房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目規(guī)劃定位及營銷策略提案課件

魏縣陸星房地產(chǎn)項(xiàng)目定位及策略提案關(guān)于魏縣地塊建設(shè)項(xiàng)目的思考2017.8.12魏縣陸星房地產(chǎn)項(xiàng)目定位及策略提案關(guān)于魏縣地塊建設(shè)項(xiàng)目的思考1第一章、項(xiàng)目分析第二章、市場分析第三章、項(xiàng)目定位與分析第四章、建設(shè)項(xiàng)目創(chuàng)新

第五章、營銷定位與策略

第六章、工程進(jìn)度與回款

第七章、雙通機(jī)構(gòu)簡介第一章、項(xiàng)目分析2第一章、項(xiàng)目分析項(xiàng)目區(qū)位區(qū)位價(jià)值分析項(xiàng)目SWOT分析第一章、項(xiàng)目分析項(xiàng)目區(qū)位31.1項(xiàng)目區(qū)位本案本案地塊位于魏縣主干道龍鄉(xiāng)南大街與科教西路西南，地塊方正，無地面附著物，周邊多為高檔社區(qū)、學(xué)校、景觀等，地理位置優(yōu)越，配套豐富，宗地面積51242平方米，約76.9畝，與肥鄉(xiāng)縣第一中學(xué)南北相望，地塊規(guī)劃總建面128104平方米，容積率不超過2.5。1.1項(xiàng)目區(qū)位本案本案地塊位于魏縣主干道龍鄉(xiāng)南大街與科教西路4項(xiàng)目區(qū)位本案地塊項(xiàng)目地塊整體位于魏縣縣城西南，魏縣一中、二中、三中離項(xiàng)目很近，紅纓國際幼兒園等學(xué)校環(huán)伺，益民山公園、魏縣西部環(huán)城水系穿境而過，自然景觀生態(tài)環(huán)境良好，適合縣城高端住宅產(chǎn)品的規(guī)劃建設(shè)。地塊位于縣城西南，西部緊鄰辛莊村、白仕堡村、劉家拐村、東南溫村、崔富村、東來莊村等近十個(gè)主要村落。項(xiàng)目區(qū)位本案地塊項(xiàng)目地塊整體位于魏縣縣城西南，魏縣一中、二中51.2區(qū)位價(jià)值分析交通：項(xiàng)目緊鄰主干道龍鄉(xiāng)南大街，境內(nèi)有邯大高速，可快速直達(dá)邯鄲，大廣高速快速連接線，可快速通達(dá)大廣高速，北上南下，便捷出行。向東走科教路，十分鐘即可快速融入縣城核心生活。配套：地處縣城西南，周邊學(xué)校眾多、政府機(jī)關(guān)（國稅局、法院等）、醫(yī)院（魏縣中醫(yī)院）、公園景區(qū)（金龜湖、益民山公園）一應(yīng)俱全。一、二、三中、體育場、果品市場、銀行、醫(yī)院、車站。規(guī)劃：立足建設(shè)中等城市定位，加快縣城道路、集中供熱供氣供水，以及學(xué)校、醫(yī)院、體育場、影劇院等設(shè)施建設(shè)，打造玉泉河臺地廣場周邊和魏祠公園周邊城市新亮點(diǎn)。地塊：地塊方正，規(guī)模較大，位置較好。1.2區(qū)位價(jià)值分析交通：項(xiàng)目緊鄰主干道龍鄉(xiāng)南大街，境內(nèi)有邯大61.3項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(strength)劣勢（weakness）機(jī)會(opportunity)威脅（threat）1、地理位置突出，地塊方正規(guī)則，便于規(guī)劃開發(fā)2、打造高端項(xiàng)目形象，區(qū)別于其他同質(zhì)項(xiàng)目3、交通便捷，配套完善。1、市場情況的不確定性2、縣城其他在建項(xiàng)目較多，競爭激烈1、可增強(qiáng)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)力度，增加競爭力。2、魏縣市場的整體好轉(zhuǎn)和河北區(qū)域市場的火熱程度帶動樓市發(fā)展。3、魏縣人口對居住需求的提高。1、經(jīng)濟(jì)下行壓力對樓市造成的影響2、魏縣人口較少，屬于河北省貧困縣，購買力有限。1.3項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(strength)劣勢（weak7第二章、市場分析2.1魏縣概況2.2魏縣房地產(chǎn)市場分析2.3市場機(jī)會挖掘第二章、市場分析2.1魏縣概況82.1魏縣概況魏縣概況--地理位置優(yōu)越，交通便利魏縣，河北省下轄縣，地處冀魯豫三省交界處，是國家重點(diǎn)貧困縣，縣境南北長42.24千米，東西寬33.5千米，衛(wèi)河、漳河橫貫中部。北與廣平縣接壤，西與成安縣、臨漳縣毗鄰，東與大名縣相連，南與河南省內(nèi)黃縣、清豐縣、南樂縣相接。縣域面積863.6平方千米，轄21個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、1個(gè)街道辦事處，截至2012年總?cè)丝?02萬。魏縣境內(nèi)京廣鐵路、邯濟(jì)鐵路、邯長鐵路、邯黃鐵路、京廣高鐵縱橫交錯，中原第二大鐵路編組站、邯鄲國際陸港坐落，106國道、107國道、309國道、京珠高速、青蘭高速、邯大高速在其境內(nèi)。交通優(yōu)勢極其明顯。2.1魏縣概況魏縣概況--地理位置優(yōu)越，交通便利9魏縣概況--經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，城市發(fā)展?jié)摿薮笪嚎h經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)特色明顯。建有1個(gè)省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和4個(gè)特色產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，初步形成了以再生資源回收利用、木材優(yōu)化深加工、果品加工、紡織服裝為主的特色產(chǎn)業(yè)，擁有新正源紡織服裝園、愛美森木材優(yōu)化產(chǎn)業(yè)園等產(chǎn)業(yè)龍頭，建有天仙果菜等十大專業(yè)市場，梨文化旅游節(jié)被列為邯鄲市鄉(xiāng)村游精品線路。2005年，魏縣全縣生產(chǎn)總值19.42億元，人均生產(chǎn)總值6081元，全部財(cái)政收入0.76億元，社會消費(fèi)品零售總1額17.95億元。2010年，魏縣全縣生產(chǎn)總值96.6億元，人均生產(chǎn)總值10435元，全部財(cái)政收入3.29億元，社會消費(fèi)品零售總額79億元。魏縣概況--經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，城市發(fā)展?jié)摿薮笪嚎h經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)特色明10

