房地產開發(fā)設計與成本的關系

設計與成本----從成本角度看設計目錄一、成本的概念二、方案設計與成本1、方案設計與成本2、建筑風格對成本影響3、地下室面積與成本4、建筑面積與可售面積5、外立面選擇與成本6、會所成本三、施工圖設計與成本1、結構指標對成本影響2、圖紙的中間審查（合理性、及時性）3、圖紙優(yōu)化四、標準化與成本五、設計變更與成本設計與成本我們是干啥的？

非也！房地產商。政府機關？慈善機構？設計院？設計與成本

省錢等于賺錢

成本管理不等于省錢設計與成本成本管理的宗旨：以經濟合理設計與成本的關系性最大的成本提升產品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢。產品觀？在一定成本前提下為客戶提供最大化的價值。一、關于成本的幾個概念建造成本：指項目的建筑安裝成本。包括：開發(fā)前期準備費、主體建安工程費、基礎設施費（社區(qū)管網(wǎng)、園林景觀）、配套設施費4大項。開發(fā)成本：指項目的制造成本。開發(fā)成本=土地獲得價款+建造成本+開發(fā)間接費完全成本：完全成本=開發(fā)成本+期間費用。完全成本中不包含營業(yè)稅金。25%~30%項目成本：在未特別說明時，一般指項目的“開發(fā)成本”。一、方案設計與成本1、方案設計與成本

大家經常聽說設計階段影響成本70%？案例1：XX方案選擇10衣0M、12歪0M、15錦0M建安葉造價難比較劫：1、樁棍基：10助0M以管拘樁為孩主，醫(yī)平米追指標14婚0元/M閣2左右桿；12攪0M筆2及以餃上以過鉆孔釋灌注珠樁為冬主，躁平米述指標26返0元/M拖2左右夢；2、結迫構：10峰0M祖&1喬20煤M：友含鋼蛇量8K信G*條6.殖5=厭52元/M警2；砼具含量0.餓05監(jiān)*5兇60錫=2永8元/M餐210劍0M步&1此50臣M：扮含鋼章量20則KG泛*6山.5籌=1淋30元/M財2；砼享含量0.仗15摸*5圾60許=8鵝4元/M婚23、措葬施費抱：10昆0M撒&1庭20業(yè)M：塔茶吊、南超高串費等動差價退在30元左懼右；10欲0M源&1縱50屋M：塔濫吊、替腳手拼架、確超高脫費等守差價畝在80元左鐵右；4、安漂裝工倦程：10船0M顧&1元20填M：差閉價（結給排呈水、魯消防床）在50元/M艦2左右仗，；10姿0M喝&1殼50追M：差甘價在80元/M州2左右采。5、匯嘉總：10畏0M鴨&1趣20竭M：[（26惰0-維14鋪0）+5斥2+毒28播+3圖0+劉50克]=姓28作0元/M雖210僅0M飯&1渣50修M：[（26鑰0-落14異0）+1劣30手+8決4+侵80艙+8陡0]短=4質94元/M壘26、以26萬方飼為例軌：10晉0M爛&1帥20鐮M：28反0*峰26萬=7樸28腐0萬；10柴0M現(xiàn)&1爪50津M：49惹4*26萬=1惜28耐44萬。以上搖費用廊僅計蹦取直練接的隙建安貸費用辨，不獻包含籮因超膨限增例加的希報批塑、施恐工工液期增郊加引寒起的躲損失性。以三傅個月逆計取洋土地去費用盲利息燙：22億*炭年息12駁%/誓12月*3個月=6島60哲0萬。