房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查方法

第3章房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查研究

一、房地產(chǎn)策劃員（一）市場(chǎng)調(diào)研

1.技能要求。（1）能夠至少使用一種調(diào)研方法完成市場(chǎng)調(diào)查工作；（2）能夠收集和記錄市場(chǎng)調(diào)研信息；（3）能夠收集市場(chǎng)信息。

2.相關(guān)知識(shí)。（1）市場(chǎng)調(diào)查的作用和特點(diǎn)；（2）市場(chǎng)調(diào)查訪問(wèn)的方法；（3）市場(chǎng)供求的知識(shí)；（4）統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)收集知識(shí)。

（二）信息分類(lèi)匯總

1.技能要求。（1）能夠?qū)κ袌?chǎng)調(diào)研信息進(jìn)行匯總；（2）能夠按照信息來(lái)源和特征進(jìn)行分類(lèi)。

2.相關(guān)知識(shí)。（1）調(diào)研信息分類(lèi)的知識(shí)；（2）信息分類(lèi)的方法。

職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)工作內(nèi)容

二、助理房地產(chǎn)策劃師（一）制定市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃

1.技能要求。（1）能夠確定市場(chǎng)調(diào)研范圍及流程；（2）能夠設(shè)計(jì)調(diào)查表和調(diào)查問(wèn)卷；（3）能夠組織人員開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研工作。

2.相關(guān)知識(shí)。（1）市場(chǎng)調(diào)查的原則；（2）市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷的制定方法。

（二）市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容分析

1.技能要求。（1）能夠評(píng)定調(diào)研信息、剔除誤差信息；（2）能夠?qū)?xiàng)目概況進(jìn)行分析；（3）能夠?qū)κ袌?chǎng)宏觀調(diào)查進(jìn)行分析；（4）能夠?qū)Ω?jìng)爭(zhēng)對(duì)手資料進(jìn)行分析；（5）能夠?qū)κ袌?chǎng)需求狀況進(jìn)行估算；（6）能夠?qū)οM(fèi)者行為進(jìn)行分析。

2.相關(guān)知識(shí)。（1）項(xiàng)目概況調(diào)查與分析方法；（2）市場(chǎng)宏觀調(diào)查的內(nèi)容與方法；（3）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資料分析與方法；（4）市場(chǎng)需求估算方法與內(nèi)容；（5）消費(fèi)者行為的分析方法。

三、房地產(chǎn)策劃師（一）組織市場(chǎng)調(diào)查

1.技能要求。（1）能夠確定調(diào)查的主題與內(nèi)容；（2）能夠市場(chǎng)調(diào)研方法；（3）能夠組織實(shí)施市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)。

2.相關(guān)知識(shí)。（1）市場(chǎng)調(diào)查的流程與方法；（2）市場(chǎng)調(diào)查組織方法。

（二）市場(chǎng)分析評(píng)價(jià)

1.技能要求。（1）能夠針對(duì)市場(chǎng)強(qiáng)弱勢(shì)進(jìn)行分析；（2）能夠進(jìn)行項(xiàng)目定價(jià)分析；（3）能夠?qū)κ袌?chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)。

2.相關(guān)知識(shí)。（1）市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)方法；（2）項(xiàng)目SWOT分析方法；（3）成本和需求估算方法。（三）商務(wù)環(huán)境分析

1.技能要求。（1）能夠分析社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況；（2）能夠?qū)Ψㄒ?guī)政策等軟環(huán)境進(jìn)行分析。

2.相關(guān)知識(shí)。商務(wù)環(huán)境分析的內(nèi)容與方法。

一、知識(shí)要求

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的特點(diǎn)、作用和原則；房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序；房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容；房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法。

二、技能要求

制定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方案；設(shè)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查表和調(diào)查問(wèn)卷；進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析；撰寫(xiě)調(diào)查報(bào)告。

本章學(xué)習(xí)要求3.1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查概述3.1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的含義

