商品房?jī)r(jià)格及其計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)課程論文商品房?jī)r(jià)格及其計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)分析------基于Eviews的研究摘要本文主要針對(duì)現(xiàn)階段社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題——房地產(chǎn)價(jià)格。現(xiàn)階段我國(guó)的經(jīng)濟(jì)正在飛速發(fā)展，由此帶來(lái)商品房的價(jià)格不斷攀升，大量工薪族面對(duì)高不可攀的房?jī)r(jià)只能望而卻步。究竟是什么推動(dòng)著房?jī)r(jià)的不斷上漲？因此，本人以計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)為工具，建立了一個(gè)商品房?jī)r(jià)格的計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型并對(duì)其有效性做了全面的檢驗(yàn)。

關(guān)鍵詞商品房?jī)r(jià)格EVIEWS

定量分析

模型一、文獻(xiàn)綜述

我國(guó)商品房?jī)r(jià)格影響因素的定性分析

目前學(xué)術(shù)界一般將影響城市商品房?jī)r(jià)格的因素分為五類：經(jīng)濟(jì)因素、自然因素、社會(huì)因素、政策因素和心理因素。經(jīng)濟(jì)因素主要包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、通貨膨脹、居民收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)、政府財(cái)政金融狀況等。自然因素主要包括商品房的區(qū)位、日照、通風(fēng)狀況、住宅外部景色、樓層等。社會(huì)因素主要括人口因素、社會(huì)環(huán)境和城市化水平等。政策因素主要包括土地制度和住房制度、稅收政策和貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策和城市規(guī)劃等。心理因素主要包括對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期和心理偏好等。在此，結(jié)合經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)研究方法，對(duì)影響我國(guó)商品房?jī)r(jià)格的各種因素重新歸納和整理，選取具有代表性的影響因素，從需求和供給兩個(gè)方面對(duì)影響我國(guó)商品房?jī)r(jià)格的因素進(jìn)行定性分析。（一）從消費(fèi)者對(duì)商品房的需求方面思考

1、人均可支配收入

1998年，我國(guó)實(shí)行住房改革，停止原先福利性實(shí)物分房制度，開始實(shí)行住房貨幣化改革，將住房商品化，以價(jià)格調(diào)節(jié)商品房供需。從此房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了春天，大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如雨后春筍般出現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)開始高速發(fā)展。與此同時(shí)我國(guó)G

D

P也在以驚人的速度增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)總量高速增長(zhǎng)迅速提高了人民生活水平，加快了城市化進(jìn)程，導(dǎo)致城市人口增加，并形成了人們對(duì)城市住房的剛性需求。同時(shí)，城市人均可支配收入逐年增加．增長(zhǎng)速率達(dá)到了1

0

％以上。根據(jù)持久收入假說(shuō)，對(duì)于住房這類高價(jià)耐用消費(fèi)品，消費(fèi)者決定是否購(gòu)買取決于其對(duì)未來(lái)收入的預(yù)期。因此，我們看到隨著經(jīng)濟(jì)的急速發(fā)展，人均可支配收入的持續(xù)增長(zhǎng)，及對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和未來(lái)人均收人的樂(lè)觀預(yù)期，使人們對(duì)住房的需求迅速膨脹。人口因素中國(guó)作為世界上人口最多的國(guó)家，同時(shí)也是世界上最大的發(fā)展中國(guó)家，伴隨著工業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展，必然導(dǎo)致城鎮(zhèn)人口的大量增加。城市化進(jìn)程已經(jīng)成為推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的最基本的動(dòng)力之一。同時(shí)，由于生活觀念的轉(zhuǎn)變，不在再追求四世同堂的中國(guó)人開始希望有一套自己的住房，供自己的小家庭居住。這些都是造成人們對(duì)住房的剛性需求的主要原因。3、實(shí)際貸款利率

由于實(shí)際貸款利率對(duì)于住房的投資性需求影響較大，但是對(duì)剛性需求和改善性需求影響不大，因此，在通脹增加的壓力下，盡管我國(guó)連續(xù)多年的上調(diào)銀行貸款利率，但實(shí)際貸款利率上升的并不快，對(duì)住房的投資性需求打壓效果不明顯。

（二）從房產(chǎn)商對(duì)商品房的供給方面思考

商品住宅價(jià)格主要受到土地價(jià)格、建筑成本、政府相關(guān)政策和房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期等因素影響。

1

、土地價(jià)格

由于我國(guó)土地歸國(guó)家所有，并且人均土地面積小，導(dǎo)致了土地資源成為我國(guó)最稀缺的資源。同時(shí)，土地實(shí)際處置權(quán)掌握在地方政府手中，而土地出讓金收入已成為地方政府的一項(xiàng)重要財(cái)源，地方政府有追求利益最大化的沖動(dòng)，故地方政府大量出讓土地資源供房產(chǎn)商開發(fā)房產(chǎn)；房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于土地儲(chǔ)備的盲目追求，更加劇了這種稀缺性．因此土地價(jià)格的上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于同期商品房?jī)r(jià)格的上漲。

