世聯(lián)-萬科京穗兩地首置首改專項研究課件

萬科京穗兩地首置首改專項研究

——國外案例研究及需求趨勢研判謹(jǐn)呈：萬科企業(yè)股份有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。2007.12[2007]GW-SZ-89技術(shù)總監(jiān)：黃傳偉、杜巖松；項目經(jīng)理：劉云燾；項目主筆：羅昌榮、鄧志國；項目輔筆：張越、何凱、劉璇、黃劼、韓斌君、李宏、張衛(wèi)明、張俊玲、趙韶芬；萬科京穗兩地首置首改專項研究

——國外案例研究及需求趨勢研判項目研究思路、方法論及研究對象界定歷史解析京穗兩地首置、首改歷史現(xiàn)象解析——京穗兩地2000-2006年首置首改發(fā)生的置業(yè)現(xiàn)象以及因素解析案例借鑒國外案例啟示——選擇國外案例類似時間段，研究該階段首置首改發(fā)生的置業(yè)現(xiàn)象，并進(jìn)行因素解析趨勢研判京穗兩地首置、首改未來趨勢研判——國內(nèi)外相結(jié)合得到影響首置首改的KPI，對KPI未來走勢分析，最終得到趨勢方法論研究對象邊界定義“大膽假設(shè)、小心求證”——對影響因素大膽假設(shè)，并未完全按照生命周期理論去研究；因素分析法——當(dāng)指標(biāo)受多因素作用時，研究各因素變動對指標(biāo)變動影響程度的一種方法。本次研究的對象，是未來5-8年時間內(nèi)能利用家庭財富，發(fā)生自住型、首次置業(yè)或首次改善置業(yè)行為的群體。2項目研究思路、方法論及研究對象界定歷史解析京穗兩地首置、首改解析京穗兩地首置首改的歷史現(xiàn)象，必須把它放在中國一線城市三次置業(yè)潮中去審視前兩次置業(yè)潮屬于典型的政策驅(qū)動型驅(qū)動因素人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變置業(yè)觀念轉(zhuǎn)變白領(lǐng)、中產(chǎn)興起投資熱潮……第三次置業(yè)潮屬于白領(lǐng)、中產(chǎn)置業(yè)潮，其驅(qū)動因素較為多元第三次

置業(yè)潮2003-2007年驅(qū)動因素：貨幣化，放開金融市場第二次置業(yè)潮1998年驅(qū)動因素：商品化，住房制度改革第一次置業(yè)潮1993年歷史解析3解析京穗兩地首置首改的歷史現(xiàn)象，必須把它放在中國一線城市三次針對京穗兩地首置首改歷史解析的思路、數(shù)據(jù)源和分析方法京穗兩地首置首改置業(yè)變化的市場現(xiàn)象運用因素分析法解析首置首改的市場現(xiàn)象大膽假設(shè)小心求證數(shù)據(jù)源：CATI數(shù)據(jù)加工+零點數(shù)據(jù)驗證將數(shù)據(jù)分成2000-2003以及2004年及以后兩階段，分析前后階段的差異性；數(shù)據(jù)缺陷：未排除投資置業(yè)的成分、未區(qū)分置業(yè)是一手/二手。數(shù)據(jù)源：世聯(lián)、中原、合富、偉業(yè)、易居等一線公司數(shù)據(jù)；以及京穗兩地統(tǒng)計局、國土局、規(guī)劃局、經(jīng)貿(mào)委等。分析維度：客戶屬性——進(jìn)入方式、生命周期、年齡結(jié)構(gòu)、置業(yè)目的；產(chǎn)品屬性——物業(yè)類型、戶型大??；土地屬性——區(qū)位選擇。分析維度：人口結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)、支付能力；房地產(chǎn)市場、土地市場；城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局；宏觀政策以及金融市場。