某房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃競標(biāo)報(bào)告課件

某房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃競標(biāo)報(bào)告某房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃競標(biāo)報(bào)告1[淡盡浮華，回歸本源][城投·雙鳳村項(xiàng)目策劃投標(biāo)報(bào)告][昆明中原地產(chǎn)·事業(yè)三部][昆明，2010年01月25日][淡盡浮華，回歸本源][昆明中原地產(chǎn)·事業(yè)三部]以愛建城，投心筑家以愛建城，投心筑家我們?nèi)绾卫斫獬峭兜钠放破谕繉儆谧约旱钠放浦鲝垖儆谧约旱漠a(chǎn)品序列屬于自己的客戶體系在雙鳳村項(xiàng)目上，暗自隱藏著太多的期望，我們?nèi)绾螌?shí)現(xiàn)？向大眾傳播品牌主張打造大眾精神核心的產(chǎn)品讓大眾認(rèn)同城投的價(jià)值主張通過營銷手法實(shí)現(xiàn)城投的夢想一個(gè)企業(yè)的決心和夢想我們?nèi)绾卫斫獬峭兜钠放破谕?？屬于自己的品牌主張?jiān)陔p鳳村項(xiàng)目上匯報(bào)說明1：關(guān)于合作態(tài)度非常榮幸昆明中原能參與到本次的投標(biāo)，感謝云南城投給予昆明中原的機(jī)會！雙鳳村項(xiàng)目作為云南城投轉(zhuǎn)型地產(chǎn)為主力的第一個(gè)大型開發(fā)項(xiàng)目，中原地產(chǎn)深知其意義重大，因此在本項(xiàng)目中投入了較大的資源，形成了昆明中原為核心的操作團(tuán)隊(duì)和深圳中原建筑中心、品控中心等為核心的專家顧問團(tuán)隊(duì)；全力為城投雙鳳村的提供前所未有的專業(yè)化服務(wù)。某房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃競標(biāo)報(bào)告課件匯報(bào)說明2：關(guān)于對合作的理解在本次投標(biāo)的過程，城投給與到各投標(biāo)方、中原的都是一個(gè)開放性命題；對一個(gè)地塊策劃；但除了“造城”的目標(biāo)外，其他項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)、開發(fā)難點(diǎn)等均不是太明確；“讓策劃公司天馬行空的想”，還希望策劃公司能解決規(guī)劃的問題：因?yàn)榧词钩峭秾?shí)力再強(qiáng)大，也面臨著昆明城中村改造最大的麻煩——報(bào)規(guī)的問題；但對于策劃公司的服務(wù)范圍而言，協(xié)助報(bào)規(guī)僅僅是一方面的問題。更多的在于：項(xiàng)目具有什么樣的價(jià)值以及價(jià)值如何實(shí)現(xiàn)的問題。

在本項(xiàng)目的策劃報(bào)告中，中原將解決項(xiàng)目策劃的全案問題：項(xiàng)目地塊的市場價(jià)值占位、客戶群的選擇、針對客戶群價(jià)值觀的策劃理念、價(jià)值主張?jiān)谝?guī)劃(建筑、園林景觀)中及在營銷中的實(shí)現(xiàn)方式。