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是指為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目特定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，運(yùn)用科學(xué)的理論以及現(xiàn)代化的調(diào)查技術(shù)方法和手段，以客觀的態(tài)度，有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地通過(guò)各種途徑收集有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息資料，通過(guò)對(duì)資料的整理和分析，來(lái)正確地判斷和把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，從而為開(kāi)發(fā)商預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展、制定科學(xué)決策提供可靠依據(jù)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等工作的前提和基礎(chǔ)。3.1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的特點(diǎn)、作用和原則

(1)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容的廣泛性和復(fù)雜性

(2)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容的針對(duì)性和時(shí)效性

(3)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查方法的多樣性和專(zhuān)業(yè)性1.房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的特點(diǎn)

(4)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果的局限性

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的作用

市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的基礎(chǔ)，其主要作用表現(xiàn)在：（1）市場(chǎng)調(diào)查是項(xiàng)目策劃者認(rèn)識(shí)市場(chǎng)，捕捉新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)的前提；（2）市場(chǎng)調(diào)查是項(xiàng)目策劃者感知市場(chǎng)，了解消費(fèi)者需求的主要手段；（3）市場(chǎng)調(diào)查是項(xiàng)目策劃者了解市場(chǎng)、挖掘賣(mài)點(diǎn)、形成創(chuàng)意的必要前提；（4）市場(chǎng)調(diào)查是項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)等一系列活動(dòng)的基礎(chǔ)，貫穿項(xiàng)目全程策劃的始終。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目定位投資機(jī)會(huì)研究項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)認(rèn)識(shí)市場(chǎng)感知市場(chǎng)了解市場(chǎng)(1衣)準(zhǔn)確邀性原沈則房地謙產(chǎn)市阻場(chǎng)調(diào)舒查的員準(zhǔn)確遭性取預(yù)決于虹三個(gè)暗方面彩。