中海地產(chǎn)成本管理-課件

中海地產(chǎn)

——成本管理——韋禮孝品質(zhì)-企業(yè)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力版權(quán)所有，翻版必究1ppt課件中海地產(chǎn)——韋禮孝品質(zhì)-企業(yè)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力版權(quán)所有，翻版必中海地產(chǎn)成本管理伴隨著改革開放的春風(fēng)和我國(guó)住房制度、土地使用制度的改革，房地產(chǎn)業(yè)逐漸復(fù)蘇并快速發(fā)展起來。迅速成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，但在其發(fā)展過程中存在的問題也日益凸顯，加之近年來，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列較為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得土地的成本越來越高，市場(chǎng)投資熱度減退，項(xiàng)目預(yù)期投資利潤(rùn)率下降。許多企業(yè)開始注重成本管理控制，清晰的意識(shí)到成本管理水平就是企業(yè)盈利的保證，就是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。那么房地產(chǎn)企業(yè)如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存和發(fā)展下去，不言而喻成本管理的好壞就是一個(gè)關(guān)鍵性因素。項(xiàng)目成本管理是企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力，是品質(zhì)文化建設(shè)的重要組成部分。企業(yè)在品質(zhì)的支撐，文化的引導(dǎo)下才能提高員工的成本意識(shí)和能力；系統(tǒng)地控制和降低成本。在不違背降低成本原則的情況下降到盡可能低的水平，并加以保持，旨在實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化和低成本運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略。

2ppt課件中海地產(chǎn)成本管理伴隨著改革開放的春風(fēng)和我國(guó)住房制度、土地使用一四三二中海地產(chǎn)成本管理內(nèi)容中海地產(chǎn)成本管理具體思路成本控制的具體辦法及經(jīng)驗(yàn)中海地產(chǎn)成本管理體系剖析3ppt課件一四三二中海地產(chǎn)成本管理內(nèi)容中海地產(chǎn)成本管理具體思路成本控制土地成本前期費(fèi)用成本營(yíng)銷財(cái)務(wù)成本管理成本工程成本項(xiàng)目開發(fā)成本項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成

4ppt課件土地成本前期費(fèi)用成本營(yíng)銷財(cái)務(wù)成本管理成本工程成本項(xiàng)目開發(fā)成本項(xiàng)目開發(fā)成本分析從成本的屬性來看，土地成本、管理費(fèi)及財(cái)務(wù)成本在項(xiàng)目初期即可大部分確定，其波動(dòng)幅度微小，可控性相對(duì)較小；前期費(fèi)用、工程成本、營(yíng)銷成本則會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目本身情況、涉及復(fù)雜因素眾多等而出現(xiàn)前后測(cè)差異較大的情況，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較強(qiáng)。因此，工程成本、營(yíng)銷成本是我們?cè)陧?xiàng)目開發(fā)過程中進(jìn)行成本控制的重點(diǎn)。尤以工程成本為重。5ppt課件項(xiàng)目開發(fā)成本分析從成本的屬性來看，土地成本、管理費(fèi)及財(cái)務(wù)成本

中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本科目：一、土地費(fèi)用二、前期費(fèi)用三、建筑安裝成本（基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、單體建安）四、其他直接費(fèi)五、利息六、公司管理費(fèi)七、銷售費(fèi)用6ppt課件中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本科目：一、土地費(fèi)用6ppt課件中海地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的總體思路

建立成本控制目標(biāo)公司成立成本控制小組在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下推行成本限額設(shè)計(jì)嚴(yán)格規(guī)范工程分判程度完善設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證程序、完善變更前的成本評(píng)審制度開源節(jié)流，嚴(yán)格控制管理費(fèi)用開支7ppt課件中海地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的總體思路

建立成本控制目標(biāo)公司成成本經(jīng)營(yíng)目標(biāo)/盈利指標(biāo)項(xiàng)目策劃銷售定位項(xiàng)目設(shè)計(jì)/部品定位合作資源資金來源政策與市場(chǎng)環(huán)境影響中海地產(chǎn)成本的主要因素自身管理能力項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏/現(xiàn)場(chǎng)施工8ppt課件成本經(jīng)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目策劃項(xiàng)目設(shè)計(jì)合作資金政策與市場(chǎng)環(huán)境影響中海地