單項分析交叉分析世聯(lián)經(jīng)驗因素分析法4針對京穗兩地首置首改歷史解析的思路、數(shù)據(jù)源和分析方法京穗兩地京穗兩地首置、二置歷史現(xiàn)象相同點解析：核心因素為房價和支付能力的對沖（可承受力），主要影響到置業(yè)者的客戶屬性依靠父輩的財富置業(yè)現(xiàn)象普遍；一線城市三級市場的發(fā)展以及“循環(huán)貸、轉(zhuǎn)按揭”等多種金融工具的刺激了提前置業(yè)；移民潮使人口金字塔重心下移；婚育年齡推遲，使單身、青年之家比例上升；家庭規(guī)模小型化；對未來有較好的預(yù)期判斷；善用金融工具來積累財富；金融工具出現(xiàn)后懂得透支未來的需求；國家將房地產(chǎn)定位為支柱型產(chǎn)業(yè)；通過金融系統(tǒng)給予支持；首置的年齡下降；移民置業(yè)者的比例上升；二置的年齡上升；首置和二置的年齡差拉大；生命周期前端的家庭（單身、青年之家）首置和二置的比例上升；首置、二置的置業(yè)者的收入階層上升；京穗兩地置業(yè)者的客戶屬性注：生命周期中端界定為典型家庭（小太陽、后小太陽）；5京穗兩地首置、二置歷史現(xiàn)象相同點解析：核心因素為房價和支付能京穗兩地首置、二置歷史現(xiàn)象不同點解析：可承受力下降的前提下，城市發(fā)展模式的不同導(dǎo)致對產(chǎn)品及土地屬性的選擇差異房價剪刀差較??；郊區(qū)供應(yīng)大面積住宅，致使郊區(qū)物業(yè)總價過高；郊區(qū)配套設(shè)施、交通都不完善導(dǎo)致土地有效供給不足；關(guān)注子女教育房價剪刀差較大；郊區(qū)供應(yīng)大面積住宅；郊區(qū)配套完善；交通通勤便利；關(guān)注子女教育；支付能力追不上房價的上漲支付能力追不上房價的上漲首置、二置中心化高層、高容化面積小型化首置、二置郊區(qū)化小高層、高容化面積增大廣州北京廣州北京支付能力和房價的對沖導(dǎo)致置業(yè)者承受力的下降，也是影響置業(yè)時對產(chǎn)品屬性和土地屬性選擇的最根本的因素；置業(yè)時對土地屬性的選擇，依賴于城市發(fā)展模式和階段，置業(yè)者對配套最主要的是關(guān)注交通和教育配套；6京穗兩地首置、二置歷史現(xiàn)象不同點解析：可承受力下降的前提下，國外案例的選取原則和研究思路香港新加坡美國日本臺灣印度韓國澳大利亞德國城市圈和地域發(fā)展人口結(jié)構(gòu)國家特性置業(yè)觀念房地產(chǎn)市場初步參考案例篩選原則美國日本臺灣韓國選取案例房地產(chǎn)處于上漲期出現(xiàn)了置業(yè)潮首置/首改置業(yè)行為發(fā)生了改變在此基礎(chǔ)上，城市發(fā)展階段盡量與京穗類似時間段選取原則美國：2001-2005年（首置+首改）日本：70-80年代（首置）臺灣：1984-1990年（首置+首改）韓國：80-90年代（首置）案例時間段案例背景研究首置/首改市場現(xiàn)象多因素解析研究思路研究目的通過與京穗歷史解析，揭示出在京穗兩地尚未挖掘出來的關(guān)鍵因素；通過國外案例，看到更多首置/首改可能會發(fā)生的置業(yè)變化；案例借鑒7國外案例的選取原則和研究思路香港城市圈和地域發(fā)展初步參考案例國外首置案例啟示：影響首置的關(guān)鍵因素是可承受力、以及發(fā)展層面的問題，生命周期只在特殊狀態(tài)下起作用房價快速上升VS支付能力緩慢上升城市發(fā)展模式和進(jìn)程軌道交通通達(dá)性中心區(qū)土地稀缺及功能轉(zhuǎn)換人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型置業(yè)觀念的變化，為了置業(yè)成本舍棄部分生活成本首置區(qū)域均為總價較低的區(qū)域美國置業(yè)中心化日本置業(yè)郊區(qū)化利用金融工具透支未來需求無父輩財富/金融工具美國首置年齡下降日本首置年齡上升美國首置時不過過多考慮生命周期中端的需求，呈現(xiàn)住宅小型化的趨勢；日本首置時會考慮生命周期中端的需求，戶型面積呈現(xiàn