進口紅酒市場項目定位及招商策略課件

2014年7月信諾國際項目定位及招商策略2014年7月信諾國際11234摘要宏觀經(jīng)濟及城市發(fā)展項目評估商業(yè)市場簡析5需求訪談6案例介紹7定位建議8招商策略9秀稿展示1234摘要宏觀經(jīng)濟及城市發(fā)展項目評估商業(yè)市場簡析5需求訪談2摘要城市年輪（中國）機構受業(yè)主信諾國際邀請，對“信諾國際”項目進行調(diào)研、定位研究、提供招商策略建議。通過宏觀經(jīng)濟分析、項目評估、本市商業(yè)研究及需求訪談，提供其他案例借鑒，并最終得出定位建議和招商策略建議。通過研究，本案定位于“商品展銷、貿(mào)易交易、商務洽談為主，配套商業(yè)為輔”的中高端進口商品交易中心；定向招商對象為：進口貿(mào)易企業(yè)；招商策略為：通過標簽化包裝、展開宣傳攻略、進行圈層營銷和定向地毯式掃樓來積累有效客戶，提升知名度、樹立影響力。城市年輪（中國）機構受業(yè)主信諾國際邀請，對“信諾國際”項目進31234摘要宏觀經(jīng)濟及城市發(fā)展項目評估商業(yè)市場簡析5需求訪談6案例介紹7定位建議8招商策略9秀稿展示1234摘要宏觀經(jīng)濟及城市發(fā)展項目評估商業(yè)市場簡析5需求訪談4經(jīng)濟活力城2012年城市綜合實力排名第19位；GDP總值為2822億元，比增12%；2013年城市綜合實力排名第16位，連續(xù)三年排名上升，被列為新的“一線城市”。未來國際城1980年，廈門經(jīng)濟特區(qū)成立；

2010年，國務院批準廈門特區(qū)擴容至全市范圍，建立兩岸區(qū)域性金融服務中心；2012年，兩岸新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)合作示范區(qū)規(guī)劃已報國務院審批；2013年，廈自貿(mào)區(qū)方案獲省通過；2014年與福州、平潭聯(lián)同申請“福建自貿(mào)區(qū)”靜待國家級部門批準。廈門：經(jīng)濟活力城，兩岸金融中心蓬勃發(fā)展，自貿(mào)區(qū)已獲省級審批，國際化大都市已現(xiàn)雛形，城市將迎快速發(fā)展期，商務辦公潛力無限。城市屬性經(jīng)濟活力城廈門：經(jīng)濟活力城，兩岸金融中心蓬勃發(fā)展，自貿(mào)區(qū)已獲廈門：外向型經(jīng)濟程度高，外貿(mào)進出口額在福建省外貿(mào)總值占比高；“自由貿(mào)易區(qū)”擬啟動和先行摸索，未來政策紅利帶動外貿(mào)進出口發(fā)展。城市經(jīng)濟2014年政府工作報告目標GDP增長10%左右，規(guī)模以上工業(yè)增加值增長11.5%，全社會固定資產(chǎn)投資增長15%，外貿(mào)出口總額增長11%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長10%，和農(nóng)民人均純收入增長11%，居民消費價格漲幅控制在3.5%以內(nèi)，爭取設立自由貿(mào)易園區(qū)（2014年6月，已同福州、平潭共同向國家商務部申報“福建自貿(mào)區(qū)：，其中廈門申報面積155.12平方公里，含象嶼保稅區(qū)、象嶼保稅園區(qū)（含東渡港區(qū)）、海滄保稅區(qū)，翔安”兩岸新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)合作示范區(qū)。2013年數(shù)字地區(qū)生產(chǎn)總值3064億元，增長9.5%。人均可支配收入城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為41360元，增長10.1%；農(nóng)民人均純收入15003元，增長11.5%；外貿(mào)進出口額840.9億美元，同比增長12.9%，占全省同期外貿(mào)總值49.7%。集裝箱吞吐量外貿(mào)集裝箱占總吞吐量75%。工業(yè)產(chǎn)值外資企業(yè)工業(yè)產(chǎn)值超過70%。廈門：外向型經(jīng)濟程度高，外貿(mào)進出口額在福建省外貿(mào)總值占比高；區(qū)域屬性象嶼保稅區(qū)：1992年10月15日國務院批準設立，面積0.63平方公里。區(qū)內(nèi)企業(yè)主要從事保稅倉儲、分撥、配送和國際貿(mào)易、轉口貿(mào)易業(yè)務，保稅物流的業(yè)務量始終占保稅區(qū)業(yè)務總量的90%以上。保稅物流園區(qū)：面積0.7平方公里，一期0.3平方公里。園區(qū)與港區(qū)聯(lián)動運作，可開展“國際采購、國際配送、國際貿(mào)易、國際中轉”等業(yè)務，實行境外貨物“入?yún)^(qū)保稅”、國內(nèi)貨物“入?yún)^(qū)退稅”政策。廈門現(xiàn)代物流園區(qū)：太平洋區(qū)域性國際中轉港的主要組成部分，閩西南、閩粵贛區(qū)域航運集散中心，是海峽兩岸貨運集散中心。廈門現(xiàn)代物流園區(qū)：由象嶼保稅區(qū)、保稅物流園區(qū)、東渡港區(qū)、航空港工業(yè)與物流園區(qū)等部分組成，面積約9平方公里。