房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)二

第九章房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)9.1物業(yè)服務(wù)概述9.2物業(yè)服務(wù)基本制度9.3物業(yè)服務(wù)的程序與內(nèi)容9.4不同類型物業(yè)服務(wù)---散隱居士1第九章物業(yè)服務(wù)9.1物業(yè)服務(wù)概述物業(yè)？2物業(yè)是指在一定范圍內(nèi)存在并被使用或可以投入使用的各類建筑物及其附屬設(shè)備、配套設(shè)備，包括建筑物所占用的土地等。物業(yè)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一。3第九章物業(yè)服務(wù)9.1物業(yè)服務(wù)概述物業(yè)的構(gòu)成要素（1）已建成并具有使用功能的各類建筑物；（2）與這些建筑物相配套的設(shè)備和市政、公共設(shè)施；（3）建筑物所占用的場地、庭院、停車場、小區(qū)內(nèi)道路、綠化等。單體建筑無配套設(shè)施建筑未開發(fā)土地4第九章物業(yè)服務(wù)9.1物業(yè)服務(wù)概述物業(yè)管理物業(yè)服務(wù)2007年物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)。關(guān)系客體和對象依據(jù)目的物業(yè)服務(wù)簡介物業(yè)服務(wù)5第九章物業(yè)服務(wù)9.1物業(yè)服務(wù)概述物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)劃分——一級、二級、三級級別注冊資本人員結(jié)構(gòu)一級500萬元專職管理和技術(shù)人員不少于30人，其中中級20人以上二級300萬元專職管理和技術(shù)人員不少于20人，其中中級10人以上三級50萬元專職管理和技術(shù)人員不少于10人，其中中級5人以上《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》2004年3月17日建設(shè)部令第125號(hào)發(fā)布，自2004年5月1日起施行。2007年《建設(shè)部關(guān)于修改<物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法>的決定》6第九章物業(yè)服務(wù)9.1物業(yè)服務(wù)概述物業(yè)服務(wù)的特征社會(huì)化專業(yè)化市場化風(fēng)華園案例物業(yè)更換7第九章物業(yè)服務(wù)9.1物業(yè)服務(wù)概述房地產(chǎn)資產(chǎn)管理物業(yè)管理聘用方被聘用方范圍大范圍小房地產(chǎn)資產(chǎn)管理與物業(yè)管理8第九幕章咽物吧業(yè)服址務(wù)9.譜1物業(yè)徑服務(wù)庭概述物業(yè)伴服務(wù)栽發(fā)展消歷程起源靈于英神國，19世紀(jì)60年代19吐81年3月深阿圳市促物業(yè)怎服務(wù)園公司19絕93年6月深嶄圳市卵物業(yè)趕服務(wù)則協(xié)會(huì)目前腿，已棚超過3萬家領(lǐng)，人召員超30廈0萬9第九澤章漏物吉業(yè)服后務(wù)9.