北京商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告附案例

商業(yè)策劃報(bào)告

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ShoppingMallStrategicPlanningReport本案策劃主旨（MainTheme）成功招商是我們的首要目標(biāo)；持久運(yùn)營(yíng)是我們的根本目的；提升物業(yè)品質(zhì)、實(shí)現(xiàn)商業(yè)公寓共贏是我們的現(xiàn)實(shí)要求；策劃流程（WorkFlow）城市商圈研究CBD區(qū)域市場(chǎng)研究國(guó)外知名CBD概覽項(xiàng)目定位方向探討項(xiàng)目整體定位世貿(mào)天階商圈研究

（重點(diǎn)項(xiàng)目研究）業(yè)態(tài)規(guī)劃建議項(xiàng)目自身解讀產(chǎn)品建議收益預(yù)測(cè)1、城市商圈研究MunicipalCommercialCircleAnalysis北京傳統(tǒng)商圈：王府井、西單新興潛力商圈：CBD、中關(guān)村、金融街（商務(wù)中心商圈）；亞奧、望京（區(qū)域型商圈）中關(guān)村金融街西單亞奧王府井CBD望京1.1、城市商圈（MunicipalCommercialCircle）、傳統(tǒng)商圈重點(diǎn)商業(yè)：西單商場(chǎng)、西單購(gòu)物中心、時(shí)代廣場(chǎng)、中友百貨、君太百貨、西單文化廣場(chǎng)等新建商業(yè)：西單Mall、美晟國(guó)際廣場(chǎng)商業(yè)體量：現(xiàn)有大型商業(yè)約35萬(wàn)平米，新增約18萬(wàn)平米，五年后有望達(dá)到100萬(wàn)平米左右商業(yè)結(jié)構(gòu)：以單一的百貨、購(gòu)物中心為主目標(biāo)人群：本地消費(fèi)者、消費(fèi)人群年輕化商圈特點(diǎn)：1）地段優(yōu)良，地鐵等公共交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)，人流充足

2）商業(yè)形態(tài)單一，以大型綜合商廈為主

3）商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，零售為絕對(duì)主力業(yè)態(tài)

4）已形成自身固定的消費(fèi)群體

5）消費(fèi)客群偏年輕化，消費(fèi)力及消費(fèi)檔次有限

6）商圈規(guī)模擴(kuò)大可能性較小，商業(yè)格局改造、升級(jí)的空間有限西單商圈——零售購(gòu)物為主、年輕化商業(yè)集合王府井商圈——城市觀光旅游及品牌展示型商業(yè)重點(diǎn)商業(yè)：東方新天地、新東安商場(chǎng)、王府井百貨等商業(yè)體量：大型商業(yè)總體量約40萬(wàn)平米商業(yè)結(jié)構(gòu)：以單一的百貨、購(gòu)物中心為主目標(biāo)人群：以旅游消費(fèi)人群為主商圈特點(diǎn)：1）地段優(yōu)良，地鐵等公共交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)

2）商業(yè)形態(tài)單一，以大型綜合商廈為主

3）商業(yè)業(yè)態(tài)以零售為主

4）消費(fèi)客群以國(guó)內(nèi)外旅游人士為主，消費(fèi)力有限

5）商圈規(guī)模擴(kuò)大可能性較小，商業(yè)格局改造、升級(jí)的空間有限、新興商圈重點(diǎn)商業(yè)：太平洋、鼎好電子商城、中關(guān)村科貿(mào)、新中關(guān)、中關(guān)村國(guó)際廣場(chǎng)、第三極等商業(yè)體量：現(xiàn)有51萬(wàn)，2年內(nèi)新增40萬(wàn)左右，未來(lái)區(qū)域總商業(yè)有望達(dá)到100萬(wàn)平米左右商業(yè)結(jié)構(gòu)：以電子商城為主，帶動(dòng)新興綜合商業(yè)目標(biāo)人群：以電子產(chǎn)品消費(fèi)人群為主，新興綜合零售商業(yè)商圈特點(diǎn)：1）商業(yè)業(yè)態(tài)以電子批發(fā)及綜合零售為主

2）商業(yè)形態(tài)逐漸由單一電子向大型綜合商業(yè)發(fā)展

3）消費(fèi)客群以華北區(qū)電子類批發(fā)零售客群及中關(guān)村周邊辦公居住客群為主

4）大多新建商業(yè)尚處于招商或市場(chǎng)培育階段，其商業(yè)氛圍的培養(yǎng)尚需時(shí)日中關(guān)村商圈——電子科技產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)新興綜合商圈金融街商圈——金融產(chǎn)業(yè)及辦公配套商業(yè)重點(diǎn)商業(yè)：金融街中心廣場(chǎng)、百盛購(gòu)物中心商業(yè)體量：15萬(wàn)方米左右商業(yè)結(jié)構(gòu)：大型綜合購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓底商、商業(yè)街目標(biāo)人群：金融街周邊辦公、居住人群商圈特點(diǎn)：1）交通便利，有地鐵等公共交通系統(tǒng)

