產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理模式

產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理模式南通供銷產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)管理模式探討序言物業(yè)管理是指業(yè)主對(duì)共有建筑物、場(chǎng)所、設(shè)施的共同管理或委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對(duì)業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所進(jìn)行管理的活動(dòng)。南通供銷產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目一期建成后，引入物業(yè)管理將是必要的。一、南通供銷產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目介紹南通供銷產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目一期規(guī)劃占地525畝，總投資11.3億元，建筑面積19萬(wàn)平方米。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括綜合服務(wù)區(qū)、技術(shù)裝備制造基地和棉花倉(cāng)儲(chǔ)物流配送中心。綜合服務(wù)區(qū)包括辦公樓、食堂、專家公寓和集體宿舍四部分，總計(jì)建筑面積為2.55萬(wàn)平方米。技術(shù)裝備制造基地占地182畝，建筑面積7.7萬(wàn)平方米，總投資3.7億元，其中固定資產(chǎn)投資2.2億元。建設(shè)以現(xiàn)代建筑技術(shù)為支撐的大跨度聯(lián)跨廠房，滿足安裝現(xiàn)代柔性制造工藝生產(chǎn)線的要求。棉花倉(cāng)儲(chǔ)物流配送中心占地343畝，建筑面積11.3萬(wàn)平方米，總投資7.6億元。倉(cāng)庫(kù)存儲(chǔ)規(guī)模達(dá)15萬(wàn)噸以上，年棉花周轉(zhuǎn)量50萬(wàn)噸以上。二、南通供銷產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)規(guī)模南通供銷產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目一期規(guī)劃占地525畝，建筑總面積19萬(wàn)平方米。具體的物業(yè)內(nèi)容包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體安全環(huán)境的管理、對(duì)入駐企業(yè)的管理、車輛交通及道路管理以及設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)等。其中，機(jī)械裝備制造基地包括兩棟大跨度聯(lián)跨廠房，棉花倉(cāng)儲(chǔ)物流中心包括保稅庫(kù)9個(gè)、通用商品棉庫(kù)5個(gè)、糧庫(kù)2個(gè)以及管理樓1棟。南通供銷產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)管理模式應(yīng)該包括業(yè)主共同管理的過(guò)程和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人進(jìn)行的管理過(guò)程。針對(duì)南通供銷產(chǎn)業(yè)園的特點(diǎn)，物業(yè)管理應(yīng)該注重安全保衛(wèi)系統(tǒng)和設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)。在物業(yè)管理方面，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)入駐企業(yè)的管理和對(duì)車輛交通及道路管理的監(jiān)管。近年來(lái)，我國(guó)的物業(yè)管理模式越來(lái)越多樣化。隨著物業(yè)管理法規(guī)的完善和人們對(duì)物業(yè)管理的重視，專業(yè)物業(yè)管理公司和民營(yíng)物業(yè)公司不斷涌現(xiàn)，為業(yè)主提供更好的服務(wù)。業(yè)主可以根據(jù)自身需求選擇適合自己社區(qū)的物業(yè)管理公司，通過(guò)簽約合同確定雙方責(zé)權(quán)利關(guān)系，來(lái)處理社區(qū)的物業(yè)服務(wù)工作。委托型物業(yè)管理模式主要分為全權(quán)委托管理型和分包委托管理型。全權(quán)委托管理型由一家物業(yè)公司負(fù)責(zé)對(duì)整個(gè)園區(qū)的實(shí)施事務(wù)、保安、交通、保潔、機(jī)電維修等專業(yè)化、一體化、企業(yè)化的管理，業(yè)主對(duì)其工作進(jìn)行監(jiān)督。分包委托管理型則是業(yè)主采用招標(biāo)的形式分別將安保、保潔、設(shè)備維護(hù)、食堂等物業(yè)內(nèi)容分包給各個(gè)專業(yè)的物業(yè)公司，由他們分別參與具體事務(wù)的管理，業(yè)主同樣對(duì)其工作進(jìn)行監(jiān)督。委托型物業(yè)管理模式的優(yōu)勢(shì)在于降低經(jīng)營(yíng)成本。專業(yè)化分工所帶來(lái)的高效率，許多專業(yè)性服務(wù)公司在其專業(yè)領(lǐng)域都擁有比物業(yè)管理企業(yè)更有效的資源和組織。這些企業(yè)能夠以優(yōu)質(zhì)低價(jià)為物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)，從而使得物業(yè)管理企業(yè)節(jié)省運(yùn)營(yíng)的費(fèi)用。通過(guò)保安、保潔業(yè)務(wù)外包，日常工作中只需配備少數(shù)維修人員，管理開(kāi)支大為減少，特別是減少在人力資源管理方面的成本。