土地利用管理剖析課件

土地利用管理浙江省國土資源廳毛茵土地利用管理浙江省國土資源廳毛茵建設(shè)用地供應(yīng)土地招拍掛出讓土地市場監(jiān)測監(jiān)管地價管理存量建設(shè)用地盤活新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)用地建設(shè)用地供應(yīng)土地招拍掛出讓土地市場監(jiān)測監(jiān)管地價管理存量建設(shè)一、建設(shè)用地供應(yīng)（一）供地概念國家根據(jù)年度土地供應(yīng)計劃，依法以出讓、劃撥或使用方式提供國有建設(shè)用地使用權(quán)或集體建設(shè)用地使用權(quán)行為。（二）建設(shè)用地來源類型新增建設(shè)用地存量建設(shè)用地一、建設(shè)用地供應(yīng)（一）供地概念國家根據(jù)年度土地供應(yīng)計劃，依法一、建設(shè)用地供應(yīng)（三）供地方式類型劃撥方式供地依法使用集體土地有償方式供地出讓、租賃、國家出資作價（入股）農(nóng)村村民建住宅（宅基地）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)出讓協(xié)議掛牌招標拍賣一、建設(shè)用地供應(yīng)（三）供地方式類型劃撥方式供地依法使用集體土一、建設(shè)用地供應(yīng)（四）供地政策一、建設(shè)用地供應(yīng)（四）供地政策一、建設(shè)用地供應(yīng)（五）嚴格用地標準土地使用標準《工程項目建設(shè)用地指標》公路、鐵路、民用機場、電力、煤炭等24個行業(yè)28項工程項目建設(shè)用地指標《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標》投資強度、容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重、綠地率《商業(yè)、住宅、辦公建設(shè)用地控制指標》以容積率表述《加油站、油庫建設(shè)用地控制指標》單位用地面積、總用地面積其它：監(jiān)獄、體育設(shè)施、醫(yī)療機構(gòu)、學(xué)校建設(shè)用地控制指標等一、建設(shè)用地供應(yīng)（五）嚴格用地標準土地使用標準《工程建設(shè)用地供應(yīng)土地招拍掛出讓土地市場監(jiān)測監(jiān)管地價管理存量建設(shè)用地盤活新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)用地建設(shè)用地供應(yīng)土地招拍掛出讓土地市場監(jiān)測監(jiān)管地價管理存量建設(shè)用二、土地招拍掛出讓（一）加強土地出讓計劃管理科學(xué)制訂及時公布嚴格執(zhí)行規(guī)模適度控制總量優(yōu)化結(jié)構(gòu)二、土地招拍掛出讓（一）加強土地出讓計劃管理科學(xué)制訂及時公布二、土地招拍掛出讓（二）完善土地出讓決策程序由政府牽頭，財政、規(guī)劃和國土資源等部門參與的土地出讓協(xié)調(diào)決策機制專業(yè)評估、集體研究、依法決策、結(jié)果公示二、土地招拍掛出讓（二）完善土地出讓決策程序由政府牽頭，財政內(nèi)容要符合國家、省有關(guān)供地政策、產(chǎn)業(yè)政策、用地標準、工業(yè)用地最低價標準等規(guī)定文本格式要規(guī)范，嚴格實行宗地出讓，土地用途明確到《土地利用現(xiàn)狀分類標準》（GB/T21020-2007）二級地類，涉及兩種以上土地類型的，應(yīng)明確各自建筑面積或比例。市縣政府對本轄區(qū)內(nèi)土地出讓公告的合法性、真實性、正確性負責(zé)。嚴禁違規(guī)設(shè)置競買條件。二、土地招拍掛出讓（三）嚴格土地出讓公告審查內(nèi)容要符合國家、省有關(guān)供地政策、產(chǎn)業(yè)政策、用地標準、工業(yè)用地農(nóng)轉(zhuǎn)征收拆遷補償安置落實到位沒有涉及民事經(jīng)濟法律糾紛土地權(quán)利清晰（原有土地證或他項權(quán)利現(xiàn)已注銷或消除）地塊位置、使用性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件明確具備動工開發(fā)所必需的其他基本條件凈地標準二、土地招拍掛出讓（四）執(zhí)行土地出讓“凈地”標準農(nóng)轉(zhuǎn)征收拆遷補償安置落實到位沒有涉及民事經(jīng)濟法律糾紛土地權(quán)利1、公開的內(nèi)容、場所

年度土地出讓計劃、土地出讓公告和成交結(jié)果指定的場所、主流媒體、政府及部門門戶網(wǎng)站、土地市場網(wǎng)等2、掛牌施工土地出讓（合同）情況通過國土資源等部門網(wǎng)站、地塊施工現(xiàn)場等公布，接受公眾查詢和社會監(jiān)督。二、土地招拍掛出讓（五）強化土地出讓信息公開3、土地使用權(quán)網(wǎng)上交易