魏縣概況--城市規(guī)劃邯鄲提速縣城建設(shè):建8個(gè)衛(wèi)星城和7個(gè)中等城市，魏縣打造梨鄉(xiāng)水城，在縣城建設(shè)攻堅(jiān)戰(zhàn)中，邯鄲以“五抓五促”為重點(diǎn)，加快培育現(xiàn)代中小城市，計(jì)劃到2017年魏縣縣城平均人口達(dá)到18萬，形成層級合理、產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體的城鎮(zhèn)格局。每個(gè)縣城重點(diǎn)建設(shè)一條精品街道、一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)公園、一個(gè)商貿(mào)綜合體、一個(gè)城市廣場，重點(diǎn)推進(jìn)武安、涉縣、魏縣、峰峰礦區(qū)、磁縣、永年、大名等7個(gè)人口大縣(市、區(qū))率先建成中等城市。

魏縣概況--城市規(guī)劃邯鄲提速縣城建設(shè):建8個(gè)衛(wèi)星城和7個(gè)中11

房地產(chǎn)市場分析--消費(fèi)人群特征分析人群：魏縣縣城經(jīng)商人員、政府機(jī)關(guān)人員、教師、事業(yè)單位、農(nóng)村進(jìn)城人員。年齡：25-50歲之間用途：以改善型家庭居住環(huán)境為主；子女結(jié)婚或子女教育收入：收入穩(wěn)定，有一定財(cái)富積累。注：數(shù)字來源于公司魏縣市場客戶資源統(tǒng)計(jì)

房地產(chǎn)市場分析--消費(fèi)人群特征分析人群：魏縣縣城經(jīng)商人員、12

市場分析--影響消費(fèi)者購房的主要因素地段：地理位置要優(yōu)越，升值潛力較大。配套：配套設(shè)施要健全，方便人們的生活和子女的上學(xué)。交通：交通要便利，方便上下班。環(huán)境：周邊環(huán)境要好，空氣清新，遠(yuǎn)離污染。注：數(shù)字來源于公司魏縣市場客戶資源統(tǒng)計(jì)

市場分析--影響消費(fèi)者購房的主要因素地段：地理位置要優(yōu)越，13市場分析--區(qū)域競爭樓盤解析項(xiàng)目戶型位置建筑類型價(jià)格學(xué)府名苑80-136魏縣龍鄉(xiāng)南大街529板樓、高層4050/㎡盛世魏都90-140魏都大街與長安街交口多層、一層小院4500/㎡春光小區(qū)96-137魏縣望遠(yuǎn)南街小高層4333元/㎡水木清華園110-133洹水大道與龍鄉(xiāng)南大街交叉口西多層、高層3900/㎡雅園尚景106-139玉泉南街一中西側(cè)多層3500/㎡市場分析--區(qū)域競爭樓盤解析項(xiàng)目戶型位置建筑類型價(jià)格學(xué)府名苑14市場分析--區(qū)域競爭樓盤解析魏縣在售樓盤較少，市場價(jià)格從3300-4500不等，縣城中心區(qū)域價(jià)格較高，西南價(jià)格較低，戶型面積以二室、三室為主，二室的戶型較大，多為大兩居，三室戶型比例較大，體現(xiàn)縣城購買群體三代同堂的購買需求，居住人口較多。魏縣樓盤以多層、小高為主，現(xiàn)在建項(xiàng)目高層逐漸增多。有逐漸向高端化、品質(zhì)化過渡的趨勢，如水木清華園及益民山景區(qū)附近樓盤，園林綠化、小區(qū)環(huán)境較好，縣城購房人群對樓盤的品質(zhì)化和開發(fā)商口碑、實(shí)力等要求不斷提高。注：數(shù)字來源于公司魏縣市場客戶資源統(tǒng)計(jì)市場分析--區(qū)域競爭樓盤解析魏縣在售樓盤較少，市場價(jià)格從3315

