房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算

不動(dòng)產(chǎn)投資分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算基本要求掌握房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的成本構(gòu)成及成本測算。掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收益獲取方式及收益測算了解房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資金籌措的相關(guān)內(nèi)容掌握借款還本付息的測算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與一般建設(shè)項(xiàng)目投資的不同2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算3房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與一般建設(shè)項(xiàng)目投資的不同一般項(xiàng)目總投資=固定資產(chǎn)投資+建設(shè)期借款利息+流動(dòng)資金房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資=開發(fā)建設(shè)投資(開發(fā)產(chǎn)品成本+固定資產(chǎn)投資)+經(jīng)營資金開發(fā)建設(shè)投資指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用。當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目用于出售或出租時(shí)，開發(fā)建設(shè)投資就等于開發(fā)產(chǎn)品成本。經(jīng)營資金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。開發(fā)產(chǎn)品成本定義指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。如果項(xiàng)目開發(fā)完成后用于租售，項(xiàng)目總投資基本上等于開發(fā)建設(shè)投資并等于開發(fā)產(chǎn)品成本（總成本費(fèi)用）如果項(xiàng)目開發(fā)完成后用于經(jīng)營，項(xiàng)目總投資等于開發(fā)建設(shè)投資（開發(fā)產(chǎn)品成本+固定資產(chǎn)投資）和經(jīng)營資金例題某開發(fā)商開發(fā)一小區(qū)，總建筑面積為49781平方米，其中，住宅部分為47581平方米，休養(yǎng)所為1200平方米，綜合商場為1000平方米。住宅部分全部預(yù)售，休養(yǎng)所出租，綜合商場為自營。該項(xiàng)目總投資為13057萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資13049萬元，由開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元和自營固定資產(chǎn)的182萬元組成；綜合商場在開發(fā)完畢后自營時(shí)，需經(jīng)營資金8萬元，到項(xiàng)目結(jié)束時(shí)一次性收回。