本報(bào)告僅是投標(biāo)報(bào)告，僅對初步思路進(jìn)行表達(dá)；而對項(xiàng)目更多的執(zhí)行層面需要解決的問題，我司期望能有更多的溝通和交流的機(jī)會。在本次投標(biāo)的過程，城投給與到各投標(biāo)方、中原的序言Part0序言Part0云南城投是誰？代碼為600239的A股上市公司，總資產(chǎn)93億（源自公開信息）“融資匯智、眾志成城”/“以愛建城、投心筑家”的企業(yè)文化昆明市乃至云南省的特大型集團(tuán)企業(yè)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力及政府背景無人出其右；但同時(shí)又沒有云南其他國企的“低效率和條條框框”業(yè)務(wù)涉及城市基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施的投資與建設(shè)、土地一級開發(fā)、產(chǎn)業(yè)園開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)、酒店開發(fā)與運(yùn)營、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)、高校建設(shè)等綜合性業(yè)務(wù)未來業(yè)務(wù)將強(qiáng)化地產(chǎn)開發(fā)，已與眾多品牌開發(fā)商合作在昆明的城中村改造項(xiàng)目已多達(dá)80余個(gè)，成片的就有6個(gè)片區(qū)合作公司包括：洲際酒店、華僑城集團(tuán)、未來城、萬科、中海、招商等實(shí)力派企業(yè)云南城投是誰？代碼為600239的A股上市公司，總資產(chǎn)93億實(shí)力強(qiáng)勁、業(yè)務(wù)多元、雄心勃勃的“大鱷”云南城投是誰？實(shí)力強(qiáng)勁、業(yè)務(wù)多元、雄心勃勃的“大鱷”云南城投是誰？中原地產(chǎn)是誰？連續(xù)8年，中國地產(chǎn)代理行業(yè)的第一名，無人出其右；合作伙伴遍布全國地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，包括：新鴻基、恒基、萬科、中海、招商、華僑城、保利等港澳、大陸著名一線開發(fā)企業(yè)；2009年11月，中原集團(tuán)最優(yōu)秀的分行之一——深圳中原地產(chǎn)單月完成代理傭金收入1.77億；打破了由自己開創(chuàng)并保持了2年的中國大陸地產(chǎn)代理行業(yè)新紀(jì)錄同月，因?yàn)榱己玫哪甓葮I(yè)績和對未來昆明地產(chǎn)趨勢把握的信心，昆明中原獨(dú)立注冊完成；預(yù)示著對合作伙伴的服務(wù)力，將再度獲得大幅提升；同月，簽約昆明面積最大和影響力最大的舊改項(xiàng)目——螺螄灣CBD項(xiàng)目的全程策劃及銷售代理，并結(jié)合深圳中原的力量，成立項(xiàng)目專案組。地產(chǎn)代理界的實(shí)力型企業(yè)，能準(zhǔn)確的把握行業(yè)規(guī)律和行業(yè)趨勢中原地產(chǎn)是誰？連續(xù)8年，中國地產(chǎn)代理行業(yè)的第一名，無人出其右中原地產(chǎn)是誰？——以發(fā)展商目標(biāo)為導(dǎo)線，通過專業(yè)能力全方位為發(fā)展商解決房地產(chǎn)全程問題；各大品牌開發(fā)商均有合作新鴻基地產(chǎn)萬科地產(chǎn)中海地產(chǎn)華僑城地產(chǎn)華潤地產(chǎn)金地地產(chǎn)保利地產(chǎn)瑞安集團(tuán)招商地產(chǎn)嘉里建設(shè)新世界地產(chǎn)SOHO中國北辰實(shí)業(yè)雅居樂地產(chǎn)佰仕達(dá)控股海爾地產(chǎn)豐田房屋佳兆業(yè)松下家居索尼家居中原地產(chǎn)是誰？——以發(fā)展商目標(biāo)為導(dǎo)線，通過專業(yè)能力全方位為發(fā)中原地產(chǎn)能為城投達(dá)成什么目標(biāo)？09年，昆明中原完成“不可能完成”的任務(wù)——保利·寧湖峰境，營銷力溢價(jià)30-40%和年度任務(wù)完成率210%；樹立縣級市影響全昆明的營銷標(biāo)桿。09年，昆明中原完成“不可能完成”的任務(wù)——水岸公館，滇池路滯銷2年的項(xiàng)目；昆明中原接手后1年清盤。中原集團(tuán)在全國與幾百家地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有良好的合作，對類似企業(yè)與類似項(xiàng)目有豐富的經(jīng)驗(yàn)，能在一個(gè)維度上解決云南城投在項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)上可能的難題，達(dá)成乃至超越云南城投的目標(biāo)。與城投的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，為發(fā)展商完成“不可能完成”的任務(wù)中原地產(chǎn)能為城投達(dá)成什么目標(biāo)？09年，昆明中原完成“不可能完中原地產(chǎn)如何思考城投的雙鳳村項(xiàng)目？螃蟹好吃，吃過了才知道；未吃之前，誰都會考慮被夾的風(fēng)險(xiǎn)作為城投轉(zhuǎn)型地塊開發(fā)的第一個(gè)大型項(xiàng)目，城投的目標(biāo)已經(jīng)不僅僅炒作一個(gè)區(qū)域再進(jìn)行賣地的目的；而是進(jìn)行一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)，最終以吸引人居住為基本、核心目的；作為轉(zhuǎn)型的第一個(gè)項(xiàng)目和城投名下最大的項(xiàng)目，兼顧著成功開發(fā)和品牌建設(shè)的雙重壓力；同時(shí)，作為國有企業(yè)的“鳳頭”，還必須兼顧政府的政績目標(biāo)；但是市場的風(fēng)險(xiǎn)顯而易見，內(nèi)部的競爭，外部的競爭，不一而舉真實(shí)的需求，較大的期望，未知的風(fēng)險(xiǎn)、無限的壓力中原地產(chǎn)如何思考城投的雙鳳村項(xiàng)目？螃蟹好吃，吃過了才知道；未我們將以什么樣的方式來解決問題？淡盡浮華，回歸本源1、發(fā)現(xiàn)客戶面臨的客觀問題2、以消費(fèi)者為導(dǎo)向的解決實(shí)際問題的方式3、以目標(biāo)實(shí)現(xiàn)為最終執(zhí)行方案我們將以什么樣的方式來解決問題？淡盡浮華，回歸本源1、發(fā)現(xiàn)客一個(gè)大膽的假設(shè)和一個(gè)可實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)——用萬科+中原的思考維度和成熟經(jīng)驗(yàn)為城投實(shí)現(xiàn)潛伏的夢想1、品牌：一流房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行列；具有高度社會責(zé)任感；2、銷售速度以指標(biāo)任務(wù)為起點(diǎn)，周期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)3、銷售價(jià)格合理銷售價(jià)格對應(yīng)合理銷售速度，實(shí)現(xiàn)合理溢價(jià)一個(gè)大膽的假設(shè)和一個(gè)可實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)1、品牌：我們期望能為城投達(dá)成什么目標(biāo)？——期望城投通過雙鳳村的開發(fā)成為地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的“萬科”期望以雙鳳村項(xiàng)目為契機(jī)，使城投在地塊開發(fā)領(lǐng)域成為云南地產(chǎn)界“萬科”；我們構(gòu)想通過以下方式來實(shí)現(xiàn)：在第一個(gè)大型地產(chǎn)項(xiàng)目上選擇一個(gè)最具增長性的客戶群項(xiàng)目倡導(dǎo)的價(jià)值能契合客戶群的價(jià)值觀，形成、積累城投自身的客戶體系項(xiàng)目的產(chǎn)品力具有充分的市場競爭力，能吸引到客戶群做好客戶營銷和客戶維護(hù)，形成城投的忠實(shí)客戶群，為后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)打下基礎(chǔ)我們期望能為城投達(dá)成什么目標(biāo)？期望以雙鳳村項(xiàng)目為契機(jī)，使城投如果為城投服務(wù)，昆明中原哪些優(yōu)勢？品牌保證：中原地產(chǎn)是全國性代理公司，在全國各大一線城市均為當(dāng)?shù)氐膶?shí)力型公司服務(wù)保證：中原集團(tuán)在全國服務(wù)百余家品牌開發(fā)企業(yè)，掌握地產(chǎn)發(fā)展的最新趨勢；2009年銷售額接近8000億，收入傭金78億；扎根昆明：05年進(jìn)駐，2007年在昆明成立直屬華南區(qū)的分公司，扎根昆明，熟悉昆明市場；代理樓盤均有良好的業(yè)績；同時(shí)已經(jīng)為多家開發(fā)商提供規(guī)劃報(bào)建協(xié)助或相關(guān)服務(wù)；團(tuán)隊(duì)強(qiáng)勁：昆明公司的團(tuán)隊(duì)均為深圳中原事業(yè)六部的原班成員全程策劃：以營銷的手法解決前期策劃的問題，能在銷售結(jié)果上檢驗(yàn)、修正前期策劃如果為城投服務(wù)，昆明中原哪些優(yōu)勢？品牌保證：中原地產(chǎn)是全國性本報(bào)告的邏輯架構(gòu)項(xiàng)目屬性界定及難點(diǎn)解析價(jià)值平臺占位大昆明市場解析客戶研究價(jià)值主張產(chǎn)品體系構(gòu)建營銷精神的構(gòu)建營銷策略建議總規(guī)規(guī)劃建議產(chǎn)品力建議本報(bào)告的邏輯架構(gòu)項(xiàng)目屬性界定及難點(diǎn)解析價(jià)值平臺占位大昆明市場項(xiàng)目屬性界定及壓力解析Part1項(xiàng)目屬性界定及壓力解析Part1項(xiàng)目用地屬性——南市區(qū)/官渡區(qū)眾多大型城中村改造中的一個(gè)項(xiàng)目位于昆明南市區(qū)關(guān)上片區(qū)雙鳳板塊；由南北2個(gè)地塊組成，總占地面積1804.83畝；拆遷總面積82.3萬平米本項(xiàng)目項(xiàng)目用地屬性項(xiàng)目位于昆明南市區(qū)關(guān)上片區(qū)雙鳳板塊；本項(xiàng)目城投的開發(fā)目的：——快速與品牌，壓力指標(biāo)的消化經(jīng)過初步的溝通，我們理解城投的目標(biāo)如下：1、快速開發(fā)完成，作為城投最大的項(xiàng)目，力爭在較短的時(shí)間完成項(xiàng)目的開發(fā)；2、打造城投地產(chǎn)開發(fā)的品牌，對客戶形成持續(xù)的忠誠度；3、成功消化項(xiàng)目的商業(yè)指標(biāo)，并且建議商業(yè)可以為銷售形態(tài)城投的開發(fā)目的：經(jīng)過初步的溝通，我們理解城投的目標(biāo)如下：項(xiàng)目壓力解析Part1.1項(xiàng)目壓力解析Part1.1壓力一：市場層面——昆明、國家宏觀層面對本項(xiàng)目開發(fā)的壓力：336個(gè)6/800萬昆明336個(gè)城中村改造，政府的目標(biāo)是在5年內(nèi)完成大多數(shù)開發(fā)，市場供應(yīng)面將在近2-3年放大；昆明2010年規(guī)劃中明確提出“城中村”改造新開工建筑面積達(dá)800萬㎡以上（昆明全年商品房消化面積在600-700萬之間），同時(shí)確保新建保障性住房2萬套以上；可見土地供應(yīng)量將大幅上升；國家明確發(fā)出“遏制”信號；壓力一：市場層面昆明336個(gè)城中村改造，政府的目標(biāo)是在5年內(nèi)壓力二：政策層面——昆明的地方性政策限制了項(xiàng)目開發(fā)的發(fā)揮“二十不”規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行，規(guī)劃設(shè)計(jì)限制多；對項(xiàng)目的規(guī)劃限制太多城中村改造關(guān)乎民生大計(jì)，出臺補(bǔ)充限制條款多；城投市場影響力大，榜樣企業(yè)監(jiān)控力度高，審核標(biāo)準(zhǔn)高；城中村改造項(xiàng)目，拿地、報(bào)規(guī)、預(yù)售、銷售、回遷安排等各環(huán)節(jié)規(guī)定多；嚴(yán)格按照拆遷規(guī)定，指標(biāo)內(nèi)配套配置，整體可售面積成本高；壓力二：政策層面“二十不”規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行，規(guī)劃設(shè)計(jì)限制多；對項(xiàng)壓力三：項(xiàng)目位置的尷尬和周界環(huán)境的壓力——富人不愛，平民住不起(1700元/平米的樓面價(jià))未來豪宅區(qū)五甲塘、半島豪宅區(qū)滇池度假區(qū)？壓力三：項(xiàng)目位置的尷尬和周界環(huán)境的壓力未來豪宅區(qū)豪宅區(qū)？壓力三：項(xiàng)目位置的尷尬和周界環(huán)境的壓力——項(xiàng)目周邊較為成熟的區(qū)域均將被改造，上萬畝用地潛伏；經(jīng)濟(jì)格局將發(fā)生變化。1800畝機(jī)場片區(qū)控規(guī)壓力三：項(xiàng)目位置的尷尬和周界環(huán)境的壓力——項(xiàng)目周邊較為成熟的壓力四：項(xiàng)目指標(biāo)里較大的商業(yè)面積比例，在昆明集中式商業(yè)供應(yīng)增大的市場環(huán)境下，存在較大的消化壓力商業(yè)用地占地面積為南地塊：137389.3；206畝；北地塊：134963平米，202畝總的商業(yè)占地面積為：27.23萬平米（408畝）；占整個(gè)用地面積的22.6%凈用地面積98.17萬平米，商業(yè)面積占凈用地面積比例達(dá)27%。壓力四：項(xiàng)目指標(biāo)里較大的商業(yè)面積比例，在昆明集中式商業(yè)供應(yīng)增壓力五：開發(fā)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的“不可能”——城投高起點(diǎn)和高目標(biāo)的開發(fā)目標(biāo)，在目前市場環(huán)境下的實(shí)現(xiàn)度難點(diǎn)經(jīng)過初步的溝通，我們理解城投的目標(biāo)如下：1、快速開發(fā)完成，作為城投最大的項(xiàng)目，力爭在較短的時(shí)間完成項(xiàng)目的開發(fā)；2、打造城投地產(chǎn)開發(fā)的品牌，對客戶形成持續(xù)的忠誠度；3、成功消化項(xiàng)目的商業(yè)指標(biāo)，并且建議商業(yè)可以為銷售形態(tài)快速與品牌，壓力指標(biāo)的消化壓力五：開發(fā)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的“不可能”——城投高起點(diǎn)和高目標(biāo)的開發(fā)但審視城投的品牌，在一級市場品牌影響力大，二級市場客戶認(rèn)同尚未建立，客戶不追隨；同時(shí)，城投自身資源互動不足一級市場內(nèi)公認(rèn)的品牌老大，業(yè)內(nèi)影響力大；二級市場完全自行開發(fā)項(xiàng)目較少，多與其他房地產(chǎn)開發(fā)公司合作，客戶對于產(chǎn)品認(rèn)同度高于品牌認(rèn)同度；雖多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)市場啟動，未形成自己的忠實(shí)品牌追隨者；城投自身擁有豐富地塊資源，遍布全市各個(gè)片區(qū)；各地塊自主經(jīng)營，無形成良好互動關(guān)系；對客戶資源積累重視較弱，客戶關(guān)系維護(hù)力度不足；但審視城投的品牌，在一級市場品牌影響力大，二級市場客戶認(rèn)同尚項(xiàng)目需要在短時(shí)間內(nèi)完成的開發(fā)：則需要找到一個(gè)忠實(shí)的客戶群體，并且加強(qiáng)客戶的忠誠度萬科之所以在業(yè)內(nèi)有廣泛的影響力，一個(gè)很重要的原因就是它有一個(gè)穩(wěn)定的客戶群跟隨它；同時(shí)，其開發(fā)的產(chǎn)品和倡導(dǎo)的價(jià)值觀，能契合其客戶群的價(jià)值觀。城投在昆明、昆明有極強(qiáng)的實(shí)力，但是同昆明大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一樣，還沒有自己的忠實(shí)型、跟隨型客戶群；雙鳳村項(xiàng)目，城投第一個(gè)大型項(xiàng)目，承擔(dān)城投價(jià)值觀的塑造和倡導(dǎo)者。項(xiàng)目需要在短時(shí)間內(nèi)完成的開發(fā)：則需要找到一個(gè)忠實(shí)的客戶群體，壓力六：規(guī)模大，有可能跨經(jīng)濟(jì)周期，市場風(fēng)險(xiǎn)高；同時(shí)對大盤操作缺乏經(jīng)驗(yàn)，則目標(biāo)可能難以實(shí)現(xiàn)1、規(guī)模大，開發(fā)周期長，跨越經(jīng)濟(jì)周期；2、滾動開發(fā)，資金鏈運(yùn)作，開發(fā)、銷售契機(jī)把控能力要求高；3、政策變化不可控，后勢發(fā)展變數(shù)多，市場反應(yīng)能力要求高；4、大盤的操作需要在客戶、產(chǎn)品、營銷等各個(gè)環(huán)節(jié)上有充足的經(jīng)驗(yàn)壓力六：規(guī)模大，有可能跨經(jīng)濟(jì)周期，市場風(fēng)險(xiǎn)高；同時(shí)對大盤操作壓力七：按照新的城中村改造的規(guī)劃要求，住宅不得低于40層；但目前昆明的超高層無論是規(guī)劃還是營銷都是一大難題超高層營銷難點(diǎn)佐證2010.01.16昆明新迎侯谷花園開盤當(dāng)日消化示意圖中原地產(chǎn)開盤監(jiān)控報(bào)告的原因分析昆明目前尚無人研究如何進(jìn)行超高層的規(guī)劃，而在超高層的營銷方面，僅中原有實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。