嶄1物業(yè)是服務(wù)材概述存在若主要購問題（1）物招業(yè)服莊務(wù)不杠規(guī)范哭，沒途有統(tǒng)巨一的蕉管理郊標(biāo)準(zhǔn)肚，管理受費(fèi)收笨取與服衰務(wù)成背為最隔突出怖問題也。（2）有菜的物世業(yè)服裁務(wù)企跪業(yè)忽功視自碧身的蜂建設(shè)泥，把言自身誼看成湖是房辣管所家的翻蔑版，缺乏月企業(yè)民化經(jīng)餐營思坦想。（3）物械業(yè)服斤務(wù)與秧公用鏈?zhǔn)聵I(yè)惹銜接音的脫節(jié)。10第九噸章途物惠業(yè)服代務(wù)發(fā)展裝趨勢9.諸1物業(yè)戒服務(wù)貫概述（1）住套宅物歲業(yè)服肢務(wù)仍逢將以趴開發(fā)箭商自分建自附管的丙模式馳為主偏。（2）住腦宅物蓬業(yè)服幸務(wù)行菊業(yè)集客中度天將逐追漸提甲高。（3）商瞇業(yè)物慎業(yè)的立市場瓜化程晉度將后提高渡，市炒場競其爭加荷劇。（4）商厭業(yè)物評業(yè)的孕全價(jià)段值鏈伸經(jīng)營喬業(yè)務(wù)吸會(huì)進(jìn)判一步氣增加憐。（5）物萌業(yè)服折務(wù)公遙司將皂向管挑理集緩成商遍轉(zhuǎn)型框。11第九泰章蝕物哀業(yè)服晃務(wù)9.豆2物業(yè)扒服務(wù)臘基本泄制度業(yè)主填大會(huì)業(yè)主功委員號(hào)會(huì)12第九枯章付物燦業(yè)服既務(wù)9.厲2物業(yè)嗽服務(wù)港基本迫制度業(yè)主劫大會(huì)距職責(zé)（1）制輔定和博修改完業(yè)主狀大會(huì)似議事狀規(guī)則浩；（2）制按定和葬修改恨建筑痕物及禮其附濫屬設(shè)符施的逆管理丑規(guī)則融；（3）選踢舉業(yè)地主委誰員會(huì)慚或者乖更換段業(yè)主槍委員蹄會(huì)成嫩員；（4）選睜聘和鐮解聘訊物業(yè)覺服務(wù)敬企業(yè)所或者商其他喉管理絕人；（5）籌押集和捆使用奸建筑指物及紛其附死屬設(shè)罩施的貝維修備資金斤；（6）改蔽建、貸重建能建筑虹物及耀其附儲(chǔ)屬設(shè)糾施；（7）有淋關(guān)共證有和觸共同疫管理浪權(quán)利肚的其濁他重吩大事呼項(xiàng)。13第九憲章諷物千業(yè)服撓務(wù)9.潤2物業(yè)舊服務(wù)腰基本度制度業(yè)主哈委員礎(chǔ)會(huì)職對責(zé)（1）召擇集業(yè)宰主大短會(huì)會(huì)搏議，眼報(bào)告鵝物業(yè)呈服務(wù)霜的實(shí)祥施情易況；（2）代濤表業(yè)雜主與供業(yè)主脹大會(huì)伸選聘肅的物聰業(yè)服千務(wù)企液業(yè)簽及訂物役業(yè)服董務(wù)合態(tài)同；（3）及云時(shí)了葵解業(yè)抽主、洽物業(yè)患使用征人的書意見鑄和建返議，監(jiān)督和協(xié)松助物腔業(yè)服化務(wù)企仍業(yè)履晴行物燦業(yè)服窩務(wù)合薦同；（4）監(jiān)撓督管狐理規(guī)心約的敗實(shí)施叫；（5）業(yè)奏主大時(shí)會(huì)賦苦予的絹其他潤職責(zé)布。14第九汗章塘物葛業(yè)服或務(wù)9.顛2物業(yè)儲(chǔ)服務(wù)優(yōu)基本攪制度專項(xiàng)楊維修招資金業(yè)主賓應(yīng)該倦按照混國家磚有關(guān)栽規(guī)定飲交納疫專項(xiàng)等維修予資金瓦。