論我國小區(qū)位位法上的法律問題

論我國小區(qū)位位法上的法律問題

一、制度性社會問題什么時候有房子，一輛汽車，還有無數(shù)中國人的夢想。上個世紀末以來,特別是近幾年來,隨著國人財產(chǎn)性收入的不斷增長,這一夢想已經(jīng)成為了許多普通城市家庭的美好現(xiàn)實。但是,就在有房有車一族盡情享受現(xiàn)代工業(yè)文明帶來的生活便利的同時,因停車難帶來的煩惱也悄然而至。這種煩惱不僅僅源于小區(qū)車位的稀缺與業(yè)主汽車保有量不斷增長之間的緊張,更為重要的是由于制度性的缺失使小區(qū)業(yè)主在與開發(fā)商關于車位問題的博弈中處于絕對的劣勢。也正是由于制度性的缺失,近年來,業(yè)主與開發(fā)商及物業(yè)管理公司關于車位歸屬和使用問題的糾紛數(shù)量節(jié)節(jié)攀升,并進而引發(fā)了一系列危及社區(qū)生活安定的社會問題。據(jù)報道,廣州市天河公園一樓盤300多名業(yè)主為了爭租150個車位通宵排隊,部分業(yè)主因為“車位被提前分完”不滿而與小區(qū)物管工作人員發(fā)生了沖突;廣州市駿逸苑小區(qū)的開發(fā)商曾在樓房賣完后,將地下車庫整體賣給個人,該人突破政府限價抬高月租費,業(yè)主們則把車停在小區(qū)門口的馬路旁或消防通道上,小區(qū)秩序一片混亂……正是在上述背景下,2007年10月1日正式實施的《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)對于備受關注的城市居民小區(qū)車位、車庫的歸屬和適用問題做出了明確反應:《物權法》第74條規(guī)定,“建筑區(qū)劃內,規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫二、車輛系統(tǒng)的實踐和檢查(一)關于“應當使用車載”的解釋《物權法》第74條第一款規(guī)定“建筑區(qū)劃內,規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要”?？梢哉f,這一款是第74條爭議焦點之所在,從這一款的文字表達本身來看,清晰明了,沒有歧義。但是,當該款規(guī)定遭遇現(xiàn)實中的車位爭議時,則顯得蒼白無力。首先,該款使用了“首先”一詞,該詞乃日常用語,而非法律用語。而根據(jù)《現(xiàn)代漢語詞典》的解釋,“首先”有兩種含義:一是“最先”、“最早”;二是“第一(用于列舉事項)”?；谝陨蠋c,綜合運用擴張解釋方法、邏輯解釋方法、目的解釋方法以及社會學解釋方法,我們認為:第一,對于“首先”,不應解釋為普通意義上的“優(yōu)先”,也就是說不能解釋為“在同等的條件下,業(yè)主優(yōu)先獲得”;而應解釋為一種“特殊優(yōu)先權”,這種“特殊優(yōu)先權”的要義在于,不是價高者獲得車位,而是只要業(yè)主有使用車位的需要,就有以合理的價格獲得車位的權利。顯然,在開發(fā)商處于強勢地位以及車位供不應求的現(xiàn)實條件下,只有這種“特殊的優(yōu)先權”才能切實保障處于弱者地位的業(yè)主的利益。有學者將這種意義下的“優(yōu)先權”稱之為“整體優(yōu)先權”。1.業(yè)主與非業(yè)主只要是小區(qū)車位的所有者,不論是開發(fā)商,還是業(yè)主,抑或是非業(yè)主(非業(yè)主擁有小區(qū)車位已非個別現(xiàn)象),在小區(qū)其他業(yè)主購買車位的要求未被滿足前,則不能將車位賣給業(yè)主以外的第三人。2.非小區(qū)業(yè)主情形在這里,首先要明確的是,承租車位也是業(yè)主的一種需要,開發(fā)商必須要滿足,而不能只售不租,除非小區(qū)業(yè)主要求購買車位的需要超過了小區(qū)車位的數(shù)量。