2）金融街商務(wù)區(qū)以金融產(chǎn)業(yè)、大型國(guó)企總部辦公人群為主

3）商業(yè)需求主要集中在日常商務(wù)消費(fèi)，晚間及節(jié)假日消費(fèi)外流

4）新建商業(yè)尚處于招商階段，其商業(yè)氛圍尚不成熟

5）未來(lái)有高端酒店支撐，商業(yè)定位高端CB賢D商圈——商務(wù)摩商業(yè)略互動(dòng)進(jìn)型現(xiàn)爐代化頁(yè)綜合不商圈重點(diǎn)約商業(yè)括：國(guó)軋貿(mào)中耗心、蓋華貿(mào)粒中心廟、世勇貿(mào)天甩階、SO超HO、北貌京萬(wàn)訪達(dá)等商業(yè)彩體量分：現(xiàn)有退約４學(xué)６萬(wàn)平米么，未沖來(lái)兩爭(zhēng)年內(nèi)新增猾１２茅６萬(wàn)平米軍左右商業(yè)鉆結(jié)構(gòu)嬌：大社型綜仁合購(gòu)刑物中遼心、浴寫(xiě)字與樓商決業(yè)為稍主目標(biāo)映人群排：Ｃ嗽ＢＤ秒周邊耍辦公跡、居猶住人升群、善區(qū)域柜商務(wù)意往來(lái)奏人群袋；城竟市高磚端消炊費(fèi)人姨群商圈塌特點(diǎn)勺：1）商邀務(wù)氛飾圍成抗熟、花商業(yè)閑基礎(chǔ)竊較好2）具啄有政脊府規(guī)揮劃支飽持3）未劑來(lái)商愧業(yè)供貿(mào)應(yīng)總郊量大擠，商支業(yè)設(shè)氣施完際善4）以載大型駛綜合才購(gòu)物其中心字商業(yè)宏為主5）區(qū)怒域消慈費(fèi)人盡群集黑中，賓消費(fèi)臂實(shí)力支及消鈔費(fèi)檔駕次較腿高主要商圈商業(yè)體量預(yù)估（M2）商業(yè)結(jié)構(gòu)主要特征消費(fèi)人群代表項(xiàng)目傳統(tǒng)商業(yè)中心王府井40萬(wàn)傳統(tǒng)百貨、購(gòu)物中心國(guó)際性觀光、旅游商業(yè)街；品牌展示中心以旅游消費(fèi)人群為主王府井商業(yè)街、新東安市場(chǎng)、東方新天地西單100萬(wàn)傳統(tǒng)百貨、購(gòu)物中心最早的、最成熟的商圈之一；以“時(shí)尚、購(gòu)物”為主題的青春時(shí)尚型商業(yè)聚集區(qū)本地年輕化消費(fèi)人群西單商場(chǎng)、西單賽特、中友百貨、君太百貨、LCX、西單購(gòu)物中心、美晟國(guó)際、西單Mall新興商務(wù)中心商業(yè)CBD172萬(wàn)傳統(tǒng)百貨、購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓商業(yè)、綜合商業(yè)集合體、專業(yè)市場(chǎng)、特色商業(yè)街商務(wù)辦公和商業(yè)高度聚集、互動(dòng)；最具吸引力的城市升級(jí)版商圈CBD商務(wù)白領(lǐng)、涉外人士、區(qū)域商務(wù)往來(lái)人群、高端公寓居民國(guó)貿(mào)、嘉里、貴友、華貿(mào)、建外SOHO、世貿(mào)天階、北京萬(wàn)達(dá)、銀泰中心、日壇國(guó)際、SOHO尚都、朝外SOHO等中關(guān)村100萬(wàn)專業(yè)市場(chǎng)、傳統(tǒng)百貨、購(gòu)物中心、商業(yè)街以科技、商務(wù)、人文主要特征電子產(chǎn)品消費(fèi)者、中關(guān)村周邊辦公及居住人群鼎好電子商城、中關(guān)村ｅ世界、第三極、中關(guān)村廣場(chǎng)、新中關(guān)等金融街15萬(wàn)傳統(tǒng)百貨、購(gòu)物中心、商業(yè)街、寫(xiě)字樓底商以金融產(chǎn)業(yè)為依托；高端配套商業(yè)金融街及其周邊商務(wù)辦公人群四季商城、金樹(shù)街、百盛購(gòu)物中心1.燃2、城脊市商爐圈總膝結(jié)對(duì)密照Mu士ni次ci倡pa理l雖Co鹽mm盜er確ci晌al浩C捏ir揪cl物eco喉mp伙ar解is毯on由以回上對(duì)豆各商魔圈的暢分析娃可以梳得出機(jī)：未盤(pán)來(lái)CB謀D是規(guī)帖模最嗽大、酷商業(yè)編層次餅及商家業(yè)結(jié)俯構(gòu)最地豐富姿、消掘費(fèi)人嗚群普輕遍檔堪次較失高的新綁興商羅圈，勁因而懇其最餅有可銅能成哄長(zhǎng)為升級(jí)兵版城精市級(jí)露商業(yè)筋中心。CB澤D的特專性決猴定了齒其代莊表未撤來(lái)消屆費(fèi)趨桿勢(shì)及絨新型神商業(yè)泄類型柜，其懷優(yōu)良原的地唱段條瞞件、頸龐大慢的消趁費(fèi)人番流、燈強(qiáng)勁秒的消剛費(fèi)能探力對(duì)疤商業(yè)給經(jīng)營(yíng)輛者具奶有絕類對(duì)吸偶引力曉。1.怒3、結(jié)薯論（Co媽nc拉lu反si棋on）2、CB裁D區(qū)域而市場(chǎng)切研究Ma葬rk系et仔A閑na酬ly熟si杯s益fo幫r菠th纖e餡CB危D犧Ar稠eaCB列D是北蓬京城過(guò)市財(cái)調(diào)富的共聚集夠地，枯是北謙京當(dāng)給之無(wú)盈愧的圖首富恢之區(qū)豆。這忙里匯惱集了帽北京70貝%以上懲的外品資機(jī)靠構(gòu)和目半數(shù)犧以上濟(jì)的星茄級(jí)賓籍館、笨酒店齡。僅20司06年第防二季岸度北餐京新沃增的姑寫(xiě)字泡樓面宗積中悲就有60箱%以上砌都來(lái)統(tǒng)自CB舊D區(qū)域。經(jīng)劇過(guò)十冬幾年溫的開(kāi)戒發(fā)建超設(shè)，因北京麗商務(wù)季中心翅區(qū)已棟成為圓首都棗北京境最富若有活林力和嫌最具嫁有現(xiàn)榨代化雖氣息圈的地瘦區(qū)。2.購(gòu)1、區(qū)剖域范還圍界細(xì)定（Bo祖un究da截ry帽o蹄f拔ou腥r彎St狂ud攝y）本案2.架2、北制京CB建D概況響（Be松ij喉in莖g也CB盤(pán)D廣Ma桃rk搞et瘦S感tu奏dy）北京城市耕定位根據(jù)《北京央城市測(cè)總體褲規(guī)劃黃（20鞭04厚-2出02早0年）》將未單來(lái)北朝京的勉發(fā)展銅目標(biāo)蘿定位到于：國(guó)家局首都南、世微界城怒市、汁文化焰名城定，并欄首次杯提出拖“貧宜居艦城市悄”概懸念。北京亂將如易何實(shí)車現(xiàn)這停個(gè)發(fā)撕展目酒標(biāo)，艷成為塌一個(gè)藍(lán)世界定城市愛(ài)呢？CB樂(lè)D作為明國(guó)際天大都繼市的牧標(biāo)志研將起葡至關(guān)扎重要豈的作木用！、CB踐D范圍腥及概志況19朝98年，倘市規(guī)共劃局姻在《北京肅市中過(guò)心地搬區(qū)控遺制性憂詳細(xì)昂規(guī)劃》中，耍將北梅京商謊務(wù)中允心區(qū)認(rèn)的范擋圍確倒定為陜朝陽(yáng)葡區(qū)內(nèi)驗(yàn)西起介東大蘇橋路造、東退至西筆大望休路，芽南起位通惠隔河、適北至偽朝陽(yáng)棄路之切間約3.鏈99平方旁公里椒的區(qū)饒域。、CB松D的功殊能定勾位立足久北京拖，服挑務(wù)全鉆國(guó)，都輻射咐亞太竄地區(qū)襲乃至屬全世群界。再以吸非引跨鼻國(guó)公需司總黃部和生地區(qū)以總部爪為重銀點(diǎn)，睛以發(fā)造展現(xiàn)掏代服元?jiǎng)?wù)業(yè)葬為主擺導(dǎo)，法以培囑育國(guó)叢際金波融產(chǎn)挑業(yè)為勒龍頭蒸，把擦商務(wù)熱中心毫區(qū)建衛(wèi)設(shè)成發(fā)為北幼京重意要的國(guó)際撇金融霞功能波區(qū)和發(fā)惠展現(xiàn)代如服務(wù)股業(yè)的聚脹集地建。北京建商務(wù)蓋中心啦區(qū)4平方弓公里云的用尿地面方積，減前期怖規(guī)劃喜在綜報(bào)合比和較國(guó)魄內(nèi)外地已形幟成的CB翻D的基浸礎(chǔ)上哄，提謝出建乞筑規(guī)潮?？乜戎圃?0呈00萬(wàn)平慣方米慘之內(nèi)肯，其依中寫(xiě)戴字樓桌約50壓%左右犧，公治寓25壤%左右族，其曲它25討%左右執(zhí)為商毀業(yè)、替服務(wù)捉、文席化及族娛樂(lè)惕設(shè)施斤等。招主要址的商淋務(wù)設(shè)外施將帶沿東刃三環(huán)光路、地建國(guó)荒門(mén)外該大街靠?jī)蓚?cè)喚布置真，確甩定位令于"金十敞字"東北裳角面韻積約30公頃負(fù)的地拆區(qū)為CB駁D的核逐心區(qū)血。、功搖能布羅局規(guī)薯劃、軌惰道交搜通規(guī)狠劃軌道襲交通奴規(guī)劃另：CB悶D區(qū)域塌內(nèi)有吸地鐵埋１號(hào)怨線上遣的國(guó)炭貿(mào)、壁永安坊里、喪大望飯路3個(gè)地飾鐵車子站。悲未來(lái)早將新體增地熄鐵10號(hào)線延上的國(guó)貿(mào)爸換乘杯站、鄭光華尾路站搞、呼錘家樓臭站，魄地鐵14號(hào)線把上的搞嘉里陣中心才站（暫適定）竭?？傮w米規(guī)劃爬：《北京CB熟D地下橫空間慢規(guī)劃》確定測(cè)地下遍空間閑規(guī)劃寄將體啟現(xiàn)“一軸祖、一買區(qū)、竟兩點(diǎn)砌、三揚(yáng)線”。一軸項(xiàng)為東疾三環(huán)真路地弄下空越間發(fā)似展軸韻線；悶一區(qū)你為核銀心區(qū)或域，蹄即以色地鐵閣國(guó)貿(mào)蛇換乘典站為蓋帶動(dòng)誓，重媽點(diǎn)開(kāi)劈燕發(fā)東潤(rùn)三環(huán)席兩側(cè)放；兩第點(diǎn)為京地鐵晉國(guó)貿(mào)懸換乘泥站和棉地鐵10線光侮華路把車站芒；三舌線為惕建外悶大街叫地下改聯(lián)絡(luò)忘線、秩光華爐南路廳地下虛聯(lián)絡(luò)吩線和CB鋒D東西高街地難下聯(lián)帝絡(luò)線爹。超級(jí)隨路網(wǎng)彼：CB級(jí)D路網(wǎng)倚系統(tǒng)殿將基螺本形選成，40條四櫻級(jí)道更路貫穿蒸其中糞，道陳路面摸積率饒達(dá)39％。眉姚家麻園路引、朝笛陽(yáng)北急路、馳朝陽(yáng)搶路、慕光華裳路、板建國(guó)者路、漠通惠茂河北灣路、膊兩廣朗路的痛東延柴長(zhǎng)線銜貫穿佩東西出行熱模式薪：規(guī)劃供中的CB喝D將借隆鑒國(guó)頭外大聾都市CB撇D規(guī)劃竭建設(shè)資的經(jīng)快驗(yàn)，治大力紐奉發(fā)展活公共丹交通蒼，鼓徐勵(lì)公歌交出接行，豬保證56％的螞出行樹(shù)比例休，解轉(zhuǎn)決交雄通擁全堵問(wèn)程題。20簽08年前壓軌道弟交通罷規(guī)劃光華路站呼家樓站嘉里中心站國(guó)貿(mào)換成站國(guó)貿(mào)換成站光華路站呼家樓站嘉里中心站地鐵10號(hào)線地鐵14號(hào)線北京CB鉆D應(yīng)該免是24小時(shí)CB崖D傳統(tǒng)CB睬D中，掌夜晚細(xì)的“踐死城唇”是CB壇D最大哨的癥蹲結(jié)，距歸根緒到底村是因裁為CB澡D功能踩構(gòu)成圾僅僅撈發(fā)揮傾了辦福公這霜一項(xiàng)價(jià)，忽銷略了語(yǔ)作為墻商業(yè)悠發(fā)展遺和城銜市娛毛樂(lè)場(chǎng)咐所等肆的綜鳳合功憐能。鋪因而糧：北京CB幣D在規(guī)田劃時(shí)河就定宗位于24小時(shí)，其棟中商票業(yè)、愉服務(wù)閃、文男化及熱娛樂(lè)酸設(shè)施25諸0萬(wàn)平哲方米辨，波占總老建筑跌面積匪的25％，脾將在鎮(zhèn)未來(lái)CB返D的運(yùn)單作中劈燕發(fā)揮酷重要寸的作待用。24小時(shí)意的CB麥D不僅港僅體釣現(xiàn)在譽(yù)住宅云、寫(xiě)必字樓瓦和商碰業(yè)的蜘比例敬上，擦更應(yīng)棚該體侵現(xiàn)在蝦商業(yè)拳的功川能橡規(guī)劃害上。只日有實(shí)挺現(xiàn)多薯種商胖業(yè)、鄭娛樂(lè)臺(tái)、休房誠(chéng)閑等講功能盲上的奸補(bǔ)充蒼互動(dòng)升，才用能真羨正構(gòu)療筑24小時(shí)溝的CB巨D(zhuǎn)。、北娛京CB譽(yù)D商業(yè)堆發(fā)展細(xì)規(guī)劃2.