左岸綠洲營(yíng)銷(xiāo)策劃案課件

圣城驕子墅領(lǐng)天下——項(xiàng)目整合營(yíng)銷(xiāo)策劃提案報(bào)告關(guān)鍵詞：地中海風(fēng)情

城市別墅比肩市府

彌河畔

原生態(tài)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)

豪宅標(biāo)桿報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)三、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)需要解決的核心問(wèn)題五、營(yíng)銷(xiāo)策略總綱及執(zhí)行四、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略思考一、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)

設(shè)定目標(biāo)提出問(wèn)題解決問(wèn)題二、現(xiàn)狀梳理：面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)目標(biāo)項(xiàng)目解讀項(xiàng)目目標(biāo)片區(qū)：壽光新門(mén)戶，新城CBD比肩市政府，緊鄰新區(qū)政務(wù)中心。位于展覽館片區(qū)，打造功能齊全的商業(yè)、居住綜合區(qū)資源：300畝彌河生態(tài)走廊壽光政府斥資打造300畝彌河生態(tài)走廊，沿河兩岸規(guī)劃有水幕電影、噴泉廣場(chǎng)、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、漁船人家等豐富的生態(tài)景觀及游玩場(chǎng)所項(xiàng)目：彌河畔、濕地公園、高爾夫球場(chǎng)植物的樂(lè)園，動(dòng)物的天堂。唯一的健康水源；壽光最宜人的小氣候；最接近自然地人類(lèi)棲息地團(tuán)隊(duì)：整合規(guī)劃設(shè)計(jì)專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)騰德建筑設(shè)計(jì)咨詢（上海）有限公司，青島易境設(shè)計(jì)事務(wù)所，澳華（悉尼）景觀設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，地中海美墅出自專(zhuān)家之手水岸城市別墅地中海頂級(jí)居所唯一的彌河生態(tài)景觀帶——純水岸，原生態(tài)；唯一的高爾夫練習(xí)場(chǎng)——國(guó)際化休閑娛樂(lè)之城；唯一的新城中央居住區(qū)——壽光新門(mén)戶，城市CBD；唯一的地中海風(fēng)情美墅——醇正地中海風(fēng)情濃郁開(kāi)啟；唯一的雙會(huì)所私享官邸——雙會(huì)所尊榮，享你所想；唯一的生態(tài)景觀大宅——超低容積率，超高綠化率；唯一的文脈匯聚之地——名校環(huán)伺，浸潤(rùn)書(shū)香；總之，這里有壽光最宜人的小氣候，是最接近自然的人類(lèi)棲息地。項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)壽光高端物業(yè)新標(biāo)桿快速聚客，快速出貨銷(xiāo)售目標(biāo)樹(shù)立壽光豪宅價(jià)格標(biāo)桿價(jià)格目標(biāo)躋身品牌地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌目標(biāo)報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)三、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)需要解決的核心問(wèn)題五、營(yíng)銷(xiāo)策略總綱及執(zhí)行四、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略思考一、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)設(shè)定目標(biāo)提出問(wèn)題解決問(wèn)題二、現(xiàn)狀梳理：面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)機(jī)遇與挑戰(zhàn)宏觀市場(chǎng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目SWOT分析客群分析

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)自身的規(guī)模，以及對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用都注定了房地產(chǎn)仍為政府實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大內(nèi)需目標(biāo)最有效、最便利的調(diào)控產(chǎn)業(yè)。

宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析寬松貨幣政策不改變，新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極未出現(xiàn)，宏觀經(jīng)濟(jì)決定房地產(chǎn)不會(huì)面臨大幅調(diào)整。首先，國(guó)家刺激經(jīng)濟(jì)上行的政策沒(méi)有變。

目前CPI指數(shù)已經(jīng)連續(xù)多個(gè)月環(huán)比出現(xiàn)增長(zhǎng)，而11月份M1貨幣增長(zhǎng)率更是高達(dá)32%，這預(yù)示著通脹預(yù)期仍然存在，CPI同比增幅止跌回升也已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)。在通脹預(yù)期下，投資房地產(chǎn)仍是最為有效的保值方式。

近幾個(gè)月工業(yè)品增加值雖然開(kāi)始上升，但國(guó)內(nèi)以制造業(yè)為主的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，投資熱情仍不積極。受資本逐利性的特性帶動(dòng)，大量的投資資金，難免會(huì)進(jìn)入股市、樓市等市場(chǎng)尋求利益。

