物業(yè)設備設施管理-課件

物業(yè)共用部位、設施設備管理與維護共用部位設備設施管理概論基礎管理共用部位管理與維護供配電系統(tǒng)管理與維護消防系統(tǒng)設施設備的管理與維護電梯系統(tǒng)設施設備管理與維護建筑給排水系統(tǒng)的管理與維護安全防范系統(tǒng)設施設備管理與維護

一、共用部位、設施設備管理概論

共用部位:

是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設施設備：

是指住宅小區(qū)或單幢住宅區(qū)，建設費用已分攤進入住房銷售價格且屬于購房人共有共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、公共照明、鍋爐、消防設施、綠地、道路、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車庫車場、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

一、共用部位、設施設備管理概論

1、共用部位、設施設備管理與維護的意義與作用

物業(yè)管理是業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。（物業(yè)管理條例）

◆是人們工作、學習、生活的保障。

◆是延長設備使用壽命,設備安全運行的保障。

◆能強化物業(yè)服務企業(yè)的基礎管理,提高管理水平。

◆物業(yè)設施設備是物業(yè)業(yè)主的財產(chǎn)，良好的物業(yè)設施設備維護管理，能保證設備的正常使用功能,能夠使房屋及配套的設施設備最大程度的減少有形磨損和無形磨損，減少設施設備功能上的折舊，從而使房屋及設施設備達到保值的目的。同時，物業(yè)房屋及配套的設施設備性能的保持和提高，加上環(huán)境、公共秩序的維護，能促使業(yè)主物業(yè)的增值。2、設施設備的分類與特征

設施設備的分類：

供配電：變壓器、高低壓配電柜、發(fā)電機組、公共照明及線路等；

消防：消防控制中心、報警系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、自動氣體滅火系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、消防水泵、消火栓等；

空調(diào)：中央空調(diào)、局部空調(diào)、新風機組、盤管風機、冷卻塔等；

采暖：熱水供暖、熱風供暖、蒸汽供暖等；

給排水：水泵、水箱水池、閥門管道、沉砂井、化糞池等；

電梯：直升式電梯、扶梯、電動人行通道、雜物梯等；

電信和智能化系統(tǒng)：停車場管理系統(tǒng)、對講可視系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、公共信息系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、室內(nèi)報警系統(tǒng)等。一、共用部位、設施設備管理概論設施設備的特征：

◆需要管理與維修；

◆維修費用大；

◆維修技術要求精湛，需配備專業(yè)技術人員；

◆需要有良好的使用環(huán)境；

◆有故障的突發(fā)性，且需制定故障突發(fā)應急預案；

◆部分設備需由具備專業(yè)資質的企業(yè)進行專業(yè)性維修、保養(yǎng)；

◆維修工作需要技術資料支持；

◆與對業(yè)主和使用人服務品質的提供密切相關。

一、共用部位、設施設備管理概論

3、物業(yè)共有部位、設施設備管理與維護的基本內(nèi)容

物業(yè)設施設備管理的主要內(nèi)容可依據(jù)實施物業(yè)管理不同階段，即：早期介入階段(竣工前)、前期物業(yè)管理服務階段(選聘前)和常規(guī)期物業(yè)管理服務階段實施不同形式和內(nèi)容的管理。

一、共用部位、設施設備管理概論１、計劃管理

２、檔案管理

３、備品、配件、材料、工具管理二、基礎管理１、物業(yè)設施設備管理中的計劃管理計劃管理的概念

計劃是某項工作或行動前預先擬定的具體內(nèi)容、目的、方針、辦法、標準、步驟、程序和過程等，物業(yè)設施設備管理計劃是物業(yè)管理計劃中的重要組成部分。計劃管理的用途物業(yè)設施設備管理計劃，是用來指導、組織、實施、協(xié)調(diào)和控制物業(yè)管理服務過程的文件，是處理和預測物業(yè)設施設備管理過程中若干不確定因素的工具，還是控制物業(yè)管理服務成本、提高物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟效益的有效手段。

二、基礎管理計劃管理作用的具體體現(xiàn)：

用以指導物業(yè)設施設備管理工作實施的決策性文件；是編制物業(yè)設施設備管理維修財務預決算的基礎材料；是協(xié)調(diào)涉及物業(yè)設施設備管理維修各相關方面組織機構的手段；是避免或減小物業(yè)設施設備管理維修中各類風險的指導性文件；是記錄或確認物業(yè)設施設備管理維修工作過程績效的證據(jù)；是確保物業(yè)設施設備良好、經(jīng)濟、安全運行的有力措施；是規(guī)范管理使用物業(yè)維修資金、維護業(yè)主合法權益的保證，也是實現(xiàn)業(yè)主財產(chǎn)保值、增值的保證；是確保物業(yè)設施設備管理維修達到預定計劃目標的前提和制約手段。

二、基礎管理制定共用部位、設施設備管理計劃應考慮的因素：管理狀況；管理維修計劃的目的和標準；維修的具體項目；維修的具體實施日期；管理維修的具體責任人；管理維修的資金預算和來源；需外委項目而確定的合格分包商，以及物業(yè)管理企業(yè)的配合監(jiān)督責任人；管理維修材料、備品、配件的采購來源和保障；管理維修過程中，不可預見風險的預案。

二、基礎管理２、共用部位、物業(yè)設施設備管理中的檔案管理共用部位、物業(yè)設施設備管理中的檔案管理是物業(yè)管理的一項基礎工作，是物業(yè)管理中檔案管理工作的一個子工作。齊全、完整、方便使用查閱是做好物業(yè)管理服務工作的一項必要條件。對促進設施設備管理的科學、規(guī)范、合理、經(jīng)濟具有十分重要的意義。二、基礎管理共用部位、設施設備檔案包括以下內(nèi)容：共用部位、設施設備的原始技術資料（包括設計圖紙以及廠家技術文件）；共用部位、設施設備承接查驗記錄；共用部位、設施設備運行狀態(tài)記錄；共用部位、設施設備權屬；共用部位、設施設備大、中修，更新改造，日常維修記錄；共用部位、設施設備運行事故記錄；共用部位、設施設備的臺帳和總帳冊。

