綠地集團(tuán)·城市公寓產(chǎn)品手冊課件

城市公寓產(chǎn)品手冊 (上)Productdevelopmentcity

apartment目 錄CONTENTS01 如饑似渴的市場需求政府怎么說市場怎么看客戶怎么想綠地怎么辦02 陳舊老套的產(chǎn)品現(xiàn)狀居住屬性差社區(qū)環(huán)境差持有成本高03 市場優(yōu)秀案例與綠地代表項(xiàng)目20-40㎡案例分析40-60㎡案例分析60-90㎡案例分析90-150㎡案例分析150㎡以上案例分析04 城市公寓創(chuàng)新產(chǎn)品研發(fā)方向上

冊02 創(chuàng)新產(chǎn)品項(xiàng)目的應(yīng)用03 公寓技術(shù)及成本要點(diǎn)梳理下

冊01 創(chuàng)新產(chǎn)品系列20-40㎡百變膠囊寓40-60㎡陽光體驗(yàn)居60-90㎡超值寬享墅90-150㎡雙鑰匙金庫150㎡以上都市名片宅01 Vigorousmarket

demand如饑似渴的市場需求Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓產(chǎn)品研發(fā)政府怎么說市場怎么看客戶怎么想綠地怎么辦近期新政：商辦重點(diǎn)去庫存，住宅限購升級利好政策：持續(xù)出臺針對城市公寓市場的利好政策2010年以來市場整體供大于求。圍繞去庫存，政策支持商辦類物業(yè)改建為公寓類產(chǎn)品，成為去化主流政府怎么說？2015年10月9日，市委書記韓正明確表示，當(dāng)前上海辦公用房、商業(yè)用房投資增幅過大、保有量過大是房地產(chǎn)市場的一大結(jié)構(gòu)性問題。2015年20162016年2月14日，上海市政府印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實(shí)施意見》的通知。通知指出，要優(yōu)化住房供地結(jié)構(gòu)，增加年中小套型住房供應(yīng)比例，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%（部分供需矛盾突出的區(qū)域，提高至70%）。提高商辦用地供應(yīng)的有效性和精準(zhǔn)度，鼓勵開發(fā)企業(yè)持有商辦物業(yè)持續(xù)運(yùn)營，商業(yè)物業(yè)持有比例不低于80%，辦公物業(yè)不低于40%，持有年限不低于10年。2016年3月25日，上?！蛾P(guān)于進(jìn)一步完善本市住房體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》從即日起發(fā)布實(shí)施，其中涉及到的樓市調(diào)控政策，包括：非本市戶籍家庭購房繳納個稅年限，由之前的累計2年提升至累計5年。企業(yè)購買住房上市交易需滿3年二套房首付50%（普通），首付70%（非普通）01思考1：如何通過業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型適應(yīng)政策？思考2：如何通過產(chǎn)品創(chuàng)新去化庫存？企業(yè)思考市場面辦公存量高、壓力大要求增加經(jīng)營效益政策面住宅限購、鼓勵商辦去庫存經(jīng)營面政策導(dǎo)流部分客戶公寓項(xiàng)目去化穩(wěn)定現(xiàn)狀住宅新政出臺旨在控制快速上漲的房價，降低投資購買但同時也限制了一部分外地客戶流向交易市場。2016年5月4日，李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議。會議確定，發(fā)展住房租賃企業(yè)，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)。鼓勵個人依法出租自有住房。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房2016年5月6日,住建部副部長陸克華在國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上，披露“商用房改租賃房”的相關(guān)政策細(xì)節(jié)。為發(fā)展住房租賃市場，允許將商業(yè)用房等按照規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地；對土地用途調(diào)整為居住用地的商業(yè)用房項(xiàng)目，為了降低租戶的使用成本，用水、用電、用氣價格按照居民的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行02Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓產(chǎn)品研發(fā)綠地建筑研究院研發(fā)成果，僅供內(nèi)部交流，嚴(yán)禁外傳9.13.93.632.72.21.81.7

1.7

1.70510北京

上海

深圳

成都

廣州

武漢

天津

鄭州

重慶

西安全國整租房日均需求前十名城市（單位：萬人）青年租房市場年度規(guī)模估算應(yīng)屆生租房市場年度規(guī)模測算流動人口(億）×流動人口租房率×平均年租金201

3

年 2014

年7891 91082013

年598

609應(yīng)屆生人數(shù)（萬）×就業(yè)率×年租金2014

年15%1.8%單位：億高校流動人口（萬）全國流動人口（億）京津冀長三角珠三角市場怎么看？一線城市年輕人的不斷涌入，租賃市場的規(guī)模逐年增加，青年租房市場規(guī)模年增加15%4%54%32%3%64%25%10%

8%60%40%20%0%小于20歲20-25歲25-30歲30以上北上廣深非北上廣深全國租房市場規(guī)模超2.5萬億元,20-30歲青年租房者超8成租房者年齡分布比較01 沿海城市人口持續(xù)凈流入，政策進(jìn)一步對住宅限購，使得購買城市公寓的需求持續(xù)增長02 租賃市場規(guī)模巨大，青年租房者需求旺盛Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓產(chǎn)品研發(fā)理解客戶置業(yè)心理探求市場機(jī)會點(diǎn)系列客戶類型客戶需求20㎡以下系列個人自住客戶過渡居住、基本功能區(qū)完善、預(yù)置收納系統(tǒng)個人投資者總價合理、產(chǎn)品性價比高企業(yè)投資客距離企業(yè)近、具有較好的升值性、空間使用性能高20-40㎡系列個人自住客戶居住兼顧未來投資、功能區(qū)完善、預(yù)置收納系統(tǒng)、性價比高，主力訴求面積在30-40㎡居多個人投資者總價合理、增值因素多企業(yè)投資客具有較好的升值性、空間實(shí)用性40-90㎡系列個人自住客戶臥室舒適度高、衛(wèi)生間獨(dú)立或雙衛(wèi)、完整的收納設(shè)、有一定個性化要求，50-70㎡小兩房或1+1房為主個人投資者總價合理、有一定中高端配套豐富、交通便利企業(yè)投資客具有較好的升值性、地段較好、生活便利90-150㎡系列個人自住客戶配套及地段優(yōu)質(zhì)、社區(qū)檔次高、空間便于改造、個性化及舒適度，130-150㎡兩房或2+1大三房為主個人投資者空間個性度高、周邊具有中高端配套豐富、通行便利、具有一定景觀或城市代表性資源，便于后期改造企業(yè)投資客區(qū)域核心地段、突顯企業(yè)品牌、有較好的品質(zhì)配套與物業(yè)服務(wù)客戶購買心理小面積注重低門檻大面積注重品質(zhì)及運(yùn)營服務(wù)能力租房將成為未來趨勢客戶怎么想？沒錢的人租房——房價太高買不起房有錢的人租房—城市中心居住體驗(yàn)新新人類租房——90后不買房——70%單身女性傾向租房0102Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓產(chǎn)品研發(fā)26.31%租房者相對滿意73.69%租房者深陷“租房癌”土地觀念淡化消費(fèi)能力強(qiáng)不愿當(dāng)房奴，租房不僅要裝修好看，更要住的舒服社交控生活質(zhì)量要求高拒絕無聊生活，渴望趣味相投的小伙伴追求個性注重品質(zhì)注重品牌，注重體驗(yàn)，注重服務(wù)喜歡新鮮事物高品質(zhì)，品牌化的新型公寓是不二選擇新租房主力軍租房態(tài)度根據(jù)2015年租房市場調(diào)研報告新租房主力軍都市里的新享樂主義者追求不將就的生活品質(zhì)擁抱要有趣的生活方式既有動靜皆宜的百搭性格又要動靜分離的生活空間客戶怎么想？Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓產(chǎn)品研發(fā)綠地怎么辦？普通公寓辦公

引入高端運(yùn)營商高端公寓小業(yè)主10%溢價20%溢價5%年回報以海珀旭輝酒店式公寓項(xiàng)目為例公寓售價比住宅售價低25%通過服務(wù)運(yùn)營售價再提升20%小業(yè)主年資金回報率5%去化速度提升300%綠地創(chuàng)新城市公寓產(chǎn)品效益一線城市城市公寓對比辦公數(shù)據(jù)以萬科翡翠公園項(xiàng)目為例公寓去化速度為辦公的

