偉業(yè)顧問-太原后營坊街房地產(chǎn)項目提案報告課件

B.A.Consulting山西鴻升地產(chǎn)太原后營坊街項目的初步理解2005.10《2008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！QQ：69031789B.A.Consulting山西鴻升地產(chǎn)2005.10《匯報框架本項目初步理解初步市場定位與產(chǎn)品定位用地特質(zhì)項目特質(zhì)供應(yīng)特征項目綜合分析需求特征城市發(fā)展基本假設(shè)綜合分析SWOT分析產(chǎn)品定位價格定位整體定位客戶定位匯本項目初步理解初步市場定位與產(chǎn)品定位用地特質(zhì)項目特質(zhì)供應(yīng)特本項目的初步理解本項目的初步理解對宏觀地段的看法受“南移西進”影響，本項目所在區(qū)域并非太原重點發(fā)展區(qū)域；位于太原城市中心區(qū)內(nèi)，城市建設(shè)正處于舊城改造階段；老城區(qū)完備的基礎(chǔ)設(shè)施、成熟生活配套服務(wù)，使本項目位于寸土寸金的城市核心區(qū)的稀缺價值凸現(xiàn)。對宏觀地段的看法受“南移西進”影響，本項目所在區(qū)域并項目綜合素質(zhì)評價區(qū)域價值－城市發(fā)展“南移”南內(nèi)環(huán)街城市核心區(qū)（老城區(qū)）“西進”迎澤大街長風(fēng)大街汾

河太原市城市發(fā)展規(guī)劃方向：“南移西進”的發(fā)展趨勢

“南移”——向南部小店區(qū)發(fā)展“西進”——向汾河西岸發(fā)展

三條主要“城市軸線”迎澤大街、長風(fēng)大街、汾河“雙中心”的城市結(jié)構(gòu)

市政府——迎澤區(qū)省政府——小店區(qū)市政府省政府項目綜合素質(zhì)評價區(qū)域價值－城市發(fā)展“南移”南內(nèi)項目綜合素質(zhì)評價區(qū)域價值－杏花嶺杏花嶺區(qū)發(fā)展：1、杏花嶺南部區(qū)域與迎澤接壤，該區(qū)域特點相似，是太原政治、經(jīng)濟中心，區(qū)域內(nèi)交通、商業(yè)服務(wù)較發(fā)達；2、城區(qū)目前正處于舊城改造階段，人口密度大、大量拆遷，城市環(huán)境一般；3、區(qū)域內(nèi)商業(yè)集中，包括商業(yè)聚集地柳巷、府東府西街、杏花嶺商業(yè)中心等等；4、核心城區(qū)寸土寸金，商務(wù)項目供應(yīng)較多，住宅類供應(yīng)少但需求較大?！?008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！QQ：69031789項目綜合素質(zhì)評價區(qū)域價值－杏花嶺杏花嶺區(qū)發(fā)展：《2008項目綜合素質(zhì)評價位置：杏花嶺區(qū)、解放路西200米；1、地塊東側(cè)－杏花嶺商業(yè)中心，生活服務(wù)配套設(shè)施成熟；2、區(qū)域內(nèi)市政管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善；3、道路網(wǎng)絡(luò)、公共交通體系完善，交通通達性好；4、周邊醫(yī)院、學(xué)校云集；5、但周邊帶拆遷房屋較多，小環(huán)境較差。地段價值老城區(qū)完備的基礎(chǔ)設(shè)施、成熟生活配套服務(wù)，使本項目位于寸土寸金的城市核心區(qū)的稀缺價值凸現(xiàn)。項目綜合素質(zhì)評價位置：杏花嶺區(qū)、解放路西200米；1對項目特性的看法規(guī)模相對較大，運作周期較長；緊鄰黑龍?zhí)豆珗@，城市核心區(qū)自然景觀成為本項目最大價值點；地塊不臨城市主干道，項目高檔次形象樹立難度較大。周邊若干普通居住區(qū)，環(huán)境較差。開發(fā)商力圖打造區(qū)域精品樓盤，對價格期望較高。對項目特性的看法規(guī)模相對較大，運作周期較長；緊鄰項目綜合素質(zhì)評價容積率：3.56（原規(guī)劃方案）；占地：4.29萬平米，；限高：無限高要求；物業(yè)類型：住宅；規(guī)模：總建面11.8萬平米，住宅面積9.3萬平米。產(chǎn)品形式：高層、小高層板樓規(guī)模價值太原住宅市場規(guī)模特征：

