房地產(chǎn)項目投資決策課件

房地產(chǎn)項目投資決策分析

主要內(nèi)容

房

地

產(chǎn)開發(fā)項目投資分析流程房地產(chǎn)市場調(diào)查與項目策劃2002年北京房地產(chǎn)市場概覽房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析流程

初步篩選可行性研究專業(yè)評估綜合評價外部環(huán)境:價值、風(fēng)險評估

內(nèi)部環(huán)境:資源、能力評估

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析流程初步篩選

可行性研究專業(yè)評估綜合評價根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，將主觀判斷和客觀評價相結(jié)合，從大量的投資機(jī)會中篩選出企業(yè)感興趣的項目項目選擇的標(biāo)準(zhǔn)

主觀判斷

宏觀環(huán)境

投資規(guī)模

客觀評價創(chuàng)新性、獨(dú)特性前景預(yù)測

深入會談與多方面溝通

項目背景地理區(qū)位

成熟性

資源優(yōu)勢

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析流程(續(xù))

初步篩選可行性研究專業(yè)評估綜合評價

自行或委托專業(yè)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行項目可行性研究主要依據(jù)：項目基本定位、規(guī)劃方案、市場調(diào)研、市政配套條件用途：對項目開發(fā)計劃的系統(tǒng)思考與研究政府審批-《可行性研究報告》招商引資-《商業(yè)計劃書》項目融資-《項目融資申請報告》項目策劃-《項目策劃與營銷建議報告》

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析流程(續(xù))

初步篩選可行性研究專業(yè)評估綜合評價例：一個房地產(chǎn)項目的《可行性研究報告》提綱

第一章前言第二章項目概況第三章項目建設(shè)的必要性第四章市場分析與預(yù)測

第五章項目建設(shè)選址及建設(shè)條件

第六章項目規(guī)劃方案、建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容第七章項目外部配套條件第八章環(huán)保、消防等措施第九章項目組織結(jié)構(gòu)與實施計劃第十章投資估算與資金來源第十一章項目財務(wù)分析第十二章結(jié)論

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析流程(續(xù))

初步篩選可行性研究專業(yè)評估綜合評價例：一個房地產(chǎn)項目的可行性研究報告財務(wù)分析框架

1、銷售收入、利潤、財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期等財務(wù)評價指標(biāo)的測算2、項目現(xiàn)金流預(yù)測與分析3、銀行貸款利用與償還分析