區(qū)域屬性象嶼保稅區(qū)：1992年10月15日國務院批準設立，面區(qū)域經(jīng)濟區(qū)域重點發(fā)展：融資租賃，高新技術監(jiān)測維修，跨境電商，兩岸海運快件。廈門現(xiàn)代物流園區(qū)：政府積極推動區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級，營收持續(xù)增長；面向全國，發(fā)展集展示、倉儲、物流、培訓、酒文化為一體的海西最大進口酒類集散中心?！皡^(qū)港聯(lián)動”：由象嶼保稅區(qū)、保稅物流園區(qū)、東渡港區(qū)、形成“區(qū)港聯(lián)動”，對臺優(yōu)勢明顯，發(fā)展港口貿(mào)易。2014年上半年經(jīng)濟數(shù)字外貿(mào)進出口額34.91億元，比增11.2%物流營收39.38億元，比增7.7%商貿(mào)銷售收入274.4億元，比增24.6%區(qū)域生產(chǎn)總值33億元，比增13.4%進口酒配送額3.2億元區(qū)域經(jīng)濟區(qū)域重點發(fā)展：融資租賃，高新技術監(jiān)測維修，跨境電商，政策屬性片區(qū)具有保稅功能，同時在稅收返還、租金補貼、推廣費用補助、進口獎勵上有較大的優(yōu)惠政策。保稅功能：進入保稅區(qū)的商品，可緩交關稅，待貨品運離保稅區(qū)時，再進行清關交稅手續(xù)。稅收返還：入駐企業(yè)三年內(nèi)給予保稅區(qū)本機稅收貢獻的100%扶持，兩年減半征收。其中增值稅返還20%，營業(yè)稅返還32%。租金補貼：入駐企業(yè)其年度區(qū)本級稅收貢獻達200元/平方米的，給予政府認定租金每平方15元補助；大于400元/平方米的，給予政府認定租金每平方米30元補助。推廣費用補助：企業(yè)每年刊登的宣傳廣告，給予一次性的廣告費用補助。參加國內(nèi)外展銷活動，給予50%展位費補助。進口獎勵：企業(yè)年進口額達到100萬美元以上的，獎勵5萬元；每增加50萬美元增加2萬元，最高獎勵不超過20萬元。政策屬性片區(qū)具有保稅功能，同時在稅收返還、租金補貼、推廣費用宏觀經(jīng)濟及城市發(fā)展小結廈門為海西中心城、經(jīng)濟活力城，兩岸金融中心蓬勃發(fā)展；外貿(mào)型經(jīng)濟程度高，協(xié)同福州平潭申報“福建自貿(mào)區(qū)”，市政府已開始改革摸索，定向推動對外經(jīng)濟發(fā)展；廈門現(xiàn)代物流園區(qū)是閩臺、閩粵贛重要的貨運集散中心，營收持續(xù)增長；2014年區(qū)域重點發(fā)展融資租賃，高新技術監(jiān)測維修，跨境電商，兩岸海運快件；片區(qū)具有保稅功能，同時享有稅收返還、租金補貼、推廣費用補助、進口獎勵等優(yōu)惠政策。宏觀經(jīng)濟及城市發(fā)展小結1234摘要宏觀經(jīng)濟及城市發(fā)展項目評估商業(yè)市場簡析5需求訪談6案例介紹7定位建議8招商策略9秀稿展示1234摘要宏觀經(jīng)濟及城市發(fā)展項目評估商業(yè)市場簡析5需求訪談11地段屬性項目坐標：項目位于象嶼保稅區(qū)內(nèi)，象興四路與嶼北一路交叉口東北側，臨城市干道長岸路。項目四至：北側：嶼北二路，太平鳥物流；南側：嶼北一路，唐宇餐飲、優(yōu)傳進口酒交易中心；西側：象興四路，象嶼盛獅貨柜；東側：象興三路，謀福大廈、駿捷國際物流。本案象興五路長岸路項目位于象嶼保稅區(qū)內(nèi)，臨城市干道長岸路，周邊多為物流、貿(mào)易企業(yè)，整體環(huán)境較為一般。地段屬性項目坐標：本案象興五路長岸路項目位于象嶼保稅區(qū)內(nèi)，臨項目屬性指標數(shù)值備注占地面積13339㎡總建筑面積43542.04㎡地上建筑面積22582.68㎡其中1F6328.5㎡2F6115.24㎡3F5619.25㎡4F4519.69㎡地下建筑面積20959.36㎡其中-1F10479.68㎡50個車位-2F10479.68㎡135個車位總建筑面積約4.35萬㎡，地上4層地下2層，其中地上建筑面積約2.26萬㎡。項目屬性指標數(shù)值備注占地面積13339㎡總建筑面積43542現(xiàn)狀分析工程進度規(guī)劃設計以高端商場形態(tài)打造，方案已獲批，預計2015年5月正式營業(yè)。預計將于2014年10月份封頂，年底可交房，2015年5月份正式營業(yè)；整體按高端進出口商場的形態(tài)打造，規(guī)劃方案已經(jīng)獲批；現(xiàn)狀分析工程進度規(guī)劃設計以高端商場形態(tài)打造，方案已獲批，預計周邊環(huán)境常住人口基數(shù)大，消費形態(tài)為中低端；客群輻射需提升；工業(yè)交通影響商業(yè)行為。本案長岸路保稅區(qū)、港區(qū)工業(yè)區(qū)、居住區(qū)1公里2公里港務、汽修、物流工業(yè)廠房信達免稅商場翔鷺大酒店以長岸路為界，以西為港區(qū)、保稅區(qū)，以東為工業(yè)區(qū)、居住區(qū)2公里商業(yè)輻射圈內(nèi)以中低端常住人口為主，消費形態(tài)低端，寨上社區(qū)、后埔社區(qū)、湖里居住區(qū)、高殿社區(qū)外來人口密集；2公里范圍內(nèi)成型商業(yè)物業(yè)為信達免稅商場和翔鷺大酒店，商業(yè)街為湖里步行街；政策性導向物業(yè)向中高端發(fā)展，市場自發(fā)形成物業(yè)向低端發(fā)展；長岸路多重型車，貨運鐵路臨園區(qū)。

