北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求分析

北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求分析近20年的北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)，在經(jīng)受了由輝煌到蕭條的完整周期之后，正步入前所未見(jiàn)的供需雙旺階段。這個(gè)階段所呈現(xiàn)出的特點(diǎn)更加簡(jiǎn)單與難以推測(cè)，達(dá)成交易的額度與難度也在加大。因此，供需雙方更強(qiáng)的實(shí)力、更符合市場(chǎng)需要的產(chǎn)品、更專(zhuān)業(yè)化的操作水準(zhǔn)，都是這個(gè)市場(chǎng)將來(lái)穩(wěn)固進(jìn)展的重要因素供需峰值齊現(xiàn)由于中國(guó)入世、2023年奧運(yùn)會(huì)、世界經(jīng)濟(jì)穩(wěn)固增長(zhǎng)等因素的2023年前后又集中規(guī)劃了CBD2023年開(kāi)頭進(jìn)入歷史上最大規(guī)模的中高檔寫(xiě)字樓需求與供給頂峰期。從供給與需求的比照來(lái)看，2023年仍舊表現(xiàn)出明顯供過(guò)于求(見(jiàn)圖一)。與此同時(shí)，北京寫(xiě)字樓的空間分布格局也在發(fā)生重大的變化。傳統(tǒng)的“3+X”格局照舊，CBD、金融街、中關(guān)村連續(xù)領(lǐng)跑。興二線商圈各自具有鮮亮的產(chǎn)業(yè)烙印，如東二環(huán)BDA上地商圈的高科技研發(fā)產(chǎn)業(yè)，亞奧商圈的2023奧運(yùn)概念，圖二)。圖三、北京市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金變化走勢(shì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)與住宅市場(chǎng)最重要的一個(gè)區(qū)分就是前者的租賃1600萬(wàn)1000萬(wàn)平方米以上。而即使在銷(xiāo)售最火爆的年份，銷(xiāo)售成交量也不超過(guò)200萬(wàn)平方米。而這些因此，北京寫(xiě)字樓終端客戶中，購(gòu)置后自用的只占了很小的比例，租賃客戶才是寫(xiě)字樓需求市場(chǎng)的主流。四大區(qū)域?qū)懽謽亲赓U市場(chǎng)需求構(gòu)造分析北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求構(gòu)造具有明顯的區(qū)域性，以下將對(duì)北京市的要緊寫(xiě)字樓集聚區(qū)域的需求構(gòu)造進(jìn)展一一分析。東部區(qū)域以國(guó)貿(mào)—建國(guó)門(mén)商務(wù)區(qū)。燕莎商務(wù)區(qū)及東二環(huán)寫(xiě)字樓集聚區(qū)為代表的東部區(qū)域?qū)懽謽切枨髽?gòu)造具有相像的特征，能夠合并起來(lái)做一個(gè)比較分析。如下：①產(chǎn)業(yè)構(gòu)造從市場(chǎng)定位上，國(guó)貿(mào)及建國(guó)門(mén)集聚區(qū)以金融、電信、商務(wù)為主，具有傳統(tǒng)的商務(wù)優(yōu)勢(shì)，客戶群得天獨(dú)厚，世界500強(qiáng)中有三分之一落戶在此，如摩托羅拉、惠普、道瓊斯、韓國(guó)三星等，產(chǎn)業(yè)鏈條完整，商務(wù)活動(dòng)輻射到國(guó)際間。且中心電視臺(tái)、北京電視臺(tái)馬上遷址國(guó)貿(mào)區(qū)域，加上原有的《人民日?qǐng)?bào)》、《北京青年報(bào)》、北京人民播送電臺(tái)與浪網(wǎng)等多家重量級(jí)的聞媒體，構(gòu)成了一條的媒體產(chǎn)業(yè)鏈條。燕莎區(qū)域的產(chǎn)業(yè)鏈條以奔馳、寶馬、通用、戴姆勒—克萊斯勒、Epson、菲利普等制造加工、商貿(mào)物流、能源化工等傳統(tǒng)商務(wù)產(chǎn)業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)鏈條完整，商務(wù)活動(dòng)也是國(guó)際性的。