廊坊天地鳳凰城項目調研報告

1天地·鳳凰城個案調研報告202310月一、樓盤根本010－80841666地控股投資設計單位規(guī)劃設計：加拿大CDG國際京四季星河園林景觀設計北京天開園林綠化工程公司室內設計：參謀單位籌劃參謀營銷代理自售整合推廣物業(yè)治理銀網物業(yè)〔天地控股下物業(yè)〕建筑類型710340120～130平米戶74平米小戶型及160、200平米復式戶型；75190戶左右，140200平米大戶型；153層花語別墅，30戶左右，188～340區(qū)為商業(yè)和高層工程局部小戶型。構造形式框剪建筑風108積率：1.52公建面積：㎡〔一期〕住宅面積：萬㎡建筑密度：％綠化率：52%得房率：80％樓層層高：2.95米戶數1.6～3.6元/平方米·〔〕·1.52的容積率，5212023及大學城高爾夫球場，整個居住環(huán)境秀麗空氣清爽格外舒適，在同區(qū)域形成樣板工程。2〔一〕“廊坊大學城居住片區(qū)”尚、核心人文居住區(qū)，也是廊坊市大北京經濟圈的重點建設區(qū)域之一。鳳河低密高綠化景觀資源及深厚的高校人文氣氛，將使本區(qū)域城市價值進一步提升。工程四至：天地·鳳凰城工程位于東方大學城的西側，分南北兩個地塊，中間100局：天地·40公里和60公里，1100公里為半徑的范圍內，擁有兩個國際機場、一個特大貨運港口，地理位置及交通環(huán)境優(yōu)越交通規(guī)劃：目938125CBD“環(huán)首都經濟圈”，孕育北京第四413縣在統(tǒng)一區(qū)號“010”后將通過高鐵、輕軌、地鐵、3〔二〕周邊配套設施交通北京938，亦莊城市輕軌〔規(guī)劃待建中〕，廊坊12路，駕車30CBD人文東方大學城教育幼兒園：工程規(guī)劃幼兒園、大學城幼兒園初級教育：工程規(guī)劃小學、北京25〔40分鐘可達協(xié)和醫(yī)院〕KFC城、大學城高爾夫、體育館、健身中心、規(guī)劃商業(yè)區(qū)工程區(qū)域大學城商圈、工程自身規(guī)劃商圈，大學城區(qū)域高尚配套天生的豪宅板塊血脈。三.〔一〕規(guī)劃分析1.總體規(guī)劃分析：整個工程由中部100畝核心景觀區(qū)及市政規(guī)劃路分割為南北兩個地塊；南區(qū)由南向北由別墅、花園洋區(qū)南側為五星酒店及近萬平米臨街商業(yè)，以北為小高層、高層建筑。連續(xù)高爾夫景觀帶。2.建筑布局：工程南區(qū)北側7棟10層觀景洋房及東西兩側20棟4～5層花園洋房50線構成，樓棟根本都是坐北朝南設計。43.景觀規(guī)劃：北美原鄉(xiāng)108—鳳河。中部打100畝北美原鄉(xiāng)風景園林。利用地塊自然條件和周邊自然資源，借用中國古代“鳳棲梧”的傳奇，以建筑“”“為歸途立傳”淡忘一天的疲乏與壓抑，踏上回歸之旅——構筑鳳凰大道篇、鳳河景觀篇、鳳凰十八景三個篇章?！?〕快速于鳳凰大道上，身后鱗次櫛比的高樓變得模糊縹緲眼前漸漸呈現一道畫中的風景，筆直寬闊的樺樹林大道與身后的斑斕蕩漾的晚霞，構筑了一道溫馨安靜的畫面，在帶著暢〔2〕于河岸邊，四周是披掛著晚霞的垂柳，漸遠漸沉，直到與天際融為一體。在碧波蕩漾中，依稀可見鳳河岸邊?？恐褪恰耙岸蔁o人舟自橫”5〔3〕鳳凰十八景篇1008000平米闊景——風情，絲絲撩人的清風，一路落英繽紛，濃郁綠色的氣息撲67天地鳳凰城的北美原鄉(xiāng)園林中，有12023平米清亮水景、8000經平展砂庭，繞直立竹在開合起伏間潺潺而過，展現出一副安靜田園畫面?！?〕園林植物故事篇閑逛在歸家甬道上，慢下來，傾聽一曲震撼心靈的植物故事，經受一場心靈《》中的植物之王云杉——“25年不用曬太陽”白皮松——松中皇后白樺——生與死的考驗元寶楓——金錠蒙古櫟——50度的落葉喬木白蠟——孫思邈登峨嵋尋獲金絲垂柳——春夏披彩不飛絮紅楓————西府海棠————秀麗優(yōu)良的蜜源樹種紅葉碧桃————不挑土壤的薔薇————雪中四友之一山楂——仙果山杏——一身是寶柿樹————滋生浪漫，回歸幾分慵懶滿足，迎窗望去歸途的處處美景盡覽眼底，回味片段中的一份生疏、一草一木、一廊一橋、一石一〔二〕外立8天地鳳凰城是沿襲天地置地成熟的中高端產品線——鳳凰城系文化石面磚，基座局部墻體用了自然的石材，用砂巖石線條勾畫；墻體為咖啡色高檔涂料，局部木掛板，顏色自然，〔三〕產品要件1.