外包服務(wù)可以有效降低用工成本，從而節(jié)約固定資產(chǎn)投資。業(yè)務(wù)外包可以有效降低成本，增加企業(yè)利潤(rùn)。業(yè)務(wù)外包也可以有效地提高服務(wù)質(zhì)量。專業(yè)公司通過(guò)發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)來(lái)提高其所提供的產(chǎn)品（服務(wù)）質(zhì)量。專業(yè)公司由于業(yè)務(wù)相對(duì)單一而且專注，使得其專業(yè)化優(yōu)勢(shì)得到充分彰顯。比如專業(yè)的電梯維修保養(yǎng)公司，可以科學(xué)規(guī)范地制定詳細(xì)的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，達(dá)到預(yù)想的維護(hù)保養(yǎng)效果；專業(yè)的保安公司，有較系統(tǒng)的保安員管理辦法及訓(xùn)練方式以及廣泛的招聘渠道，結(jié)合當(dāng)今治安防范的需求在技防、人防上下功夫，這必將大大加強(qiáng)治安防患能力。業(yè)務(wù)外包也可以規(guī)避一些風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)防范和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。委托專業(yè)公司來(lái)處理物業(yè)管理服務(wù)，可以有效降低企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。專業(yè)公司有更嚴(yán)格的管理和規(guī)范，能夠更好地遵守法律法規(guī)，從而規(guī)避一些風(fēng)險(xiǎn)。總的來(lái)說(shuō)，委托型物業(yè)管理模式能夠?yàn)闃I(yè)主提供更好的服務(wù)，降低經(jīng)營(yíng)成本，提高服務(wù)質(zhì)量，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。在未來(lái)，這種模式將會(huì)得到更廣泛的應(yīng)用。為了規(guī)避管理責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，一些風(fēng)險(xiǎn)高、管理難度大、專業(yè)性強(qiáng)的業(yè)務(wù)可以采用外包的服務(wù)方式。例如，對(duì)于電梯設(shè)備的維保與運(yùn)行，許多物業(yè)管理企業(yè)都采用外包的服務(wù)方式。這是因?yàn)殡娞輰儆谔胤N設(shè)備，國(guó)家對(duì)其管理要求非常嚴(yán)格，要求從業(yè)企業(yè)必須擁有專項(xiàng)資質(zhì)許可和安全許可，從業(yè)人員技術(shù)要求也很高，必須持證上崗。因此，電梯維保屬于典型的技術(shù)含量高、管理難度大、安全責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)大的專項(xiàng)外包業(yè)務(wù)。同時(shí)，保安、保潔服務(wù)的外包也可以降低企業(yè)在用工方面的風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)轉(zhuǎn)委托，物業(yè)管理企業(yè)可以把有限的內(nèi)部資源集中在最具成本效益、最有價(jià)值的核心業(yè)務(wù)上，從而獲得提升核心競(jìng)爭(zhēng)力的機(jī)會(huì)。通過(guò)專項(xiàng)業(yè)務(wù)外包，物業(yè)管理企業(yè)逐步從繁雜的專業(yè)化事務(wù)中解脫出來(lái)，成為物業(yè)管理的組織者、監(jiān)督者和協(xié)調(diào)者，扮演了一個(gè)服務(wù)集成商的角色。物業(yè)管理企業(yè)不是業(yè)主服務(wù)需求的生產(chǎn)者，不再直接向業(yè)主提供有形服務(wù)，而是通過(guò)提供間接服務(wù)、人文服務(wù)和信息服務(wù)，組織和落實(shí)社會(huì)專業(yè)服務(wù)資源，為業(yè)主提供服務(wù)。物業(yè)管理外包也存在一些不足和缺陷。在我國(guó)社會(huì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，物業(yè)管理市場(chǎng)尚不成熟的時(shí)候，這種不足和缺陷更加突出。其中，外包的服務(wù)質(zhì)量難以控制是一個(gè)主要問(wèn)題。一旦決定了合作方，實(shí)際質(zhì)量是難以控制的。因?yàn)橥ǔＶ荒芸刂茖?duì)方的管理者或代表，而直接操作作業(yè)者可以聽(tīng)或不聽(tīng)物業(yè)管理企業(yè)的指導(dǎo)與要求，致使質(zhì)量在第一現(xiàn)場(chǎng)難以控制。此外，外包難以體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的形象及企業(yè)文化。外包專業(yè)公司與物業(yè)管理企業(yè)的文化、服務(wù)理念往往有較大的差距，物業(yè)管理企業(yè)很難通過(guò)合同或簡(jiǎn)單溝通可以消除其差別。如果外包業(yè)務(wù)或項(xiàng)目的內(nèi)容、外延定義不清，則容易帶來(lái)運(yùn)作混亂與責(zé)任不清，給業(yè)主造成物業(yè)管理企業(yè)形象不佳的印象。此外，外包在提供服務(wù)的時(shí)間上往往滯后。1.對(duì)園區(qū)內(nèi)商業(yè)、餐飲、服務(wù)業(yè)等企業(yè)的招商引資、租賃、合同管理等事宜進(jìn)行全面管理和協(xié)調(diào)。2.負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)商業(yè)、餐飲、服務(wù)業(yè)等企業(yè)的日常管理工作，包括但不限于設(shè)施維修、環(huán)境衛(wèi)生、安全保障等方面。3.組織開(kāi)展各類文化、娛樂(lè)、體育等活動(dòng)，豐富園區(qū)居民和企業(yè)員工的精神文化生活。4.