土地成交市場2023半年度報告：上半年土地成交及城投拿地詳細盤點

證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號未經(jīng)許可，禁止轉載2023年上半年土地市場“冷熱不均”持續(xù)演繹，各區(qū)域表現(xiàn)如何？我們從全國和2023年上半年土地市場“冷熱不均”持續(xù)演繹，各區(qū)域表現(xiàn)如何？我們從全國和各省市土地成交情況以及城投拿地情況對上半年土地市場展開分析。全國土地成交表現(xiàn)如何？1、成交額及溢價率：2023年上半年全國土地累計成交額1.53萬億元，同比下降14.14%，加權溢價率6.59%，同比提升0.86個百分點。單月成交額逐月提。2、城投拿地情況：2023年上半年城投累計拿地占比23.20%，同比下降3.714%。各省份及各地市土地成交現(xiàn)狀分析：1、分省份看：18省土地成交額同比下降，低基數(shù)效應下天津增速達283.63%浙江、江蘇、廣東累計成交額超1500億元，甘肅、青海等區(qū)域不足100億元。2、分地市看：熱點城市率先回暖，杭州、廣州、蘇州、西安、成都、南京、寧波、深圳8個地市土地累計成交額超300億元，147個地市累計成交金額不足10億元，主要集中于新疆、海南、甘肅、云南、遼寧、廣西等地。3、重點省市：昆明、天津土拍有所改善，蘭州、濟南、青島回落明顯。昆明市成交額53.53億元，同比增長108%；青島、濟南成交額分別為125.24億元、，研究【債券分析】【債券分析】上半年土地成交及城投拿地詳細盤點究所證券分析師：周冠南業(yè)編號：S0360517090002券分析師：張晶晶業(yè)編號：S0360521070001相關研究報告7月流動性月報》3-07-08置機會——7月信用債策略月報》3-07-06央行二季度問卷調(diào)查解讀》城投拿地現(xiàn)狀：3-07-04城投拿地現(xiàn)狀：1、分省份看：江蘇、浙江、山東、廣東、四川共5個省份城投拿地金額大于2001、分省份看：江蘇、浙江、山東、廣東、四川共5個省份城投拿地金額大于200億元，甘肅、天津等6個區(qū)域小于20億元。不同區(qū)域城投拿地占比分化浙江、福建、山西、北京等9個區(qū)域位于10%-20%，上海、天津低于10%。2、分地市看：城投拿地金額前30的地市中煙臺、常州、景德鎮(zhèn)、威海、宜昌、鄭州等12個地市占比超50%，鹽城、徐州、德州、石家莊、濰坊共5個地市占比介于30%-50%，西安、廣州、武漢、成都、合肥、長沙、蘇州等13個地市占比低于30%，其中杭州為8.63%在30個地市中最低。3、重點省市：云南城投拿地金額及占比下降，昆明有所提升；天津城投拿地金額及占比也有下降；濟南城投拿地金額同比提升16.49%，占比提升21.15個百分點；廣西城投拿地金額下降但占比提升，柳州市城投拿地金額、占比均上升；甘肅及蘭州市城投拿地金額下降，但占比提升。23-07-03后續(xù)展望：一方面，7月政治局會議召開，在消費、投資、房地產(chǎn)等多方面政策力度略超市場預期，且為2019年以來年中政治局會議首次不提“房住不炒”，總量調(diào)控空間或被打開；“因城施策用好政策工具箱”指向定力較強的核心一二線城市調(diào)控放松有望加碼；“城中村”改造、保障性住房建設或更加積極。另一方面，土地市場“冷熱不均”，分化狀態(tài)或?qū)⒊掷m(xù)演繹，風險規(guī)避下核心熱點城市將優(yōu)先受到市場追捧，而部分弱能級區(qū)域的恢復情況仍將有待驗證，關注后續(xù)城投拿地占比以及再融資情況尤為重要。政治局會議強調(diào)“要有效防范化解地方債務風險，制定實施一攬子化債方案”，下半年再融資債券置換隱性債務等政策或有實質(zhì)性進展。短期看尾部區(qū)域債務風險或?qū)⒌玫揭欢ň忈專峭豆_債券打破剛兌仍屬較小概率事件，主要風險仍是基本面下行下的技術性違約與估值波動風險。城投債配置仍建議不同風險偏好的投資者結合收益率、區(qū)域經(jīng)濟實力、債務水平、到期壓力、風險輿情等因素進行綜合選擇，可以重點關注短端品種的下沉機會。風險提示：土地明細統(tǒng)計及城投口徑統(tǒng)計有偏差、土地市場復蘇不及預期。分析證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號2 二、各省份及各地市土地成交現(xiàn)狀分析 5 土地成交呈現(xiàn)負增長 6(三)重點省市情況：昆明、天津土拍有所改善，蘭州、濟南、青島回落明顯 6三、城投拿地現(xiàn)狀及后續(xù)展望 7 (二)城投拿地金額位居前30的地市分布情況 8(三)重點省市情況：天津城投拿地占比下降，昆明、濟南、柳州、蘭州上升 9(四)拿地規(guī)模位居前30的城投主體情況 10四、風險提示 11證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號3 9 證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號4們將全國和各省市土地成交的情況以及城投拿地情況對上半年土地市場展開深入探討。