某廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告課件

萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁2023/8/10萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁2023/7/30萬1目錄一、城市概覽（魅力展現(xiàn)等）二、區(qū)域介紹（區(qū)位優(yōu)勢等）三、城市商業(yè)（商圈概況等）四、項目分析（優(yōu)勢劣勢等）五、項目定位（賣點提煉等）六、品牌落位（業(yè)態(tài)規(guī)劃等）萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁目錄一、城市概覽（魅力展現(xiàn)等）萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)2一、城市概覽1、城市賣點2、總體介紹3、經(jīng)濟數(shù)據(jù)4、結(jié)論萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁一、城市概覽萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁3一、城市概覽德企之鄉(xiāng)、江南水城、名人谷地、金色太倉----中國江蘇太倉萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁一、城市概覽德企之鄉(xiāng)、江南水城、名人谷地、金色太倉----4一、城市介紹2.總體介紹2010年全國縣域經(jīng)濟基本競爭力排名中排名“第七”世界500強企業(yè)太倉占16席全年證券交易額503.72億元，股票交易活躍，期末證券開戶數(shù)42145戶。全市下轄7個鎮(zhèn)、3區(qū)2010年常住人口達81.09萬人,戶籍人口47.01萬人，外來人口34.08

萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁一、城市介紹2.總體介紹萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位5太倉是吳文化的發(fā)祥地之一，總面積822.9平方公里，其中水域面積285.9平方公里，長江面積173平方公里。位于江蘇省東南部，長江口南岸，東瀕長江，與崇明島隔江相望，南臨上海，西連昆山，北接常熟?！敖鹑恰睅缀沃行模瑲v來是大江南北的重要交通樞紐和江海聯(lián)運、江河換裝的天然良港，是長江下游地區(qū)最佳港址之一。被譽為國家衛(wèi)生城市、國家園林城市、國家環(huán)保模范城市和國家生態(tài)城市稱號。港口城市太倉，有錦繡江南“金太倉”、上海浦東“后花園”之譽，是江蘇省經(jīng)濟最為發(fā)達的縣(市)之一。太倉氣候宜人、物產(chǎn)豐富，是典型的江南魚米之鄉(xiāng)。一、城市介紹萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁太倉是吳文化的發(fā)祥地之一，總面積822.9平方公里，其中水63.1城市競爭力（城市GDP對比、人均GDP、固定投資、社會零售消費總額）3、經(jīng)濟數(shù)據(jù)2010年地區(qū)生產(chǎn)總值730.32億元，比上年增長15.8%城市人均GDP；90134元，比上年增長12.9%固定資產(chǎn)投資總額；335.45億元，比上年增長18%，增速高于蘇州1個百分點。房地產(chǎn)投資總額；63.04億元，比上年增長53.6%社會消費品零售總額；141億元，比上年增長17%萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁3.1城市競爭力（城市GDP對比、人均GDP、固定投資、社會73.2居民富裕程度（人均工資水平歷年增長對比、農(nóng)民收入對比、人均可支配收入對比、人均實際消費支出對比）一、城市介紹2010年城鎮(zhèn)職工年平均工資40261元，比上年增長11.65%城鎮(zhèn)居民人均支配收入30629元，比上年增長12.1%農(nóng)民人均純收入14662元，比上年增長13%城鄉(xiāng)居民人均儲蓄余額47472元，比上年增長15.81%城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為34.0%,農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)為35.30%城鎮(zhèn)居民人均住房面積39.5平米，農(nóng)村居民人均住房面積76.3平米萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁3.2居民富裕程度（人均工資水平歷年增長對比、農(nóng)民收入對比、84.結(jié)論太倉屬于工業(yè)港口城市，外企、上市公司、民營企業(yè)較多，居民相對富裕，具有一定的中高檔消費基礎(chǔ)。二三產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，其中工業(yè)、高新技術(shù)、化工、建筑業(yè)比重大，大型企業(yè)較多，從業(yè)人口多，職工收入相對穩(wěn)定且高于平均工資水平，對中高檔消費起引導(dǎo)作用。消費者對商品、服務(wù)的需求尚未得到充分滿足，有廣闊的市場前景。一、城市介紹萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁4.結(jié)論太倉屬于工業(yè)港口城市，外企、上市公司、民營企業(yè)9二、區(qū)域介紹1、區(qū)域概況2、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)3、交通概況4、結(jié)論萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁二、區(qū)域介紹萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁10

