房地產(chǎn)與物業(yè)管理法律制度

房地產(chǎn)與物業(yè)管理法律制度1.房地產(chǎn)管理法概論2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律制度4.房地產(chǎn)交易法律制度5.物業(yè)管理服務(wù)法律制度6.房地產(chǎn)稅費(fèi)法律制度7.房地產(chǎn)法律責(zé)任8.案例分析一.房地產(chǎn)管理法概述1.1房地產(chǎn)管理法的概念及適用范圍1.房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，房產(chǎn)是指固定于土地之上的具有獨(dú)立使用功能并且有一定經(jīng)濟(jì)意義的房屋及其附屬建筑物和構(gòu)筑物。地產(chǎn)作為土地所有權(quán)或者土地使用權(quán)客體的，具有一定經(jīng)濟(jì)意義的土地及其附屬物。2.房地產(chǎn)管理法的概念房地產(chǎn)管理法，是指調(diào)整在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和各種服務(wù)活動(dòng)中形成的一定社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱(chēng)。廣義的房地產(chǎn)管理法，是指調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的各種法律規(guī)范的總和。狹義的指《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。3.適用范圍房地產(chǎn)管理法的適用范圍，是指房地產(chǎn)管理法調(diào)整的空間范圍。（1）地域范圍：指房地產(chǎn)管理法在哪些空間范圍內(nèi)實(shí)行，法律明確了其地域范圍為：中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)。（2）事項(xiàng)范圍：包括取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)管理行為。1.2房地產(chǎn)管理法的基本原則1.房地產(chǎn)管理法的基本原則是房地產(chǎn)管理法的主要宗旨和基本準(zhǔn)則，是制定和實(shí)施該法的出發(fā)點(diǎn)。其主要包含：（1）節(jié)約用地、保護(hù)耕地原則（2）國(guó)有土地有償、有期限使用原則（3）扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民住宅條件原則（4）保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益和房地產(chǎn)權(quán)利人必須守法原則（5）依法納稅原則1.3房地產(chǎn)管理法的立法體系目前，我國(guó)房地產(chǎn)的法律體系建設(shè)已取得顯著成效，該體系的構(gòu)架由法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門(mén)規(guī)章、地方性政府規(guī)章、規(guī)范性文件和技術(shù)規(guī)范等構(gòu)成。法律主要有三部，即《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》。1.4房地產(chǎn)法律關(guān)系1.房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念法律關(guān)系是一種社會(huì)關(guān)系，是指法律在調(diào)整人們行為的過(guò)程中形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。2.房地產(chǎn)法律關(guān)系的構(gòu)成房地產(chǎn)法律關(guān)系包括三個(gè)要素：主體、客體和內(nèi)容。3.房地產(chǎn)法律事實(shí)（1）房地產(chǎn)法律事實(shí)的概念房地產(chǎn)法律事實(shí)指法律所規(guī)定的能夠引起房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更和消滅的客觀情況或現(xiàn)象。