)增大的趨勢；生命周期前端進(jìn)入租賃市場；日本首置的產(chǎn)品屬性對功能空間的數(shù)量要求較高或者是預(yù)留彈性空間；生命周期的因素只有在置業(yè)承受力很低、同時又沒有父輩/金融工具可以透支時，才起作用；金融工具通過透支未來，增強了可承受力，影響首置的客戶屬性；8國外首置案例啟示：影響首置的關(guān)鍵因素是可承受力、以及發(fā)展層面國外首改案例啟示：影響首改產(chǎn)品屬性和土地屬性的關(guān)鍵因素是生命周期，其次是可承受力家庭生命周期生命周期前端的家庭比例快速上升——關(guān)注小孩的出生；生命周期中端的家庭比例緩慢下降——關(guān)注小孩的教育；金融援助長期低利率貸款支付能力的上漲趕不上房價的上漲，帶來可承受力下降隨著可承受力的降低，很多中低收入家庭被拋棄出置業(yè)群體；金融援助等能刺激中低收入的青年之家和典型家庭進(jìn)入首改市場；生命周期前端的家庭——承受力較低：首改的目的“品質(zhì)提升”體現(xiàn)在戶型面積的增加上，更關(guān)注功能空間的實用性；首改的區(qū)位選擇，到郊區(qū)的比例提升；生命周期中端的家庭——承受力較強：首改的目的“品質(zhì)提升”體現(xiàn)在教育配套、居住環(huán)境、就業(yè)通勤時間等；首改的區(qū)位選擇，到市區(qū)的比例提升；在可承受力持續(xù)下降的前提下：生命周期前端的家庭更關(guān)注產(chǎn)品屬性；生命周期中端的家庭更關(guān)注土地屬性；9國外首改案例啟示：影響首改產(chǎn)品屬性和土地屬性的關(guān)鍵因素是生命因素的甄別及其變化趨勢10因素的甄別及其變化趨勢10京穗兩地歷史解析，結(jié)合國外案例得到分析首置、首改趨勢的關(guān)鍵KPI人口結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)移民潮出生率結(jié)婚率家庭規(guī)模支付能力房價收入水平家庭外援成本支出金融工具剛性需求投資需求土地市場開發(fā)商政策產(chǎn)業(yè)布局土地供應(yīng)城市發(fā)展城市規(guī)劃交通改善發(fā)展模式土地存量市場土地政策土地利用模式產(chǎn)業(yè)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析首置的KPI分析首改的KPI由于首改的KPI中主要影響因素是生命周期，鑒于國內(nèi)的統(tǒng)計口徑造成的資料缺失，因此在判斷首改的趨勢時，主要是結(jié)合案例和世聯(lián)的經(jīng)驗去判斷。趨勢研判11京穗兩地歷史解析，結(jié)合國外案例得到分析首置、首改趨勢的關(guān)鍵K生命周期由于移民潮和家庭觀念變化，京穗家庭結(jié)構(gòu)將在很長的一段時間持續(xù)變小家庭規(guī)模持續(xù)變小將在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)支撐北京、廣州首次置業(yè)需求上升。趨勢研判家庭規(guī)模持續(xù)變小眾多處于生命周期較前端的年輕單身和年輕家庭進(jìn)入北京、廣州。移民潮城市原居民中的年輕一代獨立生活的欲望更強，傾向于從家庭中分戶居住。家庭觀念變化12生命周期由于移民潮和家庭觀念變化，京穗家庭結(jié)構(gòu)將在很長的一段人口和家庭因素預(yù)測（以北京為例）：未來5-8年京穗兩地的人口金字塔仍然保持重心較低圖二：北京家庭規(guī)模趨勢預(yù)測圖圖一：2006年人口金字塔圖及變化預(yù)測生命周期趨勢研判移民潮導(dǎo)致20-30歲成為人口金字塔中增長的主要部分；單身家庭和丁克家庭比重將緩慢增加；生活壓力增大導(dǎo)致婚育年齡推后，和父母共同居住的比例下降。