房地產投資經濟評價指標

經濟評價指標房地產投資經濟評價指標經濟評價指標1動態(tài)盈利能力指標2靜態(tài)盈利能力指標3清償能力指標4經濟評價指標1一、房地產投資項目經濟評價指標體系

類型盈利能力指標清償能力指標房地產開發(fā)投資靜態(tài)指標

動態(tài)指標借款償還期

投資利潤率

財務凈現(xiàn)值FNPV

利息備付率

資本金利潤率

動態(tài)投資回收期Pb償債備付率

靜態(tài)投資回收期Pb,資產負債率四、經濟指標經濟評價指標1一、房地產投資項目經濟評價指標體系

類型盈利能力指標清償能力指標

靜態(tài)指標

動態(tài)指標房地產置業(yè)投資投資回報率

財務內部收益率FIRR

借款償還期

現(xiàn)金回報率

財務凈現(xiàn)值FNPV

償債備付率

資本金利潤率

動態(tài)投資回收期Pb資產負債率

靜態(tài)投資回收期Pb

流動比率、速動比率

四、經濟指標經濟評價指標1二、全部投資和資本金評價指標的差異：房地產投資活動中全部投資的資金來源，通常由資本金(又稱自有資金或權益投資)和借貸資金(又稱債務投資)兩部分組成。只有當房地產投資項目全部投資的平均收益水平高于投資者必須支付的借貸資金成本水平時，投資者使用借貸資金才能夠提高資本金的收益水平，即財務杠桿對投資者自有資金的收益有一個正向的放大作用。在計算房地產投資分析時，通常需要投資項目的特點、投資分析深度的要求和投資決策者的實際需要，分別計算全部投資、資本金、各投資方資本金的經濟評價指標。四、經濟指標動態(tài)盈利能力指標2一、財務凈現(xiàn)值（FNPV）項目按行業(yè)的基準收益率（MARR）或設定的目標收益率（ic）,將項目計算期內各年的凈現(xiàn)金流量折算到投資活動起始點的現(xiàn)值之和。按分析內容不同，財務凈現(xiàn)值分為：全部投資財務凈現(xiàn)值自有資金財務凈現(xiàn)值投資各方的財務凈現(xiàn)值四、經濟指標動態(tài)盈利能力指標2CI：現(xiàn)金流入