土地成交數(shù)據(jù)方面，統(tǒng)計全市場招拍掛的土地成交明細，以便對城投拿地等情況進有所土地市場持續(xù)低迷下，部分城市集中供地實際完成率較低，土拍政策又有所調(diào)整，部分地塊清單公布制度，進一步優(yōu)化完善集中供地政策，更好發(fā)揮充分公開披露信息對于穩(wěn)。6月城投拿地占比環(huán)比下降，加權平均溢價率環(huán)比上升注：加權平均溢價率采用成交額加權計算。證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號5一，而云南、陜西增速為25.34%、19.76%，也相對較高，主要受昆明、西安土地市場暖，杭州、廣州、蘇州、西安、成都、南京、寧波、深圳8個地市土地成于新疆、海南、甘肅、云南、遼寧、廣西等地。受昆明、西安土地市場回溫帶動。福建、上海、甘肅、安徽、江西、廣西等9個區(qū)域半年各省土地成交情況省份土地成交額(億元)及成交增速加權平均溢價率及變化(百分點)2022年同比增速2023年1-6月同比增速2022年同比變化2023年1-6月同比變化浙江5997.38-39.30%2554.455.44%7.32%江蘇8358.80-29.69%1862.7712.55%3.73%2.31廣東3632.06-48.62%1519.6116.85%3.09%-8.476.75%3.04北京1781.69-26.44%1078.880.75%5.49%7.33%2.51東4075.36-32.76%950.86-27.94%10.80%3.32%0.61河北1597.50-25.94%739.385.37%5.20%4.54%0.55四川3262.72727.766.48%-3.213.45陜西1414.99624.1619.76%0.90%0.58上海2260.11-31.77%591.60-47.84%2.99%6.53%3.67安徽2023.31-29.53%578.29-37.00%10.24%7.79%河南1689.03-41.87%492.60-20.92%5.81%-5.067.67%2.81福建1703.81-34.81%473.15-51.55%15.71%-3.7810.67%6.37湖北1471.36457.51-2.80%5.46%-8.2012.00%8.27江西1595.46-23.23%438.2111.89%湖南1928.50-36.53%436.2711.74%2.9411.05%5.60天津394.57-64.64%291.71283.63%0.47%-7.862.95%2.63重慶795.79-57.69%195.65-4.44%.97%0.49%-2.64廣西621.70-38.78%164.43-32.57%3.91%10.23%4.46云南361.52-25.37%153.1725.34%4.26%-4.28.30%西438.21-47.33%135.6912.21%3.51%貴州1053.23-48.34%131.94-47.71%13.42%7.152.73%0.91內(nèi)蒙古242.10-23.09%128.2028.79%7.00%6.68%新疆318.19-44.62%114.53-21.22%3.01%-2.534.45%0.48遼寧393.45-62.87%111.42-29.59%.86%0.47%-4.04海南293.9116.37%104.8115.75%3.81%13.57%2.98吉林180.65-77.69%94.4616.36%0.47%2.00%甘肅166.65-63.32%52.99-43.36%5.79%3.42%-4.69黑龍江62.95-74.35%43.1184.25%.83%3.62%-0.88寧夏74.73-31.25%35.2342.51%4.03%-27.533.53%-4.88青海67.89-54.88%3.79-91.51%0.26%-7.923.29%2.89全國合計48257.61-37%15286.627%-7.067%0.86證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號6(二)各地市情況：超半數(shù)地市土地成交呈現(xiàn)負增長云南、遼寧、廣西等地。