膨3、區(qū)科域?qū)戱Y字樓喇供應(yīng)（Of鴉fi芽ceSu域pp染ly勇of龜t顫heAr皺ea）序號(hào)項(xiàng)目名稱總建筑面積(萬(wàn)平方米)序號(hào)項(xiàng)目名稱總建筑面積(萬(wàn)平方米)1尚都國(guó)際10.8521國(guó)貿(mào)中心132SOHO尚都1722嘉都大廈2.73世界城4.323央視新址594世貿(mào)商業(yè)中心21.524中服大廈3.85光華國(guó)際中心21.225招商局大廈66漢威大廈13.126艾維克大廈3.27米陽(yáng)大廈0.5727北京電視臺(tái)18.38華彬大廈5.328中國(guó)第一商城26.39國(guó)際財(cái)源中心2429韋伯中心2.810中環(huán)世貿(mào)大廈23.530科倫大廈2.611銀泰中心3531和喬大廈712建外SOHO7032陽(yáng)光1002113雨霖大廈1.4833溫特萊中心9.214京廣中心2.734金地中心1015萬(wàn)通中心13.635萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)5216北京財(cái)富中心1036現(xiàn)代城4817旺座中心1037朝外SOHO1518住總大廈238世紀(jì)財(cái)富中心14.319嘉里中心839華貿(mào)中心1020數(shù)碼01大廈2.940富爾大廈5.17合計(jì)冊(cè)約62兔6.殃4萬(wàn)平堤方米CB易D寫(xiě)字傘樓分布室圖1尚都國(guó)際中心21國(guó)貿(mào)中心2SOHO尚都22嘉都大廈3世界城23央視新址4世貿(mào)商業(yè)中心24中服大廈5光華國(guó)際中心25招商局大廈6漢威大廈26艾維克大廈7米陽(yáng)大廈27北京電視臺(tái)8華彬大廈28中國(guó)第一商城9國(guó)際財(cái)源中心29韋伯中心10中環(huán)世貿(mào)大廈30科倫大廈11銀泰中心31和喬大廈12建外SOHO32陽(yáng)光10013雨霖大廈33溫特萊中心14京廣中心34金地中心15萬(wàn)通中心35萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)16北京財(cái)富中心36現(xiàn)代城17旺座中心37朝外SOHO18住總大廈38世紀(jì)財(cái)富中心19嘉里中心39華貿(mào)中心20數(shù)碼01大廈40富爾大廈13456789101112131415161718192021222324252627282930313233343536237383940據(jù)《北京維市中論心地賴區(qū)控糕制性壘詳細(xì)邪規(guī)劃》，北彎京中企央商累務(wù)區(qū)鋪內(nèi)共知有居義住人允口約5.肢5萬(wàn)人歐?！侗本〤B睬D商業(yè)歇發(fā)展魂規(guī)劃》（20套02至20蕉10年）絲式預(yù)測(cè)巧，CB撐D區(qū)域尖的消軍費(fèi)人沖群約覽有50萬(wàn)，其中這，年輕瓦商務(wù)等白領(lǐng)格約25萬(wàn)到30萬(wàn)；CB拌D常駐僚財(cái)富頂階層廢有5.司5萬(wàn)；CB被D涉外宣人士溉約5.司5萬(wàn)；各界醒商務(wù)辛旅行臂人群拳約7萬(wàn)；文化猶休閑斧人群拒約1至2萬(wàn)；觀光撞人群鴿在4至8萬(wàn)左旗右。2.弦4、區(qū)作域消踐費(fèi)人貓群分敢析（Co鋸ns兄um滿er綠A御na換ly涉si被s暴of網(wǎng)t蛋he鏡A廣re攏a）、消這費(fèi)人養(yǎng)口數(shù)問(wèn)量及睬構(gòu)成亡：先鋒挨性：城市質(zhì)的時(shí)縫尚和卡流行淋通常曠都是關(guān)由城詢市的則精英卷階層越引領(lǐng)陽(yáng)的。CB點(diǎn)D作為窩一個(gè)慚城市種精英鹽階層糾最密尋集的嗓地方唇，往山往是罩城市爸先鋒禽的發(fā)現(xiàn)祥地調(diào)。這抬里的盛人們謹(jǐn)更加灰注重暮體驗(yàn)政和感邀受。展示磨性或握炫耀姥性：不管北是過(guò)絲式去還蜂是現(xiàn)萄在，畫(huà)中高獲消費(fèi)棗階層溉對(duì)于劑自己等的財(cái)曠富和散品味炊的炫殊耀和中展示河都是鵝非常走重要矮的。娛在CB起D工作裹和生院活往同往體罪現(xiàn)著挪時(shí)尚耳、品沫味和嗽財(cái)富本，從掩這個(gè)蹦意義棄上說(shuō)CB牢D也就地成了戒一個(gè)乳展示費(fèi)中心介、炫明耀中浸心。24小時(shí)地：北京挨的CB首D規(guī)劃片為24小時(shí)彈，它特的生涌活形閘態(tài)也宜將是24小時(shí)爪的。遲目前畜北京CB吵D人群份在區(qū)桐域內(nèi)上停留帽的時(shí)貢間已趨經(jīng)越觸來(lái)越腸長(zhǎng)，CB哈D的晚躬間魅召力在撤逐漸紹增加宋。、人趟群消跪費(fèi)特箱點(diǎn)注重益品質(zhì)捎和服閃務(wù)，厚喜歡嫁有特紅色得席東西怎；對(duì)于愚文化筍和藝羅術(shù)方墊面得合需求嘉日漸皺強(qiáng)烈謊；運(yùn)動(dòng)酒、健秩康正殲在成建為CB虛D人群怎生活暑方式幕的關(guān)碰鍵詞在CB紙D生活抵或工課作對(duì)竟于他滋們來(lái)解說(shuō)是能件愉搞快和寄值得委驕傲比的事省，在詢這里甩消費(fèi)夸具有棕相當(dāng)貫大的堵吸引咐力；這里蔑的人訓(xùn)群熱丑衷于美各種腫消費(fèi)葉，不驗(yàn)管是哲餐飲紀(jì)娛樂(lè)拒還是邀購(gòu)物課或休憐閑。遲他們憲可以征算是版城市圈中真你正的繡消費(fèi)鼠一族縣。CB途D的整戰(zhàn)體居賣住和瀉工作通的年漲齡偏悄年輕薪，代道表了繼城市診里最死有活治力和丑精力杏的族丈群。消費(fèi)燈性：年輕紹化：2.展5、區(qū)慘域商弱業(yè)市緣瑞場(chǎng)概和況（Re氏ta貞il也M綁ar禁ke蔬t菠St駛ud慰y隙of羽t軍he鄙A程re值a）商業(yè)面積（M2）商業(yè)類型商業(yè)分布原有商業(yè)46.7萬(wàn)綜合百貨、寫(xiě)字樓底商以國(guó)貿(mào)周邊、長(zhǎng)安街沿線以北為主新增商業(yè)126萬(wàn)綜合性項(xiàng)目的商業(yè)部分，獨(dú)立性較強(qiáng)、所占比例較大相對(duì)集中于CBD規(guī)劃的商務(wù)中心區(qū)內(nèi)合計(jì)/備注172.7萬(wàn)——商業(yè)重心向北、向東擴(kuò)散、商擊業(yè)供瞎應(yīng)總示量、區(qū)過(guò)域內(nèi)樸新增穿商業(yè)拆列舉汪：項(xiàng)目名稱商業(yè)面積商業(yè)定位入市時(shí)間招商進(jìn)度經(jīng)營(yíng)管理SOHO尚都3.7萬(wàn)時(shí)尚休閑、餐飲、零售2006.12/2007.7客戶積累階段，9月底開(kāi)始簽約，年底計(jì)劃簽約40-60%港鐵物業(yè)朝外SOHO6.4萬(wàn)庭院內(nèi)街式商業(yè)2008年初未開(kāi)始港鐵物業(yè)世貿(mào)天階8.47萬(wàn)觀光主題商業(yè)2006.9年底前開(kāi)業(yè)顧問(wèn)：仲量聯(lián)行萬(wàn)通中心1萬(wàn)商務(wù)配套2006.6底未開(kāi)始待定新城國(guó)際0.4萬(wàn)商業(yè)配套2008年未開(kāi)始第一太平光華國(guó)際2.15萬(wàn)配套及文化主題商業(yè)2007年底未開(kāi)始待定北京財(cái)富中心5.5萬(wàn)購(gòu)物中心、商業(yè)街、餐飲街、康體中心2005.6未開(kāi)始待定世紀(jì)財(cái)富中心3.5萬(wàn)銀行、餐飲2007年以確定一家銀行入駐待定溫莎大道0.6萬(wàn)商業(yè)配套2006年整售——北京國(guó)際中心4萬(wàn)區(qū)域型商業(yè)2007年中無(wú)簽約待定國(guó)貿(mào)三期14萬(wàn)高端購(gòu)物中心2008年已有相當(dāng)客戶積累國(guó)貿(mào)商業(yè)管理華貿(mào)中心22萬(wàn)中高端購(gòu)物中心2007年底已確定新光三越百貨等主力店——北京萬(wàn)達(dá)16萬(wàn)綜合商業(yè)體+獨(dú)立商業(yè)街2007.5已確定新世界百貨、沃爾瑪?shù)戎髁蛻糁倭柯?lián)行CBD主要商業(yè)分布本案尚都國(guó)際SOHO尚都世貿(mào)天階光華國(guó)際嘉都大廈嘉里中心國(guó)貿(mào)1-3期銀泰建外SOHOSOHO現(xiàn)代城北京萬(wàn)達(dá)金地中心華貿(mào)中心溫特萊中心陽(yáng)光100朝外SOHO萬(wàn)通中心北京財(cái)富中心世紀(jì)財(cái)富商業(yè)煉形態(tài)圣：無(wú)論善現(xiàn)有卻商業(yè)思還是洲未來(lái)僚供應(yīng)漠商業(yè)互均以大型股綜合敏性商碑業(yè)為瓜主。、區(qū)樣域商惹業(yè)特泛點(diǎn)業(yè)態(tài)存構(gòu)成潛：現(xiàn)有主商業(yè)元以零售便類商在業(yè)及商務(wù)朋配套泊為主；未會(huì)來(lái)商勝業(yè)將柔更多怒體現(xiàn)滋出商薪品績(jī)零售跌和餐悲飲、榜休閑懼、娛煮樂(lè)類掛商業(yè)睬并存擇的綜糾合性錄商業(yè)窗業(yè)態(tài)狠特性形。商業(yè)息檔次?。侯A(yù)計(jì)復(fù)未來(lái)昌商業(yè)覆物業(yè)架供給刻檔次痕以中檔屯偏高以上泥為主聯(lián)。商業(yè)文走勢(shì)歡：隨著喂大量孩商業(yè)話物業(yè)陣的落獄成，解區(qū)域握的商業(yè)棟氛圍吵將獲成得明鉤顯的香整合襯、提誦升，區(qū)怠域的隨競(jìng)爭(zhēng)償優(yōu)勢(shì)貧和吸倡引力處明顯爭(zhēng)增強(qiáng)須。商業(yè)薄缺口轟：未來(lái)CB狐D商業(yè)榮供應(yīng)弄仍以泰大型毫綜合耳購(gòu)物綱中心推為主陸，這偽就注殊定零菊售業(yè)崗態(tài)是黨未來(lái)烤商業(yè)驚的絕暑對(duì)主焦力業(yè)爐態(tài)，裹而能夠佩滿足24小時(shí)掉消費(fèi)頭的餐成飲、礦娛樂(lè)覽業(yè)態(tài)傷仍將凡是未械來(lái)CB刊D的主叨要需摟求。2.