廣州白云智慧城策劃方案修改版課件

廣州白云智慧城

策劃方案一、白云區(qū)概況

二、廣州白云區(qū)寫字樓市場發(fā)展

三、項目概況

四、SWOT分析

五、競爭案例分析

六、營銷推廣建議一、白云區(qū)概況

白云區(qū)位于廣州市老城區(qū)的北面，東鄰蘿崗區(qū)，西界佛山市南海區(qū)，北接花都區(qū)、從化市，南連黃埔、天河、越秀、荔灣等4區(qū)，面積795.79平方公里。項目位于廣花一路與平沙村路口交匯處，原廣州市先達眼鏡有限公司舊廠房片區(qū)1.地理位置2.行政劃分

白云區(qū)全區(qū)面積795.79平方公里。白云區(qū)轄內(nèi)有14條行政街，4個中心鎮(zhèn)，即三元里街、松洲街、景泰街、黃石街、同德街、棠景街、新市街、同和街、京溪街、永平街、均禾街、嘉禾街、石井街、金沙街和江高鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)4個鎮(zhèn)。設居民委員會245個，村民委員會118個，2011年未全區(qū)常住人口223.67萬人。全區(qū)戶籍人口84.35萬人。3.經(jīng)濟發(fā)展

2011年三次產(chǎn)業(yè)比重是2.6：23.9：73.5，與2010年2.8:24.7:72.5相比，第一產(chǎn)業(yè)下降0.2個百分點，第二產(chǎn)業(yè)下降0.8個百分點，第三產(chǎn)業(yè)提高1個百分點，第一、二產(chǎn)業(yè)繼續(xù)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移2011年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額36.67億元，同比增長70.4%。其中，住宅投資11.61億元，下降32%；辦公樓投資10.32億元，增長691.3倍；商業(yè)營業(yè)用房投資10.88億元，增長5.5倍。分投資主體看，國有投資迅猛增長，全年完成投資額6.79億元，占全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額的18.5%；民間投資快速增長，投資額20.23億元，占55.2%；港澳臺投資7.39億元，占20.1%；外商投資2.26億元，占6.2%。二、廣州白云區(qū)寫字樓市場發(fā)展1.寫字樓的分布

廣州白云區(qū)寫字樓的發(fā)展經(jīng)歷了市區(qū)匯集和郊區(qū)轉(zhuǎn)移兩大方向發(fā)展。市區(qū)匯集主要是政府主導規(guī)劃，以珠江新城CBD、天河北CBD、琶洲CBD、白云新城CBD為成功案例。其寫字樓檔次比較高，主要客戶群體以金融、貿(mào)易、律師事務所、培訓機構(gòu)等服務性行業(yè)為主，租金運營成本比較高。

郊區(qū)轉(zhuǎn)移主要是社會經(jīng)濟發(fā)展快速、周邊郊區(qū)市政配套措施的完善、交通條件的方便、在政府主導下，商務氣氛的逐漸成熟，具有租金比較便宜、辦公環(huán)境比較舒適，所以吸引了科研企事業(yè)單位、化妝品、原材料、包裝、物流等大型企業(yè)的入駐。2.發(fā)展狀況