4-5倍公寓租售比為辦公的1.5-2倍20萬方樓盤類住宅年均平穩(wěn)去化5萬方公寓售價高于辦公10%0102Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓產(chǎn)品研發(fā)Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓產(chǎn)品研發(fā)02 Problem

summary現(xiàn)有公寓的痛點(diǎn)所在居住屬性差社區(qū)環(huán)境差持有成本高城市公寓應(yīng)更多地考慮居住者的生活訴求；城市公寓產(chǎn)品是急待開發(fā)并受到關(guān)注的產(chǎn)品如饑似渴的市場與低端陳舊的產(chǎn)品之間的矛盾市場現(xiàn)狀產(chǎn)品市場預(yù)期產(chǎn)品擁擠、簡陋舒適、人性Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓產(chǎn)品研發(fā)公攤大、得房率低滿足規(guī)范要求，合理減少公攤面積得房率大部分在60—70之間面積段項(xiàng)目名稱建筑面積套內(nèi)面積得房率20-40㎡綠地昆山膠囊公寓31.519.8462.98綠地M-TOWN4027.3468.3540-60㎡順德運(yùn)近東綠地中心5331.8460.08綠地越秀海玥5035.9471.8860-90㎡綠地華家池印65.548.674.10白云綠地中心88.555.362.4990-150㎡綠地海珠濱江匯10668.864.90無晾曬和儲藏空間產(chǎn)品沒有設(shè)置陽臺，無法滿足日常晾曬需求儲藏空間過少或幾乎沒有空間舒適度與布局差市場上公寓大多居住的空間狹小廚房與衛(wèi)生間私密性不足暗房出現(xiàn)上層層高過低，影響居住生活的舒適度（兩層分割的空間）空間狹小暗房出現(xiàn)通透性差居住屬性差采光通風(fēng)差多數(shù)產(chǎn)品只有一面采光通風(fēng)，衛(wèi)生間、廚房多為暗房間01020304Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓產(chǎn)品研發(fā)水電煤和物業(yè)費(fèi)用高物業(yè)服務(wù)費(fèi)高，公寓物業(yè)費(fèi)比同級別住宅貴50%以上水電煤費(fèi)用高，上海居民用電和商業(yè)用電價格相差40%以上項(xiàng)目名稱物業(yè)類型主力戶型面積銷售報價物業(yè)費(fèi)萬立城汽車公館商業(yè)性質(zhì)32-47㎡13000元/㎡3.50元/平Smart智慧城商業(yè)性質(zhì)30㎡12000元/㎡4元/平旭輝海上國際商業(yè)性質(zhì)40-70㎡48000元/㎡6.8元/平龍湖北城天街商業(yè)性質(zhì)36-57㎡LOFT21000元/㎡4.5元/平上海萬科翡翠公園商業(yè)性質(zhì)45㎡LOFT45000元/㎡5.8元/平融創(chuàng)外灘188商業(yè)性質(zhì)172-183㎡65000元/月8.30元/平保利ONE56商業(yè)性質(zhì)250-370㎡135000元/㎡16元/平持有成本高投資回報率低轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)高、無終端用戶入門價格高商辦產(chǎn)權(quán)首付比例高達(dá)5成無歸屬感公共空間缺少居住社區(qū)的感覺社區(qū)環(huán)境差低檔次感社區(qū)物業(yè)維護(hù)不到位，配套設(shè)施不全010102 不安全感60%的人存在對入住人群雜亂感到困惑020303Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓產(chǎn)品研發(fā)居住屬性空間舒適性：居住的空間狹小，私密性差得房率低：僅60%-70%無晾曬和儲藏空間：儲藏空間過少或幾乎沒有采光通風(fēng)差：自然通風(fēng)采光都有問題環(huán)境屬性無歸屬感：公共空間缺少居住社區(qū)的感覺不安全感：60%的人存在對入住人群雜亂感到困惑低檔次感：社區(qū)物業(yè)維護(hù)不到位，配套設(shè)施不全成本屬性入門價格高：商辦產(chǎn)權(quán)首付比例高達(dá)5成水電煤和物業(yè)費(fèi)用高：商業(yè)屬性的水電煤費(fèi)率高投資回報率低：轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)高、無終端用戶公寓產(chǎn)品痛點(diǎn)的歸納總結(jié)公寓產(chǎn)品痛點(diǎn)的解決策略提供物有所值的產(chǎn)品和服務(wù)，滿足客戶心理需求強(qiáng)化未來片區(qū)休閑配套和產(chǎn)業(yè)資源配置，以政府前期投入與現(xiàn)實(shí)產(chǎn)出為依據(jù)加強(qiáng)客戶對規(guī)劃的信心一流服務(wù)團(tuán)隊打造提升客戶信任度提高自住需求比例降低不安全感社群文化公共空間打造歸屬感通過合理的功能空間排布和高附贈弱化得房率低導(dǎo)致的空間局促感Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓產(chǎn)品研發(fā)大面寬設(shè)計保證采光；恒溫恒濕、新風(fēng)系統(tǒng)等高科技技術(shù)手段解決居住舒適性問題Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓產(chǎn)品研發(fā)03 Caseanalysis市場優(yōu)秀案例與綠地代表項(xiàng)目20-40㎡案例40-60㎡案例60-90㎡案例90-150㎡案例150㎡以上案例產(chǎn)品案例分類20-40㎡40-60㎡60-90㎡90-150㎡150㎡以上特點(diǎn)總結(jié)主力面積段：30㎡左右使用范圍：總價低、投資為主產(chǎn)品特點(diǎn)：以極小空間模式營造功能齊全的居住空間風(fēng)險：可變家具裝修成本高項(xiàng)目區(qū)位：一二線城市次核心區(qū)、近郊區(qū)綠地案例綠地膠囊公寓綠地M-TOWN景瑞.遇道龍湖北城天街競品案例特點(diǎn)總結(jié)主力面積段：50㎡左右使用范圍：LOFT產(chǎn)品主導(dǎo)、投資、居住產(chǎn)品特點(diǎn)：有一定空間舒適性、贈送率大項(xiàng)目區(qū)位：一二線城市近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)綠地案例競品案例光明D9空間一品國際綠地越秀海玥綠地峰尚匯特點(diǎn)總結(jié)綠地案例競品案例旭輝海上國際萬科翡翠公園北京·新干線白云綠地中心主力面積段：65㎡左右使用范圍：SOHO產(chǎn)品主導(dǎo)、酒店式公寓、投資、居住產(chǎn)品特點(diǎn)：適用性強(qiáng)，空間舒適度高，產(chǎn)品空間形式多樣項(xiàng)目區(qū)位：一二線城市核心區(qū)、次核心區(qū)和近郊區(qū)特點(diǎn)總結(jié)主力面積段：120㎡左右使用范圍：此面積段類住宅公寓較少、適用于少數(shù)邊角戶型產(chǎn)品特點(diǎn)：產(chǎn)品配置高、空間舒適度高風(fēng)險：總價高、與住宅產(chǎn)品同比，購買性低項(xiàng)目區(qū)位：一二線城市核心區(qū)、次核心區(qū)綠地案例競品案例綠地海珠濱江匯特點(diǎn)總結(jié)綠地案例競品案例顧村小辣椒融創(chuàng)外灘188主力面積段：150

㎡

或200㎡左右使用范圍：類住宅模式、投資、居住風(fēng)險：總價高、購置門檻高產(chǎn)品特點(diǎn)：空間奢侈、豪宅模式項(xiàng)目區(qū)位：一線城市核心區(qū)或有獨(dú)特景觀資源的區(qū)域景瑞.遇道龍湖.北城天街綠地膠囊公寓綠地M-TOWN20㎡-40㎡案例分析面積小、總價低，以極小空間模式營造功能齊全的居住空間SOHO產(chǎn)品：1、大面寬小進(jìn)深模式，多利用可變家具來滿足生活方式的功能需求，可變家具成本高2、小面寬大進(jìn)深產(chǎn)品，可功能依次合理布置，空間感受較好，降低裝修成本LOFT產(chǎn)品：

1、4.5m層高，買一贈一模式，建議局部做挑空，減少空間壓抑性2、兩衛(wèi)必備、走廊上空做儲藏，提高贈送率產(chǎn)品特點(diǎn)總結(jié)客戶類型客戶特征客戶需求個人自住客戶單身或新婚夫妻為主、個人支付能力中等，國內(nèi)或國際百強(qiáng)企業(yè)為主居住兼顧未來投資、功能區(qū)完善、預(yù)置收納系統(tǒng)、性價比高，主力訴求面

積在30-40㎡居多個人投資者項(xiàng)目周邊為主、區(qū)域熟悉度較高總價合理、增值因素多企業(yè)投資客創(chuàng)業(yè)型企業(yè)、大型園區(qū)企業(yè)等具有較好的升值性、空間實(shí)用性20-40㎡系列客戶描述：投資客為主，自住客戶對性價比較為敏感，支付能力一般，但對空間功能要求較高。客戶分析總結(jié)20-40㎡

