房地產(chǎn)培訓(xùn)-土地拓展-項(xiàng)目總系列課程之 城市與項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)、項(xiàng)目的定位

項(xiàng)目總系列課程之城市與項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)、項(xiàng)目的定位陳嘉慶老師第一部分：項(xiàng)目投資的理念1、投資的節(jié)奏和機(jī)會(huì)2、美國(guó)房地產(chǎn)投資3、投資的區(qū)域選擇4、投資并購(gòu)5、投資的經(jīng)濟(jì)規(guī)模6、未來(lái)房地產(chǎn)投的機(jī)會(huì)第二部分：項(xiàng)目投資方法1、城市評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)2、項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)3、風(fēng)險(xiǎn)分析與投資決策4、投資決策流程：七對(duì)眼睛第一部分：項(xiàng)目投資的理念1、房地產(chǎn)投資節(jié)奏與機(jī)會(huì)2、美國(guó)房地產(chǎn)投資3、房地產(chǎn)投資的地域選擇標(biāo)桿企業(yè)土地儲(chǔ)備及戰(zhàn)略布局發(fā)展年份土地儲(chǔ)備城市戰(zhàn)略特征備注低價(jià)策略，快速開(kāi)發(fā)快速銷售，偏愛(ài)城郊和二三線城市，目標(biāo)是地產(chǎn)界“沃爾瑪”，快速、大量提供社會(huì)需要的物美價(jià)廉住宅的工廠.在二線城市或一線城市周邊發(fā)展衛(wèi)星城的戰(zhàn)略，秉承一貫的大規(guī)模開(kāi)發(fā)方向.目前公司在二線和三線城市的項(xiàng)目數(shù)分別有21個(gè)與16個(gè)，占總開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的76%碧桂園

165400恒大富力萬(wàn)科10458022重組、融資、拿地、上市，不計(jì)成本IPO未果，資產(chǎn)變包袱大幅擴(kuò)張土地儲(chǔ)備，負(fù)債迅速增加，資金鏈不容樂(lè)觀1426206強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)在未來(lái)的比重3+X布局，珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海三大區(qū)域戰(zhàn)略架構(gòu)布局,快速拿地、快速開(kāi)發(fā),住宅產(chǎn)業(yè)化24206925追求財(cái)務(wù)穩(wěn)健，過(guò)去三年的資產(chǎn)負(fù)債率為44%、43%、58%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率70%的水平；

將經(jīng)營(yíng)性與開(kāi)發(fā)性、短期與中長(zhǎng)期相結(jié)合，品質(zhì)、低調(diào)，實(shí)行穩(wěn)健均衡的土地儲(chǔ)備策略，布局核心經(jīng)濟(jì)區(qū)域、劍指主流城市、鎖定核心地段。中海地產(chǎn)的戰(zhàn)略布局將會(huì)突出省會(huì)城市，在20余個(gè)潛力城市擴(kuò)展規(guī)模。中海20230020全國(guó)化戰(zhàn)略布局從2007年起，已經(jīng)從在全國(guó)的排兵布陣階段，進(jìn)入到縱深階段保利金地1518571820110014同萬(wàn)科標(biāo)桿企業(yè)土地儲(chǔ)備及戰(zhàn)略布局一類城市企業(yè)名稱碧桂園二類城市三類城市番愚、順德、呼和浩特、張家界、沈陽(yáng)、中牟、咸寧、長(zhǎng)沙、滿洲里、安慶、塘沽、重慶重慶、合肥、沈陽(yáng)、西安、鄭州、貴陽(yáng)、廣州

長(zhǎng)沙、佛山、天津、太原、成都、武漢、南京昆明、南寧、啟東、包頭、鄂州、洛陽(yáng)、彭山、青元恒大富力北京上海

天津、重慶、西安廣州北京

天津、寧波、南京、杭州、東莞、珠海、上海

佛山、武漢、西安、沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)春、深圳

成都、重慶、蘇州、無(wú)錫、廈門、青島、廣州

中山、長(zhǎng)沙、合肥萬(wàn)科鞍山、包頭、鎮(zhèn)江、南昌南昌、岳陽(yáng)北京上海廣州天津、成都、重慶、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、武漢、長(zhǎng)沙、西安、佛山保利金地綠地中海北京上海