成本管理的目的是保證成本的支出獲得最大效益

----提升價(jià)值以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)。

價(jià)值工程中海地產(chǎn)成本管理的目的9ppt課件價(jià)值工程中海地產(chǎn)成本管理的目的9ppt課件土地成本管理土地成本（約占項(xiàng)目總成本的30-35%左右），主要指土地獲得階段形成的種類費(fèi)用支出，包括地價(jià)、土地動(dòng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)、各類補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。在房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)過程中，土地一旦到手，其成本即基本確定，直至項(xiàng)目開發(fā)完成，該成本一般也不會(huì)有較大變化。因此控制土地成本的關(guān)鍵在于拿地時(shí)的成本分析準(zhǔn)確。采取一定的投標(biāo)報(bào)價(jià)策略、嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險(xiǎn)。中海地產(chǎn)成本控制的具體辦法及經(jīng)驗(yàn)10ppt課件土地成本管理中海地產(chǎn)成本控制的具體辦法及經(jīng)驗(yàn)10ppt課件中海地產(chǎn)在土地成本控制方面主要采取以下針對(duì)性策略：舊城改造地塊：積極與政府協(xié)商，爭(zhēng)取盡可能的優(yōu)惠政策；爭(zhēng)取在稅收方面獲得一定程度的返還；在地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)允許條件下盡可能爭(zhēng)取高容積率，間接降低土地成本。其它發(fā)展商轉(zhuǎn)讓（掛牌交易）的地塊：在地理位置、區(qū)位環(huán)境狀況、項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)狀況等方面對(duì)其進(jìn)行仔細(xì)認(rèn)真的調(diào)查，減少操作過程中的風(fēng)險(xiǎn)（如是否有債務(wù)糾紛）；同時(shí)積極與轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行協(xié)商，延長(zhǎng)付款期限，降低資金成本。中海地產(chǎn)成本控制的具體辦法及經(jīng)驗(yàn)11ppt課件中海地產(chǎn)在土地成本控制方面主要采取以下針對(duì)性策略：中海地產(chǎn)成公開招投標(biāo)或拍賣地塊：加強(qiáng)地塊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究以及項(xiàng)目可行性研究，加強(qiáng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析研究，做到正確客觀投標(biāo)。采取一定的投票策略，做好政府有權(quán)部門的公關(guān)工作中標(biāo)后在簽約及履約的過程中爭(zhēng)取對(duì)我司土地開發(fā)、交地以及付款有利的條件，降低土地成本。中海地產(chǎn)成本控制的具體辦法及經(jīng)驗(yàn)12ppt課件公開招投標(biāo)或拍賣地塊：加強(qiáng)地塊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究以及項(xiàng)目可土地成本控制小結(jié)：

根據(jù)多年來積累的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，中海地產(chǎn)逐步建立土地儲(chǔ)備資料體系，對(duì)不同時(shí)段、不同域、不同來源的土地資料進(jìn)行分門別類，并建立競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研制度保證了投標(biāo)過程，最大程度降低了分開招標(biāo)所帶來的土地成本增加風(fēng)險(xiǎn)。中海地產(chǎn)土地成本管理的主要責(zé)任部門為投資發(fā)展部。中海地產(chǎn)成本控制的具體辦法及經(jīng)驗(yàn)13ppt課件土地成本控制小結(jié)：中海地產(chǎn)成本控制的具體辦法及經(jīng)驗(yàn)13pp前期費(fèi)用前期費(fèi)用（約占項(xiàng)目總成本的2-3%左右），主要指設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、勘察測(cè)繪費(fèi)以及可研費(fèi)用，其中成本控制的重點(diǎn)為設(shè)計(jì)費(fèi)（報(bào)建費(fèi)、勘察費(fèi)等比重較小，且一般有相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）。中海地產(chǎn)前期費(fèi)用管理14ppt課件前期費(fèi)用中海地產(chǎn)前期費(fèi)用管理14ppt課件對(duì)于設(shè)計(jì)費(fèi)用，主要從以下幾方面進(jìn)行控制