狼6、區(qū)撒域未炕來(lái)商倍業(yè)市依場(chǎng)格皆局Fo窮re哲ca陸st兵o絲式f宗Re蘆ta徒ilMa普rk層etin樂(lè)t紗he袋A葡re劈燕a世貿(mào)天階商圈國(guó)貿(mào)商圈華貿(mào)商圈按照斥區(qū)域只內(nèi)商泛業(yè)分糾布特扶征，粗未來(lái)隱區(qū)域崖內(nèi)將灶形成結(jié)三大責(zé)商業(yè)白組團(tuán)姨：華貿(mào)毀商圈鋒：華諷貿(mào)中狹心、長(zhǎng)金地拒國(guó)際長(zhǎng)、萬(wàn)底達(dá)廣辛場(chǎng)等國(guó)貿(mào)圣商圈所：國(guó)港貿(mào)、門(mén)嘉都敏、嘉之里中喬心、勒世紀(jì)毅財(cái)富畝中心餡、財(cái)花富中中心等世貿(mào)衛(wèi)天階揮商圈覆：世測(cè)貿(mào)天鄭階、鈴世界啦城、SO抱HO尚都蠶、朝孩外SO鉗HO、光蔽華國(guó)拔際等、華泡貿(mào)商肚圈重點(diǎn)附商業(yè)付：華貿(mào)蒙中心、北悅京萬(wàn)退達(dá)、感金地倡中心史、溫崇特萊枕中心邊、陽(yáng)堡光10街0等商業(yè)原體量慚：約40萬(wàn)平慘方米商業(yè)革結(jié)構(gòu)綿：綜造合百供貨、軟購(gòu)物趣中心費(fèi)、大市型賣頁(yè)場(chǎng)、岔寫(xiě)字賄樓底僑商目標(biāo)泰人群差：區(qū)估域周吳邊及巖京城僅東部怠辦公今、居做住人爽群；卵酒店吊商務(wù)董往來(lái)俘人群商圈挺特點(diǎn)階：1）商布圈規(guī)嗽模較賞大2）具氧備地府鐵等失公共慌交通全系統(tǒng)3）商稱業(yè)形掩態(tài)以術(shù)大型見(jiàn)綜合洗性購(gòu)圣物中播心為貧主4）周精邊有搏高端哲酒店悠物業(yè)搶，有路流動(dòng)維性高掃端消僚費(fèi)人陽(yáng)群、國(guó)備貿(mào)商光圈重點(diǎn)貸商業(yè)盈：國(guó)貿(mào)豆中心1-道3期、嘉對(duì)里中嫩心、淹嘉都疑大廈設(shè)、財(cái)哭富中菠心、版銀泰寨、建痛外Ｓ六ＯＨ佛Ｏ等株；商業(yè)碼體量牲：約36萬(wàn)平吊方米翠；商業(yè)零結(jié)構(gòu)愛(ài)：高說(shuō)檔購(gòu)鬧物中仙心；目標(biāo)報(bào)人群煉：城易市中佳產(chǎn)以班上階盞層、病其他放高端頸消費(fèi)膝人群宋；商圈菠特點(diǎn)手：1）商漫圈規(guī)雀模較聲大、怖檔次捐較高順、國(guó)訊際品雹牌聚屠集地嗓；2）發(fā)編達(dá)的禁交通眼路網(wǎng)番，具這備地峽鐵等雀公共歐交通辭系統(tǒng)妹；3）商歲業(yè)形革態(tài)以槐高端提綜合泛性購(gòu)械物中畫(huà)心為就主；4）周羅邊有抵高端紫酒店炮物業(yè)矛，有掩流動(dòng)識(shí)性高連端消懼費(fèi)人充群；、世度貿(mào)天狀階商應(yīng)圈重點(diǎn)鐘商業(yè)核：世貿(mào)艇天階、世問(wèn)界城估、Ｓ門(mén)ＯＨ求Ｏ尚灘都、鍛朝外獸ＳＯ競(jìng)ＨＯ衫、光袍華國(guó)勝際等辜；商業(yè)羞體量躬：約24戀.2萬(wàn)平步方米牌；商業(yè)世結(jié)構(gòu)旋：特脊色商他業(yè)街若、內(nèi)副廊式艙商業(yè)史街、壤寫(xiě)字所樓底涂商裙亞樓；目標(biāo)陳人群農(nóng)：區(qū)韻域商泡務(wù)辦研公及偷高端究居住哭人群畢、其里他商項(xiàng)旅往遞來(lái)人鋤群；商圈占特點(diǎn)酸：1）商蹄圈規(guī)熄模相弦對(duì)較飽??；2）物捐業(yè)形笨態(tài)以離商業(yè)枯街為游主，敲商鋪懷有臨射街優(yōu)婚勢(shì)，怠具備慕“逛推”的啦可能噴性；3）周余邊無(wú)拘地鐵屑，人戲流到印達(dá)受閘局限棋；4）周媽邊無(wú)采星級(jí)溉酒店更，缺栗少流捆動(dòng)性鍵高消緒費(fèi)人絨群；商圈名稱商業(yè)體量（m2）交通條件建筑形態(tài)商業(yè)定位人群差異形成時(shí)間華貿(mào)商圈40萬(wàn)具備地鐵公共交通系統(tǒng)；規(guī)劃地下連通，具備地下通車、停泊及人行功能；大型綜合購(gòu)物中心為主中高端綜合商業(yè)，以零售為主周邊酒店物業(yè)可帶來(lái)流動(dòng)性高端消費(fèi)人流2007-2008年國(guó)貿(mào)商圈36萬(wàn)高端綜合商業(yè)，城市購(gòu)物中心2007年世貿(mào)天階商圈24萬(wàn)無(wú)地鐵；公共交通無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)；以室內(nèi)、外商業(yè)街為主？周邊無(wú)酒店，缺乏流動(dòng)性高消費(fèi)人流2008年、各謊商圈域條件爐對(duì)比2.己7、區(qū)輝域市滑場(chǎng)研窩究總姜結(jié)（Co申nc偉lu違si我on）通過(guò)栽區(qū)域唱商業(yè)務(wù)市場(chǎng)供應(yīng)騾研究我們脹認(rèn)識(shí)揚(yáng)到區(qū)域遞未來(lái)在商業(yè)落供給益：以零屑售業(yè)譽(yù)態(tài)為給主的倦購(gòu)物甲中心滿型商套業(yè)供應(yīng)檔量大想，餐屢飲、熱休閑特、娛遠(yuǎn)樂(lè)商店業(yè)設(shè)扁施相對(duì)每不足災(zāi)。通過(guò)激對(duì)區(qū)版域未宿來(lái)商業(yè)蛙市場(chǎng)煙格局的分魔析我們富認(rèn)為本案汪從屬痛于世瓦貿(mào)天涂階商星圈，脆應(yīng)協(xié)相同天兵階、銷ＳＯ橫ＨＯ等項(xiàng)悟目一鄰起打晉造區(qū)罰域合顛力，屯形成運(yùn)共融累，做堆大商奏圈。通過(guò)CB帆D規(guī)劃塊研究我們曲得知CB仰D商業(yè)堆規(guī)劃狹為：24小時(shí)亞商業(yè)辨、娛粥樂(lè)、粱休閑通過(guò)孤區(qū)域濟(jì)消費(fèi)沖人群需求紀(jì)分析我們吃了解室到以商規(guī)務(wù)辦虧公人村群為仗主的亦區(qū)域掘消費(fèi)催者：年輕蟲(chóng)、重須視消即費(fèi)品角質(zhì)、謊對(duì)餐臂飲、休閑宵消費(fèi)哲有極床大需晌求商業(yè)而格局條初現(xiàn)具，怎急樣與艙周邊義項(xiàng)目電共同典打造趟合力餓？如何反使本窗案脫征穎于押周邊情其他桶項(xiàng)目皺之上資？這時(shí)混項(xiàng)目之所面賠臨的最環(huán)境個(gè)就從藝北京興市場(chǎng)鋪及整憑個(gè)CB耽D區(qū)域卸縮小步到項(xiàng)斜目自威身所大處世堆貿(mào)天就階商謠圈范畜圍內(nèi)廣。周憑邊重備點(diǎn)項(xiàng)雷目研棍究也務(wù)由此輩顯得情更為北重要蘋(píng)。3、世捷貿(mào)天貝階商擁圈及建重點(diǎn)兄項(xiàng)目政研究Ti爛an產(chǎn)Ji虎e劫Co您mm沉er哨ci隆al熔C液ir機(jī)cl惱e想&K科ey形P賣ro爆je點(diǎn)ct輸A隆na悠ly盛si惜s3.痛1、商河圈基窄礎(chǔ)資等料（In袋fo瘦rm雅at惱io痰n鉗Of騰C生om乎me喪rc卸ia溜l鼓Ci疏rc覆le）包含項(xiàng)目商業(yè)面積商業(yè)形態(tài)商業(yè)定位入市時(shí)間招商進(jìn)度世貿(mào)天階8.47萬(wàn)商業(yè)街+地下廣場(chǎng)觀光主題商業(yè)2006年底前開(kāi)業(yè)世界城3.1萬(wàn)商業(yè)街+地下廣場(chǎng)？2008——SOHO尚都3.7萬(wàn)內(nèi)廊式商業(yè)街時(shí)尚休閑、餐飲、零售20062007客戶積累階段，9月底開(kāi)始簽約，年底計(jì)劃簽約40-60%朝外SOHO6.4萬(wàn)街區(qū)型商業(yè)庭院內(nèi)街式商業(yè)2008未開(kāi)始新城國(guó)際0.4萬(wàn)公寓商業(yè)配套商業(yè)配套2008未開(kāi)始光華國(guó)際2.15萬(wàn)寫(xiě)字樓底商裙樓配套及文化主題商業(yè)2008未開(kāi)始總結(jié)24.22萬(wàn)以商業(yè)街形態(tài)為主——2008年成型——3.榜2、與鍬國(guó)貿(mào)適、華餡貿(mào)商頁(yè)圈對(duì)尺比分細(xì)析Co影mm鞏er伯ci中al躲C店ir濕cl祥e近An閣al啊ys著is商圈歸條件可能袍產(chǎn)生尾的影喜響在CB溝D三大嶺商圈貍內(nèi)相福對(duì)較縮慧小規(guī)水模：無(wú)地霞鐵連鞭通交同通：以商誦業(yè)街劣為主建筑孝形態(tài)鴉：辦公話商務(wù)豪人群乳為主腰，無(wú)香酒店殲客群人群舞特點(diǎn)覽：無(wú)規(guī)穩(wěn)模優(yōu)嚇勢(shì)，扭影響醋力受該限非大俗體量肢集中適商業(yè)耍，有親臨街摸優(yōu)勢(shì)缺乏舉流動(dòng)喊性高松端消鑰費(fèi)人懸群不易奮吸引宰區(qū)域宵外消伏費(fèi)人謙群；裙人群聚輻射轟范圍菊受限應(yīng)對(duì)盆措施定位怎差異旁化，雄不做序零售漲主打俊型商底業(yè)，游避免際與其辦他商告圈正莖面競(jìng)訴爭(zhēng)未來(lái)枝商業(yè)藝重點(diǎn)趟針對(duì)節(jié)區(qū)域仁周邊何消費(fèi)引人群鞭；避沃免做告需要赴大量陣人流包的普歉通零崗售業(yè)駁態(tài)不適繪合做走大規(guī)傳模零有售；不適秩合做茶高端裕零售冠商業(yè)3.往3、世趙貿(mào)天預(yù)階商炕圈商粱業(yè)預(yù)斤測(cè)（Co夠mm歌er蜜ci伐al苗C趴ir授cl飲e儀Fo石re失ca放st）CB括D2廉4小時(shí)磁休閑銹消費(fèi)夫中心天幕微對(duì)休暗閑、丑餐飲讓等夜切間消督費(fèi)有麗巨大恥的帶轟動(dòng)作挨用；周邊否密集猾的中較高端傘辦公嘆、居適住人窄群對(duì)想休閑虛、娛糟樂(lè)、溜餐飲做有潛塌在需壩求；周邊茄項(xiàng)目寫(xiě)均規(guī)盡劃了放相對(duì)圓較大浮的餐控飲、救休閑商業(yè)態(tài)魄比例痕，對(duì)級(jí)這一能氛圍疼的塑造迎起到亡巨大胞的支扯撐作肅用。從商業(yè)腹規(guī)模輕及影襖響力等方交面評(píng)頑定，鏟未來(lái)尺本案復(fù)所在窩商業(yè)碼組團(tuán)壩中，活世貿(mào)換天階曾項(xiàng)目明無(wú)疑野占據(jù)食了絕可對(duì)主趨導(dǎo)地巾位，乳并對(duì)京未來(lái)盞本區(qū)找域商越業(yè)氛負(fù)圍的者形成霉、商蠟業(yè)環(huán)玩境的恥成熟饒起到塌決定搞性的杜作用究。3.販4、世叉貿(mào)天屑階商傻圈重尚點(diǎn)項(xiàng)腰目分飯析（Ke柱y從Pr鼓oj李ec踩t江An鴨al壤ys壇is）從所專處區(qū)位鐘及交憂通條明件方面決考慮輩，Ｓ幼ＯＨ呆Ｏ尚陪都連深接本我案北化側(cè)、幼世貿(mào)駛天階吼緊臨援本案悲南側(cè)筒，兩支項(xiàng)目劈燕與本茅案承鈴前啟茂后，查并有每直接筐道路教相通穿，無(wú)鬼疑是凡對(duì)本車案影岔響最湖大的響、最紹具有斬借鑒神意義腫的商攻業(yè)項(xiàng)辣目。、重代點(diǎn)項(xiàng)停目選釋擇位置梁：朝陽(yáng)鄰區(qū)東逮大橋投路環(huán)境跨：緊鄰檢國(guó)貿(mào)憂、嘉數(shù)里中圖心等掀眾多駐頂級(jí)供寫(xiě)字寫(xiě)樓及鋤世貿(mào)其國(guó)際談公寓散、新何城國(guó)冶際等篩名品朝公寓斬；曉連接染北京晉第一疫使館森區(qū)、損朝外餃商業(yè)同圈、量長(zhǎng)安楊街等聾北京兇重要泰的城潑市節(jié)辯點(diǎn)與頌商業(yè)社、文予化動(dòng)膜線。建筑魔：由兩富棟10個(gè)0米高義的寫(xiě)莊字樓貝與八律萬(wàn)余橋平方年米的賽購(gòu)物旁商場(chǎng)裝組成規(guī)模：21萬(wàn)余者平米其中寫(xiě)字哈樓：70捎00拔0平方閥米晶商柏業(yè)：84兇70影0平方育米其慌他手：65上80創(chuàng)0平方胸米預(yù)計(jì)群開(kāi)業(yè)胞：20模06年12月世貿(mào)透天階繁項(xiàng)目、重寇點(diǎn)項(xiàng)切目分源析租金咽報(bào)價(jià)（使嶄用面明積）：南樓１Ｆ盯：US配$1惜15鑰-1鵝40凳/月/平（30匙-3臂6元/天/平方恢米）２Ｆ漂：US動(dòng)$1柿00刑-1吧20伶/月/平（26判-3齊2元/天/平方閉米）險(xiǎn)３Ｆ擊：US享$7友0-勤90烤/月/平（18廳-2封4元/天/平方意米）陜租售晶率：95％使用標(biāo)率：簡(jiǎn)約50％時(shí)裝叮店港日壟韓設(shè)質(zhì)計(jì)師席區(qū)餐廳圣＋俱澆樂(lè)部食品侄超市精致盟美食余區(qū)美食浪廣場(chǎng)服務(wù)篩區(qū)兒童肯區(qū)洗手與間個(gè)人激用品船區(qū)時(shí)尚授旗艦草店時(shí)裝灰店餐飲美容際化裝煩品禮品查飾物珠寶糠鐘表服務(wù)鐘區(qū)洗手龜間世貿(mào)格天階瓜商業(yè)撕規(guī)劃占平面賺圖時(shí)尚換旗艦犁店時(shí)裝欲店餐飲美容撥化裝眼品禮品著飾物皮鞋你皮件生活開(kāi)家具洗手陵間時(shí)尚舉旗艦喜店時(shí)裝鳴店餐飲運(yùn)動(dòng)痛用品禮品過(guò)飾物健康券中心內(nèi)衣蘆店皮鞋親皮件洗手心間世貿(mào)舊天階倆商業(yè)含規(guī)劃煙平面中圖書(shū)店時(shí)裝栗店餐飲電器/音響盞設(shè)備家具甚用品鍵身燃中心洗手拴間鍵身班中心洗手具間世貿(mào)斷天階瀉商業(yè)料規(guī)劃禁平面袖圖區(qū)域商業(yè)定位規(guī)劃業(yè)態(tài)比例租金報(bào)價(jià)（套內(nèi)面積）

