房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)與案例圖文

房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)研究與案例分析目錄第一部分、為什么要進(jìn)行

投資機(jī)會(huì)研究？第二部分、如何進(jìn)行

投資機(jī)會(huì)研究？第三部分、投資機(jī)會(huì)

評(píng)價(jià)模型第四部分、投資機(jī)會(huì)

案例分析一、為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)研究?經(jīng)濟(jì)狀況演變的必然:宏觀調(diào)控的必然:市場細(xì)分的必然:當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)機(jī)會(huì)研究的理由二、三線城市開始啟動(dòng)利潤逐步攤薄投資基金大量進(jìn)入物業(yè)稅、囤積土地需繳稅、緊縮貸款、提高首付比例、控制最高貸款額度。。。中國的房地產(chǎn)投資是一利潤高的行業(yè)，不斷有新的開發(fā)商進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域。。。，競爭激烈二、如何進(jìn)行投資機(jī)會(huì)研究?如何進(jìn)行機(jī)會(huì)研究？了解客戶需要、關(guān)注什么？如何實(shí)現(xiàn)關(guān)注要素？從是否進(jìn)入城市研究城市：進(jìn)不進(jìn)?時(shí)機(jī)：什么時(shí)候進(jìn)?區(qū)位：進(jìn)哪個(gè)區(qū)域?產(chǎn)品：開發(fā)什么產(chǎn)品?項(xiàng)目：能不能介入?客戶：在哪里?產(chǎn)品：開發(fā)什么產(chǎn)品?操作：如何開發(fā)?客戶：定位哪些客戶?價(jià)格：什么價(jià)格出售?操作：如何進(jìn)行開發(fā)?研究的整體脈絡(luò)-房地產(chǎn)行業(yè)&從項(xiàng)目是否介入研究宏觀經(jīng)濟(jì)斷是否佳有支腐撐區(qū)位地理更是否半有優(yōu)身勢市場需求懼是否撤有滿稀足價(jià)格增長揉是否進(jìn)有空削間產(chǎn)品沙投放完是否寧有機(jī)會(huì)關(guān)注語點(diǎn)分析五大下關(guān)注抵點(diǎn)城市唇是否喜進(jìn)入援問題進(jìn)哪級(jí)個(gè)區(qū)廈位的弊問題進(jìn)入夜時(shí)機(jī)塑問題進(jìn)入多時(shí)機(jī)峰問題產(chǎn)品薪開發(fā)濾問題關(guān)注炊點(diǎn)一錯(cuò)：宏觀妥經(jīng)濟(jì)餃?zhǔn)欠駜H有支德?lián)?？總量：是否較大增幅：是否夠快結(jié)構(gòu)：是否合理排名：是否靠前總量：是否較大增幅：是否夠快排名：是否靠前負(fù)荷：是否合理城市規(guī)劃：是否有強(qiáng)勢“概念”產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：是否能導(dǎo)入人口用地規(guī)劃：是否有較大發(fā)展GD膝P水平居民妻可支餓配收肥入城市湊規(guī)劃宏觀經(jīng)濟(jì)考量指標(biāo)關(guān)注揪點(diǎn)二舊：區(qū)位廈地理勒是否折有優(yōu)朱勢?地理位置：相鄰輻射關(guān)系歷史人文：有無悠久的歷史文化自然景觀：有無優(yōu)越的自然景觀交通環(huán)境：內(nèi)、外交通是否便捷教育環(huán)境：有無知名的教育支撐醫(yī)療環(huán)境：有無知名的醫(yī)療設(shè)施生活環(huán)境：有無完善的生活設(shè)施功能定位：有無強(qiáng)勢“概念”引入基建規(guī)劃：有無大型基建規(guī)劃生活配套規(guī)劃：有無大型商業(yè)規(guī)劃空間岔環(huán)境配套梯設(shè)施規(guī)劃矮利好區(qū)位環(huán)境考量指標(biāo)總量：有無達(dá)到一定規(guī)模增幅：有無達(dá)到一定比例總量：有無達(dá)到一定規(guī)模增幅：有無達(dá)到一定比例供求關(guān)系：是否合理區(qū)位排名：是否靠前人均面積：是否有空間關(guān)注體點(diǎn)三居：市場繁需求郵是否模有滿始足?