4、盈虧平衡分析、敏感性分析等不確定因素的分析

房地板產(chǎn)開屑發(fā)項墓目投緩資分棄析流胞程(續(xù))初圣步篩爬選可愈行累性研鬼究專傳業(yè)評榆估綜放合評盟價進(jìn)放一繳步符評任價嗓項袋目慣的慮可捕實眠現(xiàn)綢性自窗行逆或難委厘托號專墓業(yè)厚中拉介揮機(jī)梨構(gòu)他展慕開尾專奶業(yè)鞭評籌估市場猾可繁行奔性母研捷究經(jīng)佩濟(jì)榨可陷行液性幣研卸究敏芬感肚性浮分蘆析風(fēng)砍險哭評悼價發(fā)殲現(xiàn)貍可篩能投導(dǎo)刷致共未糖來徐投殺資國失雜敗村的籃潛矮在蘿因?qū)毸?，姥比醬如臂：市場禁內(nèi)入捆政哪策未砍來綱營作運(yùn)拒環(huán)途境不賤可睡轉(zhuǎn)略移榜的鉤責(zé)啄任幸(市帶政條裕件、敗環(huán)保列政策傻等變糟數(shù))房地喪產(chǎn)開榜發(fā)項糊目投密資分修析流侮程(續(xù))初梯步篩絡(luò)選專能業(yè)評陳估綜嚴(yán)合評尤價例依：捉一桐個截房地僅產(chǎn)劣項灣目謝的截風(fēng)焦險遺評扣價煙框候架1、項情目規(guī)許劃2、魂土地應(yīng)獲取3、長資金傾籌措4、吉物業(yè)偶銷售5、螞合作膀/合惜資控巷制6、沖工程膚質(zhì)量7、最市政凈配套晌條件8、他開發(fā)牧周期9、邁材料華設(shè)備伏采購10及、管戚理人餅員道漸德專新業(yè)評槽估可鋼行酷性研汗究房地洗產(chǎn)開宇發(fā)項室目投謀資分會析流庫程(續(xù))初惰步篩列選可予行探性研噸究專霸業(yè)評蝦估綜牙合評乏價符合瘋企業(yè)毯的總構(gòu)體發(fā)則展戰(zhàn)喊略科學(xué)抽、系塔統(tǒng)、貫全堵面地篇評估兔項目烘的可雪行性辛和風(fēng)教險客觀屆分析飾，避兄免長享官意眠志央(借拜助專叨業(yè)機(jī)西構(gòu)輔憑助決頸策)綜合跳評估工投資妹所需蒜資源證和企墾業(yè)供蜻給能蒼力房弓地磚產(chǎn)叫市糟場棍調(diào)鋸查嶼與潮項悄目黃策胃劃市場礙調(diào)查他的原禮則：恢實用舅性、掘真實膝性、戰(zhàn)指導(dǎo)肝性市場匠調(diào)查女的范筐圍：煮與自鈴身項哨目形仰成直氧接競時爭的護(hù)項目第一宵部分泡：周鵲邊項梯目市收場調(diào)尊查報茶告一、?；疽骨闆r些調(diào)查（已則建/搖在建惑項目局）項目帆名稱在/項欄目檔療次/史項目攔位置頑/項不目特算色/微發(fā)展食商/逢入住掏時間段/開什發(fā)規(guī)竟模/丸配套務(wù)設(shè)施習(xí)/物陽業(yè)管販理/訪近年鎮(zhèn)公寓越開發(fā)揀總量的等。二、租售狹情況齒調(diào)查（已建破/在半建項弟目）1、原一般逃項目勻：可伍售面辱積/殲已售季面積卡/報們價/喪成交騎價/牽入住仙率/悄可租命面積神/已租面鑰積/種平均挺租金爸/出郊租率么。2、賓重點(diǎn)當(dāng)項目播：內(nèi)可容包典括銷勉售時膠間、染銷售與率、羊成交吩價格沾、價級格走肚勢等貍。3、價格灣走勢稻調(diào)查：封可頂前羽/封呆頂后椒/入荷住后臟/目右前價挑格走冶勢/丑價格熱策略/總懲體分廳析4、大客估戶成轟交調(diào)蠻查：5、娃總體慎評價煮分析雪：對零每個消樓盤焰的總漆體評買價，掌尤其估是成租功和富失敗涉樓盤機(jī)的重雞點(diǎn)分卸析與霸評價形。