其次，寬松貨幣政策沒(méi)有變。

11月27日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，明年繼續(xù)執(zhí)行積極財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。雖然7月份以來(lái)信貸規(guī)模有所收縮，但由于擴(kuò)大內(nèi)需政策以基礎(chǔ)建設(shè)為主，后期仍需要有大量的資金投入，因此短期內(nèi)，寬松的貨幣環(huán)境不會(huì)迅速改變。而充足的資金是房地產(chǎn)得以發(fā)展的基礎(chǔ)。再次，通脹預(yù)期沒(méi)有變。最后，實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資尚不積極。12月10日，二手房營(yíng)業(yè)稅二改五國(guó)家政策出現(xiàn)調(diào)整信號(hào)，短短幾天內(nèi)連推組合拳，并且國(guó)務(wù)院公開(kāi)表示要“遏制”房?jī)r(jià)，顯示出政府開(kāi)始伸出調(diào)控之手。12月17日，拿地首付上調(diào)至50%國(guó)務(wù)院12月9日決定，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。此次將征免時(shí)限恢復(fù)到5年，就意味著普通住房要購(gòu)買(mǎi)滿5年之后，才能享受到免征營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠，無(wú)疑將使得短線的交易成本更大，從而抑制投機(jī)性購(gòu)房。值得注意的是，此次提出“其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施”，這無(wú)疑給廣大購(gòu)房族一顆定心丸。

財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，劍指開(kāi)發(fā)商囤地炒地，明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。土地租賃合同約定的當(dāng)期應(yīng)繳土地價(jià)款(租金)應(yīng)當(dāng)一次全部繳清，不得分期繳納。如果開(kāi)發(fā)商拖欠價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議，就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措。會(huì)議同時(shí)明確表態(tài)“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”一要增加普通商品住房的有效供給。

二要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。

三要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。

四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。房產(chǎn)新政12月14日，國(guó)四條出臺(tái)壽光房地產(chǎn)現(xiàn)狀——“大盤(pán)頻現(xiàn)”東部開(kāi)發(fā)如火如荼，卡諾島、水岸嘉園、巨能華府、中南世紀(jì)城、領(lǐng)世郡、新城明珠等大盤(pán)不斷涌現(xiàn)，高端層面的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。從國(guó)家政策走勢(shì)來(lái)看，未來(lái)房地產(chǎn)走勢(shì)的主基調(diào)還是以穩(wěn)定為主，走向趨“緊”；壽光市場(chǎng)由于相關(guān)土地政策和規(guī)劃導(dǎo)致土地開(kāi)發(fā)加速，未來(lái)住宅供應(yīng)量加大，預(yù)計(jì)2019年的壽光房?jī)r(jià)仍會(huì)保持上漲勢(shì)頭，從中長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)發(fā)展趨于穩(wěn)定。壽光2009年樓市總結(jié)——“量?jī)r(jià)齊升”2009年壽光市受房地產(chǎn)行業(yè)大勢(shì)上行影響，樓市成交量及成交價(jià)格均出現(xiàn)上揚(yáng)，尤其下半年價(jià)格的攀升較快，以往相對(duì)保守、平穩(wěn)的市場(chǎng)特征已不在。繁榮的商品房市場(chǎng)也推動(dòng)了土地市場(chǎng)交易，壽光房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了巨大的發(fā)展機(jī)遇，吸引了多家外地開(kāi)發(fā)商積極搶灘入駐，全市2009年房地產(chǎn)項(xiàng)目也都是“量?jī)r(jià)齊升”，一片繁榮。