開發(fā)項(xiàng)目投資13057萬元開發(fā)建設(shè)投資13049萬元經(jīng)營資金8萬元土地前期工程基礎(chǔ)設(shè)施建筑安裝公共配套設(shè)施開發(fā)間接管理費(fèi)用財(cái)務(wù)銷售開發(fā)期稅費(fèi)其它費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)182萬元開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成圖總成本費(fèi)用2房地改產(chǎn)開鞠發(fā)項(xiàng)追目總箏投資憐與總喬成本悲費(fèi)用唇的估算房地梳產(chǎn)開典發(fā)成滅本的組成房地恥產(chǎn)開凈發(fā)項(xiàng)富目總隊(duì)成本元費(fèi)用逗的內(nèi)容房地姻產(chǎn)開惕發(fā)成惠本的架組成房地情產(chǎn)開狠發(fā)成礦本是指列房地他產(chǎn)開中發(fā)企險(xiǎn)業(yè)為顆開發(fā)何一定及數(shù)量古的商扎品房楚所支脊出的伍全部錦費(fèi)用澡，就稀其用葛途來累說，翁可分問為三劈燕大部鑰分：土地賣、土首建、野設(shè)備國費(fèi)用配套匯及其晝他收泰費(fèi)支寺出管理助費(fèi)用販和籌蔽資成押本土地垂、土省建、砌設(shè)備爪費(fèi)用這一手部分采費(fèi)用倡是房腰地產(chǎn)葛開發(fā)緊成本慘的主黑體內(nèi)朵容，昨大致逢占項(xiàng)隔目總抹成本貼的80擊％。其中竄最重砌要的籃是土茄地費(fèi)園用，吐由于壟土地聽的不福同來擴(kuò)源，玻其成鉛本也輝是不次同的鋸。土深地費(fèi)砍用的覆大小銳是評主價(jià)一笨個(gè)房者地產(chǎn)討開發(fā)帳項(xiàng)目餅是否浩可行么，是押否有域預(yù)期獨(dú)利潤倡的最運(yùn)主要棉經(jīng)濟(jì)沉指標(biāo)眠。房產(chǎn)年商在完決定犬是否恭開發(fā)富一個(gè)半項(xiàng)目濾之前葡，都里必須堂將預(yù)且計(jì)的忙土地取費(fèi)用擦通過舞土地您面積票和容熊積率夕的換絲式算，券計(jì)算舉出未蒜來所泄開發(fā)鄭的每吃平方深米商呆品房顯所占眾的土金地成鉗本（睡俗稱半樓板袖價(jià)）局，以討此來某進(jìn)行悉項(xiàng)目啟的可哨行性甚評估獲。配套凳及其尖他收食費(fèi)支雖出配套第費(fèi)用主要近是指敢水、有電、燃煤氣守、大葛市政鹽和公剩建配故套費(fèi)壺。房地蠟產(chǎn)業(yè)畝產(chǎn)品佛的特牙性決雄定了甩房地殺產(chǎn)開缸發(fā)必挑須有搏這一泡類的冶費(fèi)用欄支出她，因景為商裙品房施要具免備居捎住功迅能，榮通路將、通場水、吧通電偉、通族煤氣禁及排佛水是釣最基旁本的丙條件掃，另辱外，望學(xué)校爛、醫(yī)局院、氧商店徑等生魂活服倒務(wù)性恩設(shè)施過也是躬不可卻缺少永的居版住條則件。其他階收費(fèi)探支出這些板費(fèi)用堵中有嘴些雖繞然屬郵于押催金性鴨質(zhì)，晝?nèi)缧滦┬蛪搀w材病料費(fèi)倘、檔班案保腥證金拖、綠可化保欄證金擔(dān)等等半，但伍由于協(xié)種種使原因謊，企朱業(yè)大晴多難障以全鉗部收臘回，罷有些廉甚至斜本息性無歸柜。這箏類收販費(fèi)項(xiàng)攔目的絮特點(diǎn)錯(cuò)是種恥類繁悲多，普標(biāo)準(zhǔn)燃不一屢，任風(fēng)意性牛很強(qiáng)智。由蠶于許妙多收默費(fèi)項(xiàng)按目由敞壟斷嬌性經(jīng)糠營企紗業(yè)或赴事業(yè)僻單位賺執(zhí)行循，并琴且未喪在法忘規(guī)上斯予以縮慧透明棟的合摘法化花，所燦以標(biāo)情準(zhǔn)普總遍偏瓣高，殼加重挨了開率發(fā)企縱業(yè)的坡負(fù)擔(dān)帆。配套抹及收錫費(fèi)項(xiàng)患目是充房地妨產(chǎn)開烤發(fā)成單本中頂受外顯界因胡素影隊(duì)響最搏大的豎一塊狐費(fèi)用勸支出扯，且完數(shù)額合較大宜，一愚般占場項(xiàng)目兵總投谷資的10響－1遵5％休，房膠地產(chǎn)辦開發(fā)筆商通盞過各拔種途進(jìn)徑，戰(zhàn)運(yùn)用寫各種壓方法飼減少恐這部逝分費(fèi)橫用支畫出，虜是降媽低開跟發(fā)成股本的貿(mào)一項(xiàng)鋸重要瞞內(nèi)容記。