二、區(qū)域概況

1、區(qū)域介紹城廂鎮(zhèn)為太倉市府所在地，是全市政治、經(jīng)濟、文化中心。全鎮(zhèn)區(qū)域面積126平方公里，常住人口15萬人，下轄4個街道辦事處，2１個社區(qū)居委會，6個行政村。是底蘊深厚的文化之鄉(xiāng)，也是長三角新興的工業(yè)城鎮(zhèn)。是太倉市近年重點舊城改造的區(qū)域之一。目前相關(guān)配套不足，項目周邊以工廠、企業(yè)、作坊業(yè)為主，已入住樓盤及居民相對匱乏。城廂鎮(zhèn)區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，與上海僅有一河一路之隔，東靠太倉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，南臨上海嘉定，西接昆山。至上海、蘇州市中心均為50公里左右，到上海虹橋機場僅半個小時車程，一小時可達浦東國際機場，距上海國際航運中心北翼配套港-太倉港18公里。境內(nèi)交通便捷，航運發(fā)達，沿江高速、蘇昆太高速、204國道、339省道和鹽鐵塘、新瀏河穿境而過。近年來，城廂鎮(zhèn)--“大力推進城市化，全力發(fā)展內(nèi)外資”，全鎮(zhèn)擁有規(guī)模企業(yè)104家，已成為國內(nèi)國際資本投入的高密度地區(qū)之一。逐步建成了以204國道為軸心的西部商貿(mào)物流帶，城鎮(zhèn)建設(shè)日新月異，目標(biāo)建設(shè)成為集都市休閑、城市行政辦公、居住為一體的城市副中心。萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁

二、區(qū)域概況1、區(qū)域介紹萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及112、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)概況2.1經(jīng)濟數(shù)據(jù)按照在地統(tǒng)計口徑，2010年全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值730.23億元，增長15.8%；財政總收入180億元，增長23.4%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入30629元，增長12.1%；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在2.25%。社會消費品零售總額達141元，比上年增長17%。二、太倉介紹萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁2、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)概況二、太倉介紹萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報123.交通概況高速方面：區(qū)域內(nèi)公路網(wǎng)健全，有204國道，339省道，338省道，沿江高速，蘇昆太高速。機場方面：上海虹橋機場（距35公里約半小時車程），上海浦東機場（約75公里，約一小時車程），新辟美國洛杉磯杉磯等國際國內(nèi)航線8條，臺灣航線增至每周2班，與高雄港締結(jié)合作港。水路方面：太倉港為江蘇省長江五大內(nèi)河港之一，“區(qū)港聯(lián)動、虛擬口岸”快速通關(guān)模式聯(lián)動區(qū)域拓展至南京、無錫、常州、南通等地。全年完成集裝箱吞吐量221萬標(biāo)箱、貨物吞吐量8058萬噸，分別增長46.1%和56.1%。公交方面：干支線29條，太倉車站、五洋商城、南京路、人民路、鄭和路、上海路、縣府街、毛太路、為主要客運重疊站。二、區(qū)域介紹

萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁3.交通概況二、區(qū)域介紹萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定134.結(jié)論區(qū)域經(jīng)濟對商業(yè)的影響：太倉市雖然規(guī)劃7個鎮(zhèn)，3個開發(fā)區(qū)，但最重要的還是市中心的城廂鎮(zhèn)，以及太倉未來重點發(fā)展的陸渡鎮(zhèn)區(qū)域，與市政府和主城區(qū)緊密相連,很多資源可依托而生。城廂鎮(zhèn)強大的經(jīng)濟發(fā)展勢頭所產(chǎn)生的相應(yīng)拉動力，勢必帶動片區(qū)的發(fā)展。高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)配套先行，城廂鎮(zhèn)已成為太倉經(jīng)濟發(fā)展的新引擎。產(chǎn)業(yè)升級必將帶來消費需求，隨著商業(yè)配套的逐步開發(fā)成熟，太倉城市核心傾斜趨勢明顯。區(qū)域交通對商業(yè)的影響:城廂鎮(zhèn)目前已形成“三縱三橫”的主干道格局，“三縱”自東向西分別是上海路、鄭和路、濱河路。“三橫”從南到北分別是東倉路、東亭路、太平路。這六條主干道把城西片區(qū)各部分緊密聯(lián)系，便于規(guī)劃設(shè)置商務(wù)、金融、辦公及商業(yè)設(shè)施，同時又與主城區(qū)極具融通，進一步加強城城廂鎮(zhèn)以居住、休閑商業(yè)、商務(wù)辦公等功能為主的城市副中心地位，與主城區(qū)形成功能互補、和諧發(fā)展局面。項目的機會：項目所處城廂鎮(zhèn)位于老城區(qū)人民路步行街核心商圈輻射邊緣，商業(yè)布局處于空白點，隨著城廂鎮(zhèn)的進一步開發(fā)建設(shè)，項目前景十分看好。二、區(qū)域介紹

萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁4.結(jié)論區(qū)域經(jīng)濟對商業(yè)的影響：太倉市雖然規(guī)劃7個鎮(zhèn)，314三、城市商業(yè)1、全市商圈2、商圈分析3、商業(yè)網(wǎng)點4、重要商家（商場圖&簡介、各層品牌、各層租金、優(yōu)勢&劣勢）5、分析綜述（概述、對手規(guī)劃布局、經(jīng)營模式&租金分析、結(jié)論之市場空白點、結(jié)論之租金建議）6、本市品牌銷售排名（餐飲、服裝、配套）萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁三、城市商業(yè)萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁151、全市主要商圈分布圖（標(biāo)出項目所在位置）三、城市商業(yè)太倉市目前有一個市級商圈——人民路商圈，百貨店及商業(yè)街均集中于此，沒有其他規(guī)模商圈商業(yè)規(guī)劃：以人民路、太平路、鄭和路、上海路為軸線建設(shè)“H”形的市級商業(yè)中心。--市級商貿(mào)中心位于城區(qū)新城中心西部，結(jié)合其它公共設(shè)施統(tǒng)一布置。--居住區(qū)級商業(yè)設(shè)施應(yīng)結(jié)合居住區(qū)規(guī)劃統(tǒng)一。文體規(guī)劃：文化娛樂用地：規(guī)劃文化中心兩處，一處為宋文治藝術(shù)管，位于城區(qū)西部，設(shè)置太倉市博物館、展覽館、圖書館、文化館、藝術(shù)館、音樂廳劇院等配套設(shè)施相對匱乏。區(qū)級文化娛樂設(shè)施結(jié)合區(qū)級商業(yè)設(shè)施設(shè)置欠缺。體育用地：城區(qū)內(nèi)目前除一所高爾夫球場外，暫無其他綜合性體育賽事單位或項目，文體娛樂活動場所匱乏。太倉萬達廣場萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁1、全市主要商圈分布圖（標(biāo)出項目所在位置）三、城市商業(yè)太倉市16主要商圈名稱概況分析居民生活水平及消費能力人民路商圈1、華聯(lián)商廈2、新世界百貨3、南洋廣場4、華旭廣場形成于上世紀90年代，商業(yè)相對成熟，城市消費者認知度高，交通四通八達，太倉商業(yè)四大企業(yè)位居于此。但業(yè)態(tài)極其單一，主要是以百貨為主，室外步行街尚未成熟。太倉城區(qū)范圍內(nèi)，人口數(shù)量近18萬，人均月收入1300-3400元，月消費能力：700元-1600元左右。工薪階層居多。消費類型：除高收入人群以外，太倉城區(qū)居民多以本土消費為主，消費群體相對理性。私家車較多，交通便利，商圈較為成熟，沒有區(qū)域限制，客流密集度高。三、城市商業(yè)2.商圈分析萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁主要商圈名稱概況分析居民生活水平及消費能力人民路商圈形成于17三、城市商業(yè)3.主要競爭對手分布圖太倉萬達廣場KFC星巴克沃爾瑪大潤發(fā)蘇寧電器南洋影院華旭廣場華聯(lián)商廈新世界百貨南洋廣場人民路商圈必勝客距市中心原始商圈2.5公里萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁三、城市商業(yè)3.主要競爭對手分布圖太倉萬達廣場KFC星巴克18三、城市商業(yè)簡介：太倉華聯(lián)商廈有限公司創(chuàng)比于1994年9月，營業(yè)面積15000平方米，經(jīng)營品牌：天梭、梅花、百里、tata、Fiod、lapapayo、歐珀萊、凌志、艾格、Eland、阿瑪施、沙馳、斯卡圖及一線運動等品牌已悉數(shù)進駐，是全國縣級城市中營業(yè)額較高的百貨店之一。