一階段調(diào)研分析顯示，太原住宅項目6成左右的建筑規(guī)模集中在10萬平米以下，5萬平米以下的比例最高；本項目屬太原住宅市場中大體量項目，具備規(guī)模開發(fā)的硬件條件之一。項目綜合素質(zhì)評價容積率：3.56（原規(guī)劃方案）；項目綜合素質(zhì)評價地塊價值－景觀后營坊街前營坊街城坊街現(xiàn)狀路本項目西側(cè)緊鄰黑龍?zhí)豆珗@，“城市景觀價值”優(yōu)勢明顯！項目綜合素質(zhì)評價地塊價值－景觀后營坊街前城坊項目綜合素質(zhì)評價地塊價值－交通后營坊街前營坊街城坊街現(xiàn)狀路本項目四周道路較窄，非城市主干道，交通停留性較差。項目綜合素質(zhì)評價地塊價值－交通后營坊街前城坊對微觀地塊/現(xiàn)有規(guī)劃的看法A區(qū)地塊被分割成東西兩個小地塊，整體性受到一定影響；西側(cè)地塊較東側(cè)地塊具備更好景觀價值；園林規(guī)劃未能將外部景觀與內(nèi)部景觀作到有效連續(xù)、層次感差；規(guī)劃排布采用傳統(tǒng)行列式。高層高密度住宅?！?008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！QQ：69031789對微觀地塊/現(xiàn)有規(guī)劃的看法A區(qū)地塊被分割成東西兩個小地塊地塊素質(zhì)及規(guī)劃條件地塊的不均好性限制本項目均質(zhì)化產(chǎn)品設(shè)置！黑龍?zhí)豆珗@項目綜合素質(zhì)評價地塊素質(zhì)及規(guī)劃條件地塊的不均好性限制本項目均質(zhì)化產(chǎn)品設(shè)置！黑地塊現(xiàn)狀：地塊內(nèi)部基本完成拆遷，現(xiàn)狀比較平整；地塊中部及邊界有一些成樹，將來可以利用；項目綜合素質(zhì)評價地塊價值－內(nèi)部整個規(guī)劃設(shè)計從園林景觀到建筑單體都比較平淡，應(yīng)深度挖掘每塊用地價值，幫助一定經(jīng)濟效益的實現(xiàn)；地塊現(xiàn)狀：項目綜合素質(zhì)評價地塊價值－內(nèi)部整個規(guī)劃設(shè)計從園林對太原整體房地產(chǎn)市場的看法受“南移西進”總體戰(zhàn)略規(guī)劃的影響；太原住宅類市場屬于市場的初、中期，市場存在著諸多不完善和有待改善的地方，但仍呈上升態(tài)勢；中高端市場初顯，呈現(xiàn)出“郊區(qū)低密度住宅”和“中心區(qū)公寓”相結(jié)合的態(tài)勢；市場的需求量仍然很大，市場潛力巨大?！?008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。Q：69031789對太原整體房地產(chǎn)市場的看法受“南移西進”總體戰(zhàn)略規(guī)劃太原市房地產(chǎn)市場分析太原市房地產(chǎn)市場愈來愈規(guī)范，土地價值更加珍貴，客觀上使房地產(chǎn)產(chǎn)品價格穩(wěn)步提升。太原市房地產(chǎn)市場目前正處于功能產(chǎn)品時代，目前產(chǎn)品大多只滿足人們的基本居住的需求，但帶有體驗價值和文化品味的高端需求仍然強烈，房地產(chǎn)市場存在巨大的價格上漲空間。房地產(chǎn)市場投資增速，表明人們對太原市房地產(chǎn)市場充滿信心，并且房地產(chǎn)市場的消化能力也明顯加強，市場處于供不應(yīng)求的局面。太原市房地產(chǎn)市場分析太原市房地產(chǎn)市場愈來愈規(guī)范，土地價值更加“西進”城區(qū)城市中心區(qū)“南移”城區(qū)城市中心區(qū)：

太原城市中心、人口密度大、交通便捷、商業(yè)繁華。

區(qū)域主流產(chǎn)品為居住舒適度較低的高層建筑，商務(wù)類產(chǎn)品競爭激烈?！澳弦啤背菂^(qū)：以形成太原中高檔、低密度居住區(qū)。可支撐較高售價；商務(wù)市場因其位置原因，未形成聚集效益?！拔鬟M”城區(qū)：