壓力七：按照新的城中村改造的規(guī)劃要求，住宅不得低于40層；但項(xiàng)目的壓力總結(jié)——可能出現(xiàn)“富人不愛，窮人住不起”的局面1、后勢發(fā)展撲朔迷離，整體市場競爭激烈；2、高起點(diǎn)高要求，同時(shí)承擔(dān)企業(yè)目標(biāo)、責(zé)任感及政府政績要求；3、大規(guī)模城中村改造項(xiàng)目，萬眾矚目，成本高，條款限制多；4、城投房地產(chǎn)模式建立的實(shí)戰(zhàn)摸索，城投品牌追隨者客群的未形成；5、商業(yè)比例大，以住宅為主的綜合體項(xiàng)目運(yùn)營能力；6、產(chǎn)品硬傷明顯，可售面積成本高，結(jié)合區(qū)域，可能變成“富人不愛，平民住不起”局面需要從大昆明的角度審視項(xiàng)目的機(jī)會···項(xiàng)目的壓力總結(jié)1、后勢發(fā)展撲朔迷離，整體市場競爭激烈；需要從大昆明市場解析及項(xiàng)目價(jià)值占位Part2大昆明市場解析及項(xiàng)目價(jià)值占位Part2項(xiàng)目周邊區(qū)在大昆明市場中的角色解析Part2.1項(xiàng)目周邊區(qū)在大昆明市場中的角色解析Part2.1昆明主城區(qū)內(nèi)劃分為五個(gè)區(qū)域：西市區(qū)南市區(qū)中市區(qū)龍泉路大觀路一二一大街貴昆公路北市區(qū)東市區(qū)昆曲高速公路環(huán)城西路環(huán)城南路東風(fēng)東路環(huán)城北路項(xiàng)目區(qū)昆明主城區(qū)內(nèi)劃分為五個(gè)區(qū)域：西市區(qū)南市區(qū)中市區(qū)龍泉路大觀路一大昆明市場解析——格局：東南西北中，各區(qū)不相同中市區(qū)：商業(yè)商務(wù)聚集區(qū)，配套最為完善；南市區(qū)：傳統(tǒng)富人區(qū)，由滇池路、日新路、廣福路形成三個(gè)不同板塊；北市區(qū)：居住、商業(yè)、商務(wù)氣氛日愈濃厚；西市區(qū)：原產(chǎn)業(yè)布局使環(huán)境質(zhì)量一般，商業(yè)配套不足，教育資源豐富東市區(qū)：居住用地、工業(yè)用地供應(yīng)為主，配套滯后大昆明市場解析中市區(qū)：商業(yè)商務(wù)聚集區(qū)，配套最為完善；大昆明市場解析——價(jià)格：（高層物業(yè)）南市區(qū)平于北市區(qū)，高于西市區(qū)中市區(qū)：高層8000-10000；南市區(qū)：度假板塊別墅13000-18000，日新路高層5500-6500，廣福路高層6000-8000，滇池路7300-9000；北市區(qū)：北京路二環(huán)以外5500-6500，二環(huán)以內(nèi)7000-8000，世博板塊高層5000-6000，別墅9000-13000；西市區(qū)：高層4800-5500；東市區(qū)：均價(jià)4000-4500；大昆明市場解析中市區(qū)：高層8000-10000；大昆明市場解析——客戶：中產(chǎn)階級在南市區(qū)和北市區(qū)居多中市區(qū)：投資客為主，吸附本區(qū)域自住客戶；輻射全昆明投資客戶南市區(qū)：度假板塊高端再改或終極置業(yè)客戶群體；滇池路以再改客戶為主，大戶型多為自住客，小戶型為投資客；日新路、廣福路為中產(chǎn)客戶，自住及投資客各占相當(dāng)比例；北市區(qū)：中產(chǎn)階級，商務(wù)、自住型客戶居多西市區(qū)：高新技術(shù)企業(yè)職工，中高端客戶群體，自住為主；東市區(qū)：小私企業(yè)主，事業(yè)單位職工；首置、首改為主，部分投資客；再改客戶外流大昆明市場解析中市區(qū)：投資客為主，吸附本區(qū)域自住客戶；輻射全度假版塊：片區(qū)生態(tài)度假資源豐富，以高端別墅為主，主力面積段為200-300㎡聯(lián)排、雙拼，價(jià)格約為13000-14000元/㎡；日新路：靠近省政府，隨著南亞風(fēng)情第一城等大型商業(yè)的崛起，區(qū)域生活配套趨于完善，吸引了大批滇池情結(jié)中產(chǎn)客戶及投資客戶，以高層、商業(yè)為主，面積段，主力面積段為40-80平米，少量142-218㎡大戶型，價(jià)格約為5500-6500元/㎡；滇池路：憑借先天的板塊優(yōu)勢及交通配套，以稀缺化、差異化的產(chǎn)品定位填補(bǔ)市場空缺，主要供應(yīng)以低密度多層、連排為主，主力面積段90-110㎡兩房，120-140㎡三房，價(jià)格約為7300-9000元/㎡；廣福沿線：憑借之前高品質(zhì)、大規(guī)模的供應(yīng)炒熱片區(qū)，居住氛圍較為成型，未來大批舊改項(xiàng)目即將啟動，發(fā)展?jié)摿薮?，片區(qū)以高層項(xiàng)目為主滿足居家、投資需求，主力面積段80-130㎡，價(jià)格約為6000-8000元/㎡；南市區(qū)的地塊板塊——日新、廣福路板塊主要以中產(chǎn)階級為主度假版塊：片區(qū)生態(tài)度假資源豐富，以高端別墅為主，主力面積段為大昆明市場解析——未來供應(yīng)：未來供應(yīng)量最大的是南市區(qū)、西市區(qū)；北市匱乏中市區(qū)：城中村改造項(xiàng)目較多，同質(zhì)化競爭激烈南市區(qū)：據(jù)中原不完全統(tǒng)計(jì)，至少超過10000畝潛在城中村地塊供應(yīng)量北市區(qū)：2010年可開發(fā)土地相對其他片區(qū)較少西市區(qū)：城中村供應(yīng)開發(fā)量大，開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域；09年出讓居住、商業(yè)用地約622畝；大昆明市場解析中市區(qū)：城中村改造項(xiàng)目較多，同質(zhì)化競爭激烈根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，南市區(qū)擁有至少超過10000畝的潛在城中村地塊供應(yīng)；集中在日新路、機(jī)場、廣福路兩邊1800畝根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，南市區(qū)擁有至少超過10000畝的潛在城中大昆明市場總結(jié)——隨著未來供應(yīng)的集中、交通的改善等因素；使得項(xiàng)目區(qū)將成為昆明主要的中產(chǎn)階級的置業(yè)區(qū)全市各區(qū)房地產(chǎn)市場均處于上升期，其中南市區(qū)發(fā)展前景最佳，其發(fā)展速度將高于其他片區(qū)；客戶隨著交通瓶頸的舒緩，各片區(qū)客戶流動性將加強(qiáng)，配套成熟區(qū)及價(jià)格低洼區(qū)將會吸納其他片區(qū)客戶入駐；房價(jià)上漲速度較快，導(dǎo)致昆明投資客的比例逐步提高，省外專業(yè)炒房團(tuán)及昆明部分跟風(fēng)炒房團(tuán)數(shù)量有所增加，但整體仍以剛需為主；各區(qū)域面積段、物業(yè)類型將由于“二十不”、城中村改造政策、貸款政策等規(guī)定有所改變，高層將成為各區(qū)的主流物業(yè)形態(tài)、首置客戶面積段需求放大，以求短期內(nèi)一步到位；大昆明市場總結(jié)——隨著未來供應(yīng)的集中、交通的改善等因素；使得項(xiàng)目區(qū)的市場前景將是昆明主要的中產(chǎn)階級的置業(yè)區(qū)；市場主流區(qū)競爭區(qū)最大的可能是西市區(qū)，但本項(xiàng)目處于競爭的優(yōu)勢中項(xiàng)目區(qū)的市場前景將是昆明主要的中產(chǎn)階級的置業(yè)區(qū)；市場主流區(qū)項(xiàng)目價(jià)值占位Part2.2項(xiàng)目價(jià)值占位Part2.2價(jià)值一：區(qū)域規(guī)劃價(jià)值——項(xiàng)目區(qū)未來極具發(fā)展?jié)摿r(jià)值1、本區(qū)域功能定位為：以體育、商貿(mào)、居住、主題公園為主題功能的城市綜合區(qū)；2、巫家壩機(jī)場未來會搬遷；宜居指數(shù)將直線上升；3、搬遷后機(jī)場在本項(xiàng)目之后進(jìn)行開發(fā)，將進(jìn)一步提高、完善片區(qū)居住、商業(yè)氛圍；價(jià)值一：區(qū)域規(guī)劃價(jià)值1、本區(qū)域功能定位為：以體育、商貿(mào)、居住價(jià)值二：交通價(jià)值——通達(dá)性良好，與進(jìn)城主干道（官南路）相鄰春城路廣福路日新路二環(huán)路滇池路官南路前新路本項(xiàng)目機(jī)場金汁河價(jià)值二：交通價(jià)值春城路廣福路日新路二環(huán)路滇池路官南路前新路機(jī)價(jià)值三：項(xiàng)目指標(biāo)價(jià)值——大規(guī)模、高綠化率、低容積率的城中村改造，昆明少見項(xiàng)目位于昆明南市區(qū)關(guān)上片區(qū)雙鳳板塊由南北2個(gè)地塊組成，總占地面積1804.83畝；拆遷總面積82.3萬平米南北地塊規(guī)劃指標(biāo)居住部分建筑密度<22%，綠地率>45%；商業(yè)部分建筑部分<40%，綠地率>35%可能的容積率：3.5-3.7限制規(guī)劃性條件：1、小戶型配比：南北地塊均為90/302、小學(xué)面積80畝（南50北30），社區(qū)醫(yī)院16畝（南）3、綠化用地不少于15萬平米（北8南7）1、高綠化：社區(qū)品質(zhì)保障較高，空間氛圍打造更為細(xì)致；2、低密度：低密度使公共空間更多，資源占有更多；3、低容積率：目前城中村改造容積率多數(shù)為4以上，部分開發(fā)商為了追求更高利潤，甚至?xí)M(jìn)一步拔高容積率；價(jià)值三：項(xiàng)目指標(biāo)價(jià)值項(xiàng)目位于昆明南市區(qū)關(guān)上片區(qū)雙鳳板塊1、高價(jià)值四：項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值——大盤價(jià)值的持續(xù)釋放對客戶的價(jià)值：包容性與升值潛力1、總占地1804.83畝，造城開發(fā)；2、開發(fā)時(shí)間較長，價(jià)值逐步釋放，業(yè)主將成為利益直接獲得者；3、項(xiàng)目內(nèi)解決生活居家需求，形成自身商圈中心、部分商務(wù)需求；4、城投企業(yè)理念實(shí)體呈現(xiàn)，客戶從體驗(yàn)中認(rèn)識、認(rèn)同城投品牌；5、品牌影響力延續(xù)性長，信息持續(xù)市場釋放；6、居住面積占絕對主力，對本項(xiàng)目的大盤價(jià)值有極高的拉升價(jià)值四：項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值1、總占地1804.83畝，造城開發(fā)；價(jià)值五：項(xiàng)目資源價(jià)值——城市主干道、成熟區(qū)、河流、高爾夫資源、旅游購物資源根據(jù)未來的發(fā)展?fàn)顩r，枧槽河的水質(zhì)將會有所改善官南路玫瑰灣價(jià)值五：項(xiàng)目資源價(jià)值根據(jù)未來的發(fā)展?fàn)顩r，枧槽河的水質(zhì)將會有所價(jià)值五：項(xiàng)目資源價(jià)值——項(xiàng)目周邊的入滇河流將被整治，水質(zhì)有望改善滇池流域水污染防治規(guī)劃到2010年，滇池流域化學(xué)需氧量、總氮、總磷的排放總量控制在37787噸、8827噸、834噸以內(nèi)，其中工業(yè)源和城鎮(zhèn)生活源經(jīng)治理后排放的化學(xué)需氧量、總氮、總磷分別控制在18000噸、6075噸、400噸以內(nèi)。價(jià)值五：項(xiàng)目資源價(jià)值滇池流域水污染防治規(guī)劃到2010年，滇價(jià)值六：項(xiàng)目品牌價(jià)值——城投品牌：始終是城市建設(shè)的形象，有發(fā)揮的余地1、多個(gè)與其他發(fā)展商合作開發(fā)樓盤，在昆明市場銷售狀況良好，客戶具有一定的認(rèn)知；2、上市股票影響，客戶認(rèn)知渠道不僅限于房地產(chǎn)；2、與品牌開發(fā)商，如萬科、中海、招商等合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手放大品牌影響力；3、行業(yè)內(nèi)品牌號召力強(qiáng)，業(yè)內(nèi)口碑傳播效果強(qiáng)；價(jià)值六：項(xiàng)目品牌價(jià)值1、多個(gè)與其他發(fā)展商合作開發(fā)樓盤，在昆明項(xiàng)目價(jià)值體系總結(jié)1、規(guī)劃價(jià)值：未來發(fā)展前景較好，具有保值、增值潛力；2、地段價(jià)值：交通四通八達(dá)，自身配套成熟，離城不離塵；3、指標(biāo)價(jià)值：高生活品質(zhì)大盤；離市中心、交通最便利的大盤4、品牌價(jià)值：已開發(fā)樓盤、股市、業(yè)內(nèi)口碑基本建立；項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)具有較高的競爭力項(xiàng)目價(jià)值體系總結(jié)1、規(guī)劃價(jià)值：未來發(fā)展前景較好，具有保值、增項(xiàng)目發(fā)展方向研判Part2.3項(xiàng)目發(fā)展方向研判Part2.3前提1：從地域范圍上及相對關(guān)系上判斷，本項(xiàng)目處于城市中心與城郊結(jié)合部之間，必然遵循相關(guān)經(jīng)濟(jì)規(guī)律本項(xiàng)目市中心城郊結(jié)合部大盤世紀(jì)城、新亞洲同德錦江嘉園玫瑰灣銀海領(lǐng)域奧宸·財(cái)富廣場城市改善性中端住宅區(qū)次級商業(yè)區(qū)順新時(shí)代前提1：從地域范圍上及相對關(guān)系上判斷，本項(xiàng)目處于城市中心與城項(xiàng)目市場價(jià)值研判——從城市級差地租上判斷，本項(xiàng)目將是處于一個(gè)地租中值區(qū)域城市高端寫字樓高端商業(yè)高端住宅城市普通住宅、低附加值商務(wù)、社區(qū)型商業(yè)城市中高端住宅區(qū)域級商業(yè)/補(bǔ)充商業(yè)中端商務(wù)、社區(qū)商業(yè)從級差地租上判斷，本項(xiàng)目是一個(gè)介于城市中心與城郊的價(jià)值區(qū)域；其業(yè)態(tài)也將遵循相應(yīng)的發(fā)展規(guī)律···距離地租市中心B1B2B3B4租金梯度曲線與土地利用同心圓模式項(xiàng)目市場價(jià)值研判城市高端寫字樓城市普通住宅、低附加值商務(wù)、社前提2：大昆明市場及項(xiàng)目價(jià)值的因素——項(xiàng)目居住物業(yè)研判本區(qū)域?qū)⑹抢ッ魇兄饕闹挟a(chǎn)階級置業(yè)區(qū)，市場主流區(qū)項(xiàng)目具有的價(jià)值體系在區(qū)域內(nèi)有較強(qiáng)的競爭力居住方向研判：昆明市主流以中產(chǎn)階級為核心客戶的相對中高端居住區(qū)前提2：大昆明市場及項(xiàng)目價(jià)值的因素本區(qū)域?qū)⑹抢ッ魇兄饕闹挟a(chǎn)1800畝機(jī)場片區(qū)控規(guī)本項(xiàng)目前提3：日新路、機(jī)場、廣福路兩邊將有較多的土地供應(yīng)出來；區(qū)域開發(fā)將使得本區(qū)域價(jià)值被重新挖掘1800畝機(jī)場片區(qū)控規(guī)本項(xiàng)目前提3：日新路、機(jī)場、廣福路兩邊前提4：周界環(huán)境變化：區(qū)域經(jīng)濟(jì)核心——機(jī)場即將搬遷，并將打造成區(qū)域級的商業(yè)、商務(wù)中心；但本項(xiàng)目處于此中心的外圍區(qū)域經(jīng)濟(jì)的核心和原動力——機(jī)場也將在項(xiàng)目開發(fā)期內(nèi)搬遷，原生的經(jīng)濟(jì)格局也將發(fā)生變化，消費(fèi)群體等有較大的變化；消費(fèi)群與將以城市的主流消費(fèi)力量為核心。但項(xiàng)目用地處于機(jī)場片區(qū)的非核心區(qū)，建議商業(yè)也將為非核心商業(yè)。機(jī)場片區(qū)的控規(guī)前提4：周界環(huán)境變化：區(qū)域經(jīng)濟(jì)核心——機(jī)場即將搬遷，并將打造前提5：周界環(huán)境變化：會展中心衍生的經(jīng)濟(jì)核心——關(guān)上片區(qū)即將改造，本項(xiàng)目將有機(jī)會承接會展中心衍生產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移會展中心本項(xiàng)目關(guān)上承接產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移需要項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間與區(qū)域改造的契合關(guān)上片區(qū)的商貿(mào)物流業(yè)為主的高收入人群將在附近被轉(zhuǎn)移；會展相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也即將被轉(zhuǎn)移。前提5：周界環(huán)境變化：會展中心衍生的經(jīng)濟(jì)核心——關(guān)上片區(qū)即將項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)物業(yè)研判——家居/裝飾等主題性商業(yè)、以購物、休閑和娛樂為主的社區(qū)型/次級商業(yè)區(qū)，會展補(bǔ)充性商務(wù)周邊舊城改造、拆遷而形成的巨大直接需求，房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展直接帶動家居、裝飾市場的飛速發(fā)展；人口的增加，社區(qū)性商業(yè)將有極大的發(fā)展空間，本區(qū)域較有可能形成數(shù)個(gè)次商業(yè)中心；為人們提供購物、休閑和娛樂的商業(yè)。會展中心周邊區(qū)域的改造，將為本項(xiàng)目的相關(guān)補(bǔ)充性商務(wù)物業(yè)提供市場空間，但需要結(jié)合開發(fā)時(shí)間考慮項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)物業(yè)研判——家居/裝飾等主題性商業(yè)、以購物、休閑本項(xiàng)目發(fā)展方向/趨勢研判——但我們也必須考慮到城投的背景（比如世紀(jì)金源的手法）商業(yè)競爭規(guī)律在大多數(shù)情況下是零和博弈，但可以隨著博弈一方改變博弈的結(jié)果。當(dāng)企業(yè)資源足夠強(qiáng)大的時(shí)候，強(qiáng)大的招商能力與資源協(xié)調(diào)能力凸顯時(shí)，本項(xiàng)目的發(fā)展方向還可以提升一個(gè)層級。社區(qū)型商業(yè)、中端商業(yè)區(qū)次級商業(yè)中心、中高端商業(yè)區(qū)城市中端補(bǔ)充性商務(wù)城市中端商務(wù)區(qū)；（城投中心）城市主流中端居住區(qū)城市主流中高端居住區(qū)趨勢方向努力方向本項(xiàng)目發(fā)展方向/趨勢研判商業(yè)競爭規(guī)律在大多數(shù)情況下是零和博弈項(xiàng)目市場占位與發(fā)展方向居住：城市主流中高端居住區(qū)，產(chǎn)品以金色/城花（G2+C）為產(chǎn)品系列；開創(chuàng)城投自屬的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系；商業(yè)：次級商業(yè)中心，社區(qū)休閑商業(yè)、中高端主題性商業(yè)商務(wù)：會展經(jīng)濟(jì)的補(bǔ)充性商務(wù)，城投可投入的附加性商務(wù)資源如果要類比，它們是G2：鳳凰新村俊園C：銀海暢園項(xiàng)目市場占位與發(fā)展方向居住：城市主流中高端居住區(qū)，產(chǎn)品以金色附表：土地屬性對于的產(chǎn)品系列（萬科）——金色、城花系列為本項(xiàng)目居住產(chǎn)品系列產(chǎn)品系列核心價(jià)值品類土地屬性金色