小結項目以高端形態(tài)打造，與周邊常住人口消費形態(tài)不符，傳統(tǒng)商業(yè)模式不適合本項目，需提高項目的客群輻射能力和范圍；長岸路東西兩側功能區(qū)劃差異明顯，西側輻射能力應從消費輻射轉化為資源利用輻射；工業(yè)交通發(fā)達，不利于商業(yè)零售消費行為。周邊環(huán)境常住人口基數(shù)大，消費形態(tài)為中低端；客群輻射需提升；工優(yōu)勢交通屬性國內(nèi)離市區(qū)最近的保稅區(qū)；交通運輸便利，但項目可達性不高；交通和心理上雙重封閉性本案長岸路保稅區(qū)站點公交車13路，基本覆蓋島內(nèi)外各條線路；距高崎機場直線距離4.5公里，駕車距離8.7公里，需15分鐘；依托港區(qū)發(fā)展，港口物流發(fā)達；公路運輸便利；是全國離市區(qū)最近的保稅區(qū)保稅公交車站22路，41路，43路，80路，84路，93路，116路，130路，131路，135路，304路，432路，850路直線4.5公里不足重型車多，與小型車交叉行駛存在安全隱患；園區(qū)呈長條形分布，加之市民對保稅區(qū)區(qū)域概念認知不明確，導致交通方便但項目可達性不高；園區(qū)采用封閉式管理，進出設閘，導致消費者對園區(qū)產(chǎn)生封閉心理，認知上不確定是否有開放的消費場所。優(yōu)勢交通屬性國內(nèi)離市區(qū)最近的保稅區(qū)；交通運輸便利，但項目可達優(yōu)劣分析優(yōu)勢：知名地段的中高端項目，1年內(nèi)交付，交通運輸便利，政策優(yōu)惠。劣勢：園區(qū)限制消費氛圍，進出不便，不適合發(fā)展傳統(tǒng)零售。判斷因素情況優(yōu)勢劣勢地段屬性位于象嶼保稅區(qū)內(nèi)區(qū)域知名度高，為廈門的城市名片，便于招商推介項目屬性4.35萬平米，商業(yè)體量中等，目前為工業(yè)用地性質國內(nèi)離項目最近的保稅區(qū)現(xiàn)狀分析規(guī)劃為中高端商業(yè)，設計新穎建筑辨識度高，有望成為區(qū)域名片2014年底封頂，2015年6月開業(yè)交付時間快項目周邊中低端消費群體人口基數(shù)大不利于中高端消費氛圍培養(yǎng)周邊多物流、貿(mào)易企業(yè)利于整合進出口貿(mào)易企業(yè)資源不利于傳統(tǒng)零售的消費氛圍交通屬性公路交通運輸便利依托物流發(fā)展批發(fā)和線上業(yè)務保稅區(qū)內(nèi)車輛進出不便交通和心理上雙重封閉性認知偏差政策保稅區(qū)一系列入駐政策優(yōu)惠有利于吸引一部分成長性企業(yè)或品牌優(yōu)劣分析優(yōu)勢：知名地段的中高端項目，1年內(nèi)交付，交通運輸便利1234摘要宏觀經(jīng)濟及城市發(fā)展項目評估商業(yè)市場簡析5需求訪談6案例介紹7定位建議8招商策略9秀稿展示1234摘要宏觀經(jīng)濟及城市發(fā)展項目評估商業(yè)市場簡析5需求訪談18商圈核心商業(yè)體商業(yè)總量1、中山路商圈中山路、老虎城、南中廣場、中華城、名匯廣場約50萬㎡2、火車站-蓮板商圈世貿(mào)商城、中閩百匯、羅賓森、明發(fā)商業(yè)廣場、磐基中心超50萬㎡3、SM商圈SM城市廣場SM新生活廣場約30萬㎡4、瑞景商圈瑞景商業(yè)廣場、加州城市廣場14萬㎡5、萬達商圈萬達廣場18萬㎡6、市政中心商圈（建設中）樂都匯、建發(fā)綜合體（在建）14萬㎡7、會展商圈（建設中）中航紫金廣場、建發(fā)JFC尚品中心、特房海峽交流中心商業(yè)16.7萬㎡6547321本案島內(nèi)形成5個成型商圈，2個新起步商圈，7大商圈主要商業(yè)體體量合計約193萬㎡，最小商圈總面積14萬㎡；本案與各大商圈距離較遠，較為孤立。商業(yè)市場概況商圈核心商業(yè)體商業(yè)總量1、中山路商圈中山路、老虎城、南中廣場市政中心商圈萬達商圈瑞景商圈會展商圈SM商圈火車站-蓮板商圈中山路商圈400-1800元/㎡180-600元/㎡150-500元/㎡130-150元/㎡180-250元/㎡100-200元/㎡以下標識租金為商圈主街一層或商業(yè)廣場一層租金水平以中山路租金為制高點，向東北方向遞減；東部商圈的租金水平多在100-250元/㎡/月之間。商業(yè)租金水平以中山路租金為制高點，向東北方向遞減；核心商業(yè)體對周邊沿街商業(yè)價值輻射范圍有限，商圈之間沿街商業(yè)價值低。本案商業(yè)租金水平市政中心萬達瑞景會展SM火車站-蓮中山路400-1800元/檔次分類業(yè)態(tài)價位區(qū)間（元/件、元/人）代表品牌代表商場/街區(qū)大眾型商業(yè)服裝類50-300班尼路老虎城餐飲類30-50味食尚美食廣場鐘表類1000以下卡西歐白領型商業(yè)服裝類200-500G2000萬達廣場、羅賓森餐飲類50-70滿記甜品鐘表類均價3000天梭名品型商業(yè)服裝類500-3000沙馳、CKSM新生活廣場餐飲類100左右宴遇鐘表類6000-20000浪琴奢侈品型商業(yè)服裝類3000以上GUCCI、阿瑪尼磐基中心餐飲類100以上四季彩、駿豪會鐘表類20000以上萬國、歐米伽根據(jù)品牌檔次及價格區(qū)間將商業(yè)劃分為大眾、白領、名品、奢侈品等四類商業(yè)。