔龍?1號1292

14911.53%94.63%97675.54%67.52%937.20%75.27%745.73%77.03%蓮湖花園二期17781679.39%49.70%50128.18%76.65%108360.91%83.01%271.52%74.07%

中大御城1964422.45%65.91%4422.45%68.18%5427.55%53.70%5427.55%38.89%

夷水仙居520

17233.08%4.65%28454.62%9.86%6412.31%4.69%

陽光國際252

252100.00%26.59%

南山小鎮(zhèn)338

10430.77%0.00%20861.54%1.44%

267.69%3.85%施南·陽光城（一期）737

12516.96%66.40%61283.04%16.83%

東源·錦華苑66723234.78%85.34%588.70%98.28%37756.52%66.05%

清江鳳凰城三期520

509.62%68.00%47090.38%51.91%

錦繡名城二期538

11220.82%50.89%42679.18%50.70%

萬福國際63213220.89%59.09%30047.47%67.00%15925.16%82.35%304.75%90.00%6810.76%19.12%硒都茶城70438053.98%22.63%192.70%100.00%14019.89%85.00%

16523.44%58.18%匯總879495510.86%49.63%208223.68%44.14%521359.28%53.33%2683.05%52.61%3333.79%50.15%供給量：三居室>二居室>一居室>復式戶型>四居室銷售量：三居室>二居室>一居室>復式戶型>四居室從市場產品供給及銷售量可看出，恩施市以剛需群體為主，二房和三房占比達83%，改善型和投資型需求較少。市場戶型供給恩施住宅市場產品分析項目項目規(guī)模在售面積區(qū)間戶型配比一居室二居室三居室四居室復式書苑新城一期265898平70~150平米

72%28%

黔龍?1號212261平80~180平米

12%76%7%6%蓮湖花園二期275615平85~170平米9%28%61%2%

中大御城122850平56~140平米22%22%28%28%夷水仙居60000平90~180平米

33%55%12%

陽光國際200000平130~140平米

100%

南山小鎮(zhèn)165775平75~140平米

31%62%

8%施南·陽光城（一期）103000平75~140平米

17%83%

東源·錦華苑89913平40~140平米35%9%57%

清江鳳凰城三期80957平85~150平米

10%90%

錦繡名城二期63058平70~140平米

21%79%

萬福國際265898平45~130平米21%47%25%5%11%硒都茶城450000平30~140平米54%3%20%

23%匯總

10.86%23.68%59.28%3.05%3.79%市場整體戶型配比為一居室/二居室/三居室/四居室/復式配比為4：10：24：1：1.5市場上純居住社區(qū)的項目在戶型分配時，三居室占比都是最高的，其次是二居室，四居室和一居室占比較小。商業(yè)投資型項目在戶型分配是會注重投資需求，一居室比重較高。市場戶型供給恩施住宅市場產品分析置業(yè)目的滿足客戶需求面積段供給占比總價范圍剛需+投資需求高層一居室50平以下5%15~20萬50~70平5%20~30萬剛需高層二居室75~100平10%30~45萬高層二居室（2變3）95~110平10%高層三居室100~120平小三房40%45~60萬130~140大三房10%改善型需求