(城市住宅)便捷的城市生活注重工作便利,關(guān)注產(chǎn)品服務(wù)及品質(zhì)G1

（商務(wù)住宅）1)地塊商務(wù)屬性高,周邊寫字樓密集，交通高度發(fā)達(dá)，享受市中心級別配套

2)地塊可能有不利因素影響，如交通噪音干擾大以及周邊人群復(fù)雜的情況

3)商業(yè)價(jià)值高

4）居住價(jià)值一般追求居住改善和品質(zhì)G2

（城市改善）1)周邊配套完善，交通便捷，通常較為安靜

2)適宜居住低總價(jià)優(yōu)勢G3

（城市棲居）1）要求公共交通密集，站點(diǎn)在步行距離內(nèi)

2）周邊有較完善的生活配套

3）居住價(jià)值一般城花

(城郊住宅)

舒適居住

（第一居所）追求舒適居住C

（城郊改善）1）交通便捷，可快速到達(dá)；離城市成熟區(qū)域比較近

2）相對市中心居住密度低

3）地塊所在區(qū)域居住氛圍良好（水質(zhì)、空氣質(zhì)量好）四季

(郊區(qū)住宅)低價(jià)格價(jià)格務(wù)實(shí)T1

（郊區(qū)棲居）1）距離目標(biāo)客戶原有居?。üぷ鳎┑攸c(diǎn)較遠(yuǎn)

2）交通不便利，公交線路缺乏或基本沒有

3）項(xiàng)目周邊通常無配套，依賴小區(qū)內(nèi)部解決

4）要有小區(qū)環(huán)境

5）地塊條件通常只有三通（水電路）舒適居住

（第二居所）

考慮父母養(yǎng)老或休閑——T2

（郊區(qū)享受）1）有自然資源

2）距離城市較遠(yuǎn),但有快速道路可達(dá)

