物業(yè)管理文檔：居住指南8

目錄?公司簡介?服務內(nèi)容及標準?小區(qū)管理規(guī)定?消防及應急?成都市住宅小區(qū)與高層摟宇物業(yè)管理暫行規(guī)定?常用通訊錄公司簡介服務內(nèi)容及標準客戶服務中心服務內(nèi)容服務標準接待工作受理住戶咨詢、投訴微笑服務，熱情接待，認真聽取，耐心解釋，禮貌待人，不得因任何原因與住戶發(fā)生爭執(zhí)，受理投訴后及時與相關部門聯(lián)系調(diào)查處理，并做好好跟蹤、回訪。為業(yè)主辦理裝修手續(xù)、各類證卡，將業(yè)主的資料存檔保管，安排與業(yè)主相關的通知的發(fā)放熟悉預約服務、收款和裝修手續(xù)辦理流程及相關規(guī)定,耐心解釋業(yè)主提出的疑問,工作中服務上乘，收費合理，安排及時，并做好各項原始記錄，信息和統(tǒng)計數(shù)據(jù)的傳遞，不得出現(xiàn)遺漏和誤報。

服務內(nèi)容服務標準內(nèi)勤工作統(tǒng)籌辦公室的全面管理，負責與外部各職能部門的協(xié)調(diào)工作。有較強的親和力和組織協(xié)調(diào)能力，組織召開工作例會；認真領會、貫徹執(zhí)行政府和職能部門的有關規(guī)定。檔案管理對行政文檔按標準進行分類管理，注重原始資料和外部信息的收集。人事管理及時辦理員工的轉(zhuǎn)正、定級、升級工作，加強與員工的溝通，按期組織員工的培訓工作和員工活動的籌辦。組織召開業(yè)主委員會會議每年召開一次業(yè)主委員會會議。定期走訪住戶，進彳丁住戶意見調(diào)查母半年進仃一次住戶意見調(diào)查，對發(fā)現(xiàn)的問題及時反映上級，對有意見的住戶及時給予書面回復。財務工作受理住戶費用收取情況咨詢。熱情接待，耐心解說。收取管理費和代收代繳費用。認真仔細，不出差錯。根據(jù)業(yè)主要求,統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各部門為住戶提供專項服務協(xié)調(diào)各職能部門，分清緩急,合理安排服務，做到認真、仔細、及時、準確地為住戶提供服務，并做好跟蹤、回訪記錄。根據(jù)業(yè)主要求,統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各部門為住戶提供專項服務協(xié)調(diào)各職能部門，分清緩急,合理安排服務，做到認真、仔細、及時、準確地為住戶提供服務，并做好跟蹤、回訪記錄。提供服務，并做好跟蹤、回訪記錄。二、工程維修部服務內(nèi)容服務標準裝從物業(yè)和業(yè)主的角度嚴格按質(zhì)量標準驗收父房前驗收工作房屋，對未合格項目及時與相關部門聯(lián)系修整改，并對整改結(jié)果予以確認。熱情接待住戶，仔細審查裝修方案，既維護監(jiān)受理住戶裝修申請,審查裝修圖紙、方案住戶個人利益，又不損害小區(qū)整體形象和其他業(yè)主的利益，從專業(yè)角度為業(yè)主提建理議。

工作巡視裝修現(xiàn)場檢查施工隊是否辦理有效證卡，監(jiān)督施工隊是否按既定裝修方案施工，若出現(xiàn)質(zhì)量隱患，及時告之業(yè)主。處理建章施工有禮有節(jié)，以理服人,堅決杜絕違章施工。協(xié)助住戶驗收裝修工程咼效嚴格,為住戶嚴把質(zhì)量關。公共設備保養(yǎng)巡視檢查配電室、水泵房、公共照明系統(tǒng)等各類大型設備、設施保證設備運行正常及完好，按照設備使用年限編制維修保養(yǎng)計劃，做到定期保養(yǎng)和日常維護同時進行，減少設備的故障，延長設備的使用壽命。修理更換公用電器、配電設施中的易損件，維護、維修通訊線路；負責公用地帶地面、墻面標識、給排水的維護、維修工作態(tài)度認真仔細，發(fā)現(xiàn)問題及時，處理迅速，保障通訊線路和給排水以及設備完好，接到報修后及時到達現(xiàn)場，并做好各項現(xiàn)場記錄。