東二環(huán)集聚區(qū)內(nèi)的客戶類(lèi)型以外資機(jī)構(gòu)為主，但所占比例比國(guó)貿(mào)—建國(guó)門(mén)區(qū)域及燕莎區(qū)域都要低。產(chǎn)業(yè)構(gòu)造比較分散，沒(méi)有明顯的產(chǎn)業(yè)鏈條。樓客戶具有如下幾方面特征：●外資機(jī)構(gòu)是北京市東部區(qū)域?qū)懽謽堑囊o客戶來(lái)源，盡管有肯定數(shù)量的中資機(jī)構(gòu)，但這些企業(yè)多具有較強(qiáng)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?！駨慕▏?guó)門(mén)區(qū)域＝＝＝＞東二環(huán)區(qū)域，或者從燕莎區(qū)域＝＝＝＞東二環(huán)區(qū)域，外資機(jī)構(gòu)在客戶中所占的比例在逐步降低?！裨谥懈邫n工程中，金融、商貿(mào)、地產(chǎn)、通訊、機(jī)械制造、體育文化、網(wǎng)絡(luò)公司等行業(yè)的客戶占絕大局部比例，且這些客戶在所屬行業(yè)中的地位較高?！裨谥匈Y企業(yè)中，較多在國(guó)內(nèi)具有行業(yè)領(lǐng)先地位、具有雄厚資金實(shí)力的公司入駐此區(qū)域。其中包含中國(guó)聯(lián)通、海爾集團(tuán)、長(zhǎng)天系統(tǒng)集成、平安保險(xiǎn)等。③客戶需求特征依據(jù)曾經(jīng)在東部區(qū)域所做的客戶需求調(diào)研，東部區(qū)域的客戶需求具有如下幾方面特征：●區(qū)位與價(jià)格是影響客戶選擇寫(xiě)字樓的最要緊兩個(gè)因素，其次具有重要影響的因素依次為：物業(yè)治理、公共區(qū)域裝修及設(shè)備、車(chē)位及商務(wù)中心等配套設(shè)施、寫(xiě)字間內(nèi)部格局等?！裨趨^(qū)域選擇上，國(guó)貿(mào)—建國(guó)門(mén)商圈關(guān)于東部寫(xiě)字樓客戶來(lái)說(shuō)是最有吸引力的，特別關(guān)于外資企業(yè)更是如此。據(jù)統(tǒng)500強(qiáng)企業(yè)有約三分之二入住CBD區(qū)域，其中包含整棟購(gòu)置寫(xiě)字樓的美國(guó)惠普公司、摩托羅拉公司與DELL電腦公司、英特爾公司及瑞典愛(ài)立信(中國(guó))公司、諾基亞、蓋洛普公司等。在我們的客戶需求調(diào)查中也有約60％的客戶選擇了入住國(guó)貿(mào)—建國(guó)門(mén)寫(xiě)字樓商務(wù)區(qū)186％的客戶選擇燕莎商務(wù)區(qū)，但通過(guò)訪談?dòng)X察，盡管選擇燕莎商務(wù)區(qū)的客戶比例較小，但選擇燕莎商務(wù)區(qū)的人對(duì)燕莎商務(wù)區(qū)的認(rèn)同度都相當(dāng)高，說(shuō)明燕莎商務(wù)區(qū)已經(jīng)形成了自己的一個(gè)固定客戶群。●在租金方面，USD20—25／月·平米是大多數(shù)公司可同意的價(jià)位，說(shuō)明目前市場(chǎng)上的寫(xiě)字樓租金水平得到了客戶的認(rèn)同，甚至還有進(jìn)一步上調(diào)的空間；同時(shí)，通過(guò)穿插分公共區(qū)域裝修檔次、樓宇配套、物業(yè)效勞等方面的要求也相對(duì)較高。中關(guān)村區(qū)域①產(chǎn)業(yè)構(gòu)造中關(guān)村商務(wù)區(qū)的定位是高科技產(chǎn)業(yè)中心，區(qū)域內(nèi)部既有研究中心、產(chǎn)業(yè)基地，又有商貿(mào)中心，“產(chǎn)學(xué)研銷(xiāo)一體”，產(chǎn)業(yè)鏈條格外完整。②行業(yè)構(gòu)造中關(guān)村商務(wù)區(qū)內(nèi)部的寫(xiě)字樓客戶自然以高科技企業(yè)為主。ITIT類(lèi)高科技企業(yè)所占辦公面積比例到達(dá)6010％左右或IT高科技行業(yè)已成為該區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展支柱。