地產(chǎn)預(yù)算編制經(jīng)驗(yàn)談

關(guān)于地產(chǎn)預(yù)算編制經(jīng)驗(yàn)談全面預(yù)算是作為地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的一個(gè)重要程序，其要求企業(yè)上上下下全員參與，認(rèn)真對(duì)待。預(yù)算編制的好壞，也會(huì)影響到管理層的績(jī)效考核。全面預(yù)算涉及到投資預(yù)算也相當(dāng)于可行研究報(bào)告或項(xiàng)目損益測(cè)算、融資預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算也就是現(xiàn)金、利潤(rùn)預(yù)算，籌資預(yù)算，下面就預(yù)算的編制結(jié)合自己的經(jīng)驗(yàn)重點(diǎn)談?wù)勅绾尉幹?。全面預(yù)算的管理程序一般是：運(yùn)營(yíng)計(jì)劃是預(yù)算編制的基礎(chǔ)，而運(yùn)營(yíng)計(jì)劃是企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)施的過(guò)程，因此預(yù)算編制及考核將運(yùn)營(yíng)計(jì)劃和預(yù)算目的串聯(lián)起來(lái)。以下來(lái)分解說(shuō)明：1、預(yù)算前期工作及編制預(yù)算的前期工作是準(zhǔn)備階段，作為主導(dǎo)部門(mén)要清楚預(yù)算編制的目的，有了目的才有方向。其主要工作包含以下：收集各項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)該工作目的是為了讓編制者清楚項(xiàng)目何時(shí)立項(xiàng)報(bào)建、何時(shí)開(kāi)工、何時(shí)銷(xiāo)售，只有在知道何時(shí)開(kāi)工情況下才能知道哪個(gè)月開(kāi)始發(fā)生費(fèi)用，哪個(gè)月開(kāi)始有收入，因此項(xiàng)目發(fā)展節(jié)點(diǎn)對(duì)于地產(chǎn)預(yù)算編制起著重要的作用。其實(shí)發(fā)展節(jié)點(diǎn)也是一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃，如下表：設(shè)計(jì)預(yù)算表格預(yù)算表格設(shè)計(jì)階段，只有在知道自己預(yù)算目標(biāo)的情況下，才能設(shè)計(jì)出符合要求的表格，預(yù)算表格設(shè)計(jì)要體現(xiàn)“收支”管理思路，然后按照企業(yè)實(shí)際情況分解到業(yè)務(wù)部門(mén)編制，在此目標(biāo)下表格設(shè)計(jì)有以下各種：銷(xiāo)售收入預(yù)算表預(yù)算表用來(lái)統(tǒng)計(jì)下個(gè)年度各項(xiàng)目各月預(yù)計(jì)銷(xiāo)售情況，該表也為后面銷(xiāo)售費(fèi)用的預(yù)算、資金回籠預(yù)計(jì)提供基礎(chǔ)，同時(shí)該表按月設(shè)計(jì)也考慮到管理層的績(jī)效考核與此掛鉤，也為銷(xiāo)售部對(duì)銷(xiāo)售人員完成目標(biāo)激勵(lì)的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，因此銷(xiāo)售預(yù)測(cè)是預(yù)算管理中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。銷(xiāo)售預(yù)算通常按照產(chǎn)品類(lèi)型和棟數(shù)進(jìn)行預(yù)算，如住宅、商業(yè)、車(chē)位，其中住宅又按照普通住宅、別墅、雙拼、疊加等形式編制，表格設(shè)計(jì)要求將匯總數(shù)編制在前列，因?yàn)楦黜?xiàng)目具體情況不同，表格無(wú)法統(tǒng)一。如下表：該表是預(yù)算收入表，縱向分入伙時(shí)間、新產(chǎn)品推出時(shí)間、預(yù)算年度的供應(yīng)量合計(jì)、上年度未售庫(kù)存、預(yù)算年度推出貨量以及預(yù)算年度銷(xiāo)售目標(biāo)，后面分別預(yù)算到1-12月份。設(shè)計(jì)入伙時(shí)間目的是讓預(yù)算執(zhí)行人制定預(yù)算時(shí)盡量考慮在入伙前先消化該存貨。推出時(shí)間即預(yù)售時(shí)間，也是銷(xiāo)售預(yù)算編制的起始時(shí)間。年供貨量是為了計(jì)算銷(xiāo)售預(yù)算表中銷(xiāo)售率的基數(shù)。銷(xiāo)售預(yù)算編制具體到面積的目的是為了預(yù)計(jì)后面辦理房產(chǎn)證費(fèi)用的基數(shù)。均價(jià)是判斷是否符合《土地增值稅法》中普通和非普通標(biāo)準(zhǔn)的一個(gè)認(rèn)定。當(dāng)然實(shí)際過(guò)程可以根據(jù)需要選擇。出租收入預(yù)算表該表用于預(yù)算下一年度出租收入情況，目前地產(chǎn)行業(yè)存在的出租有自由物業(yè)出租和返祖物業(yè)出租，因此要分別進(jìn)行預(yù)算。表格設(shè)計(jì)可以相對(duì)簡(jiǎn)單，一般根據(jù)年初總的商鋪面積加上本年度推出的商鋪面積減去預(yù)計(jì)銷(xiāo)售的商鋪面積及退租面積作為預(yù)算出租收入的計(jì)算基數(shù)?？