壽光樓市預(yù)測(cè)機(jī)遇與挑戰(zhàn)宏觀市場(chǎng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目SWOT分析客群分析競(jìng)爭(zhēng)分析及對(duì)本項(xiàng)目啟示對(duì)本項(xiàng)目啟示：本項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)并不明顯，因此本項(xiàng)目市場(chǎng)定位要細(xì)分，走高端路線，做壽光地產(chǎn)項(xiàng)目的標(biāo)桿，跳出較低層面的競(jìng)爭(zhēng)。充分演繹【城市別墅】概念和生活，發(fā)揮項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì)、突出項(xiàng)目產(chǎn)品特色，樹(shù)立項(xiàng)目高端形象，才能獲取市場(chǎng)份額。突破現(xiàn)狀，領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)，走高端，做標(biāo)桿機(jī)遇與挑戰(zhàn)宏觀市場(chǎng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目SWOT分析客群分析SWOT優(yōu)勢(shì)Strength劣勢(shì)Weak彌河畔，生態(tài)景觀帶專(zhuān)家級(jí)規(guī)劃團(tuán)隊(duì)打造頂級(jí)城市別墅地中海風(fēng)格建筑，多重庭院優(yōu)質(zhì)配套，政務(wù)中心，文化中心，高端學(xué)府，雙會(huì)所，高爾夫球場(chǎng)，濕地公園等產(chǎn)品概念演繹不夠產(chǎn)品價(jià)值感體現(xiàn)不足機(jī)會(huì)Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)新區(qū)開(kāi)發(fā)濕地公園規(guī)劃高爾夫球場(chǎng)規(guī)劃豪宅市場(chǎng)成熟，豪宅時(shí)代來(lái)臨突出項(xiàng)目的自然資源優(yōu)勢(shì)突出項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出項(xiàng)目高品質(zhì)的創(chuàng)新產(chǎn)品突出項(xiàng)目豪宅氣質(zhì)通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)推廣包裝，提升項(xiàng)目附加值威脅Threaten發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減少劣勢(shì)，避免威脅大品牌開(kāi)發(fā)商大規(guī)模項(xiàng)目集中面世通過(guò)一系列營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)充分圈定客戶，搶占客戶資源完善產(chǎn)品展示和體驗(yàn)環(huán)節(jié)，體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值感。項(xiàng)目SWOT分析通過(guò)項(xiàng)目的SWOT分析，發(fā)揮項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二的資源優(yōu)勢(shì)和景觀優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品創(chuàng)新創(chuàng)造高附加值成為關(guān)鍵。機(jī)遇與挑戰(zhàn)宏觀市場(chǎng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目SWOT分析客群分析從客戶角度出發(fā)深入思考從客戶特性研究入手，尋找本項(xiàng)目的客戶！全面了解豪宅客戶的需求與特質(zhì)本案客群定位客群分析1、功能性需求2、情感性需求3、財(cái)富面需求財(cái)富的保值對(duì)項(xiàng)目片區(qū)的未來(lái)有非常大的期待，希望在東部新城不斷成熟的情況下，實(shí)現(xiàn)自身財(cái)富的保值與升值身心的放松:通過(guò)離開(kāi)喧鬧的城市，緩解自身的壓力，從復(fù)雜的社會(huì)關(guān)系的束縛中擺脫，實(shí)現(xiàn)心靈上的一次凈化享受自然:厭倦了城市的喧鬧與煩躁，希望在彌河岸邊尋找到一塊能夠修養(yǎng)身心的世外桃源

交友的平臺(tái):與朋友分享一種與眾不同的生活經(jīng)歷；增加自己在圈子里的影響力；近一步推動(dòng)自身的事業(yè)尋找身份標(biāo)簽:通過(guò)在具有人脈與地脈的壽光彌河岸邊擁有一套豪宅，從而實(shí)現(xiàn)心理上的一次成就與滿足，并在朋友圈中建立一種優(yōu)越感投資的工具：通過(guò)置業(yè)，從而純化自身的財(cái)富來(lái)源，并利用物業(yè)的升值使得財(cái)富實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)

客戶最為看重的是產(chǎn)品的品質(zhì)品牌，以及區(qū)域的升值潛力，這體現(xiàn)了客戶對(duì)資源和產(chǎn)品的重視。高端客戶研究私營(yíng)業(yè)主平時(shí)忙于打點(diǎn)生意，比較忙碌，晚上經(jīng)常會(huì)有應(yīng)酬；有時(shí)和同鄉(xiāng)、同行一起聚會(huì)、聊天；希望給家人一個(gè)舒適的住所，有時(shí)間的時(shí)候多陪陪家人；關(guān)注于生意，希望改善居住環(huán)境，帶來(lái)身心愉悅；注意住所的環(huán)境、戶型和物業(yè)管理；自由職業(yè)者收入較高，自由支配的時(shí)間較多，生活不是很規(guī)律，有時(shí)會(huì)有些應(yīng)酬；一般擁有住所，再次置業(yè)為了改善居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)居住理想。泛公務(wù)員工作穩(wěn)定，收入較高，生活規(guī)律，有時(shí)會(huì)有一些應(yīng)酬；已有住房，再次置業(yè)希望改善居住環(huán)境或方便生活及工作，部分為投資他們是誰(shuí)？1、考慮時(shí)間短：從生活習(xí)慣來(lái)看，事業(yè)依舊占據(jù)了豪宅客戶的大多數(shù)時(shí)間，通常成交周期較短，客戶對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的感知往往是憑借第一印象，但少量客戶由于忙于事業(yè)，需要長(zhǎng)期的維護(hù)與跟蹤。

