京城首個(gè)“自住型商品房項(xiàng)目”兩年漲價(jià)近一半

精品文檔-下載后可編輯京城首個(gè)“自住型商品房項(xiàng)目”兩年漲價(jià)近一半周邊房?jī)r(jià)曾快速降低

擬兩年推7萬(wàn)套自住型商品住房解剛需

10月22日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了9月全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)的變動(dòng)情況，其中北京9月份新建住宅價(jià)格同比上漲16%，環(huán)比上漲1%，在70個(gè)大中城市中位居前列。這對(duì)于近年來(lái)大力調(diào)控樓市的北京市而言是一種無(wú)形的壓力。

就在當(dāng)天，北京市公布了最新的樓市調(diào)控措施，其重頭戲就是首次正式了大力建設(shè)自住型商品住房的意見(jiàn)，并明確表示，今年要完成不低于2萬(wàn)套自住型商品住房供地，明年計(jì)劃推出5萬(wàn)套左右，滿足居民剛性自住需求。

首個(gè)“自住型商品房項(xiàng)目”遭哄搶

自住型商品住房的全稱是“中低價(jià)位自住型、改善型商品住房”，即在“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的思路下，北京市將提供大量滿足居民自住性、改善性住房需求的房源。這類房源將通過(guò)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等方式出讓，價(jià)格比周邊商品住房低30%左右；套型以90平方米以下為主，其中保障房輪候家庭及本市無(wú)房家庭優(yōu)先購(gòu)買；購(gòu)買此類住房后5年內(nèi)不得上市，5年后上市收益的30%上交財(cái)政。

北京市住建部門(mén)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，年底前將形成2萬(wàn)套左右的用地供應(yīng)。明年，自住型商品住房的供應(yīng)還將大規(guī)模增加，計(jì)劃推出5萬(wàn)套左右，并且在土地供應(yīng)計(jì)劃中單列，優(yōu)先供地，確保供應(yīng)。

其實(shí)，關(guān)于自住型商品住房，北京市此前已有試點(diǎn)。2022年5月，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司通過(guò)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”模式拍下房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)6號(hào)地，其競(jìng)買價(jià)為14.6億元，樓面地價(jià)為每平方米6096元，而限定的銷售均價(jià)為每平方米12500元，這一項(xiàng)目隨后被命名為長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城。這是全國(guó)首個(gè)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”中小套型普通商品房項(xiàng)目。

中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示，那時(shí)候還沒(méi)有自住型商品住房這個(gè)名字，所以項(xiàng)目當(dāng)初沒(méi)有被定位為自住型商品住房，但是就性質(zhì)而言，無(wú)論是限價(jià)、還是購(gòu)買對(duì)象、還是上市限制等方面，中鐵建長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城這個(gè)項(xiàng)目與如今的自住型商品住房比較相似。

據(jù)這位負(fù)責(zé)人介紹，該項(xiàng)目第一期于2022年4月15日開(kāi)盤(pán)選房，推出了1594套住宅、273個(gè)車位，銷售均價(jià)為每平方米12500元，這一價(jià)格比周邊在售的其他商品房每平方米便宜3000元。當(dāng)時(shí)在北京市首次購(gòu)買住房的北京戶籍家庭、正在輪候保障性住房的家庭等三類住房剛性需求可優(yōu)先購(gòu)買。

這一項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)立即遇到了購(gòu)房群體的搶購(gòu)。記者了解到，在2022年4月舉行的搖號(hào)中，有9011人參與搖號(hào)，供需比接近1：6。

該區(qū)域房?jī)r(jià)曾低迷半年

“長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城項(xiàng)目較大的價(jià)格差距以及總共2394套的大規(guī)模供應(yīng)，將明顯緩解中低收入人群的置業(yè)需求，同時(shí)可能將區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)直接拉低?！北本┲性禺a(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉當(dāng)時(shí)向記者表示。