專項(xiàng)昂維修款資金聽屬于探業(yè)主勇所有勵(lì)，專并項(xiàng)用市于物晚業(yè)保針修期峽滿后教物業(yè)漆共用各部位啟、共零用設(shè)緒施設(shè)不備的角維修來、更團(tuán)新、渾改造鑒，不敬得挪足作他孩用。案例—長春樣物業(yè)15第九熱章麻物逆業(yè)服浴務(wù)9.需2物業(yè)洞服務(wù)闊基本京制度其他膛制度（1）業(yè)清主公胞約制鉆度；（2）物隱業(yè)服交務(wù)招伙投標(biāo)念制度荷；（3）物殘業(yè)承萬接驗(yàn)柿收制橋度；（4）物還業(yè)服窄務(wù)專旅業(yè)人半員職微業(yè)資死格制京度。16第九漂章胃物冊業(yè)服竊務(wù)9.誘3物業(yè)予服務(wù)是的程斑序與沫內(nèi)容階段勺劃分策劃病階段前期橫準(zhǔn)備態(tài)階段啟動(dòng)啦階段日常牌運(yùn)作農(nóng)階段17第九干章鄉(xiāng)豐物石業(yè)服貌務(wù)9.隨3物業(yè)枯服務(wù)巧的程煮序與懷內(nèi)容策劃佩階段物業(yè)崖服務(wù)底早期強(qiáng)介入制定妨物業(yè)鼠服務(wù)佛方案制定肌業(yè)主粗臨時(shí)講公約包及有蒜關(guān)制集度選聘擺物業(yè)棒服務(wù)魚企業(yè)18第九曉章弓物袖業(yè)服墨務(wù)9.陡3物業(yè)晴服務(wù)氏的程鄭序與役內(nèi)容前期姥準(zhǔn)備米階段內(nèi)部穴機(jī)構(gòu)府的設(shè)捷置于嚇人員后編制雙的擬得定人員概的選墻聘和杯培訓(xùn)規(guī)章既制度汗的制雄定19第九攔章絹物床業(yè)服良務(wù)9.椒3物業(yè)弄服務(wù)號(hào)的程火序與聞內(nèi)容啟動(dòng)淺階段物業(yè)許的接心管驗(yàn)跳收用戶鏈入住檔案胖資料防的建鳳立首次書業(yè)主丟大會(huì)驚的召踐開和疑業(yè)主醬委員厲會(huì)的禾成立20第九冤章仙物燥業(yè)服扮務(wù)9.數(shù)3物業(yè)撲服務(wù)東的程星序與難內(nèi)容日常董運(yùn)作孕階段日常掛綜合服務(wù)頸與管遺理系統(tǒng)倒的協(xié)掌調(diào)21第九雕章頂物等業(yè)服孕務(wù)9.綱4不同驕類型胃的物菠業(yè)服閥務(wù)居住物業(yè)辦公物業(yè)商業(yè)物業(yè)22第九侄章燈物潤業(yè)服咱務(wù)9.練4不同弱類型權(quán)的物疤業(yè)服境務(wù)居住物業(yè)（1）統(tǒng)紛一規(guī)沫劃、立綜合者開發(fā)茂；（2）規(guī)怎模大雹、功枕能全應(yīng)；（3）房肆屋結(jié)蛛構(gòu)整政體化煙、配查套設(shè)須施系列統(tǒng)化院；（4）產(chǎn)案權(quán)結(jié)球構(gòu)多街元化憂、物逃業(yè)種夜類多棋樣化穴；（5）分醬期開交發(fā)，求物業(yè)話新舊握程度遮不同尋；（6）業(yè)遣主的蟻文化寸水平院和經(jīng)尼濟(jì)能驚力差鈴異較幟大、昌管理著服務(wù)廟復(fù)雜遮化；（7）業(yè)殺主對帝物業(yè)培服務(wù)戀的需酬求標(biāo)漏準(zhǔn)不夢一樣衛(wèi)。服務(wù)傭特點(diǎn)23第九娘章相物禿業(yè)服搭務(wù)9.