13人口和家庭因素預(yù)測（以北京為例）：未來5-8年京穗兩地的人口可承受力來自支付能力和房價的對沖可承受力趨勢研判房價支付能力收入增長外援因素（家族、金融工具）非置業(yè)支出支撐因素抑制因素可承受力14可承受力來自支付能力和房價的對沖可承受力趨勢研判房價支付能力收入增長的整體水平上漲比較緩慢，智力密集型產(chǎn)業(yè)的收入增長較快可承受力趨勢研判京穗居民在04年后收入增長水平低于房價增長速度，在可以預(yù)見的未來，較高的收入增長集中在智力密集型產(chǎn)業(yè)，勞動密集型產(chǎn)業(yè)工人收入增長趨緩。整體支付能力上漲緩慢國家公布的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長維持在10％左右，實際上大部分人的收入增長低于該水平；扣除物價上漲因素，居民收入增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于房價增長速度。消費者收入因從事行業(yè)不同而分化從提供的勞動附加值來看，一線城市的就業(yè)崗位可以分做兩種：——勞動力和資源密集型的傳統(tǒng)工業(yè)和服務(wù)業(yè)；——智力密集型的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)。智力密集型產(chǎn)業(yè)對勞動者可以提供的勞動報酬和勞動附加值比較高，勞動密集型產(chǎn)業(yè)由于對勞動力成本更加敏感，提供的勞動報酬低。15收入增長的整體水平上漲比較緩慢，智力密集型產(chǎn)業(yè)的收入增長較快在外援方面，家庭援助的力量在減弱，金融政策的走向?qū)κ字檬赘募彝ビ绊懢薮笾脴I(yè)者一般采用兩個提升購買力的渠道：父輩財富和金融工具世聯(lián)對房地產(chǎn)金融政策的解讀：打壓投機，鼓勵自住，不排除有針對自住需求的金融自由化因素出現(xiàn)上調(diào)“第二套住房”首付成數(shù)和利率，變相保護(hù)自?。?2月21日調(diào)整利率結(jié)構(gòu)，上漲短期貸款利率，長期貸款利率保持不變?？沙惺芰厔菅信性谑袌霈F(xiàn)象中我們看到，大量進(jìn)入市場的年輕置業(yè)者動用了家庭經(jīng)濟支援，這種現(xiàn)象的存在具有背景和前提：——利用家庭支援提前置業(yè)來源于對房價上漲的預(yù)期；——對于大多年輕置業(yè)者來說家庭支援是在透支未來收入。房價走高調(diào)整了消費者的收入階層，越來越多的家庭不能承擔(dān)子女在一線城市的首次置業(yè)，而首次改善對家庭援助的依賴更小。家庭援助的力量在減小，敏感度降低目前商業(yè)貸款已經(jīng)成為一線城市購房者主要的金融工具，房地產(chǎn)市場（尤其是首次置業(yè)和首次改善）對金融市場的依賴程度更高；金融市場作為宏觀調(diào)控的工具，在短期內(nèi)放開的可能性不大，金融市場目前的緊縮會制約消費者的支付能力；從中長期來說，金融政策上有明顯的鼓勵自住傾向，因此不排除存在針對自住的金融自由化因素出現(xiàn)，借以提升首置和首改家庭的支付能力。金融政策趨于緊縮，打壓投機、鼓勵自住16在外援方面，家庭援助的力量在減弱，金融政策的走向?qū)κ字檬赘募曳侵脴I(yè)生活成本上升會對沖掉一部分收入增長，家庭結(jié)構(gòu)和非置業(yè)生活成本成正比可承受力趨勢研判非置業(yè)成本上升通貨膨脹和就業(yè)形勢對沖掉一部分收入增長日常生活成本上升反哺父母負(fù)擔(dān)加重再教育帶來就業(yè)成本上升子女撫養(yǎng)成本上升社會保障缺失和高教育成本對沖掉另一部分收入增長17非置業(yè)生活成本上升會對沖掉一部分收入增長，家庭結(jié)構(gòu)和非置業(yè)生支付能力增長緩慢，鼓勵自住的金融手段成為可能三級市場支付能力收入增長外援生活成本居民的財富是是購房支付能力的基礎(chǔ)。持續(xù)提高增長緩慢緊縮的金融政策抑制支付能力；不排除未來有鼓勵自住的金融政策出臺提升支付能力的可能。