魏縣項(xiàng)目存在的問題分析

注：數(shù)字來源于公司魏縣市場客戶資源統(tǒng)計(jì)①目前存在的問題，魏縣項(xiàng)目大多宣傳工作展開不夠，縣城老百姓思想保守，需看到實(shí)質(zhì)性的東西，工程進(jìn)度及形象要緊跟銷售節(jié)奏。②魏縣開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)類別雷同，沒有鮮明特點(diǎn)樓盤。多為板式建筑或多層建筑，無法彰顯項(xiàng)目高端形象。對我們項(xiàng)目來說是一個(gè)絕佳機(jī)會。③沒有一個(gè)真正意義上的高端成熟社區(qū)，相對于消費(fèi)者的需求有所差距。綜上所述市場處于相對穩(wěn)定的狀態(tài)，同時(shí)也面臨著巨大的競爭和考驗(yàn)。

魏縣項(xiàng)目存在的問題分析注：數(shù)字來源于公司魏縣市場客戶資源16

市場分析—魏縣房地產(chǎn)發(fā)展趨勢目前，魏縣的房地產(chǎn)市場正處于逐漸發(fā)展成熟階段，隨著魏縣房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，人們對于社區(qū)品質(zhì)及其功能的要求將不斷提升。住宅市場的項(xiàng)目開發(fā)將呈現(xiàn)規(guī)?；?，大型成熟社區(qū)數(shù)量將不斷增加，高品質(zhì)和特點(diǎn)突出的樓盤將更容易吸引客戶；住宅項(xiàng)目產(chǎn)品形式隨著整個(gè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，將逐步改變多層、小高層為主的單一格局；高層、高檔社區(qū)將逐步上市，有特色的躍層、復(fù)式單位將成為熱銷產(chǎn)品。市場需求以中大面積90-140平米戶型為主，體現(xiàn)出當(dāng)?shù)鼐用褓徺I住宅的主要意圖在于改善生活條件和適合縣城多人口的生活習(xí)慣。

市場分析—魏縣房地產(chǎn)發(fā)展趨勢目前，魏縣的房地產(chǎn)市場正處于逐17

魏縣客戶群體關(guān)注問題分析1、客戶較關(guān)注項(xiàng)目位置，但擔(dān)心項(xiàng)目不成規(guī)模，后期物業(yè)管理問題。2、關(guān)注項(xiàng)目價(jià)格占大多數(shù)。3、需求以90-120㎡左右三室為主。4、關(guān)注人群主要集中于縣城及周邊村鎮(zhèn)渴望進(jìn)城及改善居住品質(zhì)為主。5、關(guān)注人購房心里承受價(jià)格在3500-4000元左右，總預(yù)算普遍在30-35W之間，月還款能力在1000-1500元。很多人有購房意向。

魏縣客戶群體關(guān)注問題分析1、客戶較關(guān)注項(xiàng)目位置，但擔(dān)心項(xiàng)目18

市場機(jī)會挖掘魏縣房地產(chǎn)處于逐步發(fā)展階段，市場潛力較大。商品住房市場需求強(qiáng)勁，仍有較大市場空間。現(xiàn)有樓盤在品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)上存在較大缺陷。市場上不存在限購條件制約。

市場機(jī)會挖掘魏縣房地產(chǎn)處于逐步發(fā)展階段，市場潛力較大。19第三章、項(xiàng)目定位與分析市場定位打造魏縣首席人文、商務(wù)國際化智能社區(qū)本項(xiàng)目以一種綜合開發(fā)的態(tài)度，以市場為基礎(chǔ)，吸收先進(jìn)產(chǎn)品理念、品牌意識、服務(wù)理念、文化理念打造邯鄲市最具水準(zhǔn)的人文景觀理念和國際商務(wù)理念。項(xiàng)目謀求把國際化居住思潮與中國本土文化有機(jī)的結(jié)合，輔以生態(tài)景觀園林，使社區(qū)住宅、社區(qū)生活價(jià)值最大化，即為社區(qū)業(yè)主提供人文環(huán)境和商務(wù)智能設(shè)施，同時(shí)配合人文景觀的打造，塑造居住與商務(wù)生活一體的概念，打造肥鄉(xiāng)最具購買價(jià)值的“高品質(zhì)住宅”。社區(qū)周邊宜居的生態(tài)環(huán)境與濃厚的文化環(huán)境，是使得本項(xiàng)目具備成為高尚、品位社區(qū)的兩大先決條件。特別結(jié)合魏縣水鄉(xiāng)梨城的景觀特色、數(shù)千年的歷史沉淀與現(xiàn)代商務(wù)理念。第三章、項(xiàng)目定位與分析市場定位20