4.1重要商家分析萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁三、城市商業(yè)簡介：太倉華聯(lián)商廈有限公司創(chuàng)比于1994年9月194.2重要商家品牌落位三、城市商業(yè)華聯(lián)商廈品牌情況樓層品牌名稱B1F優(yōu)質(zhì)良品、家麗物美、北京同仁堂、THERMOS、五芳齋、飛利浦、九陽豆?jié){機1F周大福、亞一進店、潮宏基、NUOVA、梵迪、梵思汀、SONG體驗店、歐珀萊、歐萊雅、DHC、薇姿、露得清、玉蘭油、佰草集、天梭、西鐵城、依波路、梅花、百麗、TATA、天美惠、星期六、康莉、哈森、駱駝、SKAP、HushPuppies、Lapagayo、FIDO、BOSSSUNWEN2FEland、ES、Veromoda、百家好、思萊德、貝拉維拉、艾格、艾格博妮、艾格周末、鳳禧、黛安芬、安莉芳、曼妮芬3F維格娜絲、EP、哥弟、佐丹奴、高氏杰、粉紅瑪俐、阿瑪施、南卡、牧迪、瑞琦、三槍、愛譜詩、鄂爾多斯、蒙古王4FG&S、JACKJONES、LEE、路易詩蘭、雅戈爾、沙馳、斯卡圖、DEON、迪迪博爾、夢特嬌、金利來、七匹狼、波司登、馬克華菲、九牧王、比華麗保羅、普拉歌世、開開、杉杉5FNIKE、耐克360、阿迪達斯、新百倫、耐克童裝、阿迪童裝、李寧、米奇童裝、依戀童裝、巴布豆、ABC童鞋、斯乃納童鞋、麗嬰房童品、好孩子童品、大圣玩具、小霸王系列、羅萊、水星家紡萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁4.2重要商家品牌落位三、城市商業(yè)華聯(lián)商廈品牌201.項目位于太倉核心商圈，擁有國際品牌及時尚流行服飾，消費群穩(wěn)定。2.客層定位明確，動線規(guī)劃合理，品牌組合優(yōu)越。榮獲誠信經(jīng)營示范企業(yè)稱號。3.交通便利，客流量大，具有較強影響力。4.占有太倉60%以上的持卡消費份額。1.業(yè)態(tài)相對單一，商廈經(jīng)營體量較?。?500平方米），影響了諸多品牌的順利入駐。2.開業(yè)時間較長，商場硬件老化，設(shè)備設(shè)施及品牌結(jié)構(gòu)有待提升。3.由于物業(yè)自身受限，限制了餐飲、娛樂業(yè)態(tài)的入駐，降低了商廈的吸客能力，影響起自身發(fā)展。4.2010年銷售額為突破2個億，自10年起以向高端品牌延伸為戰(zhàn)略目標(biāo)，對百貨業(yè)暫時以守為主。優(yōu)勢劣勢4.3重要商家優(yōu)劣勢分析——華聯(lián)商廈三、城市商業(yè)萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁1.項目位于太倉核心商圈，擁有國際品牌及時尚流行服飾，消費群21三、城市商業(yè)簡介：太倉新世界百貨02年8月經(jīng)改制成立，於2002年12月28日重新裝修開業(yè)，營業(yè)面積6000平方米，主要品牌：潮宏基、老廟黃金、Swatch、歐珀萊、BeLLE、沙馳、花花公子、TANGY、鱷魚、BOTON、童裝及一線運動品牌。曾獲得江蘇省服務(wù)誠信企業(yè)”、“市價格AA級誠信企業(yè)”、等殊榮。連續(xù)八年“零投訴”企業(yè)稱號。4.1重要商家分析萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁三、城市商業(yè)簡介：太倉新世界百貨02年8月經(jīng)改制成立，於2022新世界百貨品牌情況樓層品牌名稱1F美寶蓮、羽西、歐萊雅、薇姿、ZA、自然堂、潮宏基、上海老廟黃金、中國黃金、星期天、BeLLE、同仁堂等2F艾格、SHOWLONG、班努爾、伊布、PGNC、西納維斯、黛安芬、夢特嬌、九牧王、鄭爾多斯等3F鱷魚、夢特嬌、九牧王、花花公子、威鵬、金利來等4F耐克、阿迪、花花公子、李寧、匡威、駱駝、美津濃、童裝等4.2重要商家品牌落位萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁新世界百貨品牌情況樓層品牌名稱1231.