（2）房地產(chǎn)法律事實(shí)的種類(lèi)通常，根據(jù)房地產(chǎn)法律事實(shí)的發(fā)生是否與人的意志有關(guān)，可以分為行為和事件。其中，行為是指與人意志相關(guān)的活動(dòng)，事件是指人的意志以外的客觀現(xiàn)象。二.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的含義土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的載體，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就必須有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。依據(jù)《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，城市國(guó)有土地的使用權(quán)可通過(guò)出讓和劃撥方式取得。2.2土地使用權(quán)出讓制度1.土地使用權(quán)出讓的概念及特征是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。并且具有以下特征：（1）土旨地使華用權(quán)莊出讓汪是有嗓償?shù)姆?。?）土賄地使朗用權(quán)引出讓刊是要浸式法散律行悔為。（3）土皇地使伙用權(quán)租出讓晌是有性期限樂(lè)的。2土地歉使用蠢權(quán)出魯讓的貍方式（1）拍研賣(mài)出恰讓。（2）招裳標(biāo)出魯讓。（3）協(xié)棚議出貓讓。3土地末使用他權(quán)出牢讓的酸最高嗓年限出讓改土地糧使用常權(quán)最衛(wèi)高使絕用年男限，熔就是耗法律摟規(guī)定揚(yáng)的一齊次簽哄約出原讓土彎地使追用權(quán)臘的最燦高年海限?！吨腥A伴人民嚴(yán)共和睡國(guó)國(guó)綢有土逝地使甚用權(quán)就出讓船和轉(zhuǎn)令讓暫瓶行條逃例》第12條：（1）居域住用搏地70年；挺（2）工旬業(yè)用驚地50年；宅（3）教團(tuán)育、裝科技厚、文悟化、趨衛(wèi)生顯、體作育用乒地50年；炊（4）商丸業(yè)、樣旅游旨、娛死樂(lè)用賴(lài)地40年；醋（5）綜色合或黃者其酒他用貞地50年。2.畜3土地臘使用享權(quán)的暫劃撥犯制度1.土地垃使用艇權(quán)劃徐撥的偷概念指縣略級(jí)以淺上人聯(lián)民政擔(dān)府依坐法批贊準(zhǔn)，襲在土謹(jǐn)?shù)厥共赜谜咭r繳納怠補(bǔ)償絕、安柜置等雪費(fèi)用妖后將身該幅上土地可交付潛其使哄用，摧或者公將土炮地使敢用權(quán)啟無(wú)償尿交付照給土呀地使版用者傅使用愛(ài)的行朝為。2.土地各使用遼權(quán)劃焰撥的晃類(lèi)型《城市徑房地卷產(chǎn)管跡理法》第24條規(guī)支定，蜻只有往下列申建設(shè)箏用地湯的土褲地使圖用權(quán)館，確終屬必只需的介，可衰以由雷縣級(jí)晉以上飛人民鑄政府譯依法網(wǎng)批準(zhǔn)義劃撥淹：（1）根速據(jù)機(jī)顫關(guān)用帆地和呢軍事爪用地奮。（2）城內(nèi)市基村礎(chǔ)設(shè)前施用涉地和鉤公益止事業(yè)碼用地憑。（3）國(guó)墊家重域點(diǎn)扶老持的攪能源虜、交縫通、藥水利臨等項(xiàng)效目用總地。（4）法鋤律、緩行政書(shū)法規(guī)冠規(guī)定猾的其屆他用挺地。2.曠4土地伏征用1.土地闊征用驅(qū)的概拆念和跡特征土地盟征用耽，是在指因僅建設(shè)枝需要旺，國(guó)它家將聾農(nóng)民騰集體華所有耳土地直轉(zhuǎn)變請(qǐng)為國(guó)貿(mào)家所半有土塌地的填行為（1）征裕地主悄體的液唯一肌性。（2）征周地行閱為的宜行政凱性。（3）征傻地條強(qiáng)件的愈補(bǔ)償頃性。（4）征社用土某地使擋用權(quán)弄的轉(zhuǎn)膠移。2土地瓣征用滅應(yīng)遵聾循的扣原則（1）合理菜利用仔土地壞和切勇實(shí)保失護(hù)耕維地的久原則算。（2）保渾證國(guó)被家建襲設(shè)用農(nóng)地的罰原則怎。（3）妥善親安置架被征濟(jì)地單擦位和毀農(nóng)民粗的原街則。（4）用敘地單燈位支避付補(bǔ)綁償?shù)慕缭瓌t煩。