項(xiàng)目定位分析生態(tài)景觀：項(xiàng)目地塊方正、可規(guī)劃性強(qiáng)，加強(qiáng)園林景觀設(shè)計(jì)，打造宜居社區(qū)。教育人文：魏縣一中、二中、三中、藍(lán)天外語幼兒園、紅纓國際幼兒園等一大批學(xué)校緊鄰，人文氣氛濃厚，傳承優(yōu)秀文化，注重社區(qū)教育。高尚社區(qū)：高素質(zhì)、高品位、高格調(diào)，依托文化氛圍，借助品質(zhì)建筑，展示高尚生活。最具購買價(jià)值：即本項(xiàng)目對目標(biāo)消費(fèi)群體的承諾，將為人們打造高性價(jià)比、高價(jià)值、高附加值的真正的物美價(jià)廉的產(chǎn)品，為購房者構(gòu)筑超值的生活環(huán)境，享受高品位的生活。高品質(zhì)住宅：即本項(xiàng)目為目標(biāo)消費(fèi)群體提供的不僅僅是七十年的生息之所，更是七十年的生活服務(wù)，是一個(gè)享受七十年的高尚人文生態(tài)住區(qū)，本項(xiàng)目將以產(chǎn)品取信與人，打造魏縣人民理想中的生活社區(qū)。

項(xiàng)目定位分析生態(tài)景觀：21景觀篇景觀篇22

建筑風(fēng)格古歐巴洛克建筑風(fēng)格，是世界房產(chǎn)最新流行的建筑風(fēng)格。將濃厚的文化與古典完美結(jié)合。給人以高端享受。

建筑風(fēng)格古歐巴洛克建筑風(fēng)格，是世界房產(chǎn)最新流行的建筑風(fēng)格。23人

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篇人

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人文-產(chǎn)品定位古典人文·完美配套·高檔樣板住區(qū)定位說明：建筑風(fēng)格以建筑新潮流古歐巴洛克風(fēng)格為主，體現(xiàn)建筑厚重感和典雅感，同時(shí)與國際接軌，打造藝術(shù)建筑。建筑色彩以淺米黃色為主，形成與區(qū)域環(huán)境的協(xié)調(diào)，但通過黑色的屋頂和濃郁的綠化景觀，襯托出整體樓盤的雅致氛圍。從而彰顯社區(qū)的濃郁文化氣息和低密度生態(tài)環(huán)境。本案將“以人為本”的生活哲學(xué)與社區(qū)居住文化相結(jié)合，提倡建立一個(gè)健康、和諧、美好的社區(qū)生活，營造業(yè)主互助友愛、健康向上的鄰里關(guān)系，將現(xiàn)代人從普遍存在的亞健康和不安全的枷鎖中解放出來，使本項(xiàng)目真正成為魏縣人民心中的“心靈居所”。

人文-產(chǎn)品定位古典人文·完美配套·高檔樣板住區(qū)25

檔次定位城市主流品質(zhì)寓所定位說明：本案引入“城市派主流”模式進(jìn)行客群定位。采用以上定位主要基于如下三點(diǎn)：第一魏縣本地房地產(chǎn)市場尚不成熟，客群層次性不分明，很難從購買群體上形成所謂的純高檔或尊貴社區(qū)；第二采用“城市”“主流”等相對中性詞語，能夠最大限度囊括潛在購買群體，同時(shí)項(xiàng)目的高品位、高品質(zhì)并未打折扣；第三中國人具有內(nèi)斂含蓄不露富的特點(diǎn)，中產(chǎn)階級范圍廣，“主流”一詞涵蓋多數(shù)人群，同時(shí)也更加切合本項(xiàng)目的檔次定位。本案在教育人文環(huán)境和建筑風(fēng)格景觀方面的優(yōu)勢，成就其為第一人文居所。

檔次定位城市主流品質(zhì)寓所26根據(jù)項(xiàng)目自身情況，結(jié)合魏縣目前房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，及魏縣人口對房產(chǎn)的需求，特別為本項(xiàng)目制定三種方案：一、高檔住宅+底商二、高檔住宅+商業(yè)步行街三、高檔住宅+小型商業(yè)綜合體分析如下：整體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議根據(jù)項(xiàng)目自身情況，結(jié)合魏縣目前房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，及魏縣人口對房27

高檔住宅+底商示意圖

高檔住宅+底商示意圖28

高檔住宅+底商優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：可以滿足高端社區(qū)商業(yè)配套，小型超市，便利店，服飾店等。同時(shí)因底商都為臨街鋪位，受青睞度比較高，所以開發(fā)商可快速回籠資金。底商的成體系化，社區(qū)完善的配套也可使本區(qū)域產(chǎn)品得到升值。劣勢：臨街商鋪，不利于開發(fā)商長期投資，而且大部分都出售給個(gè)人，對日后的管理有很大的影響。臨街商鋪，代表著社區(qū)形象，如果管理不好，社區(qū)給人的印象會大打折扣。