C0：現(xiàn)金流出量（CI-CO）t：項目在第t年的凈現(xiàn)金流量ic：基準收益率或目標收益率t=0：項目開始進行的時間點n：計算期，即項目的開發(fā)或經營周期一、財務凈現(xiàn)值（FNPV）四、經濟指標動態(tài)飄盈利隆能力朋指標2一、誤財務鏡凈現(xiàn)燒值（FN尤PV）FN勞PV掉≥0說明券項目沾的獲遞利能穿力達圖到或愛超過錦了基菊準收鉤益率貓的要悲求，謙在財嗽務上建是可析行的那。財務俊凈現(xiàn)榴值<0時，置項目耕不可雙行。財務暗凈現(xiàn)摟值反善映了株資金店的時覺間價似值；猜并且作考慮頭了項蘋目在鍵整個五壽命妹期內慕的經卸濟狀啦況。墾經濟蟲意義孕明確克，直籃觀能栽夠以井貨幣瓶額表狐示項澆目的觸凈效紀益。四、備經濟給指標動態(tài)疊盈利徑能力衛(wèi)指標2二、牢財務胖內部西收益杜率（FI食RR）項目臥在整顛個計遞算期滾內，腔各年束凈現(xiàn)鍵金流駛量現(xiàn)鳥值累部計等游于零拋時的孟折現(xiàn)蠟率，尺是評卵估項臭目盈安利性菜的基形本指介標。經濟鮮含義項目帽壽命伶期內擾項目仍內部頑未收稿回投朋資每弱年的沈凈收趨益率以此昌收益猾率，挖到項腥目壽驚命期與終了添時，扮所有避投資困可以槐被完腦全收辦回也表農明了唱項目開投資拒所能達支付演的最辜高貸洲款利綢率四、袍經濟墨指標動態(tài)英盈利愉能力屑指標2二、遲財務則內部雖收益塑率（FI飄RR）r1:當項西目凈簽現(xiàn)值說為接遵近于掀零的黑正值淚時的單折現(xiàn)營率；r2:當項洽目凈代現(xiàn)值登為接蜘近于拆零的廁負值燃時的山折現(xiàn)話率;NP容V(者r1):采用蛙低折掌現(xiàn)率丈時凈憶現(xiàn)值貿的正仆值；NP豈V(擁r1):采用悔高折坐現(xiàn)率賺時凈鮮現(xiàn)值灶的負爆值。r1與r2之間什的差捧距應飽在2％之驅內，參否則析兩者囑之間持不一栽定呈源線性濃關系眠，從下而使樹所求秒得的智內部案收益尖率失逆真四、敵經濟上指標動態(tài)榮盈利瞇能力犬指標2二、棉財務薄內部且收益荷率（FI撓RR）計算奔出財剛務內堪部收劫益率份要與斃國家效規(guī)定算的基撲準收游益率尼或者療投資割者的希目標恨收益鄰率進送行對北比。項目訊的內有部收萬益率撒高于丸國家攝規(guī)定博的基睡準收桃益率襯或者個投資推者的撤目標怪收益遍率，號則認舌為項過目可槐行，怕否則臂認為爸項目叉不可哄行。即FI寄RR仰≥悶ic，則涌認為捏項目秩可行雨；FI斷RR芬<炭ic，則帥認為諷項目乳不可動行。四、涌經濟信指標動態(tài)雨盈利家能力擔指標2三、光動態(tài)蹦投資居回收附期（DP引P）在考監(jiān)慮了玩資金島的時溜間價珠值的弟基礎讀上，旦以項憲目每銹年的恥凈收認益回閃收項滔目全問部柳投資岔所需足要的寇時間房誠?？梢愿腋鶕?jù)酷現(xiàn)金送流量兵表計變算DP振P。四、望經濟辨指標動態(tài)軍盈利君能力交指標2三、把動態(tài)狠投資約回收穿期（DP娛P）計算爛出的永動態(tài)捷投資嫩回收疼期要架與行芳業(yè)的期標準坊投資洪回收曠期進賽行對叮比，卡低于看行業(yè)像平均歸標準留，則榮認為時項目翅可行膽，否貴則認棄為項襖目不性可行滑?？紤]芹資金偶的時勸間價橫值。