①扯市場(chǎng)舅調(diào)查堵人員戴的技聾術(shù)水椅平；蟲(chóng)②市皇場(chǎng)調(diào)瞎查人鋪員的荷敬業(yè)篇態(tài)度紀(jì)；③嘴被調(diào)猴查對(duì)館象的塘態(tài)度畏。(2脅)時(shí)效噴性原巾則3.房地毫產(chǎn)項(xiàng)躁目市泳場(chǎng)調(diào)半查的成原則(3松)全面懷性原茄則(4午)針對(duì)擇性原堤則(5鳳)創(chuàng)新辭性原喂則3.圈1.曉3房地樣產(chǎn)市寇場(chǎng)調(diào)會(huì)查程魔序建立伙調(diào)查井組織初步叼情況奇分析制定纖調(diào)查膊方案收集冷資料資料弱的甄舊別與熊審查分析慮數(shù)據(jù)房地配產(chǎn)項(xiàng)陜目市場(chǎng)調(diào)籠查的郵流程撰寫(xiě)境調(diào)查悠報(bào)告確定宗調(diào)查康目的總結(jié)穗反饋分析創(chuàng)和總動(dòng)結(jié)階狹段實(shí)施針階段準(zhǔn)備腹階段1.準(zhǔn)備稈階段（1）確疤定調(diào)士查目券的這是臉進(jìn)行豎市場(chǎng)牲調(diào)查夜時(shí)應(yīng)敵首先號(hào)明確乘的問(wèn)宏題。礙目的胡確定響以后程，市丹場(chǎng)調(diào)飯查就漠有了話方向毅，不悠至于貫出現(xiàn)燥太大框的過(guò)意失。調(diào)研鋤人員煉必須尊牢記額調(diào)研忌是為鄉(xiāng)豐營(yíng)銷(xiāo)昨服務(wù)處的，恢其目紗的是紛發(fā)現(xiàn)運(yùn)問(wèn)題粒并解火決問(wèn)拆題。（2）建湖立調(diào)惜查組令織房地閃產(chǎn)市老場(chǎng)調(diào)拆查部匪門(mén)，賓應(yīng)當(dāng)攪根據(jù)筆調(diào)查甚任務(wù)默和調(diào)醋查規(guī)盯模的柔大小昏，配愛(ài)備好面調(diào)查間人員風(fēng)，建藍(lán)立房山地產(chǎn)煩市場(chǎng)非調(diào)查勤組織棉。調(diào)部查人衰員確奮定后僅，要凝進(jìn)行升以下夾內(nèi)容恭的學(xué)躺習(xí)和唐培訓(xùn)簽：①明垃確房艘地產(chǎn)吸市場(chǎng)肯調(diào)查共方案訊；②掌丘握房單地產(chǎn)捎市場(chǎng)適調(diào)查午技術(shù)篇；③了度解與弓房地昆產(chǎn)有靜關(guān)的征方針職、政椅策、棗法令堪；④學(xué)梯習(xí)必喚要的釀經(jīng)濟(jì)響知識(shí)訂和業(yè)廢務(wù)技支術(shù)知起識(shí)等股。（3）初鑰步情若況分矛析初步以情況混調(diào)查枯通常跌有如口下三莖個(gè)過(guò)啊程：①研究吸收集帥的信敬息材活料，止包括潔研究民企業(yè)外部材料炕和分該析企吊業(yè)內(nèi)部材料壩；②與企貧業(yè)有芹關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行非正圓式談巖話，從井領(lǐng)導(dǎo)宴談話穴中尋膠找對(duì)退市場(chǎng)頓的初步翠判斷；③了解飾市場(chǎng)注情況茅，分員析消費(fèi)惑者對(duì)本公迫司所開(kāi)羅發(fā)經(jīng)站營(yíng)的富房產(chǎn)書(shū)的態(tài)度等。初步唯分析擋中，蝴如果去原來(lái)粥提出拖的課她題涉蠶及面哨太寬撕或者壓不切答實(shí)際鴉，調(diào)格查的遺范圍親和規(guī)正模過(guò)閃大、矩內(nèi)容毅過(guò)多螺，無(wú)蝦法在諒限定貼時(shí)間裂內(nèi)完蒙成，椒就應(yīng)壺當(dāng)事般實(shí)其業(yè)實(shí)地船加以急調(diào)整暢。注意董：初步南情況輔分析表的資竿料收苦集不引需要言過(guò)分棗詳細(xì)將，只需需要守收集揭對(duì)所練要分柜析的除問(wèn)題貓有參航考價(jià)影值的芹資料蹈即可助。2.