2、重視產(chǎn)品稀缺性：從置業(yè)需求來(lái)看，豪宅客戶非常重視產(chǎn)品的稀缺性，尤其是資源的稀缺性。從置業(yè)傾向可以分為兩類(lèi)：一種是傾向于對(duì)城市稀缺資源的占有，另一種則是對(duì)自然稀缺資源的占有。

3、要求項(xiàng)目的均好性：由于豪宅客戶置業(yè)選擇較廣，因此這要求營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)不斷地給予客戶加分的感覺(jué)，而不能出現(xiàn)減分的感覺(jué)，否則就有可能永遠(yuǎn)失去客戶。對(duì)于豪宅客戶，不能從身份上去歸類(lèi)，因?yàn)榭蛻羧后w較少，歸類(lèi)會(huì)限制目標(biāo)客戶群體量，而更多是從置業(yè)特征中尋找共性，并在共性中尋找與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差異。他們的置業(yè)習(xí)慣從客戶角度出發(fā)深入思考從客戶特性研究入手，尋找本項(xiàng)目的客戶！全面了解豪宅客戶的需求與特質(zhì)本案客群定位客群分析我們需要做的只是為我們的藝術(shù)品找到它的主人——找到那少數(shù)一群人目標(biāo)客戶群：壽光市的第一代或第二代富豪；房地產(chǎn)、蔬菜貿(mào)易、化工、鹽業(yè)等商業(yè)巨子；企事業(yè)單位中高層管理者；下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)商賈巨頭及周邊縣市高端客戶。本案客戶鎖定基于對(duì)高端物業(yè)客戶的研究及項(xiàng)目自身高端戰(zhàn)略定位，項(xiàng)目的目標(biāo)客戶為壽光財(cái)富金字塔頂層及上層。大眾階層中產(chǎn)階層財(cái)富階層職業(yè)特征置業(yè)特征工薪階層企事業(yè)單位普通職員小型個(gè)體戶者其他社會(huì)底層首次置業(yè)或租房居住價(jià)格敏感度高；低檔樓盤(pán)是首選中等規(guī)模私營(yíng)企業(yè)主和個(gè)體戶政府、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)中層干部二次置業(yè)居多價(jià)格敏感相對(duì)度高；注重樓盤(pán)檔次大型私營(yíng)業(yè)主或個(gè)體戶國(guó)企、事業(yè)單位高層領(lǐng)導(dǎo)三次置業(yè)或三次以上講究奢華，追求豪宅價(jià)格敏感度低ü客群定位ü報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)三、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)需要解決的核心問(wèn)題五、營(yíng)銷(xiāo)策略總綱及執(zhí)行四、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略思考一、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)設(shè)定目標(biāo)提出問(wèn)題解決問(wèn)題二、現(xiàn)狀梳理：面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)項(xiàng)目成功營(yíng)銷(xiāo)所面臨的核心問(wèn)題高端項(xiàng)目現(xiàn)狀VS高端項(xiàng)目定位如何突破目前的價(jià)格瓶頸，樹(shù)立豪宅標(biāo)桿？高端競(jìng)爭(zhēng)

VS高端消費(fèi)群體有限

如何加速銷(xiāo)售，快速實(shí)現(xiàn)回款？項(xiàng)目快速銷(xiāo)售VS高端客群積累慢產(chǎn)品客群多樣性VS整盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)如何有效組織不同產(chǎn)品的推售？如何突破市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，搶奪高端客源？第1類(lèi)：必須爭(zhēng)取的客戶壽光市區(qū)內(nèi)高端客群項(xiàng)目達(dá)成目標(biāo)必須爭(zhēng)取2大高端客戶第2類(lèi)：必須吸引的客戶下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)乃至周邊縣市的高端客群“水岸城市別墅，地中海頂級(jí)居所”