房初地交產(chǎn)姻市違場翻調(diào)腿查稠與晴項拉目謠策雕劃(乖續(xù))二、彎擬建剖項目1、烘發(fā)展瞧商背豆景/況項目唯位置討/項蘇目檔浙次/盲項目賴特色赤/規(guī)蘿劃面積/挽規(guī)劃泉特點(diǎn)寒/開據(jù)竣工草時間受；2、調(diào)競爭弦項目丟/相平關(guān)項統(tǒng)目分之析；3、濾未來懷三年類整體罪市場狠擬建鞏項目零潛在漠供應(yīng)憂量分亞析；4、掃未來肅三年東整體漏市場笛需求趁量預(yù)灰測；5、敢總體艱分析花與評靠價市蜜場勸調(diào)屆查灣內(nèi)界容峰示圖例第二它部分沃：目永標(biāo)市窄場調(diào)物研報央告一、唱目標(biāo)擔(dān)客戶費(fèi)類型刮角度1、貧本地爬居民震自住2、屠投資3、椒外地曬居民4、霞集團(tuán)碎消費(fèi)5、損其它駱類型三、袍客戶搖性格煌角度1、平客戶午心理叼類型2、慘客戶肢決策限過程3、晃客戶梢購買澇偏好4、翠客戶鮮游動尿特點(diǎn)5、元客戶拖潛在坦需求市霧場基調(diào)撥查寫內(nèi)權(quán)容億示斯例第三石部分游項目零策劃粥與營糊銷建榨議報棄告一、岔市場伸分析華：市鋤場概潛況二、鑄產(chǎn)品甲分析撐：產(chǎn)衛(wèi)品差友異性墓機(jī)會勿分析三、吹產(chǎn)品垂定位臺：項柄目功沉能、病檔次裹建議四、支規(guī)劃量建議師：功原能、介配比去建議張/總裕面積宜與標(biāo)特準(zhǔn)層騾面積副建議五、崇客戶白分析害：客嗎戶規(guī)分模、催類型絞、需獨(dú)求、寧性格袋、特專點(diǎn)六、鄙客戶泳定位王：開熄發(fā)建艇設(shè)、渠入住積各時居期客潮戶定去位七、洗潛在嶺客戶惱：潛捐在客苗戶分回析與御開發(fā)恩商的流機(jī)會八、遍價格流策略耀：價扯格預(yù)漲期與棗價格廁走勢九、蔬銷售瞞策略敏：唯駛一性召、排卵他性鵝、實具戰(zhàn)性導(dǎo)的營勉銷策泥略建雕議十、攤問題兇機(jī)會何：開漫發(fā)經(jīng)纏營過杜程中自需要解重視鼓的問門題和把握幅的機(jī)扁會項目君策劃市來場腎調(diào)迫查殃內(nèi)瘦容嶄示誕例第四市部分凱：相腸關(guān)安偽排1、屑資料康來源-屠公開碌的市蘭場資躍料-說假扮扎買家麗調(diào)查-音預(yù)售故登記談資料-施政府互、銀喉行等纏相關(guān)腦機(jī)構(gòu)徑信息-翅面向淘購房撐者的踐調(diào)研2、速調(diào)研惰周期娃與人竄員配晃置-征周期殊：三飄十天-悅?cè)藛T池：4戶-6惡人-攝策劃嫩與統(tǒng)澇籌：兼1人-浴一般算調(diào)研橋：4提-5買人市場杰研究是房地骨產(chǎn)開曲發(fā)公戲司的一溜項日常崖性工磁作!20匙02放年北哥京房瘦地產(chǎn)此市場簽概覽北京顏市統(tǒng)寨計局萄統(tǒng)計散數(shù)字著顯示泄，2里00委2年饑上半計年北醫(yī)京市典：1、完繭成房咱地產(chǎn)慘投資33籮9億元滴，比盼去年模同期呈增長32豬.9％。2、房度地產(chǎn)承投資呈占全壇社會演投資并的比芝重高真達(dá)55喘.2％，錯對全玻社會戴投資抹增長步貢獻(xiàn)寒率為77校.3％。3、在軋房地計產(chǎn)開續(xù)發(fā)投學(xué)資的恥帶動礙下，暢全市歪商品介房開鈴復(fù)工鴿面積尼達(dá)50叨86顛.8萬平業(yè)方米束，增交長36雕.5％；列新開11囑06席.2萬平網(wǎng)方米閃，增角長15料.1％；憤竣工27壺9.繡2萬平抵方米忙，增運(yùn)長21講.8％。4、全升市商雙品房劉銷售辨面積穴大于軟同期賭竣工紗面積貢，累激計銷題售各翻類商此品房28娛3.虎4萬平態(tài)方米戰(zhàn)，增江長13嶼.6％，覆實現(xiàn)暗銷售劣額13際5.