管理捉費(fèi)用姑和籌資闖成本管理聲費(fèi)用籌資駛成本籌資墻成本拍是房春地產(chǎn)連開發(fā)服成本床的重輩要組扔成部顏分。殿房地返產(chǎn)開予發(fā)具尿有建面設(shè)周著期長截、投循資數(shù)使額大彈，投乒資風(fēng)仁險(xiǎn)高紗等特逮點(diǎn)，脆因此害光靠獻(xiàn)企業(yè)僻自有死資金渡和預(yù)雙收房宏款不斤能滿叨足資林金要防求，牧大多團(tuán)數(shù)開惑發(fā)企蔑業(yè)必釘須通短過銀微行貸農(nóng)款來瘡解決舟資金賤需要驗(yàn)，這翠樣就葉產(chǎn)生羅利息榴支出單。因馬此，濾如何緩把這喚部分耕費(fèi)用鏈核算恭好，類對正環(huán)確計(jì)潤算開杜發(fā)成群本，債體現(xiàn)塊經(jīng)營器成果膝將起余到非侄常重越要的貝作用枯。房地偶產(chǎn)開材發(fā)項(xiàng)千目總夾成本會(huì)費(fèi)用心的內(nèi)容開發(fā)無產(chǎn)品已成本榜內(nèi)容土地結(jié)費(fèi)用含估算前期火工程絨費(fèi)用基礎(chǔ)今設(shè)施敞建設(shè)逢費(fèi)建筑憤安裝抖工程茂費(fèi)公共竊配套凳設(shè)施必建設(shè)宵費(fèi)開發(fā)趴間接旦費(fèi)管理并費(fèi)用財(cái)務(wù)邪費(fèi)用銷售乎費(fèi)用其他泡費(fèi)用開發(fā)庸期稅陵費(fèi)不可稈預(yù)見簡費(fèi)運(yùn)營鏡費(fèi)用炭及修淺理費(fèi)用用成本盡的測徹算分項(xiàng)新測算匯總以表請格的株形式貪表現(xiàn)個(gè)出來郊。成本我測算糧的原鐘則不能券重復(fù)紡，也駁不能尚遺漏灰。準(zhǔn)確敬合理淹。土地曲費(fèi)用安測算涵義為了軍取得把房地激產(chǎn)項(xiàng)返目用饞地使額用權(quán)和而發(fā)親生的弦費(fèi)用吩。費(fèi)用芒估算根據(jù)姥實(shí)際慚情況咱而定慎；費(fèi)用傲類別土地云征用照拆遷與費(fèi)農(nóng)村濃土地朱征用石拆遷伐費(fèi)城鎮(zhèn)酸土地險(xiǎn)拆遷蹄費(fèi)土地桑出讓晚地價(jià)怕款土地墨轉(zhuǎn)讓冰費(fèi)土地究租用悔費(fèi)土地雖投資晌折價(jià)前期等工程很費(fèi)涵義開發(fā)捉項(xiàng)目態(tài)前期挑規(guī)劃死、設(shè)們計(jì)、駱可行電性研駁究、裙水文歡、地且質(zhì)勘灣測，酷以及“三/七哄通一輸平”等階培段的賭費(fèi)用譽(yù)支出閱。費(fèi)用唉組成憐及測屬算規(guī)劃個(gè)設(shè)計(jì)——建安雪工程治費(fèi)的3%惜；可研抗費(fèi)——總投紡資的1%串~3信%水文攀、地舊質(zhì)勘標(biāo)查費(fèi)根據(jù)慚工作建量結(jié)岸合有鄭關(guān)收隊(duì)費(fèi)標(biāo)阿準(zhǔn)估直算，樸一般財(cái)為設(shè)基計(jì)概躺算的0.座5%際左右寧。“七通圣一平”費(fèi)可根規(guī)據(jù)實(shí)周際工棄程量參照罰有關(guān)譽(yù)計(jì)費(fèi)杯標(biāo)準(zhǔn)瞧進(jìn)行基礎(chǔ)蜘設(shè)施板建設(shè)踐費(fèi)（見裂教材p1園54表5-伙5）涵義指建增筑物2米宏以外辛和項(xiàng)預(yù)目用寸地規(guī)堵劃紅鍬線以鼓內(nèi)的希各種培管線您和道京路等頸工程腥的費(fèi)接用；費(fèi)用缺組成供水投、供蛾電、膝供氣糟、排謙污、外綠化收、道撕路、返路燈詞、環(huán)柜衛(wèi)設(shè)厭施的堅(jiān)建設(shè)尺費(fèi)用頁，以初及各臭項(xiàng)設(shè)職施與洞市政播設(shè)施弟干線堪、干尤管、土干道鴨的接妹口費(fèi)大用；費(fèi)用竊測算一般媽按實(shí)就際工去程量慚估算脖。詳細(xì)撓估算氣時(shí)，央可按鑼單位乓指標(biāo)薄估算勇法計(jì)后算。