RMB/天/平方米南區(qū)時(shí)尚消費(fèi)區(qū)（異域特色餐廳、SPA、家居生活、美食廣場(chǎng)、時(shí)尚品牌旗艦）時(shí)尚旗艦店10.54%；時(shí)裝店22.22%；運(yùn)動(dòng)用品13.30%；禮品飾物4.66%；美容化妝品6.56%；餐飲22.99%；美食廣場(chǎng)1.56%；食品超市2.17%；NightClub5.22%；其他10.77%1F：30-36元；2F：26-32元；3F：18-24元；北區(qū)高端國(guó)際品牌商業(yè)（零售、餐飲）世貿(mào)償天階冶商業(yè)比規(guī)劃歸納繼來(lái)看脆：世普貿(mào)天陰階最狼初規(guī)閱劃零新售業(yè)短態(tài)占剛６０涌％；幫餐飲培占２雷４％眼；娛撈樂(lè)休厭閑類梢占５杜％；徐其它歉占１邪１％唯。Ta和rg個(gè)et糊B泉ra滲nd禿m病ix鄭–戀1纖/FZA墨RAFo雨r瞇re軍fe岔re院nc爛e菌on伶ly同.吳Su越bj光ec這t柱to葬c秀ha廁ng劃e爆&暑fi祝na挪l義co娛nf率ir彎ma堅(jiān)ti章on胸.Fo低ll說(shuō)i僻Fo莖ll騾ieSJ殘SJSw國(guó)ar郊o(jì)v姑sk遇iST引AR挪BU師CK仙SAd月id嘗asDB迷S靈Ba佩nk敢/闖C來(lái)it會(huì)ib夠an傭k乓/芝HS妙BCQu俯ik與si扁lv費(fèi)erFe裕rr鍵ar搭iEn攪er硬gi足eSY前SG桌ENMi禾ss坡S山ix松tyCi發(fā)ma笛rr支onTo梅ur喘ne糊auPu獻(xiàn)maCJ踩WJu爭(zhēng)st省g婆ol撲dSo棉lo答mo態(tài)n/澆R概ol移exCH浸IC世貿(mào)時(shí)天階誘商業(yè)加招商咸意向糕客戶僵分布駁圖ZA臣RATa姓rg朗et蝴B磚ra呈nd沫m鋸ix排–充2偽/FFo謊r從re掙fe您re登nc繭e幻玉on肅ly喊.袖Su乘bj啦ec遣t薪to嘗c糧ha頑ng姜e胳&槳fi筒na唇l乞co奔nf雞ir諒ma枕ti懼on默.翡翠恭小廚Zo紗e’傻sCa徑féTa柔le徒nt奇G傻la補(bǔ)ssZ&屈AEl燭on均g璃Di倘am雹on堪dWD燦.N集YFo里rn棉ar羞in圍aSi住sl面eyGU責(zé)ES唇Sje察ss栗ic古aAl片doSO思LO水MO擺N緣(中式煙服裝)Pr岡om紡odPe蠶tt艙ee嘴p腎an木eEc玩co世貿(mào)以天階汗商業(yè)主招商舊意向財(cái)客戶會(huì)分布釘圖Ta怒rg霜et闊B獸ra舍nd薯m鑄ix腫–律3故/FFo府r卸re策fe梨re清nc襖e白o(hù)n屈ly孟.睬Su窗bj生ec別t抓to治c親ha甚ng演e刮&螺fi爪na它l檢co齒nf殺ir傍ma箭ti型on爺.On賺ly議/揮V敬er傭o退Mo挽da觀/勿J召ac盛k暴&軋Jo挪ne核sAz牙on館a,行A潛O2齊P他ot脈at冒o&貴CO艾格記周末LE效SSHa辟pp闊y磨2n衫d艾格盈運(yùn)動(dòng)OD喪BOPu紛re哀Y派og止a艾格BE勒NE色TT宜ONSh愉e’經(jīng)s倡ko久olSH蝦IR走AIFI墾DO淑女館屋Su候nl總ig禾ht馬克恥華菲江南會(huì)布衣TH殘EM深E播世貿(mào)牢天階俘商業(yè)拐招商眾意向謊客戶尼分布克圖樓層業(yè)態(tài)代表商戶1B生活廣場(chǎng)、南北匯聚樂(lè)天超市、迪士尼娃娃、周杰倫迪廳、TKFI酒吧、意大利生活家居、瑞士進(jìn)口食品、美容美甲等1F品牌零售、咖啡、展廳等ZARA、Starbucks、保時(shí)捷展廳、MissSixty、SwissPerfumery、CJW等2F零售、美容、餐飲等Only、VeraModa等3FSport1004F-5F各式餐飲日本森本、金錢(qián)豹、古老海等試營(yíng)乎業(yè)時(shí)哭間：20蝦06年11月中賺下旬正式波營(yíng)業(yè)膏時(shí)間炸：20始07年元趁旦前世貿(mào)皂天階峽實(shí)際拒招商組情況跑：從意仁向商疑戶規(guī)炕劃及粗實(shí)際稈招商壞情況現(xiàn)的對(duì)騰比可為以看恰出：脾世貿(mào)夠天階策以零直售為尚主的放商業(yè)沙規(guī)劃癢的招嚷商并籮不盡坐如人紀(jì)意，舌以至幸于其職將招駝商全守線收顯縮至淡南樓估。在及已成腹交客阻戶中槍，餐抓飲、今咖啡蓬、酒清吧等窗類型抗商戶賤在面頃積上舞占相斃當(dāng)?shù)囊瘫戎財(cái)z。世貿(mào)斤天階輕目標(biāo)征人群

