房地產(chǎn)開發(fā)項目成本核算與納稅籌劃教學(xué)課件

山道財ZHONGDAOCAISHUI房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃房地產(chǎn)開發(fā)項目成本核算與納稅籌劃山道財ZHONGDAOCAISHUI房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃成本形成的重要階段劃分成本對象歸集開發(fā)成本確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)實際發(fā)生成本預(yù)提球本分配共同成本待州球本調(diào)整后續(xù)成本計算單位成本房地產(chǎn)財稅問題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃1、劃分成本對象涉稅風(fēng)險分析成本對象是指需要對成本進(jìn)行單獨測定的一項活動,對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,項目成本對象主要按照開發(fā)產(chǎn)品性質(zhì)不同進(jìn)行劃分,也就是說取決于項目開發(fā)的最終商品房的性質(zhì)。(1)、房地產(chǎn)項目成本對象劃分原則案例某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿到一塊土地,開發(fā)住宅小區(qū)項目。面積120畝規(guī)劃為多層10棟,高層2棟,高層共計28層,14層是商鋪,上面24層是住宅;另有配套會所獨立規(guī)劃地面車庫一個,物業(yè)管理場所、幼兒園各一個。請考慮該項目成本對象如何劃分?可否銷售原則;分類歸集原則;功能區(qū)分原則;定價差異原則;成本差異原則;權(quán)益區(qū)分原則房地產(chǎn)財稅問題解決專家一、建立互動教學(xué)的機制學(xué)生的學(xué)習(xí)，最終要依靠自己而不是教師的灌輸.在傳統(tǒng)教學(xué)中，教師常常為了讓學(xué)生獲得較高的考試分?jǐn)?shù)，而采用向?qū)W生強行灌輸知識的方法來教學(xué)，由于教師的強行灌輸，學(xué)生被動接受知識，這種教學(xué)模式不是互動的而是單向的.要讓學(xué)生真正的成為學(xué)習(xí)的主人，在課堂上能真正的“動”起來，就要構(gòu)建互動的機制.在日常教學(xué)中，教師要放下架子，使學(xué)生感到教師是自己的朋友，可以無話不說，這樣學(xué)生才能感受到課堂是輕松的學(xué)習(xí)場所，他們在這個學(xué)習(xí)場所里是能暢所欲言的.假如教師不能放下架子，而是凌駕于學(xué)生之上的話，學(xué)生會感到教師的“威嚴(yán)”，有話也悶在肚子里，不敢與教師交流，從而正襟危坐在課桌上，等教師遞過來知識[1].因此欲開展好互動教學(xué)，首先要構(gòu)建平等、民主的師生關(guān)系.二、積極引導(dǎo)學(xué)生思考與發(fā)問讓學(xué)生“動”起來，進(jìn)行師生互動，不是單純地看學(xué)生在課堂上是否熱鬧，而最重要的是看學(xué)生的思維，能不能真正的去思考問題，能不能真正的去探索問題，這樣才有教學(xué)的效果.因此，教師在日常教學(xué)中，要激發(fā)學(xué)生思考問題的積極性，要誘導(dǎo)他們?nèi)ニ伎蓟瘜W(xué)問題，不是簡單的我問你答，更不是讓學(xué)生回答是不是，對不對這些弱智的問題[2].比如，在緒言教學(xué)當(dāng)中，在教師演示了鎂帶的燃燒與堿式碳酸銅加熱的實驗后，就可以問學(xué)生這兩個實驗有什么異同點？而不是問一些常規(guī)的現(xiàn)象、結(jié)論.化學(xué)與生活有著很密切的聯(lián)系，如果在化學(xué)教學(xué)中，教師能注重與學(xué)生生活、社會的聯(lián)系，不僅能激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，還能有效地引導(dǎo)學(xué)生提出問題，從而使教學(xué)互動變得更容易實現(xiàn).比如，在學(xué)習(xí)金屬資源保護(hù)知識時，要讓學(xué)生重點知道鐵生銹原因與防護(hù)，我們可以先從學(xué)生熟悉的生活現(xiàn)象入手，引導(dǎo)學(xué)生發(fā)問.先讓學(xué)生觀看以下的生活實例：汽車外表為什么要噴上油漆？鋼圈的表面為什么要鍍上金屬？學(xué)生自然會發(fā)現(xiàn)問題：防止鐵的生銹.然后在此基礎(chǔ)上，讓學(xué)生思考，鐵生銹的原因是什么？學(xué)生自然會根據(jù)自己的生活經(jīng)驗進(jìn)行猜測，從而為接下來的探究鐵生銹的原因做好鋪墊.實驗是化學(xué)教學(xué)的重要手段，初中學(xué)生有好奇、好問、好動的特點.化學(xué)實驗現(xiàn)象奇特，最能激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣與思維活動，因此，教師可以利用化學(xué)實驗來引導(dǎo)學(xué)生發(fā)現(xiàn)問題，思考問題.