二、基礎管理３、共用部位、設施設備管理中的備品、配件、材料、工具管理：

共用部位、設施設備的備品、配件、材料及工具的科學、經(jīng)濟、良好管理是支撐物業(yè)設施設備管理維修的重要手段，一般要求應做到：計劃管理、合理儲備、節(jié)約開支、管理規(guī)范。

二、基礎管理1、供配電系統(tǒng)概述2、高壓電氣系統(tǒng)設備管理與維護3、低壓電氣系統(tǒng)設備管理與維護4、電力變壓器的管理與維護5、建筑電氣照明設備6、電氣安全技術四、供配電系統(tǒng)管理與維護1、供配電系統(tǒng)概述

建筑物供配電系統(tǒng)組成

建筑供配電系統(tǒng)總受電端（進戶）電壓等級一般有10KV、0.4KV，電壓等級選擇主要取決于其用電負荷大小。用電負荷較大的建筑一般總進線電壓等級采用10KV等級，有的建筑內(nèi)設有10KV高壓開關站對電能進行分配，10KV出線回路至變壓器高壓端經(jīng)降壓為0.4KV低壓，再經(jīng)低壓配電總柜及出線柜（380/220V）對動力、照明、安保、消防等用戶供電，如例圖所示。

四、供配電系統(tǒng)管理與維護

某建筑10KV/0.4KV一次主結線系統(tǒng)圖

GG高壓隔離開關YD油斷路器DG低壓隔離開關LH電流互感器GM高壓母線FB閥型避雷器YH電壓互感RD熔斷器FK負荷開關DR電力電容器DM低壓母線PB配電變壓器ZK低壓自動開關2、高壓電氣系統(tǒng)設備管理與維護⑴、高壓電氣（力）設備預防性試驗在實際物業(yè)管理中，曾出現(xiàn)由于不按相關規(guī)程試驗，出現(xiàn)過如物業(yè)區(qū)域故障設備短路，主保護不動作，導致上一級開關越級跳閘市網(wǎng)局部停電，物業(yè)公司將承擔相應的經(jīng)濟賠償責任。由于未及時作電纜檢驗，絕緣老化未及時發(fā)現(xiàn)維修，導致電纜爆炸；由于避雷器未作定期檢驗導致雷電擊壞高壓配電設備給公司帶來重大損失。為保證高壓電（力）氣設備安全可靠運行，必須按電力工業(yè)部DL/T596-1996《電力設備預防性試驗規(guī)程》對電力設備進行預防性試驗，其主要包括內(nèi)容：

四、供配電系統(tǒng)管理與維護

②、電力變壓器試驗內(nèi)容包括：測量絕緣電阻及吸收比（1-3年小修，大修）；測量泄漏電流（1－3年）；測量介質損失（1-3年）；測量直流電阻（1-3年）；核定變壓器極性和接線組別（更換繞組，大修后）；交流耐壓試驗（1-5年）；油浸式變壓器絕緣油試驗。（1－3年）測溫裝置及二次回路試驗（1－3年）；氣體繼電器及二次回路試驗（1－3年）套管中的電流互感器絕緣試驗（大修后）。

③、互感器試驗互感器是電力系統(tǒng)中供測量和保護用重要設備，分為電壓互感器和電流互感器兩大類。互感器試驗分別為絕緣試驗和特性試驗兩大類。絕緣電阻試驗（1－3年）；測量直流電阻；測量介質損失；交流耐壓試驗。

④、高壓斷路器試驗高壓斷路器是電力系統(tǒng)中最重要的控制和保護設備之一。性能要求其在正常運行下(空載、負載情況下)能切斷、閉合高壓電路，又能在高壓電路發(fā)生故障時斷開短路電流。因此，高壓斷路器對系統(tǒng)安全、可靠性和經(jīng)濟運行有著重大影響。其常規(guī)試驗有：絕緣試驗；介質損失正切值的測量；泄漏電流；交流耐壓試驗；導電回路直流電阻，上述常規(guī)試驗一般1－3年應試驗一次。

⑤、電力電纜試驗電力電纜在運行中不但承受電網(wǎng)電壓，且常遇到過電壓及持續(xù)負荷大電流，其故障較多，究其原因是因接頭和終端的絕緣缺陷，其次是電纜本身過熱、絕緣老化局部放電、受機械損傷等。電力電纜進行絕緣試驗及故障探測是預防事故保證安全可靠運行的重要措施。其主要實驗內(nèi)容有；測量絕緣電阻每1－3年一次。直流耐壓試驗和泄漏電流的測量每年1次。

⑥、避雷器試驗對于變電所閥式避雷器絕緣在每年雷雨季節(jié)前需進行測試。對于線路上避雷器每1－3年1次。避雷器電導電流的測量及串聯(lián)元件的非線性系數(shù)，每年雷雨季前作一次。工頻放電電壓每年雷雨季前底座絕緣電阻，配電室柜每年雷雨季前，線路上則1－3年。四、供配電系統(tǒng)管理與維護2、高壓電氣系統(tǒng)設備管理與維護⑵、運行管理維護要求

嚴格值班安全管理制度。建立24小時運行值班制度，交接班制度。按《電氣安全作業(yè)規(guī)程》DL408-91相關規(guī)定24小時連續(xù)值班，做好巡視檢查工作并做好記錄。①總電壓及分路電壓，運行電流監(jiān)測。②母線和各接觸點是否有過熱現(xiàn)象。③電氣運行值班維護人員須經(jīng)電力部門及勞動部相關部門培訓考試合格持證上崗，且身體狀況符合要求。④開關柜中各電氣元件在運行中有無異常氣味和聲響。⑤繼電器及直流設備運行是否正常。⑥接地和接零裝置的連接線有無松脫和斷線。⑦高低壓配電室的通風，照明是否正常。⑧當高壓設備發(fā)生接地時，室內(nèi)不得接近故障點4m以內(nèi)，室外不得接近故障點8m以內(nèi)。進入上述范圍人員必須穿絕緣靴，接觸設備的外殼和架構時，應戴絕緣手套。⑨巡視高壓配電裝置，進出高壓室，必須隨手將門鎖好。四、供配電系統(tǒng)管理與維護

嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程

①.按執(zhí)行倒閘操作“工作票”操作必須在辦理完操作票后，一人監(jiān)控，一人操作。

②.停電拉閘操作順序按斷路器→負荷開關→母線側隔離開關的順序依次操作，送電合閘操作則相反。所有投運閉鎖裝置不經(jīng)一定負責人同意不得退出或解鎖。操作票填寫內(nèi)容包括：應拉合的斷路器和隔離開關，檢查斷路器和隔離開關的位置，檢查接地線是否拆除，檢查負荷分配，裝拆接地線，安裝和拆除控制回路或電壓互感器回路的熔斷器，切換保護回路和檢查是否確無電壓等。四、供配電系統(tǒng)管理與維護3、低壓電氣系統(tǒng)設備管理與維護

低壓供配電系統(tǒng)設備管理維護要點：注意定期監(jiān)控三相總電三相電流平衡，及每個回路三相電流平衡度。注意監(jiān)控三相電壓偏移情況，在高負荷，低負荷下，±5％范圍類，出現(xiàn)偏移過大，則調(diào)節(jié)變壓器分接頭檔位，確保供電質量。另在大負荷時段檢測工作零線I0值，若偏大及時查明原因，調(diào)查三相負荷。檢查零母線各連接點是否可靠，發(fā)熱變色。做好低壓電纜定期（每年）絕緣檢查。做好配電值班運行記錄，包括各回路負荷記錄，功率因素，總電流，繪制的（月、年）負荷曲線。檢查配電室成套配電柜內(nèi)開關情況有無異味、發(fā)熱，聯(lián)接部分變色，等情況。各配電柜內(nèi)粉塵定期除塵，防護良好。四、供配電系統(tǒng)管理與維護對計量儀表、測量儀表(電壓、電流、功率用表等)按周期定期檢驗。定期檢查低壓總開關與主要分路開關，保護時限整定是否變化，確保故障時有選擇性動作，避免越級跳閘。對低壓配電室防小動物，防鼠措施到位。絕緣工具定期檢驗，警示標志完善。配電室足夠通風照明，保證其溫、濕度、照度。按電氣滅火規(guī)范，配置必要的滅火器具。制定安全運行制度，倒送閘制度，工作票制度，交接班制度，應急處理制度，發(fā)電機送配電制度，柴油發(fā)電機保養(yǎng)制度，配電設備工具定期檢驗制度，等制度規(guī)程。嚴格安全管理，執(zhí)行《電業(yè)安全工作規(guī)程》DL408-91。

四、供配電系統(tǒng)管理與維護

4、電力變壓器的管理與維護（干式變壓器）

(1)巡視檢查要點

在通常情況下，干式變壓器無需維護。但在多塵或有害物場所，檢查時應特別注意絕緣子、繞組的底部和端部有無積塵。可用不超過2個大氣壓的壓縮空氣器吹凈通風道和表面的灰塵。平時運行巡視檢查中禁止觸摸，注視觀察應注意緊固部件有無松動發(fā)熱，繞組絕緣表面有無龜裂、碳化痕跡，聲音是否正常。

(2)負荷監(jiān)視

干式變壓器有較強的過載能力，可容許短時間過載。

按照IEC905《干式電力變壓器負載導則》，指導變壓器過負荷運行。不同的環(huán)境溫度(θR)和起始負載(PV)，干式變壓器過負荷(P/PV)能力是不同的。

干式變壓器一般采用自然空氣冷卻(AN)，連續(xù)輸出100%容量。如配置風冷系統(tǒng)，采用強迫空氣冷卻(AF)，輸出容量可提高40%。

溫控系統(tǒng)通過溫控箱和安裝在低壓繞組中的PTC測溫元件，實現(xiàn)對變壓器的溫度檢測與控制。自冷式變壓主配置溫控箱，變壓器繞組溫度超過安全值，溫控箱會發(fā)出信號。強迫風冷配置溫控箱應能停啟冷卻風機，并發(fā)出超溫報警信號和超溫跳閘信號。

干式變壓器的繞組、鐵心最高溫度不得超過155℃。在超負荷運行中應密切注意變化，切忌因溫升過高而損壞絕緣，無法恢復運行。

(3)干式變壓器的定期試驗周期一般3～5年

5、建筑電氣照明設備

節(jié)能管理：空調(diào)：電梯：能量反饋、深夜單梯照明：節(jié)能燈、觸摸開關、光控開關、聲光控開關、定時器、LED、T5燈巡查：

電梯轎箱照明節(jié)能及地庫節(jié)能改造方案.doc

照明節(jié)能改造匯報.ppt

四、供配電系統(tǒng)管理與維護

6、電氣安全管理

電氣作業(yè)大體可分為全部或部分停電作業(yè)和不停電作業(yè)兩種情況，無論那種情況都有危及人身安全的可能。為了確保電氣工作中人身安全，在電氣設備或線路上工作，必須采取保證工作人員安全的組織措施和技術措施。組織措施和技術措施是做好安全工作的兩個方面。是互相聯(lián)系、互相配合的。沒有組織措施，技術措施得不到可靠的保證，沒有技術措施，組織措施只是不能解決問題的空洞條文。由此可見，必須重視電氣安全的綜合措施，做好電氣安全管理工作。

四、供配電系統(tǒng)管理與維護

6、電氣安全技術

電氣作業(yè)的安全組織措施在電氣設備或線路上工作，保證人身安全的組織措施主要有：電氣值班和巡視檢查制度、工作操作票制度、工作許可制度、工作監(jiān)護制度、工作間斷和轉移制度、工作終結和恢復送電制度。四、供配電系統(tǒng)管理與維護

6、電氣安全管理

電氣作業(yè)的安全技術措施⑴、停電作業(yè)安全技術措施

在全部停電或部分停電的電氣設備或線路上工作，必須完成停電；驗電;裝設接地線；懸掛標示牌和裝設遮欄等保證安全的技術措施。四、供配電系統(tǒng)管理與維護

6、電氣安全管理

電氣作業(yè)的安全技術措施

⑵、不停電檢修安全技術措施不停電檢修工作在工業(yè)企業(yè)主要是在帶電設備附近或外殼上進行的工作。不停電檢修工作必須嚴格執(zhí)行監(jiān)護制度；必須保證足夠的安全距離，而且?guī)щ姴糠种荒芪挥跈z修人員的一則；不停電檢修時間不宜太長，以免檢修人員注意力分散而發(fā)生事故；不停電檢修使用的工具應經(jīng)過檢查和試驗；檢修人員應經(jīng)過嚴格訓練，能熟練掌握不停電檢修的技術。四、供配電系統(tǒng)管理與維護

