商業(yè)綜合體招商方案

商業(yè)綜合體招商方案招商文案第一部分:項目商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃一、 整體商業(yè)定位商業(yè)項目的前期定位，要根據(jù)區(qū)域市場的居民消費水平，消費偏好決定!最好先做一個詳細的市場調(diào)研！二、 項目主題概念提煉商業(yè)項目的策劃時已引入了“城市客廳”、“綠色商務”、“城市休閑廣場”的概念，因此對商鋪的定位可延續(xù)原有的理念。商鋪招商方案主題一:“城市客廳”——人氣業(yè)主的第二客廳，依據(jù)其超前的運營管理水準和開發(fā)商獨具匠心、的開發(fā)思路，將成為“城市客廳”，成為人們休閑購物心之所向的地方。項目所處的地理位置，無論是現(xiàn)狀，還是遠景規(guī)劃，都是當?shù)禺斨疅o愧的“城市客廳”，并成為展示新形象的一個窗口。風尚國際商業(yè)項目的啟動無疑將帶動本片區(qū)甚至整個城市建設和經(jīng)濟發(fā)展，成為人們新的生活聚集地。商鋪招商方案主題二:“城市休閑生活廣場”——氛圍城市園林休閑空間擁有商業(yè)廣場、疊級樹池、春主題雕塑、玉柱噴泉疊水、望秋亭、水景墻、秋主題雕塑、景觀柱燈、特色風格雕塑、休閑廣場等，景觀豐富，彰顯從容與健康。同時商鋪的功能定位為購物休閑一體化的商業(yè)中心，將生活與休閑完美結(jié)合，突顯現(xiàn)代城市人們的生活方式。商鋪招商方案主題三:核心區(qū)的時尚中心 活力三、商業(yè)功能定位打造時尚、文化、休閑、娛樂、購物等綜合功能的休閑生活廣場。以滿足惠州中產(chǎn)階級的休閑文化需求，進而滿足自由、放松、交流、時尚、購物等各種生活目的。隨著人們消費水平的提高，單純的購物服務已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進行休閑、娛樂型購物消費已成為一種趨勢，因此，我們可以在主營零售業(yè)的基礎(chǔ)上引入娛樂、休閑及其他服務行業(yè)以方便顧客，帶旺商場。我司建議的功能如下:功能、百貨、超市、餐飲、娛樂、休閑、服務、修理。商務內(nèi)容珠寶、眼鏡、服裝、飾品、鞋帽、主題性專賣、家居、皮裝、電子日常生活用品冷飲、咖啡店、酒吧、茶藝館小型影視廳、卡拉OK、歌舞廳、游戲機、保齡球書店、音樂城、文化廊、水族館美容美發(fā)、桑拿、洗衣店、攝影沖印、健身、足療保健家電維修商務服務中心、銀行、證券、基金。對于零售行業(yè)，我們的要求是中高檔零售企業(yè)，知名品牌。餐飲以簡潔休閑為主，主要是為了商場購物者的方便，但為了保持環(huán)境整潔，拒絕帶廚房的餐飲行業(yè)。四。關(guān)于店鋪布局和銷售模式的建議方法：指定了格式分布。1） 布局模式對各樓層分別確定其用途，按擬訂的用途招商和銷售。業(yè)態(tài)分布表（樓層）一樓業(yè)態(tài)眼鏡、珠寶、皮裝、電子專賣二樓……三樓.四到六樓.2） 特色主題店主題店外資企業(yè)、證券、銀行、辦公及家居市場、娛樂中心、休閑中心等。以上布局中限定的商鋪投資者投資規(guī)模都比較大，經(jīng)營面積要求也將比較高。這樣便于提升風尚國際商業(yè)地位和形象，避免因經(jīng)營戶較多而出現(xiàn)的無序和混亂。由于風尚國際的樓盤素質(zhì)較好，地理位置也非常優(yōu)越，采用這種著力招進主力店的做法容易實現(xiàn)。而且，采用這種方式招商銷售速度快，能縮短銷售期。但這種經(jīng)營格局和商鋪銷售規(guī)劃可能出現(xiàn)有部分大型的投資者不愿購買商鋪產(chǎn)權(quán)的問題。我們將對此采取的措施是，在完成招商后繼續(xù)擬訂銷售方案，最終將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移出去。方法二:分割式銷售分割式銷售，是在商鋪銷售前對商鋪進行有針對性的合理、有效的分割，對分割后的單元進行招商和銷售。(具體分割方式另行擬訂)1)店鋪細分的原則主題的原則商鋪的分割，必須遵循主題的原則。