這張王牌該如何出？項(xiàng)目達(dá)成目標(biāo)的關(guān)鍵報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)三、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)需要解決的核心問(wèn)題五、營(yíng)銷(xiāo)策略總綱及執(zhí)行四、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略思考一、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)設(shè)定目標(biāo)提出問(wèn)題解決問(wèn)題二、現(xiàn)狀梳理：面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)如何使突破式營(yíng)銷(xiāo)成為可能？藍(lán)海戰(zhàn)略解讀藍(lán)海戰(zhàn)略紅海戰(zhàn)略拓展非競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)空間在已經(jīng)存在的市場(chǎng)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)參與競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)造并攫取新需求爭(zhēng)奪現(xiàn)有需求打破價(jià)值與成本互替定律遵循價(jià)值與成本互替定律同時(shí)追求差異化和低成本，把企業(yè)行為整合為一個(gè)體系根據(jù)差異化或低成本的戰(zhàn)略選擇，把企業(yè)行為整合為一個(gè)體系市場(chǎng)空間由兩種海洋組成：紅海和藍(lán)海。藍(lán)海戰(zhàn)略要求企業(yè)突破傳統(tǒng)的血腥競(jìng)爭(zhēng)所形成的“紅?！保卣剐碌姆歉?jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)空間,考慮的是如何創(chuàng)造需求，突破競(jìng)爭(zhēng)。本項(xiàng)目的藍(lán)海戰(zhàn)略?競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略分析資源品牌區(qū)位產(chǎn)品項(xiàng)目傍依300畝彌河生態(tài)景觀帶，擁有500畝自然風(fēng)光，采用地中海建筑風(fēng)格，大師級(jí)規(guī)劃理念，在自然資源和產(chǎn)品方面具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。以此為切入點(diǎn)，我們采取藍(lán)海競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，以區(qū)位優(yōu)勢(shì)與生態(tài)為主線，以城市別墅生活尊享為核心，重新定義壽光別墅標(biāo)準(zhǔn)，做高端市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者。領(lǐng)導(dǎo)者價(jià)格壟斷產(chǎn)品不可復(fù)制過(guò)河拆橋挑戰(zhàn)者改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值追隨者補(bǔ)充者搭便車(chē)，借勢(shì)以小搏大價(jià)格戰(zhàn)制造者目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略定位項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的實(shí)施—1個(gè)唯一，1個(gè)第一打造超越競(jìng)爭(zhēng)的唯一城市別墅唯一的優(yōu)越區(qū)位，唯一的地中海風(fēng)情社區(qū)，唯一的原生美墅，唯一的配套資源等絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)者實(shí)現(xiàn)超越競(jìng)爭(zhēng)的第一營(yíng)銷(xiāo)體系體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)跨界營(yíng)銷(xiāo)圈層營(yíng)銷(xiāo)領(lǐng)導(dǎo)者：