項目地處太倉原始商業(yè)發(fā)源地，中低層客群定位，主營中低檔服裝服飾。2.與南洋廣場、華旭廣場左右為鄰，業(yè)態(tài)充分互補，項目位置相當(dāng)優(yōu)越。3.持續(xù)八年無投訴示范企業(yè)，擁有本市大量中年消費客群。1.商廈經(jīng)營體量較小（6000平方米），加之規(guī)劃定位、經(jīng)營模式、物業(yè)面積、管理混亂等諸多原因，無法引進時尚、流行品牌入駐。2.項目設(shè)備設(shè)施陳舊，商場硬件老化，嚴重影響了廣場品質(zhì)。3.各樓層品牌布局混亂，動線規(guī)劃模糊，購物環(huán)境低劣。4.由于百貨公司物業(yè)條件的特殊性，影響了餐飲、娛樂業(yè)態(tài)的入駐，降低了項目的吸客能力，影響其自身更好的發(fā)展。優(yōu)勢劣勢4.3重要商家優(yōu)劣勢分析——新世界百貨三、城市商業(yè)萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁1.項目地處太倉原始商業(yè)發(fā)源地，中低層客群定位，主營中低檔服24名稱開業(yè)時間營業(yè)面積車位客流、單價華聯(lián)商廈1994年9月1.5萬平方米無每天0.8萬人次客單價：500-700元新世界百貨2002年12月6000平方米無每天0.5萬人次客單價：200-400元南洋廣場2008年10月21日14萬平方米地下1200個每天1.3萬人次客單價：100-300元華旭廣場2011年5月3萬平方米地下600個每天0.4萬人次客單價100-200元三、城市商業(yè)5、分析綜述5.1競爭對手綜述萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁名稱開業(yè)時間營業(yè)面積車位客流、單價華聯(lián)商廈1994年9月25名稱服裝類占比生活配套類綜合占比餐飲、娛樂、超市、家電類綜合占比華聯(lián)商廈55%30%15%新世界百貨62%38%0%南洋廣場40%25%35%華旭廣場50%37%13%三、城市商業(yè)5.2競爭對手規(guī)劃布局萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁名稱服裝類占比生活配套類綜合占比餐飲、娛樂、超市、家電類26名稱性質(zhì)物業(yè)費結(jié)算模式繳納方式華聯(lián)商廈扣點12%-25%無聯(lián)營統(tǒng)一收銀月結(jié)新世界百貨扣點15%-28%無聯(lián)營統(tǒng)一收銀月結(jié)南洋廣場沿街300元/月.平米1F180/月.平米2F120/月.平米12/平米自主收銀每季度華旭廣場沿街300元/月.平米1F150-180元/月.平米2F60-100/月.平米8元/月.平米自主收銀小于50米年結(jié)；其余為一個季度三、城市商業(yè)5.3競爭對手經(jīng)營模式萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁名稱性質(zhì)物業(yè)費結(jié)算模式繳納方式華聯(lián)商廈扣點12%-27序號品類品牌品類品牌品類品牌品類品牌1女裝哥弟少淑女裝EL休閑杰克瓊斯運動阿迪2女裝EP少淑女裝TEENIEWEENIE休閑GXG運動三葉草3女裝雅瑩少淑女裝ONLY休閑馬克華菲運動耐克4女裝V-GRASS少淑女裝veromoda休閑斯萊德運動卡帕5女裝阿瑪施少淑女裝ochily休閑GY運動李寧6女裝天意少淑女裝太平鳥女休閑playboy運動3607少淑女裝江南布衣休閑LEE運動匡威8少淑女裝ES9少淑女裝艾格周末10少淑女裝播6.1、城市重點品牌銷售排名—服裝服飾類三、城市商業(yè)萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁序號品類品牌品類品牌品類品牌品類品牌1女裝哥弟少淑女裝EL休28序號品類品牌品類品牌品類品牌1金銀珠寶周大福內(nèi)衣黛安芬眼鏡寶島眼鏡2金銀珠寶中國黃金內(nèi)衣安莉芳眼鏡吳良材3金銀珠寶通靈內(nèi)衣曼妮芬眼鏡 張國榮4金銀珠寶老鳳祥內(nèi)衣浩沙