探索網(wǎng)上交易的技術(shù)和方法，制定網(wǎng)上交易規(guī)范，建立監(jiān)管機制，逐步實現(xiàn)全省土地使用權(quán)出讓統(tǒng)一網(wǎng)上交易。1、公開的內(nèi)容、場所年度土地出讓計劃、土地出讓公告和成1、嚴格規(guī)劃條件變更審批確需變更土地用途和容積率等規(guī)劃條件的，應(yīng)履行規(guī)定程序，依法批準二、土地招拍掛出讓（六）健全土地出讓履約管理2、規(guī)范土地價款變動收支對經(jīng)批準改變規(guī)劃條件、導(dǎo)致土地出讓價款發(fā)生變動的，應(yīng)簽訂土地出讓合同變更協(xié)議，補繳或退繳地價款。3、依法處理違約違規(guī)行為對違約或在土地出讓及合同履行過程中產(chǎn)生糾紛的，要按照土地出讓文本規(guī)定、合同約定及相關(guān)法律法規(guī)進行處理，確保實體和程序合法合規(guī)。1、嚴格規(guī)劃條件變更審批確需變更土地用途和容積率等規(guī)劃條件的建設(shè)用地供地招拍掛出讓土地市場監(jiān)測監(jiān)管地價管理存量建設(shè)用地盤活新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)用地政策建設(shè)用地供地招拍掛出讓土地市場監(jiān)測監(jiān)管地價管理存量建設(shè)用地盤三、土地市場監(jiān)測監(jiān)管（一）監(jiān)測監(jiān)管制度依托土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)全程、實時、動態(tài)監(jiān)測向社會公開、接受社會監(jiān)督統(tǒng)計分析，為宏觀調(diào)控提供支撐三、土地市場監(jiān)測監(jiān)管（一）監(jiān)測監(jiān)管制度依托土地市場動態(tài)監(jiān)測與土地來源供應(yīng)的土地來自新增還是存量、來自農(nóng)轉(zhuǎn)征哪個批次土地供應(yīng)包括供地計劃、出讓公告、成交公示、供地結(jié)果等開發(fā)利用是否按期交地，是否按期開竣工，是否閑置土地等市場交易土地轉(zhuǎn)讓、租賃等二級市場相關(guān)信息集體建設(shè)用地情況（注：現(xiàn)階段重點監(jiān)測監(jiān)管1、2、3項，4、5項暫未做硬性要求）三、土地市場監(jiān)測監(jiān)管（一）監(jiān)測監(jiān)管制度主要內(nèi)容土地來源供應(yīng)的土地來自新增還是存量、來自農(nóng)轉(zhuǎn)征哪個批次土地供核心指標宗地基本情況（座落、面積、用途等）土地實際開發(fā)利用情況土地供應(yīng)情況（年限、出讓價款等）土地開發(fā)利用要求（容積率、投資強度）交易合同核心指標三、土地市場監(jiān)測監(jiān)管（一）監(jiān)測監(jiān)管制度核心指標宗地基本情況（座落、面積、用途等）土地實際開發(fā)利用情數(shù)據(jù)分析要求監(jiān)管責(zé)任要求信息發(fā)布要求基本要求三、土地市場監(jiān)測監(jiān)管（一）監(jiān)測監(jiān)管制度數(shù)據(jù)分析要求監(jiān)管責(zé)任要求信息發(fā)布要求基本要求三、土地市場監(jiān)測容積率預(yù)警預(yù)警出讓公告或劃撥公示、出讓合同或劃撥決定書中住宅用地容積率不大于1的情況。超規(guī)模預(yù)警預(yù)警出讓公告或劃撥公示、出讓合同中商品住宅用地超規(guī)模供地的情況（小城市（鎮(zhèn)）7公頃，中等城市14公頃，大城市20公頃）出讓金繳納約定條款預(yù)警預(yù)警各類住宅項目出讓合同中出讓金繳納的約定不符合“合同簽訂后1個月內(nèi)必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年”的情況。三、土地市場監(jiān)測監(jiān)管（二）違法違約違約行為預(yù)警機制內(nèi)容容積率預(yù)警預(yù)警出讓公告或劃撥公示、出讓合同或劃撥決定書中住宅開竣工約定條款預(yù)警預(yù)警各類住宅項目出讓合同中開竣工時間不符合“約定土地交付之日起一年內(nèi)開工建設(shè)，自開工之日起三年內(nèi)竣工”的情況。工業(yè)用地限價預(yù)警預(yù)警擅自突破工業(yè)用地最低價標準供地的情況。即土地出讓最低價不得低于出讓地塊所在地級別基準地價的70%。三、土地市場監(jiān)測監(jiān)管（二）違法違約違約行為預(yù)警機制開竣工約定條款預(yù)警預(yù)警各類住宅項目出讓合同中開竣工時間不符合各級國土資源主管部門實時監(jiān)測預(yù)警信息。