壽光首席地中海風(fēng)情水岸城市別墅

唯一性：

彌河畔，比肩國(guó)際的唯一原生墅

項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略定位：領(lǐng)導(dǎo)者、唯一性放大資源優(yōu)勢(shì)，塑造強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品極致化示范區(qū)體驗(yàn)使客戶心理共鳴入市前借助區(qū)域資源的價(jià)值啟動(dòng)市場(chǎng)通過(guò)大事件營(yíng)銷(xiāo)制造輿論焦點(diǎn)蓄客期利用活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)熱炒產(chǎn)品價(jià)值對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)資源進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)推廣開(kāi)盤(pán)期活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、圈層營(yíng)銷(xiāo)持續(xù)聚客行銷(xiāo)活動(dòng)拓展銷(xiāo)售渠道銷(xiāo)售期營(yíng)銷(xiāo)分期策略報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)三、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)需要解決的核心問(wèn)題五、營(yíng)銷(xiāo)策略總綱及執(zhí)行四、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略思考一、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)設(shè)定目標(biāo)提出問(wèn)題解決問(wèn)題二、現(xiàn)狀梳理：面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的絕對(duì)成功而非風(fēng)險(xiǎn)成功？如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目叫好又叫座？項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的突破點(diǎn)（基于4P）構(gòu)筑“4大亮點(diǎn)”，形成排他性競(jìng)爭(zhēng)壁壘：1、自然資源+地產(chǎn)：構(gòu)建豪宅新的開(kāi)發(fā)模式；2、打造獨(dú)特產(chǎn)品：形成絕對(duì)產(chǎn)異競(jìng)爭(zhēng)，引導(dǎo)新需求模式；3、生態(tài)技術(shù)運(yùn)用：提高產(chǎn)品附加值，構(gòu)建生態(tài)養(yǎng)生社區(qū)；4、極致體驗(yàn)展示：提前兌現(xiàn)開(kāi)發(fā)承諾，以形成新溢價(jià)；整合營(yíng)銷(xiāo)實(shí)現(xiàn)五大體系，全面超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手1、精準(zhǔn)傳播體系：高舉高打，鎖定高端客群；2、跨界營(yíng)銷(xiāo)體系：跳出地產(chǎn)，整合資源，創(chuàng)造嶄新價(jià)值；3、圈層營(yíng)銷(xiāo)體系：突破傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)渠道，擴(kuò)展新渠道；4、超級(jí)團(tuán)隊(duì)體系：提供五星級(jí)酒店服務(wù)模式；5、銷(xiāo)售保障體系：實(shí)戰(zhàn)推貨、超級(jí)團(tuán)隊(duì)、多渠道開(kāi)發(fā)；4大亮點(diǎn)的構(gòu)建精準(zhǔn)傳播體系123銷(xiāo)售保障體系4回款及媒體費(fèi)用預(yù)算56策略下的目標(biāo)達(dá)成體系7跨界營(yíng)銷(xiāo)體系圈層營(yíng)銷(xiāo)體系入市時(shí)機(jī)、營(yíng)銷(xiāo)布局排他性的4大亮點(diǎn)打造獨(dú)特產(chǎn)品自然資源+地產(chǎn)極致體驗(yàn)展示構(gòu)筑“4大亮點(diǎn)”，形成排他性競(jìng)爭(zhēng)壁壘生態(tài)技術(shù)運(yùn)用借勢(shì)區(qū)域規(guī)劃，放大資源優(yōu)勢(shì)，開(kāi)創(chuàng)新開(kāi)發(fā)模式壽光首席城市別墅左岸綠洲傍依300畝自然水域，同時(shí)雄踞新城CBD，真正離塵不離城，堪稱(chēng)“城市別墅”的完美標(biāo)桿。比肩政府，比肩國(guó)際