即結(jié)合商鋪推廣的主題功能來進行分割。不同性質(zhì)的商業(yè)種類，對分割有不同的要求，這是前提。因此商業(yè)項目的商業(yè)主題定位是必須考慮的內(nèi)容。例如，如果項目將來的定位是以服裝、音像業(yè)為主，則那些進深與開間之比大于4:1的商鋪銷售不會有太大困難，因為經(jīng)營服裝、音像業(yè)不需要太寬的門面，而商鋪的后部又可以用來存貨。人性化的原則店鋪的劃分必須遵循人性化的原則。也就是說，分割出來的商鋪要滿足業(yè)主對經(jīng)營和使用的要求。劃分的道路要符合消費者的購物習慣、購物心理和行走習慣。這句話包含兩層意思:第一，必須設計所有人性化的人行通道；第二，所有不符合人性化要求的人行通道設計都必須拆除。這兩點對店鋪的銷售意義重大。商業(yè)場所的步行系統(tǒng)設計是調(diào)節(jié)和分配人流的重要而有效的手段。如果沒有人性化要求的人流通道，勢必會影響部分店鋪的人流，給銷售和經(jīng)營帶來困難。但如果有不符合人性化要求的人行通道，會造成很大的面積浪費，因為通道的唯一功能就是步行，不會產(chǎn)生經(jīng)濟效益。(3)科學利用的原則商鋪的分割，必須遵循科學利用的原則。即在滿足消防要求的前提下，盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無的空余面積都應該利用起來作為商鋪，盡量減少和壓縮輔助功能區(qū)的面積。這是提高使用率，降低公攤比例的唯一有效途徑。2)特點分割后將產(chǎn)生較多小單元，銷售和招商速度相對較慢。零星尾盤銷售會有一定難度。另外分割后經(jīng)營者自行經(jīng)營可能會出現(xiàn)經(jīng)營上的無序，商業(yè)品質(zhì)可能出現(xiàn)下降，不利于塑造良好的商業(yè)形象和商業(yè)氛圍的形成，有悖于中高檔商業(yè)物業(yè)的總體定位。建議:根據(jù)上述分析，建議風尚國際商鋪采用方式一招商和銷售。五、項目商業(yè)營運規(guī)劃（一）項目商業(yè)營運規(guī)劃原則符合整個商業(yè)街戰(zhàn)略定位的原則，集購物、娛樂、休閑、餐飲四大功能于一體，商品的布局必須從滿足以上功能需求的角度出發(fā)；根據(jù)適應不同商品經(jīng)營模式的原則，超市、服裝等。適合單層、分區(qū)經(jīng)營，可規(guī)劃在中鋪，形成上下分層、分區(qū)經(jīng)營格局；尊重市場需求和選擇的原則。商業(yè)布局的規(guī)劃必須為招商服務，最終的格局取決于招商的結(jié)果；合理有效利用空間的原則，首先是合理的空間劃分；5.經(jīng)濟效益原則應充分考慮商戶的商業(yè)利益，實現(xiàn)商戶和市場經(jīng)營者的雙贏；6、 關(guān)聯(lián)性原則，不同的商品適合不同的經(jīng)營組合，如餐飲和娛樂休閑可形成互補、互促經(jīng)營，服飾和日用百貨可形成互補、互促經(jīng)營，這些關(guān)聯(lián)性商品可在同一功能區(qū)經(jīng)營；大客戶和知名品牌優(yōu)先的原則。大客戶和知名品牌對推廣市場品牌、帶動中小商戶進入、帶動消費有著至關(guān)重要的作用，應優(yōu)先考慮這類客戶；8、 充分考慮經(jīng)營戶愿望和要求的原則，考慮了經(jīng)營戶愿望和要求，才能充分吸引經(jīng)營戶進駐，并提高經(jīng)營戶的經(jīng)營激情，從而促進市場快速形成；9、 方便顧客消費的原則，商品布局及業(yè)態(tài)分布方面，體現(xiàn)了生活和休閑的原則，先購物、后休閑、再去餐飲娛樂，符合人消費的習慣；10、 視覺形象原則，整個經(jīng)營布局應充分考慮商品陳列的視覺沖擊力和形象同意。（二）項目商業(yè)營運規(guī)劃1、 統(tǒng)一招商除經(jīng)營戶購買用于自營的商鋪外，為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場，其余商鋪采取統(tǒng)一招商的原則。