整體住宅水平一般，缺乏特點；商務(wù)氛圍亦不濃；臨河一帶景觀佳有部分中高檔產(chǎn)品。“西進”城區(qū)城市“南移”城市中心區(qū)：“南移”城區(qū)：“西進”城對區(qū)域供應(yīng)市場的看法區(qū)域住宅供應(yīng)量較少，土地日益稀缺，未來潛力大；競爭區(qū)域商務(wù)市場發(fā)展明顯好于住宅市場；住宅檔次一般，缺乏明確定位的高檔次、綠色生態(tài)的大型居住社區(qū)；區(qū)域平均價格水平為3465元/平米，價格空間上限尚未被打開；130-170平米的三居、四居為區(qū)域主流戶型；城市中心地帶的小戶型低總價項目受一部分客戶追捧；總價60萬元/套為目前競爭區(qū)域的上限，高于60萬元/套市場屏障較大。中高端居住市場需求尚未被有效挖掘?！?008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！QQ：69031789對區(qū)域供應(yīng)市場的看法區(qū)域住宅供應(yīng)量較少，土地日益稀缺A、公園9號B、優(yōu)派對C、鴻辰自由空間D、華宏悅名都E、寶成公寓F、頤園6號G、龍灣國際H、柳溪花園I、怡和熙園J、泛華盛世FEDACBGIJH競爭區(qū)域住宅項目分布競爭區(qū)域：以本項目為核心，半徑3－4公里的城市中心區(qū)，涵蓋迎澤區(qū)、杏花嶺南部與迎澤區(qū)接壤的區(qū)域。A、公園9號FEDACBGIJH競爭區(qū)域住宅項目分布競爭區(qū)域競爭區(qū)域各業(yè)態(tài)價格分布情況競爭區(qū)域住宅項目均價范圍為2800-3600元/平方米；商務(wù)辦公類物業(yè)均價范圍為3700-5700元/平米，其中商務(wù)公寓價格水平為3700-4500元/平米，寫字樓價格水平約為5300-5700元/平米。競爭區(qū)域各業(yè)態(tài)價格分布情況競爭區(qū)域住宅項目均價范圍為2800競爭區(qū)域目前在售面積不足，市場空白明顯。未來已知的潛在供應(yīng)量已即將開盤的龍灣國際以及區(qū)內(nèi)大盤柳溪花園45萬平米的供應(yīng)為主，總規(guī)模約48萬平米。未來市場競爭激烈。競爭區(qū)域供應(yīng)情況競爭區(qū)域目前在售面積不足，市場空白明顯。競爭區(qū)域供應(yīng)情況競爭區(qū)域平均價格水平為3465元/平米。小戶型優(yōu)派對以挑高5.2米的小戶型進行銷售，折算至正常層高后，其售價僅為2880-3000元/平米。競爭區(qū)域住宅項目價格水平競爭區(qū)域平均價格水平為3465元/平米。競爭區(qū)域住宅項目價格競爭區(qū)域住宅項目戶型供應(yīng)呈現(xiàn)兩種趨勢：一為以5.1-5.2挑高層高的小戶型產(chǎn)品，戶型面積30-90平米之間，如優(yōu)派對和鴻辰自由空間；二為以130-170平米之間三居、四居戶型為主。競爭區(qū)域典型項目主力戶型面積區(qū)間競爭區(qū)域住宅項目主力戶型水平競爭區(qū)域住宅項目戶型供應(yīng)呈現(xiàn)兩種趨勢：競爭區(qū)域典型項目主力戶競爭區(qū)域典型項目總價主力區(qū)間范圍競爭區(qū)域總價范圍基本集中在60萬元/套以下，其中尤以40-60萬元/套居多，60萬以上戶型銷售阻力較大；在城市中心擁有20-35萬元/套的低總價小戶型產(chǎn)品，市場接受度很高，優(yōu)派對開盤三天即銷售一空。競爭區(qū)域住宅項目主力總價水平競爭區(qū)域典型項目總價主力區(qū)間范圍競爭區(qū)域總價范圍基本集中在6項目名稱占地總建面容積率產(chǎn)品形式主力戶型主力戶型總價均價寶成公寓3.6畝1.251棟23層點板100-15040-604000頤園6號2.9畝1.26.31棟15層板樓150-18052-643400公園9號--42棟6層和25層板樓180-24075-1023500華宏悅名都9畝2.13.51棟18層板樓160-17064-684000優(yōu)派對16.55畝4.13.72棟16層板樓60-9016-384200鴻辰自由空間5畝13.642棟16層塔樓小戶型-3600泛華盛世31畝8.64.21棟18層板樓130-18045-643600龍灣國際11畝2.73.6412-18層板樓150-17054-613600柳溪花園280畝482.519層板樓107-15032-453000怡和熙園50畝928棟12層和2棟11層106-13534-433200競爭區(qū)域住宅項目附表項目名稱占地總建面容積率產(chǎn)品形式主力戶型主力戶型總價均價寶成太原住宅市場高端產(chǎn)品已經(jīng)從“供給主導(dǎo)”向“需求主導(dǎo)”或“供需共同主導(dǎo)”方向發(fā)展；對需求特征的看法對中高端住宅產(chǎn)品吸納量較強，并表現(xiàn)出較強購買能力，總價主要集中在50-80萬元/套，區(qū)域集中在“南移”之小店區(qū)；隨著新的產(chǎn)品形式和推廣方式的介入，高端產(chǎn)品的需求量將得以進一步釋放。《2008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！QQ：69031789太原住宅市場高端產(chǎn)品已經(jīng)從“供給主導(dǎo)”向“需求主導(dǎo)太原市場購房者以自用為主，投資為輔，投資所占的比例不足12％?？蛻舳藢?dǎo)向市場分析購買目的購房者主要來原于太原市城鎮(zhèn)居民，非城鎮(zhèn)居民和外地居民占38％。購買來源太原市場購房者以自用為主，投資為輔，投資所占的比例不足12％區(qū)域供需矛盾點供應(yīng)市場供應(yīng)量少目前檔次中檔缺乏領(lǐng)軍項目高層高密住宅需求市場購買能力強對高檔產(chǎn)品需求旺盛區(qū)域認可度較好產(chǎn)品創(chuàng)新敏感對自然景觀敏感可見，老城區(qū)缺乏具備景觀優(yōu)勢、富于產(chǎn)品創(chuàng)新的高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，消費者的有效需求在老城區(qū)很難釋放；區(qū)域供需矛盾點供應(yīng)市場需求市場可見，老城區(qū)缺乏具備景觀優(yōu)勢本項目綜合分析本項目綜合分析優(yōu)勢劣勢機會威脅項目態(tài)勢（SWOT）分析優(yōu)勢項目態(tài)勢（SWOT）分析S1