案例分析景瑞遇道（@way遇道），由1棟3層商業(yè)和1棟6層青年公寓組成。產(chǎn)品為約20平米青年公寓和14套約100平米的沿街商鋪。針對年輕人生活居住的痛點(diǎn)，從創(chuàng)意極小戶型、最終實(shí)現(xiàn)青年人居住期望。近中環(huán)、銷售火爆、投資性產(chǎn)品，引入酒店型運(yùn)營公司管理20-40㎡景瑞.遇道板式-銷售型-SOHO1景瑞.遇道外環(huán)中環(huán)內(nèi)環(huán)區(qū)域板塊上海/寶山樓盤地址上海寶山逸仙路殷高西路路口開盤時間2016-04-17售價5萬/㎡投資商上海景瑞地產(chǎn)土地面積3038㎡總建面積6067㎡o

積率2.0綠化率20%車位數(shù)41個物業(yè)公司景瑞遇道物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)費(fèi)11元/月/㎡產(chǎn)權(quán)年限50年煤氣無裝修2200-2500項(xiàng)目優(yōu)勢：位于3號線殷高西站旁，交通便利，由1棟3層商業(yè)和1棟6層酒店式公寓組成。每層配置洗衣房公共空間公共廚房健身空間三層連廊連接居住空間與公共空間走廊處設(shè)置通風(fēng)采光區(qū)位圖標(biāo)準(zhǔn)層平面項(xiàng)目概況景瑞·遇道技術(shù)指標(biāo)筑形式：板式結(jié)構(gòu)設(shè)計建在長期、短期投資的客戶中，最打動他們的因素是統(tǒng)一運(yùn)營以及軌交，因此要在戶外廣告及宣傳物料中突顯這兩點(diǎn)優(yōu)勢；由于總價段集中在100萬左右，收益率約5%，也有部分客戶是作為教育投資及養(yǎng)老投資的，因此要加強(qiáng)這板塊的說辭。

（例如：送套房子給父母，每月租金正好可以給父母養(yǎng)老；為讀書階段的小孩購置一套，租金可成為他每個月的零花錢）關(guān)注點(diǎn)：首付低、回報率穩(wěn)定、軌交便捷、租金穩(wěn)定、商業(yè)成熟、長期投資升職潛力大購房目的分析總價段分析項(xiàng)目最打動因素分析認(rèn)購客戶中，自主創(chuàng)業(yè)基本以外地人為主，而他們購買的原因?yàn)槭遣幌拶?、不限貸，應(yīng)該在戶外宣傳中突顯不限購不限貸，吸引更多外來戶籍前來購買；認(rèn)購客戶的職業(yè)主要是企業(yè)單位高管較多，因?yàn)樗麄兊氖杖胂鄬Ψ€(wěn)定，還貸毫無壓力，所以要針對這些老客戶推廣好老帶新的優(yōu)惠政策，才能更好的輻射到他們身邊的朋友前來購房。認(rèn)購客戶職業(yè)分析月收入分析戶籍分析01 置業(yè)目的：90%以上為投資客戶，交通及后期運(yùn)營增值是核心要素02 客戶定位：產(chǎn)品方面關(guān)注點(diǎn)弱，支付能力中等以上為主032客戶分析景瑞·遇道Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓產(chǎn)品研發(fā)建筑面積：約21㎡套內(nèi)面積：約14㎡得房率：約67％層高：3.6m尺度：約3.2*4.4m(

開間*進(jìn)深）戶型特點(diǎn)：極小空間模式，空間合理分配利用可變家具營造空間模式整體式衛(wèi)浴設(shè)計，提高空間利用率戶型劣勢可變家具成本高缺少廚房功能，無冰箱、洗衣機(jī)存放位置整體式衛(wèi)浴，有效節(jié)省空間，縮小衛(wèi)生間使用面積折疊式書桌，使用方便簡潔可變家具，空間根據(jù)所需而變飄窗設(shè)計，擴(kuò)大空間感知面積日式整體衛(wèi)浴整體櫥柜可變家具，折疊床衛(wèi)生間頂部做儲藏，利用層高優(yōu)勢3景瑞·遇道產(chǎn)品分析（主力戶型）戶型優(yōu)勢Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓產(chǎn)品研發(fā)龍湖北城天街地處成熟的顧村大型居住區(qū)，隸屬于地鐵上蓋項(xiàng)目。龍湖北城天街由南北2個地塊組成，總建筑面積約40萬㎡的都市地標(biāo)。南地塊自持10萬㎡商業(yè)，打造一站式購物中心。同類面積段產(chǎn)品中品質(zhì)較優(yōu)，配套較好

20-40㎡

龍湖北城天街板式-銷售型-SOHO龍湖.北城天街外環(huán)中環(huán)內(nèi)環(huán)建筑形式：板式結(jié)構(gòu)設(shè)計區(qū)域板塊寶山區(qū)，外環(huán)外樓盤地址寶山陸翔路1018弄開盤時間2016-04-17售

價2.2萬/㎡投資商上海龍湖置業(yè)土地面積81637㎡總建面積403832㎡容積率3.5綠化率15%車位數(shù)1：0.5物業(yè)公司重慶龍湖物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)費(fèi)4.5元/月/㎡產(chǎn)權(quán)年限50年煤氣LOFT帶煤氣，SOHO無裝修LOFT毛坯，SOHO：15001、2、3號樓均為15層高，4梯28戶設(shè)計LOFT標(biāo)準(zhǔn)層SOHO標(biāo)準(zhǔn)層5號樓7梯36戶設(shè)計客戶電梯：六梯貨用電梯：一梯項(xiàng)目優(yōu)勢：位于7號線潘廣路旁，交通便利，北地塊由3棟LOFT，2棟SOHO及銷售型商業(yè)組成。區(qū)位圖1項(xiàng)目概況技術(shù)指標(biāo)區(qū)位圖標(biāo)準(zhǔn)層平面龍湖·北城天街Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓產(chǎn)品研發(fā)自住型客戶主要客戶屬于區(qū)域型、地域接近型客戶（寶山羅店顧村區(qū)為主、周邊地鐵沿線區(qū)域）投資性客戶客戶來源多樣，包括周邊拆遷客戶，上海市區(qū)客戶、江浙地區(qū)投資客客戶來源：置業(yè)目的：70%以上為投資客戶，交通及后期配套是核心要素關(guān)注點(diǎn)：首付低、軌交便捷、租金穩(wěn)定、未來商業(yè)配套、長期投資升職潛力大客戶描述：客戶定位：產(chǎn)品方面關(guān)注一般，支付能力中等以上為主客戶需求：產(chǎn)品需求：投資客受訪人：王先生

35歲

寶山區(qū)客戶基本屬性：已婚一孩型上海戶籍，工作地普陀區(qū)，目前工作8年，名下已有多套房產(chǎn)，限購普通商品住宅目前居住在項(xiàng)目周邊，想購買公寓類產(chǎn)品作為投資主要考慮置業(yè)因素是總價，且小面積租金與周邊普通住宅相同自住客受訪人：顧先生

27歲

無錫市客戶基本屬性：已婚未育型非上海戶籍，工作地靜安區(qū)，目前工作2年，已婚未生育，欲購買靠近地鐵沿線總價低的住房有生育打算，現(xiàn)階段作為過渡型房產(chǎn)，置業(yè)目標(biāo)在80-90平米左右的二房產(chǎn)品，不考慮LOFT不限購面積小、總價低、可投資交通便利平層產(chǎn)品平層裝修居家性比較強(qiáng)LOFT產(chǎn)品通煤氣認(rèn)可度高空間分割后利用率高0102032客戶分析龍湖·北城天街Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓產(chǎn)品研發(fā)戶型特點(diǎn)：小面積戶型LOFT模式，空間合理分配利用層高優(yōu)勢，區(qū)分私密空間與交流空間利用走廊上空空間，提高項(xiàng)目賣點(diǎn)及實(shí)用空間戶型缺點(diǎn)：南北通透差廚房與衛(wèi)生間采光不足A戶型對面戶型二層贈 二層送一層走廊一層贈送空間樣板間營造贈送二層：休息空間

3200 7000一層：交流娛樂空間公共走廊上空作為贈送空間，設(shè)計擴(kuò)大功能使用上下交通布置中間，有效分隔不同的使用空間南向陽臺贈送擴(kuò)大內(nèi)部實(shí)用空間3產(chǎn)品分析（主力戶型）戶型優(yōu)勢龍湖·北城天街Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓產(chǎn)品研發(fā)項(xiàng)目名稱：龍湖.北城天街建筑面積：SOHO約37㎡套內(nèi)面積：約25㎡得房率：約67％層高：3.0m尺度：約3.2*6-7m(