近年來，廣州經(jīng)濟的飛速發(fā)展以及城市轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的加速給予了寫字樓市場更大和更高的發(fā)展空間，平沙國際商務大廈、世盛工業(yè)展覽中心、平沙國際廣場等集體涌現(xiàn)。伴隨著寫字樓項目硬件和軟件的“升級”，租金也水漲船高，目前平沙附近的寫字樓項目的租金已經(jīng)達到30-50元/㎡·月的水平。盡管租金水平有了較大的提高，但是寫字樓“素質(zhì)”的提高，卻吸引了大批本地、外地的新興中小企業(yè)以及大中型化妝、服裝類企業(yè)和其他行業(yè)企業(yè)總部進駐，整體市場空置率不斷下降。3.白云平沙寫字樓歷年租賃情況4.市場租賃市場調(diào)研大廈名租金（元/方）總面積（平方）電梯樓層分布出租率（%）管理費（元/方）平沙國際商務中心32105002部1F為商鋪，2－7F為寫字樓，902平沙商務2640002部1F為商鋪，2F-8F為寫字樓。95已含君潤商務大廈2860001部1F為商鋪，2F-6F為寫字樓。87已含平沙國際廣場30126002部1F為商鋪，3F-7F為寫字樓。98已含平沙商貿(mào)廣場33171002部1F-3F為商場，4-12F為寫字樓未建成3世盛商務中心6015001部1F為商鋪，2F為寫字樓，3F至5F為賓館。正在招租55.君潤商務大廈調(diào)查入駐企業(yè)單位占比：電子：化妝品：服裝為1：1：2入駐企業(yè)面積占比：電子：化妝品：服裝為19.23：34.61：46.15，（總面積為6000平方）25%25%34.61%19.23%46.15%50%6.市場定位租金戶型租期商家實步定在均價30元/平方/月，屆時根據(jù)招商進度可作適當調(diào)整，力保搶占市場。戶型面積可以500-1000平方為主，100-200平方為輔對于大企業(yè)，租賃期限一般為8年以上，小企業(yè)可1-3年以化妝品、服裝、鞋業(yè)大型企業(yè)為主，稅務、律師、會計為輔助綜合以上所述，從現(xiàn)在市場和未來的發(fā)展考慮，現(xiàn)階段重點是整合自身優(yōu)勢資源，搶占現(xiàn)在的市場，提高項目社會知名度，為了招商工作能順利進行，更符合市場的行情，故建議以下：三、項目概況1.發(fā)展商概況廣州市盈基投資有限公司成立于2000年，是一家以高檔商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和高品位物業(yè)管理為龍頭的專業(yè)性投資企業(yè)。盈基公司一直以重點城市的高檔標志性物業(yè)的開發(fā)和管理作為自身的發(fā)展主線，本著誠信、專業(yè)、熱忱的宗旨，現(xiàn)已擁有佛山國際商業(yè)中心、盈基商務樓、廣園中七天酒店、三元里七天酒店等多家知名物業(yè)，在珠三角地區(qū)擁有各類商業(yè)地產(chǎn)逾十萬平方米，其中佛山國際商業(yè)中心項目是盈基公司近期發(fā)展中最重要的項目之一。目前，盈基公司憑借著豐富的綜合型物業(yè)管理服務經(jīng)驗，以及在管理過程中所形成的獨特的管理理念，將為佛山國際商業(yè)中心創(chuàng)造出高尚、舒適、快捷、優(yōu)質(zhì)的品位空間，一舉成為佛山地區(qū)新的標志性建筑和國際商務商業(yè)新標桿2.項目位置項目該項目位于白云區(qū)平沙村廣花一路段，人行天橋西側(cè)。西鄰夏花一路、北為黃石路、東南為富力城，該地塊屬于廣花一路、機場高速出入口附近，區(qū)位價質(zhì)高，地段優(yōu)越。土地凈用地面積：14畝、9300平方米總建筑面積：約24500平方米容積率：2.6建筑密度：52.4%綠化率：48.6％4400平方米停車位：125個3.項目規(guī)模項目占地民9300平方，建筑面積24500平方，其中：建設參數(shù)4.周邊配套學校商業(yè)銀行醫(yī)院餐飲娛樂休閑錦陽小學、廣東外貿(mào)大學附屬外語學院超市、平沙國際廣場、家家福超市鴻森百貨、平沙綜合市場農(nóng)商銀行、中信ATM、中國郵政廣州良友醫(yī)院君潤酒店、鴻圖酒店、君天大酒店、湘平賓館、威豪斯酒店平沙步行街、平沙商業(yè)街、石馬桃花公園5.交通

干線廣花一路主干道，雙向六車道，機場高速夏茅入口。公交線路軌道交通706、523、523快線、840等地鐵2號線：地鐵2號線嘉禾望崗站站約3.6公里電梯五層以上；每5000平米至少設置一臺，超高層應分層分區(qū)?？孔叩篱L度>=40m時，單面房1.5m，雙面房1.8m長度<40m時，單面房1.3m，雙面房1.5m凈高一類辦公建筑不應低于2.70m；二類辦公建筑不應低于2.60m；三類辦公建筑不應低于2.50m。門寬度》1m；高度》2.1m空間面積普通辦公室每人使用面積不應小于4m2，單間辦公室凈面積不應小于1Om2，小會議室使用面積宜為30m2，中會議室使用面積宜為60m2防火室內(nèi)任何一點至最近的安全出口的直線距離不應超過30m其他設有電梯的辦公建筑，應至少有一臺電梯通至地下汽車庫；公用廁所距離最遠工作點不應大于50m6.建筑設計7.停車場在經(jīng)濟發(fā)展中，對于汽車的普及、作為企業(yè)，為了方便企業(yè)間業(yè)務交流或是出行，對停車位有很大依懶性，所以大廈的足夠車位配套也是一項吸引客戶硬指標。8.1.大堂大廈的大堂，容易給人一種地位的展示，同時也是企業(yè)間交流的門面形象，大堂是否氣派、明亮、整潔等對于企業(yè)來說也是至關(guān)重要的。8.2.大堂大堂9.1.電梯低速梯，常指低于1.00m/s速度的電梯。中速梯，常指速度在1.00～2.00m/s的電梯。高速梯，常指速度大于2.00m/s的電梯。超高速，速度超過5.00m/s的電梯分類經(jīng)濟級常用級舒適級豪華級按建筑面積（m2/臺）600050004000<4000按辦公有效面積（m2/臺）300025002000<2000電梯分類電梯配置評定標準9.2.電梯電梯間10.物業(yè)管理寫字樓物業(yè)的費用約40%用于人力資源，20%左右是維護費用，10%左右是空調(diào)費用，其他分別用于清潔成本，行政成本和折舊成本。物業(yè)服務內(nèi)容服務內(nèi)容一般都有：安保、大廈的定期維護、公共大堂地面清潔和打蠟、公共衛(wèi)生間的清潔、多部電梯的維護等。物業(yè)費用分配。