省份地市土地成交額(億元)及成交增速加權平均溢價率及變化(百分點)2022年同比增速2023年1-6月同比增速2022年同比變化2023年1-6月同比變化浙江杭州1829.50-43.89%1043.36-20.87%5.84%8.80%2.88廣東廣州1225.80-51.59%613.0146.69%1.62%-4.447.00%5.89江蘇蘇州931.25-53.34%520.542.98%-2.706.49%3.09陜西西安1059.05-4.42%478.2221.32%0.64%2.32%0.81四川成都1614.94-9.99%436.76-9.86%2.99%4.80江蘇南京1368.13-35.38%379.473.86%-8.447.83%3.42浙江寧波814.67-30.07%322.11-46.57%6.26%5.74%廣東深圳765.82-31.47%304.3325.82%8.64%-2.558.67%-3.31廣東佛山388.983%271.2562.39%0.97%-20.097.64%5.73浙江溫州515.49-48.69%245.536.59%2.82%-0.97浙江臺州424.72-21.09%230.2818.46%河北石家莊246.931%218.7381.38%2.37%-2.062.44%.47安徽合肥631.96-28.68%209.65-47.31%6.27%10.80%2.82江蘇無錫920.93-23.76%205.8951.87%1.48%-7.720.58湖北武漢464.66-75.38%197.761.59%4.03%2.54湖南長沙797.70-30.80%192.345%19.79%13.562.28福建廈門489.79-40.04%177.64-52.71%44.02%24.5911.33%8.24浙江湖州454.186%166.527.66%3.03%0.22江蘇常州1094.61-9.52%155.00-22.80%2.92%-6.943.65%2.88浙江紹興441.61-41.97%152.251.94%9.81%5.11江蘇鹽城462.74-43.52%147.9728.83%17.23%11.76%浙江嘉興443.51-37.92%144.71-39.73%5.25%5.28%-0.72江蘇南通837.84-40.97%132.48-27.81%0.93%-9.78浙江金華678.24-47.68%129.56-41.21%2.81%-31.607.74%4.53山東青島591.28-25.87%125.24-36.27%1.60%0.083.88%2.41河北保定251.29-52.05%120.3452.43%8.95%8.76河南鄭州367.85-63.97%112.23-34.58%1.29%-5.090.85%山東德州143.06-50.42%100.55128.29%0.02%2.48%2.47江蘇徐州677.281%98.223%0.24%-29.230.96%山東濟寧294.44-28.02%98.0618.24%3.76%4.21%-3.47對市場較為關注的區(qū)域(省、自治區(qū)、直轄市)及其下轄部分地級市做進一步分析。(城投公司)、昆明云睿投資有限公司(東方航空子公司)、云南華澤置業(yè)有限公司(云南建投子公司)、安寧創(chuàng)佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(民營房企)、昆明杰盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司(昆明盤龍區(qū)建投子公司)。證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號7中車子公司)、重慶中交置業(yè)有限公司(中國交建子公司)、中海企業(yè)發(fā)展集團有限公司(中國海外興業(yè)子公司)、天津市津筑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(津城建子公司)。、天津土拍改善，其他區(qū)域多同比下滑省份地市土地成交額(億元)及成交增速加權平均溢價率及變化(百分點)2022年同比增速2023年1-6月同比增速2022年同比變化2023年1-6月同比變化云南-361.52-25.37%25.34%4.26%-4.28云南97.75-43.02%53.5381%0.01%0.11天津-394.57-64.64%291.71283.63%0.47%-7.862.95%2.63-4075.36-32.76%950.86-27.94%3.32%0.61青島591.28-25.87%-36.27%0.083.88%2.41濟南397.13-57.55%59.54-55.24%2.85%-2.600.43%