建筑選安裝已工程傾費(fèi)含義建造疲房屋晚建筑獸物所際發(fā)生花的建餃筑工梨程費(fèi)緞?dòng)谩⒑仍O(shè)備土采購扇費(fèi)用影、安漂裝工軋程費(fèi)始用和角室內(nèi)掌裝修炒家具羅費(fèi)等響。建筑義工程擔(dān)費(fèi)用包括趟結(jié)構(gòu)狼、建山筑、本特殊呢裝修阿工程射費(fèi)。設(shè)備怨采購末費(fèi)用悟及安沿裝工折程費(fèi)庫用給排身水、茫電器在照明螺及設(shè)嶼備安汗裝、化空調(diào)蝦通風(fēng)幸、弱斥電設(shè)隆備及巴安裝葡、電復(fù)梯及巾其安虛裝、廉其他淚設(shè)備塑及安披裝等孟。室內(nèi)榴裝修鏈家具無費(fèi)建筑度安裝艦工程噸費(fèi)——估算罩方法單元拉估算嬸法=基耽本建土設(shè)單鐮元的栽綜合耗投資×單籍元數(shù)單位配指標(biāo)對估算沖法=單鎮(zhèn)位工電程量渴投資×工誼程量工程專量近犁似匡才算法=匡疫算工尾程量×相面應(yīng)的考概預(yù)塌算定甘額單釘價(jià)×傘取費(fèi)棄標(biāo)準(zhǔn)概算胸指標(biāo)梁估算窯法直接墳費(fèi)=每仙平方者米造戀價(jià)指寸標(biāo)×建拖筑面俗積主要母材料際消耗謝量=每窗平方無米材示料消樸耗量隆指標(biāo)×建耽筑面坑積類似永法公共技配套桶設(shè)施幸建設(shè)致費(fèi)涵義指居猾住小浴區(qū)為舒居民厭服務(wù)張配套聰建設(shè)嶼的各迅種非卷營利翼性的疲公共比配套迫設(shè)施煙（公葬建設(shè)然施）開的建鋸設(shè)費(fèi)曲用；費(fèi)用存組成居委密會(huì)、派既出所縣、托兒尊所、點(diǎn)幼兒膝園、鍋竊爐房霸、變鋒電室顧、公原共廁轎所、停車沈場等。費(fèi)用每測算這些繡配套頂設(shè)施賽是不芝能有級(jí)償轉(zhuǎn)聽讓的且，一姐般按規(guī)劃般指標(biāo)和實(shí)貝際工錘程量粥估算調(diào)。管理技費(fèi)用含義指房息地產(chǎn)誕開發(fā)訴企業(yè)許的管旨理部長門為宇組織聰和管方理開丙發(fā)經(jīng)絕營活飯動(dòng)而京發(fā)生帽的各種桐費(fèi)用震。項(xiàng)目主要玩包括群：管大理人休員工蝦資、痕職工鐮福利抓費(fèi)、套辦公砌費(fèi)、誰差旅葵費(fèi)、先折舊驚費(fèi)、私修理址費(fèi)、標(biāo)工會(huì)競經(jīng)費(fèi)渡、職慕工教疾育經(jīng)駱費(fèi)、騎社會(huì)宇保險(xiǎn)甩費(fèi)、埋董事最會(huì)費(fèi)阿、咨均詢費(fèi)僅、審轉(zhuǎn)計(jì)費(fèi)擇、訴毅訟費(fèi)智、排站污費(fèi)僵、房還地產(chǎn)巧稅、勉土地乳使用至稅、絞技術(shù)懸轉(zhuǎn)讓辟費(fèi)、抬技術(shù)榴開發(fā)編費(fèi)、確無形夕資產(chǎn)拿攤消妙、開虜辦費(fèi)頌攤銷直、業(yè)奪務(wù)招惕待費(fèi)蟲、壞筋賬損示失、福存貨漂盤虧勒、毀魔損和費(fèi)報(bào)廢矛損失雨以及筑其他廁管理尼費(fèi)用災(zāi)。取費(fèi)貿(mào)標(biāo)準(zhǔn)管理祝費(fèi)可導(dǎo)按項(xiàng)芹目總只投資稀的3％嫩一5代％估角算。如果診房地白產(chǎn)開詠發(fā)企編業(yè)同左時(shí)開蛛發(fā)若陳干個(gè)乳房地阻產(chǎn)項(xiàng)挖目，殿管理蒼費(fèi)應(yīng)著該在果各個(gè)苦項(xiàng)目芳間合猾理分暫攤。財(cái)務(wù)氏費(fèi)用涵義房地傘產(chǎn)開豬發(fā)企撲業(yè)為宵籌集帥資金省而發(fā)挨生的稀各項(xiàng)等費(fèi)用容。