特約服務根據(jù)客戶服務中心的安排，為業(yè)主提供特約維修服務在接單后及時到達現(xiàn)場，若有其它安排，應盡快告之客戶服務中心回復業(yè)主，同時與業(yè)主約定維修時間，上業(yè)主家要嚴格遵守管理處關于上門服務的規(guī)定并遵從業(yè)主的生活習慣。三、保安部服務內(nèi)容服務標準安全保衛(wèi)工作小區(qū)主要出入口管理禮貌、認真詢問，嚴格把關,做好外來人員登記，禁止閑雜人員進入小區(qū)干擾住戶，實行全封閉式管理，避免隱患。維護小區(qū)周邊公共秩序認真巡視,清理可疑人員，確保公共秩序良好。消防安全巡查每日巡視檢查消防系統(tǒng),保證其完好性，做好安全消防檢查記錄,發(fā)現(xiàn)問題及時上報處理,加強員工和業(yè)主的消防知識培訓和演習。監(jiān)控室24小時值班加強小區(qū)監(jiān)控，并認真做好值班記錄，并保存記錄，對監(jiān)控錄相帶保存7天。銷毀時需由主任簽字認可。

車輛管理機動車管理引導車輛停放在指定區(qū)域，保障道路暢通，做到一車一證。自行車管理。自行車全部停入自行車庫，規(guī)范停放。三、保潔/綠化部服務內(nèi)容服務標準環(huán)境衛(wèi)生小區(qū)周圍道路，人行道保潔每日清掃一次，隨時巡視保潔，做到地面無灰塵、紙屑，沿路垃圾桶清潔無污跡。小區(qū)內(nèi)路面每日清掃一次，每周沖洗一次，隨時巡視保潔，做到地面無明顯垃圾。單元樓道、扶手保潔每日清掃一次，隨時保潔。外墻清洗保持干凈。車庫保潔地面每日清潔一次，頂棚、墻面除塵每周一次，隨時保潔。其它公共區(qū)域保潔每日保潔數(shù)次，垃圾無堆積現(xiàn)象，垃圾桶潔凈無污跡。綠化管理草坪管理草坪高度保持在5-8cm,隨時注意修剪、施肥,除病蟲害，清除雜草。樹木養(yǎng)護、修剪保證樹木生長狀態(tài)良好，無枯枝。小區(qū)管理規(guī)定一、安全、防火管理規(guī)定小區(qū)內(nèi)所有常住人員請到管理處登記《住戶檔案表》；住戶雇請保姆或臨時人員請到管理處登記、辦理《臨時出入證》；若屬成都市六城區(qū)外人口請到轄區(qū)派出所辦理《暫住人員登記證》。外出時請妥善收藏貴重物品并鎖好門窗。小區(qū)內(nèi)不得留宿不明底細的人。不得聚眾賭博、打架、斗歐、嚴禁賣淫、嫖娼、吸毒和租售淫穢錄像等物品。嚴禁在小區(qū)內(nèi)燃放爆竹,請安全使用水、電、氣等設備、設施。嚴禁移動、拆除、破壞消防設施。嚴禁非法攜帶槍支、彈藥、有毒及易燃、易爆等危險物品進入小區(qū)。大件貴重物品離開小區(qū)須到管理處辦理出門登記。二、裝修管理規(guī)定裝修申請（1）任何住戶裝修須提前3天到管理處申請,辦理裝修手續(xù)。（2）申請審批合格后,住戶、施工單位負責人共同在《裝修施工通啟》上簽章。（3）施工單位須向財務部繳納裝修保證金及相關費用,每個施工人員須持身份證辦理《臨時出入證》。（4）在辦妥上述手續(xù)后,領取《裝修施工通啟》方可進場施工。裝修規(guī)則（1）不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)和使用功能,嚴禁改變外門窗的位置及樣式。（2）嚴禁改變、損壞原有房屋的外貌及公共設施。（3）嚴禁破壞廚房、衛(wèi)生間的防水層及暗設管線。（4）嚴禁改動、封閉煤氣管道和水電公共管線。（5）嚴禁在承重墻、山墻、底框結(jié)構(gòu)和底層抗震墻、樓層現(xiàn)澆、預制板上開洞、剔槽。（6）嚴禁在樓面和陽臺上粘貼高密度超重材料（如花崗石、大理石）,底樓除外。（7）底樓私家花園、屋頂花園、二樓平臺嚴禁亂搭亂建,嚴禁封閉成屋。底樓私家花園不得硬化,只準綠化使用,其內(nèi)的窨井蓋嚴禁覆蓋,嚴禁在電纜溝上挖土、安裝超重設施。屋頂花園只提倡砌小花壇（輕質(zhì)材料）。（8）安裝空調(diào),室外主機必須安裝在物業(yè)公司指定的位置上,并妥善處理好冷凝水的落點。（9）禁止安裝防護欄、雨棚、花架、晾衣架、無煙灶等。（10）施工用水、用電嚴禁私自在戶外接駁。