消費(fèi)區(qū)域

目標(biāo)人群消費(fèi)實(shí)力項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)招商預(yù)期之消費(fèi)行為預(yù)測(cè)項(xiàng)目未達(dá)招商預(yù)期之消費(fèi)行為預(yù)測(cè)北區(qū)CBD涉外人群高日常餐飲及商務(wù)休閑消費(fèi)（經(jīng)常性消費(fèi)）；夜間及假日購(gòu)物休閑消費(fèi)日常餐飲及商務(wù)休閑消費(fèi)商務(wù)旅客高周邊欠缺高端酒店配套，因此高端商務(wù)人士以短暫停留為主，消費(fèi)機(jī)率不大CBD商業(yè)精英/公寓住戶高日常餐飲及購(gòu)物休閑消費(fèi)（經(jīng)常性消費(fèi)）；夜間及假日購(gòu)物休閑消費(fèi)日常生活消費(fèi)南區(qū)CBD普通白領(lǐng)中高工作日商務(wù)、休閑消費(fèi)（經(jīng)常性消費(fèi)）；夜間及假日購(gòu)物休閑消費(fèi)工作日商務(wù)休閑消費(fèi)本地居民中觀光及休閑消費(fèi)（非經(jīng)常性消費(fèi)）觀光及順帶消費(fèi)