事實(shí)的確如此。長(zhǎng)陽(yáng)區(qū)域是房山區(qū)近年來(lái)樓市新增供應(yīng)的主力。記者了解到，2022年4月長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城的入市，就打亂了該區(qū)域一些項(xiàng)目的上市節(jié)奏，其中部分項(xiàng)目在2022年4月份開(kāi)盤(pán)價(jià)還是15000元/平方米，到2022年6月時(shí)則開(kāi)始降價(jià)，一度降至14000元/平方米。這一過(guò)程曾持續(xù)到當(dāng)年下半年。

中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，應(yīng)該說(shuō)，當(dāng)時(shí)長(zhǎng)陽(yáng)區(qū)域房?jī)r(jià)的變動(dòng)與其他調(diào)控政策、市場(chǎng)形勢(shì)都密切相關(guān)，但也與長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城有一定關(guān)聯(lián)。

不過(guò)，隨著2022年、2022年北京市房?jī)r(jià)進(jìn)入新一輪的上漲期，整個(gè)長(zhǎng)陽(yáng)區(qū)域的房?jī)r(jià)逐步高漲，目前該區(qū)域部分項(xiàng)目已漲至2萬(wàn)元/平方米；即便是長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城的房子，有中介人員向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示，假如上市的話，能賣到18000元/平方米。

對(duì)此，有分析人士指出，一個(gè)項(xiàng)目能化解的市場(chǎng)需求畢竟有限，所以其對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用是有限的，但是今明兩年北京市計(jì)劃推出7萬(wàn)套自住型商品住房，這將形成一定的規(guī)模效應(yīng)，極大地支持自住型和改善型購(gòu)房需求，同時(shí)對(duì)市場(chǎng)是個(gè)較大的分流，可能會(huì)起到抑制高房?jī)r(jià)的作用。

盈利是開(kāi)發(fā)商的一道難題

據(jù)了解，北京市政府明確表示年內(nèi)土地供應(yīng)將以自住型住房項(xiàng)目為主，近期已在朝陽(yáng)、通州、大興、亦莊、順義、昌平、平谷等區(qū)縣推出了多塊配建自住型商品住房項(xiàng)目用地，房?jī)r(jià)在1萬(wàn)～2.2萬(wàn)元/平方米之間。但是，分析人士指出，供應(yīng)僅僅是第一步，諸如后期的分配、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理等，依然是較大的考驗(yàn)。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示，自住型商品房其實(shí)也屬于保障房的一種，它意在解決“夾心層”群體的住房問(wèn)題，也就是對(duì)既買不起高價(jià)商品房、又沒(méi)有資格購(gòu)買保障房的群體，起一種住房保障的作用。但是，鑒于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房在建設(shè)和分配過(guò)程中存在諸多不公平的現(xiàn)象，希望有關(guān)部門(mén)加強(qiáng)監(jiān)管，堅(jiān)決杜絕“自住房”搖號(hào)分配時(shí)的尋租行為。

以長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城項(xiàng)目為例，上市時(shí)該項(xiàng)目的價(jià)格只有12500元/平方米，但目前預(yù)計(jì)其市場(chǎng)價(jià)格在18000元/平方米左右，這意味著，當(dāng)初購(gòu)買該房源的購(gòu)房者，如今都面臨著不小的收益。

對(duì)此，北京市住建部門(mén)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，除了在買房時(shí)進(jìn)行嚴(yán)格審核之外，后期還將采取更加嚴(yán)格的限制措施。記者了解到，與此前的長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城項(xiàng)目所規(guī)定的“自房屋交付之日起，兩年內(nèi)不得將該住房出租或出售”相比，今年的自住型商品住房相關(guān)政策明確規(guī)定，“購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)證后，原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”。分析人士指出，很顯然，如今的這一規(guī)定更加嚴(yán)格、更加完善。

不僅對(duì)于北京市相關(guān)部門(mén)，即使對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，這也是不小的考驗(yàn)。記者了解到，由于采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的方式出讓，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間將被大為壓縮，房屋質(zhì)量、配套等方面也存在隱患。

對(duì)此，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，建設(shè)自住型商品住房確實(shí)難以盈利，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和信譽(yù)都是不小的考驗(yàn)；以長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目2