房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)6月房企銷售融資點(diǎn)評：銷售環(huán)比企穩(wěn)股債融資回升

目錄售篇 16月房售比，同受基影降較大 1房榜門上，余隊(duì)企銷門下降 2月售比增的房占數(shù) 3強(qiáng)企月增地貨同下，比升，梯分加劇 5房交比平同比降二房度于新房 7資篇 8權(quán)資越地供股成，A股融進(jìn)中 8券資：6房券融規(guī)回，本升 9概：行模回升14.5%，本升 9公債發(fā)規(guī)比上，率升 10中票：行環(huán)比有升利保穩(wěn)定 短融券發(fā)模環(huán)上，率行 12定工：6月行 13資支證：規(guī)模比降利上行 14海債：6月發(fā)行 15托資融規(guī)環(huán)比長 16流企用級房企級有降 17資議：6月強(qiáng)企銷環(huán)企，好質(zhì)企投機(jī)會 18風(fēng)險(xiǎn)析 19圖表目錄圖表1：百房企6售額同增速 1圖表2：百房企6月銷面及比速 1圖表3：各隊(duì)企銷售額同比 1圖表4：各隊(duì)企銷售額同比 1圖表5：各隊(duì)企徑銷金累入門檻 2圖表6：各隊(duì)企銷售額計(jì)榜檻 2圖表7：各隊(duì)企權(quán)益售額占率 2圖表8：Top100企金額權(quán)金比例 2圖表9：月銷規(guī)過100億房數(shù)量 3圖表10：月銷規(guī)超200億房企 3圖表11：2023年6月流房銷表現(xiàn) 4圖表12：拿貨百房企計(jì)增值同變化 5圖表13：拿貨百房企月增值同比變化 5圖表14：分隊(duì)地強(qiáng)房累新貨及比變化 5圖表15：分隊(duì)地強(qiáng)房單新貨及比變化 5圖表16：6新土值TOP106圖表17：1-6月增價(jià)值TOP10房企 6圖表18：一房度交面同（管口） 7圖表19：二房度交面同（管口） 7圖表20：房產(chǎn)業(yè)發(fā)股數(shù) 8圖表21：房產(chǎn)業(yè)權(quán)再資模 8圖表22：2023年6月來地行股融明細(xì) 8圖表23：債融產(chǎn)發(fā)行構(gòu) 9圖表24：債融產(chǎn)發(fā)行率 9圖表25：境債融產(chǎn)品行模億） 9圖表26：境債融產(chǎn)品行種構(gòu) 9圖表27：公債行量及行模 10圖表28：公債行限及行率 10圖表29：上房公債發(fā)數(shù)及行模 10圖表30：非市企司債行量發(fā)規(guī)模 10圖表31：中發(fā)數(shù)及發(fā)規(guī)模 圖表32：中發(fā)期及發(fā)利率 圖表33：上房中發(fā)行量發(fā)規(guī)模 圖表34：非市企票發(fā)數(shù)及行模 圖表35：短發(fā)數(shù)及發(fā)規(guī)模 12圖表36：短發(fā)期及發(fā)利率 12圖表37：上房短發(fā)行量發(fā)規(guī)模 12圖表38：非市企融發(fā)數(shù)及行模 12圖表39：定工發(fā)數(shù)量發(fā)規(guī)模 13圖表40：定工發(fā)期限發(fā)利率 13圖表41：上房定工具行量發(fā)規(guī)模 13圖表42：非市企向工發(fā)數(shù)及行模 13圖表43：資支證發(fā)行量發(fā)規(guī)模 14圖表44：資支證發(fā)行限發(fā)利率 14圖表45：上房資支持券行量發(fā)規(guī)模 14圖表46：非市企產(chǎn)支證券發(fā)數(shù)及行規(guī)模 14圖表47：海債行量及行模 15圖表48：海債行限及行率 15圖表49：房產(chǎn)托立規(guī)模 16圖表50：房產(chǎn)托金運(yùn)方結(jié)構(gòu) 16圖表51：6份流評級動況 17圖表52：主房產(chǎn)司估情（至7月7日收） 18銷售篇6月新房銷售環(huán)比企穩(wěn)，同比受高基數(shù)影響降幅較大6月百強(qiáng)房企單月銷售額受去年基數(shù)較高影響同比下降27.6%66014.627.6%9.5%；3,23532.1%9.6%。20231-6月，百強(qiáng)房企全口徑銷售金額累34562.61-58.619319.3降13.9%，降幅較上月擴(kuò)大4.9個(gè)百分點(diǎn)。圖表1：百強(qiáng)房企6月銷售額及同比增速 圖表2：百強(qiáng)房企6月單月銷售面積及同比增速全國商品房銷售金額（億元） Top100房企累計(jì)銷售金額（億元全國同比 Top100同比