1、消防系統(tǒng)概述

2、消防系統(tǒng)的管理與維護

3、滅火器具的種類及配置４、防火卷閘門與防火分區(qū)五、消防系統(tǒng)設施設備的管理與維護五、消防系統(tǒng)設施設備的管理與維護1、消防系統(tǒng)概述

⑴、火災報警系統(tǒng)

火災報警系統(tǒng)由煙感探測器、溫感探測器、手動報警按鈕、火警警鈴、消防廣播系統(tǒng)、電話和對講機等通信聯(lián)絡器材組成。⑵、消防控制中心消防控制中心由集中報警器、電氣聯(lián)動控制柜，消防電梯控制器、電梯緊急迫降控制、消防廣播話筒擴音機和控制器、通信裝置等組成。當火警發(fā)生后，控制中心指揮各項滅火、疏散和救護行動并直接控制消防水泵、送排風機、消防電梯等設施、設備。⑶、消火栓系統(tǒng)消火栓系統(tǒng)由消防水泵、管道、閥門、水龍帶、噴水槍、消防泵接合器等組成,是應用最為普遍的滅火裝置。⑷、自動噴灑滅火系統(tǒng)自動噴灑滅火系統(tǒng)由噴灑泵、供水管道、噴頭等組成。當火災使環(huán)境溫度達到一定臨界值時，該系統(tǒng)自動噴灑水流滅火是一種被非常有效的滅火系統(tǒng)，其應用也越來越廣泛。五、消防系統(tǒng)設施設備的管理與維護五、消防系統(tǒng)設施設備的管理與維護1、消防系統(tǒng)概述

⑴、火災報警系統(tǒng)

火災報警系統(tǒng)由煙感探測器、溫感探測器、手動報警按鈕、火警警鈴、消防廣播系統(tǒng)、電話和對講機等通信聯(lián)絡器材組成。⑵、消防控制中心消防控制中心由集中報警器、電氣聯(lián)動控制柜，消防電梯控制器、電梯緊急迫降控制、消防廣播話筒擴音機和控制器、通信裝置等組成。當火警發(fā)生后，控制中心指揮各項滅火、疏散和救護行動并直接控制消防水泵、送排風機、消防電梯等設施、設備。⑶、消火栓系統(tǒng)消火栓系統(tǒng)由消防水泵、管道、閥門、水龍帶、噴水槍、消防泵接合器等組成,是應用最為普遍的滅火裝置。⑷、自動噴灑滅火系統(tǒng)自動噴灑滅火系統(tǒng)由噴灑泵、供水管道、噴頭等組成。當火災使環(huán)境溫度達到一定臨界值時，該系統(tǒng)自動噴灑水流滅火是一種被非常有效的滅火系統(tǒng)，其應用也越來越廣泛。五、消防系統(tǒng)設施設備的管理與維護

⑸、防、排煙系統(tǒng)

防排煙系統(tǒng)由防煙、防火門、通風管道、排煙風機、正壓送風機組成，通過排煙風機抽走含煙氣體，用正壓風機強制送入新鮮空氣,使保護區(qū)域當中的人員免受毒煙傷害及窒息死亡。⑹、安全疏散和防火隔離系統(tǒng)安全疏散和防火隔離系統(tǒng)由安全疏散指示燈、防火門、防火卷簾門、水幕等組成，它對疏散人員指示方向，對火和煙進行隔離，便于火災發(fā)生后人員的疏散和人員與火和煙氣的隔離。⑺、手提式滅火器

手提式滅火器是使用最為普遍的一種最為方便的滅火器具，攜帶使用方便，對范圍不大的初期火災滅火效果好，常見的有泡沫滅火器、干粉滅火器、二氧化碳氣體滅火器等。⑻、其他滅火系統(tǒng)其他滅火系統(tǒng)和氣體自動滅火系統(tǒng)，主要用于電氣信息控制房、計算機房、變壓器房、配電房,發(fā)電機房和等不宜用水進行滅火的特殊滅火場合。

2、消防系統(tǒng)的管理與維護

管理工作主要內(nèi)容

⑴、配備消防設施設備主管工程技術人員，要求這些人員既有機電設備管理的知識和經(jīng)驗，又有必要時消防知識，有較強的工作責任心。

⑵、建立嚴格的消防設施設備及操作運行管理制度，每個消防設備都應指定設備責任人，設有消防控制中心的必須安排全天候24小時值班。

⑶、建立消防設施、設備技術檔案，包括消防設施、設備的分布、結構性能、技術指標和圖紙、使用說明書、各種測試數(shù)據(jù)等，還應包括每次實驗、測試的結果和數(shù)據(jù)，更換和改造、維修記錄等。