此外，民營(yíng)及股份制高科技企業(yè)是區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的要緊用戶，將來(lái)需求變化與區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展親熱有關(guān)。③客戶需求特征●中小企業(yè)為主，商住需求比較旺盛依據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在中關(guān)村現(xiàn)有的企業(yè)當(dāng)中，50人以下的中小型企業(yè)占85％，平均需要的辦公面積為265．32平10人左右的企業(yè)又占了80％，他們需要的辦公面積只有100平米左右；50—100人企業(yè)占9％，平均需1094．2010065660．87事實(shí)上中關(guān)村之因此作為中國(guó)的學(xué)問(wèn)聚攏點(diǎn)，正是由于眾多的創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)起到了源動(dòng)力與生力軍的作用，然而有關(guān)資料說(shuō)明，這些中小型企業(yè)中有80％不在中關(guān)村本地進(jìn)展辦公，而在外辦公的面積竟高達(dá)100萬(wàn)平米。究其緣由，就是中關(guān)村現(xiàn)有的寫(xiě)字樓要么檔次不高，配套較差，形象難以如意；要么就是定位于跨國(guó)企業(yè)的5A級(jí)高檔寫(xiě)字樓，戶型面積普遍較大，總價(jià)極為昂貴；而特地為中小企業(yè)開(kāi)發(fā)的超高檔小型寫(xiě)字樓幾乎沒(méi)有，市場(chǎng)供需錯(cuò)位格外明顯。而近年來(lái)，中關(guān)村大規(guī)模中高檔公寓的出世，與一些特地為商住客戶量身定制的型商住工程正好彌補(bǔ)了這片市場(chǎng)空間，100—200平米左右的小辦公戶型，租金相對(duì)廉價(jià)，配套齊全，品質(zhì)高，物業(yè)效勞與治理好，完全滿足了眾多成長(zhǎng)型中小企業(yè)的入駐，市場(chǎng)格外火爆。●高檔、低檔寫(xiě)字樓需求狀況較好，中檔寫(xiě)字樓需求狀況通常目前世界高科技知名企業(yè)在中關(guān)村地區(qū)設(shè)立研發(fā)中心或者加強(qiáng)研發(fā)力氣的趨勢(shì)有明顯加強(qiáng)的趨勢(shì)，如NEC在清華科技園的擴(kuò)租與日本NTT入住融科資訊中心。此外隨著中關(guān)村廣場(chǎng)的建成，中關(guān)村整體環(huán)境的改善，一些在行業(yè)中領(lǐng)先的大中型高技術(shù)企業(yè)也開(kāi)頭回歸中關(guān)村，如浪入住抱負(fù)國(guó)際大廈，搜狐入住威國(guó)際大廈，百度、騰訊入住銀科，雅虎中國(guó)入住第三極等。這些都在肯定程度上支撐了中關(guān)村高檔寫(xiě)字樓的需求。另一方面，高科技需要高投入的帶動(dòng)，將來(lái)市場(chǎng)需求中，銀行、擔(dān)保公司，風(fēng)險(xiǎn)投資基金等金融行業(yè)企業(yè)所占比例會(huì)上升，這類(lèi)客戶租金承受力量高，對(duì)樓宇外觀，硬件條件要求也較高。中剛國(guó)際廣場(chǎng)(中關(guān)村金融中心)、抱負(fù)國(guó)際大廈等建優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓就是為此類(lèi)客戶度身定制的工程。而價(jià)位在3元／天·平方米以下的中低檔寫(xiě)字樓由于優(yōu)異的性價(jià)比也獲得了眾多中小企業(yè)的青睞。而眾多中高檔寫(xiě)字樓由于供給量巨大，競(jìng)爭(zhēng)猛烈，價(jià)格格外優(yōu)待，則獲得了眾多實(shí)力型企業(yè)的青睞，如PICC金融街區(qū)域①產(chǎn)業(yè)構(gòu)造北京金融街是建設(shè)中的國(guó)家級(jí)金融治理中心，緊鄰中國(guó)最高的決策中心，聚攏著中國(guó)金融業(yè)60％以上的金融資產(chǎn)，匯總著每年15萬(wàn)億居民與企業(yè)存款80職能部門(mén)齊全，使得金融街成為獨(dú)一無(wú)二的全國(guó)性金融治理與信息公布中心，關(guān)于推動(dòng)金融與房地產(chǎn)等各個(gè)行業(yè)的進(jìn)展有著格外便利的地理位置優(yōu)勢(shì)。