（1）無論是規(guī)劃設(shè)計(jì)還是一般的裝修設(shè)計(jì)均采取多單位、多輪次招標(biāo)，以爭(zhēng)取最佳的性價(jià)比；（2）嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，在項(xiàng)目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)，防止因設(shè)計(jì)自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾?，設(shè)計(jì)費(fèi)用的審核、支付亦與之掛鉤；（3）在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等對(duì)工程造價(jià)影響大的內(nèi)容；（4）滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對(duì)工程造價(jià)的影響。中海地產(chǎn)前期費(fèi)用管理15ppt課件對(duì)于設(shè)計(jì)費(fèi)用，主要從以下幾方面進(jìn)行控制中海地產(chǎn)前期費(fèi)用管理前期費(fèi)用控制小結(jié)中海地產(chǎn)前期費(fèi)用管理

眾所周知，設(shè)計(jì)結(jié)果決定了工程造價(jià)的85%甚至以上，因此設(shè)計(jì)管理（雖然整個(gè)設(shè)計(jì)費(fèi)用僅占總成本的2%）是工程成本管理的重中之重。一方面，合約及項(xiàng)目應(yīng)積極配合參與結(jié)構(gòu)選型設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等的評(píng)估，參與材料、設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)，盡可能為設(shè)計(jì)提供全面客觀的經(jīng)濟(jì)性建議、另一方面，設(shè)計(jì)部門自身應(yīng)以項(xiàng)目定位為原則，在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下盡可能做到限額設(shè)計(jì)，注重進(jìn)行設(shè)計(jì)成果性價(jià)比分析，著重抓好事前的設(shè)計(jì)修改、多選樣、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪費(fèi)。中海地產(chǎn)設(shè)計(jì)費(fèi)的管理責(zé)任部門為設(shè)計(jì)管理部。16ppt課件前期費(fèi)用控制小結(jié)中海地產(chǎn)前期費(fèi)用管理眾所周知，設(shè)計(jì)甲供物資成本

分判工程配套成本中海地產(chǎn)工程成本管理工程成本管理工程成本（約占項(xiàng)目總成本的50-55%左右），主要由分判工程及甲供物資成本、配套成本等構(gòu)成。17ppt課件甲供物資成本分判工程配套成本中海地產(chǎn)工程成本管理工程成本管土建裝飾消防弱電室內(nèi)全裝修分判工程電梯甲供材料機(jī)電安裝中海地產(chǎn)工程成本管理分判工程及甲供物資成本主要包括土建、機(jī)電安裝、裝飾、室內(nèi)全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過招投標(biāo)確定的分判工程/供貨合同成本。18ppt課件土建裝飾消防室內(nèi)全分判工程電梯機(jī)電安裝中海地產(chǎn)工程成本管理分分判成本控制的具體措施：中海地產(chǎn)工程成本管理在項(xiàng)目前期（項(xiàng)目規(guī)劃階段、方案設(shè)計(jì)階段、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段等），根據(jù)設(shè)計(jì)的深度，以及過往工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、市場(chǎng)價(jià)格因素，結(jié)合項(xiàng)目市場(chǎng)定位、銷售市場(chǎng)預(yù)測(cè)情況，通過不斷調(diào)整、修正的方式盡早確定合理的成本控制目標(biāo)。19ppt課件分判成本控制的具體措施：中海地產(chǎn)工程成本管理在項(xiàng)目前期（項(xiàng)目分判成本控制的具體措施：中海地產(chǎn)工程成本管理

2.成本控制目標(biāo)一旦確定，成本管理部門（合約、財(cái)務(wù)）應(yīng)及時(shí)對(duì)成本測(cè)算值作進(jìn)一步拆分（如按土建、安裝、消防、弱電、鋁合具體化的成本控制指標(biāo)對(duì)工程分判和材料選用有指導(dǎo)作用。舉例來說：設(shè)計(jì)圖紙要求外墻采用花崗石，則國(guó)產(chǎn)材料、進(jìn)口材料，效果不一樣，價(jià)格差異也很大，決策時(shí)就需要根據(jù)分解后的成本控制目標(biāo)結(jié)合有關(guān)項(xiàng)目定位情況進(jìn)行綜合評(píng)判、選擇，或進(jìn)一步的選取替代品，達(dá)到設(shè)計(jì)效果與建造成本的平衡、統(tǒng)一。20ppt課件分判成本控制的具體措施：中海地產(chǎn)工程成本管理2.成本分判成本控制的具體措施：