天津、寧波、南京、杭州、東莞、珠海、深圳

佛山、武漢、西安、沈陽(yáng)廣州貴陽(yáng)、南寧、南昌、諸暨、徐州、牡丹江、銀川、呼和浩特、蕪湖、蚌埠、滁州、廊坊、安慶合肥、長(zhǎng)春、南京、西安、成都、鄭州、重慶、蘇州、無(wú)錫、太原、沈陽(yáng)、天津、上海北京上海天津、成都、重慶、大連、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、中山、西安、南京、蘇州、佛山、寧波、結(jié)論:大型房地產(chǎn)公司在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和競(jìng)爭(zhēng)激烈區(qū)域發(fā)展，獲取能力帶來(lái)的利潤(rùn)。中小房地產(chǎn)公司到經(jīng)濟(jì)相對(duì)滯后和競(jìng)爭(zhēng)和土地管控相對(duì)寬松的區(qū)域發(fā)展。4、通過(guò)并購(gòu)進(jìn)行投資是最快速和有效的方式萬(wàn)科的競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品萬(wàn)科現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)周期可以做到8個(gè)月，以前是14個(gè)月,理論極限值是8.5個(gè)月住宅產(chǎn)業(yè)化將推動(dòng)萬(wàn)科將在2012年爆發(fā)。十年內(nèi)在做產(chǎn)品方面，萬(wàn)科難以被超越。唯一途徑是制度上的創(chuàng)新。金融業(yè)務(wù)（按揭）是可行途徑。把不良資產(chǎn)賣給專業(yè)公司，讓利給市場(chǎng)，提高資金周轉(zhuǎn)率，降低風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在央行很支持，萬(wàn)科已經(jīng)試水。11土地儲(chǔ)備結(jié)論：土地控制但不擁有30%擁有70%控制?

萬(wàn)科通過(guò)合作和收購(gòu)來(lái)增加拿地的手段，減少成本（與泰達(dá)、中糧和中航的合作）?

一航萬(wàn)科公司。萬(wàn)科用4億元控制全國(guó)100多個(gè)城市地王的土地。5、投資的經(jīng)濟(jì)規(guī)模----控制但不擁有為什么學(xué)習(xí)美國(guó)房地產(chǎn)?

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度、開(kāi)發(fā)水平高；美國(guó)是一個(gè)大陸性的全國(guó)市場(chǎng)，與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資源秉賦類似。?

美國(guó)四大房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略區(qū)域選擇對(duì)中國(guó)準(zhǔn)備做大做強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)有很強(qiáng)的借鑒意義。?

企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后，采取并購(gòu)的方式是做大做強(qiáng)的快捷路徑。?

培育自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在各自的細(xì)分市場(chǎng)做到最強(qiáng)。?

房地產(chǎn)企業(yè)

的核心要素并非盡可能多的土地儲(chǔ)備，而是合理的儲(chǔ)備與高效的開(kāi)發(fā)能力，資源整合能力。?

客戶強(qiáng)分，多元化的市場(chǎng)定位。萬(wàn)科的房地產(chǎn)投資的規(guī)模萬(wàn)科坂雪崗項(xiàng)目（萬(wàn)科城）地價(jià)10億元：拍賣價(jià)9.7億元＋契稅3000萬(wàn)，一共10億元。內(nèi)部收益率8％項(xiàng)目本身盈利能力差，主要是土地增值帶來(lái)盈利。156、未來(lái)房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)第二部分：項(xiàng)目投資方法1、城市評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)2、項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)3、風(fēng)險(xiǎn)分析與投資決策4、投資決策流程：七對(duì)眼睛1、城市評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)投資與開(kāi)發(fā)周期------新項(xiàng)目投資管理?

城市研究及城市評(píng)價(jià)?

項(xiàng)目篩選與項(xiàng)目初判?

地區(qū)成本調(diào)研?

項(xiàng)目可行性研究報(bào)告?