（11）在施工中住戶如臨時更改裝修方案,請立即到管理處辦理變更手續(xù),否則按違約處理。施工時間定為每日8:30點-20:00點，其中12：00點-14：00不得使用噪音較大的設備、設施?？⒐を炇昭b修完工后，住戶按與施工單位簽訂的《裝修合同》中規(guī)定的條款進行驗收。(2)住戶對裝修質(zhì)量認可后，到物業(yè)公司辦理必要手續(xù)，退還《裝修施工通啟》及押金。(3)一般裝修完畢三個月內(nèi)，動防水層者使用六個月后，裝修工程情況正常，施工單位到管理處免息退回裝修保證金；如裝修單位有損壞公共設施及違反管理規(guī)定，應無條件承擔賠償及違約責任。三、 小區(qū)公共設備、設施管理規(guī)定任何人不得損壞和擅自改動公共設備、設施、違者賠償；情節(jié)嚴重者將承擔法律責任公共設備、設施大規(guī)模維修或更新所發(fā)生的費用，從受益人的公共設備、設施維修儲備基金中支付；基維修儲備基金不足，其不足部分受益人按建筑面積分攤，并重新交足規(guī)定的維修儲備基金。四、 房屋修繕管理規(guī)定房屋及設備、設施需要維修，請向管理處報修，由專業(yè)人員維修，不得擅自處理，否則后果自負。自用部位及設備、設施的維修更新費用由業(yè)主承擔。房屋承重結(jié)構(gòu)、公共部位及共用設備、設施的維修、更新，費用整幢房屋住戶按每戶建筑面積比例共同承擔。因裝修造成房屋部位、管線等出現(xiàn)故障，由裝修住戶負責維修。對異產(chǎn)毗鄰的房屋維修，各相鄰方應積極支持、配合，不得以任何理由阻礙維修；因阻礙維修造成房屋及他人人身、財產(chǎn)損壞的，阻撓人應承擔賠償責任。五、 水、電、氣使用管理規(guī)定不得擅自改動原設計安裝的給排水管道、閥門、主供電線路，若確需改變請報管理處批準。嚴禁改動、封閉煤氣管道。下水道造成堵塞、室內(nèi)線路、燃器具等出現(xiàn)故障，不得擅自拆卸作業(yè)，應向管理處申請,由專業(yè)技工進行維修、更換,所發(fā)生的費用由住戶處理。擅自維修和更換水、電、氣設備、設施造成經(jīng)濟損失和人身事故,責任者自負。不得損壞水、電、氣等計量設備,違者按有關規(guī)定承擔責任。安裝空調(diào)和大功率家用電器必須到管理處申報,嚴禁超負荷用電。請按時繳納水、電、氣等費用。六、弱電系統(tǒng)使用管理規(guī)定嚴格遵守郵電部門關于電話安裝使用等有關規(guī)定。收視設施已接至各戶,不得再安裝任何室外天線和擅自更改線路、插座位置及數(shù)量。不得更改網(wǎng)絡系統(tǒng)的線路。請按時繳納電視收視費和網(wǎng)絡使用費。七、環(huán)境、綠化管理規(guī)定請您將生活垃圾袋用后放于垃圾桶內(nèi)；裝修垃圾置于指定地點。請勿將雜物投入下水道,否則發(fā)生堵塞由責任者自費疏通。請勿隨地吐痰和亂丟雜物；所有廢物要自行處理好,不得造成環(huán)境污染。請愛護環(huán)衛(wèi)設施,損壞照價賠償。臨街鋪面招牌須統(tǒng)一使用由物業(yè)公司指定的款式和顏色。不得飼養(yǎng)家禽和牲畜,住戶飼養(yǎng)寵物必須持寵物飼養(yǎng)證,并到管理處登記；若因?qū)櫸镆l(fā)事宜,寵物主應負全部責任。開放音響和彈唱歌曲應以不影響他人為度。嚴禁亂刻、亂貼、亂畫。嚴禁破壞綠地、花草樹木。八、交通管理規(guī)定進入小區(qū)劃內(nèi)的車輛必須服從保安人員的管理,并按規(guī)定的線路限速行駛,不準鳴笛,嚴禁亂停亂放。住戶的機動車輛和非機動車請到管理處辦理有關證牌。車輛停放后,請鎖好門窗,貴重物品請勿放于車內(nèi),由此造成的損失由車主自負。