規(guī)劃優(yōu)勢：太原城市中心區(qū)，土地價值稀缺；

S2

地段優(yōu)勢：具備成熟的生活配套設(shè)施；S3景觀優(yōu)勢：緊鄰黑龍?zhí)豆珗@，市區(qū)內(nèi)珍貴的景觀資源；

S4

規(guī)模優(yōu)勢：項目整體規(guī)模居中上；

S5

交通優(yōu)勢：城市成熟區(qū)域，有良好路網(wǎng)體系，完善的公交系統(tǒng)；S6

啟動優(yōu)勢：土地已完成拆遷，整體性較強，啟動容易，開工速度快。Strengths優(yōu)勢分析S1

規(guī)劃優(yōu)勢：太原城市中心區(qū)，土地價值稀缺；StWeaknesses劣勢分析W1人文

:舊城改造區(qū)，環(huán)境較差；W2

配套:不臨城市主干道，不利于項目形象樹立；

W3

風(fēng)險:項目規(guī)模較大，開發(fā)周期較長，在市場變化莫測時，開發(fā)和銷售都會存在較大的風(fēng)險變數(shù)；W4地塊：項目地塊被市政道路分割成2塊，整體性破壞；且并不均質(zhì)，西側(cè)地塊臨近龍?zhí)豆珗@，東側(cè)規(guī)模較大，觀景效果不明顯；W5競爭：目前項目周邊產(chǎn)品同質(zhì)化競爭較大，預(yù)計明年區(qū)域市場將有較大放量?！?008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！QQ：69031789Weaknesses劣勢分析W1人文