⑷、建立消防設備巡視、檢查、測試制度，具體內(nèi)容可根據(jù)消防設備的使用要求和技術說明書制訂。

五、消防系統(tǒng)設施設備的管理與維護

（a）每周檢查項目：檢查各處消火栓是否損壞，水龍帶、水槍是否在位；檢查各處消防水管是否漏水；檢查各類滅火器是否完好；檢查防火門、安全出口指示燈、安全通道照明是否完好。（b）每月檢查項目：消防加壓水泵、正壓送風、排煙風機試啟動一次；檢查類信號指示燈是否正常；檢查各類水壓壓力表是否正常；檢查消防水泵泵體是否漏水，生銹；檢查消防備用電源是否正常，能否及時切換。（c）每半年檢查項目：檢查手提式滅火器是否有效；檢測煙感、溫感探測器是否正常工作；消火栓放水檢查一次；檢查消防報警按鈕、警鈴及指示燈；檢查消防廣播系統(tǒng)；消防控制聯(lián)動系統(tǒng)進行一次試驗測試；檢查自動噴灑系統(tǒng)管道和消防水箱、水池排水；氣體滅火裝置檢查測壓。每年結合消防演習，對整個消防系統(tǒng)進行一次運行檢查，對各消防設備的聯(lián)動協(xié)調(diào)運行進行測試。（d）對日常巡檢和測試發(fā)現(xiàn)的問題和安全隱患，一定要在限期內(nèi)整改完畢，并進行調(diào)查分析,采取措施避免類似錯誤的再次發(fā)生。（e）對消防設施日常運行、維修、更換的成本進行測算，為管理費的收取提供數(shù)據(jù)。五、消防系統(tǒng)設施設備的管理與維護五、消防系統(tǒng)設施設備的管理與維護啟動防排煙系統(tǒng)啟動應急照明及疏散指示燈啟動消防廣播、聲光訊響器啟動防火分隔系統(tǒng)控制電梯落底停止非消防電源壓力開關報警后啟動噴淋泵消火栓按鈕報警后啟動消火栓泵煙、溫探測器組同時報警后啟動氣體滅火五、消防系統(tǒng)設施設備的管理與維護五、消防系統(tǒng)設施設備的管理與維護

３、滅火器具的種類及配置

滅火器的種類很多，按其移動方式可分為:

手提式和推車式；按驅動滅火劑動力來源可分為：

儲氣瓶式、儲壓式、化學反應式；按所充裝的滅火劑則又可分為：

泡沫、干粉、鹵代烷、二氧化碳、酸堿、清水等。

（１）二氧化碳滅火器

二氧化碳滅火器利用其內(nèi)部所充裝的高壓液態(tài)二氧化碳噴射滅火。由于二氧化碳滅火劑具有滅火不留痕跡，有一定的絕緣性指等特點，因此適用于撲救600伏以下的帶電電器、貴重設備、圖書資料、儀器儀表等場所的初起火災，以及一般的液體火衣,但不適用撲救輕金屬火災。二氧化碳是窒息性氣體，對人體有害，在空氣中二氧化碳含8.5％時，會發(fā)生呼吸困難，血壓增高,二氧化碳含量達20—30％時，呼吸衰弱，精神不振,嚴重的可能因窒息而死亡.因此在空氣不流通的場所使用二氧化碳滅火器后，必須及時通風。在滅火時，要連續(xù)噴射，防止余燼復燃，不可顛倒使用。由于噴射時間短，使用時動作要迅速，防止凍傷。如在室外，則不能逆風使用。五、消防系統(tǒng)設施設備的管理與維護

二氧化碳滅火器維護保養(yǎng):

a、二氧化碳滅火器應懸掛在明顯、取用方便的地方，不可放在采暖或加熱設備附近和陽光強烈照射的地方,存放溫度不要過55℃。

b、定期檢查滅火器鋼瓶內(nèi)二氧化碳的存量，如重量減少十分之一時，應及時補充罐裝。

c、在搬運過程中，應輕拿輕放，防止撞擊。在寒冷季節(jié)使用二氧化碳滅火器時，閥門(開關)開啟后，不及時啟時閉，以防閥門凍結。

d、滅火器每隔5年送請專業(yè)機構進行一次水壓試驗，并打上試驗日期的鋼印。五、消防系統(tǒng)設施設備的管理與維護

３、滅火器具的種類及配置

（2）干粉滅火器干粉滅火器是以高壓二氧化碳為動力，噴射筒內(nèi)的干粉進行滅火，為儲氣瓶式。它適用于撲救石油及其產(chǎn)品、可燃氣體、易燃液體電器設初起火災，廣泛應用于工廠、礦山、船舶、油庫等場所。干粉滅火器移動方式夯類：有MT型手提式、MFT型推車式、MFB型背負式、MFQ輕型棒式以及粉末滅火彈五種。五、消防系統(tǒng)設施設備的管理與維護

干粉滅火器維護保養(yǎng)和檢查:a、平時應懸掛在干燥通風的地方，防止干粉受潮變質；還要避免日光曝曬和強輻射熱，以防失效。

b、存放環(huán)境溫度在一10C---550C之間。

c、進行定期檢查，如發(fā)現(xiàn)干粉結塊或氣量不足，應及更換滅火劑或充氣。

d、經(jīng)打開啟用，不論是否用完。都必須進行再充裝，充裝時不得變換品種。

e、滅火器每隔五年或每次再充裝前，應進行水壓試驗，以保證耐壓強度，檢驗合格后方繼續(xù)使用。五、消防系統(tǒng)設施設備的管理與維護

４、防火卷閘門與防火分區(qū)

比較可靠的防火分區(qū)應包括樓板的水平防火分區(qū)和垂直分區(qū)兩部分，所謂水平防火分區(qū)，就是用防火墻或防火門、防火卷簾等將各樓層在水平方向分隔為兩個或幾個防火分區(qū),所謂垂直防火分區(qū)，就是將具有1.5h或1.0h耐火極限的樓板和窗間墻(兩上、下窗之間的距離不小于1.2m)將上下層隔開。高層建筑內(nèi)設有上下層相連通的走廊、敞開樓梯、自動扶梯、傳送帶等開口部位時，應將上下連通的各層作為一個防火分區(qū)考慮，其允許最大建筑面積之和不應超過以的規(guī)定。當上下開口部位設有耐火極限大于3.00h的防火卷簾或水幕等分隔設施時，其面積可不疊加計算。防火分區(qū)的作用在于發(fā)生火災時，可將火勢、有毒煙氣控制在一定范圍內(nèi)，以有利于消防撲救、減少火災損失。

每個防火分區(qū)的允許最大建筑面積

:一類建筑1000m2；二類建筑1500m2；地下室500m2；設在疏散走道上的防火卷簾應在卷簾的兩側設置啟閉裝置，并應具有自動、手動和機械控制的功能，并且要每半月進行手動和機械升降調(diào)試一次。