5金銀珠寶上海老廟黃金內(nèi)衣夢特嬌

6金銀珠寶翠佛堂

6.2城市重點品牌銷售排名-配套類三、城市商業(yè)萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁序號品類品牌品類品牌品類品牌1金銀珠寶周大福內(nèi)衣黛安芬眼鏡寶296.3城市重點品牌銷售排名--餐飲類三、城市商業(yè)大漁鐵板燒營業(yè)額：70萬/月營業(yè)面積：1200平米客單價：60元胖墩石鍋烤肉營業(yè)額：60萬/月營業(yè)面積：780平米客單價：150元萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁6.3城市重點品牌銷售排名--餐飲類三、城市商業(yè)大漁鐵板30三、城市商業(yè)營業(yè)額：200萬/月營業(yè)面積：1800平米客單價：100元碧宮海鮮酒樓戰(zhàn)國策創(chuàng)意火鍋餐廳營業(yè)額：30萬/月營業(yè)面積：200平米客單價：:85元萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁三、城市商業(yè)營業(yè)額：200萬/月碧宮海鮮酒樓戰(zhàn)國策創(chuàng)意火鍋餐31四、項目分析1、項目優(yōu)勢2、項目劣勢3、輻射范圍4、周邊交通（主要道路、公交、人流量測算）5、周邊樓盤6、消費人群分析（數(shù)量、收入、消費特點——附調(diào)研數(shù)據(jù)）萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁四、項目分析萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁32品牌優(yōu)勢：萬達的品牌影響力以及全國各地已開業(yè)萬達廣場良好的經(jīng)營情況，已得到太倉市民認可和信賴業(yè)態(tài)優(yōu)勢：太倉商業(yè)目前多以單一業(yè)態(tài)為主，萬達廣場開業(yè)后將是目前太倉商業(yè)規(guī)模最大、規(guī)劃整合最佳、業(yè)態(tài)互補最全、品牌業(yè)種最優(yōu)的消費場所

優(yōu)勢分析時間優(yōu)勢：太倉目前還沒有真正意義上的購物中心，太倉萬達廣場將開創(chuàng)先河，提升當(dāng)?shù)氐纳谭I(yè)格局市場需求：太倉現(xiàn)有商業(yè)項目多為90年代20世紀的傳統(tǒng)百貨公司，華旭、南洋室外廣場項目缺乏品牌號召力及影響力，定位、規(guī)劃缺乏專業(yè)性，目前品牌結(jié)構(gòu)及營運管理不佳，項目尚未成熟，形成氣候，02年華聯(lián)項目雖均已翻新，但由于物業(yè)原因，仍存在業(yè)態(tài)單一、人流動線不佳、設(shè)備設(shè)施陳舊，物業(yè)品質(zhì)較差等現(xiàn)象，消費者對綜合體項目有很強需求服務(wù)優(yōu)勢：萬達具有最專業(yè)的管理團隊、完善的物業(yè)服務(wù)、強勢的媒體推廣營銷、人性化的服務(wù)、品質(zhì)化的設(shè)備設(shè)施、四季如春、外景內(nèi)置的購物環(huán)境、將對傳統(tǒng)商圈造成沖擊，改變太倉市民的消費習(xí)慣1、優(yōu)勢分析四、項目分析區(qū)位優(yōu)勢：太倉地理條件特殊，原始商業(yè)中心與萬達項目所在的區(qū)域車程距離僅2.5公里，交通快捷便利萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁品牌優(yōu)勢：萬達的品牌影響力以及全國各地已開業(yè)萬達廣場良好的經(jīng)33百貨劣勢：競爭壓力大，核心商圈百貨集中，影響力根深蒂固租金劣勢：競爭對手租金及商務(wù)條件優(yōu)于本項目缺乏商業(yè)氛圍：太倉消費理念比較落后，對商業(yè)、品牌理解不強劣勢分析競爭者壓力：3公里范圍集中了太倉2家商場及2家步行街項目太倉持購物卡消費比重大，此消費群體較難爭取2、劣勢分析四、項目分析萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁百貨劣勢：競爭壓力大，核心商圈百貨集中，影響力根深蒂固租金劣343.項目輻射范圍（3-5公里）四、項目分析太倉萬達廣場萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁3.項目輻射范圍（3-5公里）四、項目分析太倉萬達廣場萬354.1、周邊主要道路四、項目分析太倉萬達廣場萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁4.1、周邊主要道路四、項目分析太倉萬達廣場萬達廣場前期商業(yè)36序號車次始發(fā)站時間站點行程1100車站—華盛園18:15-20:5023站12公里2101五洋商城-武圣鋼梁6：15-18:0029站16.9公里3102車站—東倉花園6:20-18:0020站9.5公里4105車站-錦繡南門6:10-18:0020站11.3公里5106五洋商城-板橋6:10-18:0022站9.9公里6109五洋商城-新塘6:45-19:4538站23公里7112車站-蓬朗6:10-18:0031站19公里4.周邊主要公交四、項目分析萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁序號車次始發(fā)站時間站點行程1100車站—華盛園18:15-23738四、項目分析5.周邊樓盤分析建筑名稱物業(yè)類別價格（元/每平米建筑面積（萬平米）戶數(shù)（戶）位置華旭財富中心住宅12000-1300014164太倉市新華西路8號新湖鄰里商業(yè)廣場