目前，金融業(yè)已經(jīng)成為金融街地區(qū)的龍頭產(chǎn)業(yè)，其稅收奉獻(xiàn)占到金融街稅收收入的一半以上。2023年，金融街地區(qū)的三級(jí)稅收到達(dá)320億元，占西城區(qū)稅收收入的44％。據(jù)第一次經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)顯示，駐區(qū)金融機(jī)構(gòu)112家，全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1988．1億元，占全區(qū)營(yíng)業(yè)收入的46．9％；實(shí)現(xiàn)244．81．5年地區(qū)生產(chǎn)總值的329成為推動(dòng)西城區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的支柱產(chǎn)業(yè)。②行業(yè)構(gòu)造金融街入住的客戶多數(shù)是金融機(jī)構(gòu)與政府的金融治理機(jī)構(gòu)，與中國(guó)電信與中國(guó)移動(dòng)等電訊科技通訊行業(yè)的巨頭，530其中，金融治理機(jī)構(gòu)有中國(guó)人民銀行總行，中國(guó)證券監(jiān)視治理委員會(huì)、中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)視治理委員會(huì)等；國(guó)家級(jí)金融機(jī)構(gòu)有中國(guó)銀行總行、中國(guó)工商銀行總行、中國(guó)建設(shè)銀行總行、交通銀行、招商銀行、投資銀行、中信實(shí)業(yè)銀行、北京市商業(yè)銀行、中國(guó)人民保險(xiǎn)公司總部、平安保險(xiǎn)、華泰保險(xiǎn)等；電訊科技通訊行業(yè)巨頭有中國(guó)電信集團(tuán)公司、中國(guó)移動(dòng)通信集團(tuán)公司、中國(guó)網(wǎng)通公司等。其他國(guó)家級(jí)的企業(yè)巨頭還有中國(guó)鋁業(yè)集團(tuán)、中國(guó)棉花總公司、中國(guó)國(guó)際旅行社總社、中寶戴夢(mèng)得股份、中商股份等。據(jù)調(diào)查，金融街核心區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成狀況，金融機(jī)構(gòu)占有14．328．9％，詢問(wèn)效勞機(jī)構(gòu)占有17．3％，其中中資占65．3％，外資(含合資)占34．7％。除了上一節(jié)中提到的行業(yè)治理機(jī)構(gòu)及行業(yè)巨頭以外，金融街核心區(qū)內(nèi)的企業(yè)要緊以法律、詢問(wèn)、評(píng)估等下游的配套效勞機(jī)構(gòu)為主，如中國(guó)證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司、中心國(guó)債登記結(jié)算等。③客戶需求特征金融街的客戶大致分為四類(lèi)：●銀行、保險(xiǎn)、電信及一級(jí)國(guó)資企業(yè)總部，該類(lèi)機(jī)構(gòu)以自建或者整購(gòu)為主；只是那些還未找到適宜購(gòu)置工程的企業(yè)也會(huì)租賃辦公樓，選址在長(zhǎng)安街、西二環(huán)、金融街大街沿線第一排為主?！褚活?lèi)企業(yè)的下游實(shí)力企業(yè)，該類(lèi)企業(yè)通常選址在龍頭企業(yè)一樣或者緊鄰的辦公物業(yè)。●外資金融及有關(guān)效勞類(lèi)企業(yè)，該類(lèi)企業(yè)屬于增客戶，選址將在金融街二期產(chǎn)品綜合品質(zhì)較高工程中。●上述企業(yè)的末端效勞類(lèi)企業(yè)，如：律師、會(huì)計(jì)、廣告，該類(lèi)企業(yè)選址對(duì)辦公物業(yè)的地段、工程品質(zhì)要求不高，通常選擇在金融街的邊緣及周邊地區(qū)，該類(lèi)企業(yè)對(duì)租金價(jià)格的敏感度較高。