實(shí)施幼階段（1）制廊定調(diào)到查方帖案制定果房地性產(chǎn)市彼場(chǎng)調(diào)愈查方愧案是漲做好師房地剪產(chǎn)市誦場(chǎng)調(diào)喝查的淚重要迫前提勝工作納，一偏個(gè)成骨功的純調(diào)查柿方案礙將決窩定調(diào)食查結(jié)短果的碼真實(shí)雅性、界可靠完性和沒(méi)科學(xué)勻性。調(diào)查換方案西設(shè)計(jì)嫂的內(nèi)竭容如昨下：①為完晃成調(diào)牧查的蝦課題聯(lián)需要悶收集喬哪些轉(zhuǎn)信息襪資料塘。②信息賺資料伶從哪憶里取酷得，朝用什鞠么方省法取偷得。③明確伯獲得絲式答案延及證質(zhì)實(shí)答闖案的悔做法符。④怎樣市運(yùn)用連數(shù)據(jù)攔分析費(fèi)問(wèn)題蚊。⑤費(fèi)用膨支出遲計(jì)劃脆。⑥評(píng)價(jià)蘋(píng)方案殃設(shè)計(jì)洽的可支行性捐，以癢及方六案進(jìn)贈(zèng)一步他實(shí)施瞇的準(zhǔn)潮備工凈作。（2）搜怠集資斧料根據(jù)央資料味來(lái)源量不同鑄，一鐘般分拍為一鋤手資膽料和離二手風(fēng)資料漿。①收扎集二言手資徑料。麻二手彩資料佩是指均以前丙已經(jīng)雙收集餡好的妹，不壯一定侍與當(dāng)什前問(wèn)脆題有吉直接淹關(guān)系炒的信額息資耍料。二手度資料約的來(lái)離源有女：一是項(xiàng)目泄內(nèi)部，常目見(jiàn)的潛內(nèi)部朽資料臺(tái)來(lái)自洽于開(kāi)茅發(fā)企企業(yè)的共內(nèi)部待數(shù)據(jù)務(wù)庫(kù)。二是項(xiàng)目違外部，來(lái)寒自于炊公布漫的信您息，廟如政趙府的它法律帖法規(guī)什文件濫等。注意丈：二手挑資料封，必攻須保閘證資父料的稻時(shí)效旁性、送準(zhǔn)確還性和雁可靠?jī)斝?。②收呆集一鴿手資月料。棗一手疑資料潤(rùn)是指喉為了誦解決因特定仇的問(wèn)膠題而誕專(zhuān)門(mén)管收集史的原遙始資峽料。研究跑必須輕以第談一手浮資料屯為基籠礎(chǔ)，乒這種瘡資料勵(lì)的獲紗取往緩?fù)鶃?lái)創(chuàng)源于隱項(xiàng)目滿(mǎn)的實(shí)飲地調(diào)垮查。（3）資挽料的隆甄別起與審道查資料死的甄熱別與億審查州非常求重要述，主淺要表耽現(xiàn)在側(cè)以下貝幾個(gè)既方面斃：①由于翅抽樣舒或調(diào)談查方賣(mài)式本揚(yáng)身的椒局限車(chē)性，期使得贊市場(chǎng)虧調(diào)查亭不可橋避免偵地存么在一陸定的死錯(cuò)誤咳，因談此在分抽樣默及調(diào)僵查方雪式的霸選擇煉上，合理傘性的稼原則更為窮重要憑；②實(shí)地持調(diào)查非的真實(shí)曬性，真率實(shí)的覺(jué)調(diào)查槽和分友析以香及與僅項(xiàng)目草有著造密切逐相關(guān)滋的資鋸料，勤顯得刑特別嫁重要姑；③調(diào)查負(fù)人員泉完成曲調(diào)查武后，脹應(yīng)對(duì)調(diào)查播結(jié)果進(jìn)行暈必要匠的事后南復(fù)核。3.分析滿(mǎn)與總夕結(jié)階瓶段（1）分逃析數(shù)涼據(jù)數(shù)據(jù)得分析攔的目懂的是穗解析流所收規(guī)集的劑大量逃數(shù)據(jù)燒并提朽出相盒應(yīng)結(jié)蜻論。分析站數(shù)據(jù)酷的過(guò)栗程是液一個(gè)切復(fù)雜編的系坡統(tǒng)過(guò)專(zhuān)程，篇其主論要步蹤蝶驟如琴下：編輯欄整理將資外料加盡以篩捷選，震去粗們?nèi)【?、去敏偽存浴真保證脈資料懼的系修統(tǒng)性棕、完送整性炒和可率靠性分類(lèi)嫌編號(hào)將調(diào)惡查資喊料按坊適當(dāng)碰的類(lèi)嗚別分哨類(lèi)便于去查找耽和使配用進(jìn)行蛇統(tǒng)計(jì)將資抱料進(jìn)鴉行統(tǒng)財(cái)計(jì)計(jì)級(jí)算編制縣計(jì)算殃表、夕統(tǒng)計(jì)愿表和沾統(tǒng)計(jì)讓圖比較母分析贏、結(jié)良論（2）撰腐寫(xiě)調(diào)固查報(bào)肢告調(diào)查業(yè)研究松報(bào)告絲式主要客是歸只納研聚究結(jié)傅果并常得到犯結(jié)論對(duì)，提牽交給幸管理使人員公決策局使用廢。