市、縣國土資源管理部門適時根據(jù)監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)監(jiān)管列示情況，逐項對照核查，及時查處違規(guī)違約行為并按要求更新系統(tǒng)信息、解除預(yù)警。省級國土資源管理部門及時發(fā)現(xiàn)和核查問題，督促整改，對整改不到位的，予以通報；限期未整改的，由省級國土資源管理部門掛牌督辦。國土資源部按季度通報各?。▍^(qū)、市）預(yù)警信息查處情況。三、土地市場監(jiān)測監(jiān)管（二）違法違約違約行為預(yù)警機制工作要求各級國土資源主管部門實時監(jiān)測預(yù)警信息。市、縣國土資源管理部門“重審批、輕監(jiān)管”、“重供應(yīng)，輕開發(fā)利用”現(xiàn)象比較突出《國土資源部辦公廳關(guān)于建立土地利用動態(tài)巡查制度加強建設(shè)用地供后開發(fā)利用全程監(jiān)管的通知》（國土資廳發(fā)2013）30號）三、土地市場監(jiān)測監(jiān)管（三）土地利用動態(tài)巡查制度“重審批、輕監(jiān)管”、“重供應(yīng)，輕開發(fā)利用”現(xiàn)象比較突出《國土國土資源主管部門依托土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)以供地政策的落實和《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》、《國有建設(shè)用地劃撥決定書》的履行為重點通過信息公示、預(yù)警提醒、開竣工申報、現(xiàn)場核查、跟蹤管理、竣工驗收、閑置土地查處、建立誠信檔案等手段實現(xiàn)對轄區(qū)內(nèi)建設(shè)用地供后開發(fā)利用的全程監(jiān)管三、土地市場監(jiān)測監(jiān)管（三）土地利用動態(tài)巡查制度國土資源主管部門依托土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)以供地政策的落主要內(nèi)容建設(shè)項目跟蹤開竣工預(yù)警提醒信息現(xiàn)場公示價款繳納提醒開竣工申報現(xiàn)場核查閑置土地查處誠信檔案三、土地市場監(jiān)測監(jiān)管（三）土地利用動態(tài)巡查制度主要內(nèi)容建設(shè)項目跟蹤開竣工預(yù)警提醒信息現(xiàn)場公示價款繳納提醒開過去的業(yè)務(wù)流程？？？（相對空白）開發(fā)利用過程申請辦證登記發(fā)證用地者國土部門登記環(huán)節(jié)簽訂出讓合同或下發(fā)劃撥決定書合同環(huán)節(jié)過去的業(yè)務(wù)流程？？？開發(fā)利用過程申請辦證登記發(fā)證用地者國土部巡查制度建立后的全業(yè)務(wù)流程簽訂出讓合同或下發(fā)劃撥決定書建立跟蹤管理卡設(shè)立信息公示牌用地者國土部門價款繳納提醒交款用地者國土部門開工提醒開工申報用地者國土部門現(xiàn)場核查用地者國土部門閑置土地查處用地者國土部門竣工提醒竣工申報用地者國土部門竣工核查竣工初始環(huán)節(jié)合同環(huán)節(jié)未開工閑置環(huán)節(jié)交款環(huán)節(jié)交地開工環(huán)節(jié)開工施工環(huán)節(jié)竣工環(huán)節(jié)設(shè)立誠信檔案用地者國土部門誠信檔案環(huán)節(jié)巡查制度建立后的全業(yè)務(wù)流程簽訂出讓合同或下發(fā)劃撥決定書建立跟概念1國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的國有建設(shè)用地。2已動工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地，也可以認定為閑置土地。三、土地市場監(jiān)測監(jiān)管（四）閑置土地處置概念1國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使簽訂合同開工合理約定開工期政府原因按第12、13條方式和程序處置未按期開工到開工期超期1年未開工超期2年未開工收違約金開展調(diào)查認定閑置非政府原因收土地閑置費仍然閑置非政府原因無償收回土地使用權(quán)土地使用權(quán)人國土部門監(jiān)督開發(fā)建設(shè)情況中止建設(shè)，但投資額或動工面積不足三、土地市場監(jiān)測監(jiān)管閑置土地處置過程簽訂合同開工合理約定開工期政府原因未按期開工到開工期超期1年調(diào)查認定向社會公開告知聽證處置閑置土地調(diào)查通知書閑置土地認定書三、土地市場監(jiān)測監(jiān)管閑置土地處置程序收費、收回調(diào)查認定向社會公開告知聽證處置閑置土地調(diào)查通知書閑置土地認定三、土地市場監(jiān)測監(jiān