框8億元營，增棒長8.獅5％；規(guī)銷售溝商品繩住宅27理1.簡5萬平鐘方米戒，增甚長15％，糾實現(xiàn)另銷售壇額12仗5.仇6億元慌，增島長11洽.5％。20些02墻年北垮京房襲地產(chǎn)新市場困概覽資料來源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)與去損年同客期相疑比，好新盤情數(shù)量全雖減收少了51個，讓但新康盤開特發(fā)總婦面積宣卻增奪長81茶7萬平禿方米模。20嚼02鐵年北刪京房跡地產(chǎn)譽(yù)市場誰概覽資料來源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)資料來源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)20熊00：82叛72煩/平方霸米20車01：75幣77柄/平方退米20遇02：72圍86撞/平方攪米37歌9萬57腐2萬46鋼9萬政府盒公布圾：2投00撒2年擇北京泡：4擱51彈7/特平方片米上海師：3劫83陣7/覺平方林米全國依：2五22晌7/遞平方勒米+6沖%20貓02述年北尚京房施地產(chǎn)圓市場盒概覽資料來源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)20鉗02相年北悄京房漫地產(chǎn)追市場搖概覽資料來源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)20迅02舅年北樣京房玩地產(chǎn)革市場典概覽市場廚集中尸度明筋顯提秒高，胳品牌巖經(jīng)營弄漸入綠佳境土地返成本披日益掠升高用，其雁它成叫本穩(wěn)宜中有漂降差異題性特勻征日季趨明償顯，語市場擺細(xì)分召更加害深化低密梳度、鎮(zhèn)高配悔套住鈴宅成再為需羞求主債流高性芒價比痰成為灣賣點(diǎn)小戶絡(luò)型熱偶賣，話成為吃新新奸人類軍的新央寵高尚誓住宅敢增長先迅速授，經(jīng)投濟(jì)適產(chǎn)用房票方興避未艾焦水點(diǎn)撥關(guān)跪注20榜02偷年北蛙京房頌地產(chǎn)存市場必概覽市場懲集中遣度逐搜步提股高，您品牌局經(jīng)營都漸入什佳境1、摧大型孫品牌繳開發(fā)慌商和責(zé)樓盤天具有評明顯描的競逝爭優(yōu)外勢2、施國內(nèi)妄領(lǐng)先嬸大型師開發(fā)踏商基鍋本到討齊，唇西方戲外資堂開始基進(jìn)入3、鐮幾十革萬、鑰上百火萬平暮米大田盤紛鼠紛登判場；4、績競爭歌日趨勉激烈慨，營歪銷成捧本逐老步增框大5、甘宣傳墓推廣揉模式箏從追只求“退轟動伙效應(yīng)稀”的塞爆炸傳式發(fā)偽布轉(zhuǎn)彼變?yōu)橄到y(tǒng)津地進(jìn)變行品奧牌宣轟傳與替項目取推廣焦摟點(diǎn)迫關(guān)譯注20尖02往年北老京房顧地產(chǎn)愛市場殊概覽土地游成本旦日益勒升高決，其禾它成戀本穩(wěn)磚中有牛降1、爬北京艘市房傻管局興新近緣瑞頒布掩了新泰的基羊準(zhǔn)地塔價，妖平均尾價格織比1學(xué)99覺9年墨上升盛了約月30斤%2、鞭拆遷店成本榴持續(xù)決上升3、委五環(huán)議路以匙內(nèi)已視基本軟沒有汁一手糞土地宏資源4、巷建材唇、市鬧政配修套等塔成本威逐步經(jīng)下降焦萄點(diǎn)訴關(guān)倉注20攻02自年北終京房哭地產(chǎn)淚市場扛概覽差異繡性特渠征日蔥趨明浮顯，冊市場刷細(xì)分綱更加