廣州白云智慧城策劃方案修改版課件

廣州白云智慧城

策劃方案一、白云區(qū)概況

二、廣州白云區(qū)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展

三、項(xiàng)目概況

四、SWOT分析

五、競(jìng)爭(zhēng)案例分析

六、營(yíng)銷推廣建議一、白云區(qū)概況

白云區(qū)位于廣州市老城區(qū)的北面，東鄰蘿崗區(qū)，西界佛山市南海區(qū)，北接花都區(qū)、從化市，南連黃埔、天河、越秀、荔灣等4區(qū)，面積795.79平方公里。項(xiàng)目位于廣花一路與平沙村路口交匯處，原廣州市先達(dá)眼鏡有限公司舊廠房片區(qū)1.地理位置2.行政劃分

白云區(qū)全區(qū)面積795.79平方公里。白云區(qū)轄內(nèi)有14條行政街，4個(gè)中心鎮(zhèn)，即三元里街、松洲街、景泰街、黃石街、同德街、棠景街、新市街、同和街、京溪街、永平街、均禾街、嘉禾街、石井街、金沙街和江高鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)4個(gè)鎮(zhèn)。設(shè)居民委員會(huì)245個(gè)，村民委員會(huì)118個(gè)，2011年未全區(qū)常住人口223.67萬(wàn)人。全區(qū)戶籍人口84.35萬(wàn)人。3.經(jīng)濟(jì)發(fā)展

2011年三次產(chǎn)業(yè)比重是2.6：23.9：73.5，與2010年2.8:24.7:72.5相比，第一產(chǎn)業(yè)下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)提高1個(gè)百分點(diǎn)，第一、二產(chǎn)業(yè)繼續(xù)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移2011年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額36.67億元，同比增長(zhǎng)70.4%。其中，住宅投資11.61億元，下降32%；辦公樓投資10.32億元，增長(zhǎng)691.3倍；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資10.88億元，增長(zhǎng)5.5倍。分投資主體看，國(guó)有投資迅猛增長(zhǎng)，全年完成投資額6.79億元，占全區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的18.5%；民間投資快速增長(zhǎng)，投資額20.23億元，占55.2%；港澳臺(tái)投資7.39億元，占20.1%；外商投資2.26億元，占6.2%。二、廣州白云區(qū)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展1.寫字樓的分布

廣州白云區(qū)寫字樓的發(fā)展經(jīng)歷了市區(qū)匯集和郊區(qū)轉(zhuǎn)移兩大方向發(fā)展。市區(qū)匯集主要是政府主導(dǎo)規(guī)劃，以珠江新城CBD、天河北CBD、琶洲CBD、白云新城CBD為成功案例。其寫字樓檔次比較高，主要客戶群體以金融、貿(mào)易、律師事務(wù)所、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等服務(wù)性行業(yè)為主，租金運(yùn)營(yíng)成本比較高。

郊區(qū)轉(zhuǎn)移主要是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速、周邊郊區(qū)市政配套措施的完善、交通條件的方便、在政府主導(dǎo)下，商務(wù)氣氛的逐漸成熟，具有租金比較便宜、辦公環(huán)境比較舒適，所以吸引了科研企事業(yè)單位、化妝品、原材料、包裝、物流等大型企業(yè)的入駐。2.發(fā)展?fàn)顩r