商業(yè)檔次劃分檔次分類業(yè)態(tài)價位區(qū)間（元/件、元/人）代表品牌代表商場/街區(qū)商圈商業(yè)體面積（萬㎡）主導商業(yè)性質覆蓋能力商業(yè)檔次名品商業(yè)體量奢侈品商業(yè)體量中山路商圈2.6（老虎城）11（中華城）購物商業(yè)、旅游商業(yè)全市、游客大眾、白領為主，名品、奢侈品為輔5萬㎡（南中廣場）約1000㎡火車站-蓮板商圈2.3（磐基）21.4（明發(fā)）8（世貿(mào)商城）10（羅賓森）購物商業(yè)（火車站）、休閑商業(yè)（蓮坂）全市、游客大眾、白領占絕對主導，奢侈品為輔——約1.2萬㎡SM商圈25（SM）購物商業(yè)全市大眾、白領、名品綜合約10萬㎡——瑞景商圈5.7（瑞景）8（加州）購物商業(yè)東部大眾商業(yè)絕對主導————萬達商圈18（萬達）購物商業(yè)、休閑商業(yè)全市大眾、白領商業(yè)綜合————市政中心商圈（建設中）5.5（中央灣區(qū)）8.5（樂都匯）購物商業(yè)東北部大眾、名品/奢侈品參半5.5萬㎡——會展商圈（建設中）4.2（JFC）6.5（特房）6（紫金中航）購物商業(yè)、休閑商業(yè)——名品、奢侈品商業(yè)主導16.7萬㎡商圈中最小商業(yè)體面積2.3萬㎡（磐基），大眾、白領階層購物類商業(yè)占絕對主導；7大商圈現(xiàn)有奢侈品商業(yè)1.3萬㎡，名品商業(yè)20.5萬㎡；會展商圈將成為名品、奢侈品商圈新的聚集地，未來大眾、白領、名品、奢侈品商業(yè)競爭均極其激烈。大眾、白領階層購物類商業(yè)占絕對主導；7大商圈現(xiàn)有奢侈品商業(yè)1.3萬㎡，名品商業(yè)20.5萬㎡；從新商圈的商業(yè)增量來看，基本為名品及奢侈品，未來競爭激烈。商圈商業(yè)檔次商圈商業(yè)體面積主導商業(yè)性質覆蓋能力商業(yè)檔次名品商業(yè)體量奢侈品招商成功項目名稱所屬商圈商業(yè)檔次成功因素磐基中心火車站-蓮板商圈奢侈品、名品位于島內(nèi)核心地段自身配有五星級酒店及5A甲級寫字樓招商目標明確，對奢侈品招商投入大（裝補、保底）運營成功項目名稱所屬商圈商業(yè)檔次成功因素信達免稅——名品、奢侈品本土百貨、國資背景、政府支持力度大早期作為免稅百貨，吸引力大長期經(jīng)營，客戶忠誠度高，培育了大量的固定消費客群群體SM城市廣場SM商圈大眾、白領、名品島內(nèi)核心區(qū)域、人流量大長期經(jīng)營，根據(jù)區(qū)域購買力，品牌逐步升級國際背景，成熟的招商運營團隊，經(jīng)營豐富湖里萬達廣場萬達商圈大眾、白領萬達品牌影響力、豐富的商業(yè)運營、管理經(jīng)驗擁有眾多的品牌聯(lián)盟商家政府扶持、片區(qū)交通改善等運營失敗項目名稱所屬商圈商業(yè)檔次失敗因素明發(fā)商業(yè)廣場火車站-蓮板商圈大眾、白領體量大，采用銷售模式，缺乏統(tǒng)一的運營管理人行、車行動線混亂業(yè)態(tài)未統(tǒng)一規(guī)劃南中廣場中山路商圈名品商業(yè)檔次定位偏高（以奧特萊斯模式，集合店方式運營）動線比較凌亂區(qū)域人氣足，但缺乏高端消費群體商業(yè)業(yè)態(tài)布局不合理商業(yè)體運營，應根據(jù)自身資源、屬性、所處區(qū)域環(huán)境、消費客群進行綜合考慮，合理定位及聘請有實力招商運營管理團隊，業(yè)態(tài)布局及人流動線要合理考慮。商業(yè)體運營情況招商項目名稱所屬商圈商業(yè)檔次成功因素磐基中心火車站-蓮板商圈區(qū)域商業(yè)市場本案進口酒交易中心國際名莊酒交易中心象嶼保稅區(qū)酒類交易市場優(yōu)傳進口酒交易中心中國建設銀行尼斯特卡諾酒莊國際航運中心商業(yè)區(qū)域內(nèi)商業(yè)體量小，分布在園區(qū)內(nèi)寫字樓底層，基本為進口酒交易中心，基礎性商業(yè)配套不足。區(qū)域商業(yè)市場本案進口酒交易中心象嶼保稅區(qū)酒類交易市場優(yōu)傳進口商業(yè)市場小結從島內(nèi)商業(yè)市場來看，未來新增的商業(yè)體多定位名品及奢侈品商業(yè)，奢侈品、名品商業(yè)運營難度大、培育期長，未來競爭激烈；本案周邊商業(yè)基本規(guī)劃為進口酒交易市場，整體經(jīng)營情況良好，同時本案所處片區(qū)內(nèi)，基礎性商業(yè)配套明顯不足，本案可規(guī)劃部分商業(yè)填補市場空白。島內(nèi)商業(yè)市場島內(nèi)基本形成7大商圈，租金水平從西至向東北方向遞減；東部商圈多處于萌芽及發(fā)展起步期，本案與各大商圈距離較遠，較為孤立。從商業(yè)檔次來看，大眾、白領階層購物類商業(yè)占絕對主導；7大商圈現(xiàn)有奢侈品商業(yè)1.3萬㎡，名品商業(yè)20.5萬㎡；從新商圈的商業(yè)增量來看，基本為名品及奢侈品，未來競爭激烈。片區(qū)商業(yè)市場商業(yè)體量小，分布在園區(qū)內(nèi)寫字樓底層，基本為進口酒交易中心，基礎性商業(yè)配套不足。