（一次性消費(fèi)）國(guó)內(nèi)旅客中觀光及順帶消費(fèi)（一次性消費(fèi)）從上訂表可搜以看路出：綢世貿(mào)腹天階泊的目梨標(biāo)消痕費(fèi)人仆群仍謀以餐魂飲、鞠休閑晉消費(fèi)跑需求偶為主嶼。零怎售購(gòu)豈物類瀉消費(fèi)碌需求貞往往沸也是惱伴隨擴(kuò)休閑瀉消費(fèi)毅共生沖的。首先：該項(xiàng)昏目缺乏畏支撐百國(guó)際產(chǎn)品牌房誠(chéng)的流規(guī)動(dòng)性頂消費(fèi)袍群體悉，不敘適合熊做大孫比例修高端增零售。ＣＢ崖Ｄ及往其周社邊固谷然有匆高端放商務(wù)否人群筆和涉晃外人篩士，樣但該豬部分潤(rùn)人以租常駐搜辦公植人群尾為主恢，其濱對(duì)國(guó)插際品桃牌的串消費(fèi)尼需求脊在一偵定時(shí)肅期內(nèi)磁是有皺限的昌。真職正支際撐國(guó)苦際品諸牌消屬費(fèi)的鼓主力傻人群廢一定素是高神端酒圣店的驅(qū)流動(dòng)老性高堡消費(fèi)蛛人群冶，而富該項(xiàng)吉目周僻邊恰冠恰缺袍乏相遺應(yīng)的愁星級(jí)唇酒店障。其次：該項(xiàng)執(zhí)目主體謎消費(fèi)翼人群惜的人艱員構(gòu)注成及舒消費(fèi)差特點(diǎn)歉與商環(huán)業(yè)定耕位間典有一宵定偏封差。該項(xiàng)捆目日真常消爆費(fèi)將擱以周億邊辦哨公人扶群為驚主，艦主要午消費(fèi)埋類別紛也局資限于蠻餐飲裝、商憂務(wù)休叉閑等嫌，而比夜間握及節(jié)集假日驚的主沈力人胸群將禿以觀強(qiáng)光客售為主臨，該睜部分孕人群奇的消匯費(fèi)屬協(xié)于順域帶性倡消費(fèi)蜻，顯盼然與好項(xiàng)目港商業(yè)量檔次降、商針業(yè)結(jié)吸構(gòu)不秩完全奴吻合籍。此外，天確幕硬街件設(shè)毛施的運(yùn)營(yíng)害維護(hù)頸費(fèi)用走拉高了后拖期經(jīng)讀營(yíng)成岸本同遵樣是宿不容暗忽視挎的問(wèn)去題。世貿(mào)啄天階抖項(xiàng)目命存在吹的問(wèn)秋題依據(jù)煮目前架世貿(mào)閣招商導(dǎo)情況餡，我衣們有就理由余相信標(biāo)南樓袋商戶暮以中能檔品店牌零答售及乎部分乏中高流端餐孔飲為主腔，目衡標(biāo)客唐群定乒位基儲(chǔ)本可揀以實(shí)綠現(xiàn)，尾而北尚樓招婦商情屑況暫敢不明拋朗，點(diǎn)因此盲對(duì)其丟商業(yè)竿做如擴(kuò)下預(yù)期：未來(lái)踩北樓掘有可國(guó)能調(diào)除高餐賠飲娛揭樂(lè)業(yè)群態(tài)比益例，念縮小盞零售僅業(yè)態(tài)越比例拔，將跌以餐飲瘋、休愿閑、鏡娛樂(lè)導(dǎo)為主蔑基調(diào)框，零鞭售配扶以國(guó)豈際二填線品揉牌零箱售：理由災(zāi)：北樓露招商百工作倚已暫阻停，容可見(jiàn)辛高端遇零售科定位予執(zhí)行遙有困稍難、永需調(diào)務(wù)整；零售疏部分謹(jǐn)，國(guó)西際一伯線品爛牌較延難實(shí)柳現(xiàn)，袖有可搖能引罵入二巡壽線品糖牌；未來(lái)聯(lián)天幕勢(shì)將吸陜引眾找多觀辜光人慢流，柜對(duì)餐趣飲、奏休閑六業(yè)態(tài)炎有較竊大需柔求；對(duì)餐宇飲類趨商戶類的招集商是緣瑞較為餓穩(wěn)妥糊也最牽易實(shí)?，F(xiàn)的苗招商門(mén)方案頑；世貿(mào)對(duì)天階奔未來(lái)察商業(yè)都預(yù)期世貿(mào)殘?zhí)祀A破項(xiàng)目戶自身逐條件悠及對(duì)拜本案將的借催鑒意負(fù)義影響對(duì)本所案的胖借鑒天幕吸引隸并留奴住人呆流加大友餐飲狡、休榆閑比謙例自身駛條件帶動(dòng)耽人流商業(yè)嘩結(jié)構(gòu)火調(diào)整借勢(shì)極造勢(shì)帶動(dòng)爹人流淹卻未雞必留闊人吸引籌觀光汽人群錯(cuò)位術(shù)經(jīng)營(yíng)位置游：東憲大橋胖路８影號(hào)，游本案夕北側(cè)面積奇：占兆地面港積：罩２.２公釋頃丘建筑貫面積逝：17萬(wàn)平娘方米占（地犯上11萬(wàn)平勾方米槍、地章下6萬(wàn)平熊方米勻）商業(yè)歸面積慣：3.淘7萬(wàn)平已方米構(gòu)成歐：寫(xiě)駕字樓木、SO扯HO公寓飾、商坊業(yè)樓恭（8層）恥、商膏業(yè)裙棕房（B1炊-4阻F）價(jià)格獄：商具業(yè)售僑價(jià)2.傲59萬(wàn)-4誼.1萬(wàn)/平方回米，聾成交曉均價(jià)3.罷1萬(wàn)元/平方煌米（建面）租金挖報(bào)價(jià)4.以7-庭12元/天/平方罵米（建面樸，含物掌業(yè)管錦理費(fèi)津）物業(yè)柱：管雪理讀港鐵長(zhǎng)物業(yè)稀費(fèi)用30元/月/平方奇米（余不含較空調(diào)吧加時(shí)若費(fèi)）時(shí)間彼：一弱期商狠業(yè)（卸西塔拆）20抬07年6月開(kāi)象業(yè)滲二臉期底憐商（道東塔惹）20火08年年某中開(kāi)善業(yè)SO搬HO尚都壤項(xiàng)目銷售才型物秒業(yè)，怖售價(jià)饒高，口產(chǎn)權(quán)光分散冒；長(zhǎng)48腦0米的搜室內(nèi)鎖步行狀商業(yè)回，42鏈0余個(gè)您小面肝積商擔(dān)鋪；定位緞以零球售為暴主，搖兼有30耀%-圈40芬%的餐利飲；東西捐側(cè)大泡面積休商業(yè)制由空落中連五廊連友結(jié)；SO婆HO中國(guó)至的統(tǒng)集一推脹廣及詳港鐵配物業(yè)梁的統(tǒng)星一管畏理；下沉占式商榨業(yè)入棄口，生“削聯(lián)邦燦廣場(chǎng)獄”式賭的另樹(shù)類的同建筑掙風(fēng)格拜。SO酸HO尚都蒼商業(yè)覺(jué)特點(diǎn)SO萌HO尚都總平銅面圖B1層平面殼圖2層平米強(qiáng)圖3層平米界圖4層平米榜圖5層平米管圖樓層業(yè)態(tài)意向商戶樓層租金報(bào)價(jià)（美金/月/建筑平米）樓層租金報(bào)價(jià)（RMB/天/建筑平米）B1快餐+咖啡肯德基、麥當(dāng)勞、吉野家、SPR咖啡、星巴克咖啡等256.61F服裝零售BCBG代理、明星會(huì)代理(化妝品)、屈臣士等45--5011.82F女裝+鞋帽——256.63F男裝美特斯邦威、班尼路等205.34F運(yùn)動(dòng)+家居家裝——18--204.75F西餐廳德國(guó)餐吧(含演藝酒吧)184.76-7F中餐廳鼎鼎香————8F會(huì)所(畫(huà)廊)范曾畫(huà)廊————以上死租金包括商業(yè)流物業(yè)窮管理辣費(fèi)但痰不包攏括空岸調(diào)加外時(shí)費(fèi)懷；免租種期：瘦開(kāi)業(yè)江后至榨少3個(gè)月艦時(shí)間偉；發(fā)展醉商準(zhǔn)民備的燭補(bǔ)貼釋費(fèi)及妹推廣撇費(fèi)用佳：20骨07年共厲計(jì)12沙00萬(wàn)元精；開(kāi)業(yè)蓋時(shí)間巧：20慨07年6月SO張HO尚都留西塔俊商業(yè)宜分布周邊烘：周瓦邊及炒自身固辦公盡人群飲；區(qū)域肯：區(qū)犯域內(nèi)欲商務(wù)太往來(lái)術(shù)、旅燭游觀嚷光、趨文化寫(xiě)交流承人群欄；全市反：未識(shí)來(lái)商唉業(yè)營(yíng)即銷活竭動(dòng)吸難引人直群；SO清HO尚都騰目標(biāo)產(chǎn)人群產(chǎn)權(quán)堵分散怪，難仁以真晉正統(tǒng)嗽一經(jīng)予營(yíng)，不適板合大植比例膊零售擴(kuò)業(yè)態(tài)；無(wú)整寺體商誼業(yè)規(guī)羨劃；東西賀側(cè)連希通不衡足（傭地上幸僅憑鼻連廊四連結(jié)陽(yáng)，地太下不耽連通豬），友商業(yè)當(dāng)互動(dòng)知受影鍬響；另類化建筑少風(fēng)格星是建賭筑的碗亮點(diǎn)蘿卻非再商業(yè)摔亮點(diǎn)狡（零售堡商業(yè)襯的通黑透性恒及展抱示性好受影贊響）；未來(lái)慰需借階助持初續(xù)性養(yǎng)商業(yè)蘇推廣裝活動(dòng)浸來(lái)吸服引人未流；SO蠻HO尚都培存在沒(méi)問(wèn)題截止掏到9月底膽為客騰戶積斜累階圓段，推目前腔無(wú)實(shí)值質(zhì)性迎簽約眾；計(jì)劃象于20炸06年底叨招商蹲率達(dá)許到30僅-4四0%；SO泉HO尚都腫目前良租賃才狀況空置掙中開(kāi)業(yè)濫前調(diào)整呢后典型礎(chǔ)案例——建外SO沫HOSO帝HO尚都未來(lái)往商業(yè)紐奉預(yù)期未來(lái)營(yíng)需有索兩年圖左右摘的市佩場(chǎng)培處育期未來(lái)冶商業(yè)監(jiān)業(yè)態(tài)傲預(yù)期德：以晌餐飲陳、休魂閑為及主理由屢：1、銷獎(jiǎng)售型阻商業(yè)虜物業(yè)逗，業(yè)患態(tài)規(guī)蘇劃不順受控濃；2、區(qū)燭域周蘇邊及建自身絞辦公愿人群情需要英餐飲幕、商燦務(wù)及值休忍閑配劇套；3、零鈴售購(gòu)雖物類橋商業(yè)胖對(duì)商接業(yè)氛夾圍要盡求較薪高，叫新興腰商伐業(yè)需五做出季特色碎，但頂特色木零售五招商剝難度技較大芒；4、內(nèi)染廊式嗽商業(yè)隆、線振形布來(lái)局且洲連通掛性不蜂足，商不利拋于泡形成供商業(yè)列回流膝，分互割不笑適合派零售具類商彼業(yè)。SO景HO尚都膏對(duì)本校案的周影響慶及借崖鑒意洗義影響對(duì)本滴案的缺借鑒入市扇時(shí)間系早于換本案吸引拉并留效住人體流帶動(dòng)井人流自身級(jí)條件對(duì)周從邊商盾業(yè)氛雨圍的控帶動(dòng)商業(yè)樹(shù)推廣乏活動(dòng)愈投入借勢(shì)道造勢(shì)本案刷潛在符消費(fèi)鎖人群辦公命人群大比悉例的灣餐飲須休閑咐業(yè)態(tài)未來(lái)斗商業(yè)朱預(yù)期、重堆點(diǎn)項(xiàng)攪目與鮮本案船對(duì)照急表項(xiàng)目名稱總建筑面積（萬(wàn)m2）物業(yè)構(gòu)成商業(yè)建筑面積（萬(wàn)m2）商業(yè)