供應(yīng)成交綜合市場需求考量指標(biāo)價(jià)格增長考量指標(biāo)均價(jià)其他區(qū)位排名：與周邊其他城市相比價(jià)格區(qū)間：客戶普遍接受的價(jià)格購買壓力：房價(jià)與家庭收入比關(guān)注潮點(diǎn)四叮：價(jià)格免增長喝是否貫有空市間?房產(chǎn)價(jià)格：有無持續(xù)增長增長幅度：有無達(dá)到一定比例地產(chǎn)成本價(jià)格：有無增長空間關(guān)注恨點(diǎn)五鬼：產(chǎn)品族投放械是否鏟有機(jī)聰會(huì)?各類王型產(chǎn)刪品的蹦市場身供應(yīng)裹比重各類服型產(chǎn)鳴品的憲市場煩成交處比重各類寄型產(chǎn)插品的捆供求癥關(guān)系各類蟻型產(chǎn)徒品的廉價(jià)格鐵水平產(chǎn)品投放考量指標(biāo)如何丘了解巡壽、研篩究上假述5個(gè)關(guān)傅注點(diǎn)城市歷年統(tǒng)計(jì)年鑒城市規(guī)劃網(wǎng)國土資源網(wǎng)…城市政府網(wǎng)站城市規(guī)劃網(wǎng)城市地圖網(wǎng)…1.宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境2.城市地理環(huán)境實(shí)現(xiàn)途徑3.市場需求環(huán)境城市歷年統(tǒng)計(jì)年鑒城市房地產(chǎn)網(wǎng)房地交易中心統(tǒng)計(jì)報(bào)告城市國土資源網(wǎng)實(shí)地調(diào)查…接上夠頁實(shí)地調(diào)查房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)報(bào)告房地產(chǎn)交易網(wǎng)當(dāng)?shù)胤科笫袌鲅芯繄?bào)告4.價(jià)格柜空間驅(qū)環(huán)境實(shí)地調(diào)查城市房地產(chǎn)網(wǎng)房地交易中心統(tǒng)計(jì)報(bào)告當(dāng)?shù)胤科笫袌鲅芯繄?bào)告5.產(chǎn)品綢開發(fā)謙環(huán)境實(shí)現(xiàn)途徑三、機(jī)會(huì)曠研究廳的評(píng)價(jià)舌模型評(píng)價(jià)浪模型別包括：城市學(xué)總體殼投資虹環(huán)境芬模型土地翻價(jià)值靜評(píng)價(jià)軋模型住宅較樓需求分析凍模型寫字閉樓需求分析貿(mào)模型商業(yè)腫樓需求分析臉模型需求第分析模型城市藥房地彩產(chǎn)投資伙機(jī)會(huì)總體盛評(píng)價(jià)公模型(一)從基本清面考察負(fù)當(dāng)?shù)赝档漠?dāng)?shù)匦〉慕?jīng)浙濟(jì)實(shí)嚷力和居民魄的收居入(如,GD匠P、人均酷可支惑配收山入);房地驕產(chǎn)市場的供作、需曾狀況(如,當(dāng)?shù)芈暤娜诵劭谀９P型和房地戲產(chǎn)供療給量兼是否跑充足);基礎(chǔ)壺設(shè)施的的建堆設(shè)(如,當(dāng)?shù)睾鄣牡琅?、您水電和通訊厭等設(shè)否施的賤建設(shè)罪規(guī)模).從發(fā)展雄趨勢衡量唐當(dāng)?shù)貟某鞘屑姲l(fā)展月方向憂是否悟符合真房地垃產(chǎn)開農(nóng)發(fā)；城市串的規(guī)蛋劃定仔位是屢否有違利于齡房地劃產(chǎn)發(fā)趴展.城市擾房地赤產(chǎn)揪投資綢機(jī)會(huì)幣總漠體評(píng)牲價(jià)模蝦型(一)從政策仁面分析委房地自產(chǎn)投釀資環(huán)糠境，如當(dāng)?shù)匕傻恼r策是可否有軍利于煎房地謊產(chǎn)發(fā)太展;當(dāng)?shù)鬲z的金樓融部瞇門是愈否愿最意投碎資房誓地產(chǎn)臺(tái)市場.從行業(yè)座面評(píng)估誼房地兼產(chǎn)的羽投資件機(jī)會(huì)開發(fā)胸容量截；銷售妙量的狂上升掛速度.類別影響因素指標(biāo)闡述權(quán)重單項(xiàng)得分最終得分衡量標(biāo)準(zhǔn)基本面GDP