沙鲎獾纳虡I(yè)面積指小區(qū)已經(jīng)成熟，形成商業(yè)氛圍，并且未出售的商業(yè)，對(duì)于新增加的商業(yè)面積也僅僅是考慮到可以對(duì)外出租并且有商業(yè)氛圍，對(duì)于新建立的商業(yè)一般不在預(yù)算年度內(nèi)考慮。如表：工程款預(yù)算表工程款預(yù)算比較復(fù)雜些，其需要根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展節(jié)點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目已發(fā)生的合同未付款和尚未發(fā)生的業(yè)務(wù)分別進(jìn)行付款預(yù)計(jì)，同時(shí)還需要對(duì)各合同進(jìn)行成本拆分，拆分到各成本科目中，對(duì)成本進(jìn)行信息化管理的企業(yè)而言，已簽合同未付款的比較容易處理，因?yàn)橄到y(tǒng)中一般都會(huì)及時(shí)反映已簽合同款、已付合同款、未付合同管，同時(shí)系統(tǒng)也在合同登記后及時(shí)完成了成本拆分過(guò)程，因此有系統(tǒng)管理的企業(yè)這方面操作比較有效率；對(duì)于尚未發(fā)生的業(yè)務(wù)，需要業(yè)務(wù)部門(mén)根據(jù)具體情況參考項(xiàng)目目標(biāo)成本總額或動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行編制預(yù)測(cè)。一般工程預(yù)算按照成本科目進(jìn)行預(yù)算，預(yù)算表中一般財(cái)務(wù)部需要規(guī)定好大科目，具體小科目由項(xiàng)目部自行設(shè)計(jì)，但必須按照成本部或財(cái)務(wù)部歸類(lèi)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。因此預(yù)算主導(dǎo)部門(mén)必須做好以下工作：設(shè)計(jì)合理的表格對(duì)成本科目進(jìn)行詳細(xì)的說(shuō)明，統(tǒng)一成本歸類(lèi)。一般由成本部編制。提供各合同已付款情況，一般在成本部管理比較完善且有系統(tǒng)支持情況下成本部提供，否則由財(cái)務(wù)部提供。預(yù)算表格設(shè)計(jì)要確定一級(jí)成本科目便于統(tǒng)計(jì)預(yù)算編制要分到各月，從現(xiàn)金流量的角度進(jìn)行編制。附表格：該表作為統(tǒng)計(jì)匯總表，其可以根據(jù)需要拆分為已動(dòng)工項(xiàng)目預(yù)算和未來(lái)年度內(nèi)動(dòng)工項(xiàng)目預(yù)算分別編制。設(shè)計(jì)成本預(yù)算該預(yù)算與工程成本預(yù)算操作方式一致，只是一般會(huì)將項(xiàng)目的指標(biāo)放入該表中，因?yàn)樵O(shè)計(jì)成本很多是根據(jù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算而來(lái)，如設(shè)計(jì)費(fèi)一般是30元/單位建筑面積。參考下表：營(yíng)銷(xiāo)成本預(yù)算營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用控制一般采取預(yù)算加比率控制。預(yù)算是計(jì)劃未來(lái)年度需要發(fā)生的營(yíng)銷(xiāo)成本，構(gòu)成月度現(xiàn)金流量，而比率控制也是作為預(yù)算編制的一個(gè)參考，超過(guò)公司規(guī)定比率的預(yù)算應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。其編制過(guò)程也與上述工程成本預(yù)算編制相似，根據(jù)需要可以分預(yù)算匯總表、合同應(yīng)付款預(yù)算、預(yù)計(jì)年度未簽合同營(yíng)銷(xiāo)成本預(yù)算，如下表：政府收費(fèi)預(yù)算政府收費(fèi)分取得土地環(huán)節(jié)、土地開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)辦證、確權(quán)辦證環(huán)節(jié)的預(yù)算編制，其相似點(diǎn)都是根據(jù)政策法規(guī)制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況進(jìn)行預(yù)算編制，土地取得及開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)發(fā)生的政府收費(fèi)一般由公司投資部或投融資部編制，此表不含土地款，土地款單獨(dú)列表預(yù)算；確權(quán)環(huán)節(jié)根據(jù)公司工作安排情況由銷(xiāo)售部或財(cái)務(wù)部編制。財(cái)務(wù)部一般也會(huì)對(duì)此類(lèi)費(fèi)用進(jìn)行成本科目設(shè)計(jì)。如下表：此表是取得土地及土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)政府收費(fèi)（不含土地款）。此表屬于辦理房產(chǎn)證過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用。