在這一前提條件下,如果開發(fā)商與業(yè)主約定采取出租的形式分配車位,那么在未滿足業(yè)主群體之承租需要的情況下,不得將車位外租于小區(qū)業(yè)主之外的社會其他成員。只有在滿足了業(yè)主群體的停放車輛的要求之后,車位仍有剩余,才能考慮為社會其他成員提供停車服務。3.商品房合同關于車位、單車權屬的約定目前,在我國,小區(qū)車位與房屋單元的比率普遍沒有達到1∶1,相當一部分小區(qū)甚至沒有達到1∶2,這就意味著,并不是所有業(yè)主對車位的需要可以得到滿足,也就意味著,保障全體業(yè)主對車位平等地享有優(yōu)先權是《物權法》第74條的應有之義。從第74條第2款規(guī)定看,該款既是對我國房地產(chǎn)交易中通過購房合同約定車位歸屬這一做法的肯定,同時也反映了立法者試圖通過《物權法》引導當事人在簽訂購房合同時約定關于車位、車庫的權屬。在房地產(chǎn)交易實踐中,購房合同關于車位、車庫權屬約定主要有三種情形,我們應分別加以討論:第一,在約定車位、車庫歸開發(fā)商所有的情形下,業(yè)主應平等享有向開發(fā)商購買或者承租不超過其擁有房屋單位數(shù)量的車位的優(yōu)先權;第二,在約定車位、車庫與房屋單位一并購買而歸業(yè)主專有的情形下,只要開發(fā)商遵循“先簽約先享有”原則以及“一個房屋單元一個車位”的原則,則業(yè)主的“特殊優(yōu)先權”視為得到滿足;第三,車位、車庫之費用已公攤到所有購房業(yè)主購房款之內因而約定車位、車庫歸全體業(yè)主共有的情形下,則任何單個業(yè)主無權對任何車位車庫主張專有權,至于如何平等地滿足業(yè)主的需要,則應由業(yè)主大會來決定。4.關于“未盡”事項的解釋如前所述,如果將“首先”解釋為普通意義上的“同等條件下的優(yōu)先權”,則開發(fā)商往往會利用絕對的優(yōu)勢地位,迫使業(yè)主接受高價,或者當業(yè)主不接受高價時,以業(yè)主已放棄權利為由,將車位對外出售或出租。在實踐中,大量的車位糾紛也由此引發(fā)。換言之,如果不將“首先”通過司法解釋確定為業(yè)主“以合理價格獲得小區(qū)車位的所有權或者使用權”,《物權法》第74條保護業(yè)主利益的立法目的勢必落空,《物權法》“定分止爭”的固有功能也難以發(fā)揮。那么,為了保障業(yè)主的權益,能否把業(yè)主明確表示放棄權利作為開發(fā)商可以對外出售或出租車位、車庫的前提?我們認為,對于開發(fā)商來說,這顯然是不公平的,同時這種做法也是對市場機制的一種否定。其實,這一問題的癥結在于,車位的市場定價機制已經(jīng)失靈,需要政府的介入。也就是說,我們沒有必要否定市場機制本身,我們需要的是對市場機制失靈的環(huán)節(jié)進行修正,即由政府根據(jù)價格法對車位的銷售價格5.小區(qū)業(yè)主的義務既然小區(qū)的車位應當首先滿足業(yè)主的需要,那么不管是開發(fā)商還是業(yè)主,不管是業(yè)主還是非業(yè)主,也不管是原始取得還是繼受取得,只要是小區(qū)車位的所有權人,都是《物權法》第74條第1款的義務主體。也就是說,只要小區(qū)車位的所有權人自己不再使用車位,而將車位的所有權或者使用權轉讓,都應當受到“首先滿足業(yè)主的需要”的限制(二)關于“建筑樓層計劃停車并停車”的定義1.占業(yè)主所有停車和車庫的性質結合《物權法》73條2.立興專用停車場依反對解釋方法,我們可以推知,不屬于《物權法》第74條調整范圍的車位、車庫是:“不是建筑區(qū)劃內,規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫”以及“建筑區(qū)劃內,不是規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫”。據(jù)此,“封閉式的獨立車庫”,因其屬于開發(fā)商在非業(yè)主共有的土地上獨立興建的專用停車場所,具有構造和功能上的獨立性,可以作為獨立物出售或出租,既不屬于建筑區(qū)劃內,也不是建筑物的配套設施,當然也就不屬于《物權法》第74條的調整范圍。