衡量城市發(fā)展水平人口規(guī)模

衡量房地產(chǎn)的需求量是否充足人均可支配收入

衡量居民消費(fèi)力高低重大基礎(chǔ)設(shè)施

衡量未來城市房地產(chǎn)的輻射半徑發(fā)展面城市發(fā)展方向

衡量城市發(fā)展方向是否適合發(fā)展城市規(guī)劃定位

衡量城市規(guī)劃是否有利于房地產(chǎn)發(fā)展政策面政策金融環(huán)境

衡量是否對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)有推動(dòng)作用行業(yè)面供應(yīng)量

衡量城市房地產(chǎn)市場容量成交量

衡量城市房地產(chǎn)市場容量價(jià)格

衡量市場上升空間產(chǎn)品衡量產(chǎn)品的開發(fā)機(jī)會(huì)

合計(jì)

城市冒房地辦產(chǎn)投資命機(jī)會(huì)總體承評(píng)價(jià)帳模型(模型靠一)城市恐房地藏產(chǎn)投資德機(jī)會(huì)總體若評(píng)價(jià)旦模型(模型他二)通過襲對(duì)綜哈合競肺爭力慚的評(píng)止估，關(guān)來判導(dǎo)斷是拌否能策在當(dāng)耗地進(jìn)粱行房衫地產(chǎn)念投資刑建設(shè)游；其評(píng)嫁估項(xiàng)和目為嚇：城市歇的經(jīng)濟(jì)濾實(shí)力和資金趟實(shí)力；城市泡的技術(shù)串實(shí)力和產(chǎn)業(yè)熟結(jié)構(gòu)怖、效演益；城市啦的開發(fā)活程度；城市巴的基礎(chǔ)啦設(shè)施便建設(shè)和當(dāng)?shù)刂T政府隨的管理橫水平。城市綜合競爭力AB1城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力C1GDPC2人均GDPC3利稅總額C4社會(huì)消費(fèi)品零售總額C5規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤總額C6人均可支配收入B2城市資金實(shí)力C7全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額C8人均年末儲(chǔ)蓄額C9人均地方財(cái)政收入C10人均地方財(cái)政支出B3城市科技實(shí)力C11科研綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)人員數(shù)C12每萬人擁有高校在校學(xué)生數(shù)C13人均教育事業(yè)費(fèi)支出C14高等學(xué)校數(shù)C15高等學(xué)校教師數(shù)B4城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與效益C16第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重C17第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)C18工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)C19工業(yè)利潤總額城市費(fèi)房地箱產(chǎn)投資幫機(jī)會(huì)總體拳評(píng)價(jià)狠模型(模型及二)城市綜合競爭力AB5城市開放程度C20進(jìn)口總額C21出口總額C22進(jìn)出口總額占GDP比例C23吸收外資金額C24國際旅游收入B6城市基礎(chǔ)設(shè)施C25基礎(chǔ)設(shè)施投資額C26人均生活用水量C27人均鋪裝道路面積C28每萬人擁有公交車C29每十萬人擁有醫(yī)生數(shù)C30每十萬人擁有醫(yī)院床位數(shù)C31人均生活用電量C32人均郵電業(yè)務(wù)總量C33每百萬人擁有影劇院數(shù)C34每百人擁有公共圖書館藏?cái)?shù)B7政府管理城市水平C35城市化水平C36市區(qū)土地面積C37市區(qū)人口密度C38就業(yè)率C39人均住房使用面積C40工業(yè)廢水排放達(dá)標(biāo)率C41人均蔬菜產(chǎn)量C42人均肉產(chǎn)量C43建成區(qū)綠化覆蓋率C44環(huán)境噪聲達(dá)標(biāo)面積接上背表土地問價(jià)值評(píng)價(jià)蠅模型(模型副三)通過慣評(píng)估艙當(dāng)?shù)貪耐聊械貎r(jià)食值和土地羅的增袍值空廈間來梁衡量冒房地宏產(chǎn)開紛發(fā)投定資的厭可行某性;其評(píng)離估項(xiàng)四目為游：城市母未來的基礎(chǔ)直設(shè)施、城市疤的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)環(huán)境；房地費(fèi)產(chǎn)市貿(mào)場的土地鬧供應(yīng)圈量和價(jià)格撫走勢、房地畢產(chǎn)行版業(yè)競爭禮程度和利潤危率等；和生活偶配套當(dāng)設(shè)施的發(fā)文展規(guī)莊劃;城市糠的功能臂定位。指標(biāo)項(xiàng)因素指標(biāo)評(píng)價(jià)因素權(quán)重指標(biāo)權(quán)重優(yōu)/100良/80中/60差/0經(jīng)濟(jì)環(huán)境產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)

GDP在全市的排名

人均可支配收入

房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)量

土地價(jià)格走勢

房屋價(jià)格走勢

企業(yè)同行競爭

行業(yè)平均利潤

未來發(fā)展規(guī)劃區(qū)域功能定位

基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展規(guī)劃

生活配套設(shè)施發(fā)展規(guī)劃

改造工程規(guī)劃

土地城價(jià)值評(píng)價(jià)臨模型(模型晶三)指標(biāo)低方案中方案高方案說明經(jīng)濟(jì)發(fā)展人均GDP

居民收入

消費(fèi)結(jié)構(gòu)

內(nèi)需對(duì)經(jīng)濟(jì)增長

城市人口城市化水平

戶籍人口

機(jī)械增長

境外和外省士人的增加

城市規(guī)劃城市相關(guān)規(guī)劃

舊城改造

軌道交通的建設(shè)

住宅喇市場摘需求貍分析喊模型（模首型四尖）住宅必市場覺需求評(píng)價(jià)鋪模型(模型蜜四)配套←購買唯力指標(biāo)低方案中方案高方案說明未來五年住宅需求總量總?cè)丝?萬人)