費(fèi)用樹組成借款漁和債越券的牌利息金融示機(jī)構(gòu)何手續(xù)狀費(fèi)融資蜻代理適費(fèi)承諾剪費(fèi)外匯姐匯兌姿凈損為失企業(yè)捉籌資擱所發(fā)帆生的井其他召費(fèi)用財(cái)務(wù)翻費(fèi)用利息屈的計(jì)校算，嘉可參妙照金坊融市擋場利削率和浸資金田分期持投入緩的情避況按酬復(fù)利視計(jì)算袖；利息梢以外閣的其詢他融刑資費(fèi)服用，昏一般行占利麗息的10搞％左蠢右。銷售央費(fèi)用涵義房地象產(chǎn)開憤發(fā)企美業(yè)在被銷售戚房地燦產(chǎn)產(chǎn)才品過仿程中蹄發(fā)生欄的各槐項(xiàng)費(fèi)魯用，精以及諒專設(shè)梅銷售刺機(jī)構(gòu)罰或委暑托代且理的咬各項(xiàng)彩費(fèi)用奏。費(fèi)用西構(gòu)成銷售述人員糕工資次、獎(jiǎng)伶金、搖福利繭費(fèi)、報(bào)差旅演費(fèi)、堅(jiān)銷售喝機(jī)構(gòu)僻的折問舊費(fèi)皺、修院理費(fèi)驕、物歉料消懶耗費(fèi)逆、廣圈告費(fèi)奮、宣鍛傳費(fèi)評、代毀銷手亮續(xù)費(fèi)宮、銷瘡售服錫務(wù)費(fèi)演及預(yù)銳售許仙可申融領(lǐng)費(fèi)孝等；銷售多費(fèi)用費(fèi)用圓測算廣告朱宣傳果及市封場推釣廣費(fèi)銷售紋收入有的2%塊~3嘴%。銷售姓代理遞費(fèi)銷售至收入散的1.李5%衫~2艇%。其他俗銷售棍費(fèi)用銷售泰收入填的0.爹5%妻~1次%。費(fèi)用柄合計(jì)銷售表收入菠的4%另~6主%其它摔費(fèi)用費(fèi)用疑組成臨時(shí)昌用地皇費(fèi)臨時(shí)事建設(shè)疫費(fèi)工程臉造價(jià)趟咨詢蜘費(fèi)總承吉包管捕理費(fèi)合同茶公證偉費(fèi)施工時(shí)執(zhí)照盈費(fèi)工程蹈質(zhì)量雞監(jiān)督慣費(fèi)工程吊監(jiān)理萬費(fèi)竣工閉圖編羞制費(fèi)工程攜保險(xiǎn)喬費(fèi)費(fèi)用叨測算按當(dāng)畝地有迅關(guān)部索門規(guī)桂定的竿費(fèi)率嗽估算梅，一立般約對占投底資額充的2%懷~3嫌%。開發(fā)讓期稅跪費(fèi)概念項(xiàng)目訪所負(fù)再擔(dān)的翁與房央地產(chǎn)院投資發(fā)有關(guān)紙的各脹種稅呆金和鴨地方已政府泡或有商關(guān)部誰門征浩收的勾費(fèi)用脖。費(fèi)用瀉組成固定豈資產(chǎn)縣投資朱方向澤調(diào)節(jié)潑稅（封現(xiàn)在緩已經(jīng)漁停止雕征收)土地匙使用蓮稅市政潛支管鈔線分御攤費(fèi)供電羊貼費(fèi)用電釋權(quán)費(fèi)分散砍建設(shè)授市政肆公用漫設(shè)施笨建設(shè)字費(fèi)電話垂初裝推費(fèi)費(fèi)用子測算按當(dāng)惰地有怪關(guān)法途規(guī)標(biāo)賓準(zhǔn)估鞭算不可埋預(yù)見價(jià)費(fèi)依據(jù)項(xiàng)目澤的復(fù)醋雜程料度前面日各項(xiàng)蓮費(fèi)用濤測算濾的準(zhǔn)腰確度驅(qū)。上述癢費(fèi)用權(quán)之和臘的3%欄~7均%運(yùn)營療費(fèi)用指房荒地產(chǎn)猴項(xiàng)目泊開發(fā)襯完成撞后，訂在項(xiàng)卡目經(jīng)胡營期膨間發(fā)杯生的蒙各種慎運(yùn)營測費(fèi)用室。管理借費(fèi)用銷售鬼費(fèi)用修理笛費(fèi)用以出循租或過自營宏方式若獲得鎮(zhèn)收益兔的房漏地產(chǎn)暈項(xiàng)目遇在經(jīng)粗營期座間發(fā)帖生的瓜物料承消耗明和維敲修費(fèi)侮用。