住宅市場結(jié)構(gòu)分析課件

第五章住宅市場的結(jié)構(gòu)分析供給市場：新增房供給結(jié)構(gòu)、存量結(jié)構(gòu)需求市場：按收入線劃分的消費主體的結(jié)構(gòu)類型平衡關(guān)系：供求平衡，存量與增量平衡空置問題第五章住宅市場的結(jié)構(gòu)分析供給市場：新增房供給結(jié)構(gòu)、存1第一節(jié)結(jié)構(gòu)分析的目的與基本概念一、住宅與住宅市場1.住宅具有：商品和社會保障品的雙重屬性、消費品和資產(chǎn)的雙重性2.住宅問題具有：個人問題和社會問題的雙重意義二、住宅市場的主要特征1.是地區(qū)性市場2.是有關(guān)住宅權(quán)益交易的市場3.住宅供給變化滯后于價格的變化4.易出現(xiàn)不均衡和壟斷是不完全市場5.需要必要的政府干預(yù)6.需要預(yù)先生產(chǎn)第一節(jié)結(jié)構(gòu)分析的目的與基本概念一、住宅與住宅市場2三、住宅市場的分類

按進入市場的時間順序劃分：住宅一級市場、住宅二級市場按住宅類型劃分：公共住宅市場（廉租房、經(jīng)濟適用房、公租房）、商品住宅市場（限價商品房、普通商品住宅市場、別墅、公寓）依交易形式劃分：銷售市場、租賃和抵押市場三、住宅市場的分類3四、住宅市場結(jié)構(gòu)分析

分析目的：1.準(zhǔn)確把握各子市場的基本特征，分析其相互關(guān)系。2.在不同的需求和供給層次之間建立解決問題，化解矛盾的橋梁。3.為政府制定住宅市場發(fā)展的政策和目標(biāo)提供參考。分析內(nèi)容：供給結(jié)構(gòu)分析、需求結(jié)構(gòu)分析、平衡關(guān)系、空置問題四、住宅市場結(jié)構(gòu)分析4第二節(jié)增量住宅供給結(jié)構(gòu)分析第二節(jié)增量住宅供給結(jié)構(gòu)分析5一、市場價商品住宅概念界定：1.由開發(fā)商投資建設(shè)，完全按市場規(guī)律運作的商品住宅。包括：普通商品房、高檔公寓、別墅。2.建造標(biāo)準(zhǔn)：中高收入家庭和支付能力。3.建造數(shù)量和價格：市場4.銷售對象：無限制5.住房二級市場不受限制地位和作用：1.提高居住質(zhì)量的先導(dǎo)作用。2.新設(shè)計、技術(shù)、產(chǎn)品示范作用。3.提高住宅自有率導(dǎo)向?；具\行模式：1.完全由開發(fā)商組織實施。2.接受政府的管理。3.開發(fā)商自主決策、自但風(fēng)險。一、市場價商品住宅6二、限價商品房概念：是指政府采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地時，提出限制銷售價格、住房套型面積和銷售對象等要求，由建設(shè)單位通過公開競爭方式取得土地，進行開發(fā)建設(shè)和定向銷售的普通商品住房。1.堅持政府主導(dǎo)，并遵循以下原則：全市統(tǒng)籌、以區(qū)縣為主；自愿申請，逐級審核；公開透明、公平公正；限制交易，動態(tài)監(jiān)管。2.建造標(biāo)準(zhǔn)：限價商品住房套型建筑面積以90平方米以下為主。其中，1居室控制在60平方米以下；2居室控制在75平方米以下。3.價格：采取政府最高限價。4.銷售對象嚴(yán)格限制，防止社會資源的濫用。5.有條件進入住房二級市場，受政府政策限制。二、限價商品房7北京：申請購買限價商品房的家庭，必須年滿18歲，并且取得本市城鎮(zhèn)戶籍時間滿3年，單身家庭提出申請的，申請人須年滿30周歲。對申請家庭上一年度家庭收入、家庭資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)按家庭人口不同而不同。家庭收入分別為：3人及以下戶家庭、4人及以上戶家庭，對應(yīng)的家庭年收入應(yīng)分別低于8.8萬元及以下、11.6萬元及以下；申請家庭總資產(chǎn)：3人及以下戶家庭、4人及以上戶家庭，對應(yīng)的家庭年收入應(yīng)分別低于57萬元及以下、76萬元及以下；家庭住房人均使用面積要低于15平方米。北京：8三、經(jīng)濟適用房概念：是指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價格，向低收入住房困難家庭出售的具有保障性質(zhì)的政策性住房。