住宅45003.6215太倉市富豪工業(yè)區(qū)建業(yè)路28號上海國際廣場住宅8500-100004.5520上海東路1號怡景住宅88007.6398太平南路西星光碼頭住宅55004.6178經(jīng)濟開發(fā)區(qū)興業(yè)路158號華源上海城住宅70004150太倉濱河路88號板橋財富廣場住宅48004.3251板橋鎮(zhèn)四通路森茂國際汽車廣場住宅800016882寧波一路俊園時代廣場住宅75001.7335東倉南路西萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁38四、項目分析5.周邊樓盤分析建筑名稱物業(yè)類別價格（元38五、項目定位1、定位結(jié)論2、目標(biāo)消費者概述3、服裝服飾消費群4、配套消費群4、餐飲消費群萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁五、項目定位萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁39太倉萬達廣場低檔社區(qū)步行街1、檔次低，不好管理2、品質(zhì)差，影響品牌形象純高端購物中心引領(lǐng)潮流時尚、品質(zhì)消費高中檔步行街家庭式購物為主中檔步行街1.1定位分析五、項目定位萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁太倉萬達廣場低檔社區(qū)步行街純高端購物中心引領(lǐng)潮流時尚、品40家庭式購物為主中檔步行街？純高端的購物中心？商業(yè)發(fā)展迅猛，此定位已不能滿足消費者需求新商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展迅速，此定位抗風(fēng)險能力低項目商圈人群為中端消費人群，此客群屬重點消費客群不能舍棄高端品牌,太倉普通消費者認知度低，市場狹小針對追求時尚的年輕人，目前所有商業(yè)定位不清晰，時尚潮流的商品老化、缺乏新意。都在翹首一個真正意義的定位時尚的購物場所1.2定位分析：五、項目定位萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁家庭式購物為主純高端商業(yè)發(fā)展迅猛，此定位已不能滿足消費者需求41家庭消費市場——以穩(wěn)定工資收入為主的家庭式人群占主導(dǎo)地位時尚潮流消費——根據(jù)調(diào)查太倉消費主體人群為18-35歲占整體48%，人均收入2,700-3,400占整體49%。1.3定位提煉五、項目定位引領(lǐng)潮流時尚、注重品質(zhì)消費高中檔的購物中心萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁家庭消費市場——以穩(wěn)定工資收入為主的家庭式人群占主導(dǎo)地位42萬達業(yè)主及項目周邊人群引領(lǐng)時尚潮流消費的人群以家庭消費為主的人群政府部門、時尚白領(lǐng)高品質(zhì)消費人群常熟高消費人群目標(biāo)消費人群太倉消費人群常熟消費人群2.1目標(biāo)消費者概述五、項目定位萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁萬達業(yè)主及項目周邊人群引領(lǐng)時尚潮流消費的人群以家庭消費為主的43六、品牌落位1、樓層主題2、業(yè)態(tài)占比3、各層落位品牌萬達廣場前期商業(yè)市場調(diào)研及定位報告50頁六、品牌落位萬達廣場前期