3）沒有完善生活配套,但地塊周邊可能有休閑配套(或有條件可做到)高檔占有稀缺資源銷售價(jià)格在市區(qū)均價(jià)2倍以上TOP1

（城市豪宅）位于城市稀缺地段或占有城市的稀缺景觀資源TOP2

（郊區(qū)豪宅）位于郊區(qū),占有稀缺景觀資源附表：土地屬性對于的產(chǎn)品系列（萬科）產(chǎn)品系列核心價(jià)值品類土地從趨勢面回到競爭面：我們?nèi)绾慰创苓叧侵写甯脑斓母偁?？需要面對的不是產(chǎn)品競爭的問題，而是對消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣的引導(dǎo)和對消費(fèi)水平的把握競爭的層面不是在產(chǎn)品，而是對消費(fèi)者的把握從趨勢面回到競爭面：我們?nèi)绾慰创苓叧侵写甯脑斓母偁帲啃枰骓?xiàng)目開發(fā)策略——項(xiàng)目開發(fā)的核心：以客戶為基礎(chǔ)根據(jù)開發(fā)方向找到一個(gè)客戶群基數(shù)最大的客戶群體1、短時(shí)間完成開發(fā)所需要的客戶量2、為城投制造忠實(shí)客戶群追隨者；為城投的后續(xù)開發(fā)和客戶延展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)3、便于消化項(xiàng)目商業(yè)指標(biāo)結(jié)合項(xiàng)目價(jià)值，基于這個(gè)客戶群體塑造項(xiàng)目形象，領(lǐng)導(dǎo)競爭的方向1、充分發(fā)揮項(xiàng)目的價(jià)值體系2、針對客戶群引領(lǐng)價(jià)值主張3、快速的建立起城投的品牌影響力和客戶體系項(xiàng)目開發(fā)策略根據(jù)開發(fā)方向找到一個(gè)客戶群基數(shù)最大的客戶群體客戶研究及價(jià)值主張Part3客戶研究及價(jià)值主張Part3客戶群核心價(jià)值觀挖掘及價(jià)值主張Part3.1客戶群核心價(jià)值觀挖掘及價(jià)值主張Part3.1客戶群基數(shù)最大的群體，是什么群體？——他們被叫為“中產(chǎn)階級”：社會新銳、核心家庭、經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)人客戶分類體系社會新銳（29%）核心家庭（31%）活躍長者（6%）社會標(biāo)簽（9%）經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)人（25%）工作3-5年有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)成功人士，追求身份標(biāo)簽拆遷后需要新房子住的人群有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力退休老人，注重自己的生活品質(zhì)家庭有個(gè)核心，所有的選擇都有限考慮核心家庭的選擇社會中產(chǎn)階級市場主流客戶群基數(shù)最大的群體，是什么群體？客戶分類體系社會新銳（29中產(chǎn)階級是那些人?包括中產(chǎn)本人，以及做中產(chǎn)生意的受益人；包括要買房的中產(chǎn)，也包括不買房的中產(chǎn)；包括生意人的中產(chǎn)，也包括政府、媒體等各個(gè)領(lǐng)域的中產(chǎn)；他們可能是昆明人，也可能不是昆明人；但它們都有一個(gè)共性，他們是新昆明人在傳統(tǒng)意義上男人做主的社會里，女人的角色和地位越來越重要，并且已經(jīng)影響或引領(lǐng)者消費(fèi)趨勢在項(xiàng)目的價(jià)值塑造過程中，我們需要大部分中產(chǎn)投贊成票，小部分受益人直接參與中產(chǎn)階級是那些人?包括中產(chǎn)本人，以及做中產(chǎn)生意的受益人；在南市區(qū)、在昆明，他們是以下這些人形象領(lǐng)袖客戶高溢價(jià)核心客戶溢價(jià)核心客戶省級企事業(yè)單位相關(guān)的高端人群普通白領(lǐng)、拆遷戶、生意人等區(qū)域改造催生的新客戶群體高端高端偏低中端偏高中端現(xiàn)金流客戶銀行、政府等企事業(yè)單位及相關(guān)的人群，如地州官員、生意人等渴望高品質(zhì)生活的中產(chǎn)客戶在南市區(qū)、在昆明，他們是以下這些人形象領(lǐng)袖客戶高溢價(jià)核心客戶社會中產(chǎn)階級的角色欲望：以知識為武器，每個(gè)人都認(rèn)為自己是強(qiáng)者眾所周知，這些人就是“知本家”。沒有人會承認(rèn)自己弱，當(dāng)老大在秀場上博得全場掌聲后，他們把知識當(dāng)作了鄙視老大的獨(dú)門武器，又把財(cái)富抬出來嚇老三。他們在舞臺上表演比較奇怪，基本動作是錢和知識理想品位的混合動作，比如：他們開“成就明天”的帕薩特；讀學(xué)費(fèi)可以買2000噸印刷品的MBA，并保持60％的缺席率；他們熱愛運(yùn)動，喜歡登山，前提是登山的工具要花500000元設(shè)備；他們喜歡周游列國，因?yàn)檫@可以學(xué)到知識并且花費(fèi)不低；他們認(rèn)為自己代表著思想，舍得花錢，但一定要為花費(fèi)準(zhǔn)備高尚的理論支持。社會中產(chǎn)階級的角色欲望：以知識為武器，每個(gè)人都認(rèn)為自己是強(qiáng)者中產(chǎn)階級——實(shí)質(zhì)上，他們是城市上升一族/精英階層，社會中最有追求的群體城市上升一族置業(yè)特征與住房價(jià)值取向Action活動年輕白領(lǐng)、公務(wù)員為主，工作穩(wěn)定，時(shí)間安排較規(guī)律多數(shù)尚無子女或有幼年子女，以工作為基點(diǎn)安排生活重視生活圈子，同事、朋友聚會、出游等交往較多經(jīng)常光顧休閑娛樂場所、逛街、購物等適當(dāng)?shù)目們r(jià)，較高的品質(zhì)，性價(jià)比高社區(qū)內(nèi)生活便利、有較多的交流場所對外交通便利Interest興趣有較強(qiáng)的事業(yè)追求，對未來充滿信心受過高等教育，學(xué)習(xí)或工作期間有見識，對于新鮮事物有較強(qiáng)的接受能力喜歡談?wù)撔侣剷r(shí)事、政策、城市變化、發(fā)展等話題喜歡運(yùn)動、喜歡認(rèn)識有共同愛好的朋友Opinion觀點(diǎn)置業(yè)動機(jī)體現(xiàn)出投資兼自住的特征，對于熱點(diǎn)房地產(chǎn)板塊及升值潛力高的樓盤極為關(guān)注工作壓力較大，需要完善的社區(qū)配套，解決后顧之憂對交通要求高對于居住環(huán)境、社區(qū)品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)等有較高要求中產(chǎn)階級——實(shí)質(zhì)上，他們是城市上升一族/精英階層，社會中最有追求高性價(jià)比交流的欲望追求外顯的價(jià)值感緊湊的戶型設(shè)計(jì)、完善的功能完善的社區(qū)生活設(shè)施，便利的交通居所的品質(zhì)感、身份感豐富的社區(qū)交流空間追求工作生活上的便利創(chuàng)新的產(chǎn)品、時(shí)尚的配套追求體驗(yàn)新鮮事物中產(chǎn)階級——實(shí)質(zhì)上，他們想要的是追求高性價(jià)比交流的欲望追求外顯的價(jià)值感緊湊的戶型設(shè)計(jì)、完善的74價(jià)值主張：回歸地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)——為城市的群族提供其生活的平臺和一種全新的生活方式如同草原里每個(gè)物種都有一片地盤一樣，每種人都有一個(gè)城市。城市，為不同的人提供居住、休閑、學(xué)習(xí)、工作的平臺，供他們體驗(yàn)人生的喜怒哀樂。草原上不同物種的居住地風(fēng)貌各不相同。而城市群族所停留的城市風(fēng)貌，也根據(jù)其取向各不相同。同一座城市，在不同區(qū)域并存詫異萬千的城市價(jià)值觀。為不同人提供相應(yīng)的城市平臺，正是地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)和核心。人生活在城市里的平臺上，建筑是其平臺的物質(zhì)載體，所以房地產(chǎn)開發(fā)行為本質(zhì)，是為人提供平臺，而非建筑本身。城市平臺是不斷建設(shè)的過程，所以在房產(chǎn)開發(fā)過程中，有許多資源可以供整合。生活平臺的運(yùn)營價(jià)值，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于樓盤開發(fā)價(jià)值。價(jià)值主張：回歸地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)如同草原里每個(gè)物種都有一片地盤一價(jià)值主張：中產(chǎn)們需要一種什么樣的生活平臺？顯而易見，中產(chǎn)們在城市中，不僅需要居住，還需要供事業(yè)發(fā)展的工作空間，以及供群體交流的公共空間。三個(gè)空間，組成中產(chǎn)的城市生活平臺。除了住宅、寫字樓以及咖啡廳美術(shù)館等物質(zhì)平臺外，他們還需要由認(rèn)同者、支持者、供給者提供的食物鏈平臺。這些平臺的氣質(zhì)和其他群種格格不入。如果城投為這些中產(chǎn)階級準(zhǔn)備了專屬氣質(zhì)的生活平臺，那么這個(gè)平臺是什么樣子的？價(jià)值主張：中產(chǎn)們需要一種什么樣的生活平臺？顯而易見，中產(chǎn)們在社會中產(chǎn)階級的生活方式：他們眼光挑剔的生活在城市里以中產(chǎn)的眼睛看昆明城，處處可以被挑剔：建筑空間：嚴(yán)重缺乏美感。任春城色譜似天上彩虹，都不能改變破舊、蒼老、擁擠。因?yàn)樾蕹鰜砭驮撜ǖ舻慕ㄖ?，不但沒有被炸掉，反而顯示出強(qiáng)大的腎功能，繁殖能力極強(qiáng)。生活空間：安泰在這里必?cái)?，因?yàn)樗炔坏酱蟮兀荒懿仍谒嗌?。人生于自然，但現(xiàn)在活在鋼鐵水泥之城。如同把魚趕到火焰山。精神空間：這種城市就是細(xì)菌的原生地，城市里的人們，勢力、病態(tài)、浮躁、空虛，男人越來越?jīng)]有陽剛氣，而女孩子越來越不可愛。之所以說它們都是城市病，因?yàn)榫哂凶匀伙L(fēng)景要素的鄉(xiāng)下找不到它。社會中產(chǎn)階級的生活方式：他們眼光挑剔的生活在城市里以中產(chǎn)的眼價(jià)值主張——中產(chǎn)階級期望的城市特征“中產(chǎn)城市”，不光是平臺，也是中產(chǎn)區(qū)別其他群族的城市特征。美學(xué)空間（esthetiss)——建筑空間的選擇導(dǎo)向；文化基因（Cutural)——中產(chǎn)的文化當(dāng)然也屬于消費(fèi)性大眾文化，其生長地正是商業(yè)以及配套設(shè)施。一個(gè)中產(chǎn)寄居的區(qū)域，一定有一個(gè)讓文化循環(huán)生長的交流平臺。生活質(zhì)量（quantity)——有質(zhì)量的生活，當(dāng)然不是年輕人的熬夜加班，也不是紙醉金迷，不是方便面，也不是鮑魚飯，有錢也有書?？傊?，他們在社區(qū)內(nèi)外和人交流交易，都是為了“質(zhì)量”二字，質(zhì)量即是品味。價(jià)值主張“中產(chǎn)城市”，不光是平臺，也是中產(chǎn)區(qū)別其他群族的城市美感：供中產(chǎn)寄居的建筑空間必須具有強(qiáng)烈的美感；文化：中產(chǎn)居住區(qū)需要大量可供消費(fèi)的文化，以滋生養(yǎng)育他們喜歡的格調(diào)感；質(zhì)量：中產(chǎn)們追求生活質(zhì)量，群落氣質(zhì)看上去極具格調(diào)與品味。價(jià)值主張——中產(chǎn)階級的平臺需求：美感、文化與格調(diào)美感：供中產(chǎn)寄居的建筑空間必須具有強(qiáng)烈的美感；價(jià)值主張建筑極富美感。它可能來自西方的現(xiàn)代主義，也可能發(fā)源于東方的含蓄美學(xué)?？傊?，無論是靜觀的視覺感受，還是漫步的空間動態(tài)感受，都令人賞心悅目。風(fēng)景是城市的一部分。城市根植大地，水泥之外，百草豐茂。小社區(qū)的高綠地率和大社區(qū)的整體風(fēng)貌，將支持這一點(diǎn)。健康的生活狀態(tài)?？释撵`理性回歸的居住者，在此尋找到平臺。價(jià)值主張——城投能夠在雙鳳村項(xiàng)目上給予到中產(chǎn)階級的居住觀建筑極富美感。它可能來自西方的現(xiàn)代主義，也可能發(fā)源于東方的含價(jià)值主張——項(xiàng)目精神核心價(jià)值/案名城投·優(yōu)雅新城一個(gè)全新的時(shí)尚型社區(qū)，它包含所有的精致、優(yōu)雅，美學(xué)、文化、格調(diào)；是城市精英人群新的匯聚領(lǐng)地。與城投企業(yè)文化“以愛建城，投心筑家”異曲同工，但更契合消費(fèi)者的價(jià)值觀。價(jià)值主張——項(xiàng)目精神核心價(jià)值/案名城投·優(yōu)雅新城一個(gè)全新的時(shí)價(jià)值實(shí)現(xiàn)——主形象語從符號價(jià)值傳遞項(xiàng)目形象，可以從外圍捍衛(wèi)中產(chǎn)力量，引導(dǎo)城市發(fā)展方向，引導(dǎo)他們在有意無意中來支持“城投·優(yōu)雅新城”的建設(shè)，哪怕是一句話。回應(yīng)城投的品牌：以城市建設(shè)為主導(dǎo)形象，而這次不同的是，是建設(shè)城市的“優(yōu)雅”創(chuàng)見一個(gè)城市的優(yōu)雅備選：讓城市優(yōu)雅起來

新昆明人的理想·家價(jià)值實(shí)現(xiàn)——主形象語從符號價(jià)值傳遞項(xiàng)目形象，可以從外圍捍衛(wèi)中城市的自信，

繁華之上再添繁華世界的第一眼，總是展現(xiàn)城市魅力的最高舞臺。每一個(gè)充滿活力的城市，總是將其理想構(gòu)建城市未來的自信上，城投·優(yōu)雅新城，守望城市最有價(jià)值的未來所在。城市的自信，