比如，雙氧水放置在常溫下也能看到瓶壁上有氣泡附著，但產(chǎn)生氧氣的速度很慢，如果在雙氧水中加入一些二氧化錳粉末，就能看到迅速有大量的氣泡產(chǎn)生了，從而誘導(dǎo)學(xué)生提出這樣的問題：二氧化錳起了什么樣的作用？如，向澄清石灰水中通入二氧化碳后，溶液會出現(xiàn)渾濁，假如向此混合液繼續(xù)通入二氧化碳，學(xué)生會發(fā)現(xiàn)渾濁的液體又變澄清了，自然地會發(fā)問：這是什么原因？是不是過后通入的二氧化碳與渾濁物發(fā)生了反應(yīng)？化學(xué)實驗的現(xiàn)象是千變?nèi)f化的，稍有“異?！爆F(xiàn)象的出現(xiàn)，都能引起學(xué)生的思考，作為一名化學(xué)教師應(yīng)當(dāng)運用好實驗，來激發(fā)學(xué)生的發(fā)問與思考.三、開展合作探究式學(xué)習(xí)能不能讓學(xué)生在課堂上真正動起來，而且不做作，真正動的有質(zhì)量，才是互動教學(xué)模式的核心所在.新課改提倡進(jìn)行合作探究式學(xué)習(xí)，是很有效的互動教學(xué)模式，它不僅能讓學(xué)生的思維、操作真正動起來，還能有效的使學(xué)生掌握探知的方法，形成科學(xué)的世界觀與實事求是的科學(xué)態(tài)度，并學(xué)會與學(xué)生交流、合作的技巧，因此，在化學(xué)教學(xué)中要大膽的讓學(xué)生進(jìn)行科學(xué)探究.比如，有位教師在進(jìn)行氧氣制取的時候，先讓學(xué)生利用高錳酸鉀進(jìn)行實驗，學(xué)生實驗一會兒出現(xiàn)了不少情況：有的學(xué)生說，試管破裂了；有的學(xué)生說，得到的氣體不知是不是氧氣；有的學(xué)生說，沒有氧氣出來等，出現(xiàn)了好多“意想不到”的情況.教師并沒有批評他們“笨手笨腳”，而是將他們的問題拿到全班面前一起分析、探討.試管破裂的原因有好幾種，有的是在加熱前沒有預(yù)熱，有的是實驗結(jié)束后沒有先將水槽中的導(dǎo)管拔出來，而先停止了加熱；學(xué)生不知道集氣瓶里的氣體是不是氧氣，主要是運用了排空氣法，這個需要驗證；有的學(xué)生氧氣看不到出來或出來很慢，主要是因為沒有在實驗前進(jìn)行氣密性檢查.總之，先讓學(xué)生去實驗的方法，使學(xué)生真正的受益匪淺，遠(yuǎn)比教師先反復(fù)講解，再讓學(xué)生實驗操作的教學(xué)效果好的多，當(dāng)然，有些存在危險的化學(xué)實驗，是不能照搬這種模式的.四、鼓勵學(xué)生敢于提出問題學(xué)生能不能提出自己的見解，是互動教學(xué)的一個重要特點.學(xué)生自己也知道可能會在發(fā)言中出錯誤，如果學(xué)生害怕出錯而不敢發(fā)言，那說明我們的互動教學(xué)還停留在形式層面.在實踐的教學(xué)中，教師要鼓勵學(xué)生敢于發(fā)表自己的見解，不能輕易的批評說錯的學(xué)生.比如，在學(xué)習(xí)氫氧化鈉性質(zhì)的時候，有的學(xué)生就說，怎樣證明它與二氧化碳進(jìn)行了化學(xué)反應(yīng)？因為，氫氧化鈣與二氧化碳反應(yīng)會變渾濁，現(xiàn)象明顯，而氫氧化鈉與二氧化碳沒有明顯現(xiàn)象.盡管這個問題說的不是很好，因為看不見現(xiàn)象的化學(xué)反應(yīng)也是存在的，但教師不能隨便批評，相反可以表揚他，這個問題提的有價值，可以讓學(xué)生思考一下，如何利用實驗來證明氫氧化鈉與二氧化碳確實發(fā)生了化學(xué)反應(yīng).心理學(xué)研究表明，興趣是學(xué)生產(chǎn)生學(xué)習(xí)積極性的內(nèi)在內(nèi)驅(qū)力，當(dāng)學(xué)生具有學(xué)習(xí)的興趣時，就能夠以高度的學(xué)習(xí)熱情投入到學(xué)習(xí)中去。體育是一門活動課程，按理來說學(xué)生是很感興趣的，但是，目前由于一些教師在課堂上過于注重對學(xué)生體育技能的培養(yǎng)和訓(xùn)練，導(dǎo)致學(xué)生對體育課失去了興趣。《體育課程標(biāo)準(zhǔn)》也指出：在體育教育中要激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，因此，作為一名初中體育教師要在教學(xué)中實踐新課程的這一理念，不斷改進(jìn)教學(xué)方法，更新教育內(nèi)容，以此提高學(xué)生體育學(xué)習(xí)的興趣。一、創(chuàng)設(shè)情境，激發(fā)興趣新課程理念特別強調(diào)教學(xué)情境的創(chuàng)設(shè)，在初中體育教學(xué)中，創(chuàng)設(shè)有效的教學(xué)情境可以活躍體育學(xué)習(xí)的氛圍，讓學(xué)生的體育學(xué)習(xí)形式更加活潑，這樣，就能夠有效引導(dǎo)學(xué)生以積極的學(xué)習(xí)熱情投入到學(xué)習(xí)中去，從而收到較好的教學(xué)效果。