上一代人基本生活保障的缺失導(dǎo)致結(jié)構(gòu)大的家庭經(jīng)濟壓力增大；通貨膨脹對沖掉一部分收入增長。大面緊縮可承受力趨勢研判如果金融持續(xù)緊縮，則部分開發(fā)商可能自發(fā)采取金融援助，解決消費者的支付能力問題。18支付能力增長緩慢，鼓勵自住的金融手段成為可能三級市場支付能力房價的高位運行和支付能力的上漲緩慢將導(dǎo)致消費者可承受力相對下降可承受力趨勢研判長期來看，人口的增長帶來需求的缺口很大；土地供應(yīng)不足；投資房地產(chǎn)的觀念普及。房價的支撐因素政策打壓，限制投機；市場已經(jīng)進(jìn)入“資本推動型”。房價的抑制因素對可承受力的變化判斷應(yīng)當(dāng)放在一個較長的時間范疇來看，04年后房價的高位運行已經(jīng)對沖掉了消費者很長時間的收入增長。長期來看可承受力下降帶來的影響將繼續(xù)影響市場。19房價的高位運行和支付能力的上漲緩慢將導(dǎo)致消費者可承受力相對下市區(qū)、郊區(qū)未來的發(fā)展模式?jīng)Q定了城市住宅的供給結(jié)構(gòu)城市中心區(qū)承擔(dān)居住功能的的土地供應(yīng)將越來越少未來的供地政策將決定郊區(qū)發(fā)展的方向發(fā)展層面趨勢研判市區(qū)土地緊缺人口密度高商務(wù)、辦公和其他城市功能的發(fā)展市區(qū)功能轉(zhuǎn)型城市必須外擴主導(dǎo)發(fā)展郊區(qū)衛(wèi)星城工業(yè)外遷到郊區(qū)郊區(qū)配套的大規(guī)模投入20市區(qū)、郊區(qū)未來的發(fā)展模式?jīng)Q定了城市住宅的供給結(jié)構(gòu)城市中心區(qū)承順義：空港物流、現(xiàn)代制造業(yè)延慶：生態(tài)旅游、農(nóng)業(yè)昌平、海淀：科技教育石景山：綜合服務(wù)懷柔：經(jīng)緯工業(yè)區(qū)通州：綜合服務(wù)亦莊：區(qū)域物流、高新技術(shù)工業(yè)外遷（以北京為例）帶來郊區(qū)配套的齊全和產(chǎn)業(yè)藍(lán)領(lǐng)的首置首改得到滿足北京的工業(yè)在未來幾年將繼續(xù)遷往郊區(qū)，帶動該產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人口往郊區(qū)遷移；郊區(qū)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)，將成為北京的經(jīng)濟重心，必將吸引就業(yè)人口的持續(xù)遷入。北京市產(chǎn)業(yè)分布圖分區(qū)城市功能區(qū)主要區(qū)域工業(yè)發(fā)展傾向中心城首都功能核心區(qū)東城、西城、崇文、宣武比重逐漸降低，適度發(fā)展都市工業(yè)近郊城市功能拓展區(qū)朝陽、海淀、豐臺、石景山大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)郊城市發(fā)展新區(qū)通州、順義、亦莊等發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)，北京未來經(jīng)濟重心發(fā)展層面趨勢研判工業(yè)的主動外遷不僅導(dǎo)致郊區(qū)配套的齊全，還為收入較低的產(chǎn)業(yè)藍(lán)領(lǐng)在成本更低的郊區(qū)首置首改提供了條件。21順義：空港物流、現(xiàn)代制造業(yè)延慶：生態(tài)旅游、農(nóng)業(yè)昌平、海淀：科北京交通干線周邊集中建設(shè)90平米以下的商品房，城市外圍的TOD發(fā)展將加速圖一：北京軌道交通“十一五”建設(shè)規(guī)劃圖圖二：北京快速路“十一五”建設(shè)規(guī)劃圖圖三：北京快速公交線路分布圖軌道交通建設(shè)將以改善中心城交通和引導(dǎo)郊區(qū)新城發(fā)展并舉。