繁華之上再添繁華世界的第一眼，總是展現(xiàn)城市魅世界的舞臺，昆明國際化的舞臺昆明正在走向國際化的大舞臺，但是城市卻缺乏世界舞臺表演的必要場地；城投·優(yōu)雅新城，一個(gè)面向世界的舞臺；至此，昆明的國際化才名正言順世界的舞臺，昆明國際化的舞臺昆明正在走向國際化的大舞臺，但是標(biāo)注一個(gè)時(shí)代總有些建筑，預(yù)示一個(gè)偉大時(shí)代的到來，城投?優(yōu)雅新城，經(jīng)由世界著名建筑大師親手打造，以世界殊榮的后現(xiàn)代建筑，在緩緩流淌的江岸，銘刻出昆明今天，明天乃至未來的建筑地標(biāo)。憑此，讓世界欣賞昆明。標(biāo)注一個(gè)時(shí)代總有些建筑，預(yù)示一個(gè)偉大時(shí)代的到來，城投?優(yōu)雅新超越昆明的未來，代言昆明讓世界仰慕的風(fēng)格建筑，無不肩負(fù)一座城市的理想與未來，城投·優(yōu)雅城市，以300萬平米城市共同體的超大體量,集合一座城中之城的品質(zhì)要素。超越昆明的未來，代言昆明讓世界仰慕的風(fēng)格建筑，無不肩負(fù)一座城產(chǎn)品體系構(gòu)建Part4產(chǎn)品體系構(gòu)建Part4項(xiàng)目總體規(guī)劃建議Part4.11、規(guī)劃理念2、規(guī)劃原則3、甲方方案建議4、建議規(guī)劃方案項(xiàng)目總體規(guī)劃建議Part4.11、規(guī)劃理念規(guī)劃理念、原則、案例規(guī)劃理念、原則、案例規(guī)劃理念：3C規(guī)劃理念，打造都市人綜合上升的平臺可持續(xù)發(fā)展的3C規(guī)劃理念：融Convenient：方便性Comfortable：舒適性Communication：鄰里交融于一體；社區(qū)設(shè)有各種功能區(qū)域，以提供一個(gè)都市人綜合上升平臺為建造理念，全面滿足居民家庭發(fā)展、健康需求、商業(yè)需求、兒童教育需求、甚至知識吸納充電等需求，為都市白領(lǐng)、城市向上的中產(chǎn)階級鑄造適應(yīng)及促進(jìn)自身未來發(fā)展的空間。規(guī)劃理念：3C規(guī)劃理念，打造都市人綜合上升的平臺可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃目的：為城市精英和向上的階層配置各種功能區(qū)；提供交流、活動、運(yùn)動的完整生活空間居住區(qū)健康區(qū)知識區(qū)時(shí)尚區(qū)為中產(chǎn)階級提供純粹性中高端居住物業(yè)綠化規(guī)劃和占地16畝的社區(qū)健康中心（醫(yī)院），水系、風(fēng)情園林、綠地、兒童樂園等，應(yīng)有盡有共計(jì)占地80畝的國際雙語小學(xué)，為中產(chǎn)的家庭解決“下一代的上升問題”大型商業(yè)街配套，開放式商業(yè)廣場，（南北距離）長度達(dá)1公里上的時(shí)尚休閑、娛樂、餐飲商業(yè)帶……上升區(qū)寫字樓、商務(wù)公寓、酒店等城市功能一體的區(qū)域，為中產(chǎn)階級的事業(yè)上升提供一個(gè)形成一個(gè)公眾的、開放的城市多元空間規(guī)劃目的：為城市精英和向上的階層配置各種功能區(qū)；提供交流、活規(guī)劃案例1及借鑒點(diǎn)——佛山某居住區(qū)借鑒點(diǎn)：（1）發(fā)展商將西邊河流進(jìn)行了改造，河流水系結(jié)合綠地規(guī)劃成為居住區(qū)服務(wù)的休閑景觀帶；提升了項(xiàng)目價(jià)值（2）城市主要道路兩側(cè)布置商業(yè)、辦公等高層物業(yè)，保持居住區(qū)內(nèi)部完整和良好的居住環(huán)境。（3）規(guī)劃中主軸和組團(tuán)概念清晰規(guī)劃案例1及借鑒點(diǎn)借鑒點(diǎn)：規(guī)劃案例2及借鑒點(diǎn)——某居住區(qū)借鑒點(diǎn)：（1）水系系統(tǒng)完整，且沿河布有大面積的休閑景觀帶。（2）城市主要道路兩側(cè)布置商業(yè)、辦公等高層物業(yè)，發(fā)揮其最大價(jià)值。（3）規(guī)劃中具有很明顯的商業(yè)景觀主軸，既是商業(yè)又是景觀。規(guī)劃案例2及借鑒點(diǎn)借鑒點(diǎn)：案例3：純超高層產(chǎn)品，單排布置超高層建筑，降低建筑密度，注重戶戶觀景，追求綜合運(yùn)營能力超高層為主的大盤規(guī)劃排布要點(diǎn)：注重綜合盈利能力，而非單追求純住宅利潤最大化如南京世茂濱江新城、福州世茂外灘沿江一線規(guī)劃商鋪，而非住宅主體建筑沿江弧形排列，單排布置超高層建筑，大大降低了建筑的占地面積，解決多排布置所造成的視線遮擋；降低建筑密度，使得戶戶有景案例3：純超高層產(chǎn)品，單排布置超高層建筑，降低建筑密度，注重項(xiàng)目用地條件下的規(guī)劃原則建議充分挖掘用地范圍內(nèi)，外現(xiàn)有資源，包括河流、遠(yuǎn)景、及現(xiàn)有地形地貌，規(guī)避不利于本項(xiàng)目規(guī)劃條件充分考慮現(xiàn)有地塊與城市之間的關(guān)系，充分利用現(xiàn)有城市規(guī)劃設(shè)計(jì)給本項(xiàng)目帶來的有利條件項(xiàng)目規(guī)劃要結(jié)構(gòu)清晰、分區(qū)合理，講究軸線、中心、組團(tuán)等基本規(guī)劃思路保持用地范圍內(nèi)相同用地性質(zhì)的連貫性和延續(xù)性商業(yè)、辦公性質(zhì)用地建議布置在主要道路或主軸兩側(cè)，最大限度挖掘用地價(jià)值盡量多做高層/超高層、拔高建筑高度；降低項(xiàng)目的覆蓋率，商業(yè)成線性布局項(xiàng)目用地條件下的規(guī)劃原則建議充分挖掘用地范圍內(nèi)，外現(xiàn)有資源，甲方公示方案優(yōu)化建議甲方公示方案優(yōu)化建議甲方公示方案問題及優(yōu)化建議——1、資源利用優(yōu)化建議：位于東側(cè)的河流有30米的退距；項(xiàng)目規(guī)劃沒有充分為本項(xiàng)目利用，建議在河流和水系邊布置綠色景觀帶，使之成為本項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)。入滇河道將被強(qiáng)制清理城投可利用項(xiàng)目開發(fā)的契機(jī)共同清理，縮短清理時(shí)間，為項(xiàng)目增值甲方公示方案問題及優(yōu)化建議優(yōu)化建議：甲方公示方案問題及優(yōu)化建議——2、組團(tuán)關(guān)聯(lián)性優(yōu)化建議：該規(guī)劃主要有兩大商務(wù)/商業(yè)中心，相互獨(dú)立，連貫性不夠，建議把兩大中心合理的聯(lián)系起來，使之成為一個(gè)大的系統(tǒng)，價(jià)值也得以提升。甲方公示方案問題及優(yōu)化建議優(yōu)化建議：該規(guī)劃主要有兩大商務(wù)/商甲方公示方案問題及優(yōu)化建議——3、組團(tuán)布局優(yōu)化建議：該商務(wù)中心位于項(xiàng)目南區(qū)的中心地帶，遠(yuǎn)離城市主要道路，位置相對安靜，不適合布置商務(wù)中心，建議布置在城市主要道路兩側(cè)，充分挖掘其價(jià)值，使南區(qū)成為一個(gè)獨(dú)立的環(huán)境相對安靜的居住區(qū)。甲方公示方案問題及優(yōu)化建議優(yōu)化建議：該商務(wù)中心位于項(xiàng)目南區(qū)的甲方公示方案問題及優(yōu)化建議——4、商業(yè)設(shè)置優(yōu)化建議：商業(yè)過于集中，建議商業(yè)合理分散。優(yōu)化建議：商業(yè)過于集中，建議商業(yè)合理分散或者移動到其他位置。黃色道路為貫穿型主干道，不聚人氣，不適宜設(shè)置主要的消費(fèi)型集中式購物商業(yè)；宜設(shè)置以依賴交通的主題性商業(yè)；比如宜家甲方公示方案問題及優(yōu)化建議優(yōu)化建議：商業(yè)過于集中，建議商業(yè)合建議規(guī)劃方案建議規(guī)劃方案功能組團(tuán)分區(qū)居住區(qū)健康區(qū)知識區(qū)居住區(qū)健康區(qū)健康區(qū)健康區(qū)時(shí)尚區(qū)時(shí)尚區(qū)時(shí)尚區(qū)上升區(qū)經(jīng)日新路達(dá)到會展中心居住區(qū)功能組團(tuán)分區(qū)居住區(qū)健康區(qū)知識區(qū)居住區(qū)健康區(qū)健康區(qū)健康區(qū)時(shí)尚區(qū)總平圖方案說明：（1）商務(wù)辦公沿主要城市規(guī)劃道路布置，最大限度挖掘其價(jià)值（2）商業(yè)合理分散，且連貫延續(xù)。（3）南區(qū)環(huán)境相對安靜，與現(xiàn)有南區(qū)住宅共同形成較為高尚的居住區(qū)。（4）沿河設(shè)計(jì)一條特色的沿河休閑景觀帶。（5）微調(diào)現(xiàn)有不合理道路，最大限度利用土地。（6）沿河布置一些超高層，以居住為主，也可以是酒店，公寓等，是商務(wù)辦公區(qū)與高尚居住區(qū)過渡區(qū)，近享受河景，遠(yuǎn)可以看中心景觀帶。此區(qū)域也可以作為項(xiàng)目的主要迎賓式進(jìn)入主干道，彰顯城投、項(xiàng)目磅礴的氣勢總平圖方案說明：此區(qū)域也可以作為項(xiàng)目的主要迎賓式進(jìn)入主干道，總指標(biāo)建議R=3.7，總建筑面積444萬商業(yè)45-60萬商務(wù)16-20萬酒店：8萬回遷82萬可售面積260萬公建10萬總指標(biāo)建議R=3.7，總建筑面積444萬路網(wǎng)調(diào)整建議——南北走向的道路微調(diào)，通而不暢；變零散地塊為整地塊路網(wǎng)調(diào)整建議結(jié)構(gòu)分析——一心四軸五組團(tuán)分析說明：（1）一心：一個(gè)中心，位于整塊用地的中心位置，主要布置為居住區(qū)服務(wù)的大型商業(yè)和相配套的休閑廣場，各大組團(tuán)以中心來發(fā)散。（2）四軸：兩主軸和兩次軸，兩主軸主要設(shè)計(jì)為特色商業(yè)街，也是很重要的景觀軸。兩次軸設(shè)計(jì)為城市服務(wù)的景觀和商業(yè)帶，用四軸聯(lián)系各大組團(tuán)。（3）五組團(tuán)：五組團(tuán)為五大居住區(qū)，相互之間獨(dú)立完整又相互聯(lián)系。結(jié)構(gòu)分析分析說明：景觀分析——一心兩軸一帶六節(jié)點(diǎn)分析說明：（1）一心：一個(gè)中心，位于整塊用地的中心位置，設(shè)計(jì)有大型的商業(yè)景觀廣場。（2）兩軸：兩主軸為橫穿地塊穿越中心廣場的兩大景觀軸，也是兩條商業(yè)軸。是商業(yè)與景觀完美組合的主軸。（3）一帶：一帶為沿河景觀帶，也是一條為城市和本項(xiàng)目服務(wù)的特色休閑景觀帶。（4）六節(jié)點(diǎn)：六節(jié)點(diǎn)分布在各大居住區(qū)內(nèi)，相互聯(lián)系，形成一個(gè)完整的景觀系統(tǒng)。景觀分析分析說明：我們?yōu)槭裁磳⑸虡I(yè)線性布局？——基于市場的風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目的資源條件1、昆明市目前的規(guī)劃在“二十不”的影響下，集中式商業(yè)明顯過多，潛在供應(yīng)已多大400萬平米，市場風(fēng)險(xiǎn)極大；2、在市場供應(yīng)較大的情況下，集中式商業(yè)招商難度極大；但同時(shí)，并沒有方便社區(qū)居民，反而使得居民生活不習(xí)慣；3、線性商業(yè)可劃分產(chǎn)權(quán)，可銷售；在未來也是一種稀缺物業(yè)，更易經(jīng)營、存活；降低城投項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)和市場、口碑風(fēng)險(xiǎn)；4、線性商業(yè)統(tǒng)一做到7層，整體報(bào)建為商業(yè)；其中1-2層位商業(yè)；更高層可以以公寓的形式進(jìn)行銷售；5、項(xiàng)目相對的低容積率為線性商業(yè)布局創(chuàng)造了規(guī)劃條件；6、線性商業(yè)同樣可以增設(shè)集中式商業(yè)。世界上大多數(shù)國家和城市均有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，日本更是頒布《大店法》限制集中式商業(yè)的設(shè)置；昆明城市欲將扭轉(zhuǎn)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)的規(guī)律；但作為從業(yè)者的我們，正如前所言，應(yīng)該有清醒的認(rèn)識。中原可在后續(xù)服務(wù)中專題提供本項(xiàng)目的精確的商業(yè)面積測算、業(yè)態(tài)定位和布局建議我們?yōu)槭裁磳⑸虡I(yè)線性布局？1、昆明市目前的規(guī)劃在“二十不”的主干道兩邊的線性集中式商業(yè)設(shè)置方式參考——深圳益田假日廣場主干道兩邊的線性集中式商業(yè)設(shè)置方式參考——深圳益田假日廣場本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)分布建議本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向研判結(jié)論回顧：家居/裝飾等主題性商業(yè)（高端）以購物、休閑和娛樂為主的社區(qū)型/次級商業(yè)區(qū)，會展補(bǔ)充性商務(wù)休閑、娛樂、餐飲商業(yè)帶家居/裝飾等主題性商業(yè)、線性集中式商業(yè)；比如宜家會展補(bǔ)充性商務(wù)城投資源性商務(wù)社區(qū)型商業(yè)商業(yè)性質(zhì)的公寓鑒于上游較差的水質(zhì)，可將商業(yè)帶下移至此區(qū)域本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)分布建議本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向研判結(jié)論回顧：休閑、商業(yè)規(guī)劃意向：沿江退綠化帶后的曲線形休閑商業(yè)帶；塑造“麗江式”的純粹與柔軟，這里有您抹不掉的生活痕跡商業(yè)裙樓；商業(yè)建筑最高為7層非主體建筑和非大面積的集中式商業(yè)，可實(shí)現(xiàn)商鋪的產(chǎn)權(quán)分割，實(shí)現(xiàn)商業(yè)的銷售，回流現(xiàn)金；并且景觀休閑商業(yè)也較易經(jīng)營存活，并且增加就業(yè)人口，創(chuàng)造稅收。休閑商業(yè)帶退30米的綠化帶及打造的道路枧槽河商業(yè)規(guī)劃意向：沿江退綠化帶后的曲線形休閑商業(yè)帶；商業(yè)裙樓；商沿江7層商業(yè)規(guī)劃參考（昆明任旗營舊改項(xiàng)目、金岸春天二期）——1-2層以商鋪進(jìn)行銷售，3-7層以公寓進(jìn)行銷售非主體建筑的商業(yè)不違反“二十不”沿江7層商業(yè)規(guī)劃參考（昆明任旗營舊改項(xiàng)目、金岸春天二期）非主建筑規(guī)劃建議Part4.2建筑規(guī)劃建議Part4.2總體建筑擺規(guī)建議——局部突破，形成錯(cuò)落總體規(guī)劃錯(cuò)落有致，形成一個(gè)整體，給人視覺的沖擊感強(qiáng)烈在住宅限低40層的前提下，局部可以突破到42、45、47、50層，與7層的線性商業(yè)建筑一起，形成錯(cuò)落感總體建筑擺規(guī)建議總體規(guī)劃錯(cuò)落有致，形成一個(gè)整體，給人視覺的沖超高層建筑樓棟的擺規(guī)建議——變小景觀為大景觀各個(gè)組團(tuán)均為零碎的小景觀，在超高層建筑上基本較難展示出景觀效果通過優(yōu)化的景觀節(jié)點(diǎn)設(shè)置，將小景觀“變”成大景觀；在超高層為主的項(xiàng)目里，展示出良好的景觀效果超高層建筑樓棟的擺規(guī)建議各個(gè)組團(tuán)均為零碎的小景觀，在超高層建通過建筑單體的組合和內(nèi)部的取舍，突破“二十不”的限制——點(diǎn)板結(jié)合與組合布局，增加產(chǎn)品競爭力東北南日照日照東北西南扭轉(zhuǎn)建筑單體的擺放角度點(diǎn)板結(jié)合通過建筑單體的組合和內(nèi)部的取舍，突破“二十不”的限制東北南日建筑立面及風(fēng)格建議——現(xiàn)代主義建筑；滿足中產(chǎn)向上的精神需求（超高層外立面不建議用歐陸風(fēng)格，外部構(gòu)件太過復(fù)雜怪異）通過訪談，當(dāng)?shù)乜蛻羝毡橄矚g立面造型美觀、自然清新、富有現(xiàn)代感的建筑風(fēng)格。簡約明快、富有現(xiàn)代感，體現(xiàn)高尚、自然的生活主張，反對夸張的色彩與構(gòu)造的運(yùn)用。能夠在市場上形成差異化定位，契合目標(biāo)客戶的敏感點(diǎn)；提升項(xiàng)目價(jià)值。建筑立面及風(fēng)格建議——現(xiàn)代主義建筑；滿足中產(chǎn)向上的精神需求（城投·優(yōu)雅新城期望的、項(xiàng)目主張的文化藝術(shù)內(nèi)涵、與民族精神的結(jié)合如何在本項(xiàng)目建筑上實(shí)現(xiàn)？

——傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代建筑的結(jié)合

但我們還必須思考一個(gè)問題：城投的產(chǎn)品觀：民族性與文化的表達(dá)城投·優(yōu)雅新城期望的、項(xiàng)目主張的文化藝術(shù)內(nèi)涵、與民族精神的結(jié)118位于成都市寬窄巷子歷史文化保護(hù)區(qū)，輝映400畝寬窄巷子歷史文化保護(hù)街區(qū)改造計(jì)劃。打造“成都名片/成都第一會客廳”。項(xiàng)目打造手法模擬傳統(tǒng)街道空間形式的多層現(xiàn)代建筑形式商業(yè)街完全采用現(xiàn)代建筑形式的高層住宅近人尺度的細(xì)部做法采用截取、解構(gòu)傳統(tǒng)建筑符號的方式，喚醒記憶深處的歷史情懷案例——成都錦都位于成都市寬窄巷子歷史文化保護(hù)區(qū)，輝映400畝寬窄巷子歷史文119建筑外立面——解構(gòu)傳統(tǒng)做法傳統(tǒng)虛體符號實(shí)體化以傳統(tǒng)磚紋、鋪地紋實(shí)體化為外墻傳統(tǒng)符號現(xiàn)代化以大尺度、大比例（三層高、多開間寬度）體現(xiàn)現(xiàn)代技術(shù)、材料的無限可能以傳統(tǒng)隔斷做法與當(dāng)代的體面分割方式、現(xiàn)代材料形成穿插對比建筑外立面——解構(gòu)傳統(tǒng)做法傳統(tǒng)虛體符號實(shí)體化建筑外立面——解構(gòu)傳統(tǒng)做法在近人尺度的底部局部采用中式元素建筑外立面——解構(gòu)傳統(tǒng)做法在近人尺度的底部局部采用中式元素公共空間——借鑒傳統(tǒng)做法傳統(tǒng)空間處理方式在底部近人處采用水體、隔斷使空間先抑后揚(yáng)，通而不透，模擬傳統(tǒng)空間序列中的入口公共空間——借鑒傳統(tǒng)做法傳統(tǒng)空間處理方式公共空間——解構(gòu)傳統(tǒng)做法傳統(tǒng)室內(nèi)構(gòu)件室外化以傳統(tǒng)建筑中的室內(nèi)構(gòu)件形式（如落地罩、欞花窗）打造室外屏風(fēng)采用傳統(tǒng)色——紅色和黑色傳統(tǒng)符號現(xiàn)代化隔斷花紋糅合萬字式園林花窗紋和窗扇紋打破對稱傳統(tǒng),以重復(fù)中的變化突出框景效果公共空間——解構(gòu)傳統(tǒng)做法傳統(tǒng)室內(nèi)構(gòu)件室外化建筑細(xì)部——借鑒傳統(tǒng)做法（案例：北京銀泰中心）傳統(tǒng)紋飾(窗扇、燈籠）建筑化形狀方正，暗喻印鑒與內(nèi)部的幾何化玻璃古亭造型形成對比傳統(tǒng)符號現(xiàn)代化傳統(tǒng)紋飾比例異化建筑細(xì)部——借鑒傳統(tǒng)做法（案例：北京銀泰中心）傳統(tǒng)紋飾(窗扇建筑細(xì)部——借鑒傳統(tǒng)做法主體造型對稱、堅(jiān)實(shí)，氣質(zhì)穩(wěn)重端莊在標(biāo)志性樓棟的節(jié)點(diǎn)部位——如屋頂、底層等處飾以中式元素在近人尺度的底部局部采用中式元素建筑細(xì)部——借鑒傳統(tǒng)做法主體造型對稱、堅(jiān)實(shí)，氣質(zhì)穩(wěn)重端莊在標(biāo)超高層的建筑設(shè)計(jì)專題建議Part4.3超高層的建筑設(shè)計(jì)專題建議Part4.3在昆明甚至國內(nèi)，超高層都是一個(gè)難題

客戶抗性消除抗性舉措1、安全上的不安感。2、心理上的不安感。3、沒有與地面的接觸感。4、高層較大的風(fēng)阻5、無陽臺等附加值抗性探究普通成人生活形態(tài)探究：超高層隔離人與自然的直接接觸；給避難和消防活動帶來了更多的困難；住宅低部發(fā)生旋風(fēng)問題帶來的不適感；對地震、強(qiáng)風(fēng)所引起的“擺動”抱有不安感。超高層居住的自豪感和心理優(yōu)勢；通風(fēng)、采光、景觀更加優(yōu)越；可以營造出配備有高級設(shè)備、設(shè)施的居住環(huán)境；制定令人放心的防災(zāi)、避難體制。普通成人生活領(lǐng)域擴(kuò)展探究：缺乏近鄰接觸和交流的場所；相互見面交流的程度較低，近鄰關(guān)系淡化；電梯內(nèi)犯罪的不安感要比中低層住宅高；對孩子的監(jiān)視性、防范性減弱；對于住宅周邊的領(lǐng)域意識較低，提高了對樓梯間等空間的不安感。對共用走廊、樓梯、大廳等空間進(jìn)行充分的研究：如對走廊進(jìn)行少許擴(kuò)寬，配置綠化和座椅；在門廳前設(shè)置門廊，走廊側(cè)面預(yù)留出大窗戶，窗前設(shè)置花池，每幾層設(shè)置一處空中回廊等等；通過防災(zāi)、避難方面和寬敞的空間來緩和密集性，從舒適和生態(tài)學(xué)的觀點(diǎn)進(jìn)行研究和探討來解決住戶周圍的交通共用空間領(lǐng)域和促進(jìn)鄰里交流等。兒童生活形態(tài)特性探究：阻礙兒童室外的游玩活動；家長擔(dān)心兒童被關(guān)在電梯內(nèi)或發(fā)生危險(xiǎn)事故。讓擁有孩子的家庭在低層居住設(shè)計(jì)減少樓梯、走廊、大廳等公共空間成為空間死角住宅周圍和住宅內(nèi)的游玩場地設(shè)計(jì)。老年人生活形態(tài)特性探究：生活領(lǐng)域容易縮小，對外部產(chǎn)生疏遠(yuǎn)感；對自然的需求增加，而接觸地面的機(jī)會降低；災(zāi)害時(shí)避難要求增大；對醫(yī)療、福利設(shè)施和文教設(shè)施依存度較高。確保可以接觸到綠化等自然環(huán)境的空間和陽臺；制定令人放心的防災(zāi)、避難體制；周邊考慮醫(yī)療、福利設(shè)施和文教等設(shè)施。在昆明甚至國內(nèi)，超高層都是一個(gè)難題

客戶抗性消除抗性舉措1、127中原解決之道——超高層專家

香港是超高層集聚地，中原已形成完善超高層營銷體系深圳·萬科·金域藍(lán)灣，萬科首個(gè)超高層項(xiàng)目萬科首次與代理商合作，選擇了中原，中原以最專業(yè)的服務(wù)突破了超高層高價(jià)格銷售。巴堤雅園林、空中會所、圈層營銷、超高層的分階段營銷等創(chuàng)新手法取得完滿業(yè)績。中原解決之道——超高層專家