匯4不同干類型門的物能業(yè)服泊務(wù)居住物業(yè)服務(wù)飛內(nèi)容（1）物松業(yè)共怨用部壟位的晚日常過維護(hù)純與管急理；（2）物格業(yè)共域用設(shè)古備、逃設(shè)施四及其墾運(yùn)行稻、使年用的范日常泉維護(hù)木和管毯理；（3）環(huán)玩境衛(wèi)槍生、厲綠化旺服務(wù)伍管理墻；（4）交扶通秩甘序與蹈車輛技停放筋的管飼理服辛務(wù)；（5）物景業(yè)管塊理區(qū)摧域內(nèi)誰的治增安、市消防燭等協(xié)負(fù)助管玩理事愈項(xiàng)的愛服務(wù)秀；（6）物蠟業(yè)裝屈飾裝勾修管旨理服禽務(wù)；（7）物游業(yè)資姜料的抽管理摘；（8）開暢展住吩宅小爺區(qū)的左社區(qū)投文化軟活動(dòng)驕；（9）開銹展多連種形金式的事便民察服務(wù)善。案例—沒有旗物業(yè)24第九狐章橫物現(xiàn)業(yè)服堵務(wù)9.亞4不同扁類型蛋的物獻(xiàn)業(yè)服湊務(wù)辦公物業(yè)是指逃國家日機(jī)關(guān)克、社劑會(huì)團(tuán)慮體、釘企事?lián)駱I(yè)單杠位用符于辦效理行餃政事賄務(wù)或元從事?lián)涓黝惛覙I(yè)務(wù)宜經(jīng)營仆活動(dòng)死的建噴筑物眾，一拳般又吃稱之框?yàn)閷懺鬃謽菒馈Ｌ攸c(diǎn)嗎是地花理位堂置好沖、物慮業(yè)檔偏次高乳、整絲式體形爹象好產(chǎn)、機(jī)休電設(shè)司備多伙、使字用人牢員不餓固定吐、社犯會(huì)關(guān)炸系復(fù)截雜、脂人員酸素質(zhì)遣參差蹈不齊賤、人槍流量疾大、敲財(cái)產(chǎn)拿數(shù)額趙大等首等。視頻——酒店說、寫廳字樓凈物業(yè)25第九攀章倒物悉業(yè)服議務(wù)9.非4不同脆類型濟(jì)的物際業(yè)服套務(wù)商業(yè)物業(yè)分類（1）市辟級購屬物中沖心（2）地它區(qū)購稼物商紡場（3）居峰住區(qū)帖商場（4）林赤立服漫務(wù)性助商店（5）特鍛色商搞店26第九佳章畜物兔業(yè)服綱務(wù)9.聯(lián)4不同舒類型隆的物攀業(yè)服胳務(wù)商業(yè)物業(yè)服務(wù)怠特點(diǎn)（1）進(jìn)缸出人腔員無隸法控俗制、缸成分搭復(fù)雜樣，安謝全、謀消防邀管理熊工作捏量大補(bǔ)；（2）使偷用人工如采財(cái)取攤勾位經(jīng)程營、朵獨(dú)立欺柜臺(tái)記經(jīng)營燥，則壯較為落分散脾和獨(dú)郵立，否統(tǒng)一瘋管理灘難度鉛大，展欠費(fèi)車、逃雨費(fèi)現(xiàn)街象時(shí)霉有發(fā)偶生；（3）購柿物糾譜紛和兵矛盾夢多，費(fèi)物業(yè)良管理掉人員紙一般映物權(quán)咱處理賠，導(dǎo)抬致公拍共秩紋序維權(quán)護(hù)難筐度較傭大。27第九衣章確物價(jià)業(yè)服香務(wù)9.抽4不同兄類型鋤的物示業(yè)服喪務(wù)商業(yè)物業(yè)服務(wù)蘿內(nèi)容一般矛服務(wù)（1）對慢小業(yè)捉主或麻承租讀商的阻管理頁；（2）安偶全保敏衛(wèi)管依理；（3）消含防管闖理；（4）設(shè)各備管核理；（5）清隱潔衛(wèi)鄙生及擊車輛色管理晝。特殊測服務(wù)（1）商刺業(yè)形弟象的綁宣傳霜推廣向；（2）承