3.在工程分判和材料采購(gòu)過程中，堅(jiān)持“三堂會(huì)審、貨比三家，最低價(jià)中標(biāo)”的原則。各分判工程均編制標(biāo)底，作為報(bào)價(jià)評(píng)議的重要依據(jù)。同時(shí)，加強(qiáng)分判商管理工作，完善投標(biāo)單位的資格預(yù)審、考核制度，本著公開、公平、公正的原則廣泛吸收種類承包商，以實(shí)現(xiàn)充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，最終實(shí)現(xiàn)降低成本的目標(biāo)。中海地產(chǎn)工程成本管理21ppt課件分判成本控制的具體措施：中海地產(chǎn)工程成本管理21ppt課件分判成本控制的具體措施：中海地產(chǎn)工程成本管理4.加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)單位的議標(biāo)制度。一方面，通過議標(biāo)，解決了招標(biāo)過程中存在的圖紙、技術(shù)、工期節(jié)點(diǎn)設(shè)置等各類含糊不清的問題，避免了將這些問題、矛盾帶入合同中而可能導(dǎo)致的后期現(xiàn)場(chǎng)施工糾紛、價(jià)款爭(zhēng)議事項(xiàng)；另一方面利用承包商的競(jìng)爭(zhēng)心態(tài)實(shí)現(xiàn)報(bào)價(jià)讓利，成本下浮。5.充分進(jìn)行建材市場(chǎng)調(diào)研，了解有關(guān)新工藝、新材料、積累廣泛的市場(chǎng)信息，廠家單位，以充分協(xié)助設(shè)計(jì)部門進(jìn)行設(shè)計(jì)、選樣、封樣，并盡可能實(shí)現(xiàn)有關(guān)材料的替代、有關(guān)施工方案的替代，降低工程成本。22ppt課件分判成本控制的具體措施：中海地產(chǎn)工程成本管理4.加強(qiáng)分判成本控制的具體措施：6.設(shè)計(jì)圖紙、材料樣板提早開始研究、完善，招標(biāo)準(zhǔn)備工作也應(yīng)早開始。金無赤金、人無完人，我們的造價(jià)管理人員、設(shè)計(jì)管理人員避免不了對(duì)某些專業(yè)存在生疏、不了解的情況提早開始這方面的工作，實(shí)際上是在學(xué)習(xí)的過程中完成了準(zhǔn)備工作，為下一步的正式操作過程積累了必要的專業(yè)知識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)，少走了彎路減少了后期成本增加的可能機(jī)會(huì)，間接實(shí)現(xiàn)了成本控制目標(biāo)。中海地產(chǎn)工程成本管理23ppt課件分判成本控制的具體措施：中海地產(chǎn)工程成本管理23ppt課件分判成本控制的具體措施：中海地產(chǎn)工程成本管理

