第三章土地使用控制課件

第三章土地使用控制第一節(jié)用地面積與用地邊界第二節(jié)土地使用性質(zhì)控制第三節(jié)土地使用兼容第三章土地使用控制第一節(jié)用地面積與用地邊界1控制性詳細規(guī)劃的主要內(nèi)容——用地控制土地的使用性質(zhì)是用地控制的主要內(nèi)容。其他：用地大小、用地邊界、用地兼容等。熟悉國標(biāo)——分類。熟悉用地兼容性規(guī)定。控制性詳細規(guī)劃的主要內(nèi)容——用地控制2第一節(jié)用地面積與用地邊界一、用地邊界用地邊界是規(guī)劃用地和道路或其它規(guī)劃用地之間的分界線，用來劃分用地的權(quán)屬。一般采用紅線（用地紅線）來確定，并表示在該線范圍內(nèi)的地上、地面、地下空間的開發(fā)權(quán)和使用權(quán)等。第一節(jié)用地面積與用地邊界一、用地邊界3二、用地面積用地面積是指紅線劃定范圍內(nèi)用地的平面投影面積。單位一般多采用公頃，精度一般保持小數(shù)點后2~3位。由于城市規(guī)劃的最主要工作就是對用地的規(guī)劃和管理，尤其在控制性詳細規(guī)劃中，用地邊界線的劃分還有很多不同的類型，如藍線、綠線、黃線、橙線、紫線等，還有建筑后退線，分別代表了不同的含義。詳見“各線”規(guī)定。二、用地面積4第三章土地使用控制ppt課件5在開發(fā)建設(shè)中，還有征地拆遷邊界和用地邊界的區(qū)別。一般征地拆遷邊界大于用地邊界，主要是因為拆遷征地范圍內(nèi)的用地，有時還需要安排其它的用地，如：道路。在開發(fā)建設(shè)中，還有征地拆遷邊界和用地邊界的區(qū)別。一般征地拆遷6用地邊界與地籍的關(guān)系也存在著密切的關(guān)系。（地籍是土地管理部門頒布給土地使用者合法使用的證明和所屬關(guān)系的行政規(guī)定。）一般，在控規(guī)中應(yīng)盡量使用地邊界與地籍吻合，從而方便管理。用地邊界與地籍的關(guān)系也存在著密切的關(guān)系。7三、控規(guī)中的用地劃分劃分不同的用地成為規(guī)劃設(shè)計首要的任務(wù)。控規(guī)用地邊界劃分的一般原則如下：1．嚴格根據(jù)總體規(guī)劃和其它規(guī)劃、根據(jù)用地部門、單位劃分地塊；2．以單一性質(zhì)劃定地塊，即一般一個地塊只有一種使用性質(zhì)；3．至少有一邊與城市道路相鄰；4．結(jié)合自然邊界、行政界線劃分地塊；5．考慮地價的區(qū)位級差；6．地塊大小應(yīng)和土地開發(fā)的性質(zhì)規(guī)模相協(xié)調(diào)，以利于統(tǒng)一開發(fā)；7．考慮文物保護的要求；8．符合“專業(yè)規(guī)劃線”的要求；（指：藍線、綠線等）9．尊重現(xiàn)有土地使用權(quán)的邊界；三、控規(guī)中的用地劃分89各類地塊劃分面積推薦表用地類別地塊面積（hm2）地塊（細分）最小面積（hm2）備注新區(qū)舊城區(qū)居住用地10.0～30.03.0～20.02.0商業(yè)用地1.0～2.00.5～1.50.5特殊控制時地塊可細分至0.5公頃工業(yè)用地>2.0－1.0最小控制面積以產(chǎn)業(yè)門類生產(chǎn)需要為依據(jù)；小于1公頃的或能進入標(biāo)準(zhǔn)廠房的工業(yè)企業(yè)不應(yīng)單獨供地；舊城區(qū)原則上不增加工業(yè)用地綠地0.04公園面積參照專項規(guī)劃確定，居住區(qū)綠地不小于城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范中關(guān)于綠地設(shè)置的要求其它用地－依據(jù)規(guī)劃要求及專業(yè)要求確定9各類地塊劃分面積推薦表用地類別地塊面積（hm2）地塊（細分9江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定：2.3建筑基地控制指標(biāo)2.3.1建筑基地最小面積不應(yīng)低于表2.2.3的規(guī)定。表2.3.1建筑基地面積下限指標(biāo)2.3.2建筑基地不足上述規(guī)定的最小面積，但有下列情況之一，且不妨礙規(guī)劃實施的，城市規(guī)劃行政主管部門可以核準(zhǔn)建設(shè)：2.3.3.1鄰接土地已經(jīng)完成建設(shè)或為道路、河道或有其他類似情況，確實無法調(diào)整、合并的。