項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制過(guò)程中的專業(yè)意見(jiàn)提供與成果審核城市評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)------案例1城市評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)------案例1發(fā)

展

部土地線索拓展市場(chǎng)研究項(xiàng)目可研及獲取經(jīng)濟(jì)分析項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目管理規(guī)劃土

地

儲(chǔ)備中心中介信

/息規(guī)委土地方二線城市拓展市場(chǎng)分析增長(zhǎng)戰(zhàn)略思考規(guī)

/劃設(shè)計(jì)院一級(jí)開(kāi)發(fā)政策研究行城市發(fā)展研究土地市場(chǎng)研究收購(gòu)儲(chǔ)備部土

市業(yè)市場(chǎng)研究地

場(chǎng)開(kāi)

交發(fā)

易部

部12345城市評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)------戰(zhàn)略投資管控區(qū)域評(píng)價(jià)城市評(píng)價(jià)項(xiàng)目評(píng)價(jià)區(qū)域選擇城市選擇項(xiàng)目選擇控制戰(zhàn)略成本

獲取戰(zhàn)略利潤(rùn)城市評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)------評(píng)價(jià)體系操作流程項(xiàng)目決策的兩段論：城市層面------項(xiàng)目層面子公司：清楚集團(tuán)評(píng)審的要求有的放矢、減少反復(fù)城市評(píng)價(jià)指標(biāo)體系指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化投資效率提升統(tǒng)計(jì)口徑的統(tǒng)一數(shù)據(jù)來(lái)源的權(quán)威性邏輯體系嚴(yán)密集團(tuán)：得到所期望的資料數(shù)據(jù)來(lái)源權(quán)威可靠統(tǒng)計(jì)口徑一致便于橫向比較城市評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)------評(píng)價(jià)體系操作流程候選城市原始數(shù)據(jù)城市評(píng)價(jià)指標(biāo)體系候選城市評(píng)價(jià)指標(biāo)縱向比較分析橫向比較分析候選城市的評(píng)價(jià)城市評(píng)價(jià)指標(biāo)體系城市評(píng)價(jià)指標(biāo)參照系已進(jìn)入城市原始數(shù)據(jù)城市評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)------項(xiàng)目評(píng)價(jià)階段城市評(píng)價(jià)報(bào)告成果標(biāo)準(zhǔn)邏輯框架城市選擇評(píng)價(jià)指標(biāo)市場(chǎng)趨勢(shì)判斷指標(biāo)運(yùn)作可行性判斷指標(biāo)次指標(biāo)輔助指標(biāo)主指標(biāo)施工面積/銷售面積新開(kāi)工面積/施工面積預(yù)售面積/批準(zhǔn)預(yù)售面積房新增土地面積/新開(kāi)工面積土地開(kāi)發(fā)面積/購(gòu)置面積投資性購(gòu)買所占比重房?jī)r(jià)收入比地產(chǎn)投資額/固定投資額新建商品住宅空置率租金/價(jià)格比價(jià)格增幅/人均收入增幅價(jià)格增幅/消費(fèi)儲(chǔ)蓄增幅房地產(chǎn)貸款/總貸款個(gè)人購(gòu)房信貸比產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平未來(lái)城市重大建設(shè)房地產(chǎn)政策導(dǎo)向重大城市活動(dòng)重大經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)會(huì)市場(chǎng)規(guī)模土地機(jī)會(huì)地價(jià)與售價(jià)比政府配合效率人常住人密度GDP總量及增幅商品住宅銷售面積商城市評(píng)價(jià)報(bào)告中對(duì)指標(biāo)數(shù)據(jù)采集要求：口數(shù)量品住宅銷售額1、主指標(biāo)

（8個(gè)）和可行性指標(biāo)（4個(gè)）必須提供數(shù)據(jù)2、次指標(biāo)及輔助指標(biāo)