高檔住宅+底商優(yōu)劣勢分析：29高檔住宅加商業(yè)步行街示意圖高檔住宅加商業(yè)步行街示意圖30

高檔住宅+商業(yè)步行街優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：商業(yè)步行街，是城市集中消費(fèi)的場所。可帶動本區(qū)域的地塊、產(chǎn)品升值。成為高端住宅不可或缺的商業(yè)配套。商業(yè)街配套齊全，能夠滿足部分群眾衣食住行等需要，而且商業(yè)街主張“建筑數(shù)量不多，提供商品求精”！提升本地商業(yè)價(jià)值，吸引人氣，營造氛圍。加上準(zhǔn)確的定位，開發(fā)商可在最短的時(shí)間內(nèi)回籠資金。劣勢：管理不擅，可能有治安隱患，商業(yè)步行街沒有與其它業(yè)態(tài)形成有機(jī)組合。如果運(yùn)營管理不到位會對住宅品質(zhì)造成影響。

高檔住宅+商業(yè)步行街優(yōu)劣勢分析：31高檔住宅+社區(qū)商業(yè)廣場示意圖高檔住宅+社區(qū)商業(yè)廣場示意圖32高檔住宅+社區(qū)商業(yè)廣場優(yōu)勢：滿足社區(qū)高檔消費(fèi)配套的同時(shí)，也為縣城提供一個(gè)商業(yè)購物所在。區(qū)域價(jià)值提升的有力推手，可以作用物業(yè)長期持有帶來的時(shí)間價(jià)值增值。并可推動住宅的價(jià)格攀升。高檔商業(yè)綜合體是城市的名片、標(biāo)簽，是城市發(fā)展的核心價(jià)值。劣勢：商業(yè)銷售較困難，建成后需要招商、宣傳，投入資金較大。高檔住宅+社區(qū)商業(yè)廣場優(yōu)勢：滿足社區(qū)高檔消費(fèi)配套的同時(shí)，也為33第四章、產(chǎn)品創(chuàng)新單體設(shè)計(jì)建議多層住宅——（高端花園洋房）結(jié)構(gòu)：7層磚混結(jié)構(gòu)。屋頂設(shè)計(jì)飄板、條板等國際化形象語言符號。首層設(shè)計(jì)入戶花園，業(yè)主從樓外的花園直接進(jìn)入室內(nèi)。設(shè)置半地下自行車庫及儲藏室。建筑平面布置：一梯兩戶、分戶墻取直，使每一建筑單元成為設(shè)計(jì)模塊進(jìn)行組合。建筑層高：層高取3m，最大凈高2.8m-2.85m。外立面建議采用陶土磚或高級外墻涂料,顏色與小區(qū)景觀相協(xié)調(diào)。第四章、產(chǎn)品創(chuàng)新單體設(shè)計(jì)建議34

小高層/高層住宅結(jié)構(gòu)：11.5F或18層框架結(jié)構(gòu)。建筑平面布置：一梯兩戶/一梯三戶/一梯四戶。外立面：采用啞光外墻乳膠漆，在色彩上可與住宅略有不同，但要與小區(qū)整體氛圍融合。建筑層高：層高3m。居室全部采用落地飄窗來加強(qiáng)室內(nèi)的通透度。所有戶型融入人性化設(shè)計(jì)理念，保證全明設(shè)計(jì)，增強(qiáng)透明度，確保起居室、臥室、廚房、衛(wèi)生間均有采光窗。動靜分開、干濕分離，具有良好的日照、采光與通風(fēng)性，充分考慮管線布置的合理性與隱蔽性。戶內(nèi)客廳為陽面設(shè)置，并以大面積外飄落地窗與南向景觀相連通，將戶外綠色景觀導(dǎo)入，做到室內(nèi)外空間的相互滲透。

小高層/高層住宅結(jié)構(gòu)：11.5F或18層框架結(jié)構(gòu)。35

戶型設(shè)計(jì)建議真正的高端樓盤是“內(nèi)外兼修”的！不僅要有高貴典雅的外部，還要有舒適溫馨的內(nèi)部。一層帶私家花園

戶型設(shè)計(jì)建議真正的高端樓盤是“內(nèi)外兼修”的！不僅要有高貴典361、位于首層，獨(dú)享50㎡左右私家花園，花池的設(shè)置，平添主人生活情趣。2、獨(dú)有情景房，倍添院居情趣。

3、開間寬大客廳和餐廳，視野開闊、采光充分。

4、超過20㎡主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間。

5、三間主臥組織緊湊，空間利用合理。1、位于首層，獨(dú)享50㎡左右私家花園，花池的設(shè)置，平添主人生371、7.35米開間，近40㎡橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充分。

2、超過20㎡的主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間。

3、三間臥室組織緊湊，空間利用合理。

4、衛(wèi)生間洗衛(wèi)分離，互不干擾。

5、活動區(qū)（客廳、餐廳）與休息區(qū)呈小錯層格局，空間層次豐富。

6、附帶觀景露臺。1、7.35米開間，近40㎡橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充38示意圖示39

