房地產(chǎn)營(yíng)銷踩盤技巧及要求培訓(xùn)

踩盤技巧及要求1

“踩盤！踩盤！踩盤！”他不耐煩的喊著：“不熟悉市場(chǎng)，巧婦難為無米之炊！”你知道為什么要踩盤嗎？——作用你知道踩盤有哪些要求、需要掌握什么技巧？——學(xué)習(xí)你了解房地產(chǎn)宏觀環(huán)境嗎？——周邊市場(chǎng)你知道現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)怎樣的市場(chǎng)？——評(píng)價(jià)2一、踩盤要求及技巧（一）踩盤存在的問題（二）踩盤時(shí)的心態(tài)（三）踩盤的目的（四）踩盤的要求（五）踩盤的技巧（六）踩盤經(jīng)驗(yàn)分享二、宏觀市場(chǎng)分析三、松崗區(qū)域市場(chǎng)分析3踩盤的目的技巧需要注意的問題要求做個(gè)快樂的情報(bào)搜集者！4踩盤不僅僅是市場(chǎng)研究者的事情！銷售、策劃，也是要經(jīng)常去踩盤！

的確，在剛?cè)胄械臅r(shí)候去踩盤，是一件很痛苦的事情！一是年紀(jì)小，太嫩，一眼就能知道不是來買房的；二是自身心態(tài)，有點(diǎn)畏懼銷售員的目光；三是自身專業(yè)性不夠，不知道該從哪里問起。這三個(gè)問題最后導(dǎo)致在踩盤中是漏洞百出、險(xiǎn)象環(huán)生往往在對(duì)方咄咄逼人的目光下退縮?！疤印背鍪蹣侵行?，這時(shí)方才大舒一口氣，擦拭一下額頭的汗珠。。問題是······我心里怕怕的！踩盤是良心和自尊心雙重考驗(yàn)5踩盤其實(shí)還是一個(gè)技巧的問題，銷售人員可以跟你和和氣氣，卻是笑里藏刀，給你的信息沒一個(gè)真實(shí)。剛?cè)胄械匿N售人員在踩盤時(shí)，都會(huì)出現(xiàn)羞澀的狀況，其心理潛意識(shí)就是覺得我不是客戶，我還買不起房。如何煉成自信、主動(dòng)、不卑不亢的贏家心態(tài)，在踩盤進(jìn)入售樓部時(shí)保持鎮(zhèn)定的心理？一切都是心態(tài)在作怪！就當(dāng)成自己真的想去買他的房子，假如他的房子很好，自己買也是有可能的嘛！就這樣想！主要是心態(tài)上要調(diào)節(jié)好，不要心虛，精神勝利法！難道來踩盤的人就不能買房子？6我第一次踩盤就讓人看出是同行來了，因?yàn)檎嬲念櫩秃腿ゲ缺P的人的心態(tài)是不一樣的，稍微有點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的售樓員都能夠分辨出來。我做銷售的時(shí)候，對(duì)此是深有體會(huì)啊，我就能看出來誰是踩盤的。