可以根據(jù)城市情況協(xié)商選擇提供城市評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)------項(xiàng)目評(píng)價(jià)階段城市評(píng)價(jià)核心要素城市市場(chǎng)趨勢(shì)判斷決策程序趨勢(shì)主指標(biāo)--1趨勢(shì)主指標(biāo)--8趨勢(shì)次指標(biāo)--1市場(chǎng)趨勢(shì)綜合判斷市場(chǎng)趨勢(shì)主要判斷市場(chǎng)趨勢(shì)輔助指標(biāo)判斷趨勢(shì)次指標(biāo)--6定性判斷定性+定量定量判斷城市評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)------項(xiàng)目評(píng)價(jià)階段城市評(píng)價(jià)核心要素城市選擇決策體系市場(chǎng)趨勢(shì)主要判斷市場(chǎng)趨勢(shì)綜合判斷城市是否進(jìn)入決策市場(chǎng)趨勢(shì)輔助指標(biāo)判斷市場(chǎng)規(guī)模運(yùn)作可行性判斷土地機(jī)會(huì)地價(jià)與售價(jià)比例政府配合效率2、項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)------可研需要解決的問(wèn)題我要做什么立項(xiàng)人我為什么要做？我打算怎么做？專業(yè)能力可行性研究報(bào)告出資人結(jié)

論項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)------可研協(xié)作流程協(xié)作流程有效項(xiàng)目信息營(yíng)銷定位項(xiàng)目測(cè)算開(kāi)發(fā)計(jì)劃概念設(shè)計(jì)成本估算銷售周期投資決策項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)------市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)市場(chǎng)上有什么我們能做什么我們給誰(shuí)做我們?nèi)绾巫鲋杏^市場(chǎng)微觀市場(chǎng)別人在做什么別人如何做調(diào)研階段分析階段結(jié)論項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)------客戶資源時(shí)代（有房即能賣）概念時(shí)代（有好概念即可賣房）產(chǎn)品時(shí)代（提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品）客戶價(jià)值時(shí)代（須完全讓消費(fèi)者滿意）“一流企業(yè)爭(zhēng)客戶，二流企業(yè)爭(zhēng)市場(chǎng)。”項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)------客戶項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)------概述客戶需求分析客戶定位----明確住宅樓盤是為哪個(gè)價(jià)格區(qū)間的客戶開(kāi)發(fā)需求定型----研究設(shè)定價(jià)格區(qū)間內(nèi)客戶對(duì)住宅需求的具體內(nèi)容項(xiàng)目定板----滿足客戶需求方案的創(chuàng)造性策劃\效益預(yù)測(cè)的分析比較明示與隱含需求----項(xiàng)目成功的關(guān)鍵在于挖掘客戶的隱含的需求----并把隱含的需求轉(zhuǎn)換為項(xiàng)目產(chǎn)品的功能項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)------產(chǎn)品定位1、產(chǎn)品定位服

務(wù)