市場招商通過品牌聯(lián)營、資本聯(lián)營、招商、租賃等方式進行，其中大商戶和品牌商戶可采用上述方式。2、 “出租過度，最終出售”的收益模式對于有投資樓盤意向且能接受購買產(chǎn)權(quán)的商戶，將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，由購買者自行經(jīng)營或出租給他人經(jīng)營。3、 鞏固市場3354個綜合市場功能，集購物、娛樂、休閑、餐飲四大功能于一體;——整和市場空間，進行合理商品布局；3354整體和招商，因為部分商鋪可能需要先租后賣，這部分商鋪會進行統(tǒng)一招商；——整和推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個市場有經(jīng)營方進行統(tǒng)一的廣告、促消推廣；4、合理回報3354保證市場和經(jīng)營戶的合理收益，實現(xiàn)雙贏；——完善商業(yè)物業(yè)的管理和服務功能，提升市場軟環(huán)境的競爭力；——通過市場整體機能的完善，帶動該片區(qū)土地及租賃價格的提升，使市場經(jīng)營者和物業(yè)所有者均能獲得良好的回報;——通過市場經(jīng)營業(yè)績的提升，促進存量盤的銷售；第二部分：投資促進和銷售策略一、項目總體營銷策略營銷面對的是市場中各種因素的組合，所有影響市場的因素都是多變的，房地產(chǎn)市場更是如此。因此，房地產(chǎn)營銷活動必須是動態(tài)的。只有動態(tài)營銷才能保證房地產(chǎn)營銷的效果。國際時裝店在營銷中采用“移動營銷策略”。所謂移動房地產(chǎn)營銷策略，就是根據(jù)市場各種因素的變化，不斷調(diào)整營銷思路，改進營銷措施，使營銷活動動態(tài)適應房地產(chǎn)市場的變化。即移動性根據(jù)情況靈活，包括銷售方式、準入、價格、支付方式的靈活操作。銷售模式是指靈活運用租售并舉、租售結(jié)合、網(wǎng)上銷售、展會等手段，以及內(nèi)部認購、包裝等手段的延伸；準入是指自主銷售，銷售外包，最終進入二三級市場流通（包括滯銷樓盤）；價格是指優(yōu)惠價、驚爆價、裝修價等能滿足不同消費需求的價格形式；付款方式包括一次性付款、抵押貸款、分期付款、工程款和延期付款的靈活運用和組合。移動營銷策略的核心是把握市場中各種因素的變化，而要把握各種因素的變化，就必須進行研究。影響市場的各種因素主要包括：消費者的構(gòu)成和心態(tài)、經(jīng)銷商的配合和支持、競爭產(chǎn)品的實力和動態(tài)、行政政策的調(diào)控、宏觀經(jīng)濟的現(xiàn)狀和發(fā)展、自身隊伍的穩(wěn)定和優(yōu)化等等。因此，調(diào)查類別主要包括：消費者調(diào)查、經(jīng)銷商調(diào)查、競爭產(chǎn)品和企業(yè)調(diào)查、行政政策調(diào)查、宏觀經(jīng)濟調(diào)查、勞動力調(diào)查等。只有深入的調(diào)查，科學的研究，才能透徹地掌握市場，為科學合理的營銷策略提供依據(jù)。在深入調(diào)查、科學研究的基礎(chǔ)之上制定的營銷策略才可能是正確的策略。不斷地調(diào)研，不斷地調(diào)整營銷思路，這樣的動國家營銷可以讓企業(yè)永遠立于不敗之地。二、項目招商銷售總策略1、在商鋪銷售前做好商鋪招商工作。以銷售為主，招商為輔。如商戶可以購買商鋪則將商鋪產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；如商戶只能接受只租不買的形式，可在商鋪出租給商戶后在尋找商鋪買主。2、項目主要為自營型商鋪，將商鋪一定年限的產(chǎn)權(quán)完全轉(zhuǎn)移給投資人，由投資人自行決定自行經(jīng)營還是出租給他人經(jīng)營；3、由于有部分投資者可能不會選擇買下商鋪，如某些連鎖超市。