有的時(shí)候售樓員看出來你是做市調(diào)，不明說，等你走了之后，就要在背后罵你了。踩盤一定要端正心態(tài)7踩盤阻是銷悅售培衫訓(xùn)的搜必修平課之荷一，扔而踩睡盤培挽訓(xùn)的陶核心柿也是落訓(xùn)練河銷售垂人員的贏家予心態(tài)。踩盤落的目逮的有暑三個(gè)巷：一是了解可類疼比樓儀盤和犬競(jìng)爭(zhēng)熔對(duì)手酬的情脫況；二是訓(xùn)練售樓舌人員影的自圖信和踩把控諸局面炭的能掩力。三是學(xué)習(xí)別人睛的素災(zāi)質(zhì)、兄水平計(jì)、能運(yùn)力、伴技巧襖！在售佩樓過禮程中繭，客譽(yù)戶會(huì)攜經(jīng)常渣拿競(jìng)羽爭(zhēng)對(duì)銀手樓益盤做懇比。規(guī)這時(shí)維候如奸果銷帽售人券員對(duì)污競(jìng)爭(zhēng)悔對(duì)手一無晝所知，不能測(cè)給予掠客戶筍有理躬、有堅(jiān)利、形有節(jié)體的回愉應(yīng)，死馬上講就會(huì)份給人仔留下巾不自算信的嘉印象云，動(dòng)彎搖客句戶的蕩信心姓。聰明疊的我異，為妙何而茄來？——搜集藥情報(bào)航＋學(xué)唱習(xí)！孫子蠅曰：略知己彩知彼百戰(zhàn)拍不殆8所謂油”耳暗聽為以虛，箭眼見拜為實(shí)顛”。不了備解競(jìng)堂爭(zhēng)對(duì)流手的捆市場(chǎng)嘗定位咳、產(chǎn)戒品特約色、咬促銷若手段臺(tái)、價(jià)潑格定卸位又江如何捐能夠友讓自逐己的恩產(chǎn)品概比競(jìng)俱爭(zhēng)對(duì)害手更蠻吸引鳳消費(fèi)下者。很多涉人都枕有踩破盤的優(yōu)經(jīng)歷厲，踩扔盤是獸良心刊和自路尊心調(diào)雙重毯考驗(yàn)因的事爛情，被每次賴踩盤袍感受哄可能塔都不濾同，循同行泊去看歸同行綁的盤劫子，著說白賤了就隆是為刑了搜集艦情報(bào)泊和增嫂長(zhǎng)見載識(shí)。作為命地產(chǎn)張銷售凱和策月劃，岸跑盤累是必窮修課把，尤評(píng)其是麻有規(guī)吃模實(shí)夸力的犧地產(chǎn)膨中介箏公司導(dǎo)對(duì)此貧要求疲尤為多嚴(yán)格婦。就是輩為了了解染各樓舍盤的補(bǔ)銷售申實(shí)力叨，銷售揚(yáng)人員依可向胃同行站學(xué)習(xí)瓜。同時(shí)桂在收裕集的膛時(shí)候燈，必須售帶著街目的盛去收冠集。踩盤黎就是睡為了妥搜集擔(dān)情報(bào)絲式和增權(quán)長(zhǎng)見伐識(shí)；做到甩“知橡彼知照己，柄百戰(zhàn)蚊不殆疫”9需要從搜集耕什么供情報(bào)壟？發(fā)展商銷售代理物業(yè)管理公司所處區(qū)域、位置市政配套交通情況開發(fā)規(guī)模交樓標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理費(fèi)（元/㎡）主力消費(fèi)群客源結(jié)構(gòu)建筑園林風(fēng)格廣告定位與訴求優(yōu)惠措施車位售價(jià)工程進(jìn)度主推組團(tuán)主推戶型、面積銷售價(jià)格（元/㎡）分析評(píng)述（樓盤自身及周邊環(huán)境配套的優(yōu)點(diǎn)、缺點(diǎn)）：銷售中心外部包裝銷售中心內(nèi)部布置銷售人員儀容儀表銷售人員服務(wù)態(tài)度銷售人員銷售技巧103、踩豪盤的票人年傅齡最躬好大室一點(diǎn)饅，穿女的比爪較好冤一點(diǎn)嶺，最鄉(xiāng)豐好不霞要穿捧行政何裝。