亞運(yùn)村區(qū)域①產(chǎn)業(yè)構(gòu)造亞運(yùn)村區(qū)域內(nèi)的要緊產(chǎn)業(yè)以金融業(yè)與石油化工類(lèi)為主。其中金融業(yè)是早期期貨業(yè)富強(qiáng)時(shí)亞運(yùn)村期貨交易所的遺留產(chǎn)物，據(jù)推想，當(dāng)年在亞運(yùn)村高檔物業(yè)居住與辦公的人與公司可能有70％與當(dāng)時(shí)的亞運(yùn)村期貨交易全部著直接或者間接的聯(lián)系，當(dāng)這個(gè)交易所一被關(guān)閉，亞運(yùn)村區(qū)域內(nèi)的金融業(yè)也就自然而然地走向了衰落。而石油化工類(lèi)產(chǎn)業(yè)落戶于4區(qū)16號(hào)樓的中國(guó)化工大廈是與化學(xué)工業(yè)協(xié)會(huì)所在地。其他的產(chǎn)業(yè)類(lèi)型要緊有如會(huì)展旅游、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商業(yè)貿(mào)易等，產(chǎn)業(yè)鏈條比較分散。②行業(yè)構(gòu)造比較散亂，以中小型詢問(wèn)、效勞類(lèi)企業(yè)為主。③客戶需求特征亞運(yùn)村商務(wù)區(qū)內(nèi)的寫(xiě)字樓客戶需求特征表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：●商住需求旺盛在亞運(yùn)村的商務(wù)客戶中，中小企業(yè)占相當(dāng)大的比重，以私營(yíng)企業(yè)為主，另外，也有SOHO一族，如共性化家庭辦公、各類(lèi)各樣的個(gè)人工作室等，他們構(gòu)成了亞運(yùn)村商住市場(chǎng)需求的主力。在亞運(yùn)村北區(qū)(四環(huán)以北)中有很多客戶是住在亞運(yùn)村的人，對(duì)該區(qū)域有深厚的情結(jié)，其業(yè)務(wù)也不存在區(qū)域?qū)傩?，他們?huì)從一個(gè)樓搬到另一個(gè)樓，但很少會(huì)有客戶遷出亞運(yùn)村核心區(qū)，南區(qū)(四環(huán)以南)對(duì)亞運(yùn)村商住客戶的吸引力稍低。商住客戶通常資金有限、價(jià)格敏感度高、追求性價(jià)比是其要緊特點(diǎn)，關(guān)于位置、交通有肯定的要求。●寫(xiě)字樓需求缺乏亞運(yùn)村區(qū)域?qū)懽謽窃谧赓U市場(chǎng)上租金比較偏低，后期租金還有連續(xù)下調(diào)的可能。寫(xiě)字樓過(guò)高的價(jià)格與區(qū)域內(nèi)客戶以中小型企業(yè)為主，承租力量有限的需求特征無(wú)法重合。遠(yuǎn)大中心一個(gè)，其客戶以中資機(jī)構(gòu)為主，涵蓋了石油、化工、能源、生物醫(yī)藥、地產(chǎn)、投資治理等多種行業(yè)。傳統(tǒng)行業(yè)客戶租賃的面積較大，而多數(shù)高科技類(lèi)企業(yè)的租賃面積較小。盡管石油總公司距此地不遠(yuǎn)，該區(qū)域?qū)κ汀⒒?、能源等企業(yè)具有肯定的吸引力，但遠(yuǎn)大中心的入住率仍舊不高，說(shuō)明亞運(yùn)村區(qū)域高端寫(xiě)字樓的需求相對(duì)缺乏?！裰袡n寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求相對(duì)高檔寫(xiě)字樓較好以匯欣大廈為代表，其客戶以民企、私企為主，涉及高科技、廣告?zhèn)髅?、律師事?wù)所、地產(chǎn)公司、工程設(shè)計(jì)、投資詢問(wèn)等多個(gè)領(lǐng)域，其中高科技企業(yè)占到相當(dāng)比重，同時(shí)，也有部格外資機(jī)構(gòu)駐京辦事處?？蛻粜枨笃毡槠。旧显?00平米以下，大多數(shù)客戶長(zhǎng)期居住在亞運(yùn)村內(nèi)，并有猛烈的區(qū)域認(rèn)同感，他們期望辦公室能離家近一些。本世紀(jì)初，“經(jīng)濟(jì)”浪潮與中國(guó)入世等影響，北京市寫(xiě)字樓的投資價(jià)值重得到表達(dá)，投資主體中，國(guó)內(nèi)投資客與港、澳、臺(tái)投資者已經(jīng)平分秋色，加上國(guó)內(nèi)企業(yè)的自用需求，北京市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)的需求主體也消滅了三分天下的局面。