3房地肥產(chǎn)投勇資項(xiàng)離目的掛收入翁、稅鈴金估梨算與您資金援籌措經(jīng)營沿收入啦估算稅金骨估算銷售挎收入緊、出保租收呢入、辜自營足收入牛與經(jīng)蘆營稅求金及紋附加房地會(huì)產(chǎn)投澤資項(xiàng)盟目的糞資金懶籌措經(jīng)營短收入未估算房地外產(chǎn)投責(zé)資項(xiàng)扔目的滿經(jīng)營終模式租售翅方案葵的確西定租售須價(jià)格叢的確古定經(jīng)營屯收入鍬的估槐算房地凝產(chǎn)投她資項(xiàng)憑目的庭經(jīng)營握模式經(jīng)營逐模式出售出租自營混合經(jīng)營身模式正決定艇收益交模式房地帆產(chǎn)投輕資項(xiàng)集目收虹益分屢析租售初方案拍的確猜定租售鎮(zhèn)價(jià)格司的確患定經(jīng)營革收入/租售林收入的估務(wù)算租售遮方案包的確穿定租售揪方案蒼的含萄義出售落、出碑租、裕自營扶等的反計(jì)劃留；考慮組銷售科數(shù)量/銷型售價(jià)筐格/輕銷售萄時(shí)間政總體陷安排胖。內(nèi)容房地昆產(chǎn)投謝資項(xiàng)落目的餅經(jīng)營任形式選？項(xiàng)目冊出售帖？/項(xiàng)長目出凈租？蹲/租淡售并寨舉？可出售售的蠅面積核？/可攪出租粗的面株積？小/在國建筑吳物中爛的位濾置？進(jìn)度故安排棉？市場差變化杏的影療響？售價(jià)忠與租絨金水循平的棉確定與？收款鎮(zhèn)方式候與收劑款計(jì)排劃地柱確定冤？結(jié)果相應(yīng)廳的表筍格——銷售褲計(jì)劃近及收躍款計(jì)業(yè)劃租售驢價(jià)格猜的確兩定租售艱價(jià)格讀應(yīng)在行房地者產(chǎn)市好場分聽析的年基礎(chǔ)唐上確坊定，誘一般補(bǔ)可選母擇在睜位置輛、規(guī)貞模、哲功能葛和檔筐次等揪方面時(shí)可比染的交踏易實(shí)暫例，岡通過嗚對其等成交杜價(jià)格顛的分碧析與糾修正殿，最憲終得健到房與地產(chǎn)纏項(xiàng)目產(chǎn)的租扭售價(jià)惹格。虜也可冊以參傷照房代地產(chǎn)己開發(fā)援項(xiàng)目獎(jiǎng)產(chǎn)品塑定價(jià)軍的技嚇術(shù)和暗方法籃，確詠定租隆售價(jià)億格。成本鮮導(dǎo)向史定價(jià)噴法成本失加成/目闖標(biāo)定綱價(jià)法購買慈者導(dǎo)絞向定絕價(jià)法認(rèn)知修價(jià)值額定價(jià)搞法/價(jià)雕值定覽價(jià)法競爭元導(dǎo)向由定價(jià)望法領(lǐng)導(dǎo)橫導(dǎo)向嚷定價(jià)卡法挑戰(zhàn)授定價(jià)歷法隨行累就市見定價(jià)彩法租售謀價(jià)格默的確眨定租售能價(jià)格確的確惠定要門與開兩發(fā)商眾市場虹營銷稿策略陵相一氏致，鄰在考永慮政產(chǎn)治、勾經(jīng)濟(jì)勿、社憑會(huì)等斤宏觀槳環(huán)境涉對物薯業(yè)租燈售價(jià)稱格影著響的與同時(shí)污，還模應(yīng)對碗房地慨產(chǎn)市崇場供尤求關(guān)艦系進(jìn)娛行分宮析，慢考慮觸已建窯成的變、正屢在建慨設(shè)的貢以及床潛在弓的競景爭項(xiàng)糕目對芬擬開墻發(fā)項(xiàng)尚目租漫售價(jià)咐格的眠影響丈。經(jīng)營供收入傳的估成算經(jīng)營淺收入含義經(jīng)營貼收入脆是指洞向社姿會(huì)出肆售、靠出租恥房地枯產(chǎn)商降品或吹自營臟時(shí)的負(fù)貨幣濫收入犧。種類銷售鑰收入租金權(quán)收入自營斤收入經(jīng)營茂收入譽(yù)的估聰算——銷售陽收入銷售羊收入銷售薯收入=可包出售故的建卷筑面減積×銷售上單價(jià)注意汽銷售倦量與眨銷售妙價(jià)格益的關(guān)懶系經(jīng)營唐收入牧的估息算——租金岡收入租金潔收入租金噸收入=可梳出租唐建筑較面積×租金村單價(jià)可出宅租建葵筑面攪積考慮珠空置扇情況空置周期出租名率租金放單價(jià)調(diào)查炊與預(yù)誘測要油合理煮。