土地成本預(yù)算土地成本屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中占有比重比較大的部分，因此單獨(dú)進(jìn)行預(yù)算，一般表格設(shè)計(jì)方面分合同總金額、非合同金額、截止上年已付金額、剩余各年付款金額、預(yù)算年度內(nèi)個(gè)月付款金額等。如下表：此表后面還需要分解到預(yù)算年度各月。管理費(fèi)用預(yù)算該表是分項(xiàng)目分部門(mén)編制的未來(lái)年度內(nèi)管理費(fèi)用發(fā)生預(yù)算，其一般作為部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)的考核標(biāo)準(zhǔn)，該表編制要求如下：設(shè)計(jì)合理的表格。定義好管理費(fèi)用范疇，是否包含應(yīng)歸類(lèi)到營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中的期間費(fèi)用。根據(jù)財(cái)務(wù)制度設(shè)計(jì)符合核算要求的明細(xì)科目，并對(duì)明細(xì)科目進(jìn)行詳細(xì)的說(shuō)明，指導(dǎo)非財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)各費(fèi)用進(jìn)行歸類(lèi)。固定資產(chǎn)預(yù)算該預(yù)算首先必須符合財(cái)務(wù)制度和公司管理規(guī)定對(duì)“固定資產(chǎn)”定義要求編制，因此財(cái)務(wù)部在要求各部門(mén)編制時(shí)要明確定義。該表編制比較簡(jiǎn)單，各部門(mén)可以根據(jù)未來(lái)部門(mén)新增人員電腦配置、打印機(jī)、相機(jī)等需求進(jìn)行預(yù)測(cè)。如下表：.銷(xiāo)售資金回籠預(yù)算企業(yè)中常流行一句“回款比銷(xiāo)售更重要”，因此可見(jiàn)銷(xiāo)售資金回籠計(jì)劃預(yù)算的重要性，其是作為在以“現(xiàn)金流量預(yù)算”為原則第一重要數(shù)據(jù)，其關(guān)系到未來(lái)企業(yè)融資情況的預(yù)計(jì)、稅費(fèi)預(yù)計(jì)等，因此該表應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)的歷史回款經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行編制，對(duì)當(dāng)月1-23號(hào)成交的首期款一般在當(dāng)月收回，按揭款在1-15日前銷(xiāo)售的考慮在銷(xiāo)售月內(nèi)度收回，對(duì)于公積金的情況比較特殊，其貸款過(guò)程相對(duì)普通貸款要長(zhǎng)，可根據(jù)具體情況預(yù)測(cè)。（簽約為認(rèn)夠如期7天內(nèi)交首期款，銀行7天辦理按揭，一般從認(rèn)購(gòu)到簽約放按揭14個(gè)工作）。該表如下：融資及財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算該表一般是財(cái)務(wù)部或單獨(dú)設(shè)置資金部或集團(tuán)負(fù)責(zé)編制，其根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況制定年度開(kāi)發(fā)貸和融資規(guī)模。其表格設(shè)計(jì)一般分已貸款在預(yù)算年度內(nèi)需要償還情況及預(yù)算年度內(nèi)新增貸款情況。稅金預(yù)算表該表根據(jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售資金回籠計(jì)劃進(jìn)行編制，此表不考慮土地增值稅清算情況，只需按照稅法規(guī)定的與征率進(jìn)行預(yù)測(cè)。該表如下：項(xiàng)目預(yù)算現(xiàn)金流量表該表是根據(jù)項(xiàng)目各預(yù)算報(bào)表進(jìn)行匯總編制，其表格如下：該表很直觀的反映出項(xiàng)目預(yù)算年度內(nèi)的資金來(lái)源、資金使用、資金余缺等情況。2、預(yù)算調(diào)整階段以上各部分組成了項(xiàng)目年度預(yù)算的整體，在編制后，經(jīng)各部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)審核將紙質(zhì)和電子版交財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行匯總編制現(xiàn)金流量表，財(cái)務(wù)部將匯總好的預(yù)算統(tǒng)一發(fā)給管理層，在有總經(jīng)理參與情況下，進(jìn)行預(yù)算編制情況匯報(bào)，再由管理層對(duì)預(yù)算進(jìn)行上會(huì)評(píng)審，刪減不合理的預(yù)算，由各部門(mén)根據(jù)上會(huì)情況重新調(diào)整預(yù)算再評(píng)審，最終由總經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行。其中對(duì)于成本類(lèi)預(yù)算，需要經(jīng)過(guò)成本部的初審。預(yù)算分析階段預(yù)算分析主要是財(cái)務(wù)部門(mén)執(zhí)行，根據(jù)實(shí)際情況與預(yù)算進(jìn)行比較，運(yùn)用結(jié)構(gòu)、比率、圖標(biāo)方法進(jìn)行分析，闡述預(yù)算收入完成情況、成本費(fèi)用預(yù)算實(shí)