四、SWOT分析S(優(yōu)勢)1.交通便捷，旁靠廣花一路，上對平沙路。2.正對平沙城中村商業(yè)密集地，下為廣州外語外貿(mào)學院、富力城3.項目屆時將會引進當?shù)厮狈Φ默F(xiàn)代金融、餐飲休閑、商務服務中心等配套。4.項目可參考周邊市場，做“取其精華去其庸腫T(挑戰(zhàn))0(機會)W(劣勢)1.項目所在地經(jīng)濟發(fā)展條件較為落后,總體消費水平不高。2.現(xiàn)在周邊廠房較多，會對項目的價格定位產(chǎn)生一定的沖擊。1.地理位置不錯,有很大的升值空間。2.周邊現(xiàn)有商務中心硬件配置條件低、軟件配套服務差。3.隨著白云“生態(tài)空港、活力白云”口號的召集，將會有越來越的商業(yè)地產(chǎn)商匯集，以后的市場競爭將會更加劇烈1.現(xiàn)在項目對面正在興建“平沙商貿(mào)城”將會是競爭對手。2.隨著白云“生態(tài)空港、活力白云”口號的召集，將會有越來越的商業(yè)地產(chǎn)商匯集，以后的市場競爭將會更加劇烈1.SWOT分析五、競爭案例分析1.0.平沙國際商務平沙國際商務是平沙村委集資興建，于2010年出租給英姿麗人集團，其中1、2、3、4樓層為英姿麗人集團所用。平沙國際商務大廈地處廣花一路與廣東外語學院交匯處，交通方便，可以充分利用學校周邊成熟的配套，為本大廈的公司工作人員提供生活上的方便。S(優(yōu)勢)1.交通便捷，旁靠廣花一路，機場高速入口。2.旁邊為廣州外語外貿(mào)學院、富力城。3.商業(yè)配套齊全4.入駐知名企業(yè)多，例如：英姿麗人集團、Hi-wood等。T(挑戰(zhàn))0(機會)W(劣勢)1.項目所在地經(jīng)濟發(fā)展條件較為落后,總體消費水平不高。2.硬件配置低、電梯少、停車位少。1.地理位置不錯,有很大的升值空間。2.周邊現(xiàn)有商務中心硬件配置條件低、軟件配套服務差。3.隨著白云“生態(tài)空港、活力白云”口號的召集，將會有越來越的商業(yè)地產(chǎn)商匯集，以后的市場競爭將會更加劇烈。1.現(xiàn)在項目對面正在興建“平沙商貿(mào)城”將會是競爭對手。2.隨著白云“生態(tài)空港、活力白云”口號的召集，將會有越來越的商業(yè)地產(chǎn)商匯集，以后的市場競爭將會更加劇烈。1.1.SWOT分析2.0.君潤商務大廈君潤商務大廈是平沙村委經(jīng)濟聯(lián)合體投資興建的，君潤商務大廈地處廣花路與平沙村農(nóng)貿(mào)市場入口處，與君潤商務酒店為一體，充分利用了商務結(jié)合的特點，完美地幫助企業(yè)解決公司間的宴會等問題.其中商務酒店2、3樓為寫字樓和商務中心2-6樓為寫字樓.S(優(yōu)勢)1.交通便捷，旁靠廣花一路，機場高速入口。2.依靠平沙綜合市場、平沙村居住區(qū)，生活方便。3.入駐知名企業(yè)多，例如：阿娣娜、美姿集團、廣州多贏電子等T(挑戰(zhàn))0(機會)W(劣勢)1.項目所在地經(jīng)濟發(fā)展條件較為落后,總體消費水平不高。2.硬件配置低、