例如，在初二的一節(jié)負(fù)重練習(xí)課上，我給學(xué)生創(chuàng)設(shè)了一個“鉆電網(wǎng)”的學(xué)習(xí)情境。就是把一個足球的門拉上幾根繩子來做成電網(wǎng)，然后讓學(xué)生以四個人為一個小組進(jìn)行動作練習(xí)。在這個過程中，要求學(xué)生在組內(nèi)要把自己組內(nèi)的成員轉(zhuǎn)移到對面去，但是不能碰到繩子，如果碰到繩子就算失敗。在這樣的情境中，原本枯燥的體育學(xué)習(xí)內(nèi)容生動化了，學(xué)生在這個情境中高興地活動著，探索著，他們在快樂的氛圍中達(dá)成了學(xué)習(xí)目標(biāo)。像這樣練上肢力量的教學(xué)內(nèi)容，一些老師都會采取讓學(xué)生搬運一些重物的方法，這樣確實是一種有效的手段，但是這樣的活動是枯燥的，不能有效激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。本課根據(jù)教學(xué)內(nèi)容創(chuàng)設(shè)了“鉆電網(wǎng)”的學(xué)習(xí)情境讓學(xué)生進(jìn)行負(fù)重練習(xí)，不僅能夠達(dá)到鍛煉的效果，而且能夠激發(fā)學(xué)生強烈的學(xué)習(xí)興趣，還因為具有一定的挑戰(zhàn)性，更能激發(fā)學(xué)生合作學(xué)習(xí)的欲望，達(dá)到事半功倍的教學(xué)效果。二、優(yōu)化活動，保持興趣體育課是一門活動課程，因此要突出活動的特性，如果一節(jié)課缺少了活動，一定是一堂不成功的體育課。但是，活動不等于讓學(xué)生機械地去做體育技能訓(xùn)練，如果是機械化的訓(xùn)練，學(xué)生會在很短的時間內(nèi)產(chǎn)生學(xué)生疲勞。因此，在新課程理念下，教師要優(yōu)化體育課的活動設(shè)計，以此保持學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。1.利用游戲活動。游戲是初中生比較樂于接受的一種活動形式，因為游戲本身具有趣味性和挑戰(zhàn)性，符合初中生的興趣特點。因此，在初中體育教學(xué)中，教師要根據(jù)教學(xué)內(nèi)容及初中生的心理特點給學(xué)生開展一些游戲化的體育活動，讓他們積極地參與，玩得起來，在玩和活動中得到鍛煉。例如，在教學(xué)“前滾翻”一課時，我在課堂上給學(xué)生創(chuàng)設(shè)了“躲避危險”、“逃離火災(zāi)”的游戲。學(xué)生在這兩個游戲中，經(jīng)歷了身上著火時從上往下滾的過程，在這個過程中學(xué)生充分體驗到了滾翻在實際生活中的重要意義。這樣，不僅達(dá)到了學(xué)習(xí)目標(biāo)，而且體驗到了學(xué)習(xí)的成功與快樂。2.競賽活動。對于初中生來說，競賽最能夠引起學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性，因為競賽的方式具有競爭性，符合了初中生“好勝”的心理特點。例如，我經(jīng)常會在體育課堂上組織學(xué)生進(jìn)行分組對抗賽、技能擂臺賽、“強強”對抗賽等，這樣有效地激發(fā)了學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。但需要指出的是，在組織學(xué)生進(jìn)行競賽活動時，要注意獲勝的方面，要以不同的形式讓學(xué)生體驗到不同的成功，這樣學(xué)生才不會因為經(jīng)常失敗而失去信心。三、激勵評價，提升興趣《基礎(chǔ)教育課程改革綱要》指出：“改變課程評價過分強調(diào)甄別與選拔的功能，發(fā)揮評價促進(jìn)學(xué)生的發(fā)展、教師提高和改進(jìn)教學(xué)實踐的功能。”在以前的體育課評價中，教師往往會用單一的標(biāo)準(zhǔn)來衡量學(xué)生，這樣有的學(xué)生就會感到體育學(xué)習(xí)的失敗。因此，在新課程理念下，初中體育學(xué)習(xí)評價應(yīng)該注重激勵性，以此提升學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。1.關(guān)注個體差異。要承認(rèn)學(xué)生是存在個性差異的，因為每一個學(xué)生的體能和生長環(huán)境都不同。所以，在評價時要關(guān)注學(xué)生的個體差異，實施差性評價，這樣每一位學(xué)生才能充分感受到學(xué)習(xí)的成功與快樂。當(dāng)學(xué)生的體育動作不規(guī)范或者不達(dá)標(biāo)時，教師的評價方式也應(yīng)該先表揚后指點。例如，在教學(xué)“障礙跑”一課，我給學(xué)生做了示范以后，讓同學(xué)們?nèi)プ灾魈骄啃碌恼系K設(shè)置方法，并自行進(jìn)行“障礙跑”。同學(xué)們們紛紛行動，他們用呼啦圈鉆山洞，體操凳過獨木橋……我及時給他們評語：“真不簡單，一下子設(shè)計出這么多種方法?！?.