城市化水平

城市人口（萬人）

本市居民改善居住需求（萬M2）

動(dòng)拆遷居民需求（萬M2）

農(nóng)民進(jìn)鎮(zhèn)需求（萬M2）

外籍人士需求（萬M2）

城市人口機(jī)械化增長需求（萬M2）

投資需求（萬M2）

外省市人口需求（萬M2）

住宅需求量（萬M2）

接上預(yù)表住宅使市場額需求評(píng)價(jià)覺模型(模型予四)指標(biāo)低方案中方案高方案說明區(qū)位檔次中心城區(qū)城市人口(萬人）

供應(yīng)

需求

次中心城區(qū)城市人口(萬人）

供應(yīng)

需求

城市邊緣區(qū)城市人口(萬人）

供應(yīng)

需求

接上提表住宅譜市場田需求評(píng)價(jià)棚模型(模型管四)←指標(biāo)低方案中方案高方案說明影響因素發(fā)展趨勢經(jīng)濟(jì)發(fā)展三次產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值

期末三次產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重

吸引外資

外來企業(yè)入駐

城市人口勞動(dòng)力數(shù)量

期末第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員占總就業(yè)人員比重

就業(yè)機(jī)會(huì)

城市規(guī)劃交通的規(guī)劃

產(chǎn)業(yè)分布區(qū)域規(guī)劃

科技園區(qū)等的規(guī)劃

商務(wù)中心的規(guī)劃

寫字左樓市喝場需笛求評(píng)價(jià)世模型(模型辯五)指標(biāo)低方案中方案高方案說明未來五年寫字樓需求總量總?cè)丝?萬人)

城市就業(yè)人口（萬人）

城市產(chǎn)業(yè)就業(yè)比重

第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)（萬人）

原有從業(yè)人員改善辦公條件新增規(guī)模（萬M2）

新增第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員需求量(萬M2)

寫字樓需求規(guī)模（萬M2）

未來寫字樓需求空間分布中心城區(qū)供應(yīng)

需求

次中心城區(qū)供應(yīng)

需求

接上鏡表寫字仆樓市個(gè)場需餓求評(píng)價(jià)彼模型(模型攀五)指標(biāo)低方案中方案高方案說明影響因素發(fā)展趨勢經(jīng)濟(jì)發(fā)展居民實(shí)際收入恩格爾系數(shù)

內(nèi)需對(duì)經(jīng)濟(jì)增長

城市人口戶籍人口

城市化水平

外地人和境外人士

旅游人次不斷增加

城市規(guī)劃旅游景點(diǎn)拓展

期末商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局旅游業(yè)發(fā)展

商業(yè)使用房饒需求評(píng)價(jià)束模型(模型品六)指標(biāo)低方案中方案高方案說明未來五年商業(yè)用房需求總量總?cè)丝?萬人)

購買力

從業(yè)人員人均占有商業(yè)面積(M2)

城市人均商業(yè)面積（M2）

原人口改善需求新增規(guī)模(萬M2)

新增人口需求規(guī)模(萬M2)

商用物業(yè)需求規(guī)模(萬M2)

未來商業(yè)用房需求空間分布中心城區(qū)供應(yīng)

需求

次中心城區(qū)供應(yīng)

需求

商業(yè)偵用房們需求評(píng)價(jià)尖模型(模型狹六)接上回表四、案例刺分析案例腫一：港嘉興案例烏二：腎合肥案例虛三：交蘇州案例悲說明：嘉興候市、合肥撞市是針蹤蝶對(duì)是以否進(jìn)入格城市進(jìn)行鉛研究;蘇州餅市、杭州嫩市是針走對(duì)是匆否開發(fā)袋項(xiàng)目進(jìn)行駁研究.第四刪部分身、案慰例演大示案例宅四：漂杭州案例1-1：嘉興歇市(開發(fā)代商是檔否進(jìn)入偶該城殖市的研侵究)說明蝴：萬科有意領(lǐng)將嘉興作為朗下一客個(gè)拓津展城敲市,故研烏究目赴前資嘉興僻市幫房地妥產(chǎn)市儲(chǔ)場狀傅況判斷排開發(fā)多商現(xiàn)伍階段雕是否椅進(jìn)入療嘉估興市喂房晉地產(chǎn)童市場案例1-2：嘉翻興市秀洲還新區(qū)南湖草新區(qū)市中袋心經(jīng)濟(jì)姜技術(shù)香開發(fā)隆區(qū)宏觀尸經(jīng)濟(jì)是環(huán)境嚷評(píng)價(jià)解決犧進(jìn)與不進(jìn)辱、什青么時(shí)傅候進(jìn)頌的問些題類別影響因素指標(biāo)闡述權(quán)重單項(xiàng)得分最終得分基本面GDP1156億元8%80.64人口數(shù)量300萬8%80.64人均可支配收入1618915%91.35重大基礎(chǔ)設(shè)施四通八達(dá)，融貫上海等周邊其他城市10%90.9發(fā)展面城市發(fā)展方向北抑南移、東進(jìn)西拓5%70.35城市規(guī)劃定位長三角經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、杭州灣濱海新市、江南水鄉(xiāng)文化大市5%80.4政策面政策金融環(huán)境地方政策主要針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房8%80.64行業(yè)面供應(yīng)量442萬m28%80.64成交量298萬m215%81.2價(jià)格3181元/平方米8%80.64競爭企業(yè)以本地和區(qū)域開發(fā)商為主5%80.4項(xiàng)目品質(zhì)緊跟上海及杭州房地產(chǎn)市場5%80.4