問話稠不要鞏太專耳業(yè)，鑰最好蓮兜圈晴子問秋，有時(shí)絡(luò)候通柴過某揭種文震化技務(wù)巧，挑能讓反售樓頃員自憤己把簡(jiǎn)東西云主動(dòng)爐說出猛來。當(dāng)這是嶺暗調(diào)晴，不列好弄購(gòu)得，回如果石兩個(gè)死人配粒合一夫下，奇會(huì)更慣好一違點(diǎn)，鋤一暗主一明敘。掌握葬技巧裝才是板硬道捧理！1.踩盤段其實(shí)茫就是據(jù)一個(gè)溝通辰交流錦的過頓程，踩避盤者麻首先卵就要廁把自崗己推靠銷出材去，捉讓銷項(xiàng)售人貧員愿因意跟物你說莖話、鋸交流蹦。2、明們確踩獎(jiǎng)盤人身、踩煎盤方志向和摘踩盤懲的最統(tǒng)佳時(shí)韻間到售瀉樓處竊有幾環(huán)個(gè)時(shí)睜間段盟要避夾開：箏一是上午9點(diǎn)以匙前不要檔去,因?yàn)榧榇藭r(shí)窗大多牙很多虎銷售沙人員利要打陽掃衛(wèi)補(bǔ)生和嫂開每挎天的偽清晨攝例會(huì)乏；二蓮是中午睬午休長(zhǎng)和就盛餐的陷時(shí)間不要偉去，揉這個(gè)榴時(shí)間叫段銷市售人胳員最誰疲憊充狀態(tài)練全無障，此停時(shí)去坦無異暑于找暢臉色猾看；雙三是下午5：30點(diǎn)以柔后不要逼去，淋這個(gè)貿(mào)時(shí)間火段銷真售要旨么填窗寫當(dāng)違天各紹種的嚴(yán)分析功報(bào)表蒸，要豬么這泳時(shí)就金要開宗始培鞋訓(xùn)或棕者開囑每天蠢情況伴分析片例會(huì)魂。只決要避梯開上紫述三該個(gè)時(shí)家間段宇，在火銷售廚人員鈴清閑右的時(shí)授間,不和倡人家急接待宮客戶顧的主哪要時(shí)完間沖盲突的捏情況黎下,你就基會(huì)了俱解很棗多情貫況。11以什倆么的庭身份動(dòng)和借柜口交渣談會(huì)茶最佳箱？（1）假杜扮客擋戶踩盤勞人假店扮客作戶大友都出濕于這善樣一神種假貫設(shè)：愉“我塞把自截己當(dāng)畝成一擦個(gè)準(zhǔn)客客戶墳，即營(yíng)使接攔待員別看出捏你是領(lǐng)踩盤級(jí)的，及只要德你不峰說，撈他總縱是會(huì)械抱有欣一絲堵的幻律想，圓你表帶明了池身份吵，他刊就什滋么幻久想也疏沒了喇！”漏其實(shí)艦搞的幼大家狗都跟FB昌I是的勵(lì)很可焦悲，固這樣軍做通局常傷料害最狐大的辯是銷冶售人飄員，然大家稅都知黨道實(shí)工行傭范金制雨的。當(dāng)一般扭來說假扮功客戶翅最好誓是一組男一濟(jì)女扮足情侶淚或者藝“夫兇妻”壓，這樣儀二人中既可毯以相饞互配莫合又橫能夠氧不引絲式起很鮮多事塊故。（2）直產(chǎn)接標(biāo)餐明同瘋行的沙身份一般兩情況姐下我扁們明廁示身驕份，寬在深禾圳等聯(lián)房地分產(chǎn)發(fā)些展比慈較成竹熟的泥區(qū)域決大多薪情況訊下還蓮是能輸?shù)玫蕉莾?yōu)待選的；護(hù)而在私房地宗產(chǎn)發(fā)漸展欠矛發(fā)達(dá)擠地區(qū)繡，多鍬數(shù)跑放盤人直都會(huì)持有不溜被同葉行善蒙待的籃記憶傘。通常根在你紫表明惜了身撲份之體后會(huì)沈有兩育種情儉況，嚼一是優(yōu)銷售攝人員意把你敘當(dāng)成直“準(zhǔn)龜客戶協(xié)”接植待，瞇二是旅消極腿接待穗甚至傻拒絕苗接待尋。.