五、消防系統(tǒng)設施設備的管理與維護曳引機：在日常運行中應隨時觀察機箱體內(nèi)潤滑油油位線，根據(jù)維護要求添加相應的潤滑油。每半年（或按照廠家維護說明書）進行一次清洗油箱工作，并更換新油。箱蓋、窺視孔、軸承蓋等與箱體接合處不應有滲油現(xiàn)象。蝸桿伸出端如為盤根密封，不應把端蓋螺母壓得過緊，以免發(fā)生蝸桿抱軸故障，滴油頻率一般為3-5分鐘一滴。如蝸桿伸出端為機械密封結構，則發(fā)現(xiàn)漏油應即時更換，蝸輪軸上的滾動軸承每月應注入3-5g鈣基潤滑脂，以保證充滿軸承室空間的2/3。減速箱的溫升應不高于600C，最高油溫不超過800C。當滾動軸承產(chǎn)生不均勻的噪聲、敲擊聲或溫度太高時，應即時檢修或更換。經(jīng)常檢查減速機聯(lián)軸器處螺栓，應無松動現(xiàn)象。

六、電梯系統(tǒng)設施設備的管理與維護六、電梯系統(tǒng)設施設備的管理與維護機械制動器：要經(jīng)常檢查彈性聯(lián)軸器的彈性圈磨損及老化情況。如發(fā)現(xiàn)前述情況，則應及時更換，以避免出現(xiàn)運轉時的撞擊聲、轎箱振動和噪聲。制動器動作應靈活可靠，電磁銜鐵在導向銅套內(nèi)應滑動自如。如有動作延遲的現(xiàn)象，則應及時檢修，去除銅套內(nèi)的油污，可加入少許滑石粉作為潤滑劑。凡是銷軸處，應經(jīng)常注入機油潤滑。當發(fā)現(xiàn)有油垢堆積時，應拆下清洗干凈。保持制動性能可靠，應經(jīng)常去除濺落在制動輪上的油污，保持其清潔。制動器線圈的溫升一般不應高于600C，最高溫度不超過1050C。經(jīng)常檢查線圈接線端有無松動，并保持絕緣良好。制動器在工作時，閘瓦應緊密均勻地貼合于制動輪的工作表面，松閘時閘瓦沿制動輪工作面的間隙應在0.5-0.7mm之間，且兩閘瓦動作應保持一致。如該間隙過大，將會導致制動減速度增大，影響舒適感，因此應經(jīng)常檢查該間隙，尤其運行一段時間后，閘瓦、制動輪的工作表面磨擦得更為光滑，此時可以在松閘后，將該間隙高速至互不磨擦的最小間隙，將會改善乘坐的舒適感。當固定制動帶的鉚釘頭露出時，應及時更換，避免它與制動輪磨擦。當發(fā)現(xiàn)制動力減弱時，可調(diào)整彈簧的螺母來增加制動力。如發(fā)現(xiàn)閘瓦與制動輪同心度較差，則應及時調(diào)整制動器底座底部的墊片。

曳引電動機：埋入電動機定子內(nèi)的溫度傳感器控制著電動機的強迫通風風機。當電動機內(nèi)部溫度升高到550C時，風機開始工作，溫度下降到450C時停止。應隨時檢查在曳引機電動機溫度升高時，風機工作情況有無異常，以避免因溫升過高導致電機損壞。此外，還應檢查滑動軸承的潤滑情況及蝸桿軸與電機軸的同心度。曳引輪：應經(jīng)常檢查曳引輪槽和鋼絲繩的磨損情況，當曳引輪繩槽磨損不一致時，或呈凹凸不平麻花狀而影響使用時，可將曳引繩取下，用特制的繩槽工裝刀具與減速機固定，以檢修速度運轉來修車繩槽。同時，應調(diào)整曳引繩的繩頭組合錐套，使各繩之間的張力相同。因磨損嚴重而無法修理的曳引輪，應及時更換。

六、電梯系統(tǒng)設施設備的管理與維護六、電梯系統(tǒng)設施設備的管理與維護（一）電梯電氣控制系統(tǒng)的日常管理和維護（１）機房進線電源箱的保養(yǎng)包括下列內(nèi)容:1)經(jīng)常對電源箱進行清潔工作，使其無灰塵雜物覆蓋，以免影響其散熱。2)保持開關轉動部位靈活，閘刀的夾座應有足夠的夾持力，且三相夾持力應一致。3)三相保險應選用一致的保險管/熔絲，不得用多股熔絲或不同材質的熔絲替代。4)開關的接線應將電源進線接到保護閘蓋下面，即拉掉閘刀后，保險的兩端不應有帶電體。5)總開關的接線裝置應起作用，即在開閘斷開電源打開箱蓋后送不上電，合閘后箱蓋打不開。6)經(jīng)常檢查壓線螺帽、保險夾座有無松動或發(fā)熱變色之處;對兼做極限開關的總開關要保持其轉動部位靈活，并保證其不誤動作。7)對用自動空氣開關做電源總開關的開關線路進行維護保養(yǎng)時，應先斷開空氣開關，將進線端的隔離保險拉下方可進行維護工作。8)應經(jīng)常監(jiān)視裝有電壓表、電流表的電源箱，觀察電壓和電流不應大于額定值。否則，應切斷電源，查明原因。

（２）控制柜的維護

接觸器：是一種頻繁接通和斷開主電路，且容量較大的電氣元件。接觸器的基本參數(shù)有觸點、額定電流、允許切斷電流、觸點數(shù)、線圈電壓、動作時間、操作頻率、機械和電氣壽命等。電梯用接觸器在負荷情況下，除受機械沖擊外，還承受電弧的燒蝕，因此應在平時進行良好的維護保養(yǎng)，包括及時清掃塵灰(可在停電后用毛刷、皮老虎清掃);保證壓接導線牢靠無松動，轉動部位靈活無阻礙，三個觸點壓力均勻;鐵芯上不應有油污臟物;輔助觸點不應斷裂、扭歪或阻滯，以妨礙動靜磁鐵的吸合動作。繼電器：電梯所選用的繼電器比較典型的有JY-16型和DZ-41型，線圈電壓一般多用11OV直流電源。前者有兩只常開觸點和兩副轉換觸點，觸點電流為5A;后者一般有8只觸點。對它們的檢查處理與接觸器相同。六、電梯系統(tǒng)設施設備的管理與維護六、電梯系統(tǒng)設施設備的管理與維護（２）控制柜的維護