一、揭方案詳設計陪與成雨本案例2:榴X規(guī)X地塊們方案一、抗方案槍設計企與成碌本案例2：冬XX項目添商業(yè)展售價貪比較:商業(yè)剝內街孩（舊摧）與苗外街緒（新嫩）售敲價比頂較：舊方侄案：3萬/M悄2*1.胸2萬=3辜.6億；新方能案：4萬/M矩2*穴1.蝴2萬=4爭.8億；直接達售價甲差=4之.8劑-3梳.6絹=1申.2億。集中淹商業(yè)猴與小奴商業(yè)宿的售胳價及焰銷售錢速度居均存銜在較徑大的極區(qū)別裕，集牙中商楚業(yè)整份體出奇售的衣對象艙比較蓮狹，謙除特絲式殊要牽求外團，商始業(yè)配乎比能冊做成死沿街夕店面倒在銷以售的唐價格襪及去繪化率懲是比丘較好興的。一、打方案釀設計鬼與成派本2、建區(qū)筑風渴格對凱成本礦影響2、建櫻筑風爬格對屠成本蹄影響法式尋風格妄好不疲好？案例3：染XX項目享別墅皆：法式痰全干棕掛外顏立面傍：20恥50元/M噸2英式偉面磚梢外立喇面：50傻0元/M稍2（倍GR蔑C線條桑，若摸為石協(xié)材線帶條12憐00左右飯）意式慣全干錢掛外戒立面扣：18斬00元/M猶2石材潔線條粥的價燙格與絡大板圓比例1:遙1.袖2以10萬M2算：煮直接貫成本15扣50業(yè)*1木0=么15削50杰0萬每戶30芒0*愉15馳50涼/1討00掉00史=4坑6.唱5萬/戶大家縫認為婦可以喊多賣測一點餡賣回舊來？擦是不堤是都扁可以撓賣回艷來？2、建惠筑風刪格對頭成本啄影響利潤窩分析廈：XX項目謝聯(lián)排聾：滿跡鋪地悟下室糖面積久：45裳08揮5M致2，總戶類數(shù)：21繞2戶，蟲上狡部面蛾積約僚：63搏00老0M軍2平均遵每戶疲：上丈部30甘0M革2/戶，俘地下英室45凝08幅5/策21戚2=逃21鎮(zhèn)3M即2/戶每戶盛售價蒙：30和0M蜜2*1.摟8萬=5翁40萬當外惠立面20況50時：利潤居：54拍0-襲（地價30桃0*閃0.箏3+地下紡室21登3*識0.另35欺+上部責建安30袋0*梁1.酸3*氣0.逮6+前期51瘡3*嶄0.仙01晶5+基礎王設施51坑3*傅0.峰07動+配套益等其殲它51嘉3*炮0.甩01完）*1.輔25=1寨9.壩1萬利潤立率=1泳9.胃1/渾54刷0=降3.經5%當外捷立面50屯0時：利潤委：54小0-乓（地價30戴0*悉0.嫁3+地下傳室21趕3*向0.念35滋+上部耐建安30錫0*曉1.崗3*葛0.灰45+前期51修3*利0.羞01必5+基礎雀設施51來3*牢0.味07站+配套阿等其病它51綿3*掙0.肆01炊）*1.麥25=5愚4萬利潤確率=5起4/旱54喇0=撲10終%2、建革筑風禿格對纖成本醬影響建安永組成模：基礎25怕0+主體16造50題+安裝30響0+外立硬面20辭50咱+木鋁瓣窗15講00陰*0旨.4倆5+入戶轉門15碌0+屋面臘瓦14箱5+電梯50港0+弱電40鬼+提升瓦泵40恰+消防60漲+花架70侵+鋁合受金雨貌落管40續(xù)+欄桿20攻=5是99夠02、建植筑風兄格對絡成本樂影響案例4：墨XX項目范別墅XX項目池聯(lián)排側部分鉤滿鋪孕地下畏室面肢積：23濤46柄6M阻2，總戶見數(shù)：86戶，易上部26免33口0M富2換個沒售價露：XX項目掩原售狹價0.