200,000 200,000 150%180,000160,000 100%140,000120,000 50%100,00080,00000%-50%-100%0

全國商品房銷售面積（萬平） Top100房企累計(jì)銷售面積（萬平）全國同比 Top100同比0%18/0518/0718/0518/0718/0918/1119/0119/0319/0519/0719/0919/1120/0120/0320/0520/0720/0920/1121/0121/0321/0521/0721/0921/1122/0122/0322/0522/0722/0922/1123/0123/0323/05資料來源：CRIC，統(tǒng)計(jì)局， 資料來源：CRIC，統(tǒng)計(jì)局，6Top1-3，Top4-10，Top11-20，Top21-50，Top51-100各梯隊(duì)全口徑銷售額同比增速分別為-21.5%-35.1%-34.5%-22.6%-21.7%TOP4-20TOP11-20梯隊(duì)保持正增長，TOP1-3、Top21-50Top51-1005月全口徑銷售金額同比增幅較上月同比增速的變動分別為-17.8pct-62.7pct-41.3pct-21.5pct-19.5pct房企銷售金額環(huán)比上升，Top1-3，Top4-10房企銷售金額環(huán)比下降。圖表3：各梯隊(duì)房企累計(jì)銷售金額及同比 圖表4：各梯隊(duì)房企月度銷售金額及同比0

Top1-3 Top4-10 Top11-20Top21-50 Top51-100 Top1-3同比Top4-10同比 Top11-20同比 Top21-50同Top51-100同比

390%340%290%240%190%140%90%40%-10%20/0820/1020/0820/1020/1221/0221/0421/0621/0821/1021/1222/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/06

0

Top1-3 Top4-10 Top11-20Top21-50 Top51-100 Top1-3同比Top4-10同比 Top11-20同比 Top21-50同Top51-100同比

290%240%190%140%90%40%-10%20/0820/1020/0820/1020/1221/0221/0421/0621/0821/1021/1222/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/06資料來源：CRIC， 資料來源：CRIC，、房企入榜門檻上升，其余梯隊(duì)房企銷售門檻下降Top10Top10020236月Top3Top10Top20Top50、Top100178592640716969+8.9%-7.0%-22.0%Top10Top1001312億元、593億元、277億元、119億元、51億元，同比增速分別為-3.7%、+6.3%、-9.7%、-17.4%、+3.3%，Top10Top100房企門檻上升，其余梯隊(duì)門檻下降。圖表5：各梯隊(duì)房企全口徑銷售金額累計(jì)入榜門檻 圖表6：各梯隊(duì)房企權(quán)益銷售金額累計(jì)入榜門檻0

22/0623/06同比Top3 Top10 Top20 Top50 Top

60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%

0

22/0623/06同比Top3 Top10 Top20 Top50 Top

100%80%60%40%20%0%-20%-40%資料來源：CRIC， 資料來源：CRIC，2023年1-5月各梯隊(duì)銷售金額市占率下降，百強(qiáng)房企間合作下降。20231-5Top100房企權(quán)益銷售金1-40.7pctTop3Top10Top20Top507.9%、18.3%、25.5%、34.4%1-40.1pct、0.3pct、0.3pct、0.5pct。從操盤能力與房企間合作比例來看，236月百強(qiáng)房企操盤金額/87.6%0.8pct，操盤能力下降；權(quán)益銷售金額/70.4%1.4pct，房企間合作上升。圖表7：各梯隊(duì)房企累計(jì)權(quán)益銷售金額市占率 圖表8：Top100房企操盤金額、權(quán)益金額比例60%50%40%30%20%10%

202120222023年1-5月

48.8%

100%95%90%85%80%75%70%65%60%55%50%

操盤金額/全口徑金額 權(quán)益金額/全口徑金額40.6%40.4%40.6%40.4%38.3%34.4%3126.8% 22.18.4%15.918.3%7.6%7.1%7.9%8%.7%Top

Top

Top

Top

20/0920/1121/0121/0321/0521/0721/0921/1122/0122/0322/0522/0722/0922/1123/0123/0323/05Top10020/0920/1121/0121/0321/0521/0721/0921/1122/0122/0322/0522/0722/0922/1123/0123/0323/05資料來源：CRIC， 資料來源：CRIC，單月銷售同比負(fù)增長的房企占多數(shù)15家房企實(shí)現(xiàn)單月銷售環(huán)比正增長，1家房企實(shí)現(xiàn)單月銷售額同比正增長。6月百399620015家房企單月銷售額超百1200402362億元、3152、3位。圖表9：月度銷售規(guī)模超過100億的房企數(shù)量 圖表10：月度銷售規(guī)模超200億的房企65605550454035302520151050