開間*進(jìn)深）戶型特點(diǎn)：小空間模式，空間合理分配利用較長的進(jìn)深，布置不同的空間廚衛(wèi)布置入口處，空間干濕分區(qū)明確廚房無煤氣接入，交房不配置電磁爐交房墻面為乳膠漆，樣板間為墻紙南向陽臺贈送擴(kuò)大內(nèi)部實(shí)用空間3200戶型缺點(diǎn)：南北通透差廚房與衛(wèi)生間采光不足6000-7000衛(wèi)生間滿足功能客廳與臥室空間功能可互換4產(chǎn)品分析（主力戶型）龍湖·北城天街Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓產(chǎn)品研發(fā)綠地濱江匯項(xiàng)目是綠地集團(tuán)推出的首個關(guān)愛青年計劃的綠地“小愛”。取義來自于“大城小愛”.綠地21城為整個花橋國際商務(wù)城的前期建設(shè)了大量的生活、商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套。綠地“小愛”

是順應(yīng)國際商務(wù)城發(fā)展的需要推出的一種產(chǎn)品。由于它面積較小、總價相對較低，對于剛剛步入社會的年輕人來說不會背負(fù)過大的壓力，而且又位于核心的商業(yè)中心與他們的生活習(xí)慣、社交網(wǎng)絡(luò)是非常契合的。遠(yuǎn)郊極小戶型產(chǎn)品，總價可控，可變戶型模式

20-40㎡

綠地昆山膠囊公寓板式-銷售型-SOHOProductdevelopmentcity

apartment城市型公寓產(chǎn)品研發(fā)上海昆山綠地昆山膠囊公寓地鐵11號線位置建筑形式：板式結(jié)構(gòu)設(shè)計32㎡膠囊公寓核心筒分散模式區(qū)域板塊昆山/華僑樓盤地址花橋鎮(zhèn)集善路102號開盤時間2016售價1-1.5萬/㎡投資商綠地集團(tuán)土地面積8萬㎡總建面積22萬㎡o

積率4綠化率15%車位數(shù)地上：1310個、地下：470物業(yè)公司上?？迫鹞飿I(yè)管理發(fā)展有限公司物業(yè)費(fèi)1.8元/月/㎡產(chǎn)權(quán)年限40年煤氣無裝修毛胚項(xiàng)目優(yōu)勢：位于華僑商業(yè)中心，地理位置優(yōu)越；建筑面積小，總價低1區(qū)位圖標(biāo)準(zhǔn)層平面項(xiàng)目概況技術(shù)指標(biāo)總規(guī)劃圖綠地昆山膠囊公寓建筑面積：31.5㎡套內(nèi)面積：19.84㎡得房率：62.98％層高：3.1m尺度：3.9*5.3m(

開間*進(jìn)深）一步陽臺設(shè)置，可觀景、通風(fēng)、晾曬衣服，提供生活的便利折疊床，有效的節(jié)省利用空間多功能儲物，人性設(shè)計MINI衛(wèi)生間，滿足基本使用功能MINI廚房、兼帶玄關(guān)儲物戶型特點(diǎn)：膠囊公寓，功能設(shè)置齊全利用可變家具打造創(chuàng)造性生活方式在有限空間內(nèi)滿足安全、私密、衛(wèi)生、整潔的居住需求用餐時可擴(kuò)展餐桌，滿足多人用餐睡覺時可收納折疊床鋪展開休閑時家庭影院模式工作時收起沙發(fā)、打開工作臺2產(chǎn)品分析（主力戶型）戶型劣勢可變家具成本造價高毛坯交房效果較差，適宜精裝修交房適宜城市核心區(qū)戶型優(yōu)勢綠地昆山膠囊公寓環(huán)張江高科稀缺產(chǎn)品，配套齊全，小面積，總價可控

20-40㎡

綠地M-TOWN板式-銷售型-LOFT本案位于浦東新區(qū)中部，張江高科園區(qū)核心區(qū)域南側(cè)，地處張江中區(qū)門戶，周邊與花木、聯(lián)洋、碧云三大國際社區(qū)相接，東臨唐鎮(zhèn)和川沙。周邊已有許多企業(yè)與研發(fā)中心，并鄰近復(fù)旦大學(xué)張江校區(qū)。結(jié)合張江地區(qū)的整體定位，周邊為以電子和科技產(chǎn)業(yè)服務(wù)人群為主的辦公區(qū)，以及三所大學(xué)、商品房住宅等，整體人群年齡層較為年輕。綠地M-TOWN外環(huán)中環(huán)內(nèi)環(huán)建筑形式：板式結(jié)構(gòu)設(shè)計項(xiàng)目優(yōu)勢：綠地M-TOWN位于張江13號線中科路（規(guī)劃中）地鐵上蓋項(xiàng)目，LOFT層高4.5米位置40㎡主力LOFT戶型公共衛(wèi)生間走廊通風(fēng)、采光，空間感受較好規(guī)劃總4圖標(biāo)準(zhǔn)層平面1項(xiàng)目概況技術(shù)指標(biāo)區(qū)位圖區(qū)域板塊上海/浦東新區(qū)樓盤地址浦東新區(qū)金科路788號近中科路開盤時間2015-09-11售

價3.2萬/㎡投資

商綠地集團(tuán)土地面積3.5萬㎡總建面積12.5萬㎡容積

率2.8綠化

率30%車位數(shù)地上：49個、地下：789物業(yè)公司復(fù)瑞物業(yè)物業(yè)費(fèi)4.8元/月/㎡產(chǎn)權(quán)年限50年煤氣無裝修毛胚綠地M-TOWNProductdevelopmentcity

apartment城市型公寓產(chǎn)品研發(fā)建筑面積：40㎡套內(nèi)面積：27.34㎡得房率：68.35％層高：4.5m尺度：4.05*6.75（開間*進(jìn)深）二層主衛(wèi)配置，滿足使用便利性休閑閱讀區(qū)兼更衣區(qū)主臥套房模式靠窗工作臺，空間最大利用兩件套公衛(wèi)，滿足基本功能需求MINI餐廳，解決基本就餐職能一層客廳區(qū)域，空間開闊通向二層樓梯，樓梯下做儲物及趣味空間二層平面圖綠地M-TOWN戶型特點(diǎn)：一室一廳兩衛(wèi)公私區(qū)上下分，兩層均設(shè)置衛(wèi)生間，滿足使用需求買一送一，超值贈送率2產(chǎn)品分析（主力戶型）戶型劣勢4.5M層高，兩層無挑空設(shè)計，空間感受偏壓抑走廊層高無利用，建議做儲藏，提高附加贈送值戶型優(yōu)勢一層平面圖Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓產(chǎn)品研發(fā)40㎡-60㎡案例分析光明D9空間一品國際綠地越秀海玥綠地峰尚匯40-60㎡系列客戶描述：有一定支付能力的年輕人為主，產(chǎn)品上追求個性化需求，居住同時兼顧投資，主力以50-60㎡為主產(chǎn)品特點(diǎn)總結(jié)客戶分析總結(jié)LOFT產(chǎn)品居多，空間可變性提高、可利用度高、投資回報率高SOHO產(chǎn)品占據(jù)少數(shù)，多為類住宅模式，贈送率低SOHO產(chǎn)品：1、產(chǎn)品逐漸向類住宅模式轉(zhuǎn)變2、開間數(shù)量變多，提高產(chǎn)品舒適度LOFT產(chǎn)品：

1、產(chǎn)品多采用單開間大進(jìn)深模式2、4.5M層高客廳局部設(shè)置挑空，以空間舒適度為目的客戶類型客戶特征客戶需求個人自住客戶單身或年輕夫妻、中等偏上支付能力、考慮居住便利性為主臥室舒適度高、衛(wèi)生間獨(dú)立或雙衛(wèi)、完整的收納設(shè)、有一定個性化要求，50-70㎡小兩房或1+1房為主個人投資者區(qū)域及周邊客戶為主總價合理、增值因素多企業(yè)投資客大型園區(qū)企業(yè)及外企為主具有較好的升值性、空間實(shí)用性40-60㎡

案例分析項(xiàng)目位于上海市嘉定新城核心區(qū)域，總建筑面積約18萬平方米（地上14萬方、地下4萬方），包括3棟13層的商住兩用酒店式公寓、3棟18-19層的平層產(chǎn)品以及大型配套商業(yè)，總戶數(shù)為1463套，全社區(qū)人車分流，2016年10月份交房。城市遠(yuǎn)郊區(qū)自住型產(chǎn)品，銷售良好40-60㎡光明D9空間板式-銷售型-LOFT外環(huán)中環(huán)內(nèi)環(huán)光明D9空間建筑形式：板式結(jié)構(gòu)設(shè)計區(qū)域板塊嘉定新城板塊樓盤地址上海嘉定天祝路377弄開盤時間2015-09-26售