售樓部：售樓部也是鳳凰城的私家高端會所。酒店式大堂寬闊光明。2.高檔涂料墻面，紙面石膏板吊頂。3.10一3524.車庫：立體綠化半開敞陽光生態(tài)車庫；5.設在售樓處后，地下一層加地上三層，300平米左右，現代簡9〔四社區(qū)內部配套1.——規(guī)劃中核心景觀帶北側市政路對面五星級酒店，為大學城及開休閑、健身、時尚綜合商業(yè)街區(qū)。2.會所：現有售樓處為南區(qū)的低密度住宅區(qū)商務會所，充分考慮到了業(yè)主的需求，將商拿美容。及社區(qū)醫(yī)療效勞。3.一所幼兒園及小學，為業(yè)主供給社區(qū)幼兒教育效勞。4.物業(yè)效勞：天地鳳凰城由天地置地的全資子公司北京銀網物業(yè)治理治理，銀網物業(yè)聘請第一太平戴維斯為參謀，將世界一流的專業(yè)技術及物業(yè)治理理念帶入公司。供給1)房屋;;附屬配套建筑和設施的修理、養(yǎng)護和治理4)對產權人和物業(yè)使用人房屋自用部位供給修理措施;5)社區(qū)公用綠地、花木的養(yǎng)護與治理6)社區(qū)內公共環(huán)境和公共部位的清潔;7)社區(qū)內交通與車輛停放秩序的治理;8)社區(qū)內消防安全的宣傳與防范;9)社區(qū)公共秩序維護治理,10)物業(yè)檔案治理11)組織社區(qū)活動;特色效勞1)〔有償〕針對雙職工家庭的兒童和業(yè)戶生“4”，使業(yè)戶的小孩在放學之后，業(yè)戶回家之前的時間內能夠得到集2)房屋投資效勞〔有償〕業(yè)詢問效勞，賜予業(yè)戶投資置業(yè)的專業(yè)性建議和指導，以滿足業(yè)戶房屋投資與經營的需要。103)家庭效勞員學?！灿袃敗扯Y儀等方方面面的教育和培訓，提升他們的職業(yè)素養(yǎng)和效勞4)家庭專業(yè)清潔效勞〔有償〕物業(yè)治理處將配備2名經過專業(yè)家政效勞培訓，并取業(yè)戶解決各類家庭瑣事。增值效勞1)2)代為聯系保姆3)4)代叫出租5)代叫餐飲6)代送飲7)8)代訂酒店宴席、客房9)代為聯系10)11)12)13)14)15)16)建立業(yè)戶檔案，包括生日、安康狀況、愛好、工作特性、家庭狀況、老人和子女狀況，并據股工程中全部的效勞內容，其中，四點半學校，家庭效勞員學校，家庭專業(yè)清潔效勞這幾項可以說在目前的廊坊市場5.智智能治理系統(tǒng)、周界防盜報警及電子巡更系統(tǒng)、背景音樂11城的一期已經全部售完，目前在售的是二期局部尾房，一期202395923日開盤，前幾期推出的均為南區(qū)的局部聯排別墅及花園洋房、觀景21〔一戶型配比表1、匯總本期共推出雙拼別墅22215822701.8380平1811.39%，117～12965套41.14%，130～1493522.15%，164平米以上復式及別墅戶型40套占比25.32%。其中4套雙拼別墅均為188.66平米。注：此戶型配比僅為目前收集120140平米左右四居室。2、觀景洋房210層，每棟298戶，70平米小1818.37%，12061套占比%0～0平米大戶型5套占比%0平米以上戶型44.08%積〔平米〕61－7573.3318.001,319.9411.395.8118.0011.395.81%大戶117－129126.2065.008,203.0041.1436.13%100.0063.29%57.71%130－149139.9635.004,898.6022.1521.58%164－190179.2412.002,150.887.59%9.47%40.0025.32%36.47%201－244218.9028.006,129.2017.7227.00%158.0022,701.62100.00100.00158.00100.00100.00〔平米〕60.8960.898,552.841.0060.891.02%0.50%18.0018.36%10.89%74－74.9274.068,550.0017.001,259.0217.3410.39%123－129.47126.538,500.0052.006,579.5653.06%54.32%62.