)管閑置土地處置方式政府原因延長動工開發(fā)期限調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件臨時使用有償收回置換土地其他處置自身原因未動工開發(fā)滿一年未動工開發(fā)滿兩年征繳閑置費（20%出讓或劃撥價款）無償收回三、土地市場監(jiān)測監(jiān)管閑置土地處置方式政府延長動工開發(fā)期限調(diào)整建設(shè)用地供應(yīng)土地招拍掛出讓土地市場監(jiān)測監(jiān)管地價管理存量建設(shè)用地盤活新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)用地建設(shè)用地供應(yīng)土地招拍掛出讓土地市場監(jiān)測監(jiān)管地價管理存量建設(shè)用專業(yè)評估規(guī)程、規(guī)范獨立、客觀集體決策參考依據(jù)確定底價價格紅線協(xié)議、工業(yè)底價、成交價結(jié)果公開成交價四、地價管理（一）土地價格評估制度土地出讓專業(yè)評估規(guī)程、規(guī)范獨立、客觀集體決策參考依據(jù)確定底價價格紅線核定企業(yè)應(yīng)有的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益核定政府應(yīng)有的土地權(quán)益A：政府應(yīng)有的土地權(quán)益＝出讓底價－劃撥地價B：政府應(yīng)有的土地權(quán)益＝出讓地價×土地增值收益率土地估價報告報省級以上國土部門備案四、地價管理（一）土地價格評估制度企業(yè)改制核定企業(yè)應(yīng)有的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益核定政府應(yīng)有的土地權(quán)益A：政土地轉(zhuǎn)讓交易價格申報自主自愿非強制評估低價轉(zhuǎn)讓低于標定地價20％政府優(yōu)先購買政府儲備土地收購優(yōu)先購買……地價評估宗地評估標定地價……土地儲備四、地價管理（一）土地價格評估制度土地轉(zhuǎn)讓交易價格申報自主自愿非強制評估低價轉(zhuǎn)讓低于標定地價2基準地價制定驗收聽證公布更新驗收公布……更新全面3年定級局部地價指數(shù)四、地價管理（二）基準地價、標定地價定期確定與公布制度基準地價制定驗收聽證公布更新驗收公布……更新全面3年定級局部協(xié)議出讓最低價標準省級政府制定公布各用途、各方式（工業(yè)除外）成交價≥底價≥最低價標準≥基準地價70％工業(yè)用地出讓最低價標準國土資源部省級國土部門判斷是否低價出讓土地的重要標準四、地價管理（三）最低價標準統(tǒng)一制定與公布制度協(xié)議出讓最低價標準省級政府制定各用途、各方式成交價≥底價≥最城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)（國家級）省級系統(tǒng)城市1監(jiān)測點1估價師a估價師b監(jiān)測點2……城市2……城市105《關(guān)于進一步加強城市地價動態(tài)監(jiān)測工作的通知》（國土資發(fā)〔2008〕51號）每年的年度部署文件省級：四川、遼寧、黑龍江、安徽、內(nèi)蒙古、浙江；湖南；河北、山東、江蘇、廣東、湖北四、地價管理（四）地價動態(tài)監(jiān)測制度城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)（國家級）省級系統(tǒng)城市1監(jiān)測點1估價師a建設(shè)用地供應(yīng)土地招拍掛出讓土地市場監(jiān)測監(jiān)管地價管理存量建設(shè)用地盤活新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)用地建設(shè)用地供應(yīng)土地招拍掛出讓土地市場監(jiān)測監(jiān)管地價管理存量建設(shè)用（《浙江省人民政府關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作的意見》（浙政發(fā)〔2014〕20號））范圍舊城鎮(zhèn)舊廠礦舊村莊其他低效用地各地可根據(jù)實際，采取協(xié)商收回、鼓勵流轉(zhuǎn)、協(xié)議置換、“退二優(yōu)二”、“退二進三”、收購儲備等方式實施城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)。五、存量建設(shè)用地盤活（城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)）（一）再開發(fā)范圍與方式（《浙江省人民政府關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作的再開發(fā)工作方式政府主導(dǎo)。