依然悉沒有茅考慮酒投資猛回收毯后的焰投資身效益漂情況梯。動態(tài)趕投資丘回收旁期指饒標一誕般用抗于評瘦價開劈燕發(fā)完月結后足用來收出租批或自跌營的邁房地要產開爛發(fā)項收目，悼也可笑用來修評價縫置業(yè)止投資鐮項目覆。四、澇經濟膝指標靜態(tài)鉆盈利商能力拼指標3一、鏟成本永利潤膽率與盲銷售嘴利潤須率（一增）成乏本利撲潤率開發(fā)凳利潤鄙占開爸發(fā)總穿成本欄的比寸例，訪是初胞步判中斷開貪發(fā)項散目可愉行性唯的靜恰態(tài)指宋標。計算閑項目依開發(fā)藍總價樣值時拜，如逮果項恰目全瓦部銷督售，金則等懇于扣得除銷奮售稅奔金后蝴的凈蚊銷售盟收入姥；當項虎目用危于出嚼租時鹿，為筆項目愧在整鑒個持泉有期悼內所仰有凈堡經營屋收入聚的現(xiàn)戲值累土計之譽和；如考慮慮土林地增圾值稅講時，穩(wěn)應再遲減去國土地暗增值躲稅即臣為開啊發(fā)利杰潤?？傞_丹發(fā)成烘本一尸般包使括土退地費默用、努前期熔工程吊費用架、建禾筑安僻裝費遺用、怠管理解費、誼財務逗費用須、銷朗售費拘用和馳其他那費用釋。當項搖目建脾成后仇用于書出租徹經營駐時，襲由于堂經營登期限首很長教，計斯算開造發(fā)成敏本利怕潤率電就顯射得意群義不沃大，暮因為切開發(fā)桑成本芒利潤曾率中窯沒有鼠考慮公經營插期限刃的因翼素。四、獎經濟織指標靜態(tài)技盈利絕能力夕指標3一、嗎成本扭利潤襯率判定非標準成本賄利潤敏率一舅般與眾目標漸利潤道率進枝行比迎較，絲式大于蓮目標幅利潤屋率，淹則項證目可己接受目標戚利潤供率的高影響找因素項目枝所在堅地區(qū)圣的市榆場競治爭狀窗況、尿項目魯開發(fā)汪經營出期長膛度、術開發(fā)底項目略的物憶業(yè)類醬型、貸懲款利感率水鬼平說明成本扎利潤劈燕率是刃開發(fā)顏經營奧期的言利潤脖率，繳不是牧年利鉤潤率丹，一責個項專目只貌有一鉆個，視而不軋是分棉年成本跡利潤盞率除陳以開購發(fā)經趣營期兼的年扯數(shù)，敘也不成等于怒年成維本利村潤率一般音而言湯，對夕于一檔個開恒發(fā)期正為2年的惰商品盾房住峰宅開郵發(fā)項醒目，彎其目鬧標成犁本利覆潤率重大體坐應為35尖%-巴45瞧%。四、我經濟嬸指標靜態(tài)歇盈利鞏能力痰指標3二、銷售筋利潤算率衡量示房地撇產開刷發(fā)項延目單抓位銷塞售收裝入盈沿利水渡平的煉指標銷售繪利潤綱率=銷售具利潤/銷售壩收入污*10柴0%三、藝投奸資利云潤率項目芳在計省算期動內正福常生莊產年刑份的道年息脾稅前川利潤四或運嬸營期勻平均屠年息略稅前哈利潤江與項算目總跨投資鉛之比裁，是泊考察棟單位綿投資儀盈利徑能力篇的靜色態(tài)指翅標，守判斷荒單位肅投資興盈利騰能力腿能否解達到瓶本行叔的平追均水網(wǎng)平。投資滾利潤柴率是圾年利漂潤率擁。開發(fā)礦投資利：=年平渠均利側潤額/項目詞總投激資注：枝開發(fā)雅項目元總投壁資與爪項目塊總開促發(fā)成馳本的敗差異做在于片前者秤不含侄財務直費用置業(yè)頸投資：=經營鴨期內褲正常唇年份壤的年敏利潤物總額拾（年栗平均食利潤且總額泄）/項目芽總投透資四、龍經濟斜指標靜態(tài)沾盈利柔能力拜指標3四、遷資本天金利仗潤率蠶和資快本金訴凈利崇潤率資本扶金利幣潤率幅是指饅項目嫌的年陷凈利楊潤或務年均著凈總淡額與倦項目萬資本文金之席比。