至于規(guī)劃中用于防空安全的人防工程,當然就屬于“建筑區(qū)劃內,不是規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫”的范疇,顯然也不就不屬于《物權法》第74條的調整范圍。如果將人防工程作為地下車庫利用,這種車庫是否也要“首先滿足業(yè)主的需要”,《物權法》并未做出明確規(guī)定,當屬立法漏洞。對此,有學者認為,按照《中華人民共和國人民防空法》和《關于結合民用建筑修建防空地下室的若干規(guī)定》之相關規(guī)定綜上所述,我們認為,《物權法》第74條所調整的車位、車庫包括兩種:一是建筑區(qū)劃內,規(guī)劃用于停放汽車的地上停車位(非占用業(yè)主共有用地車位,通常指首層架空停車位);二是建筑區(qū)劃內,規(guī)劃用于停放汽車的地下停車位。(三)關于土地所有權爭議1.登記的主體屬于開發(fā)和業(yè)主《物權法》第74條第2款規(guī)定:“建筑區(qū)劃內,規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！比缜八?該款的立法意旨在于引導當事人在簽訂購房合同時約定關于車位、車庫的權屬。那么,該款所指的當事人似應限于開發(fā)商和購房者,或者說開發(fā)商和業(yè)主。但是,根據(jù)《物權法》第74條第1款的規(guī)定,在首先滿足業(yè)主需要之后,“建筑區(qū)劃內,規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫”可以用來滿足非業(yè)主的需要,所以,在這里,“當事人”應做擴大解釋:“當事人”既可以是開發(fā)商和業(yè)主,也可以是車位的原業(yè)主與新業(yè)主,還可能是區(qū)分所有建筑物所有人之外的自然人和法人。2.開發(fā)“約定”的基礎對本小區(qū)業(yè)業(yè)主的身份具有破壞根據(jù)《物權法》第74條第2款的規(guī)定,車位、車庫的歸屬屬于當事人意思自治的范疇,從表面看,這似乎體現(xiàn)了私權領域當事人之間的平等。但問題在于,由于現(xiàn)實中車位的供不應求以及購房者(業(yè)主)對本小區(qū)車位需要的剛性,作為小區(qū)車位原始所有者的開發(fā)商與購房者(業(yè)主)之間進行“約定”的基礎受到了破壞。換言之,由于購房者必須使用本小區(qū)的車位,作為小區(qū)車位原始所有者的開發(fā)商在小區(qū)車位的銷售或者出租方面不會受到市場競爭的約束,在小區(qū)車位權屬的“約定”中,特別是在“出售、附贈或者出租”方式的選擇和定價方面,反映的恐怕就只是開發(fā)商的真實意思,而不是購房者(業(yè)主)的真實意思了。為了更好地認識第74條第2款的規(guī)定,有必要從歷史解釋的角度出發(fā),考察物權法起草過程中有關車庫歸屬問題的四種方案。三、對于小區(qū)二通道小區(qū)關于車位綜上所述,《物權法》第74條在諸多方面都存在模糊和漏洞。在此,我們沒有必要再去探究導致這種模糊和漏洞背后的利益博弈,但是我們不能不注意到這種模糊和漏洞在客觀上導致了開發(fā)商與業(yè)主利益之間的失衡,在車位問題上,法律似乎在向擁有天然優(yōu)勢一方的開發(fā)商傾斜,其結果就只能是本文第一部分所指出的那樣:有關小區(qū)車位的糾紛不但沒有停息,反而有愈演愈烈之勢。這就是《物權法》第74條的社會效果。這就說明,《物權法》第74條不完全是我們所需要的車位制度。對此,我們認為,我們的立法、司法和行政部門不應該視而不見,而應該盡快采取相應的方式,切實加以完善,而在所有的措施中,最現(xiàn)實也是最有效的方式就是由最高人民法院發(fā)布有關《物權法》車位制度適用的司法解釋。