近年來(lái)，廣州經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展以及城市轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的加速給予了寫字樓市場(chǎng)更大和更高的發(fā)展空間，平沙國(guó)際商務(wù)大廈、世盛工業(yè)展覽中心、平沙國(guó)際廣場(chǎng)等集體涌現(xiàn)。伴隨著寫字樓項(xiàng)目硬件和軟件的“升級(jí)”，租金也水漲船高，目前平沙附近的寫字樓項(xiàng)目的租金已經(jīng)達(dá)到30-50元/㎡·月的水平。盡管租金水平有了較大的提高，但是寫字樓“素質(zhì)”的提高，卻吸引了大批本地、外地的新興中小企業(yè)以及大中型化妝、服裝類企業(yè)和其他行業(yè)企業(yè)總部進(jìn)駐，整體市場(chǎng)空置率不斷下降。3.白云平沙寫字樓歷年租賃情況4.市場(chǎng)租賃市場(chǎng)調(diào)研大廈名租金（元/方）總面積（平方）電梯樓層分布出租率（%）管理費(fèi)（元/方）平沙國(guó)際商務(wù)中心32105002部1F為商鋪，2－7F為寫字樓，902平沙商務(wù)2640002部1F為商鋪，2F-8F為寫字樓。95已含君潤(rùn)商務(wù)大廈2860001部1F為商鋪，2F-6F為寫字樓。87已含平沙國(guó)際廣場(chǎng)30126002部1F為商鋪，3F-7F為寫字樓。98已含平沙商貿(mào)廣場(chǎng)33171002部1F-3F為商場(chǎng)，4-12F為寫字樓未建成3世盛商務(wù)中心6015001部1F為商鋪，2F為寫字樓，3F至5F為賓館。正在招租55.君潤(rùn)商務(wù)大廈調(diào)查入駐企業(yè)單位占比：電子：化妝品：服裝為1：1：2入駐企業(yè)面積占比：電子：化妝品：服裝為19.23：34.61：46.15，（總面積為6000平方）25%25%34.61%19.23%46.15%50%6.市場(chǎng)定位租金戶型租期商家實(shí)步定在均價(jià)30元/平方/月，屆時(shí)根據(jù)招商進(jìn)度可作適當(dāng)調(diào)整，力保搶占市場(chǎng)。戶型面積可以500-1000平方為主，100-200平方為輔對(duì)于大企業(yè)，租賃期限一般為8年以上，小企業(yè)可1-3年以化妝品、服裝、鞋業(yè)大型企業(yè)為主，稅務(wù)、律師、會(huì)計(jì)為輔助綜合以上所述，從現(xiàn)在市場(chǎng)和未來(lái)的發(fā)展考慮，現(xiàn)階段重點(diǎn)是整合自身優(yōu)勢(shì)資源，搶占現(xiàn)在的市場(chǎng)，提高項(xiàng)目社會(huì)知名度，為了招商工作能順利進(jìn)行，更符合市場(chǎng)的行情，故建議以下：三、項(xiàng)目概況1.發(fā)展商概況廣州市盈基投資有限公司成立于2000年，是一家以高檔商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和高品位物業(yè)管理為龍頭的專業(yè)性投資企業(yè)。盈基公司一直以重點(diǎn)城市的高檔標(biāo)志性物業(yè)的開(kāi)發(fā)和管理作為自身的發(fā)展主線，本著誠(chéng)信、專業(yè)、熱忱的宗旨，現(xiàn)已擁有佛山國(guó)際商業(yè)中心、盈基商務(wù)樓、廣園中七天酒店、三元里七天酒店等多家知名物業(yè)，在珠三角地區(qū)擁有各類商業(yè)地產(chǎn)逾十萬(wàn)平方米，其中佛山國(guó)際商業(yè)中心項(xiàng)目是盈基公司近期發(fā)展中最重要的項(xiàng)目之一。目前，盈基公司憑借著豐富的綜合型物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，以及在管理過(guò)程中所形成的獨(dú)特的管理理念，將為佛山國(guó)際商業(yè)中心創(chuàng)造出高尚、舒適、快捷、優(yōu)質(zhì)的品位空間，一舉成為佛山地區(qū)新的標(biāo)志性建筑和國(guó)際商務(wù)商業(yè)新標(biāo)桿2.項(xiàng)目位置項(xiàng)目該項(xiàng)目位于白云區(qū)平沙村廣花一路段，人行天橋西側(cè)。西鄰夏花一路、北為黃石路、東南為富力城，該地塊屬于廣花一路、機(jī)場(chǎng)高速出入口附近，區(qū)位價(jià)質(zhì)高，地段優(yōu)越。土地凈用地面積：14畝、9300平方米總建筑面積：約24500平方米容積率：2.6建筑密度：52.4%綠化率：48.6％4400平方米停車位：125個(gè)3.項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目占地民9300平方，建筑面積24500平方，其中：建設(shè)參數(shù)4.周邊配套學(xué)校商業(yè)銀行醫(yī)院餐飲娛樂(lè)休閑錦陽(yáng)小學(xué)、廣東外貿(mào)大學(xué)附屬外語(yǔ)學(xué)院超市、平沙國(guó)際廣場(chǎng)、家家福超市鴻森百貨、平沙綜合市場(chǎng)農(nóng)商銀行、中信ATM、中國(guó)郵政廣州良友醫(yī)院君潤(rùn)酒店、鴻圖酒店、君天大酒店、湘平賓館、威豪斯酒店平沙步行街、平沙商業(yè)街、石馬桃花公園5.交通