到2010年，中心城和新城之間以及中心城連接國道對外放射干線全部實現(xiàn)快速交通?！霸谲壍澜煌ā⒋笕萘抗步煌?、主要公共交通走廊沿線集中成片安排以90平方米以下普通商品住房為主的居住區(qū)。區(qū)位選擇以新城和邊緣集團為主。”——《北京市2006-2010年北京住房建設(shè)規(guī)劃》黑線—已建道路紅線—新建道路藍(lán)線—已建道路紅線—新建道路紅線—快速公交線路黃色—居住用地發(fā)展層面趨勢研判22北京交通干線周邊集中建設(shè)90平米以下的商品房，城市外圍的TO廣州土地供應(yīng)外遷，和政策的嚴(yán)格執(zhí)行將導(dǎo)致房價剪刀差重新拉大分區(qū)政府保障型住房政府兩限商品房其它商品住房合計城市中心組團315756801.51872.5花都區(qū)162388.8412.2963蘿崗區(qū)144345.6366.4856番禺區(qū)157.5378400.7936.2南沙區(qū)121.5291.6309.2722.3合計900216022905350注：廣州市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)中未包含從化、增城兩個縣級市中心組團比例下降，高容積率化：中心組團的高人口密度必然導(dǎo)致高容積率化；隨著土地的緊缺，土地供應(yīng)開始向外傾斜，外圍四區(qū)數(shù)量相仿。保障性住房和兩限房數(shù)量在半數(shù)以上，嚴(yán)格執(zhí)行90/70：07年12月7日，金沙洲土地流標(biāo)和花都土地接近底價的成交表明了雙限房土地對市場的影響；住宅供應(yīng)規(guī)劃中明確了政府嚴(yán)格執(zhí)行90/70政策的決心。廣州“十一五”住宅供應(yīng)規(guī)劃（單位：萬平方米）廣州“十一五”住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)（單位：萬平方米）發(fā)展層面趨勢研判23廣州土地供應(yīng)外遷，和政策的嚴(yán)格執(zhí)行將導(dǎo)致房價剪刀差重新拉大分公共配套的完善將導(dǎo)致城市住宅用地有效供給的擴大，外圍的衛(wèi)星城配套水平大幅提高2010年廣州軌道交通規(guī)劃大學(xué)城規(guī)劃中的“兩心四城”以亞運為契機大量投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：2010年廣州亞運會公投資2000億元，其中大部分用于城市基礎(chǔ)設(shè)施投資；大量軌道交通和其它公共交通投入使用，使軌道沿線的TOD模式發(fā)展成為可能；配套完善使城市房價剪刀差重新拉開：由于長期配套缺失導(dǎo)致城市郊區(qū)的大量供地成為“無效供地”；亞運會帶來的大量基礎(chǔ)配套投入和城市外擴集中在一起，郊區(qū)中心和衛(wèi)星城配套水平值得期待。白云新城花地新城奧體新城天河中心城廣州新城發(fā)展層面趨勢研判24公共配套的完善將導(dǎo)致城市住宅用地有效供給的擴大，外圍的衛(wèi)星城京穗兩地首置、首改關(guān)鍵KPI未來走勢小結(jié)家庭結(jié)構(gòu)持續(xù)變小；生命周期前端的家庭將持續(xù)增加；生命周期中端的家庭仍是主力；生命周期房價將會高位震蕩上揚；家庭外援的敏感度下降，金融工具的影響力加大；未來金融政策是打壓投機、鼓勵自?。豢沙惺芰Τ鞘型鈬鶷OD模式發(fā)展將加速；外圍配套的完善導(dǎo)致土地有效供給擴大；土地供應(yīng)外遷及政策嚴(yán)格執(zhí)行，導(dǎo)致房價剪刀差拉大；產(chǎn)業(yè)外遷為產(chǎn)業(yè)白領(lǐng)藍(lán)領(lǐng)在郊區(qū)置業(yè)提供條件；發(fā)展層面在置業(yè)成本與生活成本之間權(quán)衡時，更傾向于選擇置業(yè)成本；置業(yè)時會考慮較長生命周期的需求；置業(yè)觀在這些因素綜合作用下，京穗的首置、首改未來會發(fā)生哪些趨勢？