經(jīng)營斑收入智的估號(hào)算——租金階收入租金咐收入黑的種臣類潛在良總收束入/毛欣租金文收入潛在擋總收南入=可的出租伐面積×單位繩租金其他紫收入除租兩金之耐外的齊其他炒收入實(shí)際發(fā)總收攝入/有營效總咳收入實(shí)際僅總收金入=潛援在總廉收入×（1–空置籮率）+其沒他收城入實(shí)際籃總收踩入=竟?jié)撛谙锟偸栈@入×出租底率+其誦他收原入凈租饞金收召入（脹凈經(jīng)散營收銹入）凈經(jīng)醋營收雅入=實(shí)朗際總來收入–運(yùn)營學(xué)費(fèi)用經(jīng)營圓收入滿的估香算——自營障收入自營混經(jīng)營倒收入開發(fā)鄭企業(yè)圍以開忠發(fā)完暑成后疫的房落地產(chǎn)豬為其征進(jìn)行側(cè)商業(yè)嶺、服中務(wù)業(yè)蠶等經(jīng)溝營活而動(dòng)的酒載體申，通廚過綜捎合性妥的自京營方氏式得祖到的看收入哪。估算盟時(shí)考勵(lì)慮經(jīng)強(qiáng)營所粘在的歇行業(yè)邁以及破市場振價(jià)格疾?？紤]飄的因僚素目前落已有接的商境業(yè)和鍛服務(wù)缺業(yè)設(shè)煤施對枝房地張產(chǎn)項(xiàng)昂目建檢成后雪產(chǎn)生俘的影睜響；未來誘商業(yè)飛、服睛務(wù)業(yè)機(jī)市場體可能符發(fā)生船的變斃化對李房地革產(chǎn)市核場的染影響經(jīng)營懷收入餐的估舞算——自營懼收入自營姑收入反的估膠算年收包入=年泡經(jīng)營壩收益–年運(yùn)怖營費(fèi)估用（猛成本際）注：通常汪以年欄等值仗的形弄式表另現(xiàn)出暑來；年運(yùn)愁營費(fèi)乘用包共括房字地產(chǎn)望所形妻成的油固定崖資產(chǎn)爆的折刃舊稅金跪的估見算稅金國家荷和地校方政懇府依佩據(jù)法建律對厭有納鹽稅義墳務(wù)的豎單位葬或個(gè)目人征皺收的動(dòng)財(cái)政激資金播。稅收國家純或地須方政太府通短過稅局金籌瓣集財(cái)值政資阿金的商手段穗；稅收冰具有澤強(qiáng)制嗓性、觀無償痕性和鞭固定職性的嬸特點(diǎn)睛；注意聲與開艙發(fā)期崇稅費(fèi)刑的區(qū)逗別稅金僑的估瞎算房地嗓產(chǎn)開塔發(fā)投殘資企灰業(yè)納價(jià)稅的唯主要爽稅種經(jīng)營騾稅金哈及附撞加土地未使用潑稅房產(chǎn)聽稅企業(yè)豈所得怒稅土地吩增值典稅應(yīng)注野意的土問題計(jì)稅拜基數(shù)×計(jì)稅薯稅率稅金規(guī)的估技算——經(jīng)營斷稅金縱及附慣加含義在房遞地產(chǎn)乖銷售反、出財(cái)租與潔自營足過程頁中發(fā)險(xiǎn)生的槽稅費(fèi)晴；種類——兩稅球一費(fèi)營業(yè)踏稅=應(yīng)嬸納稅勵(lì)銷售板（出戀租）抵收入×稅率醬（5%撈）城市距建設(shè)肺維護(hù)殃稅教育若費(fèi)附撒加城市防建設(shè)蜜維護(hù)戶稅一般鐵計(jì)稅稼依據(jù)增值樂稅、鉗消費(fèi)霸稅、掘營業(yè)巨稅的凱實(shí)交迷稅額澆；對房拼地產(chǎn)譯開發(fā)盒投資辛企業(yè)臭，城榜市建溪設(shè)維位護(hù)稅床的計(jì)電稅依站據(jù)實(shí)際患繳納牽的營活業(yè)稅城市脅建設(shè)議維護(hù)旦稅=營直業(yè)稅×稅率稅率震以納它稅人麗所在書的地郵區(qū)而超有所鬼區(qū)別市區(qū)——7%縣城錯(cuò)、鎮(zhèn)——5%上面堡兩種溜情況郵除外——1%教育拋費(fèi)附鮮加一般肅計(jì)稅迎依據(jù)同城掠市建摧設(shè)維放護(hù)稅對房艙地產(chǎn)弄開發(fā)絞投資眨企業(yè)風(fēng)，城罪市建報(bào)設(shè)維眨護(hù)稅辟的計(jì)干稅依獻(xiàn)據(jù)實(shí)際低繳納蠻的營機(jī)業(yè)稅教育碎費(fèi)附管加=營葛業(yè)稅×稅率稅率教育孔費(fèi)附刮加的弱稅率焦一般把為3%娛。經(jīng)營未稅金挑及附粱加的問計(jì)算經(jīng)營虎稅金童及附掏加=營床業(yè)稅蛙+城錘市建咐設(shè)維不護(hù)稅屑+教誓育費(fèi)阿附加=營亦業(yè)稅駁+營軋業(yè)稅×7序%+營業(yè)木稅×3籠%=營惰業(yè)稅×（1+7%扎+籠3%）=應(yīng)傭納稅立銷售粗（出姑租）伯收入×5才%驅(qū)×（1+7%挖+語3%）=應(yīng)僵納稅攏銷售的（出陰租）隨收入×5.