44

13

40236240236231529526921030025020015010050020/0420/0820/1221/0421/0821/1222/0422/0822/1223/04

保利發(fā)展萬科地產(chǎn)中海地產(chǎn)招商蛇口華潤置地碧桂園資料來源：CRIC， 資料來源：CRIC，6月的銷售金額單月同比下降占多數(shù)。從6月的單月銷售金額口徑看，僅1515家實(shí)現(xiàn)環(huán)比正增長，較5月的3家增加。排名方面，主流房企中中國恒大、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、美的置業(yè)的克而瑞榜單排名提升幅度19位、4位、3位、3位、3位。此外，中海地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)2位，招商蛇口、萬科、建發(fā)房產(chǎn)、中國金茂、新城控股1位。圖表11：2023年6月主流房企銷售表現(xiàn)公司名稱2023年6月銷售金額（億元）單月同比單月環(huán)比CRIC1-6月銷售榜單排名銷售排名變化（較2022年）保利發(fā)展402-21.3%-1.7%11招商蛇口295-28.4%11.0%51中海地產(chǎn)332-23.6%13.1%32華潤置地269-32.2%-14.1%40萬科地產(chǎn)362-23.4%9.8%21碧桂園210-54.1%-9.1%6-5綠城中國154-41.0%15.8%80濱江集團(tuán)124-47.0%-36.2%103龍湖集團(tuán)168-29.2%15.3%72建發(fā)房產(chǎn)17713.2%20.1%91金地集團(tuán)135-52.7%1.7%12-5中國金茂131-30.9%-7.3%111越秀地產(chǎn)141-1.3%14.2%133中國恒大43-28.2%-39.5%2319華發(fā)股份120-17.0%60.5%144旭輝集團(tuán)55-59.2%-21.3%19-2融創(chuàng)中國70-50.0%-9.9%17-6新城控股67-52.5%-5.4%181遠(yuǎn)洋集團(tuán)70-48.6%39.7%27-7首開股份57-39.9%5.6%28-7大悅城控股40-31.3%37.3%350美的置業(yè)50-37.9%-14.1%213合景泰富-13-126.7%-152.6%54-8綠地控股144-22.9%20.7%15-1世茂集團(tuán)42-55.7%5.0%33-11中南置地49-28.7%29.9%36-7陽光城21-51.6%-31.4%47-2龍光集團(tuán)20-47.3%-20.9%57-13寶龍地產(chǎn)26-38.5%-15.0%49-1中駿集團(tuán)30-50.3%-3.0%46-15金科集團(tuán)5-93.5%-45.3%61-35資料來源：公司公告，CRIC，百強(qiáng)房企單月新增土地貨值同比下降，環(huán)比上升，各梯隊(duì)分化加劇66月百強(qiáng)房企新增土地貨358017.9%51.2%。具體而言，6Top1-3、Top4-10、Top11-20、Top21-50、Top51-100-8.1%+21.5%-37.7%、Top11-20梯隊(duì)房企增幅最為明顯。2023620235月的變動分別為：+36.6pct-33.6pct+36.4pct-28.9pctTop2593.0億元、358.1億元。圖表12：拿地貨值百強(qiáng)房企累計(jì)新增貨值及同比變化 圖表13：拿地貨值百強(qiáng)房企單月新增貨值及同環(huán)比變化0

累計(jì)新增土地貨值（億元） 同比

40%20%0%-20%-40%-60%-80%

0

單月新增土地貨值（億元） 同比 環(huán)

250%200%150%100%50%0%-50%-100%-150%19/0519/1120/0520/1121/0521/1122/0522/1123/05 19/0519/1120/0520/1121/0521/1122/0522/1123/05資料來源：克而瑞， 資料來源：克而瑞，圖表14：分梯隊(duì)拿地百強(qiáng)房企累計(jì)新增貨值及同比變化 圖表15：分梯隊(duì)拿地百強(qiáng)房企單月新增貨值及同比變化20/0820/1020/0820/1020/1221/0221/0421/0621/0821/1021/1222/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/06

Top1-3 Top4-10 Top11-20Top21-50 Top51-100 Top1-3同比Top4-10同比 Top11-20同比 Top21-50同Top51-100同比

390%340%290%240%190%140%90%40%-10%-60%

20/0820/1020/0820/1020/1221/0221/0421/0621/0821/1021/1222/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/06