漏油、漏水、未辦理保險的車輛不得進入停車場（庫）。如原有登記車牌號碼有變動,請到管理處辦理變更登記。所有停放車輛主應按時交納停車費。九、商業(yè)經(jīng)營管理規(guī)定商業(yè)網(wǎng)點和商住樓鋪面的管理,實行治安、消防、環(huán)衛(wèi)責任制。十、費用繳交管理規(guī)定費用構(gòu)成（1）物業(yè)管理費的收取按政府有關規(guī)定執(zhí)行。（2）水、電、氣、有線電視等費,實行代收代繳。（3）特約服務費用。費用繳交辦法（1）住戶入住時預繳半年管理費。（2）住戶每月定時交繳水、電、氣等費用。（3）無理、不按時繳納各項費用者,逾期物業(yè)公司將以每天1%的標準收取滯納金。消防及應急一、消防社區(qū)內(nèi)設有消防警鈴。加。業(yè)主及雇員應熟悉廣場設施和自救程序,物管公司將定期舉行消防學習和培訓,歡迎參加。絕對禁止損壞、擅自動用消防設施、堵塞消防通道等行為。業(yè)主單元內(nèi)設有消防設備。不得在非吸煙區(qū)吸煙,謹慎處理煙蒂及其它火源,不得在小區(qū)劃內(nèi)非指定區(qū)域動火。業(yè)主不得在室內(nèi)超負荷使用電器,人員離開房屋時應關閉電源。業(yè)主不得在單元內(nèi)存放易燃、易爆等危險品。二、應急1.如發(fā)生火警,情況許可下,請盡量進行下列步驟以挽救或減輕災害a保持鎮(zhèn)靜。b撥打119電話。c打破就近的火警鈴玻璃。d通知物管公司或就近人員。e關閉電力總閘。f用滅火器滅火。g關閉所有門窗,防止火勢蔓延。h盡量貼地爬行,用濕布遮面。j身處火場上層,應向天臺逃往下層臨近出口。2.如遇雷暴,請做好下列措施:a不到戶外行走。b關好門窗。c不接觸金屬器械或設備。d不使用有線通訊設備。e注意安置非固定的架設設備。停電注意事項a立即向小區(qū)劃管理處報告。b保持鎮(zhèn)定,避免使用明火照明。c必要時準備手電,應急燈等放于室內(nèi),以備偶然停電。遇盜竊或搶劫防范及處理a遇盜竊或搶劫,請就近向派出所報案并保持現(xiàn)場。b如有可疑事件,請立即通知小區(qū)劃保安員。c如發(fā)現(xiàn)竊賊,請立即通知小區(qū)劃保安班并扭送當?shù)嘏沙鏊盡可能準確詳細地敘述、記錄事件,告之保安隊受竊（劫）人姓名及聯(lián)系電話傷病人員急救。a家中若出現(xiàn)急性傷病人員,請電話聯(lián)系小區(qū)劃保安隊請求援助。b及時采取自救措施。c如遇心臟病人,請其保持鎮(zhèn)定,免受刺激。d必要時撥打“120”,并準確詳細敘述傷病人員住址和聯(lián)系電話。法規(guī)：成都市住宅小區(qū)與高層樓宇物業(yè)管理暫行規(guī)定成府發(fā)［1998］第65號,1998年5月5日發(fā)布施行第一章總則第一條為了加強住宅小區(qū)與高層樓宇的物業(yè)管理,創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的居住環(huán)境,根據(jù)國家有關法律、法規(guī),結(jié)合成都市實際,制定本規(guī)定。第二條本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建的建筑面積二萬平方米以上的住宅小區(qū)（含組團）以及十層以上的高層樓宇,應當按照本規(guī)定實行物業(yè)管理。第三條本規(guī)定所稱物業(yè),是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及其配套的有關設施、設備和場地。本規(guī)定所稱業(yè)主,是指房屋的所有權人。第四條物業(yè)管理實行業(yè)主自治與委托物業(yè)管理公司專業(yè)服務相結(jié)合的原則。第五條成都市房地產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理的主管部門,并負責組織實施本規(guī)定。各區(qū)（市）縣房地產(chǎn)管理部門或區(qū)（市）縣人民政府確定的部門（以下簡稱物業(yè)管理主管部門）在規(guī)定的職權范圍內(nèi)負責本轄區(qū)物業(yè)管理的指導、監(jiān)督和協(xié)調(diào)工作。建設、規(guī)劃、市政、公用、園林、市容環(huán)衛(wèi)、公安、物價、供電、郵政、電信等管理部門按照各自職責,協(xié)同實施本規(guī)定。