價1.35萬/㎡投資商上海農(nóng)工商華都實(shí)業(yè)（集團(tuán)）土地面積45925㎡總建面積184686㎡容積率3.0綠化率23.5%車位數(shù)1139個物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)4.6元/㎡.月產(chǎn)權(quán)年限50年煤氣LOFT無煤氣、平層產(chǎn)品有煤氣裝修毛坯項(xiàng)目優(yōu)勢：光明D9空間距地鐵11號線嘉定新城站2公里，距市中心40min車程。周邊環(huán)境優(yōu)越，三面環(huán)水、臨近保利大劇院、嘉定圖書館。11314三梯14戶/層中間套面積38-63

㎡邊套86-88㎡三梯20-27戶/層面積38-65

㎡LOFT標(biāo)準(zhǔn)層SOHO標(biāo)準(zhǔn)層1項(xiàng)目概況光明D9空間區(qū)位圖標(biāo)準(zhǔn)層平面技術(shù)指標(biāo)Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓產(chǎn)品研發(fā)自住型客戶主要客戶屬于區(qū)域型，以嘉定區(qū)為主，輔以周邊及地鐵沿線區(qū)域投資性客戶客戶來源多樣，包括周邊拆遷客戶，上海市區(qū)客戶、江浙地區(qū)投資客、華南地區(qū)投資客置業(yè)目的：

SOHO自住型客戶占比80%，投資占比20%；

LOFT自住型客戶占比40%，投資占比60%;周邊環(huán)境和低總價是核心要素關(guān)注點(diǎn)：首付低、環(huán)境優(yōu)勢、租金升值快、商業(yè)配套已經(jīng)成熟、長期投資升職潛力大客戶定位：產(chǎn)品方面關(guān)注一般，支付能力中等以上為主投資/自住客受訪人：謝女士

48歲

蘇州市客戶基本屬性：穩(wěn)定家庭型主要生活和工作地均在蘇州市，女兒在上海讀書，畢業(yè)想繼續(xù)留上海，所以考慮在上海置業(yè)，以后女兒可以住，也可以出租；節(jié)假日可當(dāng)作家人來滬度假的居處主要考慮LOFT等低總價產(chǎn)品，要求房源最好精裝交付，并且看中后期的房屋托管服務(wù)自住客受訪人：孫女士

24歲

嘉定區(qū)客戶基本屬性：未婚單身型非上海戶籍，工作地嘉定區(qū)，目前在滬工作2年，社保不足5年，限購普通商品住宅目前租房，想購買公寓類產(chǎn)品作為過渡住宅，家里提供一部分資金，所以自己主要考慮置業(yè)因素是總價不限購面積小、總價低、可投資和自住交通便利平層產(chǎn)品有煤氣贈送面積大LOFT產(chǎn)品層高比較高，分割不壓抑利用走廊上方空間

增加了贈送客戶來源：客戶描述：客戶需求：產(chǎn)品需求：0103光明D9空間2客戶分析02Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓產(chǎn)品研發(fā)餐廳部分房間的儲物空間（贈送面積）項(xiàng)目名稱：光明D9空間建筑面積：LOFT約47㎡套內(nèi)面積：㎡層高：4.5m尺度：約4.8*6-7m(

開間*進(jìn)深）1/2/3號樓目前在售1號樓、2號樓未開毛坯交房4.5m層高4.8m大面寬光明D9空間3產(chǎn)品分析（主力戶型）戶型優(yōu)勢戶型劣勢南北通透差廚房與衛(wèi)生間采光不足戶型特點(diǎn)：小面積戶型LOFT模式，空間合理分配廚衛(wèi)和衛(wèi)生間布置入口處，空間干濕分區(qū)明確利用走廊上空空間，提高項(xiàng)目賣點(diǎn)及實(shí)用空間二層臥室入戶門書房衛(wèi)生間客廳Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓產(chǎn)品研發(fā)小面積、大面寬，居住舒適性高40-60㎡一品國際板式-銷售型-SOHO位于上海內(nèi)環(huán)中山北路光新路，緊挨內(nèi)環(huán)高架，軌道交通3、4、7號線；項(xiàng)目總計在售房源為128戶，以“垂直花園享受”為設(shè)計理念，利用市心地盤和空間，將工作、居住等功能結(jié)合為一體。一品國際外環(huán)中環(huán)內(nèi)環(huán)建筑形式：板式結(jié)構(gòu)設(shè)計區(qū)域板塊位置/區(qū)域特征樓盤地址普陀區(qū)中山北路浦發(fā)廣場1737號開盤時間2016-03-10售

價6萬/㎡投資

商美國上陽·上海上陽投資土地面積2507㎡總建面積7521.98㎡容積

率3.0綠化

率20%車位數(shù)50個物業(yè)公司日本愛泊滿（上海）有限公司物業(yè)費(fèi)11元/月/㎡產(chǎn)權(quán)年限50年煤氣無裝修7000元/㎡項(xiàng)目優(yōu)勢：位于3/4號線中潭路與鎮(zhèn)坪路之間，臨內(nèi)環(huán)線，交通便利，由1棟7層商業(yè)和1棟6層酒店式公寓組成。南向戶型單一，設(shè)計均長進(jìn)深、短面寬；邊套戶型為較大面積，利用資源A戶型

61-68

㎡B戶型

37-41㎡C6戶型

51-57㎡D戶型

82㎡G戶型

49-53㎡北向多為小面積，大面寬、短進(jìn)深G4戶型

58㎡ G2戶型

39㎡E戶型

53㎡一品國際1區(qū)位圖標(biāo)準(zhǔn)層平面項(xiàng)目概況技術(shù)指標(biāo)Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓產(chǎn)品研發(fā)自住型客戶主要來自普陀及周邊內(nèi)環(huán)沿線，對區(qū)域價格接受度高，外地女性客戶占比較高，多數(shù)集中在30-35歲投資性客戶投資客戶以上海本地為主，年紀(jì)集中在35-50歲之間置業(yè)目的：自住與投資客戶比為6：4，交通及地段是核心要素關(guān)注點(diǎn)：總價適中、軌交便捷、回報穩(wěn)定、臨近內(nèi)環(huán)的地段客戶定位：小二房受關(guān)注，支付能力中高級為主投資/自住客受訪人：陸女士

32歲

普陀區(qū)客戶基本屬性：即將結(jié)婚型上海戶籍，創(chuàng)業(yè)3年多，男朋友是杭州人，收入較高，但暫不具備購房資格；本人居住中遠(yuǎn)兩灣城，父母希望新房不要太遠(yuǎn)；認(rèn)可項(xiàng)目地段及交通，自駕車出行方便2-3年短期居住兼顧以后投資自住客受訪人：王女士

34歲

靜安區(qū)客戶基本屬性：未婚單身型外地戶籍，來上海時間比較長，外企中層，收入較高；目前靜安區(qū)租房，租金漲價，和家里商量決定買房；買了居住兼顧投資，以后結(jié)婚還是希望男方出房，這套以后或者賣掉或者出租補(bǔ)貼貸款；距離靜安寺比較方便，打車地鐵都可以；對水電費(fèi)還是有一定顧慮，覺得還是貴一些；不限購面積小、總價低、可投資和自住交通便利精裝修品牌還不錯功能比較全有改動的空間，比較好出租對于沒有煤氣覺得有點(diǎn)不方便客戶來源：客戶描述：客戶需求：產(chǎn)品需求：0203一品國際012Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓產(chǎn)品研發(fā)客戶分析精裝設(shè)備選擇上，主要以Pablo水槽、五金件、三星電子鎖、智能馬桶等國外品牌為主，符合客戶中高收入的定位及對國外品牌有更高認(rèn)可的心態(tài)項(xiàng)目名稱：一品國際建筑面積：約49-53㎡套內(nèi)面積：約40-43㎡得房率：約80％層高：3.1m尺度：約8*6-7m(

開間*進(jìn)深）主臥包括類套房設(shè)計，該部分空間可以根據(jù)家庭周期進(jìn)行設(shè)計，包括更衣室、兒童室等室內(nèi)承重墻較少，可以自由分割一品國際3產(chǎn)品分析（主力戶型）戶型特點(diǎn)：1+1設(shè)計，控制總價下，增加可居住空間大開間、客廳方正，整體空間利用率高廚衛(wèi)設(shè)置在入口，操作與起居空間分明戶型劣勢北向采光影響較大廚房臨主臥大面寬設(shè)計影響整體總圖排量戶型優(yōu)勢Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓產(chǎn)品研發(fā)雙鑰匙多變化模式、投資，自住兼得，創(chuàng)新產(chǎn)品新思路