7.完善設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的流程、制度，完善設(shè)計(jì)變更前的成本評(píng)審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限。設(shè)計(jì)變更引致的費(fèi)用調(diào)整是工程成本控制的重點(diǎn)和難點(diǎn)，因?yàn)榇蟛糠值氖┕D紙發(fā)生變更修改時(shí)，一般無法借助于貨比三家的方式確定造價(jià)。只能是以獨(dú)家協(xié)商議價(jià)的方式進(jìn)行落實(shí)。這必然會(huì)帶來成本的增加。我們推行的控制措施主要是：嚴(yán)格變更前的成本評(píng)審，明確相關(guān)我員的簽字權(quán)限，即由設(shè)計(jì)院簽發(fā)的設(shè)計(jì)修改圖紙必須經(jīng)過公司設(shè)計(jì)管理部門的書面確認(rèn)，如涉及變更金額較大（20萬元以上），則提交公司總經(jīng)理辦公會(huì)討論確定后再予以實(shí)施。分判工程及甲供物資成本管理的主要責(zé)任部門為合約管理部和項(xiàng)目發(fā)展部。特別要強(qiáng)調(diào)的是，近年來，在財(cái)務(wù)系統(tǒng)的配合下，合約管理部建立了成本分析預(yù)警制度，取得了較好的效果。成本分析預(yù)警制度指的是成本管理部門與有關(guān)部門配合，在項(xiàng)目發(fā)展的不同階段根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的具體情況實(shí)時(shí)，定期調(diào)整成本臺(tái)帳，及時(shí)反饋有關(guān)成本變動(dòng)情況，預(yù)測(cè)成本變動(dòng)趨勢(shì)，并通過各種有效途徑（如成本控制小組會(huì)議制度）及時(shí)進(jìn)行調(diào)整、消除造成成本異常波動(dòng)的不合理因素。另外，在項(xiàng)目完工生，對(duì)由財(cái)務(wù)部、合約管理部共同牽頭，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本的組成、分布、變化過程進(jìn)行深入分析，并做出合理的評(píng)估。24ppt課件分判成本控制的具體措施：中海地產(chǎn)工程成本管理7.完?duì)I銷成本管理售樓處費(fèi)用廣告費(fèi)推廣費(fèi)中海地產(chǎn)營(yíng)銷成本管理營(yíng)銷成本（約占項(xiàng)目總成本的5-8%左右），主要指在項(xiàng)目銷售過程中形成的種類費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、推廣費(fèi)、售樓處費(fèi)用。25ppt課件營(yíng)銷成本管理售樓處廣告費(fèi)推廣費(fèi)中海地產(chǎn)營(yíng)銷成本管理營(yíng)銷成本（營(yíng)銷成本管理的具體措施：中海地產(chǎn)營(yíng)銷成本管理建立各項(xiàng)的廣告及市場(chǎng)推廣計(jì)劃、預(yù)算的執(zhí)行及監(jiān)督體制。隨著公司項(xiàng)目增加，營(yíng)銷中的廣告及推廣手法增多，廣告隨機(jī)性加強(qiáng)，廣告費(fèi)用的不可測(cè)因素也隨之增多，建立完善的廣告及市場(chǎng)推廣計(jì)劃以及費(fèi)用預(yù)算制度，是必不可少的。上述制度的要點(diǎn)在于計(jì)劃及預(yù)算編制的準(zhǔn)確性、可操作性、有針對(duì)性，一方面確保在宏觀上實(shí)現(xiàn)控制項(xiàng)目的廣告及市場(chǎng)推廣費(fèi)用，另一方面緊緊抓住市場(chǎng)根據(jù)不同項(xiàng)目的特點(diǎn)靈活多變地采取種類媒體推廣措施。26ppt課件營(yíng)銷成本管理的具體措施：中海地產(chǎn)營(yíng)銷成本管理建立各項(xiàng)的廣告及營(yíng)銷成本管理的的具體措施：中海地產(chǎn)營(yíng)銷成本管理

2.完善營(yíng)銷成本管理的招標(biāo)體系，完善各項(xiàng)廣告制作的報(bào)價(jià)、比價(jià)、議價(jià)操作流程，用競(jìng)標(biāo)的方式，謀求各項(xiàng)廣告制作的優(yōu)質(zhì)低價(jià)，控制廣告制作的費(fèi)用成本。3.降低媒體發(fā)布的折扣點(diǎn)，媒體發(fā)布尤其是報(bào)紙廣告的投放，占整個(gè)廣告費(fèi)用的比重很大，進(jìn)一步降低主要媒體廣告發(fā)布的折扣點(diǎn)數(shù)，可直接降低廣告費(fèi)用，對(duì)于營(yíng)銷成本的控制也是有效的舉措。

營(yíng)銷成本管理的主要責(zé)任部門為營(yíng)銷策劃部。27ppt課件營(yíng)銷成本管理的的具體措施：中海地產(chǎn)營(yíng)銷成本管理2.中海地產(chǎn)管理成本控制管理成本（約占項(xiàng)目總成本的2-3%左右），是指公司、項(xiàng)目部為組織和管理項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的種類費(fèi)用，主要為人力資源成本及行政成本。管理成本人力資源