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當配合物業(yè)管理主管部門,做好本轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)督和指導工作。第二章業(yè)主自治管理第六條業(yè)主有監(jiān)督物業(yè)管理的權利,并有合理使用房屋、公用設施,維護公共秩序和繳納物業(yè)管理服務費用的義務。第七條一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)入住率到30％以上或入住已滿一年的,應當成立業(yè)主委員會。業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理,但不得從事以營利為目的的經(jīng)營活動。物業(yè)管理區(qū)域由區(qū)（市）縣物業(yè)管理主管部門根據(jù)配套設施情況進行劃定。第八條業(yè)主委員會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主或其推選的代表以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居委會確定的人員組成,業(yè)主委員會主任由業(yè)主擔任。業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模由七人至十一人單數(shù)組成,每屆任期二年。第一屆業(yè)主委員會由開發(fā)建設單位牽頭,在區(qū)（市）、縣物業(yè)管理主管部門的指導下組建成立,并報市物業(yè)管理主管部門登記備案.第九條業(yè)主委員會履行下列職責：（一）選聘物業(yè)管理公司,代表全體業(yè)主與物業(yè)管理公司訂立、變更或者解除物業(yè)管理委托合同；（二）審核物業(yè)管理公司的年度管理計劃和管理服務的重大措施,監(jiān)督物業(yè)管理服務費用的收支情況；（三）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議,對物業(yè)管理公司的管理服務工作進行監(jiān)督；（四）對業(yè)主、使用人進行約束和監(jiān)督,督促其遵守業(yè)主公約,履行物業(yè)管理委托合同；（五）協(xié)助物業(yè)管理公司做好與有關部門的工作聯(lián)系。第十條業(yè)主委員會應當定期召開會議,會議必須有過半數(shù)委員出席,作出決定應經(jīng)全體委員過半數(shù)通過,在作出重大決定之前還應征求其他業(yè)主的意見。業(yè)主委員會作出的決定,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。業(yè)主委員會作出的決定,不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章和物業(yè)管理委托合同的規(guī)定。第十一條業(yè)主委員會應當制訂業(yè)主公約,明確有關物業(yè)使用、維修和其他管理事項。業(yè)主公約經(jīng)已入住的過半數(shù)以上業(yè)主簽訂后生效。業(yè)主公約對全體業(yè)主、使用人具有約束力。第三章物業(yè)管理服務第十二條物業(yè)管理公司應當按照規(guī)定向市物業(yè)管理主管部門申領物業(yè)管理資質(zhì)證書。物業(yè)管理資質(zhì)證書實行定期審驗制度。物業(yè)管理公司應當按照資質(zhì)管理的規(guī)定從事物業(yè)管理服務。第十三條物業(yè)管理人員應經(jīng)物業(yè)管理主管部門培訓并領取合格證書后,方可上崗。第十四條物業(yè)管理公司享有下列權利：（一）制定物業(yè)管理的具體規(guī)則；（二）依照本規(guī)定和物業(yè)管理委托合同進行管理和服務,收取服務費用。