高層三居室（3變4）130~140平（可變四房）10%高層四居室130~150平四房3%60~75萬150~170平大四房2%復式三居室120~130平1.5%50~60萬復式四居室130~180平1%75~80萬花園洋房（三居室）125~130平1%50~60萬花園洋房（四居室復式）175~190平1%70~80萬別墅產品200~300平0.5%100~150萬市場產品供給以滿足剛需需求為主，剛需產品供給占比達到70%以上，其次為改善型需求產品，占比20%左右，投資型產品市場占比小于10%。市場戶型供給恩施住宅市場產品分析一室一廳面積段總套數(shù)占比總銷售量總銷售率50平以下50753.09%24347.93%50~70平44846.91%23151.56%匯總955100.00%47449.63%一室一廳產品市場在售產品中占比達10.60%，整體銷售率達48.85%。一室一廳產品集中于兩個面積段，30~50平和50~70平，雖然50~70平產品供給略低于50平以下的小面積產品，但兩個面積段的銷售率水平相同。表明一居室總價低，投資型客戶對其面積敏感度不高。市場上一居室產品是近期才出現(xiàn)的，2012年9月份之后開始出現(xiàn)，并且只有四個項目有此產品，湖花園二期、東源·錦華苑、萬福國際、硒都茶城。雖然市場并未明顯抗拒一居室產品，但銷售率卻是各類產品中最低的。原因可能為市場近兩年出現(xiàn)大量商業(yè)項目，市場投資渠道增加，導致住宅市場的投資客戶減少。市場戶型供給恩施住宅市場產品分析二室二廳面積段總套數(shù)占比總銷售量總銷售率80以下53125.50%23343.88%80~8521510.33%3918.14%85~9022210.66%20190.54%90~9540619.50%5613.79%95~10033315.99%23269.67%100~11028713.78%14951.92%110~120884.23%910.23%匯總2082100.00%91944.14%二室二廳產品，在市場在售產品中占比達23.70%，整體銷售率達43.62%。二室二廳面積分布于60~120平，80平以下的小二房產品供給量最高，但是銷售率一般，而85~90平和95~100平供給量和銷售率均較高。其中90~100面積段占比達34.10%，80~90平面積段占比達21.44%，80平以下面積段占比達26%。110平以上二房產品供應量少。銷售率最高的是85~90平產品，銷售率達90.54%，其次是95~100平，銷售率達69.6%，100~110平產品銷售率達51.92%，80平以下產品銷售率達43.88%。二室二廳面積段供給分析市場戶型供給恩施住宅市場產品分析三室二廳面積段總套數(shù)占比總銷售量總銷售率95~100661.27%5684.85%100~1103616.92%26673.68%110~120134725.84%79358.87%120~130169532.51%85550.44%130~140136126.11%60644.53%140~1503566.83%18551.97%150~160270.52%1970.37%匯總5213100.00%278053.33%三室二廳產品是市場在售產品供給量最高的，占比達60.00%，銷售率達53.32%。三室二廳產品面積主要集中于110~140平之間，110平以下和140平以上三室二廳產品供給量較少。其中，120~130平產品占比最高達32.33%，110~120和120~130平產品占比均在26%左右。其中110~140平之的產品隨著面積減小其銷售率逐漸增高。表明剛需購買力強于改善型客戶。三室二廳產品中95~100、100~110、150~160平產品銷售率較高，但供給量和銷售量均較低。市場戶型供給恩施住宅市場產品分析四室二廳面積段總套數(shù)占比總銷售量總銷售率130~1407427.61%4864.86%140~1503713.81%2670.27%150~16010840.30%4642.59%160~1702710.07%2074.07%170~180228.21%14.55%匯總268100.00%14152.61%四室二廳產品市場在售產品中占比僅為2.49%，整體銷率為56.07%。四居室產品面積覆蓋130~180平，其中150~160平供給量和銷售量均為最高，但供給量遠遠超過需求，因此銷售率一般。130~150平四居室產品銷售率達到90%以上，而170平以上的四居室產品市場認可度低。由數(shù)據(jù)可看出，130~170平之間的四居室產品市場接受度均較高，同時市場上130~150平的四居室產品供給不足，存在市場機會。市場戶型供給恩施住宅市場產品分析復式面積段總套數(shù)占比總銷售量銷售率80平以下82.40%00.00%90~100309.01%00.00%120~13013239.64%6650.00%130~1406720.12%2435.82%140~150226.61%2090.91%170~1804413.21%3375.00%180~190309.01%2480.00%匯總333100.00%16750.15%市場復式產品整體供給量較小，僅占3.87%，銷售率50.15%。復式產品面積段覆蓋80~190平，其中100平以下的復式產品市場抗性較大。120~140平復式產品供給量較高，但去化率較低，市場認可度較高的為140~190平的復式產品。市場戶型供給恩施住宅市場產品分析花園洋房產品類型面積段供給量占比銷售量銷售率復式產品181~1864817.78%3981.25%復式產品176~1796825.19%4566.18%四室二廳（平層）150~155248.89%00.00%三室二廳137~1382810.37%2278.57%三室二廳125~12910237.78%8886.27%匯總270100.00%19471.85%市場戶型供給市場上在售非尾盤項目中花園洋房供給較少，只有黔龍1號項目有花園洋房產品，花園洋房整體供給量較少，但整體銷售水平較好?；▓@洋房產品類型有兩種，復式四居室產品、四居室平層產品和三室二廳產品?；▓@洋房中供給量和銷售量均最高的是三室二廳中125~129平面積段產品，該面積段小，總價低，市場需求高。恩施住宅市場產品分析客戶在選擇產品時，首先考慮總價，其次再考慮面積與戶型。一居室首付在7~10萬；其中地段較好的項目，一居室50平左右銷售較好，地段較次的項目，一居室60~70平銷售較好。二居室首付在10~15萬；市中心75~90平二居室銷售較好，非市中心核心價值區(qū)域100~110平三居室（三房可變四房）戶型銷售較好。三居室首付在15~20萬；市中心100~120平三居室銷售較好，非市中心核心價值區(qū)域120~130平三居室（三房可變四房）戶型銷售較好。四居室首付在20~25萬；四居室平層產品以130~160平銷售較好，由于總價原因市場對160平以上產品抗性較高。復式（四居）首付在25~28萬；四居室和大復式市場供給較少。市場對100平以下的復式產品抗性較大，復式的四居室產品市場接受度較高。花園洋房產品戶型較豐富，但市場需求最高的仍是小面積段產品。市場上花園洋房供給項目只有兩個，市場接受度一般，對于恩施市場客戶更接受電梯房，建議本項目規(guī)劃部分電樣花園洋房，客戶既容易接受又能彌補市場洋房空缺。別墅產品供給量少，為市場稀缺產品，目前在售別墅項目只有一個，年底推售44棟獨棟別墅，蓄客一年意向客戶達30組左右。市場有需求，但總價高去化迅速慢，不建議本項目規(guī)劃別墅產品。市場供給總結：恩施住宅市場產品分析客戶分析恩施住宅市場產品分析為了實現(xiàn)本項目的項目目標，必須尋找恩施中高端客戶群體。目前市場均價水平成交均價在3800~4900元/平，金桂大道區(qū)域住宅產品成交均在4400~4500元/平。因此樹立區(qū)域標竿，本項目均價需達到4800元/平。高端家庭年收入20萬以上中端家庭年收入10-15萬低端家庭年收入5-10萬左右家庭年收入5萬以內客戶階層分析一般來講，越是高收入階層，其購房人群的比例越高；針對本項目而言，市場的中高端客戶群集中在5-20萬元之間家庭收入的人群，他們的購房特征成為我們重點研究的對象。極高端客戶定位恩施住宅市場產品分析核心客戶游離客戶重要客戶偶得客戶核心客戶：在市區(qū)工作的政府機關、企事業(yè)單位公務員、在市區(qū)和新區(qū)工作的私營業(yè)主，客戶比例可達為50％。重要客戶：周邊縣市進城購房群體，如建始、宣恩、來鳳等縣市，客戶比例可達30%游離客戶：現(xiàn)在外區(qū)居住，但向往市區(qū)居住，對生活配套注重，同時包括一線城市打工返鄉(xiāng)客戶?？蛻舯壤蛇_為15%偶得客戶：純投資客5％?？蛻羧印覀冩i定核心客戶和重要客戶客戶定位城市規(guī)模小，人口少，購房群體結構簡單，各群體的購房目的和需求單一。恩施住宅市場產品分析高層一居室需求客戶分析剛需型客戶