濟寧294.44-28.02%98.063.76%4.21%-3.47濰坊519.5192.30-21.04%65.65%56.180.00%-3.56貴州-23-48.34%-47.71%7.152.73%0.91貴州貴陽292.94-59.78%24.14-34.73%42.320.34%貴州遵義220.19-51.48%39.20-52.21%0.31%0.62%廣西-621.70-38.78%-32.57%3.91%4.46廣西柳州9.230.03%-7.929.36%9.34甘肅--63.32%52.99-43.36%5.79%3.42%-4.69甘肅54.74-62.53%7.18-82.41%6.89%4.810.44%-8.64、天等地城投拿地占比有上升。城投拿地金額方面，2023年上半年江蘇、浙江、山東、廣東、四川共5個省份城投證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號8蘇、云南、甘肅、重慶、河北等9個區(qū)域位于省份城投拿地金額(億元)與增速城投拿地占比與變化(百分點)2022年同比增速2023年1-6月同比增速2022年同比變化2023年1-6月同比變化安徽760.0728.50%5937.57%32.96%7.40北京014864.94%-5.220%5.18福建363.8475.42-60.88%21.35%4%-3.80甘肅33.77-64.37%20.26%-0.6024.82%.85廣東948.19-3.53%258.80-43.63%3%廣西302.4163.39-21.37%48.64%38.55%5.49貴州565.77-42.83%75.73-22.88%53.72%5.1757.39%海南41.8150.31%3%3.21-5.34河北336.32761%21.05%6.7721.47%2.12河南770.442545.61%23.9134.97%3.70黑龍江6.8566.59%1%89%湖北681.299.73%5746.30%26.1135.53%-4.03湖南1.1447-25.07%53.99%40.45%-3.72吉林40.93-45.37%31.9737.81%22.66%33.84%5.27江蘇3744.638.46%479.87-25.35%44.80%25.76%江西884.8766-41.84%55.46%37.58%-4.97遼寧77.5628.00%28.9888.92%1%26.01%內(nèi)蒙古42.015.79%26.385.90%5%20.58%-4.45寧夏5.29-56.09%4.937.07%-4.000%青海7.92-53.82%0.39-94.71%7%0.278%-6.271.963.29%300.62-25.84%42.74%31.62%0.9097.7420.0722.30%9.239%西398.4235.78%2741.74%26.48%4.11上海335.4438.2884%2.736.47%-9.67四川2.2226.50%224.9846.04%30.91%天津77.722.01%-28.09%0%4.51%新疆92.64-33.93%23.034.71-3.60云南699.73%38.40-7.53%32.55%25.07%-8.91浙江9.8770.37%425.95-39.98%31.34%20.187%-5.22重慶287.57-32.56%46.2031.46%23.61%6.45全國合計7353.835.91%3546.44-25.97%35.96%23.20%-3.71(二)城投拿地金額位居前30的地市分布情況宜介于30%-50%，西安、廣州、武漢、成都、合肥、長沙、蘇州等13個證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號9省份地市城投拿地金額(億元)與增速城投拿地占比與變化(百分點)2022年同比變化2023年1-6月同比變化2022年同比變化2023年1-6月同比變化廣東廣州408.9823.62%150.83-42.42%33.36%20.3024.60%-38.08陜西西安282.2290.31%123.6279.09%26.65%13.2725.85%8.34江蘇常州506.77-0.88%109.401.66%46.30%4.0370.58%16.98浙江杭州294.49-5.21%90.08-36.39%6.578.63%河北石家莊75.0932.06%89.8516%30.41%15.0141.08%16.58四川成都446.915.78%81.189%27.67%4.1318.59%浙江金華298.07108.28%77.788%43.95%32.9160.04%17.16江蘇蘇州332