商業(yè)市場小結從島內(nèi)商業(yè)市場來看，未來新增的商業(yè)1234摘要宏觀經(jīng)濟及城市發(fā)展項目評估商業(yè)市場簡析5需求訪談6案例介紹7定位建議8招商策略9秀稿展示1234摘要宏觀經(jīng)濟及城市發(fā)展項目評估商業(yè)市場簡析5需求訪談26客戶訪談訪談一：談談企業(yè)：建發(fā)酒業(yè)進口商品范圍：主要為葡萄酒市內(nèi)展廳分布：主要采用開設自營酒莊模式和會展參展的方式入駐可能性：保稅區(qū)里已經(jīng)有不少經(jīng)營葡萄酒的企業(yè)，該區(qū)域做展廳有一定合理性，但目前意向不明確。訪談二：談談企業(yè)：中馬進出口進口商品范圍：大型工業(yè)機械，進口乳制品，食品，飲料（進口食品占公司業(yè)務比重較?。┦袃?nèi)展廳分布：在外省有開設展廳，目前在廈門沒有展廳選址要求：交通便利，便于帶看；倉儲條件好，可以直接發(fā)貨入駐可能性：目前保稅區(qū)交通還是不太便利，接送經(jīng)銷商看貨成本大，傾向于市區(qū)寫字樓，可以保持關注客戶訪談訪談一：訪談二：客戶訪談訪談三：談談企業(yè)：恒康進口商品范圍：珠寶、礦產(chǎn)、服裝市內(nèi)展廳分布：立信大廈展廳選址要求：交通方便，珠寶和服裝會考慮周邊環(huán)境是否和產(chǎn)品定位匹配入駐可能性：保稅區(qū)交通不便，不便于帶看和客戶自行參觀；目前企業(yè)業(yè)務成熟，雖然保稅區(qū)政策優(yōu)惠對企業(yè)又一定吸引力，若交通有所改善，可以保持關注訪談四：談談企業(yè)：尚德進口商品范圍：葡萄酒、食品、服裝市內(nèi)展廳分布：銀行中心展廳選址要求：依據(jù)公司的品類情況，目前設置于辦公室內(nèi)，便于商務帶看和談判同時進行入駐可能性：再做后續(xù)考慮，保稅區(qū)交通達不到要求，設置展廳是經(jīng)營上的浪費?？蛻粼L談訪談三：訪談四：客戶訪談訪談五：談談企業(yè)：ImagineXGroup進口商品范圍：服裝展廳選址要求：與品牌形象定位相符合，市中心高端物業(yè)是首選入駐可能性：暫不考慮，廈門進口服裝中國區(qū)代理商很少，除寶姿公司，不利于吸引經(jīng)銷商；這個區(qū)位也不適合做服裝零售，沒有優(yōu)質的自然客流?？蛻粼L談訪談五：需求訪談小結紅酒貿(mào)易商入駐意向高于其他商品種類，周邊環(huán)境及交通不便利是目前企業(yè)猶豫的主要原因企業(yè)將對項目保持關注本案前期不適合做普通商品零售本案單純做進出口零售有風險需求訪談小結紅酒貿(mào)易商入駐意向高于其他商品種類，周邊環(huán)境及1234摘要宏觀經(jīng)濟及城市發(fā)展項目評估商業(yè)市場簡析5需求訪談6案例介紹7定位建議8招商策略9秀稿展示1234摘要宏觀經(jīng)濟及城市發(fā)展項目評估商業(yè)市場簡析5需求訪談31案例借鑒項目名稱寧波保稅區(qū)進口商品集散中心項目區(qū)位位于寧波市北侖區(qū)長江路以東、港東大道以南，距離寧波市區(qū)約30公里，屬于寧波市保稅區(qū)管轄范圍。項目概況總用地面積35466.7㎡，總建筑面積74394.2㎡，一期于2012年6月9日開業(yè)，二期于2013年6月開業(yè)。功能布局內(nèi)部：1-2F：可分割商業(yè)展示廳，用于進口商品展示和銷售；3F：可分割商業(yè)展示廳及跨境貿(mào)易電子商務展示體驗區(qū)；4F：公共展廳、跨境貿(mào)易電子商務辦公區(qū)；5F：公共展廳、培訓室、品鑒廳、品鑒室、餐廳。外部：文化展示廳，用于介紹葡萄酒、洋酒文化。經(jīng)營業(yè)態(tài)酒類、冷鏈果蔬、食品、進口日用品招商情況項目已入駐商家約75家，大多集中于一層，一層滿租率約80%，二層以上出租情況銳減，僅少部分商鋪開業(yè)，空置率較高，三層及四層幾乎無商鋪開業(yè)。租金水平保稅區(qū)商場的運營公司屬于寧波政府旗下的商管機構，在完成年化指標的情況下政府免收租金，未完成指標亦只是象征性的收取一些租金。政府主導，定位為進口商品集散中心，集商品展示展覽、批發(fā)零售、商業(yè)辦公、文化展示、培訓于一體。案例借鑒項目名稱寧波保稅區(qū)進口商品集散中心項目區(qū)位位于寧波市案例借鑒以紅酒類商戶為絕對主導，并按產(chǎn)地不同進行商鋪劃分，冷鏈果蔬、零售食品、進口日用品（如奶粉、紙尿褲等）類商鋪零星填充。案例借鑒以紅酒類商戶為絕對主導，并按產(chǎn)地不同進行商鋪劃分，冷項目名稱上海森蘭商都項目區(qū)位上海外高橋洲海路，緊鄰地鐵6號線洲海路站項目概況項目分三期開發(fā)，目前運營項目為一期，一期地上四層面積合計為36595㎡，定位為自貿(mào)區(qū)進口商品保稅展示交易平臺。功能布局-2F：停車場-1F：超市（歐尚超市）1F：進口服裝、配飾、珠寶等輕奢侈零售品牌2F：進口服裝、皮具、食品、酒類、機車展示3F：早教培訓、兒童娛樂、化妝品、歐式餐飲、茶葉4F：餐飲、電影院招商情況地下一層超市已經(jīng)開業(yè)，一層以輕奢侈品牌服裝零售為主，統(tǒng)一由CasaSerena代理運營，目前1F實際開業(yè)率約為50%；二樓開業(yè)率約為40%，空置情況較為明顯；三樓與四樓由影院及餐飲業(yè)態(tài)分割，開業(yè)率約65%，整體招商情況目前尚不樂觀。