（三）有權制止或處理違反物業(yè)管理規(guī)章制度的行為；（四）有權選聘專營公司承擔專項經(jīng)營服務,但不得將本物業(yè)的管理責任讓給第三方；（五）有權要求業(yè)主委員會協(xié)助管理；（六）有權依法從事其它多種經(jīng)營活動；（七）有權拒絕不合理的收費和攤派。第十五條物業(yè)管理公司應當履行下列義務；（一）依照本規(guī)定和物業(yè)管理委托合同約定的內(nèi)容和標準實施管理和服務；（二）聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的意見和建議,并接受其監(jiān)督；（三） 協(xié)助開展社區(qū)文化活動；（四） 接受政府有關部門的指導與監(jiān)督。第十六條物業(yè)管理公司接受業(yè)主委員會的委托進行物業(yè)管理服務,應當簽訂物業(yè)管理委托合同。合同應載明以下內(nèi)容：（一）管理服務的項目和標準；（二） 管理服務的期限；（三） 雙方的權利和義務；（四）服務費用；（五）違約責任；（六）解決糾紛的方式；（七）合同終止或解除的約定；（八）其它約定事項。物業(yè)管理委托合同示范文本由市物業(yè)管理主管部門制定。第十七條物業(yè)管理的公共性服務項目應當具有下列內(nèi)容；（一）房屋建筑共用部位的養(yǎng)護、維修和管理,包括：門廳、樓梯間、樓道、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、屋頂?shù)龋唬ǘ┓课萁ㄖ灿貌课坏酿B(yǎng)護、維修和管理,包括：電梯、水泵、二次供水設施、上下水管道、中央空調(diào)、共用照明設施、消防設備等；（三）附屬配套建筑和設施的養(yǎng)護、維修和管理,包括商業(yè)網(wǎng)點、自行車房（棚）、停車場（庫）等；（四）公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護和管理；（五）公共環(huán)境衛(wèi)生,包括公共場所和房屋共用部位的清掃保潔、除“四害”及垃圾的收集、清運等；（六）車輛停放與行駛秩序的管理；（七）維持公共秩序,包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等；（八）物業(yè)檔案資料的保管。第十八條物業(yè)管理公司可以接受業(yè)主、使用人的委托,開展料理家務、照顧病人、裝修房屋、維修房屋自用部位和自用設備、搬運和訂購物品等專項特約服務。第十九條水、電、氣等有關專業(yè)管理部門委托物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人代收代繳費用的,應按規(guī)定向物業(yè)管理公司支付勞務費用。第二十條物業(yè)管理服務的收費標準,應遵循合理、公開的原則,根據(jù)服務的內(nèi)容、質(zhì)量、深度和社會承受能力,按下列規(guī)定執(zhí)行：（一）普通建筑標準的住宅小區(qū)的公共性服務項目,實行政府定價；（二）高標準的住宅小區(qū)和高層樓宇的公共性服務項目,實行政府指導價；（三）特約服務實行經(jīng)營者定價。第（一）、（二）項的收費標準,由市物價局會同市物業(yè)管理主管部門制定。第二十一條物業(yè)管理服務的費用由物業(yè)管理公司按規(guī)定向業(yè)主收取。業(yè)主與使用人約定由使用人交納的,從其約定。物業(yè)管理的公共性服務項目收費,經(jīng)物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會協(xié)商可以預收,但預收的期限不得超過六個月。第二十二條物業(yè)管理公司應當建立健全財務會計制度,每半年公布一次管理服務費用的收支情況,并接受業(yè)主委員會和政府有關部門的監(jiān)督。