屢8萬/M潮2，假設碑售價1.斤1萬/M憲2平均座每戶圈：26林33挽0/勵86或=3迎06牲M2/戶，捕地下增室23浩46泡6/暑86扁=2屢73訓M2每戶熱售價忌：30沒0M釋2*1.振1萬=3曉30萬利潤豈：33禽0-卡（地價30豪0*許0.1+地下典室27樂4*習0.見35阻+上部付建安30警0*敘1.沙3*隊0.免35+前期60哀0*巾0.蹦01況5+基礎日設施60池0*吩0.廊06慘+配套點等其密它30早0*梳0.淘01篇）*弦1.俱25傳=-59萬利潤艷率=-59顯/3逐30且=-18嘗%實際喬別墅站地價擠按占暫地分飲攤29燭00元/M陵2，實際嗽售價93詞00元/M婆2，利潤夜率？法式踢風格利對室校內裝轉修及飾景觀是都會嫂較大霸影響喊。一、啞方案拔設計拔與成敢本3、地下露室面養(yǎng)積與遭成本問題貪：1、人車話分流昏好不調好？2、是不日是所汗有的帥項目切都適臺合？3、地下甚室面血積做冤多少怖合適射？XX項目陵別墅XX項目刊地塊XX項目烘指標3、地下龍室面姓積與秘成本案例3：利潤罩分析匆：XX項目挑聯(lián)排提部分恩滿鋪地下圓室面堵積：45漆08凡5M霜2，總戶仍數(shù)：21濃2戶材上部芬面積弓約：63薪00勇0M沿2平均趴每戶年：上太部30筐0M蘆2/戶，地下酸室45環(huán)08魚5/懼21禁2=復21映3M惕2/戶每戶誓售價尸：30它0M送2*1.互8萬=5杯40萬當外簽立面20象50時：利潤范：54碗0-古（地價30胳0*哈0.然3+地下貍室21模3*倦0.嶼35+上部輔建安30辨0*鉆1.災3*燈0.繪6+前期51飲3*布0.潑01續(xù)5+基礎移設施51殘3*跪0.暖07懂+配套臺等其貍它51漲3*促0.伐01央）*1.廢25=1倘9萬利潤稍率=1冒9/存54恰0=煎3.豆5%當外數(shù)立面50禮0時：利潤嫂：54區(qū)0-畢（地價30孔0*舅0.共3+地下嗚室21好3*機0.亂35+上部暫建安30膛0*純1.炸3*禿0.缸45鬼+前期51宋3*醒0.勇01孕5+基礎豬設施51渾3*繩0.病07磨+配套仗等其飛它51藥3*尖0.堡01?。?1.逆25=5遠4萬利潤份率=5辯4/聾54晚0=淡10怎%3、地下屆室面爪積與翼成本案例4：熄XX項目首別墅XX項目番聯(lián)排忠部分輕滿鋪地下呼室面頌積：23緩46潛6M屠2，總戶膚數(shù)：86戶，上焦部26搏33晌0M退2換個共售價綢：XX項目菜原售計價0.翁8萬/M傳2，現(xiàn)售欣價1.省1萬/M眾2平均薄每戶濃：26宵33藏0/密86挺=3這06備M2窯/戶，地下港室23莊46子6/菜86拖=2剖73嗚M2每戶暑售價貍：30挎0M鉛2*1.插1萬=3廉30萬扣除銀地下許室后膏售價坑：（3運30萬-2蒙73旬M2鄭*0透.4萬）/3挺00擾M2象=0櫻.6外3萬/M拆2利潤成：33狐0-風（地價30暑0*謎0.1+地下辨室27洪4*傘0.云35+上部拾建安30朋0*冤1.裕3*撲0.旺35幻玉+前期60傭0*異0.鹿01咬5+基礎顧設施60仗0*魄0.巾06按+配套鄉(xiāng)豐等其瀉它30扎0*蔬0.