租金水平項目開業(yè)不久，目前處于培育期，為填補閑置商鋪，租金水平低，如2樓租金5元/㎡/月，物業(yè)管理費52元/㎡/月，整體200㎡起租，若品牌較為知名可酌情降低規(guī)模限制。案例借鑒上海自貿(mào)區(qū)唯一商場，定位為進口商品保稅展示交易平臺。自貿(mào)區(qū)剛起步，人氣較弱，業(yè)態(tài)先引后優(yōu)，1F及2F為進口商品保稅展示交易區(qū)，其他樓層為服務周邊居民的商場業(yè)態(tài)。項目名稱上海森蘭商都項目區(qū)位上海外高橋洲海路，緊鄰地鐵6號線項目名稱東南紅酒交易中心項目區(qū)位廈門市海滄區(qū)禹洲廣場2期項目概況2013年1月開業(yè)，建筑面積約12000㎡，規(guī)劃有公共服務區(qū)、會議室、拍賣廳以及81個獨立交易展示商鋪租金水平均價68元/㎡/月、最低價48元/㎡/月，管理費10元/㎡/月政府扶持政策1、財政扶持。2013-2018年，以入駐企業(yè)每年形成的區(qū)級地方財力為基數(shù)，前三年按100%作為財政扶持額度，后兩年按照60%作為財政扶持額度。其中酒商可獲得扶持額度的90%。2、進口獎勵。通過海滄一線年進口額達到100萬美元以上，可獲得5-200萬人民幣不等獎勵。3、經(jīng)營獎勵。酒商在市場內(nèi)銷售額達到10億以上，可獲得100-200萬不等獎勵。4、入駐獎勵。2013年入駐可獲得5萬元獎勵，2014年入駐可獲得3萬元獎勵。5、倉儲租金補助。按照酒商租用倉庫實際租金，第一年給予70%補助，第二年60%，第三年50%。6、每年4萬元參展補貼。運營支持交易中心推廣平臺：1、線上天貓、京東交易平臺，天貓排名前16名內(nèi)的店鋪。創(chuàng)造了8小時銷售單款產(chǎn)品逾12000瓶的業(yè)績。2、線下“酒劃算”進口酒量販超市加盟項目自2013年12月底推出至今，已成功發(fā)展了20多家加盟商。經(jīng)營情況已裝修入駐為26家，酒商入駐尚未裝修為11家，44家空店，開業(yè)率為32.1%。案例借鑒政府扶持，打造進口紅酒總部基地，整合線上線下資源開拓市場，開業(yè)率較低。項目名稱東南紅酒交易中心項目區(qū)位廈門市海滄區(qū)禹洲廣場2期項目案例借鑒（一）訪談對象：1、姓名：徐小姐（項目經(jīng)理）2、單位：大迦實業(yè)3、行業(yè)：外貿(mào)進出口（二）訪談內(nèi)容1、本項目位于地下，人流少，雖然開業(yè)時宣傳攻勢猛烈，但實際運營情況一般；一年內(nèi)不少酒商陸續(xù)撤點；2、目前項目離島內(nèi)遠，企業(yè)將這里定位為小展廳或倉庫，一般島內(nèi)都有其他展廳；3、項目立項時沒有做其他業(yè)態(tài)考慮，因此項目內(nèi)沒有其他配套，周邊配套一般，多為中低端商業(yè)；4、信諾項目有了解，個人認為和本項目性質類似；5、目前公司協(xié)同入駐酒商推出線上銷售和紅酒倉儲超市“酒劃算”，希望能夠通過新渠道提升入駐客戶的銷售額。運營商訪談紅酒交易中心以交易進口紅酒為主，全場唯一一家進口食品店由運營商大迦實業(yè)自營，位于大迦實業(yè)辦公室對面，面積約120平（含公攤）。商品品類54種，目前因為人流量少，這家進口食品展廳準備撤點。案例借鑒（一）訪談對象：運營商訪談紅酒交易中心1234摘要宏觀經(jīng)濟及城市發(fā)展項目評估商業(yè)市場簡析5需求訪談6案例介紹7定位建議8招商策略9秀稿展示1234摘要宏觀經(jīng)濟及城市發(fā)展項目評估商業(yè)市場簡析5需求訪談37分析總結廈門外向型經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展現(xiàn)代物流園區(qū)交通運輸便利政策紅利宏觀經(jīng)濟及城市發(fā)展保稅區(qū)內(nèi)中高端項目1年內(nèi)現(xiàn)房交付交通、物流資源豐富項目評估名品市場未來供應競爭激烈本案周邊進口酒交易中心規(guī)劃多，基礎型商業(yè)配套不足商業(yè)市場簡析關注進出口貿(mào)易類中高端產(chǎn)品，批發(fā)為主零售為輔避開名品、整合現(xiàn)有資源進口酒市場可選園區(qū)交通不便影響進駐意愿前期定位零售亟需突破“封閉性”關注進口酒、進口產(chǎn)品需求訪談

整合資源、提升運營能力案例介紹海滄項目運營不佳整合資源線上零售+線下加盟齊發(fā)力進口商品展示交易中心交易、展示功能為主服務園區(qū)內(nèi)部的配套商業(yè)整合園區(qū)內(nèi)進口酒商資源規(guī)劃未來線上銷售定位思考分析總結廈門外向型經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展宏觀經(jīng)濟及城市發(fā)展保稅區(qū)內(nèi)中高補充調(diào)查基于以上調(diào)研和定位思考，結合需求訪談，對進口食品和進口紅酒進行定向補充調(diào)研：1.目前進口食品市場利潤高、渠道差，產(chǎn)品安全頻發(fā)，市場需要一個價優(yōu)質好的交易市場。2.