.010.40%72.10-42.52%35.65%19.0813.85%江蘇鹽城322.8525.27%70.860%69.77%38.3147.89%-22.78江蘇南通335.366%69.5812.63%40.03%52.52%18.86河南鄭州146.88133.42%66.5124.69%39.93%33.7759.27%28.17湖南岳陽112.400%64.65136.23%69.06%18.0983.56%32.56廣東深圳135.87-53.78%64.5517.74%-8.5721.21%-4.91浙江溫州144.66347.00%59.34-32.46%28.06%24.84浙江寧波199.44143.63%55.23-33.03%24.48%17.453.47四川眉山192.5458.77%44.6139.63%75.73%30.4362.93%7.38湖北武漢136.564%43.081169.89%29.39%18.7321.78%18.68山東德州70.653.30%41.88120.79%49.38%25.6841.65%江蘇徐州417.8921.74%41.54-38.55%61.70%17.0042.30%浙江湖州189.0565.01%39.76-42.24%41.62%19.7923.88%安徽合肥155.98278.91%37.68-40.26%24.68%20.0417.97%2.12浙江嘉興165.4651.35%36.55-39.82%37.31%22.0125.26%-0.04江西萍鄉(xiāng)101.1934.85%36.364%93.73%18.4986.88%湖北宜昌84.9935.4341.63%48.94%-0.8662.97%8.39江西景德鎮(zhèn)103.563%35.16381.75%3.5536.47山東煙臺100.7534.399.3671.40%53.66山東濰坊341.8622.85%33.4665.80%19.6136.25%7.31山東威海156.19-36.22%33.19-43.44%72.77%5.1065.63%-4.05湖南長沙300.4916.02%32.65-38.80%37.67%15.2016.97%-5.78福建漳州59.09359.74%31.4729.92%28.7852.87%28.76(三)重點省市情況：天津城投拿地占比下降，昆明、濟南、柳州、蘭州上升所提升；天津城投拿地金額及占比也有所下降；山東城投拿地金額超300億元，提省份地市城投拿地金額(億元)與增速城投拿地占比與變化(百分點)2022年同比增速2023年1-6月同比增速2022年同比變化2023年1-6月同比變化云南-117.699.73%38.40-7.53%32.55%10.4125.07%-8.91云南昆明13.60-39.95%14.60190.84%13.91%0.7127.27%7.79天津-77.72192.01%13.15-28.09%19.70%17.314.51%54山東-1741.963.29%300.62-25.84%42.74%14.9231.62%0.90山東青島155.9768.55%9.77-70.22%26.38%14.787.80%-8.89山東濟南140.62-38.10%20.4516.49%35.41%11.1334.35%21.15山東濟寧98.4346.75%15.82-20.55%33.43%17.03-7.87山東濰坊341.8622.85%33.461.09%65.80%19.6136.25%7.31貴州-565.77-42.83%75.73-22.88%53.72%5.1757.39%18.48貴州貴陽189.86-14.37%16.8475.97%64.81%34.3769.77%43.89貴州遵義105.11-65.73%24.57-10.56%47.73%8662.69%29.19廣西-302.411.76%63.39-21.37%48.64%18.3338.55%5.49廣西柳州111.98192.62%5.2117.81%79.25%56.7056.43%13.41甘肅-33.77-64.37%13.15-11.95%20.26%-0.6024.82%8.85甘肅蘭州6.32-79.30%2.34-8.65%11.54%-9.3532.57%26.30證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號10(四)拿地規(guī)模位居前30的城投主體情況2023年上半年拿地規(guī)模位居前30的城投主體主要分布在浙江、江蘇等地。從城投設有限責任公司、南通一諾城鎮(zhèn)建設開發(fā)有限公司、江蘇金壇投資控股有限公司、寧波德鎮(zhèn)市興陶建設開