第二十三條物業(yè)管理公司在物業(yè)管理委托合同終止或解除后三十日內(nèi),應向業(yè)主委員會辦理下列事項,并報物業(yè)管理主管部門備案：（一）對預收的物業(yè)管理服務費用按實結(jié)算,多收的部分予以退還；（二） 移交全部物業(yè)檔案資料和有關的財務帳冊；（三） 移交物業(yè)管理辦公用房和屬于業(yè)主共有的房屋及其它財物。第四章物業(yè)的使用與維修第二十四條業(yè)主、使用人應當遵守法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定,正確處理用水、用電、排水、排污、通行、通風、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生等方面的相鄰關系。第二十五條業(yè)主或者使用人裝修房屋,應當事先征得物業(yè)管理公司的同意,需要改變房屋結(jié)構(gòu),必須報經(jīng)政府有關部門批準。物業(yè)管理公司應將裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主和使用人,并加強對活動的指導和監(jiān)督。第二十六條業(yè)主或使用人應當嚴格按照房屋的設計用途進行使用,不得擅自改變使用性質(zhì)。因特殊情況確需改變的,應當符合城市規(guī)劃要求,并在征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意后報政府有關主管部門審批。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃配套建設的公共建筑和公共設施,不得改變使用性質(zhì)。第二十七條業(yè)主、使用人使用房屋,應當遵守下列規(guī)定：（一）不得擅自改建、擴建和改變房屋的外觀；（二）不得拆改房屋的承重墻和梁、柱結(jié)構(gòu)；（三）不得占用房屋的屋頂、樓梯、通道等共用部位；（四）不得利用房屋從事危害公共利益的活動。第二十八條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：（一）占用道路擺攤設點；（二）擅自接引、拆除市政公用基礎設施；擅自在住宅小區(qū)內(nèi)占用和挖掘道路；損壞市政公用基礎設施；（三）違法搭建建筑物；在公共用地、走廊、屋頂、樓梯內(nèi)堆放雜物；（四）毀損、占用綠地和綠化設施；在行道樹上釘釘、刻劃、拴繩或張貼、懸掛各種物品（五）亂倒垃圾、亂潑污水、亂扔瓜果皮核紙屑；在建筑物或構(gòu)筑物上涂寫、刻劃、張貼（六）違反規(guī)定停放機動車和非機動車；（七）法律、法規(guī)、規(guī)章及業(yè)主公約規(guī)定的其它禁止行為。第二十九條房屋的自用部位和自用設施的養(yǎng)護、維修,由業(yè)主負責、業(yè)主與使用人另有約定的,從其約定。業(yè)主或使用人也可委托物業(yè)管理公司進行養(yǎng)護、維修,并承擔相應的費用。第三十條房屋的自用部位和自用設施損壞而影響毗連房屋正常使用,業(yè)主或使用人應當及時修繕。拒不修繕的,由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理公司進行修繕,費用由業(yè)主或使用人承擔。第三十一條建立物業(yè)養(yǎng)護維修專項費用,用于房屋共用部位、共用設施、設備以及附屬配套公共建筑和設施的養(yǎng)護、維修和更新,不得挪作他用,但按本規(guī)定由業(yè)主委員會用于支付房價款和租金的除外。第三十二條物業(yè)養(yǎng)護維修專項費用的來源：（一）業(yè)主按產(chǎn)權份額定期繳納一定費用；（二）住宅小區(qū)的開發(fā)建設單位按工程造價的0.4%和高層樓宇的開發(fā)建設單位按工程造價的0.5%一次性提供的費用；（三）其他有關的來源。第三十三條物業(yè)養(yǎng)護維修專項費用應專戶存貯,其費用的收支,物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會應定期向業(yè)主公布,接受監(jiān)督。