合計(jì)∑=100%/8.2案例1-3：嘉傅興市運(yùn)用評(píng)估棍模型爸一市場鈔需求現(xiàn)環(huán)境膛評(píng)價(jià)區(qū)域\權(quán)重15%10%15%10%10%25%15%綜合評(píng)分區(qū)位配套客戶購買力產(chǎn)品檔次價(jià)格未來土地供應(yīng)未來發(fā)展?jié)摿δ虾聟^(qū)4333445

得分0.60.30.450.30.410.753.8秀洲新區(qū)4333344

得分0.60.30.450.30.310.63.55市中心5434512

得分0.750.40.450.40.50.250.33.05北方工業(yè)園3432322

得分0.450.40.450.20.30.50.32.6案例1-4：嘉晌興市綜合評(píng)估塘模型條四評(píng)估荷模型老三解決欺進(jìn)入趴哪個(gè)舟區(qū)域駱問題產(chǎn)品逼開發(fā)晨環(huán)境姑評(píng)價(jià)解決掌開發(fā)芳什么強(qiáng)產(chǎn)品璃問題發(fā)現(xiàn)垃一：配套嚇成熟言度開耗始對(duì)項(xiàng)目銹去化有較目大影敬響發(fā)現(xiàn)惰二：社區(qū)緊商業(yè)薦概念順已引炮進(jìn)嘉蟻興，以市場古反應(yīng)啟有待道檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)房誠三：自然嶼水系淘資源銅豐富伴，本折地客玻戶對(duì)柄有水袍景鑒董別能抱級(jí)高發(fā)現(xiàn)愉四：創(chuàng)新辣型產(chǎn)梁品的緊市場交關(guān)注歪度較斃高發(fā)現(xiàn)幅五：戶型寺設(shè)計(jì)陜以二緣瑞房二漠廳一尖衛(wèi)和世三房泥二廳蔥二衛(wèi)息為主發(fā)現(xiàn)百六：對(duì)房怖子的楊舒適政性要絹求較顏高，類已經(jīng)憂進(jìn)入辣二次阻置業(yè)牙階段發(fā)現(xiàn)狂七：當(dāng)?shù)仄诜康丿煯a(chǎn)價(jià)柏格差對(duì)異不楚大案例1-5：嘉全興市綜合容結(jié)論根據(jù)袖對(duì)嘉沙興市胳住宅緣瑞市場墊的調(diào)瞧查，搞發(fā)現(xiàn)巧嘉興記市低密艇度住宅泳產(chǎn)品渴不多;如果吵萬科幸進(jìn)入姐嘉興車低密隆度住咸宅市桃場，轎建議瓣萬科鍋為客掌戶打縣造一血個(gè)“以速我為嚴(yán)中心金，注舊重整爺體效反應(yīng)”的景比觀社違區(qū);為此芬要把蟲握好瓦幾方螞面因智素：區(qū)位刮選擇：各區(qū)冷差異挨性不險(xiǎn)大,我們眾建議完優(yōu)先曠考慮爸南湖止區(qū),其次秀州小新區(qū)物業(yè)誓選擇：建議甩以聯(lián)補(bǔ)排別猶墅為餓主,中央登景觀午區(qū)配設(shè)有少胞量獨(dú)寸棟產(chǎn)品惜塑造：引進(jìn)姓一些鼠城市總成熟誼的低臂密度字產(chǎn)品,前期駁不建約議疤產(chǎn)品貼超前景觀瘦功能：緊抓濟(jì)“水景”,嘉興逐多水,居民鳳樂水配套斑功能：做好豪小區(qū)離內(nèi)部劫功能此配套伏，提畏升小閑區(qū)整逗體檔昨次物業(yè)秩管理：引進(jìn)搭知名戲的物體管公怪司，僻提升凳小區(qū)板的物挺業(yè)管衛(wèi)理水平田，拉矛開檔蟲次案例1-6：嘉我興市案例2-1：合且肥市機(jī)會(huì)秀研究密說明：萬科有意裁將合匙肥作襯為下杰一個(gè)技拓展此城市故研究目前命合肥丸市房杠地產(chǎn)私市場噸狀況判斷開發(fā)做商現(xiàn)外階段是否麻進(jìn)入以合肥魄市房地嬸產(chǎn)市將場?高新區(qū)政務(wù)區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)蜀山區(qū)廬陽區(qū)包河區(qū)瑤海區(qū)新站區(qū)案例2-1：合肥既市宏觀賽經(jīng)濟(jì)腿環(huán)境班評(píng)價(jià)類別影響因素指標(biāo)闡述權(quán)重單項(xiàng)得分最終得分基本面GDP854億元9%50.45人口數(shù)量455.7萬9%80.72人均可支配收入968415%50.75重大基礎(chǔ)設(shè)施華東第二通道樞紐站10%60.6發(fā)展面城市發(fā)展方向環(huán)城—濱湖—臨江8%70.56城市規(guī)劃定位一主城、四中心、一濱湖新區(qū)8%70.56政策面政策金融環(huán)境與其他城市基本一致，地方政策主要針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房8%60.48行業(yè)面供應(yīng)量411萬9%70.63成交量366萬15%71.05價(jià)格3189元/平方米9%70.63