0063.27%65.75%130－139.47137.938,300.008.001,103.448.16%9.11%140－141.12140.798,316.002.00281.582.04%2.32%127－129.19128.348,500.009.001,155.069.18%9.54%18.0018.37%23.35%148－173.59164.409,200.005.00822.005.10%6.79%202－228.99212.969,200.004.00851.844.087.03%98.0012,113.39100.00%100.00%98.00100.00%100.00%123、花園洋房253456戶，120平47.14%，120～14024套占比%，0～0平米大戶型8套占比%平〔平米〕115－118.27117.159,000.004.00468.607.144.7728.0050.0038.98%134－143.91140.209,300.0024.003,364.8042.86%34.22%170－190.45180.759,600.004.00723.007.14%7.35%28.0050.00%61.02%204－244.17219.899,900.0024.005,277.3642.8653.67%56.009,833.76100.00%100.00%56.00100.00%100.00%4、雙拼別墅2214188.66平米，9160元/〔平米〕188.66188.669,160.004.00754.64100.00100.004.00100.00100.00%合計4.00754.64100.00100.004.00100.00100.00別.市場分析〔一〕銷售狀況202395日，天地鳳凰城一期工程開盤，當日即宣告售罄；2023923日，二期工程開盤，23億；20231120日，三期開盤，再次售罄超2億銷售額?！捕硟r格走勢均價根本維持在8500左右，其中觀景洋房及花園洋房頂層復9600元左右，雙拼別墅9300。13六、“鳳凰階層階層是城市中堅力氣的身份象征。〔一〕33－60各縣私營業(yè)主40－50歲進城改善型自住需求認同感30－45教育配套河北省其他地區(qū)私營業(yè)主35－55歲投資地〔二〕〔㎡〕〔平均值〕總價〔萬元〕首付〔萬元〕〔萬元〕七20年月供≤30％的家庭月收入家庭月收入元家庭73.3362.718.843.9329810993132023126.20107.332.275.1564318810225720139.96119.035.783.3625820860250320188.50175.352.6122.7922230740368880從以上的客戶細分和購置力分析表中可以看出，購置鳳凰城的客戶家庭年收入至少都是在13.2萬元以上，所以，“鳳凰階層”確實不能是一般的客戶，他們14收入豐厚，職業(yè)、地位階層高，生活品位高，對樓盤的品質和小區(qū)的環(huán)境以及子女的教育更〔一營銷節(jié)點20235月31日，售樓處盛大開放202395日，天地·鳳凰城一期開盤，當日售罄2023923日，天地·鳳凰城在23億業(yè)績20231120日，2500組客戶〔二〕推廣活動87日，天地·鳳凰城攜手搜房網舉辦“生態(tài)居住低炭生活”廊坊巡展。 年10月30日，“”天地·鳳凰城紅酒品鑒之旅活動。151120日，二期開盤慶典演出，異國風情、魔品鑒，園林品鑒會，到國際舞蹈，紅酒節(jié)，它針對自己的鳳凰階層客戶群做了準確到位的推廣活動?！踩充N售通比于其它樓盤，天地做的報紙廣告相對少，它主要是通過一系列藝術活動來進展宣傳。天地·鳳凰城的產品定位：廊坊及北京周邊罕有的集“”于一體的高尚人文社區(qū)，營造高端北美田園的園林景觀。耗時21.8億打造近7“天地大美鳳儀世家”然、安靜來吸引喧囂都市回家的人。八、綜合分析(一)成功鐵及現有的京滬、京津高速使地段交通極為便利，大學城生周邊高檔住宅連片開發(fā)的完成，整個將形成一個國際化的高檔住宅區(qū)。2.夫景觀帶和鳳河景觀帶，加上中部百畝核心景觀區(qū)，由內而外影響了樓盤自然稀有的氣息。163品線從獨棟、雙拼、聯排別墅，5層疊拼花園洋房、1