25京穗兩地首置、首改關(guān)鍵KPI未來走勢小結(jié)家庭結(jié)構(gòu)持續(xù)變??；生未來趨勢研判26未來趨勢研判26將三個維度研究給出的信息和結(jié)論綜合，得到京穗兩地首置、首改趨勢的研判產(chǎn)品屬性層面土地屬性層面客戶屬性層面客戶背景年齡層級家庭類型置業(yè)區(qū)位物業(yè)類型產(chǎn)品面積產(chǎn)品附加值27將三個維度研究給出的信息和結(jié)論綜合，得到京穗兩地首置、首改趨在金融政策持續(xù)緊縮的前提下，京穗兩地的首次置業(yè)人群的年齡會出現(xiàn)增大的趨勢首次置業(yè)平均年齡將增大,占置業(yè)者的整體比重增加推論1:首次置業(yè)年齡增大首次置業(yè)平均年齡上升，絕對數(shù)量下降；首置家庭在市場的份額上升，這種趨勢是建立在市場交易量萎縮（同等環(huán)境下剛性需求大于彈性需求）基礎(chǔ)上的。從美國案例得到，價格上漲會形成對市場需求的“負(fù)反饋”，擴大和抑制市場需求：在房價上升期，首次置業(yè)和收入較低的家庭由于對市場持續(xù)走高的預(yù)期而傾向于提前買單；在美國，大量年輕人口利用次級貸款透支未來。從日本案例可以看到，房價超出消費者承受范圍以后，抑制市場的需求：在日本，由于金融自由化的水平不高和房價上漲迅速，導(dǎo)致大量消費者采取和上一代共同居住或租更小的房子來積累首付?？蛻魧傩阅挲g層級客戶背景家庭類型支付能力增長緩慢金融緊縮金融的緊縮導(dǎo)致消費者可以利用的透支未來的工具減少；如果金融緊縮的政策持續(xù)比較長的時間，將導(dǎo)致首次置業(yè)家庭花費更長的時間積累財富。房價高位運行房價高位運行后，被市場快速上升激發(fā)的需求逐漸回復(fù)理性，依賴家庭財富和提前透支未來的動力也將變小。28在金融政策持續(xù)緊縮的前提下，京穗兩地的首次置業(yè)人群的年齡會出京穗兩地置業(yè)人群的改善性置業(yè)也會出現(xiàn)延后的趨勢自住性改善需求的年齡將延后推論2:客戶屬性年齡層級客戶背景家庭類型改善需求年齡增大改善性需求中大部分來自于家庭結(jié)構(gòu)變化；生活成本的增加導(dǎo)致和家庭小型化。多方面導(dǎo)致的可承受力下降使消費者需要更長的時間積累財富。生命周期的驅(qū)動力延后置業(yè)的可承受力下降市場長期供應(yīng)面積偏大；市場上升期消費者購房傾向于一步到位，提前滿足了未來的改善性需求。存量住宅供應(yīng)面積偏大29京穗兩地置業(yè)人群的改善性置業(yè)也會出現(xiàn)延后的趨勢自住性改善需求京穗兩地首次置業(yè)和改善人群中，移民置業(yè)者的比重將上升客戶屬性年齡層級客戶背景家庭類型移民的比例將上升推論3:移民置業(yè)比例上升廣州的移民置業(yè)比重更大：對比北京和廣州，廣州移民比重更大，多以工作移民為主；廣州郊區(qū)發(fā)展不成熟，市民的郊區(qū)抗性更大。移民比重上升一線城市持續(xù)的高經(jīng)濟增長和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的領(lǐng)先將導(dǎo)致移民數(shù)量保持平穩(wěn)增加。移民的置業(yè)積極性更強房價使移民對產(chǎn)品的接受度更廣泛；收入變化與家庭結(jié)構(gòu)變化快，使移民對置業(yè)的積極性更強。30京穗兩地首次置業(yè)和改善人群中，移民置業(yè)者的比重將上升客戶屬性京穗兩地首次置業(yè)者中，青年之家類型的家庭置業(yè)比例上升青年之家比例上升推論4:青年之家比例上升客戶屬性年齡層級客戶背景家庭類型家庭結(jié)構(gòu)變小年輕人自主意識變強，和父母一起居住的傾向較弱；許多青年之家的置業(yè)動機來自從家庭獨立出去，分開居住。