合計(jì)/100%/6.43案例2-2：合肥況市市場幻玉需求責(zé)環(huán)境繭評(píng)價(jià)區(qū)域

權(quán)重15%10%10%10%15%10%15%15%綜合評(píng)分區(qū)位配套產(chǎn)品檔次價(jià)格供求比成交占全市比重未來土地供應(yīng)未來發(fā)展?jié)摿Π訁^(qū)0.60.20.30.20.450.30.30.62.95政務(wù)區(qū)0.60.20.30.20.30.20.50.62.9高新區(qū)0.450.20.40.20.450.20.50.452.85廬陽區(qū)0.450.30.20.20.450.450.50.32.85蜀山區(qū)0.450.30.30.20.30.30.50.452.8新站區(qū)0.30.20.20.30.450.450.50.32.7瑤海區(qū)0.450.20.20.30.450.450.250.32.6經(jīng)濟(jì)區(qū)0.30.10.20.30.30.30.750.32.55案例2-3：合肥甲市風(fēng)險(xiǎn)陳評(píng)價(jià)-宏觀漫環(huán)境緊風(fēng)險(xiǎn)影響因素指標(biāo)闡述評(píng)價(jià)地區(qū)生產(chǎn)總值853.57億位于長三角城市的中下游，以“工業(yè)立市”發(fā)展方向的效果還沒得到體現(xiàn)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)的總量和投入還不足。人均可支配收入9684居民的可支配收入尚未足10000元，位于長三角城市的最末位，居民的生活水平較低。房地產(chǎn)投資額190.29億房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資的38.4%，比上海還高。房地產(chǎn)竣工率30.76%房地產(chǎn)竣工率逐漸降低,開發(fā)周期被拉長,以往幾年出讓的土地還繼續(xù)供應(yīng),加大了未來的消化壓力,容易形成惡性循環(huán)房地產(chǎn)成交量365.7萬省會(huì)城市,商品住宅成交量明顯偏低,城市房地產(chǎn)發(fā)展還處于一個(gè)相對(duì)初級(jí)階段,以當(dāng)?shù)鼐用褡宰橹?外來購買力不強(qiáng)商品住宅空置45.24萬已購商品住宅的空置率達(dá)到12%以上,浙江一帶的投資客進(jìn)來導(dǎo)致了當(dāng)?shù)厣唐纷≌目罩寐实奶岣?并且也制造了一些“供不應(yīng)求”假象商品住宅均價(jià)3189價(jià)格受外界因素刺激作用較小,價(jià)格一直沒有較大增幅.由于供應(yīng)量較大導(dǎo)致了開發(fā)商之間的價(jià)格戰(zhàn).另外,近兩年的中低價(jià)房政策的實(shí)施對(duì)房價(jià)也是一個(gè)沖擊房價(jià)收入比例11.36居民的購房壓力偏高未來土地供應(yīng)15060畝5077畝已經(jīng)列入06年供地計(jì)劃,未來的供應(yīng)還將繼續(xù)放量,在沒有外來購買力的情況下,合肥樓市去化速度將再次放慢案例2-4：合肥栽市解決略進(jìn)與鐘不進(jìn)寶的問育題風(fēng)險(xiǎn)譯評(píng)價(jià)-市場伸供應(yīng)怕風(fēng)險(xiǎn)板塊市場特征描述2005年銷售面積(萬)2005年度成交價(jià)格板塊可售面積(萬方)2006供應(yīng)（畝）所需銷售時(shí)間(年)蜀山區(qū)發(fā)展早配套成熟學(xué)校資源多573370161.754153.4高新區(qū)外部環(huán)境優(yōu)越,別墅類產(chǎn)品為主,檔次較高33308081.621352.8政務(wù)區(qū)品牌開發(fā)企業(yè)樓盤檔次較高28345099.65/4.4經(jīng)濟(jì)區(qū)房價(jià)低，中低檔產(chǎn)品居多42249092.35/2.1廬陽區(qū)中心城區(qū)供應(yīng)稀少，北部受控制區(qū)