為了加快發(fā)展商的資金回籠，可先將商鋪先租給投資者經(jīng)營一定年限，然后再將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給有購買意向的客戶；4、對商鋪進行業(yè)態(tài)布局進行初步規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃業(yè)態(tài)，針對性地尋找投資商戶進行招商。目標商戶定位為全國或深圳的知名商戶和連鎖企業(yè)。但是，除了這些知名商家，店鋪買家也可以是任何其他有購買力的目標群體。三、商業(yè)氛圍營造—強勢廣告支持，形成強大的宣傳攻勢，讓全市人民都來此消費?！闪⒀菟囍行?，周未進行大型文藝演出，吸引市民前來觀光消費。——全方位貼心物管服務，給經(jīng)營者一個輕松的經(jīng)營環(huán)境，購物者一個享樂的購物天堂。3354定期促銷推廣，形成滾滾人流，帶來巨大消費。娛樂部分以KTV、電玩、熱舞及影城為主，通過動感的造型，夸張的色彩及尺度加強商業(yè)氛圍，對商業(yè)環(huán)境也起到相當?shù)难a充與完善。四、 價格策略及租金預估（略）五、 目標商戶及客戶設定與選擇1、 目標商戶群體本地集團與企業(yè)全國或地區(qū)連鎖店。品牌店、專賣店、主題店2、 目標購買人群當?shù)貓F體和企業(yè)全國性或地區(qū)級連鎖店品牌、專賣店、主題店本地個體私營業(yè)主有投資意向的本地人3、 目標商戶確定原則購買優(yōu)先，如不愿購買則可考慮商鋪租賃；先大家庭，后小家；品牌商家先于一般商家的原則。第三部分:銷售實施方案一、項目投資目標第一個目標主要商店第一目標主力店是我們市場經(jīng)營和招商的主體，該目標商戶招商和經(jīng)營的成功與否，將從根本上決定商業(yè)街招商和經(jīng)營的成敗。第一批目標門店主要從事百貨、休閑、娛樂和服務行業(yè)；第二個目標主商店第二個目標是提升商業(yè)街的知名度，改善商品結(jié)構(gòu)，促進購物中心從以日常消費休閑為主體的單一物業(yè)向集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)變，使之成為惠州新興商圈的龍頭。第二目標主力店以民特商品（包括地毯、手工藝品、藥材等）、經(jīng)營服裝、鞋帽箱包、布料（藝）、針紡織品、化裝飾品、影樓、醫(yī)藥、文化辦公用品、五金日雜以及家電、音像制品等為主。3、第三目標主力店第三目標主力店作為商業(yè)街商業(yè)結(jié)構(gòu)和服務機能的完善服務。同時也是商業(yè)街的公共服務機構(gòu)。第三目標主力店主要包括金融機構(gòu)、電、郵政、移動通訊等集團客戶。二、招商和銷售流程目標商戶群的確定；2、對商鋪鋪位進行規(guī)劃，制定合理的分割方案;3、 針對目標商群和客戶群進行項目推廣，擴大項目知名度，提升影響力；4、 雙方洽談，達成購買或租賃意向；5、 投資者到實地選擇商鋪位置，并簽訂買賣或租賃協(xié)議；6、投資者按規(guī)定交納購房款或交納租金和服務費；出售已簽訂租賃協(xié)議的商鋪；發(fā)展商對商場進行最后的裝修和設施配套，為投資者的進入創(chuàng)造良好的商業(yè)硬環(huán)境；當招商過程基本結(jié)束后，選擇合適的開業(yè)時間，歡迎投資者入駐。三、商鋪推廣方案(一)推廣主題建議基于目前整體市場、區(qū)域市場和項目本身的狀況，本項目產(chǎn)品應向強品牌、高檔次發(fā)展，在產(chǎn)品設計、形象包裝、營銷推廣、物業(yè)管理等方面進行全面升級，經(jīng)我司反復推敲，我司將項目推廣主題定位為:“您的財富源泉——風尚國際”(2)推廣方式和渠道建議1、推廣總原則先招商后銷售，招商不是純粹的招商，那就存在一個造勢的問題，在全市場上建立租售兩旺的息。在短時間內(nèi)通過小眾傳播和媒體抄做成為樓市熱點，引起社會輿論，提高知名度，促進物業(yè)銷售。2、推廣方式模式一：3360營銷中心現(xiàn)場展示營銷中心關(guān)于商鋪的各方面資料和裝備應較為齊備，從所見、所聞全方位讓買家了解息。另售樓處可以在原售樓處的基礎(chǔ)上做相應的調(diào)整