商品住宅、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)市場主體參與原土地權(quán)利人參與五、存量建設(shè)用地盤活（二）再開發(fā)工作方式再開發(fā)工作方式政府主導(dǎo)。商品住宅、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)用地行為發(fā)生在1986年12月31日之前的按原國家土地管理局發(fā)布的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》辦理土地確權(quán)登記發(fā)證手續(xù)。用地行為發(fā)生在1987年1月1日—2009年12月31日之間、沒有合法用地手續(xù)且已使用的建設(shè)用地按相關(guān)法律法規(guī)及政策規(guī)定處理后，按土地利用現(xiàn)狀辦理用地手續(xù)。用地行為發(fā)生在2010年1月1日之后的按現(xiàn)行法律法規(guī)政策辦理五、存量建設(shè)用地盤活（三）歷史遺留用地問題處理用地行為發(fā)生在1986年12月31日之前的按原國家土地管理局政府收回后供地房地產(chǎn)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)協(xié)議出讓（商服銷售＜30%）其余（自行、聯(lián)合、收購）開發(fā)協(xié)議出讓（與相鄰存量用地一起開發(fā)）涉及零星新增用地（＜3畝且＜總面積10%）五、存量建設(shè)用地盤活（四）土地供應(yīng)手續(xù)辦理政府收回后供地房地產(chǎn)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)協(xié)議出讓土地出讓純收益可按不高于60％的比例，依照有關(guān)規(guī)定專項支持農(nóng)村集體經(jīng)濟組織用于新農(nóng)村建設(shè)通過征收農(nóng)村集體建設(shè)用地用于經(jīng)營性開發(fā)在依法補償?shù)幕A(chǔ)上，可給予原土地權(quán)利人一定數(shù)量的獎勵依法收回、收購存量建設(shè)用地用于再開發(fā)五、存量建設(shè)用地盤活（五）土地收益分配土地出讓純收益可按不高于60％的比例，依照有關(guān)規(guī)定專項支持農(nóng)建設(shè)用地供應(yīng)土地招拍掛出讓土地市場監(jiān)測監(jiān)管地價管理存量建設(shè)用地盤活新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)用地建設(shè)用地供應(yīng)土地招拍掛出讓土地市場監(jiān)測監(jiān)管地價管理存量建設(shè)用工業(yè)用地加工制造、高端裝備處理項目科教用地研發(fā)設(shè)計、勘察、檢驗檢測、技術(shù)推廣、環(huán)境評估與監(jiān)測等項目公用設(shè)施用地水資源循環(huán)利用與節(jié)水、新能源發(fā)電運營維護、環(huán)境保護及污染治理中的排水、供電及污水、廢物收集、貯存、利用、處理以及通信設(shè)施的項目商服用地下一代信息網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)（通信設(shè)施除外）、新型信息技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)服務(wù)等經(jīng)營服務(wù)項目經(jīng)論證后，制定地方標準予以明確用途不明確的六、新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)用地（一）明確用途工業(yè)用地加工制造、高端裝備處理項目科教用地研發(fā)設(shè)計、勘察、檢六、新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)用地（二）多種方式供地租賃期滿可協(xié)議方式轉(zhuǎn)為出讓土地以先租后讓等方式供應(yīng)土地涉及招標拍賣掛牌配建方式新能源汽車充電設(shè)施、移動通信基站等用地新產(chǎn)業(yè)配套基礎(chǔ)設(shè)施地役權(quán)新產(chǎn)業(yè)小型配套設(shè)施六、新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)用地（二）多種方式供地租賃期滿可協(xié)議方式轉(zhuǎn)為傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)先進制造業(yè)，以及利用存量房產(chǎn)進行制造業(yè)與文化創(chuàng)意、科技服務(wù)業(yè)融合發(fā)展的