:舊城改造區(qū)，環(huán)境Opportunities機會分析O1天時：宏觀經(jīng)濟運行良好，地產(chǎn)市場發(fā)展勢態(tài)平穩(wěn)，O2地利：城市核心的區(qū)域價值市場認可度高，升值空間持續(xù)利好；本區(qū)域內(nèi)住宅項目市場存量較?。粎^(qū)域住宅項目品質(zhì)一般，產(chǎn)品缺乏特色，區(qū)域呼喚缺乏領(lǐng)軍項目；

緊鄰城市公園，具有城市景觀唯一性。O3人和：城北人口密度的增加及商務(wù)、商業(yè)市場的繁華必定帶來周邊的置業(yè)；

中、高檔居住類物業(yè)需求旺盛。Opportunities機會分析O1天時：宏觀經(jīng)濟運行良Threats威脅分析T1威脅：“南城”的逐步形成，房地產(chǎn)市場重心隨之的轉(zhuǎn)移；新城區(qū)的城市建設(shè)、商品住宅產(chǎn)品品質(zhì)打造，使“南移”區(qū)域迅速形成太原主要的中高檔居住區(qū)，使大量中、高端目標(biāo)客戶分流，區(qū)域外能夠形成導(dǎo)流的潛在項目較多。T2威脅：“北城”舊城改造，大量拆遷使開發(fā)難度加大，區(qū)域整體改造進度及城市建設(shè)將大大影響本項目檔次塑造及提升。Threats威脅分析T1威脅：“南城”的逐步形成，房地產(chǎn)市基本假設(shè)一產(chǎn)品相對緊湊，控制總價，在市場中突出項目的性價比以一居、二居為主力戶型，面積在50-80平米整體均價在3000-3500元/平方米左右，主力戶型總價控制在15-30萬元客戶群相對寬泛，性價比是其關(guān)注的重點基本假設(shè)－提出產(chǎn)品客戶價格基本假設(shè)一產(chǎn)品相對緊湊，控制總價，在市場中突出項目的性價比以基本假設(shè)二充分挖掘用地價值，提升項目的品質(zhì)，追求戶型舒適度，追求更高的附加價值以三居、四居為主力戶型，躍層設(shè)計，面積在120-200平米在西地塊增加低密度產(chǎn)品，搶占城市產(chǎn)品市場空白。整體均價在3500-3800元/平米，主力戶型總價控制在50-80萬元低密度產(chǎn)品價格將大幅提升。產(chǎn)品品質(zhì)與檔次是其關(guān)注的重點基本假設(shè)－提出產(chǎn)品客戶價格基本假設(shè)二充分挖掘用地價值，提升項目的品質(zhì)，追求戶型舒適度，大戶型、高總價、高檔次的產(chǎn)品市場競爭相對較為激烈，如果在設(shè)計上得到改善與提升，其市場競爭力會加強，并能夠吸引一定的客戶！如果能在產(chǎn)品差異化上有所突破有可能使項目一面市便得到市場的追捧。戶型相對緊湊、低總價的產(chǎn)品市場相對較為空缺，其面對的客群也較為廣泛！基本假設(shè)－綜合分析供需分析大戶型、高總價、高檔次的產(chǎn)品市場競爭相對較為激烈，如果在設(shè)計地塊素質(zhì)分析：黑龍?zhí)豆珗@A區(qū)西側(cè)地塊：觀景佳，噪音干擾較少，地塊居住價值最高。A區(qū)東地塊東側(cè)：觀景效果差，臨街，噪音干擾大；地塊居住價值略低，商業(yè)/商務(wù)價值較高。A區(qū)東地塊西側(cè)：受西面現(xiàn)狀居住區(qū)影響，視野一般，高層可遠觀公園；位于地塊內(nèi)部，交通噪音干擾少，地塊居住價值一般，商業(yè)價值低?；炯僭O(shè)－綜合分析是否在不同質(zhì)的地塊中排布同質(zhì)化的產(chǎn)品類型？地塊素質(zhì)分析：黑龍?zhí)豆珗@A區(qū)西側(cè)地塊：A區(qū)東地塊東側(cè)：A區(qū)東