，未來發(fā)展空間不大593200162.0916904.9包河區(qū)合肥濱湖新城重點(diǎn)開發(fā)區(qū)，開發(fā)檔次迅速提升413350114.0311393（住宅1200）5.1新站區(qū)交通便捷、生態(tài)環(huán)境較好，價(jià)格低，發(fā)展?jié)摿?9284084.83/2.1瑤海區(qū)工業(yè)區(qū)，環(huán)境較差，住宅升級(jí)階段，32297063.0214273.5案例2-5：合肥鋒市解決輕進(jìn)入泡哪個(gè)打區(qū)域川問題綜合竭結(jié)論通過相對(duì)合魂肥市窄進(jìn)行荷了調(diào)廳查,以該籍城市瞎的宏券觀經(jīng)墓?jié)?、及房地臟產(chǎn)各徒板塊椒市場番發(fā)展驗(yàn)情況輔作為錘衡量萬科能否載進(jìn)入府合肥濟(jì)市場卸的標(biāo)候準(zhǔn)。就合誕肥目蔬前各蕩方面躍發(fā)展到來看腥，我栽們認(rèn)重為，剛選擇勿目前興進(jìn)入罰合肥夢(mèng)房地充產(chǎn)市宵場具有一魂定的幼風(fēng)險(xiǎn)。案例2-6：合肥闖市案例3-1：蘇州術(shù)市項(xiàng)勉目項(xiàng)目艷機(jī)會(huì)鞭研究盯說明：**童企業(yè)暈有意喉在蘇長州中鄙心城愁區(qū)開嚇發(fā)低行密度肢產(chǎn)品需研究蘇州觀市中欄心城損區(qū)（金恩閶、歸平江爐、滄框浪）的低密怕度市場守情況判斷能否銅開發(fā)池容積乘率在0.寸8的低悼密度疊產(chǎn)品描？金閶區(qū)平江區(qū)滄浪區(qū)案例3-2：蘇州驕?zhǔn)许?xiàng)封目案例3-3：蘇州京市項(xiàng)肺目總體起來說蘇州惕市整偏體宏缸觀經(jīng)堵濟(jì)發(fā)何展良牧好，重位列艇長三引角城搶市的芳前茅經(jīng)濟(jì)江的快勤速發(fā)劉展帶碌動(dòng)各般行業(yè)駕的協(xié)舞調(diào)發(fā)蹦展房地今產(chǎn)在烈蘇州蘆經(jīng)濟(jì)辨中扮逮演著貝重要怒的角壺色。環(huán)境獲有支渴撐定位邪優(yōu)勢：“中心榆城區(qū)代表隊(duì)蘇州乳的城詞市形拾象，波是蘇漠州文錘化的崗‘魂’”卡，“蘇州罵的政治盲、經(jīng)癢濟(jì)、竄文化廈高地”。油提高句中心型城區(qū)參定位殃已納入叨蘇州馳“十一總五”規(guī)肢劃之招中配套棗優(yōu)勢：各靠種商努業(yè)、蔽交通菠等配決套設(shè)之施日卸趨完獵善園林描優(yōu)勢：蘇役州園約林天刷下知甲名，波各種雄風(fēng)格待的園源林如恭拙政嚇園、索留園莊、獅子驅(qū)林等洞都有趨悠久她的歷涂史土地?cái)老∪保和敛赖厥兄{場主與要依聯(lián)靠舊汗城改梢造和甘城區(qū)晴外延衫提供燙開發(fā)榆用地裳，可供啄開發(fā)恰的土嗓地相兼對(duì)緊趙缺，利商品選房市塊場供紅不應(yīng)斯求金閶區(qū)平江區(qū)滄浪區(qū)案例3-4：蘇州嘗市項(xiàng)寸目區(qū)位目有優(yōu)盡勢市場贊有需蛾求20淡05年蘇鈔州中適心城旋區(qū)上角市別釘墅項(xiàng)目也去化情況產(chǎn)品類型獨(dú)幢別墅聯(lián)排別墅其他2004100%100%100%200597%85%75%2006/70%/案例3-5：蘇州忽市項(xiàng)坐目20鮮05年上丹市銷餡售的簽別墅需項(xiàng)目秀中,獨(dú)幢夏別墅笨的銷謎售情呢況最俗好,推出占的60套獨(dú)綠幢房枯中,僅剩5套房源決可售,去化夸率已欺達(dá)97籍%聯(lián)排壁別墅殘的銷冒售次以之,去化吼率已達(dá)85竿%左右其他鉗類型崇別墅崗的去化窮率在75掠%左右,整體婆去化忙情況塌良好蘇州中心類城區(qū)的地賤價(jià)穩(wěn)露中有樹升中央交政府揪對(duì)于顧別墅建用地杰加以控限制蘇州化客戶留對(duì)于爽園林閱別墅梢的追搬捧這都衛(wèi)導(dǎo)致果了蘇均州中梁心城耗區(qū)的棋別墅讀價(jià)格鏈一路柴走高,相信李未來巧的稀五缺性冷更是響價(jià)格意上揚(yáng)在的基滅礎(chǔ)案例3-6：蘇州拖市項(xiàng)騰目價(jià)格密有空參間產(chǎn)品臂有機(jī)桌會(huì)整體部規(guī)劃摧水平虧不高由于仁土地稀缺謠性和低密先度產(chǎn)品甚需求愁強(qiáng)勁租，導(dǎo)乞致眾私多開拋發(fā)商響在開條發(fā)過城程中茫忽略輔了項(xiàng)田目的葡規(guī)劃筍質(zhì)量勿的提去升。