3土地藏征用蓄補(bǔ)償國(guó)及安慘置標(biāo)劍準(zhǔn)用地漢單位逐在征逐地時(shí)爭(zhēng)按照勸法律際規(guī)定情或協(xié)憶議給荒予被搭征地潮農(nóng)民濟(jì)或集鄉(xiāng)豐體組我織補(bǔ)岡償費(fèi)案用，塞包括門(mén)土地泰補(bǔ)償象費(fèi)、沸安置修補(bǔ)助論費(fèi)以喪及地切上附莊屬和建青苗加的補(bǔ)嘉償費(fèi)器。2.米5城市抽房屋婦拆遷杰法律腹制度1.城市偶房屋何拆遷筆的概弱念城市柱房屋袋拆遷忽是指調(diào)取得混房屋徹拆遷屆許可場(chǎng)證的柱拆遷廊人，百拆除陵城市驅(qū)規(guī)劃誘區(qū)內(nèi)搏國(guó)有你土地借上的雖房屋葉及其況附屬初物，咱并對(duì)嫁被拆獻(xiàn)遷房藍(lán)屋的庫(kù)所有隔人進(jìn)舟行補(bǔ)讓償或雞安置郵的行護(hù)為。2.城市討房屋株拆遷槍?xiě)?yīng)當(dāng)綿遵守央的基雙本原高則（1）符劉合城承市規(guī)花劃原在則。（2）有后利于誦城市妖舊區(qū)胸改造駛原則壤。（3）有蜻利于津生態(tài)偶環(huán)境悲的改遵善原宵則。（4）保號(hào)護(hù)文耀物古樹(shù)跡原榮則。3.城市志房屋蘿拆遷溪的種琴類(lèi)（1）自茶拆和鈔托拆船。（2）協(xié)乓議拆思遷、政裁決桶拆遷計(jì)和強(qiáng)鞏制拆燈遷。4.城市組房屋膚拆遷戴的程巴序（1）申母領(lǐng)規(guī)燈劃許延可證北。（2）編惠制拆田遷計(jì)順劃和濤方案員。（3）拆腥遷人季申領(lǐng)班房屋躁拆遷全許可菜證。（4）發(fā)秧布拆歌遷公羽告。（5）簽化訂拆衰遷補(bǔ)娘償安捉置協(xié)驚議。（6）設(shè)添施拆日遷。三.房地顫產(chǎn)開(kāi)肅發(fā)法讓律制服度3.坦1房地頁(yè)產(chǎn)開(kāi)益發(fā)概粉述1.房地晴產(chǎn)開(kāi)必發(fā)的肯概念房地星產(chǎn)開(kāi)視發(fā)：數(shù)是指售在依韻法取愁得國(guó)習(xí)有土司地使休用權(quán)途的土旱地上羨進(jìn)行灰基礎(chǔ)疾設(shè)施剪、房吉屋建伏設(shè)的和活動(dòng)中。2.房地憶產(chǎn)開(kāi)達(dá)發(fā)的蘆分類(lèi)（1）按第開(kāi)發(fā)浩對(duì)象鑒的劃膨分，萄房地唉產(chǎn)開(kāi)嚼發(fā)分醉為新將區(qū)開(kāi)潛發(fā)和相舊城韻改造尤。（2）以矛開(kāi)發(fā)河的規(guī)戶(hù)模來(lái)冶劃分險(xiǎn)，可諸分為救單項(xiàng)蓮開(kāi)發(fā)晝、成糟片開(kāi)逗發(fā)和壞小區(qū)捧開(kāi)發(fā)誓。（3）按增開(kāi)發(fā)佩主體范劃分躍，可遞分為罰政府甜開(kāi)發(fā)豈和房該地產(chǎn)茶開(kāi)發(fā)匪企業(yè)叨開(kāi)發(fā)口。（4）按集照開(kāi)愿發(fā)區(qū)湊域性華質(zhì)劃踏分，巴可分叼為新況區(qū)開(kāi)晨發(fā)和慮舊區(qū)鞠改造鵝。3.房地練產(chǎn)開(kāi)糟發(fā)的逼特點(diǎn)（1）涉眾及面哥廣。（2）開(kāi)言發(fā)過(guò)抵程的液時(shí)序鑼性。（3）開(kāi)趙發(fā)周緊期的番較長(zhǎng)寸性。（4）受到法規(guī)俘政策間的影勾響性狠。（5）開(kāi)蠢發(fā)資弱金的賣(mài)巨大勺性。4.房地束產(chǎn)開(kāi)奔發(fā)的允基本徑原則1.嚴(yán)格綁執(zhí)行素城市盡規(guī)劃陸的原廣則。2.堅(jiān)持芒全面跪規(guī)劃勻，合圍理布饅局，準(zhǔn)綜合蔑開(kāi)發(fā)落，配仍套建餓設(shè)的棵原則重。3.鼓勵(lì)僑開(kāi)發(fā)貍建設(shè)噴居民往住宅剝的原黑則。4.經(jīng)濟(jì)薪效益漠、社夸會(huì)效丙益、還環(huán)境授效益疾相協(xié)硬調(diào)的夢(mèng)原則湯。3.扶2房地拆產(chǎn)開(kāi)盟發(fā)企固業(yè)1.房地輸產(chǎn)開(kāi)班發(fā)企仰業(yè)的夢(mèng)概念房地馬產(chǎn)開(kāi)旅發(fā)企劣業(yè)是借指以鳴營(yíng)利府為目歡的，豬從事監(jiān)房地來(lái)產(chǎn)開(kāi)傷發(fā)和槐經(jīng)營(yíng)篩的企慮業(yè)。2.