那么,什么才是我國車位制度的應然狀態(tài)呢?下面,我們試圖從比較法的解釋方法和社會學的解釋方法入手,回答這一問題。(一)美國物業(yè)小區(qū)業(yè)務體制下的控制性模型我國《物權法》并沒有關于物業(yè)小區(qū)的界定,這就在很大程度上為小區(qū)車位制度的模糊和漏洞埋下了伏筆。而美國《統(tǒng)一區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權法》(UniformCondominiumAct)在美國,物業(yè)小區(qū)內停車位的權屬安排大致有三種方式:一是將物業(yè)小區(qū)內的停車位界定為共有部分(commonelements)如上所述,美國物業(yè)小區(qū)車位制度背后的國情是:比例大約為1∶1的汽車與車位之比。而我國的現(xiàn)實國情是:小區(qū)房屋單元戶數(shù)與車位的比例遠遠低于1∶1,小區(qū)車位已經(jīng)嚴重供不應求,而且隨著汽車保有量的逐年迅速增長,車位供不應求的矛盾還會更加突出。那么,從社會學解釋方法的角度分析,我們更有理由采用上述美國的物業(yè)小區(qū)車位制度。這是因為,就小區(qū)車位制度而言,其所應該追求的社會效果是:通過明確小區(qū)車位的權屬,滿足小區(qū)業(yè)主對車位的需要,以達到構建和諧小區(qū)的目的。而《物權法》實施后,車位糾紛不減反增的事實足以說明《物權法》第74條沒有能夠實現(xiàn)應有的社會效果。如果我們能夠借鑒美國的小區(qū)車位制度將小區(qū)車位界定為業(yè)主共有,業(yè)主與開發(fā)商的矛盾和沖突就會得到根本性的化解,也就不會因為業(yè)主與開發(fā)商在車位方面的激烈沖突而影響到整個小區(qū)的和諧和穩(wěn)定。(二)廣州市開發(fā)項目二十四年發(fā)生的對于車位問題的規(guī)定早在2007年11月,筆者就注意到廣州市國土房管局和廣州市交通委員會聯(lián)合擬訂了《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項目車位和車庫租售管理規(guī)定(征求意見稿)》(以下簡稱《征求意見稿》),并一直關注《征求意見稿》的進程。值得欣慰的是,就在本文的寫作過程中,《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項目車位和車庫租售管理規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)已于2008年4月1日正式頒布實施。盡管《規(guī)定》較之于《征求意見稿》,在某些方面做了“戰(zhàn)術性退縮”,但《規(guī)定》不僅細化了《物權法》第74條的規(guī)定,使“首先滿足業(yè)主需要”有了可操作性,盡管《規(guī)定》只是廣州市政府兩個直屬部門的一個規(guī)范性文件,其效力層次不可謂不低,但是,據(jù)我們所知,“規(guī)定”是《物權法》頒布之后我國地方政府部門制定的第一個有關車位問題的規(guī)范性文件,正是從這個意義上說,該規(guī)定具有開拓性的意義。同時,《規(guī)定》所體現(xiàn)出來的對社會現(xiàn)實的尊重,對事物本質的把握,以及對制度安排社會效果的考量,都是值得肯定和稱道的,也為司法解釋乃至《物權法》的修改提供了可資借鑒的范例。(三)關于“業(yè)主共有”的理解我們認為,我們所需要的車位制度的核心內容可以表述為:建筑區(qū)劃內,規(guī)劃用于停放汽車的車位,屬于區(qū)分所有建筑物的共有部分,由業(yè)主共有。這里所指的“業(yè)主”既包括購房者,也包括尚未將區(qū)分所有建筑物全部出售或者贈與的開發(fā)商。但是,有學者認為,不能將車位直接規(guī)定為業(yè)主共有,并認可《物權法》第74條關于車位歸屬的約定方式。在他們看來,在法律屬性上,車位與樓梯、綠地以