計算軋出的嗓資本叛金凈鈔利潤販率應帽高于新同行桌業(yè)的農資本很金凈龜利潤法率，棒表明抬用項贏目資擊本金川凈利吊潤率趁表示嘴的盈添利能蝴力滿耀足要鬼求。資本扎金是吊投資快者為予房地德產投駐資項鳳目投覆入的寬權益漢資本嫂。四、峰經濟蒙指標靜態(tài)液盈利籠能力特指標3五、愈靜態(tài)撥投資瞞回收較期在不麻考慮臥資金秘時間探價值溪的基菜礎上學，以捆項目健的靜坡收益裁抵償肅全部涂投資憲所需賣要的掏時間本。房地衰產投室資項元目的雜靜態(tài)恰投資度回收毫期自達投資猛起始瘡點算猾起。項目刷靜態(tài)香投資漲回收曾期要須與行格業(yè)的舊平均部標準制對比私，低黃于或固等于策行業(yè)息平均胸投資忍回收稈期，徑則項寒目可盒行，衛(wèi)否則定認為申項目亡不可扒行。靜態(tài)千投資性回收閱期=[累計婦凈現(xiàn)告金流善量開糕始出線現(xiàn)正挖值期態(tài)數(shù)-1葵]+[上期篩累計棉凈現(xiàn)慶金流鞠量的置絕對比值/當期束凈現(xiàn)風金流文量]四、滔經濟胸指標靜態(tài)責盈利鏟能力逗指標3六、膏現(xiàn)金引回報亭率房地炕產置額業(yè)投蓋資過舟程中鴨，每鑄年所襪獲得隊的現(xiàn)媽金報諸酬與吊投資酬者初夕始投街入的無權益寨資本盲的比檔率?，F(xiàn)金魔回報抹率反相映了戶初始詞現(xiàn)金橡投資按或首香付款清與年殖現(xiàn)金乏收入店之間磨的關農系。完它與悉資本消化率意不同——資本盲化率摧通常易不考葬慮還商本付傳息的天影響科；現(xiàn)金尊回報壟率分香為：稅前客現(xiàn)金融回報他率＝顫凈經牌營收粘入－還本兄付息頑后的/投資笛者初烏始現(xiàn)藥金投求資；稅后隨現(xiàn)金恰回報化率＝凡稅后重凈現(xiàn)褲金流磁量/投資旨者初趁始現(xiàn)剖金投堡資四、氏經濟毀指標靜態(tài)域盈利災能力萬指標3七、還投資憤回報欲率房地怠產置狐業(yè)投傘資過惑程中兵，每霸年所陸獲得溉的凈失收益肯與投筐資者勸初始碌投入薪的權斤益資側本的危比率后。投資干回報疼率中魂的收快益包相括還本屠付息猴中投樣資者妥所獲竊得的構物業(yè)顫權益糧增加故的價誦值物業(yè)擴升值耗所帶學來的爐收益投資暴回報春率＝(稅后茄現(xiàn)金反流量劃十投尺資者止權益但增加判值)／權應益投捎資數(shù)魚額；考慮侍物業(yè)求增值針收益酸時：投資果回報假率＝(稅后電現(xiàn)金淹流量+投資鉛者權千益增桿加值+物業(yè)星增值欄收益)／權航益投木資數(shù)柿額。四、扔經濟攜指標清償啄能力溜指標4一、更利息按年海計息山時，對為簡命化計覺算，鞭假定冰借款須發(fā)生零當年米均在娃年中棕支用琴，按笨半年注計息歉，其行后年初分按禾全年續(xù)計息璃；還頃款當泊年按衰年末衫償還首，按善全年詞計息達。每年矮應及縱利息=（年洪初借咽款本袍息累民計+本年粥借款拖額/2）*扎貸款酷利率還本警付息網(wǎng)的方遣式一次看還本藝利息纏照付梁－每抗期只狼還利率息不撫還本意金，樂最后孝一期啄償還赤本金垮和當絮期利賞息等額樣還本符利息脖照付利－每察期償懶還等爭額的題本金尚和相蚊應的情利息憶，總瘋額每貓期減懷少等額波還本胳付息性－每餓期還托款相駛等，蠶月供篩即此亭類一次高性償臥付－諷到期宰一次另性還包本付胳息氣球校貸－懇借款院期內彎任意宜償還抓本息糾，到真期末吵全部瞧還清四、堅經濟牙指標清償乳能力縣指標4二、構借款坑償還事期Id：項律目借戀款還灰本付述息數(shù)登額(不包還括已蹄用資閣本金騾支付的的建片設期揀利息)，Pd：借黎款償爛還期(從借死款開垃始期演計算)Rt：第t期可套用于面還款愚的資君金(包括宴：利傘潤、打折舊梢、攤午消及甚其他嘗還款飯資金)。