高層戶型設(shè)計(jì)建議要注重戶型均好性，強(qiáng)調(diào)戶戶視野景觀通透性，通風(fēng)采光條件良好。戶型分配，以景觀條件最好的方位布置客廳和主臥，依次排列為原則。標(biāo)準(zhǔn)層戶型以方正、實(shí)用為原則，注重房間空間尺度的合理性、舒適性，不能只考慮面積大小，廳與臥房避免有異型空間。躍層式及大戶型除方正、實(shí)用的原則外，還應(yīng)充分考慮空間的可利用性，戶型設(shè)計(jì)應(yīng)有特點(diǎn)，不應(yīng)只是簡單面積的增大。部分頂部躍層式和高層住宅可考慮“空中花園”（20～30㎡左右），另外，產(chǎn)品設(shè)計(jì)中通過平層、夾層、小躍式的空間設(shè)計(jì)，使室內(nèi)產(chǎn)生流動，視覺上層次更富于變化，可贈面積也更多。通過產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化，強(qiáng)調(diào)入戶花園、重視露臺，以實(shí)現(xiàn)可贈面積的功能化。

高層戶型設(shè)計(jì)建議要注重戶型均好性，強(qiáng)調(diào)戶戶視野景觀通透性，40戶型示意圖戶41戶型示意圖戶型示意圖42戶型示意圖戶43戶型示意圖頂躍帶閣樓三室兩廳兩衛(wèi)130平方米左右戶頂躍帶閣樓44另外：建議增加躍層、復(fù)式、錯層等特殊戶型，增加項(xiàng)目賣點(diǎn)，提高項(xiàng)目吸引力。戶型配比建議戶型90㎡以下兩室90-120三室120—140三室140以上客戶類型剛需型剛需及改善改善豪宅比例15%~2030%-40%30%10%-15%另外：建議增加躍層、復(fù)式、錯層等特殊戶型，增加項(xiàng)目賣點(diǎn)，提高45第五章、營銷定位與銷售策略一、企業(yè)品牌與項(xiàng)目品牌形象樹立二、項(xiàng)目定位與營銷目標(biāo)三、銷售策略四、工程進(jìn)度與回款第五章、營銷定位與銷售策略一、企業(yè)品牌與項(xiàng)目品牌形象樹立46一、企業(yè)品牌與項(xiàng)目品牌形象樹立理解企業(yè)——戰(zhàn)略發(fā)展魏縣陸星房地產(chǎn)開發(fā)公司自成立以來就秉持精益求精，以開發(fā)精品項(xiàng)目為己任，成功開發(fā)了多個(gè)頗具影響力、深受消費(fèi)者信賴的項(xiàng)目。魏縣正在走出無序化作業(yè)的模式，整個(gè)房產(chǎn)市場是向著品牌化、品質(zhì)化、專業(yè)化的方向發(fā)展。魏縣陸星是專業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，蘊(yùn)藏做魏縣地產(chǎn)市場領(lǐng)導(dǎo)者戰(zhàn)略潛力。魏縣陸星房地產(chǎn)開發(fā)高端住宅項(xiàng)目的面市，正是樹立公司品牌力量的好時(shí)機(jī)。一、企業(yè)品牌與項(xiàng)目品牌形象樹立理解企業(yè)——戰(zhàn)略發(fā)展47品牌影響力聚合力品牌影響力聚合力48

目標(biāo)市場和客戶客群分析年齡構(gòu)成：25——50職業(yè)構(gòu)成：私營業(yè)主、國企公務(wù)員事業(yè)單位權(quán)重因素：提升生活質(zhì)量重視子女教育顯示自身榮耀身份精神境界追求

目標(biāo)市場和客戶客群分析49客群分析消費(fèi)特征他們想改善生活質(zhì)量，享受城市生活。體驗(yàn)高端社區(qū)的服務(wù)，享受優(yōu)美環(huán)境。首次置業(yè)與改善性置業(yè)雙重選擇的最佳所在?？腿悍治鱿M(fèi)特征50通過對陸星房地產(chǎn)開發(fā)公司的形象包裝及塑造，打開公司知名度及美譽(yù)度，為項(xiàng)目銷售做鋪墊。借助公司形象、實(shí)力的包裝與項(xiàng)目的推廣宣傳相互結(jié)合，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。通過對陸星房地產(chǎn)開發(fā)公司的形象包裝及塑造，打開公司知名度及美51

項(xiàng)目定位思考源點(diǎn)滿足目標(biāo)客戶自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)通過馬斯洛需求理論我們可以看到，人們在進(jìn)入富裕階段后的需求會以自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)為主，自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)所對應(yīng)的心理就是社會和他人對自身價(jià)值的認(rèn)同和尊重。我們的產(chǎn)品定位高端除了滿足人們最基本的生理、安全、尊重需求外還能夠成就自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)品不單單是住宅本身，附加在住宅之上的生活方式才是本案的靈魂，一種精英階層的生活方式。