這里傅主要尾講一旗下被滔踩的泉樓盤奪銷售丹人員辣消極孝接待熔甚至掉拒絕掠接待唇的情嗚況。并一般內(nèi)銷售尊人員去會(huì)說足：“圾這不極太好禽說，燦這不救方便群說，布那個(gè)飼保密撥”，甲非常數(shù)讓人羽真生線氣。輔因此指踩盤清人死纏懸爛打也是閉無奈骨之舉聰。12第一遠(yuǎn)，在笨踩盤架之前概可以擁從網(wǎng)昌絡(luò)、憲報(bào)紙佳、宣供傳單擔(dān)、電國(guó)話等寧途徑脆初步屠了解妖項(xiàng)目煤的一文些情英況。一般局會(huì)了轟解到魄項(xiàng)目河開盤據(jù)時(shí)間農(nóng)、戶獸型、討面積輪以及槽一些殃賣點(diǎn)懲之類懶的基汗本信邁息。第二匆，提吐前打襪個(gè)電腹話預(yù)顫約一伍下，留下弊置業(yè)豆顧問舒的姓得名，幕這樣逆可以獎(jiǎng)增加礦可信管度，背簡(jiǎn)單伯詢問工以后巷就可定以過津去看絲式房了跨，這漂一通幸電話討可以連獲取線一些恒價(jià)格狼方面銳的信拋息，程比如洲均價(jià)淘、最閣低價(jià)盛或者溝某個(gè)餐樓層班的具蛛體價(jià)微格之菠類的籮。第三賣，在述約定厲的時(shí)戀間之納前到訪達(dá)現(xiàn)盾場(chǎng)觀尸察一殊段時(shí)濫間，一般壓售樓登處都吧會(huì)設(shè)伸在現(xiàn)失場(chǎng)，腰看看稻工程鞭進(jìn)度食和現(xiàn)陜場(chǎng)的衰情況影，通吧過一忍段時(shí)枯間對(duì)需售樓瘦處客民戶量銹的觀棵察進(jìn)痕行銷聾售狀蠟況分志析。第四友，走貓進(jìn)售紋樓處政，直智接要討求該閑位置旋業(yè)顧恢問接焰待，這樣章就可儀以直炭接切塵入主扇題，稿不會(huì)鑼被懷淡疑。衫當(dāng)然卻了，五事先孫要想載好自鬧己的攤職業(yè)暖、收頸入之祖類的述，最諒好是漫說一忌家自機(jī)己比給較熟賽悉的餓公司速和行竟業(yè)，催以增皇加可躲信度侄。第五輕，在菊現(xiàn)場(chǎng)壘問的賄不能掉太多沾，看好火價(jià)格暗、樓放層、割戶型保、面道積以閥后，葛立刻民要求盾去看狀房，笛要對(duì)隔房子厲更感逐興趣追一些愿才行姻，在稠看房簡(jiǎn)的路童上以這及看度房的扇過程頌中穿稻插問擁一些疲其他號(hào)的問長(zhǎng)題，尾當(dāng)然粉不要濫問的勒太專雁業(yè)，媽要引綠導(dǎo)置道業(yè)顧遵問講蓬。通過衛(wèi)幾個(gè)竄回合互的“倡較量織”，我平暖時(shí)的銷經(jīng)驗(yàn)去一：131、網(wǎng)聯(lián)上收年集競(jìng)征爭(zhēng)對(duì)宋手資豎料，忌網(wǎng)上北有的增就不處要再啦問了斬，目的辣要明禁確。2、進(jìn)入慕售樓族部首渴先問搞價(jià)格，“妥聽說伙這里早有房夾子賣撈哦，忙怎么采賣法打啊？哥大概管多少痰錢一膀平方傻啊？杏”占躲地、梢建面設(shè)、容座積等隱這些呀專業(yè)慣術(shù)語摔就不鏈要問和了。3、最雹好一悄個(gè)人分點(diǎn)名文是市符調(diào)，耐直接演競(jìng)爭(zhēng)炮對(duì)手竭的售野樓部樣以后壤會(huì)常駕來常佳往的察，要留轉(zhuǎn)有后策路。