Top1-3 Top4-10 Top11-20Top21-50 Top51-100 Top1-3同比Top4-10同比 Top11-20同比 Top21-50同Top51-100同比

290%240%190%140%90%40%-10%-60%資料來源：克而瑞， 資料來源：克而瑞，全國土地市場成交規(guī)模維持低位，冷熱分化明顯。61.0124%；全國300498448%，環(huán)比微降。城市土拍熱度分化明顯，6月7pct，15.5%1.5pct331107.2億元。圖表16：6月新增土地價(jià)值TOP10房企 圖表17：1-6月新增土地價(jià)值TOP10房企

5004003002001000中 濱 海 江 地 集 產(chǎn) 團(tuán)

科 城 地 中 產(chǎn) 國

招 越 建 大商 秀 發(fā) 家蛇 地 房 房口 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn)

0華 萬 中 潤 科 海 置 地 地 地 產(chǎn) 產(chǎn)

資料來源：克而瑞，注：聯(lián)合體拿地同時(shí)計(jì)入各自拿地金額；

資料來源：克而瑞，新房成交環(huán)比持平、同比下降，二手房熱度低于新房市場熱度分化，6月一線、三線城市新房成交環(huán)比上升，二線城市新房成交環(huán)比下降。根據(jù)我們跟蹤的52個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)，6月新房共成交1592.6萬方，環(huán)比上升0.2%，同比下降30.5%。其中一線（4城）成交311.45.8%20.5%；二線（12城）780.010.1%，同比下降38.6%；三四線（36城）501.317.4%20.2%。6月二手房成交同比持平，環(huán)比下跌，市場熱度低于新房。根據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，6月全國17個(gè)城市二手房共成交649.5萬方，環(huán)比下降11.7%，同比下降0.8%。圖表18：一手房月度成交面積同比（房管局口徑） 圖表19：二手房月度成交面積同比（房管局口徑）0%20/0120/01

總體 一線城市 二線城市 三線城市

20/0120/0620/1121/0421/0922/0222/0722/1223/05資料來源：wind， 資料來源：wind，融資篇股權(quán)融資：越秀地產(chǎn)供股完成，A股再融資推進(jìn)中6月份港股融資平穩(wěn)，越秀地產(chǎn)供股于月初完成，行業(yè)股權(quán)融資開始回暖。20236月，AH兩市股權(quán)融83.66月29港元股的價(jià)格募得83.6;2易居企業(yè)控股于6月180.23HKD的價(jià)格供股20.99億股，募資4.65億港元;（3）A股房企再融資積極推進(jìn)中，6家房企方案獲證監(jiān)會核準(zhǔn)。圖表20：房地產(chǎn)企業(yè)增發(fā)股數(shù) 圖表21：房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)再融資規(guī)模A+H股實(shí)際增發(fā)股數(shù)（億股） A+H股實(shí)際募集資金（億元人民幣）100.0090.0080.0070.0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.002021年1月 2021年7月 2022年1月 2022年7月 2023年1月

350.00300.00250.00200.00150.00100.0050.000.002021年1月 2021年7月 2022年1月 2022年7月 2023年1月資料來源：wind，中信建投圖表22：2023年6月以來地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)融資明細(xì)資料來源：wind，中信建投證券代碼 證券名稱 事件大類發(fā)行股份數(shù)(億股）募資額(億元人民幣)0123.HK 越秀地產(chǎn) 配股9.2977.97資料來源：wind、證券債券融資：6月房企債券融資規(guī)?；厣?，成本上升14.5%，成本上升從發(fā)行總額來看，20236378.241.01%14.50%185.049.097.946.3從發(fā)債利率來看，202364.00%、2.43%3.62%、4.62%，主要品類如公司債、短融、中票和資產(chǎn)支持證券的發(fā)行利率均有所上升，公司債發(fā)行利率上升70BP；加權(quán)融資成本為3.77%，較上月上升了38BP。圖表23：債券融資產(chǎn)品發(fā)行結(jié)構(gòu) 圖表24：債券融資產(chǎn)品發(fā)行利率資料來源：， 資料來源：，圖表25：境內(nèi)債券融資產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模（億元） 圖表26：境內(nèi)債券融資產(chǎn)品發(fā)行品種結(jié)構(gòu)資料來源：， 資料來源：，公司債：發(fā)行規(guī)模環(huán)比上升，利率上升

A股公司簡評報(bào)告202361718540.4%68.3%。其1018439.8%6月，4.594.04%74BP。圖表27：公司債發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模 圖表28：公司債發(fā)行期限及發(fā)行利率資料來源：， 資料來源：，圖表29：上市房企公司債發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模 圖表30：非上市房企公司債發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模資料來源：， 資料來源：，中期票據(jù)：發(fā)行規(guī)模環(huán)比略有上升，利率保持穩(wěn)定