房地拜產(chǎn)開(kāi)漆發(fā)企櫻業(yè)的臭種類(lèi)按照防企業(yè)僑的經(jīng)毀營(yíng)性盯質(zhì)的尿不同盆，可蝴以劃殘分為掩房地淡產(chǎn)開(kāi)移發(fā)專(zhuān)亮營(yíng)企白業(yè)、裹房地樣產(chǎn)開(kāi)密發(fā)兼救營(yíng)企感業(yè)和修項(xiàng)目謹(jǐn)公司功。3.房地辟產(chǎn)開(kāi)跳發(fā)企脊業(yè)的勻設(shè)立釋的條攏件（1）有每自己裁的名橋稱(chēng)和傻組織孫機(jī)構(gòu)付。（2）有酸固定負(fù)的經(jīng)印營(yíng)場(chǎng)般所。（3）有剖符合望國(guó)務(wù)掀院規(guī)金定的旺注冊(cè)屯資本吩。（4）有得足夠伯的專(zhuān)婆業(yè)技羽術(shù)人伍員。（5）法摸律、創(chuàng)行政宴法規(guī)犬規(guī)定蝴的其望他條無(wú)件。4.房地另產(chǎn)開(kāi)冰發(fā)企滲業(yè)的端設(shè)立杯程序設(shè)立咳房地規(guī)產(chǎn)開(kāi)無(wú)發(fā)企聽(tīng)業(yè)，淺應(yīng)當(dāng)唇向縣聚級(jí)以盲上人習(xí)民政聰府工嚼商行深政管衛(wèi)理部托門(mén)申捏請(qǐng)登界記。達(dá)工商繡行政剛管理營(yíng)部門(mén)痛對(duì)符毀合條勢(shì)件的碎，應(yīng)愿當(dāng)自瓣收到晚申請(qǐng)煮之日加起30日內(nèi)鞠予以毒登記怪；對(duì)運(yùn)不符枝合條賭件不飲予登瞎記的危，應(yīng)半當(dāng)說(shuō)斥明理稀由。寸設(shè)立踩有限份責(zé)任盞公司開(kāi)、股爸份有渠限公聚司，有從事覺(jué)房地光產(chǎn)開(kāi)疊發(fā)經(jīng)眠營(yíng)的辣，還厚應(yīng)當(dāng)況執(zhí)行根公司孔法的楊有關(guān)障規(guī)定遼。4.外2房地社產(chǎn)轉(zhuǎn)碰讓1.房地等產(chǎn)轉(zhuǎn)俊讓的館涵義房地賠產(chǎn)轉(zhuǎn)雀讓是侵指房菌地產(chǎn)里權(quán)利券人通陵過(guò)買(mǎi)頑賣(mài)、暖贈(zèng)與漢或其智他合乖法方泛式將賺其房悲地產(chǎn)織轉(zhuǎn)讓賭給他桿人的毅行為免。2.房地竄產(chǎn)轉(zhuǎn)蠢讓的沫方式（1）以初房地潛產(chǎn)作廚價(jià)入制股、項(xiàng)與他殘人成廳立企凍業(yè)法清人，邪房地珍產(chǎn)權(quán)柄屬發(fā)郵生變哭更的黃。（2）一配方提嶺供土風(fēng)地使蹄用權(quán)惹，另嘩一方汽或者儀多方呆提供凱資金啞，合共資、請(qǐng)合作滅開(kāi)發(fā)俱經(jīng)營(yíng)朋房地貧產(chǎn)，查而使政房地嗓產(chǎn)權(quán)鹽屬發(fā)奶生變績(jī)更的核。(3砍)因建企業(yè)昏被收衫購(gòu)、慎兼并舍或合宿并，憤房地剃產(chǎn)權(quán)牧屬隨刊之轉(zhuǎn)研移的蒜。(4漲)以道房地嫁產(chǎn)抵洗債的煙。(5峽)法幕律、延法規(guī)熱規(guī)定強(qiáng)的其澆他情榮形。瘦房地林產(chǎn)轉(zhuǎn)眾讓的紙實(shí)質(zhì)浙是房坡地產(chǎn)爽權(quán)屬挖發(fā)生遞轉(zhuǎn)移沫?！哆M(jìn)城市縫房地腰產(chǎn)管援理法玩》剛規(guī)定杯，房尿地產(chǎn)恰轉(zhuǎn)讓扭時(shí)，善房屋枯所有您權(quán)和廉該房噴屋所續(xù)占用塊范圍娛內(nèi)的爬土地促使用秀權(quán)同書(shū)時(shí)轉(zhuǎn)工讓。3.房地萄產(chǎn)轉(zhuǎn)逝讓的往條件（1）主疼體雙節(jié)方必愁須具開(kāi)有合音法資閘格（2）房壓地產(chǎn)效轉(zhuǎn)讓核的客版體必日須符丘合法真定要群求4.房地墻產(chǎn)轉(zhuǎn)日讓的糾禁止幻玉條件(1蹲)達(dá)不蝴到下辛列條田件的錄房地我產(chǎn)不熟得轉(zhuǎn)尖讓。該①以怠出讓鈴方式危取得歷土地圓使用殺權(quán)用瞎于投雁資開(kāi)飄發(fā)的勉，按嫁照土寸地使緊用權(quán)屠出讓政合同威約定幼進(jìn)行者投資評(píng)開(kāi)發(fā)槽，翼屬于類(lèi)房屋淋建設(shè)溫工程迎的，生應(yīng)完頭成開(kāi)略發(fā)投筋資總贈(zèng)額的蘆25筍％以更上；克②屬置于成