高層高密度產(chǎn)品與高端市場定位的矛盾

周邊居住環(huán)境與高端市場定位的矛盾

周邊項目現(xiàn)有規(guī)劃形態(tài)對本項目產(chǎn)生一定擠壓地塊素質(zhì)分析基本假設(shè)－綜合分析高層高密度產(chǎn)品與高端市場定位的矛盾地塊素質(zhì)分析基本假設(shè)基本假設(shè)二：舒適基本假設(shè)一：緊湊復(fù)合充分挖掘地塊價值，兼有舒適和緊湊的戶型，以高帶中基本假設(shè)－綜合分析結(jié)論+差異化基本假設(shè)二：舒適基本假設(shè)一：緊湊復(fù)合充分挖掘地塊價值，兼有本項目面臨的關(guān)鍵問題如何把握區(qū)域成熟的節(jié)奏，做到超前半步？如何挖掘特殊的區(qū)域條件帶來的客戶族群？如何在有限的用地規(guī)模空間上打造特色的產(chǎn)品要素？本項目綜合分析本項目面臨的關(guān)鍵問題如何把握區(qū)域成熟的節(jié)奏，做到超前半步？本本項目初步定位設(shè)想本項目初步定位設(shè)想項目產(chǎn)品的多樣性本項目定位突破點項目整體檔次的提升超強賣點營造－大打“景觀”牌！項目產(chǎn)品的多樣性本項目定位突破點項目整體檔次的提升超強賣面向多層次、多元化客戶的；都市、活力、健康的；緊湊與舒適混合的高密高層住宅本項目整體定位城市中心區(qū)·景觀·高尚人居社區(qū)！面向多層次、多元化客戶的；本項目整體定位城市中心區(qū)·景觀——項目是區(qū)域內(nèi)檔次較高的產(chǎn)品——項目是區(qū)域內(nèi)建筑形式多樣的產(chǎn)品——項目是區(qū)域內(nèi)居住環(huán)境最好的產(chǎn)品——項目的居住產(chǎn)品是區(qū)域內(nèi)最舒適的——項目的景觀建設(shè)是區(qū)域內(nèi)最有特點的整體定位方向建議——整體檔次的提升——項目是區(qū)域內(nèi)檔次較高的產(chǎn)品整體定位方向建議——整體檔次在項目市場定位的基礎(chǔ)上合理降低西地塊容積率多角度追求有市場競爭力的高品質(zhì)、人性化產(chǎn)品實現(xiàn)良好的經(jīng)濟效益產(chǎn)品定位－原則從項目用地的唯一性考慮充分挖掘地塊景觀、商業(yè)等不同層面價值有機融入多樣化、差異性的產(chǎn)品形態(tài)使項目“一鳴驚人”，成為引導(dǎo)市場的“領(lǐng)跑人”在項目市場定位的基礎(chǔ)上產(chǎn)品定位－原則從項目用地的唯一性考慮產(chǎn)品定位－可能的物業(yè)類型構(gòu)成項目產(chǎn)品的多樣性依據(jù)用地價值，安排有效物業(yè)類型！商業(yè)&商務(wù)類產(chǎn)品主題商業(yè)街輕型辦公（商務(wù)公寓）