從2023年開(kāi)頭，由于嚴(yán)峻的供大于需，投資散客對(duì)寫(xiě)字樓2023年，由外資投資基金與國(guó)內(nèi)大型企業(yè)為主導(dǎo)的大單購(gòu)置需求已經(jīng)成為了北京銷(xiāo)售市場(chǎng)的主流。要緊需求主體的需求特征外資投資基金：購(gòu)置目標(biāo)要緊是CBD等商務(wù)成熟區(qū)域的頂級(jí)工程，如加坡凱德置地收購(gòu)中環(huán)世貿(mào)中心A、B座，摩根士丹利收購(gòu)富力城雙子座，揚(yáng)子基金收購(gòu)遠(yuǎn)洋干線。收購(gòu)的目的可能是短期投機(jī)，也可能是長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)。外資投資基金要求產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一，預(yù)期回報(bào)穩(wěn)固，對(duì)價(jià)格有很高承受力量，但是出手慎重，對(duì)目標(biāo)工程會(huì)進(jìn)展全面考察與分析，物有所值才會(huì)成交。國(guó)有大型企業(yè)：國(guó)有大型企業(yè)的選址通常在二環(huán)與長(zhǎng)安街沿線，如金融街、東二環(huán)區(qū)域是國(guó)有大型企業(yè)的集中之地，典型的購(gòu)置有中國(guó)電力投資集團(tuán)公司與中國(guó)電信購(gòu)置盈創(chuàng)大廈、中國(guó)再保險(xiǎn)公司購(gòu)置國(guó)際金融中心、中國(guó)人壽保險(xiǎn)集團(tuán)及銀監(jiān)會(huì)購(gòu)置鑫茂大廈等?；蛘哒呔褪沁x址在主管單位周邊，如中油國(guó)際購(gòu)置名人廣場(chǎng)2萬(wàn)平米。國(guó)有大型企業(yè)的購(gòu)置受到明顯的政策與行政關(guān)系影響，在價(jià)格上也受到企業(yè)預(yù)算的限制。大型民營(yíng)企業(yè)或者股份制企業(yè)：這類(lèi)企業(yè)實(shí)力雄厚，而且市場(chǎng)化程度較高，其購(gòu)置以自用為主，兼顧投資，通常會(huì)選擇熱點(diǎn)商務(wù)區(qū)中性價(jià)比較高的工程，目前中關(guān)村區(qū)域是首選，如中鋼集團(tuán)與東方購(gòu)置中關(guān)村金融中心、長(zhǎng)城電A大型外企：這類(lèi)企業(yè)盡管實(shí)力雄厚，但是購(gòu)置寫(xiě)字樓的案例并不多見(jiàn)，假設(shè)購(gòu)置必定在CBD、燕莎等地的高檔工程，如摩托羅拉、惠普購(gòu)置航華科貿(mào)中心的兩棟樓、現(xiàn)代汽車(chē)1生產(chǎn)型、研發(fā)型企業(yè)或者外地進(jìn)京企業(yè)：這類(lèi)企業(yè)對(duì)區(qū)域環(huán)境要求不高，只要求交通便利，價(jià)格廉價(jià)。生產(chǎn)型高科技企業(yè)通常會(huì)選擇能供給優(yōu)待政策的科技園區(qū)內(nèi)工程，如BDA國(guó)際企業(yè)大道、硅谷亮城等科技園或者開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的大型低密度工程的熱銷(xiāo)正是由于抓住了這類(lèi)企業(yè)的需求。中小企業(yè)及個(gè)人投資者：個(gè)人投資者曾經(jīng)是北京市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)的主力客群，也正是他們的存在才使得散售一度成為了北京市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)的主流。中小企業(yè)與個(gè)人投通常面積都在數(shù)百平方米，總價(jià)在幾百萬(wàn)左右。這些企業(yè)及投資者比較簡(jiǎn)潔受到營(yíng)銷(xiāo)手段的影響，形成一些工程熱銷(xiāo)的場(chǎng)面，如北京財(cái)寶中心、建外soho都曾經(jīng)制造過(guò)散售的銷(xiāo)售奇跡。