項(xiàng)目定位思考源點(diǎn)滿足目標(biāo)客戶自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)通過馬斯洛需求理52案名建議水鄉(xiāng)·博雅苑體現(xiàn)項(xiàng)目地處魏縣水鄉(xiāng)梨城的地域景觀特點(diǎn)，以及周邊眾多教育資源的人文特色，雙重含義打造的高端智能化社區(qū)。備選1、境界·新城（非凡之境，城市之首）2、領(lǐng)秀·新城（領(lǐng)袖之意，獨(dú)秀于世）3、隆泰花苑4、盛景豪庭5、梨城首府案名建議水鄉(xiāng)·博雅苑53

定位提煉水鄉(xiāng)·博雅苑——梨城首席人文宜居智能社區(qū)水鄉(xiāng)·博雅苑——一種全新生活方式的演繹水鄉(xiāng)·博雅苑——謹(jǐn)獻(xiàn)給懂得生活的人士水鄉(xiāng)·博雅苑——不可多得，限量供應(yīng)水鄉(xiāng)·博雅苑——完美演繹，引領(lǐng)人文居住新理念

定位提煉水鄉(xiāng)·博雅苑——梨城首席人文宜居智能社區(qū)54

定位語提煉首席人文國際化社區(qū)·引領(lǐng)居住新風(fēng)尚

定位語提煉首席人文國際化社區(qū)·引領(lǐng)居住新風(fēng)尚55

營銷目標(biāo)第一目標(biāo)：項(xiàng)目順利銷售第二目標(biāo)：完成水鄉(xiāng)·博雅苑魏縣首席人文宜居智能化社區(qū)、地產(chǎn)新高度的項(xiàng)目形象塑造；完成陸星房地產(chǎn)公司品牌力的鍛造和提升，成為魏縣地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者。

營銷目標(biāo)第一目標(biāo)：項(xiàng)目順利銷售56營銷策劃推廣策略銷售策略營銷策劃推銷57

推廣語提煉你的生活，別人的夢想一種凌駕于愉悅之上的生活名校匯聚于此，智慧屬于懂得欣賞風(fēng)景的人

推廣語提煉你的生活，別人的夢想58

推廣策略提煉以項(xiàng)目為核心，以客戶為中心來展開推廣。讓客戶充分認(rèn)知項(xiàng)目，使銷售成交成為一種自然。充分滿足客戶的價(jià)值認(rèn)同感、提升感。

推廣策略提煉以項(xiàng)目為核心，以客戶為中心來展開推廣。讓客戶充59

推廣策略提煉我們有責(zé)任，也有必要告知客戶，他購買水鄉(xiāng)·博雅苑，得到的是什么！他得到的是一份稀缺，不會再有的珍品。他得到的是一份唯一，別人不曾擁有的。他得到的是一種尊崇，是別人羨慕的目光。他得到的是一種保障，福及下一代的受益。

推廣策略提煉我們有責(zé)任，也有必要告知客戶，他購買水鄉(xiāng)·博雅60

銷售策略項(xiàng)目導(dǎo)入階段推廣主題：水鄉(xiāng)·博雅苑——首席人文宜居智能化社區(qū)，城市新高度，完美演繹居住新風(fēng)尚此階段項(xiàng)目亮相，以陸星房地產(chǎn)公司歷程與實(shí)力為切入點(diǎn)，著重強(qiáng)化品牌形象，同時(shí)引出項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢，產(chǎn)品高端形象同公司品牌相互輝映。手段：售樓部、圍擋、宣傳物料到位，在顯著位置設(shè)置精神堡壘，銷售入場開始接受客戶咨詢。

銷售策略項(xiàng)目導(dǎo)入階段61

銷售策略項(xiàng)目推廣階段：推廣主題：水鄉(xiāng)·博雅苑——首席人文宜居社區(qū)，夢想就在眼前。圍繞區(qū)位、地標(biāo)、高端配套等做文章，塑造產(chǎn)品的品質(zhì)與個(gè)性。手段：限量發(fā)售VIP卡操作說明：開展大規(guī)模項(xiàng)目推廣，項(xiàng)目前期只咨詢不銷售，不對外公布價(jià)格，意向客戶可發(fā)售VIP卡。VIP卡作為開盤時(shí)享受優(yōu)惠和優(yōu)先選擇房號的憑證。VIP卡為PVC材質(zhì)，卡上有項(xiàng)目LOGO及VIP編號，每一張VIP卡對應(yīng)一個(gè)客戶，做好登記，納入VIP客戶檔案。

銷售策略項(xiàng)目推廣階段：62

銷售策略項(xiàng)目內(nèi)部認(rèn)購階段推廣主題：水鄉(xiāng)·博雅苑——人文光輝，你的生活，只為別人羨慕。此期間的項(xiàng)目推廣以產(chǎn)品細(xì)節(jié)出發(fā)，從產(chǎn)品帶給人們的一種生活方式說起，圍繞品味高度、品味住宅、品味生活等主題，闡述樓盤的軟硬件。動作：根據(jù)咨詢期積累的VIP客戶及其他相關(guān)因素確定認(rèn)購時(shí)間，向VIP客戶電話邀約，屆時(shí)公布價(jià)格，持有VIP卡的客戶可優(yōu)先選房號并享受優(yōu)惠