干線廣花一路主干道，雙向六車道，機(jī)場(chǎng)高速夏茅入口。公交線路軌道交通706、523、523快線、840等地鐵2號(hào)線：地鐵2號(hào)線嘉禾望崗站站約3.6公里電梯五層以上；每5000平米至少設(shè)置一臺(tái)，超高層應(yīng)分層分區(qū)?？孔叩篱L(zhǎng)度>=40m時(shí)，單面房1.5m，雙面房1.8m長(zhǎng)度<40m時(shí)，單面房1.3m，雙面房1.5m凈高一類辦公建筑不應(yīng)低于2.70m；二類辦公建筑不應(yīng)低于2.60m；三類辦公建筑不應(yīng)低于2.50m。門寬度》1m；高度》2.1m空間面積普通辦公室每人使用面積不應(yīng)小于4m2，單間辦公室凈面積不應(yīng)小于1Om2，小會(huì)議室使用面積宜為30m2，中會(huì)議室使用面積宜為60m2防火室內(nèi)任何一點(diǎn)至最近的安全出口的直線距離不應(yīng)超過(guò)30m其他設(shè)有電梯的辦公建筑，應(yīng)至少有一臺(tái)電梯通至地下汽車庫(kù)；公用廁所距離最遠(yuǎn)工作點(diǎn)不應(yīng)大于50m6.建筑設(shè)計(jì)7.停車場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，對(duì)于汽車的普及、作為企業(yè)，為了方便企業(yè)間業(yè)務(wù)交流或是出行，對(duì)停車位有很大依懶性，所以大廈的足夠車位配套也是一項(xiàng)吸引客戶硬指標(biāo)。8.1.大堂大廈的大堂，容易給人一種地位的展示，同時(shí)也是企業(yè)間交流的門面形象，大堂是否氣派、明亮、整潔等對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)也是至關(guān)重要的。8.2.大堂大堂9.1.電梯低速梯，常指低于1.00m/s速度的電梯。中速梯，常指速度在1.00～2.00m/s的電梯。高速梯，常指速度大于2.00m/s的電梯。超高速，速度超過(guò)5.00m/s的電梯分類經(jīng)濟(jì)級(jí)常用級(jí)舒適級(jí)豪華級(jí)按建筑面積（m2/臺(tái)）600050004000<4000按辦公有效面積（m2/臺(tái)）300025002000<2000電梯分類電梯配置評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)9.2.電梯電梯間10.物業(yè)管理寫字樓物業(yè)的費(fèi)用約40%用于人力資源，20%左右是維護(hù)費(fèi)用，10%左右是空調(diào)費(fèi)用，其他分別用于清潔成本，行政成本和折舊成本。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容服務(wù)內(nèi)容一般都有：安保、大廈的定期維護(hù)、公共大堂地面清潔和打蠟、公共衛(wèi)生間的清潔、多部電梯的維護(hù)等。物業(yè)費(fèi)用分配。