在目前，中小企業(yè)的購(gòu)置需求仍舊存在，但1+1大廈等眾多中檔寫(xiě)字樓要緊通過(guò)這些中小企業(yè)進(jìn)展消化。而個(gè)人投資者在當(dāng)前的宏觀調(diào)控之下，需求受到打壓，而且這些投資者更青睞的是性價(jià)比更高的商住類(lèi)工程。1．宏觀調(diào)控對(duì)寫(xiě)字樓需求的影響從興旺國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展閱歷來(lái)看，由開(kāi)發(fā)型向經(jīng)營(yíng)型的轉(zhuǎn)變是房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟的必定。在國(guó)內(nèi)土地供給量更加有限，特別是特大型城市土地資源愈發(fā)稀缺，銀根進(jìn)一步收緊的市場(chǎng)環(huán)境下，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商必將由開(kāi)發(fā)型向持有經(jīng)營(yíng)型轉(zhuǎn)變，從“開(kāi)發(fā)商”向“進(jìn)展商”轉(zhuǎn)變的意義在于：它使開(kāi)發(fā)企業(yè)本身的可持續(xù)進(jìn)展成為可能，原先購(gòu)置意向的公司客戶，特別是品質(zhì)高的大型集團(tuán)客戶肯定程度上會(huì)持幣改租，二手市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步活潑。進(jìn)展商會(huì)進(jìn)一步洗牌，資金實(shí)力強(qiáng)、融資渠道暢通的進(jìn)展商會(huì)強(qiáng)者愈強(qiáng)。由于中國(guó)長(zhǎng)期低息，從將來(lái)看，人民幣升值是必定趨勢(shì)，在升值前的這一階段會(huì)導(dǎo)致外國(guó)(特別是美元)投資機(jī)構(gòu)或者基金表現(xiàn)活潑，關(guān)于樓宇品質(zhì)與客戶品質(zhì)比較高、產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一的寫(xiě)字樓會(huì)表現(xiàn)出格外深厚的興趣。大單成交案例中所反響的需求演化趨勢(shì)2023年，推動(dòng)北京寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)的主力仍舊是中資企業(yè)機(jī)構(gòu)，傳統(tǒng)行業(yè)如金融、電信、電力等營(yíng)利力量強(qiáng)，在行業(yè)中處于壟斷地位的中資機(jī)構(gòu)隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁進(jìn)展實(shí)力不斷壯大，同時(shí)面臨國(guó)企重組整合與寫(xiě)字樓升級(jí)換代的需求，成為甲級(jí)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)的要緊吸納力氣。從2023年大單成交案例中能夠看出，2023年國(guó)內(nèi)企業(yè)要緊青睞中關(guān)村、金融街區(qū)域的寫(xiě)字樓，其中購(gòu)置金融街的都為金融、保險(xiǎn)業(yè)巨頭，而進(jìn)駐中關(guān)村的國(guó)資企業(yè)要緊看重較高的性價(jià)比。北京市場(chǎng)上醞釀已久的外資基金也在2023的目標(biāo)要緊是CBD2023年的活潑并非偶然。2023年的北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)消滅了東邊熱、西邊冷的現(xiàn)象。東邊以CBD、燕莎、東長(zhǎng)安街區(qū)域?yàn)橹鲗?dǎo)，入住率節(jié)節(jié)上升，租金也水漲船高，銷(xiāo)售價(jià)格更是從前幾年的16000元／平方米左右抬升到了18000—24000元／平方米的水平；西邊以中關(guān)村為主的寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)則由于嚴(yán)峻供過(guò)于求，價(jià)格屢創(chuàng)低。