40-60㎡

綠地越秀海鑰板式-銷售型-LOFT廣紙片區(qū)居住氛圍已相當(dāng)成熟，政府還為片區(qū)準(zhǔn)備了最高配置，如規(guī)劃將新增快捷路二期、南泰路跨線橋、江燕路跨線橋等3條道路和地鐵11號環(huán)線、廣佛線、海珠環(huán)島有軌電車等3條軌道。另外，將建設(shè)重點(diǎn)包括醫(yī)院、養(yǎng)老院、5所小學(xué)、3所初中、8所幼兒園，3處大型肉菜市場(超市)，集中建設(shè)2處鄰里中心、兒童主題樂園等。位置區(qū)域板塊廣州/海珠樓盤地址海珠區(qū)廣紙新城南石路開盤時間2015-06售

價3.5萬/㎡投資

商綠地集團(tuán)土地面積2.9萬㎡總建面積22萬㎡容積

率7.4綠化

率45%車位數(shù)1580個物業(yè)公司廣州越秀城建仲量聯(lián)行物業(yè)服務(wù)公司物業(yè)費(fèi)產(chǎn)權(quán)年限50年煤氣有裝修精裝修項(xiàng)目優(yōu)勢：配套商業(yè)性全，交通便利；產(chǎn)品模式可變多樣性強(qiáng)綠地越秀海玥地鐵2號線廣州50㎡主力LOFT戶型，戶型空間結(jié)構(gòu)咬合，可分可合，提供產(chǎn)品多變性建筑形式：板式結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)劃總圖綠地越秀海鑰1區(qū)位圖標(biāo)準(zhǔn)層平面項(xiàng)目概況技術(shù)指標(biāo)Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓產(chǎn)品研發(fā)建筑面積：50㎡套內(nèi)面積：35.94㎡得房率：71.88％層高：5m尺度：5.1*8.7m（開間*進(jìn)深）三口之家多鑰匙房上下兩層五房模式，便于投資出租二層走廊上空做房間，無窗無通風(fēng)，空間感受不好一層平面圖雙鑰匙房雙鑰匙房，可分可合，便于自助或出租廚房有采光，可設(shè)置煤氣飄窗設(shè)計，擴(kuò)大空間可感知面積走廊上空做儲藏，提高產(chǎn)品贈送率上下樓梯三房一廳兩衛(wèi)功能配套齊全綠地越秀海鑰2產(chǎn)品分析（主力戶型）戶型優(yōu)勢Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓產(chǎn)品研發(fā)戶型特點(diǎn)：產(chǎn)品多變性強(qiáng)，滿足不同客群需求走廊上空以用做儲藏，提高贈送率；廚房有采光，設(shè)置煤氣5.1層高，買一送一，空間舒適度高二層平面圖戶型劣勢客廳采光差，通風(fēng)性弱面積適中、總價可控，小面積產(chǎn)品，銷售良好

40-60㎡

綠地峰尚匯板式-銷售型-LOFT綠地峰尚匯位于閔行浦江鎮(zhèn)板塊，是含酒店式公寓、寫字樓、商鋪于一體的混合型社區(qū)。綠地峰尚匯周邊軌道交通8號線江月路站接駁市區(qū)各大商圈，還有多條公交線路途經(jīng)，出行便捷。綠地峰尚匯外環(huán)45㎡主力LOFT戶型位置區(qū)域板塊閔行/浦江鎮(zhèn)樓盤地址閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)浦星公路1919弄開盤時間2015-04-18售

價2.4萬/㎡投資

商綠地集團(tuán)土地面積1.9萬㎡總建面積4.3萬㎡容積

率1.8綠化

率20%車位數(shù)1580個物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)5元/月/㎡產(chǎn)權(quán)年限50年煤氣無裝修閔行/浦江鎮(zhèn)項(xiàng)目優(yōu)勢：項(xiàng)目位于浦江鎮(zhèn)核心板塊，周邊軌道交通8號線江月路站接駁市區(qū)各大商圈建筑形式：板式結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)劃總圖綠地峰尚匯1區(qū)位圖標(biāo)準(zhǔn)層平面項(xiàng)目概況技術(shù)指標(biāo)Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓產(chǎn)品研發(fā)建筑面積：45㎡套內(nèi)面積：30.71㎡得房率：68.24％層高：4.5m尺度：3.9*8.2（開間*進(jìn)深）二層套房，兼小客房，提供臨時居住需求客廳挑空區(qū)域，空間開敞，感受效果較好客廳挑空區(qū)域，空間開敞，感受效果較好一層餐客廳區(qū)域二層套房，兼小客房，提供臨時居住需求走廊上空做儲藏，提高附送率一層平面圖82003900二層平面圖綠地峰尚匯2產(chǎn)品分析（主力戶型）戶型優(yōu)勢Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓產(chǎn)品研發(fā)戶型特點(diǎn)：一室一廳一衛(wèi)客廳做局部挑空，空間感受好，展示性強(qiáng)買一送一，超值贈送率；贈送走廊上空做儲藏戶型劣勢二層缺少衛(wèi)生間，使用不便捷同一樓盤150大戶型銷售狀況極差60㎡-90㎡案例分析旭輝海上國際萬科翡翠公園北京·新干線白云綠地中心產(chǎn)品特點(diǎn)總結(jié)客戶類型客戶特征客戶需求個人自住客戶單身或年輕夫妻、中等偏上支付能力、考慮居住便利性為主臥室舒適度高、衛(wèi)生間獨(dú)立或雙衛(wèi)、完整的收納設(shè)、有一定個性化要求，50-70㎡小兩房或1+1房為主個人投資者區(qū)域及周邊客戶為主總價合理、有一定中高端配套豐富、交通便利企業(yè)投資客大型園區(qū)企業(yè)及外企為主具有較好的升值性、地段較好、生活便利客戶分析總結(jié)60-90㎡

案例分析此面積段SOHO產(chǎn)品居多，產(chǎn)品形式比較多樣化：酒店公寓模式、大進(jìn)深模式、類住宅模式面積大，總價比較高，產(chǎn)品豪華度提升案例大多位于城市中心中心，交通便利的成熟商圈60-90㎡系列客戶描述：有一定支付能力的年輕人為主，產(chǎn)品上追求個性化需求，居住同時兼顧投資，主力以60-70㎡為主成熟地段，小面寬大進(jìn)深產(chǎn)品

60-90㎡

點(diǎn)式-銷售型-SOHO旭輝海上國際旭輝·海上國際地處內(nèi)環(huán)區(qū)域，距離北外灘3.5公里。8號線鞍山新村站即在馬路對面，戶型為28-82平不等商住兩用SOHO，均為精裝修交付。項(xiàng)目不限購不限貸，7站即可直達(dá)人民廣場，各大商圈環(huán)繞如五角場，周邊購物、醫(yī)療、教育等設(shè)施齊全。旭輝海上國際外環(huán)中環(huán)內(nèi)環(huán)建筑形式：點(diǎn)式結(jié)構(gòu)設(shè)計區(qū)域板塊楊浦區(qū)/內(nèi)環(huán)內(nèi)樓盤地址上海市楊浦區(qū)控江路2028號開盤時間2014-11-20售

價4.8萬/㎡投資

商旭輝集團(tuán),祝源公司土地面積18292㎡總建面積19136㎡容積

率2.58綠化

率15%車位數(shù)206個物業(yè)公司上海永升物業(yè)物業(yè)費(fèi)6.8元/月/㎡產(chǎn)權(quán)年限50年煤氣無裝修精裝修項(xiàng)目優(yōu)勢：位于8號線:鞍山新村站，臨內(nèi)環(huán)內(nèi)，交通便利，由1棟22層酒店式公寓組成。旭輝海上國際1區(qū)位圖標(biāo)準(zhǔn)層平面項(xiàng)目概況技術(shù)指標(biāo)2個公共走道、5個電梯間Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓產(chǎn)品研發(fā)2個公共走道、5個電梯間低區(qū)樓層平面圖高區(qū)樓層平面圖自住型客戶主要來自浦區(qū)、臨近的虹口、五角場地區(qū)投資性客戶投資客戶以上海本地為主，年紀(jì)集中在25-50歲之間，是本項(xiàng)目60-70%的成交來源。置業(yè)目的：自住與投資客戶比為3：7，交通及地段是核心要素關(guān)注點(diǎn)：總價適中、軌交便捷、回報穩(wěn)定、臨近內(nèi)環(huán)的地段客戶定位：60-90

㎡，套均200萬的成交為主力，支付能力偏中等偏上投資/自住客受訪人：曹先生

28歲

徐匯區(qū)客戶基本屬性：未婚單身型上海人，海歸家庭，父母和自己都居住在徐匯區(qū)，自己在楊浦工作，有車，但還是覺得不方便打算購房自住或者投資都可以，希望盡快獨(dú)立出來，自己的工資也可以承受置業(yè)主要看中本產(chǎn)品的升值空間和投資回報認(rèn)可本項(xiàng)目的地段及周邊環(huán)境自住客受訪人：盧女士