借款感償還衡期可數(shù)用資始金來妹源與饞運用坦表或掉借款先還本貢付息惜計算炒表直肢接計歉算，掏其詳釀細計配算公車式為晝：四、門經濟瞧指標清償削能力漫指標4三、拆利息初保障換倍數(shù)也稱唐利息勝備付笑率，辣指項共目在融借款被償還蓄期內止各年勁用于曠支付寸利息符的稅飄息前茫利潤棗，與兇當期拐應付嬌利息被費用護的比高率。利息陸備付爸率可上以按疤年計鴨算，散也可處以按井整個救借款窗期計歌算。利息羊備付炎率表胳示使在用項倆目利摔潤償夢付利課息的招保障鼻倍數(shù)這。對于雹一般完房地顧產投截資項吼目，玩該指較標值蔽應該借大于2。否頃則，鄙表示譜項目峽付息吵能力庸保障臘程度往不足餡。四、青經濟辟指標清償筑能力昆指標4四、瞧償債飄備付卡率項目奏在借脂款償恐還期覽內各肯年用漠于還蟲本付柜息的鹽資金洋與當憑期應聰還本貓付息貫金額綠的比消率可用倒于還很本付鋒息資交金，抓包括維可用杯于還炕款的朗折舊堅和攤輸消，就在成可本中嚼列支術的利悔息費志用，搞可用柳于還清款的旦利潤我等等飾。當挨期應餃還本估付息典金額耳包括岔當期才應還者貸款樹本金圓及計惜人成荷本的蓬利息華。償債哈備付戀率可澡以按稠年計織算，損也可是以按患整個就借款藏期計赤算。償債周備付肅率表搖示可叔用于首還本家付息粗的資并金償幸還借承款本拉息的常保障代倍數(shù)甚。對于講一般史房地宋產投薄資項席目，職該指丘標值安應該若大于1.筋2。當警指標券小于1.饒2時，予表示視當期藍資金割來源伯不足購以償希付當沃期債頂務，畫需要袋通過映短期弦借款負來償噸還已鵲到期身的債奧務。四、并經濟宋指標清償矛能力念指標4五、含資產匆負債無率資產斑負債座率是蜘反映戒項目結各年航所面蹦臨的剪財務鏡風險堵程度況及償皂債能流力的記指標英，屬壘長期貨償債符能力鍋指標澡，反活映債皮權人瓜所提羅供的碑資金徑占全默部資讓產的彈比例欠，即廳總資漆產中筐有多雞大比疲例是絕通過愿借債挑來籌用集的酒，它言可以具用來分衡量沸客戶浙在清線算時秧保護填債權絕人利擾益的褲程度煮。資產揉負債格率＝楚負債魂合計/資產累合計×1欄00％資產食負債歡率高皇，則星企業(yè)分的資膀本金劑不足旺，對穿負債寄的依岔賴性溜強，化在經初濟萎叨縮或挎信貸予政策泰有所僻改變座時，端應變南能力拾較差嘉；資殖產負逐債率殘低則練企業(yè)君的資寶本金鍵充裕肅，企叮業(yè)應緊變能裁力強般。房地惠產開塊發(fā)屬逢于資扣金密寫集型銹經濟表活動舍，且售普遍碑使用倍較高顫的財集務杠學桿，校所以瘡一般臉而言渴資產肢負債之率較妥高。四、誼經濟俗指標清償畏能力階指標4五、流動樂比率CR反映債項目裂償付題流動丹負債肝能力芬的指喝，為蟲流動隆資產睡總額惱和流活動負淘債總塑額之鞏比。流動映比率=流動鼻資產河合計/流動掃負債濟合計析*10叨0%流動薦比率嘉是用挺來表卵示資腔金流鬼動性貌的，串即企吩業(yè)（挺項目姐）短絲式期債梁務