PC與調(diào)速器：ACVV(交流變壓變頻)調(diào)速機與調(diào)速器組成邏輯集選電路與調(diào)速線路，使電梯的運行性能有了進一步提高，簡化了電梯的外部接線。但這種電梯對環(huán)境條件要求很嚴，如機房溫度過高會使電梯電機加劇發(fā)熱以至燒毀。因此良好的使用環(huán)境和及時認真的維護保養(yǎng)，可使交流調(diào)速電梯故障率大大降低。有條件時，可以選用精密電路板專用清洗劑，定期對控制板進行清洗。在對電路板進行清潔或維護時，應在斷電后進行，并要注意釋放工具和人體上的靜電，以避免帶來不必要的損失。變頻變壓裝置與微機：用微機取代全部繼電器和選層器，用變頻裝置取代電抗電阻與調(diào)速裝置，不僅使電梯性能大大改觀，同時使控制柜的電氣設備大為簡化。電梯的位置信號和減速信號由微機選層器產(chǎn)生，微機簡化了電梯線路，省略了電梯元器件，還可以完成復雜的控制任務。同時它還具有故障自檢查、自排除等功能，使故障大大降低，直至無故障運行。但微機的使用更需要對電梯控制柜進行維護保養(yǎng)，干凈通風的環(huán)境對微機的正常運行非常重要。

序號名稱部位作業(yè)內(nèi)容及要求一般周期1曳引機曳引機電動機電源測量電動機電源引入線電壓應為額定電壓的±7%范圍內(nèi)每半月制動器線圈引入線連接螺釘無松動；電壓正常每半個月2限速裝置限速器開關作用應可靠每半個月斷繩開關與打板的距離應合適，作用應可靠每月安全鉗安全鉗開關與打板相對位置應合適，作用應可靠每月3電源總開關照明總開關壓線螺母無松動每季度主接點無燒損情況、接觸良好每季度空氣開關機構應靈活每季度4控制柜各元器件表面清掃元器件積灰，保證清潔干燥每月按觸器接點無燒損，接觸良好；無異常噪聲每半月電氣元件溫升在正常范圍內(nèi)；壓線螺釘無松動每半月5轎頂檢修箱、底坑檢修箱轎頂、轎底動作可靠每季度6操縱箱和呼梯盒轎廂內(nèi)、外動作可靠；顯示正常每日7門聯(lián)鎖裝置各層安全接點接觸壓力合適；動作可靠每半月8端站限位裝置打板鉛垂度不大于±1mm每季度碰打壓力應適中每月開關動作應靈活，作用可靠每月9隨行電纜固定點無松動每年電梯運行過程無碰撞情況每月10換速平層裝置隔磁板或隔光板鉛垂度不大于±1mm，緊固螺絲無松動每季度傳感器或光電開關動作應可靠；引出線壓緊螺釘無松動每季度11轎廂照明、井道照明轎廂、井道更換損壞的燈泡，保證照度每半月電梯常見電氣控制部分零部件及元器件的檢查、維護內(nèi)容及周期

（二）電梯的安全保護裝置的管理與維修１、電梯運行的基本安全保護裝置（１）防超越行程的保護（２）防電梯超速和斷繩的保護（３）防人員剪切和墜落的保護（４）緩沖裝置（５）報警和救援裝置（６）停止開關和檢修運行裝置（７）消防功能（８）防機械傷害的保護（９）電氣安全保護。六、電梯系統(tǒng)設施設備的管理與維護（二）電梯的安全保護裝置的管理與維修２、電梯故障時的緊急安全保護裝置

（１）轎廂下行超速保護裝置（２）轎廂上行超速保護裝置（３）緩沖器保護裝置３、機械安全防護裝置

（１）轎頂護欄（２）底坑對重側防護（３）共用井道的防護（４）機械設備安全防護六、電梯系統(tǒng)設施設備的管理與維護（三）電梯的日常管理與安全運行

電梯設備管理主要包括：電梯設備的安全管理、電梯運行管理、維修管理三個方面的工作。電梯設備的安全管理主要包括：電梯使用安全教育、安全措施，電梯困人的援救管理等。電梯的運行管理主要包括：規(guī)范電梯的日常管理工作，以保證電梯設備的正常運行。電梯設備的維修管理：是規(guī)范電梯的維護保養(yǎng)工作，使電梯各項性能指標達標，消除電梯的故障隱患，以減少運行費用。

六、電梯系統(tǒng)設施設備的管理與維護１、建筑給水、排水系統(tǒng)概述２、建筑室內(nèi)給水系統(tǒng)３、建筑排水系統(tǒng)

４、建筑內(nèi)消火拴給水系統(tǒng)組成、組件及類型５、建筑給、排水設備的運行管理七、建筑給水、排水系統(tǒng)的管理與維護１、建筑給水、排水系統(tǒng)概述（1）室內(nèi)給水工程分為三大類：Ａ、生活給水——滿足水量、水壓和水質或水溫等方面的要求。國家現(xiàn)行的《生活飲用水標準》控制指標主要有四類：感官性指標、化學指標、毒理性指標和細菌學指標。

B、生產(chǎn)給水——滿足水量、水壓二方面的要求。

C、消防給水——滿足水量、水壓二方面的要求。（２）室內(nèi)排水工程主要包括三類：生活排水、生產(chǎn)排水和屋面雨排水七、建筑給水、排水系統(tǒng)的管理與維護七、建筑給水、排水系統(tǒng)的管理與維護水泵防震：對噪聲源——選低噪音水泵基礎——固體傳振主要通道：橡膠隔振墊管道——固體傳振第二通道：吸、壓水管設可曲撓接頭支吊架——固體傳振第三通道：彈性支吊架隔振為主，吸聲為輔，在建筑上采取隔聲、吸音措施，如雙層門窗、墻面，頂棚設多孔吸音板七、建筑給水、排水系統(tǒng)的管理與維護案例：物業(yè)社區(qū)水泵房噪音擾民七、建筑給水、排水系統(tǒng)的管理與維護

３、建筑排水系統(tǒng)

（１）建筑內(nèi)排水系統(tǒng)組成：Ａ、衛(wèi)生器具或生產(chǎn)設備受水口Ｂ、排水管系Ｃ、衛(wèi)生器具排水管；橫支管；立管；總干管；出戶管Ｄ、通氣管系Ｅ、清通設備Ｆ、抽升系統(tǒng)Ｇ、室外排水管道：室外第一個檢查井至城市下水道之間的管道。Ｈ、污水局部處理構筑物。七、建筑給水、排水系統(tǒng)的管理與維護