行政成本28ppt課件中海地產(chǎn)管理成本控制管理成本（約占項(xiàng)目總成本的2-3%左右）管理成本控制的具體措施：中海地產(chǎn)項(xiàng)目管理成本控制人力資源成本由人力資源部負(fù)責(zé)，依據(jù)項(xiàng)目規(guī)模及發(fā)展進(jìn)度合理制度人員配備方案，預(yù)算人力資源成本。行政成本則依據(jù)集團(tuán)下達(dá)的年度管理費(fèi)用指標(biāo)，按項(xiàng)目分拆到各部門，作為部門考核指標(biāo)。管理成本控制的措施主要是全員樹立降低成本、增加效益的觀念，全方位對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)間接費(fèi)進(jìn)行監(jiān)控，如提高工作效率，減少浪費(fèi)、減少管理費(fèi)用的開支等。29ppt課件管理成本控制的具體措施：中海地產(chǎn)項(xiàng)目管理成本控制人力資源成本財(cái)務(wù)成本（約占項(xiàng)目總成本的6-8%左右），主要為資金成本和稅務(wù)成本，由項(xiàng)目總成本確定。財(cái)務(wù)部協(xié)同項(xiàng)目發(fā)展總提前做好與政府部門的溝通，爭(zhēng)取稅收優(yōu)惠，在可控范圍內(nèi)最大限度降低稅金成本。依據(jù)項(xiàng)目《可行性研究報(bào)告》、《項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃》、《年度現(xiàn)金流量預(yù)算》，合理安排資金計(jì)劃，發(fā)揮集團(tuán)資金統(tǒng)籌的優(yōu)勢(shì)，保證項(xiàng)目資金供求平衡，最大限度降低項(xiàng)目資金成本。另外，與合約管理部配合，采取適當(dāng)緩付分判商糧款的方式也可以降低財(cái)務(wù)成本中海地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理30ppt課件財(cái)務(wù)成本（約占項(xiàng)目總成本的6-8%左右），主要為資金成本和稅

中海地產(chǎn)和萬科的管理水平在房地產(chǎn)行業(yè)是比較出名的，分析《中海地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展成本管理制度》，可以看出中海地產(chǎn)這套成本管理制度并沒有運(yùn)用多么復(fù)雜或很超前的管理手段，似乎就是將教科書中的成本管理方法落實(shí)到了具體管理制度和實(shí)施中。但是仔細(xì)分析，這套制度確實(shí)系統(tǒng)性很強(qiáng)，有其很多先進(jìn)的方面。下面是我對(duì)這套中海項(xiàng)目成本管理體系的一些認(rèn)識(shí)。中海地產(chǎn)成本管理體系剖析31ppt課件

中海地產(chǎn)和萬科的管理水平在房地產(chǎn)行業(yè)是比較出名的，分析《中中海地產(chǎn)成本管理體系剖析

中海地產(chǎn)成本管理文件體系分析

中海地產(chǎn)成本管理文件由一系列文件組成，最高一級(jí)是《中海地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展成本管理制度》，下面還有一系列文件，包括管理辦法，管理指引、工作程序、單項(xiàng)通知和用表等，將這些文件進(jìn)行分類后，見下表。

32ppt課件中海地產(chǎn)成本管理體系剖析

中海地產(chǎn)成本管理文件體系分析

中海地產(chǎn)成本管理體系剖析33ppt課件中海地產(chǎn)成本管理體系剖析33ppt課件中海地產(chǎn)成本管理體系剖析

(1)

成本管理總思路清晰而且系統(tǒng)，

中海的成本管理總思路：以統(tǒng)一成本科目為前提，以全過程成本管理為主線，以建安成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控為重點(diǎn)，以建立成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫為支撐，以統(tǒng)一合約安排模式及ERP項(xiàng)目管理為手段，構(gòu)建有效的成本管理體系，不斷完善，持續(xù)改進(jìn)。

(2)

建立了公司統(tǒng)一的、和財(cái)務(wù)緊密結(jié)合的成本分解體系，相當(dāng)于統(tǒng)一了成本管理的“度量衡”。

中海首先建立了一個(gè)和財(cái)務(wù)科目相結(jié)合的成本分解體系-《中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本科目》，成本計(jì)劃、成本管理、成本核算、成本考核等都以這個(gè)成本分解體系為基礎(chǔ)，即統(tǒng)一了各層次成本的口徑和構(gòu)成，相當(dāng)于統(tǒng)一了成本管理的“度量衡”，不會(huì)出現(xiàn)各個(gè)部門對(duì)于成本理解不同而造成的偏差，而影響成本管理的執(zhí)行力。34ppt課件中海地產(chǎn)成本管理體系剖析