拓展評價空間。在體育教學(xué)中，教師要善于拓展評價的空間，要在評價的過程中突出學(xué)生的主體地位，實施學(xué)生互評與自評，這樣，學(xué)生就能夠正確認(rèn)識自己，改變自己。例如，在“蹲踞式跳遠(yuǎn)”一課的教學(xué)中，我讓學(xué)生對這一體育動作進(jìn)行分組練習(xí)，通過小組協(xié)作完成。學(xué)生完成以后，再向其它小級進(jìn)行展示，由其它組的同學(xué)進(jìn)行評價。這樣的評價方式能夠讓學(xué)生感受到自我，因此能夠提升體育學(xué)生興趣?？傊诔踔畜w育教學(xué)中，培養(yǎng)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣是新課程標(biāo)準(zhǔn)的價值訴求。在體育課堂上，教師要采取創(chuàng)設(shè)情境、優(yōu)化活動、激勵評價的方式，不斷激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣、保持學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣、升華學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。這樣，才能切實提高學(xué)生體育學(xué)習(xí)的積極性，提高體育教學(xué)的課堂教學(xué)質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃成本形成的重要階段劃分成本對象歸集開發(fā)成本確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)實際發(fā)生成本預(yù)提球本分配共同成本待州球本調(diào)整后續(xù)成本計算單位成本房地產(chǎn)財稅問題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃1、劃分成本對象涉稅風(fēng)險分析成本對象是指需要對成本進(jìn)行單獨測定的一項活動,對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,項目成本對象主要按照開發(fā)產(chǎn)品性質(zhì)不同進(jìn)行劃分,也就是說取決于項目開發(fā)的最終商品房的性質(zhì)。(1)、房地產(chǎn)項目成本對象劃分原則案例某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿到一塊土地,開發(fā)住宅小區(qū)項目。面積120畝規(guī)劃為多層10棟,高層2棟,高層共計28層,14層是商鋪,上面24層是住宅;另有配套會所獨立規(guī)劃地面車庫一個,物業(yè)管理場所、幼兒園各一個。請考慮該項目成本對象如何劃分?可否銷售原則;分類歸集原則;功能區(qū)分原則;定價差異原則;成本差異原則;權(quán)益區(qū)分原則房地產(chǎn)財稅問題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃住小區(qū)項目可售部分不可售部分多層建筑小區(qū)會物業(yè)場幼兒園所所獨立車多層最終對象中間對象房地產(chǎn)財稅問題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃劃分成本對象涉稅風(fēng)險分析(2)、房地產(chǎn)項目成本對象劃分特殊情況項目分期開發(fā)問題如何界定分期?分期開發(fā)項目是否分期清算成本對象中的商鋪問題商鋪是否作為獨立成本對象?能否獨立歸集成本?可售與不可售的轉(zhuǎn)化問題地下車位賣還是不賣房地產(chǎn)財稅問題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃2、歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析2)、前期工程費歸集前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用項目整體報批報建費:頁目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門繳納的報批費:人防工程建設(shè)費、規(guī)劃管理費、新材料基金、拆遷管理費、招投標(biāo)管理費等規(guī)劃設(shè)計費項目立項后的總體規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計費、管線設(shè)計費、改造設(shè)計費、可行性研究費,制圖、曬圖費,規(guī)劃設(shè)計方案評審費境外設(shè)計費問題房地產(chǎn)財稅問題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃2、歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)