配套設(shè)施環(huán)境景觀小區(qū)規(guī)劃布局居住小區(qū)功能住宅套型平面等等形式居住小區(qū)功能形式關(guān)系項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)------產(chǎn)品定位產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略客戶價(jià)值層面提高產(chǎn)品價(jià)值企業(yè)價(jià)值層面提升開(kāi)發(fā)效能項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)------產(chǎn)品定位產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力提升產(chǎn)品價(jià)值體系開(kāi)發(fā)效能體系社區(qū)價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值社區(qū)規(guī)劃社區(qū)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品性能產(chǎn)品工藝標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)工集約化經(jīng)營(yíng)其它體系廠化生產(chǎn)規(guī)模住區(qū)規(guī)劃鄰里組團(tuán)規(guī)劃配套產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)施工安裝工藝預(yù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品社區(qū)文化社區(qū)管理改良產(chǎn)品特色產(chǎn)品構(gòu)造工藝生產(chǎn)工藝新技術(shù)新材料使用標(biāo)準(zhǔn)性能標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)教育醫(yī)療其它生態(tài)技術(shù)華中版退臺(tái)花園洋房裝配式構(gòu)配件項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)------文化定位一、區(qū)域文化1、城市歷史文化背景2、區(qū)域文化習(xí)俗特點(diǎn)二、文化總定位三、案名確立四、風(fēng)水文化觀五、建筑文化1、消費(fèi)者對(duì)建筑提出的功能和使用方面的要求2、消費(fèi)者對(duì)建筑提出的精神和審美方面的要求3、以何種必要的物質(zhì)技術(shù)手段達(dá)到上述兩方面的要求六、配套文化七、VI系統(tǒng)項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)------經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)體系與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)------經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)體系與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)基準(zhǔn)考核一覽表考核數(shù)據(jù)來(lái)源部門考核級(jí)別考核對(duì)象項(xiàng)目總考核基準(zhǔn)項(xiàng)目開(kāi)盤開(kāi)始點(diǎn)結(jié)束點(diǎn)基準(zhǔn)值330d獲取土地獲取土地項(xiàng)目開(kāi)盤竣工備案營(yíng)運(yùn)中心ⅠⅠ竣工備案施工周期總設(shè)計(jì)周期方案設(shè)計(jì)營(yíng)運(yùn)中心項(xiàng)目工程取得開(kāi)工證獲取土地獲取土地竣工備案營(yíng)運(yùn)中心ⅡⅡⅡ施工圖內(nèi)外審?fù)瓿刹⑿薷某鰣D，取得外審意見(jiàn)140/170d90d項(xiàng)目中心工程實(shí)施方案公司、集團(tuán)評(píng)審定稿，報(bào)建方案圖咨詢完成，正式方案報(bào)建圖內(nèi)審?fù)瓿尚薷某鰣D項(xiàng)目總經(jīng)理，集團(tuán)技術(shù)管理部，開(kāi)發(fā)部實(shí)施方案最終成果完成并集團(tuán)備案，相關(guān)報(bào)建圖完成出圖并公司內(nèi)部審核修改無(wú)誤集團(tuán)技術(shù)管理部，開(kāi)發(fā)部設(shè)計(jì)部及主管領(lǐng)導(dǎo)擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)完成擴(kuò)初設(shè)計(jì)完成擴(kuò)初設(shè)計(jì)完成20/30d20/30d30/50dⅡⅡⅡ招標(biāo)圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)招標(biāo)圖完成出圖成本部施工圖內(nèi)外審?fù)瓿刹⑿薷某鰣D，取得外審意見(jiàn)項(xiàng)目中心工程定位優(yōu)化獲取土地獲取土地產(chǎn)品建議書公司評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)，方案設(shè)計(jì)要求確定30d60d項(xiàng)目總經(jīng)理，設(shè)計(jì)部項(xiàng)目總經(jīng)理Ⅱ項(xiàng)目策劃項(xiàng)目策劃報(bào)告公司評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)完成公司公司和集團(tuán)評(píng)審定稿ⅡⅡ營(yíng)銷部及主管領(lǐng)導(dǎo)開(kāi)盤前3個(gè)月項(xiàng)目總經(jīng)理，集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理部營(yíng)銷策劃報(bào)告項(xiàng)目總經(jīng)理，集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理部?jī)r(jià)格方案完成公司評(píng)審和集團(tuán)備案取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證取得證件開(kāi)盤前15天140/150d10/13d30ⅡⅡⅡⅡ總報(bào)建周期施工許可辦理方案外部招標(biāo)獲取土地營(yíng)運(yùn)中心項(xiàng)目中心工程開(kāi)發(fā)部開(kāi)發(fā)部及主管領(lǐng)導(dǎo)招標(biāo)手續(xù)完成取得立項(xiàng)批復(fù)外部招標(biāo)手續(xù)完成具備方案報(bào)件條件成本部及主管領(lǐng)導(dǎo)3、風(fēng)險(xiǎn)分析與投資決策風(fēng)險(xiǎn)分析與投資決策------經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)體系與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)在項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)決策的基礎(chǔ)之上，項(xiàng)目仍要回歸項(xiàng)目收益決策層面，對(duì)于項(xiàng)目收益的核心指標(biāo)IRR,我們發(fā)現(xiàn)其是一個(gè)受多因素影響指標(biāo)，影響因素具體包括：收入銷售價(jià)格建安造價(jià)靜態(tài)收益水平利潤(rùn)主導(dǎo)地價(jià)/稅收支出營(yíng)銷費(fèi)用項(xiàng)目IRR管理費(fèi)用開(kāi)發(fā)周期回款周期成本支出現(xiàn)金流現(xiàn)金流主導(dǎo)動(dòng)態(tài)效率水平銷售速度回款速度項(xiàng)目現(xiàn)金流水平銷售回款現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)分析與投資決策------經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)體系與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)法律風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目決策中需單獨(dú)列明的風(fēng)險(xiǎn)稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)拆遷等風(fēng)險(xiǎn)政府信用風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目決策評(píng)價(jià)指標(biāo)體系地