24歲

閘北區(qū)客戶基本屬性：未婚單身型非上海戶籍，租了一年房子，比較不適應(yīng)，工作地四川北路目前還和朋友合租，想通過父母解決置業(yè)考慮小面積，主要是置業(yè)總價不限購面積小、總價低、可投資和自住產(chǎn)品有升值空間、投資回報率大交通便利精裝修有購物中心客戶來源：客戶描述：客戶需求：產(chǎn)品需求：旭輝海上國際012客戶分析0203Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓產(chǎn)品研發(fā)建筑面積：約68㎡套內(nèi)面積：約45㎡得房率：約80％層高：3米尺度：約4*6-8m(

開間*進(jìn)深）戶型缺點(diǎn)：南北通透差廚房與衛(wèi)生間采光通風(fēng)弱旭輝海上國際3產(chǎn)品分析（主力戶型）戶型優(yōu)勢戶型特點(diǎn)：客廳方正，整體空間利用率高廚衛(wèi)設(shè)置在入口，操作與起居空間分明64

㎡戶型每戶設(shè)立獨(dú)立衛(wèi)生間68㎡戶型南向陽臺贈送擴(kuò)大內(nèi)部實(shí)用空間客、臥、廚、衛(wèi)各個功能間齊全，并有一定的劃分隔離室內(nèi)承重墻較少，可以自由分割Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓產(chǎn)品研發(fā)多開間，全居室采光產(chǎn)品，空間可變性強(qiáng)

60-90㎡

萬科翡翠公園項(xiàng)目總建筑面積約30萬㎡，坐落于浦東張江高科技園區(qū)內(nèi)。其約1/3的土地用于建造公園，締造出公園生活綜合社區(qū)，小區(qū)內(nèi)有多個主題公園、多重物業(yè)類型以及獨(dú)立景觀區(qū)域。小區(qū)內(nèi)部運(yùn)用了超過40項(xiàng)綠色科技，是不用帶錢包的互聯(lián)網(wǎng)智慧社區(qū)，電動汽車環(huán)保社區(qū)。萬科翡翠公園點(diǎn)式-銷售型-SOHO萬科翡翠公園外環(huán)中環(huán)內(nèi)環(huán)兩梯10戶建筑形式：點(diǎn)式結(jié)構(gòu)設(shè)計區(qū)域板塊浦東/張江樓盤地址上海浦東張江榮科路277號開盤時間2014-10-25售

價6.6萬/㎡投資

商上海萬科集團(tuán)土地面積105000㎡總建面積302000㎡容積

率2.88綠化

率35%車位數(shù)1500個物業(yè)公司萬科物業(yè)物業(yè)費(fèi)5.8元/月/㎡產(chǎn)權(quán)年限50年煤氣無裝修精裝修項(xiàng)目優(yōu)勢：位于未來開通的13號線中科路站，臨內(nèi)環(huán)內(nèi)，交通便利，由1棟22層酒店式公寓組成。1區(qū)位圖規(guī)劃總平項(xiàng)目概況技術(shù)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層平面萬科翡翠公園Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓產(chǎn)品研發(fā)自住型客戶客戶主要來自浦東地區(qū)，周邊張江為主、遠(yuǎn)至陸家嘴等。投資性客戶投資客戶以長三角為主，占到50%。關(guān)注點(diǎn)：高品質(zhì)、可變空間、增值空間、品牌客戶定位：注重產(chǎn)品的品質(zhì)，對周邊的教育資源、環(huán)境資源有較高的要求，未來的交通也很方便，購買支付能力較高投資/自住客受訪人：孫女士

27歲

浦東區(qū)客戶基本屬性：未婚單身型目前在滬工作快4年，非上海戶籍，社保即將滿5年，但工作區(qū)域房價太高，工作地方是浦東陸家嘴跟別人合租了四年，注重自己的生活品質(zhì)，想擁有自己的小屋，父母付一個大首付，自己還貸款單身，考慮總價低比較合適自住客受訪人：張先生

35歲 浦東區(qū)客戶基本屬性：即將結(jié)婚型未婚有女朋友，就在張江附近的科技公司上班，以前附近的居民區(qū)不夠成熟，但考慮萬科品牌，看中小區(qū)的綠色公園主題設(shè)計商住房雖然水電煤比較貴，但還是比較便宜而且看重房型可以自己改，居住功能比較方便調(diào)節(jié)不限購面積小、總價低、可投資和自住產(chǎn)品有升值空間、投資回報率大戶型可變性強(qiáng)，居住功能方便調(diào)節(jié)萬科品牌比較靠得住精裝修品質(zhì)比較高空間可以自己分割，功能可以滿足客戶來源：客戶描述：客戶需求：產(chǎn)品需求：01 置業(yè)目的：50%為自住，50%為投資客戶，品牌影響力、翡翠公園的“街區(qū)型規(guī)劃+智慧社區(qū)”實(shí)力打造以及看好張江的配套潛力2客戶分析0203萬科翡翠公園Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓產(chǎn)品研發(fā)收納系統(tǒng)以及飄窗的書房休息間設(shè)計建筑面積：約68㎡套內(nèi)面積：約45㎡得房率：約80％層高：3.6m尺度：約8米開間臥室與客廳敞開，可分可合兩房模式設(shè)置工作陽臺，提高生活便力度3產(chǎn)品分析（主力戶型）戶型優(yōu)勢戶型劣勢廚房與衛(wèi)生間采光通風(fēng)弱主臥采光較弱戶型特點(diǎn)：客廳方正，整體空間利用率高廚衛(wèi)設(shè)置在入口，操作與起居空間分明3.6m層高、貫徹萬科的超強(qiáng)收納系統(tǒng)萬科翡翠公園有隔斷和沒隔斷的臥室與客廳環(huán)形動線衛(wèi)生間的分離Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓產(chǎn)品研發(fā)北京新干線位于后沙峪中央別墅區(qū)，裕民大街北側(cè)，地理位置得天獨(dú)厚，交通便利。LOFT公寓為主、配商業(yè)服務(wù)功能；公寓4.2m層高，可通過內(nèi)部樓板調(diào)節(jié)局部實(shí)現(xiàn)4.5m；公寓面積40-45㎡一居+多功能空間、60-65㎡二居+多功能空間、70-75㎡陽光三居+多功能空間；商業(yè)以滿足社區(qū)生活服務(wù)的小型商業(yè)為主，面積配比不超過5%。創(chuàng)新錯層產(chǎn)品，打造公寓別墅化體驗(yàn)60-90㎡北京·新干線點(diǎn)式-銷售型-LOFT1區(qū)位圖標(biāo)準(zhǔn)層平面項(xiàng)目概況北京·新干線技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目優(yōu)勢：位于后沙峪中央別墅區(qū)，裕民大街北側(cè)，地理位置得天獨(dú)厚，交通便利。建筑形式：點(diǎn)結(jié)構(gòu)設(shè)計區(qū)域板塊北京/順義樓盤地址順義大興舊宮鎮(zhèn)政府南開盤時間2014年售

價2.5-2.7萬/㎡投資商綠地集團(tuán)土地面積5.8萬㎡總建面積3.8萬㎡容積率2.0綠化率30%車位數(shù)751個物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)產(chǎn)權(quán)年限50年煤氣無裝修精裝修北京

新干線中間回廊式設(shè)計，采光通風(fēng)好；公攤面積偏大，得房率低63㎡主力戶型，利用錯板結(jié)構(gòu)，提高空間舒適度規(guī)劃總圖Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓產(chǎn)品研發(fā)建筑面積：62.78㎡套內(nèi)面積：43.94㎡得房率：70％層高：客廳層高3.75m、臥室層高4.65m尺度：5.7*7.4m（開間*進(jìn)深）兩開間戶型特點(diǎn)：兩室兩廳兩衛(wèi)、兩面寬通過結(jié)構(gòu)錯層設(shè)計，合理劃分空間與層高，營造別墅感受走廊上空以用做儲藏，提高贈送率2產(chǎn)品分析（主力戶型）戶型劣勢結(jié)構(gòu)復(fù)雜，提高造價成本部分夾層存在計容風(fēng)險戶型優(yōu)勢一層平面圖二層平面圖客廳、書房互動模式，可分可合走廊上空做儲藏，提高贈送率開敞廚房，空間展示性強(qiáng)室外走廊，通風(fēng)采光好主臥套房模式，體現(xiàn)豪華度北京·新干線Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓產(chǎn)品研發(fā)廣州白云綠地中心位于廣州市白云新城，臨近地鐵2號線及規(guī)劃中的地鐵14號線，占地面積約4萬平方米，總建筑面積約27萬多平方米，總投資30億元。廣州白云綠地中心包括一棟超高層塔樓、定位為5A超甲級國際化寫字樓、一棟商業(yè)裙樓。廣州白云綠地中心將包括高級百貨、精品超市、五星級電影院、高檔酒樓、金融服務(wù)中心、室內(nèi)步行街等六大主力業(yè)態(tài)在內(nèi)的大型時尚購物中心。超高層公寓，高端酒店化案例，銷售狀況良好60-90㎡白云綠地中心點(diǎn)式-銷售型-SOHO1區(qū)位圖標(biāo)準(zhǔn)層平面項(xiàng)目概況白云綠地中心技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目優(yōu)勢：位于白云新城核心CBD。坐享雙地鐵優(yōu)勢，地鐵二號線上蓋物業(yè)，緊鄰地鐵十二號線，以絕版位置及優(yōu)越交通占位白云新城發(fā)展的龍頭位置建筑形式：點(diǎn)結(jié)構(gòu)設(shè)計區(qū)域板塊廣州/白云樓盤地址廣州云城西路與齊心路交匯處開盤時間2014年售