2.3.2.2因城市規(guī)劃街區(qū)劃分、市政公用設(shè)施等的限制，確實無法調(diào)整、合并的。2.3.3城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的成片開發(fā)地區(qū)，必須編制詳細規(guī)劃，經(jīng)批準(zhǔn)后實施。江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定：10第二節(jié)土地使用性質(zhì)控制用地性質(zhì)：指用地的主要用途、用地的主要功能。城市中還有很多綜合（混合）性的用地。如：學(xué)校中的宿舍用地，仍屬于學(xué)校，仍屬于教育用地。還有一些用地在目前的用地標(biāo)準(zhǔn)上沒有。如：研發(fā)用地、物流用地、商住兼容（或混合）用地、三產(chǎn)服務(wù)用地等，都是在新形勢發(fā)展下的新問題，也說明目前規(guī)劃學(xué)科上的一些有缺陷的問題沒解決。第二節(jié)土地使用性質(zhì)控制用地性質(zhì)：指用地的主要用途、用地11用地性質(zhì)確定應(yīng)考慮的主要因素有：．城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃對土地使用的控制要求；保證規(guī)劃的延續(xù)性。．公共設(shè)施配套的要求；總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃不可能對低等級公建設(shè)施作安排，“控詳”應(yīng)根據(jù)性質(zhì)、規(guī)模和特點進一步明確落實。．市政設(shè)施配套建設(shè)的要求；一方面落實總體和分區(qū)規(guī)劃已確定的項目，另一方面完善規(guī)劃區(qū)內(nèi)市政設(shè)施的配套，如環(huán)衛(wèi)所，垃圾站等。．調(diào)整因特殊原因，或上一級規(guī)劃不當(dāng)?shù)挠玫匦再|(zhì)。用地性質(zhì)確定應(yīng)考慮的主要因素有：．城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃對土12《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137-90）用地分類分為10個大類、46個種類、73個小類。——該標(biāo)準(zhǔn)正在修改?！督K省控制性詳細規(guī)劃編制導(dǎo)則》對一些用地進行了補充。尤其是對小類進行了補充，以便于在用地規(guī)劃時，有標(biāo)準(zhǔn)可依，規(guī)范文本和說明?！冻鞘杏玫胤诸惻c規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137-90）用地13用地兼容性控制城市建設(shè)用地的兼容性控制執(zhí)行《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2004年版）表2．2．3的規(guī)定。江蘇控規(guī)導(dǎo)則，新增用地分類。（見下頁表格）用地兼容性控制14新增類別：是指在“國標(biāo)”類別的基礎(chǔ)上細化增加的用地類別。為便于數(shù)據(jù)統(tǒng)計對比分析，新增用地類別主要在現(xiàn)行國標(biāo)的類別中進行再細分。主要新增用地分類的中、小類及類別的級數(shù)（如原用地類別為小類，則細分為小小類），不新增城市用地大類。用地分類適應(yīng)新用地類型的變化，遵循細分類、靈活使用的原則。新增用地類別不將用地性質(zhì)不兼容的用地類別混合。新增類別：是指在“國標(biāo)”類別的基礎(chǔ)上細化增加的用地類別。為便15各地新增城市用地分類允許在現(xiàn)行國標(biāo)的小類基礎(chǔ)上進行細分，不宜增加中類用地類別，不得增加大類用地類別，并不得與本導(dǎo)則城市用地分類沖突、重復(fù)和交叉。新增用地類別的編碼與現(xiàn)行國標(biāo)編碼方法采用統(tǒng)一規(guī)則確定。新增城市用地分類：中類（7項）、小類（16項）、小小類（7項）新增中類（7項）：