價(jià)地價(jià)外單方成本銷售價(jià)格靜態(tài)收益指標(biāo)項(xiàng)目全投資IRR從拿地到開(kāi)盤時(shí)間項(xiàng)目月均去化速度動(dòng)態(tài)效率指標(biāo)項(xiàng)目收益決策指標(biāo)體系項(xiàng)目銷售凈利潤(rùn)率以上動(dòng)態(tài)效率指標(biāo)需根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況確定合理標(biāo)準(zhǔn)或衡量方法風(fēng)險(xiǎn)分析與投資決策------經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)體系與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)IRR=15%------一般IRR=20%------優(yōu)秀IRR=25%------非常優(yōu)秀----以合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的方式共同對(duì)項(xiàng)目投資，包括注冊(cè)資本和股東借款，當(dāng)可以取得銀行貸款時(shí)則使用銀行貸款,合作方對(duì)投資的回報(bào)要求在15%－25%之間。標(biāo)桿企業(yè)收益要求內(nèi)部收益率≥25%銷售凈利率≥9%指標(biāo)評(píng)價(jià)考慮：（1）核心指標(biāo)確定指標(biāo)值標(biāo)準(zhǔn)；參考指標(biāo)中的總體指標(biāo)未定標(biāo)準(zhǔn)僅做參考；參考指標(biāo)中的單項(xiàng)指標(biāo)結(jié)合具體項(xiàng)目分析評(píng)估。（2）經(jīng)過(guò)對(duì)部分項(xiàng)目（成都1期、大連等）的測(cè)試，其內(nèi)部收益率均超過(guò)30%。因此對(duì)一般多層項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率暫定為25%。（3）經(jīng)測(cè)算，集團(tuán)平均稅前銷售利潤(rùn)率為12%，銷售凈利率約在8.04~10.2%之間，因此銷售凈利率暫定為9%。風(fēng)險(xiǎn)分析與投資決策單位可售面積利潤(rùn)情況序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)總價(jià)(萬(wàn)元)------經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)體系與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)12項(xiàng)目總收入1.11.21.3銷售收入項(xiàng)目收益測(cè)算處理剩余物業(yè)收入出租凈收入折現(xiàn)項(xiàng)目總成本費(fèi)用2.12.22.32.42.52.62.72.82.9土地成本前期費(fèi)用建安工程成本開(kāi)發(fā)間接費(fèi)營(yíng)業(yè)費(fèi)用公司管理費(fèi)營(yíng)業(yè)稅及附加財(cái)務(wù)費(fèi)用土地增值稅3稅前特殊補(bǔ)貼4稅前利潤(rùn)5所得稅25%6稅后特殊補(bǔ)貼稅后凈利潤(rùn)銷售凈利率IRR791011NPV風(fēng)險(xiǎn)分析與投資決策------經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)體系與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)、售價(jià)及建安對(duì)IRR的敏感性分析變動(dòng)幅度變動(dòng)值變動(dòng)后IRRIRR變動(dòng)值基準(zhǔn)值5%06000-60000120,00012600011400011,61912200110383,42318.49%16.55%20.64%18.49%19.23%17.74%18.49%17.41%18.92%0%地價(jià)售價(jià)建安-1.94%2.14%0%-5%基準(zhǔn)值5%581-58100.74%-0.75%0%-5%基準(zhǔn)值5%171-1713674-1.08%0.43%-5%3324風(fēng)險(xiǎn)分析與投資決策------風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避型投資人對(duì)于預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)的關(guān)系回報(bào)P3PP21R1R2R3R4風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析與投資決策------風(fēng)險(xiǎn)控制獲取前期要考慮的風(fēng)險(xiǎn)因素政府信用風(fēng)險(xiǎn)拆遷風(fēng)險(xiǎn)土地一級(jí)市場(chǎng)招拍掛項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)獲取項(xiàng)目途徑法律風(fēng)險(xiǎn)稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目土地二級(jí)市場(chǎng)股權(quán)合作項(xiàng)目拆遷風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)管理輸出型項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與投資決策------風(fēng)險(xiǎn)控制1、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)2、法律風(fēng)險(xiǎn)3、政策風(fēng)險(xiǎn)3.1.6.1政府資源利用的評(píng)估3.1.6.1.1當(dāng)?shù)卣畬?duì)外來(lái)投資的態(tài)度3.1.6.1.2當(dāng)?shù)卣毮懿块T的辦事作風(fēng)3.1.6.1.3當(dāng)?shù)卣畬?duì)該項(xiàng)目的關(guān)注程度3.1.6.1.4地塊周邊已有開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目成敗的政府因素3.1.6.1.5與政府合作關(guān)系3.1.6.2政策變更對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響3.1.6.2.1城市規(guī)劃限制或更改3.1.6.2.2突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開(kāi)發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無(wú)法完成、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。4、拆遷風(fēng)險(xiǎn)鏈接：土地合同法律風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估細(xì)則風(fēng)險(xiǎn)分析與投資決策------風(fēng)險(xiǎn)防范關(guān)鍵點(diǎn)?