價3.5萬/㎡投資

商綠地集團(tuán)土地面積4萬㎡總建面積27萬㎡容積

率7.5綠化

率44%車位數(shù)1626個物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)22元/月/㎡產(chǎn)權(quán)年限40年煤氣無裝修白云綠地中心地鐵2號線辦公改公寓項(xiàng)目，核心筒居中設(shè)置，公攤較大Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓產(chǎn)品研發(fā)酒店式公寓模式，空間舒適建筑面積：88.5㎡套內(nèi)面積：55.3㎡得房率：62.49％層高：3.8m尺度：6*10.5m（開間*進(jìn)深）戶型特點(diǎn)：酒店式公寓模式，舒適性高各種功能空間復(fù)合疊加設(shè)計，提高空間附加值與趣味性衛(wèi)生間中間設(shè)置，形成空間互動2產(chǎn)品分析（主力戶型）戶型劣勢面積大，總價高酒店式公寓模式強(qiáng)調(diào)空間豪華度，空間利用率偏低戶型優(yōu)勢主臥、會客廳結(jié)合，大面寬空間展示超大儲物空間衛(wèi)生間干濕分離，提高使用率白云綠地中心Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓產(chǎn)品研發(fā)90-150㎡案例分析綠地海珠濱江匯產(chǎn)品特點(diǎn)總結(jié)客戶類型客戶特征客戶需求個人自住客戶高支付力年輕客戶或高凈值家庭配套及地段優(yōu)質(zhì)、社區(qū)檔次高、空間便于改造、個性化及舒適度，130-150㎡兩房或2+1大三房為主個人投資者區(qū)域客戶為主，全市及外省市客戶增多空間個性度高、周邊具有中高端配套豐富、通行便利、具有一定景觀或城市代表性資源，便于后期改造企業(yè)投資客500強(qiáng)外企區(qū)域核心地段、突顯企業(yè)品牌、有較好的品質(zhì)配套與物業(yè)服務(wù)客戶分析總結(jié)90-150㎡ 案例分析90-150㎡系列客戶描述：整體需求量較小，自住及投資客戶均關(guān)注地段及周邊資源能級，能夠成為客戶身份的代表，空間內(nèi)部的改造性較強(qiáng)。類住宅模式居多，產(chǎn)品功能配置高，空間舒適度高面積大，總價比較高綠地濱江匯位于海珠傳統(tǒng)商住中心，地處工業(yè)大道石崗路段，是廣州城市中南部核心發(fā)展區(qū)域地帶、南拓的重要組成部分。地塊東側(cè)為石崗路，南面為珠江水岸，北邊緊鄰保利地產(chǎn)開發(fā)的保利花園項(xiàng)目。項(xiàng)目周邊交通、生活配套齊全，大型居住小區(qū)云集，且距廣州各區(qū)僅10分鐘車程。綠地濱江匯北區(qū)1棟21層及南區(qū)1棟16層一線江景豪裝SOHO小戶型，共530套單位；1萬㎡主題商業(yè)街區(qū)；12棟聯(lián)排空中別墅。端套或邊角戶型典型做法90-150㎡綠地海珠濱江匯板式-銷售型-平層1區(qū)位圖標(biāo)準(zhǔn)層平面項(xiàng)目概況綠地海珠濱江匯技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目優(yōu)勢：項(xiàng)目位于海珠傳統(tǒng)商住中心，是廣州城市中南部核心發(fā)展區(qū)域地帶、南拓的重要組成部分。建筑形式：板式結(jié)構(gòu)設(shè)計區(qū)域板塊廣州/海珠樓盤地址海珠區(qū)工業(yè)大道石崗路開盤時間2012-12-22售

價2.4萬/㎡投資

商綠地集團(tuán)土地面積1.5萬㎡總建面積5.7㎡容積

率2.7綠化

率35%車位數(shù)320個物業(yè)公司上?？迫鹞飿I(yè)管理發(fā)展有限公司物業(yè)

費(fèi)3元/月/㎡產(chǎn)權(quán)年限40年煤氣裝修精裝修地鐵2號線廣州綠地海珠濱江匯106㎡類住宅產(chǎn)品Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓產(chǎn)品研發(fā)電梯廳有采光，通風(fēng)性好建筑面積：106㎡套內(nèi)面積：62.4㎡得房率：58.87％層高：3.5m尺度：9.9*6.3m（開間*進(jìn)深）三面寬戶型特點(diǎn)：三開間兩室兩廳兩衛(wèi)類住宅模式餐客廳同寬，空間展示性好飄窗設(shè)計，擴(kuò)大空間感知度2產(chǎn)品分析（主力戶型）戶型劣勢空間可變化性弱無陽臺設(shè)置戶型優(yōu)勢豪華臥室設(shè)置，配備獨(dú)立衣帽間、衛(wèi)生間餐客廳同寬，空間感受較好衛(wèi)生間干濕分離，提高利用率綠地海珠濱江匯Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓產(chǎn)品研發(fā)150㎡以上案例分析融創(chuàng)外灘188顧村小辣椒產(chǎn)品特點(diǎn)總結(jié)客戶類型客戶特征客戶需求個人自住客戶高支付力年輕客戶或高凈值家庭配套及地段優(yōu)質(zhì)、社區(qū)檔次高、空間便于改造、個性化及舒適度，130-150㎡兩房或2+1大三房為主個人投資者區(qū)域客戶為主，全市及外省市客戶增多空間個性度高、周邊具有中高端配套豐富、通行便利、具有一定景觀或城市代表性資源，便于后期改造企業(yè)投資客500強(qiáng)外企區(qū)域核心地段、突顯企業(yè)品牌、有較好的品質(zhì)配套與物業(yè)服務(wù)客戶分析總結(jié)150㎡以上 案例分析150㎡以上系列客戶描述：整體需求量較小，自住及投資客戶均關(guān)注地段及周邊資源能級，能夠成為客戶身份的代表，空間內(nèi)部的改造性較強(qiáng)。150㎡以上多為辦公模式、類住宅豪華模式面積大，總價比較高融創(chuàng)外灘188地處上海市中心外灘-陸家嘴-北外灘黃金三角核心區(qū)域，可俯瞰外灘1~33號萬國建筑博覽群。周圍有茂悅、悅榕莊、半島酒店、和平飯店、華爾道夫5大奢華酒店。占據(jù)上海市中心便捷的交通圈。地段好、景觀佳，豪宅類居住做法150㎡以上融創(chuàng)·外灘188板式-銷售型-平層1區(qū)位圖標(biāo)準(zhǔn)層平面項(xiàng)目概況融創(chuàng)·外灘188技術(shù)指標(biāo)區(qū)域板塊虹口，濱江樓盤地址上海虹口商丘路399弄開盤時間2015-05-22售

價6.5萬/㎡投資

商融創(chuàng)中國土地面積11000㎡總建面積58000㎡容積

率3.8綠化

率20%車位數(shù)358個物業(yè)公司綠城物業(yè)物業(yè)費(fèi)8.3元/月/㎡產(chǎn)權(quán)年限50年煤氣帶煤氣裝修7000融創(chuàng).外灘188外環(huán)中環(huán)內(nèi)環(huán)項(xiàng)目優(yōu)勢：位于12號線國際客運(yùn)中心站旁，交通便利，由2酒店式及底商組成類住宅模式兩梯兩戶建筑形式：板式結(jié)構(gòu)設(shè)計Productdevelopmentcity

apartment城市型公寓產(chǎn)品研發(fā)2客戶分析融創(chuàng)·外灘1