緊鄰新的政務(wù)中心，文化中心，教育中心。雙會(huì)所，高爾夫球場(chǎng)，高檔商業(yè)區(qū)，濕地公園，充分詮釋國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。開(kāi)創(chuàng)自然資源+地產(chǎn)的新的開(kāi)發(fā)模式排他性的4大亮點(diǎn)打造獨(dú)特產(chǎn)品濕地公園+地產(chǎn)極致體驗(yàn)展示構(gòu)筑“4大亮點(diǎn)”，形成排他性競(jìng)爭(zhēng)壁壘生態(tài)技術(shù)運(yùn)用景觀建議——五重園林綠化草坪花?；ü嗄净▎棠敬髥棠窘梃b龍湖地產(chǎn)的造景技術(shù)，“五重園林立體綠化”，從任何一個(gè)角度看都是一個(gè)立體景觀，草坪到花卉到喬灌木、花冠木到喬木，渾然一體，它不是光禿禿的一兩棵樹(shù)擺在那里。排他性的4大亮點(diǎn)打造獨(dú)特產(chǎn)品濕地公園+地產(chǎn)極致體驗(yàn)展示構(gòu)筑“4大亮點(diǎn)”，形成排他性競(jìng)爭(zhēng)壁壘生態(tài)技術(shù)運(yùn)用雨水收集系統(tǒng)、滲水路面系統(tǒng)雨水收集系統(tǒng)是對(duì)自然恩賜的充分利用。滲水路面補(bǔ)給地下水的有效渠道。排他性的4大亮點(diǎn)打造獨(dú)特產(chǎn)品濕地公園+地產(chǎn)極致體驗(yàn)展示構(gòu)筑“4大亮點(diǎn)”，形成排他性競(jìng)爭(zhēng)壁壘生態(tài)技術(shù)運(yùn)用建立3分鐘感動(dòng)客戶的情景示范區(qū)展示體系使客戶由心動(dòng)—震動(dòng)—感動(dòng)創(chuàng)造產(chǎn)品溢價(jià)空間，使客戶產(chǎn)生心底共鳴展示風(fēng)格：彌河水岸，地中海原味美墅看房動(dòng)線全精裝項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境的打造社區(qū)園林全精裝突出水景資源、增加親水設(shè)施接待案場(chǎng)全精裝地中海元素的融入，提供五星酒店的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)示范樓座全精裝對(duì)示范樓座的立面、庭院、樣板間等進(jìn)行全方位精裝五星會(huì)所全精裝打造壽光首席高端會(huì)所，成為名流聚會(huì)的場(chǎng)所在功能上：體驗(yàn)+營(yíng)銷(xiāo)在風(fēng)格上：自由、休閑、藝術(shù)、大氣布局上：一層銷(xiāo)售功能功能安排：沙盤(pán)模型區(qū)、接待區(qū)、VIP洽談區(qū)、工法展示區(qū)二層為體驗(yàn)功能地中海風(fēng)情生活館，主要用于圈子·沙龍·派對(duì)功能安排：咖啡館+書(shū)吧+藏品展示+多媒體影音室接待案場(chǎng)要素風(fēng)格上：地中海風(fēng)情表現(xiàn)手法：人物雕塑、紅瓦白墻的西班牙建筑風(fēng)格、立體綠化、湖景小品等示范區(qū)園林示范樓座及實(shí)樓樣板間選取一個(gè)景觀優(yōu)勢(shì)最佳的樓座作為示范樓座，親景臨水，整體包裝，給客戶直觀的原生墅概念；實(shí)樓樣板間涵蓋別墅、洋房等不同的產(chǎn)品形式，突出樣板間的裝飾性，庭院等細(xì)節(jié)；庭院：情景PARTY、西班牙裝扮仆人空間：壁爐+石椅+拱廊+鐵藝+回廊+高迪墻+老風(fēng)扇+藤椅+吊床+紅酒+咖啡窗戶：垂吊的花藝+裝飾性鐵藝露臺(tái)：休閑太陽(yáng)傘+吊椅+壁燈情景地下室：家庭影院+雪茄吧+私藏品玩賞+酒窖其他配合：舒緩的鄉(xiāng)村音樂(lè)+人物式生活場(chǎng)景+數(shù)碼屋現(xiàn)場(chǎng)示范示范區(qū)及樣板間要素導(dǎo)示及圍擋接待中心、工學(xué)館示范區(qū)園林樣板樓座、樣板間對(duì)望高爾夫球場(chǎng)河畔垂釣區(qū)進(jìn)入水上高端會(huì)所3分鐘感動(dòng)客戶動(dòng)線重回進(jìn)入接待中心項(xiàng)目前期項(xiàng)目中后期建筑產(chǎn)品項(xiàng)目精神歷史價(jià)值水岸美墅眾生奢望智者樂(lè)水水含王氣地走龍蛇居住屬性藏品屬性平臺(tái)屬性養(yǎng)生屬性舒適度安全性唯一性稀缺性貴族氣質(zhì)圈層認(rèn)可項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系構(gòu)建住宅科技高端會(huì)所身份象征4大亮點(diǎn)的構(gòu)建精準(zhǔn)傳播體系123銷(xiāo)售保障體系4回款及媒體費(fèi)用預(yù)算56策略下的目標(biāo)達(dá)成體系7跨界營(yíng)銷(xiāo)體系圈層營(yíng)銷(xiāo)體系入市時(shí)機(jī)、營(yíng)銷(xiāo)布局各階段工作重點(diǎn)市場(chǎng)導(dǎo)入期4月蓄客期開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)期持續(xù)銷(xiāo)售期5月6月示范區(qū)建成售樓處改裝、示范區(qū)園林及樣板樓座建設(shè)入市推廣市場(chǎng)推廣、營(yíng)銷(xiāo)推廣方案的籌備；組建銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)強(qiáng)勢(shì)推廣廣告出街、各種媒體集中使用聚客活動(dòng)舉辦跨界營(yíng)銷(xiāo)及圈層營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，進(jìn)行客戶積累開(kāi)盤(pán)實(shí)施集中時(shí)間開(kāi)盤(pán)，制定銷(xiāo)售政策和房源價(jià)格體系，當(dāng)天舉辦大型活動(dòng)，制造市場(chǎng)轟動(dòng)效果渠道拓展主要是拓展渠道，吸引更多高端客戶置業(yè)；圈層營(yíng)銷(xiāo)小范圍的圈層活動(dòng)進(jìn)行暖場(chǎng)，制造圈層影響力，實(shí)現(xiàn)老帶新銷(xiāo)售跨界營(yíng)銷(xiāo)+圈層營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)推廣總則營(yíng)銷(xiāo)思想：深度研究高端客戶消費(fèi)行為，實(shí)行精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)；顛覆傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)方式，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新跨界營(yíng)銷(xiāo)；推廣手法：鎖定高端客戶消費(fèi)路徑，高舉高打，制造社會(huì)影響；借勢(shì)政府規(guī)劃，凸顯資源優(yōu)勢(shì)，點(diǎn)亮市民期待；三大戰(zhàn)役飽和攻擊，決勝市場(chǎng)造勢(shì)、借勢(shì)主打地中海風(fēng)情城市原生墅造勢(shì)亮出城市頂級(jí)區(qū)位王牌資源戰(zhàn)產(chǎn)品戰(zhàn)生活體驗(yàn)戰(zhàn)立勢(shì)高端生活體驗(yàn)，建立高端人士生活平臺(tái)4大亮點(diǎn)的構(gòu)建精準(zhǔn)傳播體系123銷(xiāo)售保障體系456策略下的目標(biāo)達(dá)成體系跨界營(yíng)銷(xiāo)體系圈層營(yíng)銷(xiāo)體系入市時(shí)機(jī)、營(yíng)銷(xiāo)布局關(guān)鍵詞：彌河畔，第一城市別墅推廣主題：壽光首席地中海風(fēng)情水岸城市別墅壽光只有一條彌河，只有一個(gè)原生墅！資源戰(zhàn)：2019年3-4月精準(zhǔn)傳播體系一級(jí)渠道：項(xiàng)目包裝圍擋、門(mén)口、指示牌二級(jí)渠道：深耕區(qū)域周邊道路、路旗、交通指示牌三級(jí)渠道：全市告知DM單頁(yè)、報(bào)紙、戶外、高炮、網(wǎng)絡(luò)渠道拓展體系+現(xiàn)有資源：民間協(xié)會(huì)組織成員、汽車(chē)4S店會(huì)員，高檔商場(chǎng)、酒店會(huì)員；移動(dòng)通訊、金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)VIP客戶個(gè)體私營(yíng)業(yè)主、政府公務(wù)員渠道拓展方向教育培訓(xùn)高爾夫休閑運(yùn)動(dòng)投資理財(cái)名車(chē)品牌藝術(shù)協(xié)會(huì)