客戶群體：恩施市內一般居民，有一套房，經(jīng)濟實力一般。購買動機：為父母購置結婚前與父母同住，住在無物業(yè)管理的自家私房，父母未住過電梯房，結婚后住父母的房子，給父母在市中心購買一居室電梯房，來滿足父母住電梯房的心愿，一般會選擇市中心地段，配套成熟社區(qū)。需求面積：50~70平投資型客戶客戶群體：購買動機一：投資賺取租金購房投資出租給市中心工作生活人群，對地段要求高。尤其在舞陽壩和航空路區(qū)域租房需求較高，一居室銷售情況較好。購買動機二：投資升值部分客戶看好金桂大道未來商業(yè)發(fā)展趨勢，購買金桂大道上商業(yè)綜合體項目一居室產品做為投資，一來看好后期地段升值，二來看好后期租戶需求。需求面積：50平以下客戶需求恩施住宅市場產品分析高層二居室需求客戶分析剛需型客戶

客戶群體一：恩施市內一般居民，有一套房，經(jīng)濟實力一般。購買動機：結婚置業(yè)市內剛需客戶，結婚前與父母同住，結婚后與父母分開住，又不想離父母太遠，會選擇與父母同片區(qū)內購置二居室，會經(jīng)?；馗改讣揖幼?。需求面積：75~90平寬松兩房客戶群體二：周邊縣市到恩施市內購房，經(jīng)濟實力較弱.周邊縣市剛需群體，結婚置業(yè)，購房與父母同住，父母幫其帶小孩，但夫妻在外打工，不經(jīng)?；丶?，想購置三房但由于經(jīng)濟限制，同時夫妻在外地打工，兩房功能需求也能滿足日常生活，會選擇購買大二房可變三房產品，總價較低，功能齊全。需求面積：95~110平（二房變三房產品）客戶需求恩施住宅市場產品分析高層三居室需求客戶分析剛需型客戶

客戶群體一：周邊縣市到恩施市內購房，經(jīng)濟實力一般。購買動機：結婚置業(yè)周邊縣市剛需群體，結婚置業(yè)，購房與父母同住，從周邊縣市改善居住環(huán)境到市內購房，但受經(jīng)濟實力限制，又追求三代同堂的功能性，會選擇小三房。需求面積：100~120平小三房客戶群體二：周邊縣市到恩施市內購房，經(jīng)濟實力較強。周邊縣市剛需群體，結婚置業(yè)，購房與父母同住，從周邊縣市改善居住環(huán)境到市內購房，住習慣大面積的私房，同時經(jīng)濟實力較強，追求三代同堂的功能性和居住的舒適性，會選擇大三房。需求面積：130~140大三房 部分客戶會選擇大三房可變四房的戶型客戶需求恩施住宅市場產品分析高層四居室需求客戶分析改善型客戶

客戶群體一：恩施市內高端客戶群體購買動機：改善居住條件該類購房對象是恩施市場中高端客群，至少擁有一套以上住房（集資房或商品房），戶型面積從90-130㎡不等，共同的問題是：無論面積大小，居住品質不高。改善型家庭，不盲目追求面積大小，通風、采光、功能分區(qū)合理更為他們關注。對社區(qū)居住環(huán)境，生活品質要求高。需求面積：130~150平四房 部分經(jīng)濟實力強又愛面子的客戶會選擇150~170平大四房客戶需求恩施住宅市場產品分析復式產品需求客戶分析市場對復式產品沒有明顯偏好，需求量以總價為導向，需求量最大的120~130平。大面積130~180平復式產品需求量較少且比較平均?；▓@洋房需求