（２）建筑雨水排水系統(tǒng)

：Ａ、檐溝外排水(水落管外排水)雨水→屋面→檐溝→水落管→散水坡→地面→檐溝→鉛皮、預制砼Ｂ、天溝外排水。利用屋面構造上所形成的天溝本身容量和坡度排泄雨水(大型屋面)雨水→屋面→天溝→立管→地面或管道Ｃ、內(nèi)排水。建筑立面要求高，大屋面面積，屋面上有天窗，多跨，鋸齒形建筑屋面。雨水→屋面→雨水斗→懸吊管→立管→埋地管→出戶管→室外管道內(nèi)排水系統(tǒng)。七、建筑給水、排水系統(tǒng)的管理與維護

４、建筑內(nèi)消火拴給水系統(tǒng)組成、組件及類型

（１）組成及組件水槍、水龍帶、消火拴、消防水喉、消防通道、水箱、消防水泵接合器、增壓設備和水源。（２）類型Ａ、不設消防水箱及水泵的消火拴給水系統(tǒng)室外管網(wǎng)的壓力及水量在任何時候均可滿足室內(nèi)消防要求Ｂ、僅設水箱只保證火災初期10分鐘供水(室外水量及壓力不足)Ｃ、設消防貯水箱、消火拴泵的消火拴系統(tǒng)火災延續(xù)時間內(nèi)由室內(nèi)保證消防用水量及水壓分區(qū)供水的室內(nèi)消火拴系統(tǒng)(高層)分區(qū)原因：從便于滅火和系統(tǒng)安全考慮分區(qū)依據(jù)：最低處消火拴最大靜水壓力超過80mH2O時分區(qū)方式：串聯(lián)分區(qū)，并聯(lián)分區(qū)七、建筑給水、排水系統(tǒng)的管理與維護５、建筑給、排水設備的運行管理

（１）建筑給排水系統(tǒng)的主要管理措施主要有：Ａ、建立設備管理帳冊和重要設備的技術檔案；Ｂ、建立設備卡片；Ｃ、建立定期檢查、維修、保養(yǎng)的制度；Ｄ、建立給排水設備大、中修工程的驗收制度，積累有關技術資料；Ｅ、建立給排水設備的更新、調(diào)撥、增添、改造、報廢等方面的規(guī)劃和審批制度；Ｆ、建立住戶保管給排水設備的責任制度；Ｇ、建立每年年末對建筑給排水設備進行清查、核對和使用的鑒定制度；七、建筑給水、排水系統(tǒng)的管理與維護（２）給水系統(tǒng)的運行管理Ａ、防止二次供水的污染，對水池、水箱進行定期消毒，保持其清潔衛(wèi)生。Ｂ、對供水管道、閥門、水表、水泵、水箱進行經(jīng)常性維護和定期檢查，確保供水安全。Ｃ、發(fā)生跑水、斷水故障應及時搶修。Ｄ、消防泵要定期試泵，至少每季度一次。要保證電氣系統(tǒng)正常工作，水泵正常上水，消火栓設備配套完整，檢查報告交當?shù)叵啦块T備案；七、建筑給水、排水系統(tǒng)的管理與維護（３）排水系統(tǒng)的運行管理Ａ、定期對排水系統(tǒng)進行養(yǎng)護和清通。Ｂ、教育住戶不要把雜物投入下水道，以防堵塞。下水道發(fā)生堵塞時應及時清通。Ｃ、定期檢查排水管道是否有生銹、滲漏現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)隱患應及時處理。Ｄ、室外排水溝渠應定時檢查和清掃，即使清除淤泥和污物。七、建筑給水、排水系統(tǒng)的管理與維護（４）消防設備的維護和養(yǎng)護Ａ、消防栓每季度應進行一次放水檢查，每半年養(yǎng)護一次，主要檢查消防栓玻璃、門鎖、栓頭、水帶、閥門是否齊全；Ｂ、對水帶的破損、發(fā)黑與插接頭的松動現(xiàn)象進行修補、固定；Ｃ、更換變形漏水的密封膠圈；Ｄ、將閥門桿加油防銹，并抽取總數(shù)的5%進行試水；Ｅ、清掃箱內(nèi)灰塵，將消防栓的玻璃門擦凈，最后貼上檢查標示，標志內(nèi)應有檢查日期、檢查人和結果。

七、建筑給水、排水系統(tǒng)的管理與維護１、安全防范系統(tǒng)設施設備的管理與維護面臨的問題２、安防系統(tǒng)前期介入主要內(nèi)容３、安防系統(tǒng)的交接驗收４、安防系統(tǒng)設施設備的管理工作內(nèi)容和標準八、安全防范系統(tǒng)設施設備的管理與維護

１、安全防范系統(tǒng)設施設備管理與維護面臨的問題

（一）設置不當開發(fā)、設計單位對安防系統(tǒng)的認識不足，對安全防范系統(tǒng)的設計、配置不當，致使各子系統(tǒng)不能整合，造成投資浪費。由于安防產(chǎn)品廠家眾多，各家產(chǎn)品互不兼容，技術也不一定成熟。導致用戶選擇產(chǎn)品的局限性，在設計時往往將很多技術問題遺留給集成商或施工單位，造成了安防系統(tǒng)設計不合理、系統(tǒng)集成性差、設備配置性能差、綜合布線不規(guī)范等現(xiàn)象。（二）缺乏統(tǒng)一安防產(chǎn)品大多是進口產(chǎn)品，國內(nèi)具有競爭力的廠家較少，這些產(chǎn)品的生產(chǎn)標準、系統(tǒng)構成、接口方式等不盡相同，使各系統(tǒng)不能相互協(xié)調(diào)動作，無法實現(xiàn)集中聯(lián)網(wǎng)，難以達到理想的智能化效果。目前，安防系統(tǒng)缺少統(tǒng)一的設計規(guī)范、施工規(guī)范和工程驗收標準?，F(xiàn)行的有些相關規(guī)范也不能適應智能