居住類產(chǎn)品自住型住宅（舒適型）投資型住宅（緊湊型）精裝小戶型城市低密度產(chǎn)品產(chǎn)品定位－可能的物業(yè)類型構(gòu)成項目產(chǎn)品的多樣性依據(jù)用地價值地塊素質(zhì)及規(guī)劃條件地塊價值分析黑龍?zhí)豆珗@A區(qū)西側(cè)地塊：觀景佳，噪音干擾較少，地塊居住價值最高。A區(qū)東地塊東側(cè)：觀景效果差，臨街，噪音干擾大；地塊居住價值略低，商業(yè)/商務(wù)價值較高。A區(qū)東地塊西側(cè)：受西面現(xiàn)狀居住區(qū)影響，視野一般，高層可遠觀公園；位于地塊內(nèi)部，交通噪音干擾少，地塊居住價值一般，商業(yè)價值低。地塊素質(zhì)及規(guī)劃條件地塊價值分析黑龍?zhí)豆珗@A區(qū)西側(cè)地塊：A區(qū)東項目規(guī)劃及產(chǎn)品功能分區(qū)A區(qū)西側(cè)地塊：舒適型住宅，三居-四居為主；城市低密度產(chǎn)品。A區(qū)東地塊西側(cè)：舒適型住宅，三居為主，輔以二居、四居。A區(qū)東地塊東側(cè)：緊湊型住宅，一、二居；輕型辦公；商業(yè)街。產(chǎn)品布局：圍合型社區(qū)項目規(guī)劃及產(chǎn)品功能分區(qū)A區(qū)西側(cè)地塊：A區(qū)東地塊西側(cè)：A區(qū)東地突破現(xiàn)有規(guī)劃對產(chǎn)品高檔次的限制現(xiàn)有方案12-18層小高層、高層板樓的設(shè)計，很難支撐高品質(zhì)景觀豪宅定位。高層高密VS舒適品質(zhì)改善建議：適當(dāng)降低容積率，景觀佳的位置安排低密度產(chǎn)品，以提升整體居住檔次。突破現(xiàn)有規(guī)劃對產(chǎn)品高檔次的限制現(xiàn)有方案12-18層小高層、高項目規(guī)劃及產(chǎn)品功能分區(qū)A區(qū)西側(cè)地塊：城市景觀豪宅－拔升項目整體形象的核心要素，高價高品質(zhì)，實現(xiàn)利潤部分。A區(qū)東地塊西側(cè)：主力產(chǎn)品，中高價位；穩(wěn)定產(chǎn)品形象，并保持良好現(xiàn)金流。A區(qū)東地塊東側(cè)：極品小戶型，中檔價位；低總價促進熱銷提升項目市場追捧，并實現(xiàn)快速回款。開發(fā)策略的考慮項目規(guī)劃及產(chǎn)品功能分區(qū)A區(qū)西側(cè)地塊：A區(qū)東地塊西側(cè)：A區(qū)東地產(chǎn)品細節(jié)打造－附加價值園林景觀－獨特的多層次園林景觀設(shè)計能滿足商務(wù)需求的泛會所設(shè)計主題商業(yè)街靈動、變幻的室內(nèi)空間設(shè)計精裝修，奉送家居家電物業(yè)管理……《2008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。Q：69031789產(chǎn)品細節(jié)打造－附加價值園林景觀－獨特的多層次園林景觀設(shè)園區(qū)與外界（龍?zhí)豆珗@）的交流，綠帶的延伸；園林與建筑之間，以水系和路徑為銜接；建筑與建筑之間，以風(fēng)景為窗口；建筑與庭院之間，以庭蔭、植被為平臺。產(chǎn)品細節(jié)打造－園林景觀獨特的多層次園林景觀設(shè)計：園區(qū)與外界（龍?zhí)豆珗@）的交流，綠帶的延伸；產(chǎn)品細節(jié)打造－集中綠地園林示意圖好的開局至關(guān)重要，建議采用先做環(huán)境，后賣住宅。產(chǎn)品細節(jié)打造－園林景觀集中綠地園林示意圖好的開局至關(guān)重要，建議采用先做環(huán)境，后賣住中密度建筑之間變化有致的間距，給塑造宏偉園林景觀創(chuàng)造了條件。園林景觀中密度建筑之間變化有致的間距，給塑造宏偉園林景觀創(chuàng)造了條件。園林景觀適應(yīng)北方氣候的日韓式東方園林1、稀缺性（周邊項目未見）2、水景一定要有，但也一定不能太大3、北方樹木品種的搭配塑造視覺景觀4、人工小品景觀彌補冬季綠色不足園林景觀適應(yīng)北方氣候的日韓式東方園林宅前景觀產(chǎn)品細節(jié)打造－園林景觀宅前景觀產(chǎn)品細節(jié)打造－園林景觀減少開發(fā)商投入及后期經(jīng)營風(fēng)險部分商務(wù)服務(wù)的提供也可銷售提供推動作用。產(chǎn)品細節(jié)打造－泛會所泛會所減少開發(fā)商投入及后期經(jīng)營風(fēng)險產(chǎn)品細節(jié)打造－泛會所泛會所躍層與錯層設(shè)計塑造特色戶型空間的產(chǎn)品細節(jié)打造－室內(nèi)空間變化躍層與錯層設(shè)計塑造特色戶型空間的產(chǎn)品細節(jié)打造－室內(nèi)空間變化舒適型戶型：毛坯（或可選菜單式裝修）緊湊型戶型：精裝修＋家居家電產(chǎn)品細節(jié)打造－精裝修精裝修有助于開發(fā)商價格的實現(xiàn)。通過樣板間的塑造展示緊湊實用的室內(nèi)空間效果舒適型戶型：毛坯（或可選菜單式裝修）緊湊型戶型：精裝樣板間精裝修——客廳示意圖產(chǎn)品細節(jié)打造－精裝