譯01琴）*智1.滲25文=-59萬利潤朗率=-59躲/3沿30明=-18諷%3、地下小室面捐積與也成本案例5：以高糖層為斑例：1、若車呆位售紫價7萬/個2、平均土車位擋成本下：30晴~3派5M冷2/個*0逃.4萬/M停2=響12南~1損4萬/個售價-成本=每個染車位組虧損紗：-5辭~7萬。3、設機秒械停伯車位1.除3~鏈1.糞5萬/個每個容車位舒成本仔：（35屬*0困.4致*1耐.2媽+1絡.5偷）/譽2=飯9.掠15萬/個售價-成本=每個灘車位挖虧損陷：-2蓮.1水5萬。4、以10填00個停雪車位丘成本偽比較林：車位鴿虧損待：-7耕*1啞00資0=謠-7鞠00織0萬設機僵械車屆位虧吼損：-2星.1旱5*糾10坐00倒=-壤21勵50萬減虧尖：70敞00吧-2耕15揚0=疊48薄50萬一、能方案故設計擊與成瓦本4、建迷筑面停積與達可售酸面積贈送煮面積伸是不舟是越秤多越瘋好？4、建嚷筑面科積與印可售完面積案例6：以10委0M組2戶型茂為例英：贈送10絹%成本鄙增加10盛0*項10色%*冠25攪00元/M野2=寶2.苦5萬直接卻成本25香00第0/藝10猶0=膠25及0元/M命2售價≥2字50環(huán)*1.襪25=3祥13元/M任2才能竟回收采成本成本臭：31測3*贊10徒0=腰3.突13萬/套4、建績筑面蛋積與瓣可售泳面積案例7：以10蜻0M顫2戶型瀉為例辟：贈送15籠%成本娛增加10晌0*埋15龜%*挪25真00元/M男2=震3.刷75萬直接分成本37賊50評0/版10步0=字37吳5元/M潑2售價≥3長75睡*1.懲25=4進69元/M傷2才能志回收踐成本成本既：46勤9*糠10庭0=騰4.按69萬4、建挖筑面區(qū)積與酸可售耽面積假定粱售價60末00訂，原計方劃利課潤率10浩%來：假定痛利潤敲：60垃00千*1窮00尺*1業(yè)0%哥=6萬/套實際蜜利潤日：6-質4.專69龍=1兇.3返1萬/套實際絲式利潤羽率：1.槍31錫/6外0=詳2.是18切%一、耍方案燙設計角與成付本5、外立次面選油擇與急成本5、外立不面選命擇與鍬成本1、外立障面材碼料：胞石材厲、瓷貸磚、墾涂料石材笑：干拍掛費鏟用35場0+石材冤大板15歇0~而80萌0=迫50星0~褲11恰50挨，不含貴線條套；價婚格高蠅，施愛工周擋期長污，檔效次高羅；面磚莊：施烘工費總用80強~1炒00具+材料30寇~1宋50歪=1務10屬~2俱50爬；價格芹適中哥，對鉛基層炎外架費要求購高，勢施工模周期麗較長峰；涂料善：施安工費移用20閣~3虛0+材料30姜~1買50里=5窄0~南18羅0，價格扭低，傘施工鳥方便央，耐送久性罪差。2、線商條：繁應盡參量少興，成餐本上有及施肝工難觸度上EP面S＞煉GR誼C＞石材XX項目銀干掛GR準C線條賴特別厚多3、門窗朝：高有層窗扇墻比管盡量哭控制征在0.蜓3~歐0.閘32以內墳，木木鋁窗12歉00幕~1船50鼓0，系統(tǒng)歇窗80第0~越12梁00樓，中空般雙層枯普通寨門窗48叉0~歇60推0。北方創(chuàng)的開加窗面藍積與津南方讓有明存顯的涉地域英差距類。4、墻地滔比：憐控制沙在1.凳1~霉1.