1.經(jīng)濟適用住房建設(shè)和管理工作堅持政府主導(dǎo)

.2.建造標(biāo)準(zhǔn)：戶型設(shè)計控制為中小戶型，具體標(biāo)準(zhǔn)由市規(guī)劃委制定?！斑m用”又要滿足政府或社會資源公平合理利用的原則。3.房源：經(jīng)濟適用住房采取集中建設(shè)和商品住房項目配建方式籌集，也可采取單位集資合作建設(shè)房屋。4.價格：采取政府最高限價。5.銷售對象嚴(yán)格限制，防止社會資源的濫用。6.有條件進入住房二級市場，受政府政策限制。地位與作用：1.體現(xiàn)現(xiàn)階段住宅市場主要市場特征。2.是住宅市場供給最重要的組成部分。3.實現(xiàn)了住宅市場的自然銜接。三、經(jīng)濟適用房9基本運行模式：

1.由政府或半政府機構(gòu)協(xié)調(diào)，政府在土地供應(yīng)、稅費征收、建設(shè)融資等方面給予支持。2.由非盈利組織或委托住宅開發(fā)企業(yè)建設(shè)，控制開發(fā)成本和利潤。3.由政府或相關(guān)機構(gòu)制定家庭收入標(biāo)準(zhǔn)，審批購買者資格，審定銷售價格，提供住房擔(dān)保，負(fù)責(zé)使用期間管理。基本運行模式：10北京：申請購買經(jīng)濟適用房的家庭，必須年滿18歲，并且取得本市城鎮(zhèn)戶籍時間滿3年，單身家庭提出申請的，申請人須年滿30周歲。對申請家庭上一年度家庭收入、家庭資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)按家庭人口不同而不同。家庭收入分別為：1人戶家庭、2人戶家庭、3人戶家庭、4人戶家庭、5人及以上家庭，對應(yīng)的年收入則應(yīng)分別低于22700元、36300元、45300元、52900元、60000元；申請家庭總資產(chǎn)為1人戶家庭低于24萬元，2人戶家庭低于27萬元，3人戶低于36萬元，4人戶低于45萬元，5人戶及以上家庭低于48萬元。同時規(guī)定，家庭住房人均使用面積要低于10平方米，且申請人和家庭成員5年內(nèi)沒有出售或者轉(zhuǎn)讓過房產(chǎn)。北京：11四、公租房公共租賃住房：是指政府提供政策支持，限定戶型面積、供應(yīng)對象和租金水平，面向本市中低收入住房困難家庭等群體出租的住房。對象：公共租賃住房的供應(yīng)對象是本市中低收入住房困難家庭，具體包括已通過廉租房、經(jīng)適房、限價房資格審核尚在輪候的家庭，以及其他住房困難家庭。租金標(biāo)準(zhǔn)：將按保本微利的原則，結(jié)合承租家庭負(fù)擔(dān)能力和同類地段類似房屋市場租金，一定比例下浮確定公共租賃住房的租金。房屋來源：將采取新建和收購兩種方式。一方面新建一些公租房，另一方面，政府也會在已開發(fā)的商品房中收購一些，作為公租房。

四、公租房公共租賃住房：是指政府提供政策支持，限定戶型面積、12五、廉租房概念界定：1.政府提供面向城市最低收入家庭的社會保障住宅；2.城市低收入家庭廉租住房保障方式以發(fā)放租賃住房補貼為主，實物配租為輔；3.建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)以滿足家庭基本居住需求為原則；4.供給數(shù)量要適當(dāng)少于需求數(shù)量，使申請入住廉租房的家庭有一個合理的輪候期；5.租金標(biāo)準(zhǔn)低于市場租金；6.不允許進入住房二級市場。地位與作用：1.體現(xiàn)全社會對最低收入家庭的關(guān)懷；2.為居民提供過渡居所；3.有利于住宅市場的協(xié)調(diào)發(fā)展。五、廉租房13基本運行模式：1.政府機構(gòu)負(fù)責(zé)建設(shè)、調(diào)劑，制定入住標(biāo)準(zhǔn)，審批入住資格，制定與調(diào)整租金；2.收入情況得到改善的家庭應(yīng)及時遷出，以供輪候其他最低收入家庭；3.避免出現(xiàn)貧民窟。審核與分配：對申請廉租住房的家庭實行三級審核、兩級公示制度。（一）申請：戶口所在地街道辦事處；（二）初審：街道辦事處進行初審和公示等，提出初審意見。（三）復(fù)審：區(qū)縣住房保障管理部門對申請家庭進行復(fù)審和進行公示；（四）備案：報市建委?；具\行模式：14申請廉租房標(biāo)準(zhǔn)（北京市）:

1、申請人戶籍登記地在本區(qū)，取得本市戶籍滿五年（家庭為單人的申請人，應(yīng)當(dāng)符合晚婚年齡；離異的，應(yīng)當(dāng)滿三年）；2、申請家庭上年人均月收入連續(xù)一年低于580元，一人戶家庭年收入低于6960元，兩人戶家庭年收入低于13920元，申請家庭每增加一人，按增加6960元計算）；3、申請家庭資產(chǎn)總額為一人戶家庭低于十五萬元，兩人戶家庭低于二十三萬元，三人戶家庭低于三十萬元，四人戶家庭低于三十八萬元，五人戶以上家庭低于四十萬元；4、家庭住房人均使用面積低于7.5平方米，且申請人和家庭成員五年內(nèi)未出售或轉(zhuǎn)讓過房產(chǎn)；5、具備下列情形之一：被拆遷，有特殊病、重殘人員，有六十歲（含）以上人員，居住市政府確定的解危排險范圍內(nèi)房屋；6、申請樓房配租的家庭人口應(yīng)當(dāng)在二人以上。申請廉租房標(biāo)準(zhǔn)（北京市）:15第三節(jié)住宅供給結(jié)構(gòu)內(nèi)部的相互關(guān)系（一）各類型新增住宅供給的相互關(guān)系對國民經(jīng)濟增長的影響：1.廉租房：穩(wěn)定的社會環(huán)境、對經(jīng)濟的帶動作用有限；2.經(jīng)濟適用房：數(shù)量上對國民經(jīng)濟增長的貢獻巨大、對經(jīng)濟增長的帶動是有代價的；3.市場商品住宅：給政府帶來財政收入、調(diào)節(jié)收入分配的作用、按市場規(guī)律運作對國民經(jīng)濟的帶動在一定條件下是良性的，可持續(xù)發(fā)展、對經(jīng)濟帶動作用：數(shù)量+質(zhì)量第三節(jié)住宅供給結(jié)構(gòu)內(nèi)部的相互關(guān)系16增量供給內(nèi)部的主要結(jié)構(gòu)關(guān)系：

1.數(shù)量關(guān)系：影響因素：政府政策、住宅市場化水平、居民住宅現(xiàn)狀、住宅價格與家庭收入比、國家或地區(qū)宏觀社會經(jīng)濟發(fā)展水平（發(fā)達國家、新興發(fā)展國家和我國情況）。2.價格關(guān)系：廉租房：租金為家庭收入的10~15%，同檔次住宅市場租金的1/4~1/3經(jīng)濟適用房：兼顧低收入家庭的支付能力（以30%收入用于支付房貸為宜）公租房：考慮市場同類房租金，采取一定比例的下浮限價商品房：兼顧中低收入家庭的支付能力商品房：為市場租金。3.市場關(guān)系：互為補充、互為竟?fàn)?、相互轉(zhuǎn)化、政府引導(dǎo)。增量供給內(nèi)部的主要結(jié)構(gòu)關(guān)系：17（二）住宅市場中增量與存量的關(guān)系住宅市場存量—增量平衡模型存量市場平衡：（二）住宅市場中增量與存量的關(guān)系18增量市場平衡：增量市場平衡：19存量市場與增量市場的區(qū)別與聯(lián)系：區(qū)別：1.價格彈性2.功能和質(zhì)量3.均衡價格高低聯(lián)系：1.增量與存量的轉(zhuǎn)變2.均衡價格差有限3.存量住宅流動性高低對增量住宅需求有重要影響存量市場與增量市場的區(qū)別與聯(lián)系：20四、住宅市場中的空置問題我國城市商品住宅問題的現(xiàn)狀與分析、合理空置率（5~14%或10%）各類型住宅合理空置率的界定：1.商品房：存量市場6%