項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式：-----雙方磋商過(guò)程長(zhǎng)，事先需要征得項(xiàng)目公司其它股東的同意，股權(quán)轉(zhuǎn)讓、變更手續(xù)長(zhǎng)，存在潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)。優(yōu)點(diǎn)是：避免市場(chǎng)化的激烈競(jìng)爭(zhēng)，可以通過(guò)社會(huì)和其它關(guān)系予以溝通，達(dá)到取得地塊開(kāi)發(fā)權(quán)的目的。?

項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵點(diǎn)：?

項(xiàng)目公司除愿意出讓的股東外均需要放棄同等價(jià)格的情況優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。?

對(duì)項(xiàng)目公司的資產(chǎn)和負(fù)債狀況要求專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，雙方轉(zhuǎn)讓的價(jià)格必須參照評(píng)估價(jià)格。?

整理項(xiàng)目公司現(xiàn)有的資產(chǎn)和負(fù)債，確認(rèn)項(xiàng)目公司的債務(wù)人和債權(quán)人，并確定公司的債務(wù)和債權(quán)，對(duì)于巨額債務(wù)在可能的情況下要求出讓方的股東承擔(dān)連帶清償責(zé)任或從股權(quán)轉(zhuǎn)讓款中予以扣除，或者尋找合格的第三人予以擔(dān)保。?

股權(quán)是否存在抵押和查封的狀況。在簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議前應(yīng)當(dāng)要求出讓是抵押或查封的情況撤銷，保證股權(quán)沒(méi)有瑕疵。?

是否存在重大訴訟、仲裁案件，是否有或者可能承擔(dān)重大的行政處罰。?

項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵點(diǎn)：?

土地使用權(quán)是否存在抵押、質(zhì)押、查封等權(quán)利限制狀況，如果存在，要求出讓方在簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同之前，撤銷上述權(quán)利限制狀況，并保證土地使用權(quán)沒(méi)有瑕疵。?

充分了解土地使用權(quán)的現(xiàn)狀，最主要是了解土地前期開(kāi)發(fā)的程度和支付的開(kāi)發(fā)費(fèi)用。風(fēng)險(xiǎn)分析與投資決策------如何防范風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵點(diǎn)?

按照不同的方式予以區(qū)別：?

招投標(biāo)方式：?

著重了解招標(biāo)文件，以及招標(biāo)地塊的現(xiàn)狀；?

準(zhǔn)確、及時(shí)完成投標(biāo)文件；?

加強(qiáng)實(shí)地考察；?

加強(qiáng)同政府部門的聯(lián)系，及時(shí)了解變更情況以及相鄰地塊的實(shí)際情況。?

拍賣方式：?

充分了解拍賣公告，以及拍賣地塊的現(xiàn)狀；?

加強(qiáng)實(shí)地考察；?

核對(duì)土地使用權(quán)的所有人和用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等；?

加強(qiáng)同政府部門的聯(lián)系，及時(shí)了解變更情況以及相鄰地塊的實(shí)際情況；風(fēng)險(xiǎn)分析與投資決策------如何防范風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵點(diǎn)?

股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式:?

對(duì)于防范土地使用權(quán)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，主要是通過(guò)對(duì)土地使用權(quán)的事先調(diào)查，看土地是否存在抵押、質(zhì)押、查封等情況。如果存在這些權(quán)利限制狀況，在簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓之前一定要求項(xiàng)目公司股權(quán)出讓方和第三人聯(lián)系撤銷上述權(quán)利限制措施，否則將會(huì)產(chǎn)生巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。?