藝術(shù)品文藝界慈善媒體商會(huì)其它社交奢侈品協(xié)會(huì)

跨界的資源：整合多種資源平臺(tái)平臺(tái)左岸綠洲的業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的，再不是單一區(qū)域的豪宅產(chǎn)品，而是一種:

生活與社交平臺(tái)！關(guān)鍵詞：城市別墅，巔峰者的選擇推廣主題：城市別墅，生活之巔一個(gè)世界水準(zhǔn)的私家名邸產(chǎn)品戰(zhàn)：2019年5月關(guān)鍵詞：醇正地中海風(fēng)情濃郁開(kāi)啟！

推廣主題：事業(yè)已經(jīng)登峰，生活即將造極！左岸綠洲之外，誰(shuí)能為你的居所，鋪排下300畝綠意與水面！生活體驗(yàn)戰(zhàn)：2019年9月以后營(yíng)銷(xiāo)推廣三大戰(zhàn)役回顧資源戰(zhàn)產(chǎn)品戰(zhàn)生活體驗(yàn)戰(zhàn)放大資源優(yōu)勢(shì)確立宜居標(biāo)準(zhǔn)地中海風(fēng)情城市別墅樹(shù)立產(chǎn)品概念實(shí)景展示體驗(yàn)生活情景導(dǎo)入4大亮點(diǎn)的構(gòu)建精準(zhǔn)傳播體系123銷(xiāo)售保障體系456策略下的目標(biāo)達(dá)成體系跨界營(yíng)銷(xiāo)體系圈層營(yíng)銷(xiāo)體系