四、SWOT分析S(優(yōu)勢(shì))1.交通便捷，旁靠廣花一路，上對(duì)平沙路。2.正對(duì)平沙城中村商業(yè)密集地，下為廣州外語(yǔ)外貿(mào)學(xué)院、富力城3.項(xiàng)目屆時(shí)將會(huì)引進(jìn)當(dāng)?shù)厮狈Φ默F(xiàn)代金融、餐飲休閑、商務(wù)服務(wù)中心等配套。4.項(xiàng)目可參考周邊市場(chǎng)，做“取其精華去其庸腫T(挑戰(zhàn))0(機(jī)會(huì))W(劣勢(shì))1.項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件較為落后,總體消費(fèi)水平不高。2.現(xiàn)在周邊廠房較多，會(huì)對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格定位產(chǎn)生一定的沖擊。1.地理位置不錯(cuò),有很大的升值空間。2.周邊現(xiàn)有商務(wù)中心硬件配置條件低、軟件配套服務(wù)差。3.隨著白云“生態(tài)空港、活力白云”口號(hào)的召集，將會(huì)有越來(lái)越的商業(yè)地產(chǎn)商匯集，以后的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加劇烈1.現(xiàn)在項(xiàng)目對(duì)面正在興建“平沙商貿(mào)城”將會(huì)是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。2.隨著白云“生態(tài)空港、活力白云”口號(hào)的召集，將會(huì)有越來(lái)越的商業(yè)地產(chǎn)商匯集，以后的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加劇烈1.SWOT分析五、競(jìng)爭(zhēng)案例分析1.0.平沙國(guó)際商務(wù)平沙國(guó)際商務(wù)是平沙村委集資興建，于2010年出租給英姿麗人集團(tuán)，其中1、2、3、4樓層為英姿麗人集團(tuán)所用。平沙國(guó)際商務(wù)大廈地處廣花一路與廣東外語(yǔ)學(xué)院交匯處，交通方便，可以充分利用學(xué)校周邊成熟的配套，為本大廈的公司工作人員提供生活上的方便。S(優(yōu)勢(shì))1.交通便捷，旁靠廣花一路，機(jī)場(chǎng)高速入口。2.旁邊為廣州外語(yǔ)外貿(mào)學(xué)院、富力城。3.商業(yè)配套齊全4.入駐知名企業(yè)多，例如：英姿麗人集團(tuán)、Hi-wood等。T(挑戰(zhàn))0(機(jī)會(huì))W(劣勢(shì))1.項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件較為落后,總體消費(fèi)水平不高。2.硬件配置低、電梯少、停車位少。1.地理位置不錯(cuò),有很大的升值空間。2.周邊現(xiàn)有商務(wù)中心硬件配置條件低、軟件配套服務(wù)差。3.隨著白云“生態(tài)空港、活力白云”口號(hào)的召集，將會(huì)有越來(lái)越的商業(yè)地產(chǎn)商匯集，以后的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加劇烈。1.現(xiàn)在項(xiàng)目對(duì)面正在興建“平沙商貿(mào)城”將會(huì)是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。2.隨著白云“生態(tài)空港、活力白云”口號(hào)的召集，將會(huì)有越來(lái)越的商業(yè)地產(chǎn)商匯集，以后的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加劇烈。1.1.SWOT分析2.0.君潤(rùn)商務(wù)大廈君潤(rùn)商務(wù)大廈是平沙村委經(jīng)濟(jì)聯(lián)合體投資興建的，君潤(rùn)商務(wù)大廈地處廣花路與平沙村農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)入口處，與君潤(rùn)商務(wù)酒店為一體，充分利用了商務(wù)結(jié)合的特點(diǎn)，完美地幫助企業(yè)解決公司間的宴會(huì)等問(wèn)題.其中商務(wù)酒店2、3樓為寫字樓和商務(wù)中心2-6樓為寫字樓.S(優(yōu)勢(shì))1.交通便捷，旁靠廣花一路，機(jī)場(chǎng)高速入口。2.依靠平沙綜合市場(chǎng)、平沙村居住區(qū)，生活方便。3.入駐知名企業(yè)多，例如：阿娣娜、美姿集團(tuán)、廣州多贏電子等T(挑戰(zhàn))0(機(jī)會(huì))W(劣勢(shì))1.項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件較為落后,總體消費(fèi)水平不高。2.硬件配置低、