淺談房地產(chǎn)行業(yè)銷售收入的會計(jì)核算

精品文檔-下載后可編輯淺談房地產(chǎn)行業(yè)銷售收入的會計(jì)核算由于房地產(chǎn)具有一些顯著的行業(yè)特點(diǎn)，如產(chǎn)品物質(zhì)形態(tài)的不可移動性、開發(fā)產(chǎn)品規(guī)模大、周期長和所需資金多等。這些行業(yè)特點(diǎn)使房地產(chǎn)銷售企業(yè)的會計(jì)處理有著明顯的特點(diǎn)。筆者根據(jù)我國現(xiàn)行房地產(chǎn)會計(jì)的有關(guān)規(guī)定。結(jié)合自身工作經(jīng)歷，對房地產(chǎn)行業(yè)銷售收入會計(jì)核算談些粗淺的看法。

一、房地產(chǎn)銷售收入的概念

房地產(chǎn)銷售收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)在市場上進(jìn)行銷售獲得的收入。包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房(包括周轉(zhuǎn)房)銷售收入、配套設(shè)施銷售收入(指可單獨(dú)出售的配套設(shè)施部分)等。

二、房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)實(shí)現(xiàn)的原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房，以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。一是采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)(權(quán)利)時(shí)。確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；二是采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的。在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；三是采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的。其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貨款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；四是采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：a采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。b采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。c采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。d采取基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超過基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。五是將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：a將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。b將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的。租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)、出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。六是以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品和將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售等銷售方式，存在一定的節(jié)稅空間特別是遞延納稅空間。

三、房地產(chǎn)銷售收入的核算

在房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)實(shí)務(wù)中，通常是在土地、商品房移交后，將結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可時(shí)，確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。收入核算的關(guān)鍵是收入的確認(rèn)和計(jì)量，即按收入實(shí)現(xiàn)原則和配比原則的要求，確定何時(shí)確認(rèn)收入及其入賬金額。從一些房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)實(shí)務(wù)來看，在其收入核算中尚未嚴(yán)格按《企業(yè)會計(jì)制度》的要求進(jìn)行賬務(wù)處理。在預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，存在的問題尤為突出。

房地產(chǎn)商品的銷售通常是采用預(yù)售形式，其銷售的前提是取得預(yù)售許可證及銷售許可證。采用預(yù)售形式時(shí)，需要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同及收取部分預(yù)售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收、收取剩余房款、辦理產(chǎn)權(quán)戶等不同環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同一般的生產(chǎn)企業(yè)相比有一定的特殊性。《收入》準(zhǔn)則要求以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，但在以上的哪個(gè)環(huán)節(jié)最符合《企業(yè)會計(jì)制度》的四個(gè)確認(rèn)條件呢?需要會計(jì)人員的職業(yè)判斷。在各企業(yè)的會計(jì)實(shí)務(wù)中，存在不同的理解及確認(rèn)方法。具體來說，主要存在下列各種情況：

(一)在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)時(shí)，確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入

有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為，預(yù)售中所得的價(jià)款，只是一種暫收款，因?yàn)殚_發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗(yàn)收。有的建設(shè)項(xiàng)目剛剛開工甚至尚未開工，所以風(fēng)險(xiǎn)仍未轉(zhuǎn)移，成本亦沒有最后核算，所以不符合收入確認(rèn)條件。只作為企業(yè)的預(yù)收賬款，在相關(guān)開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)后。才確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入。

(二)在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收時(shí)，確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入

一些房地產(chǎn)企業(yè)亦同意在房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收、辦妥移交手續(xù)前收到的銷售款不符合確認(rèn)條件，應(yīng)在工程竣工并收到部分房款后可確認(rèn)其收入。

(三)以分期收款方式的房地產(chǎn)銷售，按合同規(guī)定的收款時(shí)間分期確認(rèn)收入，同時(shí)分期結(jié)轉(zhuǎn)成本

這是以收付實(shí)現(xiàn)制的原則，比較保守的處理方法。但是。某些房地產(chǎn)企業(yè)有時(shí)也在房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，按已經(jīng)收回的價(jià)款或可能收回的價(jià)款確認(rèn)銷售收入。而對其中估計(jì)無法收回的部分作為未實(shí)現(xiàn)收入處理。

(四)按預(yù)售合同價(jià)款中已經(jīng)收取的價(jià)款分期確認(rèn)收入

部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為。預(yù)售合同基本上是有法律效力的銷售合同，收取的房款代表已發(fā)生銷售業(yè)務(wù)，因此，可以按預(yù)售合同價(jià)款中已經(jīng)收取的價(jià)款分期確認(rèn)收入。目前，香港基本上也是按以上四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)收入。對于預(yù)售合同價(jià)款，大部分大型房地產(chǎn)企業(yè)是按“完工百分比法”分期確認(rèn)其收入。具體處理方法是：

如果在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品竣工后一次性確認(rèn)收入，竣工前收入不能入賬。竣工后大量收入將反映在當(dāng)期損益表；如果采取“完工百分比法”按期計(jì)算確認(rèn)銷售收入，可使各期的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)具有可比性，但由于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售后，并沒有將房地產(chǎn)實(shí)際交付給購買方甚至尚未開發(fā)完工，該資產(chǎn)的主要風(fēng)險(xiǎn)仍留在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因此一旦發(fā)生意外，