2

、建筑成本

建筑成本的變化可以直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本，改變商品房供給，從而影響商品房?jī)r(jià)格。建筑成本主要包括建筑材料和裝飾材料的購(gòu)入價(jià)格、工人工資、各類建房設(shè)備的第二步，在初始回歸方程中引入X3即歷年城鎮(zhèn)人口數(shù)，則可以得出回歸方程：可以看出，雖然擬合優(yōu)度稍有提升，但t值以及伴生概率都不達(dá)標(biāo)，因此因剔除X3變量。第三步，引入X4變量，則回歸方程為：可見(jiàn)，需要剔除x4變量。第四步，引入X5變量，則回歸方程為：可以看到擬合優(yōu)度提升，t值F值及其伴生概率都達(dá)到要求，所以該變量應(yīng)該保留。第五步，引入X6變量，則回歸方程為：顯而易見(jiàn)，x6變量不符合，需要剔除。綜上，對(duì)于該模型，X3、X4和x6是多余的，應(yīng)剔除。最終的居民消費(fèi)函數(shù)應(yīng)該是Y=f(X2,X5)為最優(yōu)，擬合結(jié)果如下：最后修正嚴(yán)重多重共線性影響后的回歸結(jié)果為：回歸方程為L(zhǎng)OG（Y）=-0.147422+0.490594LOG（X2i）+0.485662LOG（X5i）+u(0.508413)

(0.073005)

(0.150022)t=(-0.289965)(6.720051)(3.237263)異方差檢驗(yàn)White檢驗(yàn)從上述方程可以看出：nR2=3.660886＜5.99147,所以模型不存在異方差。相關(guān)性檢驗(yàn)用圖示法檢驗(yàn)?zāi)Ｐ褪欠翊嬖谙嚓P(guān)：由圖可知，無(wú)法得知是否存在自相關(guān)性。下面利用廣義最小二乘法消除相關(guān)性，可以得到回歸方程：可以得出，在顯著性水平為0.05的情況下，D.W.=1.691193＜du=1.779,仍存在自相關(guān)，繼續(xù)加入調(diào)整項(xiàng)進(jìn)行調(diào)整，得到回歸方程：此時(shí)，可以看出在顯著性水平為0.05的情況下，D.W.=2.331717>du=2.303，所以消除了自相關(guān)性。所以最終的回歸模型是：LOG（Y）=-0.147422+0.490594LOG（X2i）+0.485662LOG（X5i）+ui(0.508413)

(0.073005)

(0.150022)

t=

(-0.289965)

（6.720051）（3.237263）R2=

0.986864Adjusted

R-squared=

0.984476

F=413.2107三、各因素對(duì)商品房的房?jī)r(jià)影響分析通過(guò)模型的結(jié)果，我們可以發(fā)現(xiàn)住房?jī)r(jià)格主要受到實(shí)際人均可支配收入和建造工程造價(jià)的影響，而土地價(jià)格和城鎮(zhèn)人口數(shù)及銀行實(shí)際房貸利率對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響不如預(yù)想的大，即影響商品房?jī)r(jià)格的主要是人們對(duì)住房的剛性需求。同時(shí)兩個(gè)因素相比較，實(shí)際人均可支配收入對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響更大，得出結(jié)論是，隨著人均可支配收入的增加，住房?jī)r(jià)格還將進(jìn)一步上漲。因此，主導(dǎo)我國(guó)商品房?jī)r(jià)格上漲的主要?jiǎng)恿€是剛性需求造成的。房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)生活中起著重要的作用．房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著巨大的作用．因此，認(rèn)真分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及其基本走勢(shì)，深入探討研究影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要因素，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)事業(yè)持續(xù)健康發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。

四、對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)的思考及政策建議

對(duì)于我們每個(gè)人來(lái)說(shuō)，住房都是我們正在或者將要面對(duì)的問(wèn)題。目前北京、上海、廣州等一些大城市里，房?jī)r(jià)基本都在2萬(wàn)/每平米以上。這對(duì)于很多尤其是工薪族而言，意味著從此就必須為房子奮斗一生，淪為“房奴”。就目前的狀況而言，這些大城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)到了讓人買不起房子的地步，但是房?jī)r(jià)卻依然沒(méi)有明顯下降的跡象。所以，今后伴隨著城鎮(zhèn)居民可支配收入的不斷增長(zhǎng)，一些二線城市的房?jī)r(jià)也會(huì)加速的增長(zhǎng)?，F(xiàn)在，一些具有發(fā)展機(jī)會(huì)和潛力的二線城市的商品房在未來(lái)二十年內(nèi)必將大幅升值，所以投資于這些城市的房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)是巨大的。對(duì)于政府