而且受宏觀調(diào)控的影響，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的資金鏈都消滅了緊急，急于將工程出手，而散售市場(chǎng)又受到了抑制。機(jī)構(gòu)投資者選擇在這個(gè)時(shí)候出手，往往能夠以極優(yōu)待的價(jià)格獲得一個(gè)極具市場(chǎng)潛力的物業(yè)。從大單成交的需求演化趨勢(shì)來(lái)看，國(guó)有金融、電信、能源等大型企業(yè)自用型的需求具有很強(qiáng)的剛性，根本上不受房地產(chǎn)政策或者者市場(chǎng)環(huán)境的影響，只受?chē)?guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，在中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境長(zhǎng)期向好的趨勢(shì)下，這類(lèi)需求將始終存在，是北京市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)最牢靠的支撐。而外資基金為主體的國(guó)外熱錢(qián)，對(duì)北京市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)的需求則具有周期性，與他們對(duì)北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)環(huán)境的周期推測(cè)有關(guān)。估量近期內(nèi)外資基金仍舊會(huì)加大對(duì)北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的投入，只是隨著CBD建頂級(jí)工程的日漸稀有，這些基金將會(huì)轉(zhuǎn)變投資方向，其他區(qū)域如東二環(huán)、朝外、亞奧的工程將迎來(lái)時(shí)機(jī)。另外，一些業(yè)權(quán)統(tǒng)一，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)固的二手寫(xiě)字樓工程也獲得了投資市場(chǎng)的關(guān)注，如位于東二環(huán)的首創(chuàng)大廈，已經(jīng)與幾家外資基金進(jìn)展了接觸。需求的轉(zhuǎn)變對(duì)寫(xiě)字樓營(yíng)銷(xiāo)方式所產(chǎn)生的影響的銷(xiāo)售模式勢(shì)在必行目前寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售模式，與以往有很大的區(qū)分，通過(guò)大規(guī)模的廣告宣傳吸引客戶，之后通過(guò)坐銷(xiāo)等待客戶上門(mén)的銷(xiāo)售模式已經(jīng)不能連續(xù)發(fā)揮作用了。形勢(shì)下的寫(xiě)字樓工程銷(xiāo)售，是點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的營(yíng)銷(xiāo)，從客戶接待效勞、談判、法律文件、銷(xiāo)售方案定制等環(huán)節(jié)都是一對(duì)一跟進(jìn)；能夠說(shuō)寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售市場(chǎng)已經(jīng)沒(méi)有了批發(fā)行為，由于客戶決策考慮因素多，周期長(zhǎng)，在加快成交節(jié)奏方面工程方難以把握主動(dòng)權(quán)，因此只能踏實(shí)做好每一個(gè)客戶，每一個(gè)單子，在這期間銷(xiāo)售人員的樂(lè)觀主動(dòng)性是促成客戶成交的關(guān)鍵，在銷(xiāo)售市場(chǎng)常常發(fā)生這樣的情景，相鄰的兩個(gè)品質(zhì)一樣的樓盤(pán)，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)卻相差很大，很大程度上歸咎于銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的素養(yǎng)、銷(xiāo)售治理制度，特別是銷(xiāo)售