(1)

成本管理總思路清晰中海地產(chǎn)成本管理體系剖析

(3)

成本組織管理架構(gòu)合理，各部門對(duì)于成本管理的職責(zé)清晰，并由發(fā)展管理部代表公司進(jìn)行成本總控。

在總部成立項(xiàng)目成本管理工作小組，小組成員由公司發(fā)展管理委員會(huì)確定，由總部主管領(lǐng)導(dǎo)、各相關(guān)部門負(fù)責(zé)人和各地區(qū)公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人組成，負(fù)責(zé)統(tǒng)領(lǐng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)線的項(xiàng)目成本管理工作，并向公司發(fā)展管理委員會(huì)負(fù)責(zé)。

總部發(fā)展管理部為項(xiàng)目成本管理的日常工作機(jī)構(gòu),具體負(fù)責(zé)工作小組成員之間及工作小組與地區(qū)公司之間的聯(lián)絡(luò)等工作。負(fù)責(zé)下達(dá)、審批目標(biāo)成本，并進(jìn)行成本監(jiān)控。

集團(tuán)總部的投資管理部、規(guī)劃設(shè)計(jì)中心、營(yíng)銷策劃中心、財(cái)務(wù)資金部和發(fā)展管理部，以及各地區(qū)公司對(duì)于項(xiàng)目成本各部分（基于成本分解體系）的管理職責(zé)清晰。

35ppt課件中海地產(chǎn)成本管理體系剖析

(3)

成本組織管理架構(gòu)合理，中海地產(chǎn)成本管理體系剖析

(4)

項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)全過程各階段的管理方法和管理流程清晰。

實(shí)施全過程目標(biāo)成本管理，在項(xiàng)目的可行性研究、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工等各個(gè)階段，分別建立成本控制目標(biāo)，實(shí)行全過程目標(biāo)成本管理。并對(duì)實(shí)施過程的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行控制，除以上節(jié)點(diǎn)外，還有施工過程的主體工程開工或主包合同簽訂、主體結(jié)構(gòu)封頂兩個(gè)節(jié)點(diǎn)，到達(dá)每個(gè)節(jié)點(diǎn)時(shí)必須進(jìn)行成本預(yù)測(cè)或核算，超過成本目標(biāo)必須上報(bào)批準(zhǔn)。

對(duì)于各個(gè)階段成本管理，均配有相應(yīng)的表格要求填寫上報(bào)，下面對(duì)于表格專門還有分析。

(5)

統(tǒng)一全公司的成本管理方法。

總部對(duì)地區(qū)公司的合約安排模式做出統(tǒng)一規(guī)定，包括合約策劃、工程分判模式、報(bào)價(jià)及定標(biāo)、甲供材管理、進(jìn)度款支付等，地區(qū)公司應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行。

36ppt課件中海地產(chǎn)成本管理體系剖析(4)

項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)全過程中海地產(chǎn)成本管理體系剖析

(6)

對(duì)成本管理每個(gè)環(huán)節(jié)配有相應(yīng)工作指引和模板。

對(duì)成本管理每個(gè)環(huán)節(jié)配有相應(yīng)工作指引和模板，內(nèi)容細(xì)致全面，如上述的《中海地產(chǎn)統(tǒng)一合約安排管理辦法》中，對(duì)項(xiàng)目合同結(jié)構(gòu)策劃內(nèi)容、報(bào)價(jià)方式、定標(biāo)原則、工程量計(jì)量管理、造價(jià)構(gòu)成、甲供料確定原則及損耗率確定、工程款支付方式等均有詳細(xì)的說明或規(guī)定。

如上述的《合約管理工作程序》中，對(duì)合同簽訂后的合同交底、付款、預(yù)算、報(bào)價(jià)、變更、結(jié)算管理等工作，均有詳細(xì)的說明或規(guī)定。