置業(yè)的可承受力下降由于房價高位運行，和父母共同居住的置業(yè)成本過高；保障不足和生活成本高，會使青年之家負(fù)擔(dān)加重。31京穗兩地首次置業(yè)者中，青年之家類型的家庭置業(yè)比例上升青年之家從整體上看，京穗兩地的首次置業(yè)人群呈現(xiàn)出郊區(qū)化趨勢土地屬性首置郊區(qū)化推論5:TOD帶動的郊區(qū)化市區(qū)、城市捷運區(qū)域、遠(yuǎn)郊的價格剪刀差形成，將按照消費者的收入狀況劃分客戶群；捷運區(qū)域和捷運周邊將成為首置熱點；鐘擺式的衛(wèi)星城居住格局將形成。從日本看TOD模式發(fā)展的要素：價格剪刀差、軌道交通和就業(yè)拉動。日本TOD發(fā)展引導(dǎo)的郊區(qū)化是在70和80年代，和城市地價上漲、軌道交通發(fā)展和產(chǎn)業(yè)外遷處于同一時期；其結(jié)果是在大都市圈形成鐘擺式的人口遷移現(xiàn)象，即在中心城就業(yè)，郊區(qū)置業(yè)；而在房地產(chǎn)泡沫破滅后，大量企業(yè)、住戶返回中心城市，導(dǎo)致大量衛(wèi)星城無人居住。城區(qū)郊區(qū)的房價剪刀差擴大到合理水平。北京、廣州基礎(chǔ)設(shè)施配套投入巨大，城市捷運將大大降低郊區(qū)的通勤時間。大量規(guī)劃中的產(chǎn)業(yè)基地將就業(yè)人口帶到成本更低的郊區(qū)，服務(wù)業(yè)和基本配套也會延伸至郊區(qū)。供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理化交通配套大規(guī)模建設(shè)產(chǎn)業(yè)外遷帶出置業(yè)人群32從整體上看，京穗兩地的首次置業(yè)人群呈現(xiàn)出郊區(qū)化趨勢土地屬性首從整體上看，京穗兩地的首次改善置業(yè)人群出現(xiàn)與首次置業(yè)相反的中心城置業(yè)傾向土地屬性首改強調(diào)城市功能，更加向心推論6:改善需求更加關(guān)注土地屬性回流城市中心；集中在配套建設(shè)比較好的郊區(qū)中心城和衛(wèi)星城。從美國案例看可承受力下降時的首改客戶關(guān)注點：關(guān)注子女的教育問題；工作的便利性；基本生活配套；周邊娛樂設(shè)施。從臺灣案例看首次改善客戶的關(guān)注點：生命周期前端的客戶更加關(guān)注產(chǎn)品屬性；生命周期中端的客戶更加關(guān)注土地屬性，強調(diào)配套的完善程度和生活的便利程度。供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理化市區(qū)、郊區(qū)配套層面仍然有較大的差距；改善需求家庭強調(diào)的教育配套、醫(yī)療配套和通勤時間在郊區(qū)很難被滿足。置業(yè)的可承受力下降目前北京、廣州郊區(qū)置業(yè)的首置家庭，普遍都表現(xiàn)為被價格積壓出去的被動郊區(qū)化；而經(jīng)歷過財富積累后的改善需求會更加關(guān)注城市功能的占有。33從整體上看，京穗兩地的首次改善置業(yè)人群出現(xiàn)與首次置業(yè)相反的中首次置業(yè)和首次改善高層高容積率化產(chǎn)品供應(yīng)增多，且對該產(chǎn)品的抗性減小產(chǎn)品屬性物業(yè)類型置業(yè)面積產(chǎn)品附加值高層高容積率化（包含郊區(qū)產(chǎn)品）推論7:市場主動和被動接受高層高容產(chǎn)品由于供應(yīng)主流化和價格總價優(yōu)勢；高層、低實用率的產(chǎn)品抗性越來越小。從日本案例看高層高容化：日本傳統(tǒng)觀念里鐘愛帶小花園的單戶住宅；為集約利用土地，政府頒布了系列相關(guān)制度，鼓勵建設(shè)高層，并在特定街區(qū)規(guī)定了較高的容積率；使日本東京都容積率為10以上的街區(qū)占到18%；高層高容化產(chǎn)品以其稀缺的城市價值和精細(xì)的產(chǎn)品成為市場主流之一。