妄5%關(guān)于毅其他禁稅種相關(guān)伸表格銷售閉收入鵲與經(jīng)忘營稅撥金及負(fù)附加亞估算駕表出租渴收入鑼與經(jīng)辭營稅賴金及蜻附加帆估算剃表自營吊收入碼與經(jīng)材營稅奶金及沒附加著估算塔表土地云使用皂稅房產(chǎn)萄稅企業(yè)幸所得桌稅土地膝增值雪稅房地苗產(chǎn)投柜資項(xiàng)其目的瞎資金既籌措資金字籌措嘩的依蹄據(jù)投資隆估算蹤蝶的結(jié)容果房地膝產(chǎn)投名資資或金的其來源資本盡金（乖股本演金）銀行曠貸款預(yù)售功收入資金數(shù)的籌貧措計(jì)纖劃根據(jù)可房地代產(chǎn)項(xiàng)挺目對蟻資金莫的需恢求以己及投榴資、粱成本害與費(fèi)修用使予用計(jì)湖劃，稱來安瞞排資府金來傳源和迫相應(yīng)稻數(shù)量寄的過榜程。資金篇籌措鎮(zhèn)計(jì)劃制定灣資金巾籌措死計(jì)劃爬時(shí)應(yīng)割當(dāng)注居意的俘問題嚴(yán)格蛙按照痰資金匯的需巷要量緞確定辜籌資敬額；以需捏定量金額資金鬼使用探的時(shí)過間認(rèn)真餅選擇庫籌資咸來源餐渠道煎；可行鉛性成本合法拒性避免裹利率祝風(fēng)險(xiǎn)箏對項(xiàng)冰目的兼不利啄影響近。資金親使用本計(jì)劃考慮劈燕的因美素項(xiàng)目佛建設(shè)如進(jìn)度可能嗎發(fā)生寧的實(shí)催際付僑款時(shí)惕間及唉金額編制購計(jì)劃刊應(yīng)注券意的席問題根據(jù)酒建筑慌安裝疤工程禍進(jìn)度赴表，捐按照翁不同朝年度肆的工菊作量脊安排廳相應(yīng)幅的資政金供瀉給量扣；根據(jù)擺設(shè)備城到貨娘計(jì)劃水，安巡壽排設(shè)督備購籃置費(fèi)奔支出粉。項(xiàng)目妹的前登期費(fèi)揉用應(yīng)允盡早墓落實(shí)險(xiǎn)；在安懲排投踏資計(jì)適劃時(shí)閘，應(yīng)膠先安耳排自枝有資襲金，失后安株排外熔部資形金。資金仇使用圓計(jì)劃編制委資金堵使用腎計(jì)劃永，應(yīng)慚考慮典各種立投資壤款項(xiàng)腰的付益款特暮點(diǎn)，肝要充陰分考透慮預(yù)翼收款蓋、欠姜付款取、預(yù)宮付定肺金以蒸及按酬工程縮慧進(jìn)度蚊付款索的具汗體情砌況。如果仍我們泄將工魂程發(fā)率包出箭去，糊編制恢資金侮使用柳計(jì)劃拍的依搞據(jù)是饅什么饒？有籠什么蹈不同航。資金場籌措蕉計(jì)劃資金巾籌措摧計(jì)劃依據(jù)資金較使用晃計(jì)劃銷售憂收入泡計(jì)劃資金獻(xiàn)來源資本輛金預(yù)租騾售收濃入借貸佳資金為了偵滿足裝開發(fā)案項(xiàng)目專的資動(dòng)金需扔求，砍可優(yōu)把先使蘇用資仰本金省，之脊后考疼慮使覽用可評投入農(nóng)的預(yù)醬租售征收入詞，最弦后仍讀然不質(zhì)滿足蹤蝶資金這需求睬時(shí)，草可安州排借車貸資例金。借款移還本弓付息縮慧的估階算還本但付息列的資籃金來真源利潤預(yù)售叔或預(yù)吐租收萬入還款根方式鴨及還炊款順昆序方式按照括借款帳協(xié)議律所確耗定的瓜方式段進(jìn)行苗還款粉；順序先貸某款先少還，屆后貸捉款后腥還；利息克高的熄先還定，利懂息低妨的后泳還；利息列的計(jì)昏算國內(nèi)梢借款勝利息瓦的計(jì)未算借款拆時(shí)的政利息杯計(jì)算為了碌簡化數(shù)計(jì)算蝦，假富設(shè)借卻款當(dāng)糊年在年中使用果，按哨半年蝴計(jì)息河，其舍后各誘年按思全年宜計(jì)息請；每年折應(yīng)計(jì)方利息=（潤年初季借款本息累計(jì)+本屈年借額款÷2）×利率見教址材p1尼86米例題還款章時(shí)的梯利息俊計(jì)算等額窮償還轟本金何和利各息總握額等本分償還見教走材p1林87察，規(guī)p1咳89薄例題國外船借款晃