37ppt課件中海地產(chǎn)成本管理體系剖析(6)

對(duì)成本管理每個(gè)環(huán)節(jié)配有相應(yīng)中海地產(chǎn)成本管理體系剖析

(7)

配套用表齊全、清晰和細(xì)致，形成體系，對(duì)成本管理每個(gè)環(huán)節(jié)均有標(biāo)準(zhǔn)用表或示例模板。

各項(xiàng)制度的配套用表具體如下：38ppt課件中海地產(chǎn)成本管理體系剖析(7)

配套用表齊全、清晰和細(xì)致，中海地產(chǎn)成本管理體系剖析39ppt課件中海地產(chǎn)成本管理體系剖析39ppt課件中海地產(chǎn)成本管理體系剖析

若只有制度和工作流程，而不配合以相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)管理用表或模板，則這些制度很難被執(zhí)行，或執(zhí)行效果大打折扣。

40ppt課件中海地產(chǎn)成本管理體系剖析

若只有制度和工作流程，而不中海地產(chǎn)成本管理體系剖析

(8)

招投標(biāo)管理制度融合到成本管理和合同管理的各項(xiàng)制度中

中海沒有單獨(dú)編制招投標(biāo)管理制度，而是將招投標(biāo)管理制度融合到成本管理和合同管理的各項(xiàng)制度中

(9)

對(duì)各地區(qū)公司既有統(tǒng)一，也有開放。

制度規(guī)定：各地區(qū)公司應(yīng)按照總部的相關(guān)要求和多年以來形成的行之有效的作法,結(jié)合本公司的實(shí)際情況制定自己的合約管理辦法可參照該辦法制定各地區(qū)管理辦法。41ppt課件中海地產(chǎn)成本管理體系剖析

(8)

招投標(biāo)管理制龍湖萬科綠城中海特色房地產(chǎn)企業(yè)成本管理分析42ppt課件龍湖萬科綠城中海特色房地產(chǎn)企業(yè)成本管理分析42ppt課件一、龍湖集團(tuán)成本管理辦法兩個(gè)關(guān)鍵費(fèi)項(xiàng)口徑、動(dòng)態(tài)成本統(tǒng)計(jì)和管控一條主線以合同及合約規(guī)劃為管理主線，由項(xiàng)目成本經(jīng)理管控項(xiàng)目總體成本三個(gè)模板目標(biāo)成本模板、合約規(guī)劃模板、歷史成本庫模板龍湖集團(tuán)成本管理辦法龍湖地產(chǎn)成本管理體系43ppt課件一、龍湖集團(tuán)成本管理辦法兩個(gè)關(guān)鍵一條主線三個(gè)模板龍湖集團(tuán)成本總體思路新增強(qiáng)控預(yù)警體系，完善無效成本的管理流程，規(guī)范無效成本的管理方法。統(tǒng)一成本科目，新增資源規(guī)劃管控體系，并完善前期目標(biāo)成本的測(cè)算方法，規(guī)范操作步驟完善成本后評(píng)估管理流程，優(yōu)化成本信息庫的管理方法。綠城地產(chǎn)成本管理體系44ppt課件總體思路新增強(qiáng)控預(yù)警體系，完善無效成本的管理流程，規(guī)范無效成造價(jià)管理產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性招標(biāo)管理變更簽證管理預(yù)結(jié)算管理綜合成本體系成本信息化成本軟件信息月報(bào)成本數(shù)據(jù)庫目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)成本責(zé)任成本綜合成本萬科成本管理體系45ppt課件造價(jià)管理產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性招標(biāo)管理變更簽證管理預(yù)結(jié)算管理綜合成本體系龍湖、綠城、萬科三家企業(yè)成本管理共性從以上三家企業(yè)的項(xiàng)目成本控制可以看出項(xiàng)目成本控制是集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理為一體的綜合性管控，即項(xiàng)目管理流程的制度化、統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化。以成本控制貫穿整個(gè)項(xiàng)目之中。只有做到各方綜合評(píng)衡，同時(shí)結(jié)合產(chǎn)品特性及企業(yè)模式才能做到直接有效。在項(xiàng)目開發(fā)中必須對(duì)影響成