第三十四條住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的地下管網(wǎng)、道路等設施的養(yǎng)護維修,按國家有關規(guī)定執(zhí)行。第三十五條業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租房屋,應當將業(yè)主公約作為轉(zhuǎn)讓合同、租賃合同的附件,并在合同簽訂后的十日內(nèi),將轉(zhuǎn)讓、出租情況書面告訴業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司。第五章前期物業(yè)管理第三十六條物業(yè)在建設期間至向業(yè)主委員會正式移交前,開發(fā)建設單位應自行實施前期管理或委托物業(yè)管理公司進行管理,并將管理情況報物業(yè)管理主管部門備案。其物業(yè)管理服務費用,除由業(yè)主、使用人入住后規(guī)定繳納外,不足部分由開發(fā)建設單位承擔。業(yè)主委員會成立后,應與原物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理委托合同,管理期限不得低于二年。期滿后業(yè)主委員會可重新聘請物業(yè)管理公司,但在同等條件下,原物業(yè)管理公司有優(yōu)先受聘權。第三十七條開發(fā)建設單位在出售、預售或安置房屋前,應當制定物業(yè)管理方案,并在房屋購銷合同或安置協(xié)議中載明相應條款。物業(yè)管理方案應經(jīng)物業(yè)管理主管部門審核。第三十八條經(jīng)驗收合格的住宅小區(qū)、高層樓宇,開發(fā)建設單位應向物業(yè)管理公司提供以下檔案資料（復印件）：（一）規(guī)劃總平面圖；（二）竣工總平面圖；（三）單體建筑及結(jié)構(gòu)設備竣工圖；（四）地下管網(wǎng)竣工圖；（五）房屋分配方案；（六）市政公用基礎設施、公共配套設施數(shù)量清冊及平面布置圖。第三十九條根據(jù)物業(yè)規(guī)模,開發(fā)建設單位應提供一定的房屋按照直管公房的租金標準出租給業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司作為辦公用房使用,任何單位和個人不得改變其用途。第四十條住宅小區(qū)按規(guī)劃配建有商業(yè)網(wǎng)點房的,開發(fā)建設單位應將占物業(yè)總建筑面積0.5%的商業(yè)網(wǎng)點房按工程造價轉(zhuǎn)讓給業(yè)主委員會,產(chǎn)權屬全體業(yè)主共有。第四十一條業(yè)主委員會應將商業(yè)網(wǎng)點房和其它有經(jīng)營收入的公用設施、設備、場地提供給物業(yè)管理公司經(jīng)營管理,其中商業(yè)網(wǎng)點房經(jīng)營純利潤的40%納入物業(yè)養(yǎng)護維修專項費用,其余經(jīng)營收入用于彌補日常物業(yè)管理經(jīng)費不足。第四十二條業(yè)主、使用人入住前,應與物業(yè)管理公司簽訂入住公約。入住公約對全體業(yè)主、使用人具有約束力。入住公約自業(yè)主公約生效時終止。第六章法律責任第四十三條業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約,應當承擔相應的民事責任。對違反業(yè)主公約的,業(yè)主委員會有權責令其限期改正。第四十四條業(yè)主、使用人不按期繳納物業(yè)管理服務費用的,物業(yè)管理公司有權要求其限期繳納,并按合同約定收取滯納金,逾期仍不繳納的,可向人民法院提起訴訟。物業(yè)管理公司違反物業(yè)管理委托合同的,應當承擔相應的違約責任；造成業(yè)主、使用人損失的,應當承擔賠償責任。第四十五條業(yè)主委員會作出的決定違反本規(guī)定的,物業(yè)管理主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定,并