5、普綠通住溫宅個(gè)眼人覺繩得和址穿著起關(guān)系怨不大恐，當(dāng)槐然最峽好是顯穿的禿好一被點(diǎn)，盞但不爺要穿責(zé)行政頓裝。最關(guān)懼鍵的席還是露心態(tài)樸和技尚巧，別墅崇就另邁當(dāng)別腔論了通過渠幾個(gè)躺回合丸的“悉較量他”，我平瘦時(shí)的前經(jīng)驗(yàn)曉二：141、直酬接說叨明身依份，曲來進(jìn)邊行“需取經(jīng)腸學(xué)習(xí)廈”。2、在演去之狠前先弱了解化項(xiàng)目銀周邊攀情況獎(jiǎng)，編沉造自目己是則附近偏居民黎，然后介想好細(xì)自己鐮的問罷題，糞與銷落售員招進(jìn)行孕詢問鍵，如哭果銷醬售員嗽認(rèn)為墨你的糟年齡乎較小捉，你克可以畫說是賢家里央人上鳳班忙扯，先違替家霞里人待來詢冶問項(xiàng)永目情罷況。3、可糧以先貧打電瞞話給侄售樓裕處，先問谷一些裂基本項(xiàng)情況光，然惜后很獸真誠(chéng)俯的和截對(duì)方纖約時(shí)保間看得項(xiàng)目秀，此重舉的磨目的敢是爭(zhēng)裳取和盞對(duì)方貞交為異朋友蓄。4、和屑真正肥購(gòu)房廟者“辭搭伴壓”，發(fā)揮忍自己漠的“柳聽、哲看、猴記”衛(wèi)的能阿力，叔獲取庸信息桃。這嘉里是達(dá)要先盞博得垂購(gòu)房屬者的赤信任?！皫Z耳聽專四路謙，眼季觀八升方”呵呵叉，以萌上是竿一些弟簡(jiǎn)單艱的想險(xiǎn)法，既其實(shí)圍在踩書盤的袋時(shí)候宏還有揭很多權(quán)的招胃數(shù)，最主逗要的視是自草己要挨善于潔總結(jié)懷，還輩有就眠是要葬廣結(jié)椒同行浙朋友深，這樣掙能夠蘿為以毅后的情工作裁打下覺很好孔的基扁礎(chǔ)！通過油幾個(gè)烘回合載的“紛較量尚”，我平賴時(shí)的素經(jīng)驗(yàn)剩三：15售樓傲處銷證售人折員的美行為典準(zhǔn)則1、銷團(tuán)售人惜員的著要有陣“善嘗待同銷行的眠理念心”（1）多鈴個(gè)朋愛友多未條路暢，本板是同悉根生場(chǎng)，相榴煎何館太急地產(chǎn)叉人的返圈子急實(shí)在盈不大秘，大起家都跌是打峽工一近族，黨四處火漂著柄總存妙在更傾換公賊司的長(zhǎng)可能吊，若趙在踩托盤過挺程中守能結(jié)伏識(shí)新賭的朋似友，鑄何嘗謠不是幫個(gè)人敢社會(huì)脂專業(yè)磁資源員的延烏展。括“損斧人不寫利己涉的事墳最好苗別干拌”（2）接卵待踩廟盤者厭對(duì)銷光售新哈手來像說是示個(gè)難執(zhí)得的漁鍛煉何自己惱的機(jī)掩會(huì)專業(yè)路的銷鄰售人請(qǐng)員并滿不怕脈競(jìng)爭(zhēng)蹤蝶對(duì)手蟲來踩驗(yàn)盤,反而椅希望健大家局互相各了解,進(jìn)行幕信息剩交流,因?yàn)楦聿确时P的爭(zhēng)人都閣是業(yè)往內(nèi)人享士，頭其實(shí)歌一個(gè)樂樓盤越的好士與壞睛，業(yè)勾內(nèi)人奪士的舅評(píng)價(jià)搏很重棄要。（3）友刊好一培些