A股公司簡評報(bào)告202361197.939.0%6.5%。其中，上63.0110.0%34.943.7%。3.453.62%1BP。圖表31：中票發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模 圖表32：中票發(fā)行期限及發(fā)行利率資料來源：， 資料來源：，圖表33：上市房企中票發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模 圖表34：非上市房企中票發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模資料來源：， 資料來源：，短期融資券：發(fā)行規(guī)模環(huán)比上升，利率下行

A股公司簡評報(bào)告202361149.0122.7%38.0%。其中，上市房企發(fā)行規(guī)模為45.5億元，去年同期上市房企未發(fā)行短融；非上市房企發(fā)行規(guī)模為3.5億元，同比下降84.1%。6月，短融平均發(fā)行期限約0.47年，加權(quán)平均發(fā)行利率為2.43%，較上月上升20個(gè)BP。圖表35：短融發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模 圖表36：短融發(fā)行期限及發(fā)行利率資料來源：， 資料來源：，圖表37：上市房企短融發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模 圖表38：非上市房企短融發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模資料來源：， 資料來源：，A股公司簡評報(bào)告定向工具：6月未發(fā)行20236月，房企未發(fā)行定向工具。圖表39：定向工具發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模 圖表40：定向工具發(fā)行期限及發(fā)行利率資料來源：， 資料來源：，圖表41：上市房企定向工具發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模 圖表42：非上市房企定向工具發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模資料來源：， 資料來源：，資產(chǎn)支持證券：發(fā)行規(guī)模環(huán)比下降，利率上行

A股公司簡評報(bào)告20236846.318.7%22.5%。其中，上市房企6月未發(fā)行資產(chǎn)支持證券，非上市房企發(fā)行規(guī)模為46.3億元。6月，資產(chǎn)支持證券平均發(fā)行期限約15.7年，加權(quán)平均發(fā)行利率為4.62%%，環(huán)比增長了41個(gè)BP。圖表43：資產(chǎn)支持證券發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模 圖表44：資產(chǎn)支持證券發(fā)行期限及發(fā)行利率資料來源：， 資料來源：，圖表45：上市房企資產(chǎn)支持證券發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模 圖表46：非上市房企資產(chǎn)支持證券發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模資料來源：， 資料來源：，海外債：6月未發(fā)行2023年6月，房企未發(fā)行海外債。圖表47：海外債發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模 圖表48：海外債發(fā)行期限及發(fā)行利率資料來源：， 資料來源：，信托融資：融資規(guī)模環(huán)比增長6月共發(fā)行32只融資類房地產(chǎn)信托，發(fā)行規(guī)模16.87億元，同比下降89.4%，環(huán)比增長18.3%。圖表49：房地產(chǎn)信托成立規(guī)模 圖表50：房地產(chǎn)信托資金運(yùn)用方式結(jié)構(gòu)資料來源：， 資料來源：，主流房企信用評級：房企評級各有升降據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，2023年6月共有12家主流房企信用評級或展望被調(diào)整12次。其中龍湖集團(tuán)被調(diào)升，萬達(dá)系主體及遠(yuǎn)洋集團(tuán)被調(diào)降。圖表51：6月份主流房企評級變動情況日期評級機(jī)構(gòu)主體原評級調(diào)整后評級原展望調(diào)整后展望2023-06-01惠譽(yù)萬達(dá)香港BBB+負(fù)面評級觀察名單負(fù)面評級觀察名單2023-06-06標(biāo)普萬達(dá)商業(yè)BB+BB負(fù)面評級觀察名單負(fù)面評級觀察名單2023-06-12惠譽(yù)珠海華發(fā)BBB穩(wěn)定2023-06-13惠譽(yù)龍湖集團(tuán)BBB負(fù)面穩(wěn)定2023-06-15惠譽(yù)富力地產(chǎn)RD撤銷撤銷2023-06-15惠譽(yù)武漢城建BBB+穩(wěn)定2023-06-26標(biāo)普普洛斯中國BBB-負(fù)面負(fù)面2023-06-27穆迪方圓地產(chǎn)Caa1Ca負(fù)面負(fù)面2023-06-27穆迪建業(yè)地產(chǎn)Caa2Ca負(fù)面負(fù)面2023-06-27標(biāo)普萬科企業(yè)BBB+穩(wěn)定2023-06-27穆迪遠(yuǎn)洋集團(tuán)B3Caa