暗深入檔次物業(yè)類型用途目標(biāo)市場年齡段豪宅別墅自用京籍個人25-30高級住宅TownHouse休閑團(tuán)體30-35中級住宅高層長期投資長住外籍人士35-40普通住宅多層/蝶拼SOHO外地在京人士40-60經(jīng)濟(jì)適用房小戶型外地人士60+焦程點(diǎn)樹關(guān)幕注20允02攻年北猛京房榜地產(chǎn)發(fā)市場霉概覽低密薦度、搖高配樹套住耕宅成為甩需求肆主流文化甲品位身份軌地位改善爆居住任條件基本望住房欠需要社區(qū)罩功能目前泰市場難主流房地竿產(chǎn)需紋求五白層次遞模型焦郵點(diǎn)高關(guān)閉注20氣02錦年北表京房煎地產(chǎn)域市場拳概覽高性漸價比千成為沾賣點(diǎn)20均00：RM倘B8司27案2/平方鐘米20繪01：RM屬B7遺57俱7/平方盟米20既02：RM婚B7致28藥6/平方父米焦崗點(diǎn)栽關(guān)需注20券02育年北絡(luò)京房謀地產(chǎn)棉市場泉概覽小戶顏型熱貍賣，躺成為紅新新向人類示的新可寵繼綠渾景苑SO泄LO精舍除、榮倦豐2項00芳8非爭常男割女掀追起“幟迷你未戶型構(gòu)”風(fēng)斯暴后略，2洽00城2年卷又有之富頓狗中心傘、戀既日國琴際、始夏都狠盈座怪等多非個項議目推生出了例精巧甘一居樂，均鍵取得柏了不醫(yī)俗的剪銷售遺業(yè)績鳥。目前填正在屯運(yùn)作親和即未將上瘦市的間小戶貢型項虎目據(jù)率調(diào)查腦還將巴有近賢50樂0萬鉗平方枯米的永供應(yīng)膜量，群其龐挪大的活潛在盲供給沒量備抵受市獅場矚偽目。焦啊點(diǎn)妻關(guān)曬注20碌02運(yùn)年北允京房投地產(chǎn)芹市場陶概覽高尚扒住宅驚增長仔迅速肥，經(jīng)乳濟(jì)適奇用房押方興符未艾特征名稱位置售價（元/平米）貢院六號建國門內(nèi)40,000瑞城中心燕莎中心24,000財富中心CBD16,000耕天下先農(nóng)壇20,000通用時代建國門外16,000焦妄點(diǎn)沾關(guān)懼注房地庫產(chǎn)項伙目投誼資決斬策分殼析問題歡與討熄論5、世化上最棒美好易的事輪是：返我已微經(jīng)長按大，宅父母可還未屬老;我有頃能力鞭報答葵，父姓母仍勢然健妖康。6、沒欣什么殖可怕瞧的，勤大家俘都一有樣，協(xié)在試面探中喜不斷壺前行嶄。7、時登間就擋像一哪張網(wǎng)目，你旺撒在餅?zāi)睦锝?，你螺的收綿獲就而在哪梨里。墨紐扣城第一政顆就罵扣錯動了，確可你緞扣到撐最后涌一顆價才發(fā)頑現(xiàn)。熱有些倍事一浮開始拌就是構(gòu)錯的糊，可餡只有筆到最搖后才辟不得撕不承金認(rèn)。8、世附上的芝事，賴只要道肯用而心去截學(xué)，儉沒有禍一件投是太吳晚的臉。要浙始終蟻保持脆敬畏增之心催，對掀陽光雁，對慨美，州對痛槳楚。9、別兩再去越抱怨它身邊刮人善老變，開多懂甘一些固道理共，明幻玉白一夢些事許理，城畢竟泥每個傲人都垃是越偶活越蒙現(xiàn)實愈。10、山董有封蜜頂，傷還有嫌彼岸無，慢想慢長隱途，鄙終有田回轉(zhuǎn)尤，余之味苦衣澀，攻終有扮回甘絲式。11、人電生就欺像是隸一個爭馬爾頑可夫娘鏈，弦你的盼未來逝取決淺于你仿當(dāng)下抵正在塊做的鳴事，遷而無吃關(guān)于嚼過去窯做完純的事頁。12、女絲式人，券要么興有美宋貌，綢要么餐有智禾慧，晨如果野兩者僚你都仆不占擾絕對留優(yōu)勢塵，那雙你就奶選擇昨善良今。13、時霸間，蟲抓住防了就頑是黃驕金，勉虛度尖了就藥是流蒼水。幣理想校，努撐力了用才叫噸夢想炊，放超棄了半那只禮是妄欄想。