今2以內一、仆方案油設計席與成鼻本6、會所另成本標注摧為會縣所的伸，是陜不可站售的6、會所執(zhí)成本案例8：線XX項目典會所怎：會所充面積支：41香32欲M2鈴，總價28顫70萬元音，平司米指執(zhí)標=6嚷94測5元/M黃2。案例9：貢XX項目登會所混：會所拳面積圾：31連00希M2虧，總價33銷43萬元拳，平平米指示標=1盆07漫84元/M漠2。一、她投入普大，昆二、宵維護辰成本第高，略三、吳帶來律驗收隊問題勉，最彼好是坑考慮巨成可神以經箏營的扇物業(yè)借，移若交給雕物業(yè)拉管理喚后可發(fā)自求竭平衡得。二、尋施工擾圖設民計與帳成本1、結編構指廊標與悼成本1、結術構指煌標與株成本二、鉛施工勞圖設賺計與酬成本2、圖剖紙中檢間審化查（羅合理深性、蚊專業(yè)櫻配合肉）案例9：XX指標境改前洗改后治對比鋼筋沈及砼葵含量綿均有嘴所下?lián)旖怠０咐?0緞：XX項目倚總建卵筑面群積11萬，堪大面福積GR造C外墻碗干掛霞：合嘗同總友額18熟00萬，票按建子筑面巾積16吸4元/M薄2，比整稻個外剛立面照涂料浩造價陸都高攝。同樣罪規(guī)模慚的XX項目滔總價58嘆0萬，址指標52元/M逼2說明迫圖紙?zhí)稍O計瘋有明暑顯的包優(yōu)化膝空間鑼。二、和施工籍圖設之計與步成本3、專粘業(yè)分糾包圖毯紙優(yōu)建化3、專嘆業(yè)分彩包圖甚紙優(yōu)山化可以漁借助五專業(yè)增隊伍存力量承進行庫優(yōu)化案例11棕：XX項目賓保溫革面積蠻通過羞施工爽單位叔提交插優(yōu)化冤方案佳并負峰責審紗圖通蜂過，吸施工戴面積挽從81紋70忽0M代2優(yōu)化獨到41轎56牢2M別2，節(jié)省喉近半嚇的工拋程量垃，造組價從50刮0萬優(yōu)掩化后22呢6萬。同樣川其它咬專業(yè)兼也可鐮以考腎慮，航特別寬是供累水、速供電皂、市臂政方厘案等網(wǎng)；屋面街保溫啦公消橡（20宇12底）3鼻50號文笨廢止坡（20梅11瓶）6希5號文A級材樸料要晉求，節(jié)省脆三份穿之一協(xié)造價臭以上驚，工躁期上馳也有境保障爆。三、滿標準壞化與途成本無休傻止的拴改圖……忙死辦了……無休鉛止的艙招標……忙死籍了……無何循止的歡返工……忙死邊了……三、俱標準礙化與身成本1、設計豎標準墓化的族好處貌：對設情計節(jié)開省設音計時俗間、浙研究鹽透徹扯；對工早程節(jié)弱省工監(jiān)期、障質量第有保狗證；對成冤本節(jié)避省招棟標時儉間，鹿大批像量定史單招住標上拘具有硬話語鞭權，午成本認可控征。2、戰(zhàn)略慎采購屋對設貝計的帶影響戰(zhàn)略富采購梨的戰(zhàn)尋略價舒值：短期餃價值霉：降屑低成然本、蜻提升偶效率克、統(tǒng)芹一品澤牌、法保證孟品質長期壯戰(zhàn)略愿價值細：提僑升集拒團的摸品牌供影響亮力、屑實現(xiàn)呼子公氣司項榜目之顫間的躺部品桌資源瀉共享喂、促愁進設捉計效食益，妙實現(xiàn)味換裝為式設影計、免戰(zhàn)略自采購篇與部誰品及尚設計悅的標咽準化節(jié)相互托要求輛和推憶動，妨最終糕使企屯業(yè)通址過建永筑標卻準化患和工港業(yè)化母達到甲規(guī)模移經營凝，