香港是超高層集聚地，中原已形成完1、注重通風(fēng)、采光的設(shè)計(jì)，增加景觀面2、注重對公共空間的設(shè)計(jì)，增加鄰里交流場所和綠化空間，減少死角3、制定令人放心的防災(zāi)、避難體制，增加心理上的安全感4、針對兒童：設(shè)計(jì)室內(nèi)的游玩場地5、針對老人：增加有自然環(huán)境的空間和陽臺，并在小區(qū)內(nèi)設(shè)置醫(yī)療、福利設(shè)施6、景觀設(shè)置成大面積段公共景觀7、在戶型設(shè)計(jì)上通過室內(nèi)空間的處理消除抗性8、產(chǎn)品設(shè)置時(shí)分段處理，降低營銷時(shí)的難度9、營銷時(shí)的客戶針對性處理超高層項(xiàng)目規(guī)劃的原則和方法——中原經(jīng)驗(yàn)1、注重通風(fēng)、采光的設(shè)計(jì)，增加景觀面超高層項(xiàng)目規(guī)劃的原則和方129超高層建筑的設(shè)計(jì)：分段處理17層，33層為避難層（設(shè)計(jì)要求每16層有避難層），做到47層（頂層為復(fù)式），用足設(shè)計(jì)，控制成本超高層建筑有抗風(fēng)要求，項(xiàng)目在29層以上開始設(shè)置抗風(fēng)玻璃幕墻，控制成本萬科第一個(gè)超高層深圳·萬科金域藍(lán)灣產(chǎn)品設(shè)置的分段處理抗風(fēng)玻璃幕墻超高層建筑的設(shè)計(jì)：分段處理17層，33層為避難層（設(shè)計(jì)要求每避難層處理，超高層避難層可做空中花園，基于成本考慮超高層可爭取減少建避難層香港凱旋門62層避難層做成7大小型主題空中花園，聯(lián)合組成4層空中會所，成為項(xiàng)目一大賣點(diǎn)香港凱旋門基于成本考慮超高層可爭取減少建避難層；可以通過將樓梯設(shè)置成剪刀梯；增設(shè)樓梯、電梯，一方面可以避免安全問題另外一個(gè)方面提升居住價(jià)值避難層處理，超高層避難層可做空中花園，基于成本考慮超高層可爭131超高層難題解決之道滿足客戶細(xì)分的需求，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化針對不同產(chǎn)品對樓層高度要求不同的特點(diǎn)，實(shí)際不同樓層的層高差異處理，保證品質(zhì)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)銷售面積最大化超高層難題解決之道滿足客戶細(xì)分的需求，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化戶型面積的設(shè)置、產(chǎn)品打造策略及定價(jià)策略——以深圳·萬科金域藍(lán)灣為例小面積段10層以下32層以上11－32層主流面積段、小面積段大面積段百米以上揚(yáng)灰層內(nèi)中間樓層戶型面積的設(shè)置、產(chǎn)品打造策略及定價(jià)策略小面積段10層以下32園林規(guī)劃設(shè)計(jì)建議Part4.4園林規(guī)劃設(shè)計(jì)建議Part4.4沿河參與性景觀打造，建議對河道進(jìn)行適當(dāng)?shù)那逵偬幚?；沿河景觀注重參與性，提高生態(tài)、景觀價(jià)值的同時(shí)提升沿河物業(yè)價(jià)值鑒于本項(xiàng)目東面全線臨河，需要改善河道觀賞效果，提升項(xiàng)目價(jià)值；結(jié)合綠化帶考慮增加參與性枧槽河河道現(xiàn)狀沿河參與性景觀打造，建議對河道進(jìn)行適當(dāng)?shù)那逵偬幚?；沿河景觀注雙鳳南地塊的綠化帶建議設(shè)置成疊水系，添加生活情趣

這里的疊水不僅僅可以讓你的視野無限延續(xù)，更適合有小孩的你。帶著你可愛的孩子沿著流動的水軸線奔跑的場景，是不是讓你憶起了少年時(shí)代門前那條還未被污染的河流？雖然這不是一條河，但是它比河更與你親近。孩子們可以自由的在清澈見底的水中嬉戲玩樂，水深40cm的設(shè)計(jì)已經(jīng)完全為你考慮到了孩子的安全問題。雙鳳南地塊的綠化帶控規(guī)雙鳳南地塊的綠化帶建議設(shè)置成疊水系，添加生活情趣考慮到項(xiàng)目住宅產(chǎn)品基本以超高層建筑為主，在園林設(shè)置上也充分考慮園林的布局——流動美學(xué)的園林規(guī)劃考慮高層居住者對景觀的欣賞需求從高層往園區(qū)看，看到的不是凌亂的景觀，而是會體驗(yàn)到抽象的三維藝術(shù)形式景觀。讓你體驗(yàn)高層帶來的不一樣的視覺沖擊。園林也有構(gòu)圖，從高空俯瞰，展現(xiàn)流動美學(xué)如同一幅圖畫，園林也有它的構(gòu)圖，這樣的圖畫，只對于高層建筑有價(jià)值，從空中俯瞰園林，可以看到水系曲線和夾岸的植物，步道，這樣的元素，在于設(shè)計(jì)師熟悉流動的美學(xué)，有曲線的水系，即使是靜態(tài)，也如同流動一樣具有張力，寓動于靜，相得益彰?？紤]到項(xiàng)目住宅產(chǎn)品基本以超高層建筑為主，在園林設(shè)置上也充分考高層建筑為主的園林設(shè)置，適當(dāng)?shù)臄U(kuò)大園林尺度——解決低層客戶的抗性，提高物業(yè)價(jià)值，支撐綜合體運(yùn)營針對項(xiàng)目以高層建筑為主，園林尺度擴(kuò)大如上海世茂濱江花園園林占地16萬平米一方面為解決低層客戶抗性，烘托高端物業(yè)價(jià)值另一方面，有效支撐酒店式公寓以及辦公等綜合體運(yùn)營。高層建筑為主的園林設(shè)置，適當(dāng)?shù)臄U(kuò)大園林尺度針對項(xiàng)目以高層建筑全力為處于上升期的中產(chǎn)階級打造的情境性園林觀演臺，適合有夢想的你。與朋友們排練幾出小話劇，將自己的喜怒哀樂化作舞臺上的悲歡離合，在這里你可以是導(dǎo)演、演員或者觀眾。除了舒適的居住，在這里你還能詩意的生活。愛侶園，適合熱戀的你。植滿月季、玫瑰的小徑，專為戀人們設(shè)計(jì)，和你心愛的人漫步其中，會籠罩在愛的喜悅里。全力為處于上升期的中產(chǎn)階級打造的情境性園林觀演臺，適合有夢全力為處于上升期的中產(chǎn)階級打造的情境性園林冥想園，適合忙碌的你。外面的世界或許會很無奈，當(dāng)一身疲憊的你走進(jìn)冥想園的時(shí)候，紫色的薰衣草，清新的薄荷草能舒緩緊張的神經(jīng)，閉上眼睛靜靜的感受來一場心靈與自然的對話，心靈與思想的對話。兒童樂園，當(dāng)城市的變得越來越擁擠的時(shí)候，兒童的成長和游玩空間越來越局限；當(dāng)城投·優(yōu)雅城市能提供這一切的時(shí)候，自然的奢侈已經(jīng)不是傳說。全力為處于上升期的中產(chǎn)階級打造的情境性園林冥想園，適合忙碌分期開發(fā)計(jì)劃建議Part4.5分期開發(fā)計(jì)劃建議Part4.5本項(xiàng)目分期開發(fā)涉及到的2個(gè)層面的問題城市運(yùn)營/大盤如何操作首期怎么起勢本項(xiàng)目分期開發(fā)涉及到的2個(gè)層面的問題城市運(yùn)營/大盤如何操作昆明正在進(jìn)行一個(gè)大型的城市再造計(jì)劃，從項(xiàng)目的角度重新運(yùn)營城市；目前這類城市運(yùn)營項(xiàng)目在昆明已經(jīng)數(shù)不勝數(shù)昆明正在進(jìn)行一個(gè)大型的城市再造計(jì)劃，從項(xiàng)目的角度重新運(yùn)營城市城市運(yùn)營：對城市區(qū)域重新定位后的區(qū)域再造和運(yùn)營；通過多層次，復(fù)合化功能體系，形成城市生活新的一極；本項(xiàng)目也不例外物業(yè)類型土地屬性原有物業(yè)現(xiàn)有物業(yè)工廠城市邊緣團(tuán)鋼廠房——住宅產(chǎn)業(yè)、交通、配套廠區(qū)宿舍城市高端住宅商業(yè)產(chǎn)業(yè)、人口社區(qū)商業(yè)（地段）社區(qū)級、市級商業(yè)（中高端、高端）共建人口產(chǎn)業(yè)共建、居住共建居住共建酒店產(chǎn)業(yè)、人口——高端酒店寫字樓產(chǎn)業(yè)、交通、配套——5A寫字樓

本項(xiàng)目面對的是從城市低值區(qū)向城市中高端生活區(qū)的定位轉(zhuǎn)變南亞之門的概念性規(guī)劃城市運(yùn)營：對城市區(qū)域重新定位后的區(qū)域再造和運(yùn)營；通過多層次，因?yàn)橐?guī)模大，物業(yè)類型豐富，本項(xiàng)目不同于一般項(xiàng)目的點(diǎn)式開發(fā)。而是一個(gè)長期再造城市、運(yùn)營城市的區(qū)域（面）開發(fā)`本項(xiàng)目新亞洲體育城順新時(shí)代廣福路、日新路開發(fā)形式營銷特征案例點(diǎn)式開發(fā)賣點(diǎn)式營銷順新時(shí)代同德錦江嘉園區(qū)域開發(fā)土地價(jià)值運(yùn)營和提升新亞洲體育城因?yàn)橐?guī)模大，物業(yè)類型豐富，本項(xiàng)目不同于一般項(xiàng)目的點(diǎn)式開發(fā)。而城市運(yùn)營的關(guān)鍵1：各類物業(yè)相互作用提升產(chǎn)品價(jià)值，分期開發(fā)產(chǎn)品搭配開發(fā)和推售居住——優(yōu)質(zhì)居住區(qū)吸引高素質(zhì)人口的入住人群的入住為商業(yè)發(fā)展提供基礎(chǔ)商業(yè)——商業(yè)配套進(jìn)一步帶動大量高端人群聚集，促成整個(gè)區(qū)域土地成熟酒店、寫字樓——區(qū)域土地成熟（交、配），為星級酒店和寫字樓的開發(fā)提供良好的基礎(chǔ)酒店和寫字樓的開發(fā)，又為居住和商業(yè)提供了產(chǎn)業(yè)支撐和升級的基礎(chǔ)城市運(yùn)營的關(guān)鍵1：各類物業(yè)相互作用提升產(chǎn)品價(jià)值，分期開發(fā)產(chǎn)品城市運(yùn)營的關(guān)鍵2：對各類物業(yè)有節(jié)奏、有順序的開發(fā)提升項(xiàng)目土地價(jià)值；每一期都有新產(chǎn)品，高端+主流的結(jié)合住宅商業(yè)寫字樓酒店時(shí)間軸數(shù)值軸營銷強(qiáng)度曲線現(xiàn)場展示度曲線項(xiàng)目價(jià)值度曲線項(xiàng)目美譽(yù)度曲線

城市中心再造項(xiàng)目價(jià)值曲線

城市運(yùn)營的關(guān)鍵2：對各類物業(yè)有節(jié)奏、有順序的開發(fā)提升項(xiàng)目土地城市運(yùn)營的關(guān)鍵3：“各類物業(yè)相互提升”、“有序開發(fā)提升區(qū)域價(jià)值”是建立在首期成功開發(fā)基礎(chǔ)之上LeadusersCreateSolutions住宅和共建設(shè)施首先開發(fā)樹立區(qū)域形象Beyondtheant-value基于前期板塊成熟的價(jià)值寫字樓

[officebuilding]區(qū)域價(jià)值time時(shí)間價(jià)值再次提升商業(yè)[commerce]酒店

[hotel]

城市運(yùn)營20-80原則

建筑牢固基礎(chǔ)，所有都建筑在其上城市運(yùn)營的關(guān)鍵3：“各類物業(yè)相互提升”、“有序開發(fā)提升區(qū)域價(jià)首期開發(fā)成功，第一，通過首期開發(fā)催熟土地屬性；第二，建立起板塊市場認(rèn)知和影響力

不同的首期開發(fā)情況通過首期開發(fā)催熟土地屬性建立起板塊市場認(rèn)知和影響力效果情況1是是首期開發(fā)成功，項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)進(jìn)入快車道情況2是否土地成熟，市場認(rèn)知低，價(jià)格提升較為昆明情況3否是買預(yù)期、價(jià)格脫離價(jià)值，潛在泡沫危機(jī)。西山新城的開盤滯銷首期開發(fā)成功，第一，通過首期開發(fā)催熟土地屬性；第二，建立起板因此，我們建議本項(xiàng)目的首期應(yīng)以靠近官南路成熟地塊為主；開發(fā)順序在延伸到項(xiàng)目中心區(qū)后再向周圍擴(kuò)散首期3-4期5期6期7期8期2期因此，我們建議本項(xiàng)目的首期應(yīng)以靠近官南路成熟地塊為主；開發(fā)順首期如何起勢？在首期及入