樓層是否銷售商業(yè)定位預(yù)期目標(biāo)客群世貿(mào)天階21.12寫(xiě)字樓+商業(yè)街＋地下商業(yè)廣場(chǎng)8.5Ｂ１-５Ｆ否全天候服務(wù)的時(shí)尚休閑中心北樓：商界精英、涉外人群；南樓：普通白領(lǐng)、國(guó)內(nèi)游客SOHO

尚都17寫(xiě)字樓+ＳＯＨＯ辦公＋室內(nèi)商業(yè)街3.7西區(qū)：1-8F；東區(qū)：B1-4F是餐飲、休閑及時(shí)尚零售區(qū)域辦公人群、國(guó)內(nèi)游客世界城12寫(xiě)字樓＋高檔公寓＋商業(yè)街＋地下商業(yè)廣場(chǎng)3.1B1-4F否？？、重辣點(diǎn)項(xiàng)遣目分凝析結(jié)罪論通過(guò)蹄對(duì)周鼠邊重陷點(diǎn)項(xiàng)術(shù)目的偽分析浮我們員發(fā)現(xiàn)饞：無(wú)體創(chuàng)量?jī)?yōu)嫌勢(shì)須借煮助商報(bào)圈整餡體商為業(yè)氛也圍入市曠時(shí)間造晚受周抓邊商悅業(yè)環(huán)網(wǎng)境影礙響制顛約化競(jìng)邁爭(zhēng)為撐共榮掀，共麥榮中葡求突虹破本案商業(yè)辦策略4、對(duì)迷本案信商業(yè)翅之合小理預(yù)繭期Ex耗pe禮ct利at泡io匠n笨Fo坊r例Ou接r證Pr令oj們ec趨t第一境階段猶：合斥理借柄勢(shì)階段更周期辦：12個(gè)月刮左右階段境策略萍：市拌場(chǎng)跟徐隨策芳略階段區(qū)描述慕：項(xiàng)告目入鎮(zhèn)市頭殺半年義左右群時(shí)間至，商飯業(yè)處盆于前奧期培展養(yǎng)階羞段。屬這一乎階段早需合爹理借報(bào)助周吃邊業(yè)紡已形鍬成的偷商業(yè)弦氛圍峽來(lái)帶常動(dòng)本懸案商看業(yè)平窗穩(wěn)起抓步。盡因而抗在業(yè)胖態(tài)選剩擇、則商業(yè)敲氛圍朱營(yíng)造寬等方毫面均優(yōu)須與造周邊頂項(xiàng)目溪協(xié)調(diào)窩一致牲。通過(guò)騎以上級(jí)整體希市場(chǎng)公研究閥和對(duì)虹重點(diǎn)眾項(xiàng)目材的分駛析，告結(jié)合下商業(yè)薦發(fā)展青的普艱遍規(guī)驕律，想我們咸可大搜致勾陜勒出苗未來(lái)肅本項(xiàng)壞目的股商業(yè)碼操作拜思路掩。未沒(méi)來(lái)本棄案商套業(yè)可衫大致和經(jīng)歷革以下痕四個(gè)兇發(fā)展糾階段象：第二白階段閉：借班勢(shì)造券勢(shì)階段繩周期怖：6個(gè)月說(shuō)左右階段深策略酷：市膽場(chǎng)跟庭隨策棄略+適時(shí)且調(diào)整棚策略階段巷描述夾：經(jīng)到過(guò)半診年左廈右時(shí)長(zhǎng)間的拜經(jīng)營(yíng)石，商痰業(yè)開(kāi)終始進(jìn)市入調(diào)桐整期逢。首懸批入解住商敞戶將紡會(huì)出瘡現(xiàn)分?jǐn)n化。寒大約60核-7捕0%左右仍的商淘戶經(jīng)沖過(guò)前佛期市蹤蝶場(chǎng)的是培養(yǎng)降已逐茫步走醉上經(jīng)漫營(yíng)正數(shù)軌，掙剩余佛部分哲商戶纖將會(huì)脾逐漸克自然屬淘汰批并被杜符合炕市場(chǎng)堆需求姿的商鐵業(yè)填虎補(bǔ)。第三形階段假：自擱成一搏格階段書(shū)周期言：6個(gè)月潔左右階段換策略型：市驢場(chǎng)突堆破策井略階段倆描述釀：隨腦著市漠場(chǎng)的蔑自然圓調(diào)整舉和經(jīng)毛營(yíng)管近理的堆主動(dòng)弟調(diào)整蕩，本近案商肯業(yè)經(jīng)匪營(yíng)方搏向、坦業(yè)態(tài)惡比例遲、商顛戶檔連次等枯將更剝趨合百理，巖商業(yè)蓮氛圍纏也愈津加濃美郁，團(tuán)此時(shí)巾的商住業(yè)已辱不單田靠某努個(gè)品哲牌商凳戶的濃個(gè)體廟影響且力，嘩更多區(qū)的顯赴現(xiàn)出音商業(yè)聾整體謝的合接力，去同時(shí)燦逐漸顆形成遞自身尿獨(dú)特鹽的經(jīng)倉(cāng)營(yíng)風(fēng)菌格。階段慰周期茄：6個(gè)月禍左右階段步策略芹：市徑場(chǎng)引贊領(lǐng)策積略階段穿描述棋：經(jīng)茅過(guò)兩輝年的紋市場(chǎng)鉤運(yùn)營(yíng)尺，本貝商業(yè)棕基本垃完成籍初期迫調(diào)整糠，步莖入經(jīng)錘營(yíng)正舉軌。趙此時(shí)另憑借鏈已形獎(jiǎng)成的紐奉商業(yè)判氛圍樂(lè)，本瓣項(xiàng)目駝已逐澤漸由齡主動(dòng)桑招商撿過(guò)渡畫(huà)到商長(zhǎng)戶篩恨選階特段，湖有條掙件就樸商戶群品質(zhì)紹、檔古次進(jìn)拜行主盈動(dòng)調(diào)重整，嫩商業(yè)應(yīng)管理爽與經(jīng)修營(yíng)商昆戶也蘋(píng)因此痛進(jìn)入睜良性羊互動(dòng)牽階段棄。此覽時(shí)的陽(yáng)商業(yè)伯應(yīng)顯據(jù)現(xiàn)出枕自身呢獨(dú)特漠的魅筍力，所成為樹(shù)區(qū)域挪商業(yè)沙的亮樹(shù)點(diǎn)。前期社對(duì)區(qū)腦域市伶場(chǎng)和返重點(diǎn)栽項(xiàng)目首的深兼入研招究幫踐助我拳們確按立了弄本案間商業(yè)什的定討位方理向，著但正隨如任巾何一殲個(gè)新晃興商疤業(yè)都腳是一轎張白帥紙、風(fēng)存在霜多種抖可能擦性一贈(zèng)樣，逮最終硬能否驅(qū)畫(huà)成樣一幅謹(jǐn)美麗蹲的畫(huà)伸卷則封還需婆要考恢證商懷業(yè)自聞身的瓶客觀成條件。第四錘階段繁：CB青D亮點(diǎn)5、商奔業(yè)定恥位Ma欺rk州et皇in墳g限Po盈si料ti秩on處in也g5.襯1、本娃案自絞身?xiàng)l兇件分灑析（Pr架oj胞ec傅t心Se巧lf舍-p鏈or果tr荒ai愚t）位置用：CB嶼D西北寧部，赴北側(cè)港與東它側(cè)臨SO朗HO尚都求、南躍接世沃貿(mào)天躁階、非西側(cè)嘴隔２常棟塔屯樓與壞東大瘦橋路價(jià)相通規(guī)模紫及層探高：樓層B11F2F3F4F層高(m)3.35-7.685.15.14.5－4.83.6建筑面積

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