向政府相關(guān)部門了解該開(kāi)發(fā)地塊用地標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃技術(shù)參數(shù)。了解并掌握這些參數(shù)之后，有利于相關(guān)部門作出各種數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)。?

對(duì)于項(xiàng)目公司而言，首先應(yīng)當(dāng)通過(guò)適當(dāng)?shù)恼{(diào)查了解項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓之前的資產(chǎn)負(fù)債情況，最為關(guān)鍵的是公司的凈資產(chǎn)，公司凈資產(chǎn)將成為股權(quán)轉(zhuǎn)讓的一個(gè)基準(zhǔn)價(jià)格。?

項(xiàng)目公司出讓的股權(quán)是否存在權(quán)利瑕疵，主要是指股權(quán)是否存在抵押、質(zhì)押和查封的權(quán)利限制狀況。事前的調(diào)查對(duì)這個(gè)方面也存在一定的障礙。?

項(xiàng)目公司是否涉及重大訴訟、仲裁和重大行政處罰。如果涉及應(yīng)當(dāng)要求出讓方及時(shí)披露這些情況，由專業(yè)人員對(duì)這些情況作適當(dāng)?shù)脑u(píng)估。同時(shí)，要求出讓方承諾不影響現(xiàn)有公司凈資產(chǎn)，提供適當(dāng)擔(dān)?；蛘邥和ＶЦ断鄳?yīng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，以此來(lái)避免可能產(chǎn)生的巨大法律風(fēng)險(xiǎn)。?

案例：中遠(yuǎn)收購(gòu)頤中、卓越與日櫻的合作、萬(wàn)科與中糧的合作、中交投資、ING4、

項(xiàng)目投資決策流程：七對(duì)眼睛“七對(duì)眼睛”看西山綱

要綱要定義作用方法實(shí)例原則PulteHomes對(duì)“七對(duì)眼睛”的定義七對(duì)眼睛解決什么問(wèn)題七對(duì)眼睛的基本原則七對(duì)眼睛在大連的實(shí)施過(guò)程七對(duì)眼睛應(yīng)用小結(jié)Pultehomes描述的七對(duì)眼睛是什么？John：綱要定義作用方法實(shí)例原則……

……精確的產(chǎn)品定位在競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境里取勝，需要我們給客戶的定位一定要精確，令顧客一走進(jìn)門說(shuō)這正是我要的房子?！褪瞧邔?duì)眼睛的意義，精確的產(chǎn)品定位?！?/p>

……打乒乓球的設(shè)計(jì)過(guò)程七對(duì)眼睛是打乒乓球式的設(shè)計(jì)過(guò)程，這時(shí)我們已經(jīng)知道客戶的情況和價(jià)格的定位，為客戶設(shè)計(jì)一個(gè)完美的房子的過(guò)程。我們通過(guò)這個(gè)過(guò)程，在乒乓球式的對(duì)話，先是市場(chǎng)做市場(chǎng)的，然后建筑的提出意見(jiàn)，成本的說(shuō)出意見(jiàn)，所以每一對(duì)眼睛，每一個(gè)人都是在對(duì)最后成品的規(guī)劃做貢獻(xiàn)，我們材料有很多很多的特點(diǎn)，但是做這個(gè)成本的預(yù)算的人，說(shuō)不行，太貴了，做不起?；蛘咪N售的說(shuō)我們有這個(gè)特征才能賣得好，然后做風(fēng)水的說(shuō)，不能省，這個(gè)少了，就會(huì)很不好等等，所以這樣對(duì)話的過(guò)程是翻來(lái)復(fù)去，要開(kāi)無(wú)數(shù)次的會(huì)議，我們叫做產(chǎn)品開(kāi)發(fā)委員會(huì)過(guò)程。每一個(gè)人都是在對(duì)最后成品的規(guī)劃做貢獻(xiàn)七對(duì)眼睛是解決什么問(wèn)題的？綱要定義作用方法實(shí)例原則12我們的目標(biāo)客戶是誰(shuí)？目標(biāo)客戶需要