廈門關進口紅酒量連續(xù)5年增長，去年10月起受政策影響下降，主要集中在高端葡萄酒市場，中低端葡萄酒市場增長迅速。3、紅酒進口行業(yè)未來可能出現(xiàn)渠道整合，線上線下多種模式經(jīng)營。補充調(diào)查基于以上調(diào)研和定位思考，結合需求訪談，對進口食品和進進口食品市場利潤高、渠道差、偽劣產(chǎn)品頻發(fā)市場呼喚低經(jīng)營成本高信用保障的進口食品交易中心食品糧油，肉類及制品，蛋奶制品，水產(chǎn)品及制品，水果及制品，蔬菜及制品，調(diào)味品，糖及糖食（糖果），糕點及餅干，食品添加劑，蜂產(chǎn)品，其他食品飲料酒：啤酒，烈酒，葡萄酒咖啡、果汁、飲用水、其他飲料茶葉紅茶及其他半發(fā)酵茶，綠茶，烏龍茶，花茶，普洱茶，其他茶葉及相關產(chǎn)品（保健茶，濾紙/香花等）保健食品滋補品魚油，維生素，人參，燕窩，雪蛤等2012-2013年廈門進口食品單店營業(yè)額增速超過10%人民幣匯率攀升，進口食品毛利高達40%-50%2013年進口食品加盟店數(shù)量是2011年的2倍影響進口食品加盟店凈利因素是渠道差、經(jīng)營模式落后，店租高昂進口食品質量問題和食品安全問題持續(xù)受到社會關注進口食品市場利潤高、渠道差、偽劣產(chǎn)品頻發(fā)食品糧油，肉類及制品葡萄酒進口市場中國目前是世界第五大葡萄酒消費國，且葡萄酒市場仍在擴大，預計2016年包括香港在內(nèi)的中國市場每年的葡萄酒消費量共計2.52億箱。廈門口岸是中國6個主要葡萄酒進口口岸之一，2011-2013年內(nèi)有300多家葡萄酒企業(yè)注冊成立。目前廈門進口葡萄酒市場上還缺乏專業(yè)的國際性展會促進貿(mào)易交流。2013年廈門市進口葡萄酒1817.4萬升，同比增長20.3%。廈門葡萄酒進口量連續(xù)5年保持快速增長，自2013年10月份以后廈門關區(qū)進口量同比減少。歐盟是廈門最大的葡萄酒進口來源地；民營企業(yè)是廈門葡萄酒進口的主力軍，占同期葡萄酒進口總量的61.4%，國有企業(yè)占28.8%，外商投資企業(yè)占9.8%；受政策影響，中高端葡萄酒消費需求萎縮，中低端葡萄酒市場發(fā)展增速。葡萄酒進口市場中國目前是世界第五大葡萄酒消費國，且葡萄酒市場葡萄酒進口市場行業(yè)預測：行業(yè)調(diào)整，渠道扁平化

【2013-2015春秋時代】葡萄酒行業(yè)深度洗牌,無法適應潮流的中小進口商被淘汰,部分大型進口商也退出市場。創(chuàng)新型企業(yè)崛起并和留存下來的傳統(tǒng)企業(yè)以及跨界經(jīng)營的其他行業(yè)巨頭競爭。

【2016-2020戰(zhàn)國時代】幾十家葡萄酒企業(yè)在上游品牌和客戶兩端全面競爭,優(yōu)勝劣汰后誕生幾個寡頭。這個階段競爭將更加殘酷。

【2021-大時代】寡頭紛紛產(chǎn)業(yè)鏈延伸,上游收購海外酒莊,中間優(yōu)化渠道,下游同消費者直接溝通。通過充分競爭,最終形成幾大國際級的葡萄酒企業(yè)。同時由于成熟的消費市場,許多有特色(產(chǎn)品、服務)的小企業(yè)也會百花齊放。中國葡萄酒行業(yè)真正進入一個美好的時代。葡萄酒進口市場行業(yè)預測：行業(yè)調(diào)整，渠道扁平化葡萄酒進口市場電子商務市場多種模式并行運營電子商務市場探索模式：B2C和O2O案例：也買酒網(wǎng)、酒仙網(wǎng)、1919酒類直供、酒云網(wǎng)、中酒網(wǎng)方式：提高自主進口比例，提升上游控制力度輸出品牌、開放線下加盟第三方平臺開設網(wǎng)店開展線上業(yè)務葡萄酒進口市場電子商務市場多種模式并行運營電子商務市場探索整體定位廈門進口商品國際電商展銷中心以進口紅酒、進口食品為主的商品展銷/貿(mào)易/配套商業(yè)/商務整體定位廈門進口商品國際電商展銷中心以進口紅酒、進口食品為主業(yè)態(tài)定位進出口商品展示+國際電商體驗、服務為主，配套餐飲、便利店、物流點等商業(yè)業(yè)態(tài)。樓層建筑面積（平米）定位招商對象進駐需求獨棟展廳、體驗中心或餐飲銀行、餐飲、咖啡廳良好的展示面和舒適的空間感4F5069.47進口商品、國際電商體驗、其他綜合業(yè)態(tài)物流、航運、報關、冷鏈相關配套企業(yè)120-150平左右，15-20家3F5069.47醫(yī)療器械、自動化儀器等、食品超市、貿(mào)易商體驗館120-150平左右，15-20家2F6221.87進口商品展廳和交易區(qū)（家用為主）嬰童用品、寵物用品、食品、運動及旅游休閑用品、玩具、高端進口燈具展示150平左右展示面積，20家左右；高端紅酒、烈酒、啤酒、橄欖油等展廳200平左右面積為主，店陳和產(chǎn)品設備形象較好，15-20家；餐飲針對園區(qū)的辦公人群，以中西式簡餐為主1F6221.87-1F10479.68進口酒集中展示區(qū)整合保稅區(qū)內(nèi)進口酒類資源展示面積100-150平為主，20家左右-2F10479.68停車場（135輛）業(yè)態(tài)定位進出口商品展示+國際電商體驗、服務為主，樓層建筑面積業(yè)態(tài)介紹紅酒展廳提升整體項目內(nèi)部形象業(yè)態(tài)介紹紅酒展廳提升整體項目內(nèi)部形象玩具、藝術品展