草努力還，雖請然未斃必會爺收獲賞，但恢放棄奏，就紀(jì)一定久一無鉆所獲字。14、一撓個人鵲的知磨識，偉通過慨學(xué)習(xí)焦可以贏得到;一個充人的訊成長右，就扒必須康通過悅磨練疊。若憂是自駁己沒攤有盡框力，折就沒踩有資完格批敬評別岡人不任用心促。開按口抱鋪怨很續(xù)容易氧，但糟是閉貿(mào)嘴努爬力的堅人更躺加值毯得尊聯(lián)敬。15、如摸果沒劉有人純?yōu)槟愕A(chǔ)遮風(fēng)繪擋雨惰，那融就學(xué)其會自這己披卸荊斬尋棘，桿面對譽(yù)一切沫，用秧倔強(qiáng)興的驕醫(yī)傲，宅活出繭無人從能及足的精碑彩。5、人遣生每庫天都匹要笑關(guān)，生全活的貨下一溉秒發(fā)甩生什糕么，針我們培誰也劇不知辣道。至所以告，放轎下心酷里的幻玉糾結(jié)估，放矩下腦詢中的碗煩惱裂，放滿下生國活的示不愉粱快，廳活在聽當(dāng)下膠。人觸生喜餡怒哀剝樂，件百般均形態(tài)燙，不饞如在察心里刃全部豆淡然蓮處之虛，輕槐輕一堅笑，卻讓心繩更自似在，蒙生命例更恒私久。票積極桶者相夠信只落有推陷動自及己才鉤能推協(xié)動世蠻界，漢只要眨推動稀自己謙就能齒推動鳴世界瞞。6、人鐵性本大善，匆純?nèi)绶逑獟魉疂锻猬摖q芹。欲到望與詢情緒攤?cè)顼L(fēng)閣沙襲按擾，欲把原犯本如獎天空谷曠蔚丹藍(lán)的淺心蒙夢蔽。披但我冶知道非，每進(jìn)個人候的心浸靈深仔處，維不管怨烏云異密布裝還是擦陰淤錄蒼茫舞，但渾依然搞有一夜道彩醉虹，仗亮麗充于心憐中某跳處。7、每討個人諷的心素里，澇都藏杏著一吧個了麻不起怠的自逝己，備只要見你不順頹廢摸，不綿消極才，一催直悄蜻悄醞影釀著嶺樂觀梳，培晌養(yǎng)著凝豁達(dá)氣，堅筆持著相善良活，只喚要在歡路上溝，就迫沒有提到達(dá)偵不了捷的遠(yuǎn)蟻方！8、不私要活咸在別慚人眼班中，霜更不綱要活貪在別瞇人嘴秩中。師世界瓜不會型因為宅你的鎖抱怨祝不滿好而為棍你改攻變，粉你能必做到繳的只己有改奸變你看自己葵！9、欲鬧戴王諷冠，哲必承療其重或。哪撥有什同么好達(dá)命天迷賜，規(guī)不都廁是一暖路披催荊斬背棘才陡換來凝的。10、放攪手如醫(yī)拔牙察。牙瞇被拔浮掉的更那一包刻，壇你會嬌覺得音解脫狠。但皆舌頭針總會懼不由全自主屯地往協(xié)那個兼空空炮的牙訪洞里敞舔，私一天算數(shù)次摸。不惠痛了屯不代茫表你同能完按全無筑視，兼留下葡的那撕個空韻缺永工遠(yuǎn)都誓在，佳偶爾仆甚至樣會異晨常掛伸念。默適應(yīng)過是需勻要時總間的約，但墓牙總僻是要朝拔，鼠因為敬太痛閣，所勝以終覺歸還那是要瘡放手綱，隨仙它去榨。11、這卵個世游界其英實很奮公平宰，你辱想要跌比別擇人強(qiáng)斥，你負(fù)就必跡須去惠做別勉人不愛想做笛的事千，你堵想要姐過更槍好的匪生活隔，你撞就必置須去絮承受銜更多幟的困敬難，衡承受堤別人濤不能猛承受更的壓珍力。12、逆礎(chǔ)境給查人寶化貴的匯磨煉僻機(jī)會桶。只最有經(jīng)飽得起斷環(huán)境棕考驗辦的人復(fù)，才堤能算麻是真中正的壺強(qiáng)者善。自感古以冤來的撞偉人殃，大斷多是遮抱著彩不屈田不撓遲的精眉神，除從逆復(fù)境中葉掙扎炸奮斗努過來逮的。13、不牧同的息人生削，有效不同排的幸虧福。厚去發(fā)鼻現(xiàn)你嚴(yán)所擁句有幸繩運(yùn)，賺少抱遍怨上境蒼的詞不公浴，把馬握屬稈于自乓己的拘幸福業(yè)。你厭，我景，我卡們大述家都辨可以掀經(jīng)歷當(dāng)幸福壤的人檢生。14、給帥自己咳一份鳥堅強(qiáng)駐