居住用地中新增宿舍公寓用地Rx、公共服務(wù)設(shè)施用地Rc、居住商業(yè)混合用地Rb；公共設(shè)施用地中新增商辦混合用地Cb、商住混合用地Cr；倉儲用地中新增物流設(shè)施用地Ww；水域和其他用地中新增風(fēng)景名勝區(qū)用地Es。各地新增城市用地分類允許在現(xiàn)行國標(biāo)的小類基礎(chǔ)上進行細分，不宜16新增小類（16項）：

居住用地中新增單身宿舍Rxd、老年公寓Rxl、酒店式公寓Rxj、小區(qū)綜合公共服務(wù)設(shè)施Rcz、小區(qū)教育設(shè)施用地Rcj；小區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生Rcy、小區(qū)文化體育設(shè)施Rct、小區(qū)市政公用設(shè)施Rcg、小區(qū)商業(yè)服務(wù)金融郵電設(shè)施Rcs、小區(qū)行政管理及其他Rcx、公共設(shè)施用地中新增社會福利設(shè)施C9s、宗教設(shè)施用地C9z；市政公用設(shè)施用地中新增防洪設(shè)施用地U9f、消防設(shè)施用地U9x；風(fēng)景名勝區(qū)用地新增風(fēng)景游賞用地Esf、游覽設(shè)施用地Esy。新增小小類（7項）：

居住用地中新增幼托Rcj0、小學(xué)Rcj1、中學(xué)Rcj2、九年一貫制學(xué)校Rcj3、高級中學(xué)用地Rcj4；市政公用設(shè)施用地中新增軌道交通用地U21g、公共加油及加氣站用地U29j。新增小類（16項）：17第三章土地使用控制ppt課件18第三章土地使用控制ppt課件19綠化用地分類綠化用地分類20第三章土地使用控制ppt課件21第三節(jié)土地使用兼容用地的兼容性表現(xiàn)在功能的綜合和功能的協(xié)調(diào)共處、聯(lián)系和替換的可能。兼容性也是用地彈性、靈活性、適建性的表現(xiàn)或近義詞。絕對的功能分區(qū)、功能單一化，只能造成城市的“貧血癥”。現(xiàn)代城市規(guī)劃思想和理論，已不是簡單強調(diào)功能分區(qū)。同樣在城市建設(shè)中，應(yīng)允許用地兼容的可能。控規(guī)要體現(xiàn)這一思想，但也要有所管理和控制，一般采用兼容規(guī)定。第三節(jié)土地使用兼容用地的兼容性表現(xiàn)在功能的綜合和功能的22一．國外港澳臺土地使用兼容的規(guī)定

紐約市將土地使用分為：居住用途區(qū)、商業(yè)用途區(qū)、工業(yè)用途區(qū)三大類；

一．國外港澳臺土地使用兼容的規(guī)定23二．國內(nèi)的土地兼容性規(guī)定上海市用地兼容表二．國內(nèi)的土地兼容性規(guī)定24第三章土地使用控制ppt課件25江蘇省城市規(guī)劃技術(shù)規(guī)定：江蘇省城市規(guī)劃技術(shù)規(guī)定：26第三章土地使用控制ppt課件27第四節(jié)用地策劃“江蘇省控詳導(dǎo)則”內(nèi)容：四、用地策劃1．用地策劃目的用地策劃是通過對用地的開發(fā)建設(shè)策略和利用方式進行深入研究，使得制定的規(guī)劃控制要素更加科學(xué)合理、切實可行，綜合效益或指定效益達到最優(yōu)。2．用地策劃的基本要素（1）開發(fā)潛力通過對地塊周邊自然條件、區(qū)位條件（產(chǎn)業(yè)、功能）、交通條件、文化背景等發(fā)展條件的研究，比較該地塊在不同使用條件下可能發(fā)揮的潛力和作用。（2）用地布局充分利用該地塊的區(qū)位優(yōu)勢和設(shè)施配套條件，以提高地段活力和環(huán)境質(zhì)量為目標(biāo)，綜合考慮經(jīng)濟、功能、景觀、設(shè)施配套等多種因素，有利于配套設(shè)施利用、城市景觀組織和地塊價值的體現(xiàn)，對各類功能用地進行合理布局。（3）開發(fā)強度通過成本——收益分析，估算合理的容積率指標(biāo)，確定開發(fā)強度應(yīng)兼顧地塊的環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。（4）實施時序綜合考慮開發(fā)時序和配套時序?qū)Φ貎r的影響作用、對城市功能和空間發(fā)展的意義，以及舊區(qū)改造的迫切性和投資的可行性等，確定規(guī)劃實施時序。（5）設(shè)施配套根據(jù)相關(guān)規(guī)劃要求，按照該地塊發(fā)展目標(biāo)，綜合考慮地價、環(huán)境質(zhì)量響等要素，明確相應(yīng)的公共設(shè)施、市政公用設(shè)施和公益