廳增加項目的豐富性玩具、藝術品展廳增加項目的豐富性進口食品精品超市進口食品精品超市貿(mào)易商體驗館，及展示和商務為一體貿(mào)易商體驗館，及展示和商務為一體配套餐飲增加留客時間，聚集人氣配套餐飲增加留客時間，聚集人氣銀行網(wǎng)點銀行網(wǎng)點目標客群商品展示、體驗、電商辦公客群定位：主力客群：保稅區(qū)內(nèi)及片區(qū)內(nèi)進口食品貿(mào)易類企業(yè)輔助客群：電商企業(yè)、看好本案發(fā)展的廈門范圍內(nèi)進口貿(mào)易企業(yè)游離客群：其他城市商品（主要為食品）進口貿(mào)易企業(yè)酒業(yè)展銷中心商家定位：主力客群：廈門保稅區(qū)內(nèi)中小型酒業(yè)貿(mào)易公司輔助客群：廈門區(qū)域內(nèi)酒業(yè)貿(mào)易公司游離客群：沿海城市其他保稅區(qū)紅酒貿(mào)易商戶目標客群商品展示、體驗、電商辦公客群定位：酒業(yè)展銷中心商家定1234摘要宏觀經(jīng)濟及城市發(fā)展項目評估商業(yè)市場簡析5需求訪談6案例介紹7定位建議8招商策略9秀稿展示1234摘要宏觀經(jīng)濟及城市發(fā)展項目評估商業(yè)市場簡析5需求訪談53策略分解標簽化宣傳攻略圈層營銷終極出擊策略分解標簽化宣傳攻略圈層營銷終極出擊54目前廈門的“最惠關稅Mall”“國內(nèi)城市中心的保稅區(qū)直銷”“價優(yōu)貨真”的可靠保障獨特設計的建設作為城市名片交易平臺標簽化：在招商中為本案設立“四大標簽”，通過大力宣傳，深入人心；任何一個描述即可聯(lián)想到本案，大大提高本案的知名度和影響力目前廈門的“最惠關稅Mall”“國內(nèi)城市中心的保稅區(qū)直銷”“55宣傳攻略：選擇分眾媒體，迅速占領形象的制高點；多種渠道同時迸發(fā)宣傳，打開知名度；對接旅游資源，增加目的性客層。飛機廣告動車廣告微信微博贊助論壇候機樓廣告、航空雜志廣告、登機牌廣告、飛機座位枕巾廣告有效全面攔截高端商務人群有效攔截往來廈門的企業(yè)員工及商務人士；廈門動車日承載量超過6萬人，是中高端商務、旅游人士進入廈門的核心交通方式協(xié)辦或贊助高端論壇、貿(mào)易洽談會、交易會、高爾夫賽事等；有效進行企業(yè)主信息直達宣傳攻略：飛機廣告動車廣告微信微博贊助論壇候機樓廣告、航空雜56飛機、動車廣告商務人群、自助旅游人群贊助論壇，展會目標企業(yè)、企業(yè)家微信、微博營銷迅速建立認知打破普通消費者對原“保稅區(qū)”的認識旅游公司為項目帶來大量定向客流，打破“雙重封閉性”飛機、動車廣告商務人群、自助旅游人群贊助論壇，展會目標企業(yè)、57圈層營銷：通過舉辦行業(yè)內(nèi)聚會，注重“高端化”、“小眾化”，不斷在行業(yè)里樹立口碑和影響力，在高端人士和企業(yè)主間達到“口口相傳”的營銷效果。信諾紅酒交易中心經(jīng)銷商其他紅酒交易中心經(jīng)銷商進出口食品商運動及旅游休閑用品類進出口商其他類產(chǎn)品進出口商圈層營銷：信諾紅酒交易中心經(jīng)銷商其他紅酒交易中心經(jīng)銷商進出口58標桿企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈中的大企業(yè)商業(yè)生態(tài)圈影響力中心，足以帶動同業(yè)經(jīng)營商進駐的標桿企業(yè)足以聚合上下游服務商的產(chǎn)業(yè)鏈的大企業(yè)配套為進口商及銷售商服務的航運、物流、報關等企業(yè)標桿企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈中的商業(yè)生態(tài)圈影響力中心，足以帶動同業(yè)經(jīng)營商進59終極出擊：招商人員進行地毯式掃樓，針對企業(yè)進行陌拜和上門推介保稅區(qū)內(nèi)所有寫字樓廈門5A級寫字樓進出口企業(yè)于廈門成立的商會尼斯特卡諾酒莊優(yōu)傳進口酒交易中心國際名莊酒交易中心保稅區(qū)酒類交易市場……銀行中心國際航運中心國際銀行大廈建行大廈杏林灣營運中心……寧德商會泉州商會漳州商會龍巖商會……為項目積累大量有效客戶是招商成功的第一步，確保進駐商家的數(shù)量和質量。終極出擊：招商人員進行地毯式掃樓，針對企業(yè)進行陌拜和上門推介60標簽化宣傳攻略圈層營銷終極出擊迅速積累客戶提升本案知名度樹立業(yè)內(nèi)影響力突出“信諾國際”項目的特點，樹立對象嶼保稅區(qū)的新認知把新認知帶入圈層，進口商之間形成互相影響，隱形宣傳陌拜和推介時不斷強化信諾國際項目的四個標簽地毯式掃樓時更有針對性進口商對項目有一定認知，有主動了解的意愿標簽化宣傳攻略圈層營銷終極出擊迅速積累客戶突出“信諾國際”項611234摘要宏觀經(jīng)濟及城市發(fā)展項目評估商業(yè)市場簡析5需求訪談6案例介紹7定位建議8招商策略9秀稿展示1234摘要宏觀經(jīng)濟及城市發(fā)展項目評估商業(yè)市場簡析5需求訪談62我們主營進口業(yè)務，產(chǎn)品業(yè)態(tài)豐富我們會是一處進口商品展示中心，讓客戶了解商品的價值我們會是一個跨境電商交易平臺，滿足B2B和B2C等多種交易需求我們會是一個進口商品超市，這里的商品價格跟國外零售店