內(nèi)部裂細(xì)節(jié)愁關(guān)注處度不頑高案例3-7：蘇州剛市項(xiàng)本目小區(qū)構(gòu)內(nèi)部驢三級(jí)嘩道路公即各詢排別花墅之葵間的滔間距脖特別范小，健僅在2米左執(zhí)右，蝴業(yè)主促生活父私密木性得何不到勻保障割。小區(qū)竊內(nèi)部呼景觀點(diǎn)處理電比較戴一般躬。部分?jǐn)r樓盤（如鋸江南千人家是、水甚景麗辟舍等剝）產(chǎn)品么內(nèi)部萬層高言較低循，進(jìn)謀入之捏后給哭人明防顯的鄰空間多壓抑投感。綜合娘結(jié)論綜上疼所述,無論判從宏僵觀經(jīng)公濟(jì)方撐面,還是稻從微帝觀市代場方議面的瀉分析,蘇州聽市的狠房地并產(chǎn)投澡資環(huán)組境總肢體表婚現(xiàn)良償好在整撞體經(jīng)網(wǎng)濟(jì)方器面,蘇州妻市位邪于長億三角事城市虎前茅,居民棍的生件活水解平較鞠高,對(duì)相林關(guān)資布料請(qǐng)歪見附鍛件：《蘇州圍中心云城區(qū)懼低密倉度物詢業(yè)市洪場研椒究報(bào)辯告》對(duì)改陸善居粒住環(huán)毅境具齒有強(qiáng)撕烈的功愿望房地棕產(chǎn)市女場方巴面,蘇州觀市中棵心城但區(qū)的連土地繡供應(yīng)禍較少,市場敞需求灘旺盛,房地榮產(chǎn)價(jià)超格每合年以比較大爭的幅刺度上而漲,市場餃前景秩良好低密貼度產(chǎn)品案方面,蘇州池市的么低密亮度產(chǎn)給品在壇品質(zhì)伙、規(guī)捆劃、俘設(shè)計(jì)架等方浸面檔痰次不書高,缺乏嗽較高踩品質(zhì)遵的低糟密度詠物業(yè),中高芝端低喬密度疤產(chǎn)品演的客雀戶挖頌掘空料間較掌大。從以似上幾與個(gè)方創(chuàng)面我鹽們可怠以看色出,在蘇捆州市價(jià)中心柔城區(qū)局開發(fā)低密息度物業(yè)肯具有較大系的發(fā)倉展前抓景。案例3-8：蘇州逐市項(xiàng)諷目案例4-1：杭州佛市項(xiàng)休目項(xiàng)目符機(jī)會(huì)徐研究銹說明：**起企業(yè)符有意酷在杭且州濱江西區(qū)開發(fā)付房地盡產(chǎn)項(xiàng)統(tǒng)目需研究杭州陽市濱纏江區(qū)憐房地悲產(chǎn)狀粉況并結(jié)餐合土氧地本局身特替質(zhì),判斷其項(xiàng)釘目的似可行礎(chǔ)性濱吼江撤區(qū)案例4-2：杭州紹市項(xiàng)倒目東信大道六合路杭州中恒電氣股份有限公司規(guī)劃支路B商業(yè)用地18920平方米A住宅用地28306平方米南都逸天廣場杭州第二中學(xué)摩托羅拉北案例4-3：杭州掃市項(xiàng)瘦目為了我消化干原有礙的出康讓土凳地，06年政調(diào)府嚴(yán)儉格控溪制現(xiàn)絞有土瞎地的貍出讓目前粗濱江攏區(qū)所今儲(chǔ)備趴的土項(xiàng)地存山量也伯不大,未來褲幾年倆內(nèi)不掌會(huì)出危現(xiàn)大市規(guī)模寫土地沈出讓物現(xiàn)象03、04年濱辯江區(qū)獎(jiǎng)土地陶供應(yīng)窮集中淋放量;05年有撿所減怖緩案例4-4：杭州緒市項(xiàng)培目土地頑市場杭州瘦市住吸宅月未度成傍交量乖呈現(xiàn)煌“M”狀走劇勢,軟20瞞06年住箭宅月瞧均成捉交量道為15疲96套由于膛杭州降最近守上海個(gè)較近,房地規(guī)產(chǎn)市欺場受訪上海希的因陳素也性比較浙明顯,成交取走勢膽與上竄?；疚瞧：舷啾绕Ш贾菖剖谐捎蚪痪r(jià)，辱濱江將區(qū)的礎(chǔ)價(jià)格驢表現(xiàn)枝得較途為平溪穩(wěn)。捧成交賄均價(jià)依基本盈保持歉在70災(zāi)00元/平方希米左臭右，賣上下稠波動(dòng)啦不大卻。案例4-