銷售策略項(xiàng)目內(nèi)部認(rèn)購階段63

銷售策略項(xiàng)目開盤階段：推廣主題：水鄉(xiāng)·博雅苑——人文宜居社區(qū)，演繹全新生活理念公布開盤時(shí)間，結(jié)合商業(yè)部分，重點(diǎn)突出本案所承載的高端生活方式及稀缺性，促使正在猶豫中的目標(biāo)客戶簽單，為商業(yè)的銷售做準(zhǔn)備。手段：綜合造勢，開展社會公關(guān)，提升項(xiàng)目口碑傳播。根據(jù)認(rèn)購情況選擇開盤時(shí)間，并予以實(shí)施。

銷售策略項(xiàng)目開盤階段：64

銷售策略項(xiàng)目操作的整個(gè)流程始終貫穿水鄉(xiāng)·博雅苑品牌形象，用產(chǎn)品來打造品牌；以品牌形象為產(chǎn)品賦予影響力兩者相輔相成最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的市場認(rèn)同及水鄉(xiāng)·博雅苑項(xiàng)目品牌的鍛造與提升。

銷售策略項(xiàng)目操作的整個(gè)流程始終貫穿水鄉(xiāng)·博雅苑品牌形象，用65圈殺養(yǎng)圈——通過什么渠道，怎樣的方式最大范圍吸納市場客群養(yǎng)——通過什么樣的方式來鎖定我們的目標(biāo)客群殺——通過什么樣的培訓(xùn)和準(zhǔn)備使我們的銷售團(tuán)隊(duì)順利完成各階段工作任務(wù)層層鎖定，步步為營最大化有效數(shù)量圈殺養(yǎng)圈——通過什么渠道，怎樣的方式最大范圍吸納市場客群層層66第六章、工程進(jìn)度與回款鑒于本項(xiàng)目目前階段，本方案僅針對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及戶型設(shè)計(jì)做參考性建議，關(guān)于工程進(jìn)度，計(jì)劃從9月份算起，銷售從售樓部建成、銷售正常開展工作到項(xiàng)目銷售結(jié)束（消化90%以上），目前銷售及回款無法正確判斷，依據(jù)項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)做推斷。項(xiàng)目銷售期從蓄客到售罄計(jì)劃為15個(gè)月，各階段銷售情況視工程進(jìn)度大體確定。時(shí)間2017.92017.12017.112017.122018.102018.22018.32018.42018.52018.62018.72018.82018.92018.102018.112018.12工程進(jìn)度開工挖槽打樁出地面封頂銷售時(shí)間蓄客蓄客蓄客蓄客蓄客蓄客開盤順銷順銷順銷強(qiáng)銷強(qiáng)銷強(qiáng)銷尾盤尾盤尾盤銷售率15%45%35%5%回款40%60%第六章、工程進(jìn)度與回款鑒于本項(xiàng)目目前階段，本方案僅針對項(xiàng)目規(guī)67第七章、雙通機(jī)構(gòu)簡介雙通簡介雙通代理模式雙通部分成功項(xiàng)目和合作名企展示第七章、雙通機(jī)構(gòu)簡介雙通簡介68雙通機(jī)構(gòu)簡介河北雙通機(jī)構(gòu)成立于2011年12月，總部位于石家莊，致力于做中國最優(yōu)秀的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商。以客戶和市場為中心，通過與客戶分享實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和傳播先進(jìn)的經(jīng)營理念，協(xié)助客戶系統(tǒng)的提升企業(yè)品牌和營銷業(yè)績，得到或增加可持續(xù)發(fā)展力。公司秉承“不斷超越、追求完美”的企業(yè)核心價(jià)值觀，“向上、創(chuàng)業(yè)、公平、和諧”的經(jīng)營理念，傳承“仁德待人、先義后利、敬賢禮士、智勇雙全、誠信為本”的企業(yè)文化主旨，以房地產(chǎn)業(yè)整合營銷服務(wù)為橋梁，不斷超越消費(fèi)者和發(fā)展商日益提高的期望要求。憑借過人的專業(yè)能力，忘我的激情投入，超越性的創(chuàng)新思路，卓越的掌控能力，雙通機(jī)構(gòu)不斷發(fā)展壯大，逐步形成了以提供項(xiàng)目選取、地塊研究、可行性分析、價(jià)值評估、產(chǎn)品策劃、營銷策劃、銷售代理、渠道分銷等為一體的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)鏈體系。在未來的發(fā)展中，雙通機(jī)構(gòu)將繼續(xù)致力于與客戶建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，以高檔住宅營銷代理服務(wù)為核心，構(gòu)建覆蓋全國的高檔物業(yè)專家服務(wù)團(tuán)隊(duì)，提供更加專業(yè)、系統(tǒng)、全面的一體化的高檔物業(yè)服務(wù)鏈，全面拓展全國市場。雙通機(jī)構(gòu)簡介