①撰寫(xiě)纏調(diào)查振報(bào)告井的要源求A.客觀被真實(shí)燥；B.簡(jiǎn)明古扼要努；C.結(jié)論井明確藏。②撰寫(xiě)朗調(diào)查煎報(bào)告耗的主錄要內(nèi)迅容A.調(diào)查艷目的銅、方醉法、顫步驟暢、時(shí)泊間等擁說(shuō)明喝；B.調(diào)查寇對(duì)象余的基叛本情握況介宅紹；C.所調(diào)唐查問(wèn)隔題的羽實(shí)際亞情況借與分泳析說(shuō)急明；D.對(duì)調(diào)扔查對(duì)秤象的旦基本屬認(rèn)識(shí)廣，做鋤出結(jié)迎論；E.提出龜建設(shè)篩性的站意見(jiàn)鳴和建引議；F.統(tǒng)計(jì)續(xù)資料嫁、圖駛表等挽必要示附件尼。（3）總愁結(jié)反扔饋總結(jié)因的內(nèi)擁容主騎要有粒以下夸幾個(gè)束方面童：①調(diào)查鏈方案錫的制舍定和滅調(diào)查甲表的獨(dú)設(shè)計(jì)驚是否焰切合她實(shí)際鈴；②調(diào)查并方式圓、方恒法和蚊調(diào)查匠技術(shù)忽的實(shí)獅踐結(jié)袋果，奮有哪被些經(jīng)戀驗(yàn)可倍以推踢廣，坐有哪尊些教黨訓(xùn)應(yīng)機(jī)當(dāng)吸炎??；③實(shí)地朱調(diào)查穴中還駕有哪型些問(wèn)償題沒(méi)吉有真場(chǎng)正搞衰清，畫(huà)需要委繼續(xù)糠組織態(tài)追蹤就調(diào)查秘；④對(duì)參鬼加調(diào)透查工瘦作的邪人員誓做出藝績(jī)效逆考核碼，以丑促進(jìn)場(chǎng)調(diào)查捷隊(duì)伍蔑的建尚設(shè)，全提高杯調(diào)查膏水平鑒和工虛作效唱率。注意圾：在實(shí)殊際的襯房地編產(chǎn)市客場(chǎng)調(diào)香查中雖，可需視調(diào)誘查內(nèi)叮容、漏環(huán)境發(fā)條件血和調(diào)繡查要男求的雕輕重東緩急貼，靈刷活安榜排調(diào)典查步敬驟及互程序亮，并殼非一企成不拍變。3.寒2房地壩產(chǎn)項(xiàng)展目市快場(chǎng)調(diào)舉查的艙主要額內(nèi)容3.般2.圍1房地雨產(chǎn)市顯場(chǎng)環(huán)址境調(diào)預(yù)查1.宏觀欲環(huán)境疊調(diào)查燈層面（1）政桌治法運(yùn)律環(huán)甲境應(yīng)當(dāng)餃關(guān)注貴政府還有關(guān)療方針聲政策伸，如葉住房躺制度狹政策環(huán)、舊涉城改槽造政距策等倚；也要膊調(diào)查搖有關(guān)甚法律濕法規(guī)莫是否紅有新眉的調(diào)好整；必要黑時(shí)也陡需要濁關(guān)注磨政局退的變饞化，輛如政琴府人嗽事變拌動(dòng)以辟及社生會(huì)動(dòng)我蕩等近情況氧。【例子】20勇06年5月17日溫雞家寶舞總理終主持市召開(kāi)銹的國(guó)歇?jiǎng)?wù)院賽常務(wù)請(qǐng)會(huì)議凱上提祥出的小促進(jìn)哲房地別產(chǎn)業(yè)球健康撿發(fā)展殺的六蛛項(xiàng)措恭施（“國(guó)六許條”），拳包括悶住房廣供應(yīng)漠結(jié)構(gòu)販、稅錄收、零信貸唐、土澤地、寄廉租黑房和燙經(jīng)濟(jì)晃適用是房建塑設(shè)等火方面此；（2）宏念觀經(jīng)擔(dān)濟(jì)環(huán)喬境。包括畏國(guó)民慈經(jīng)濟(jì)婦生產(chǎn)葡總值償、國(guó)疲民收騰入總墊值以鞠及其附發(fā)展環(huán)速度層；物價(jià)北水平治、CP屆I數(shù)據(jù)譯（如訴我國(guó)08年上廳半年CP侵I上漲7.枯9%）、筑通貨挽膨脹以率、抵金融汗市場(chǎng)移環(huán)境萄等；城鄉(xiāng)印居民較家庭顛收入偵、個(gè)豪人收慨入水帖平；通訊遍及交切通運(yùn)鋤輸、蒜能源烈與原循材料畏供應(yīng)子、技御術(shù)協(xié)懇作條堡件等艘。注意激：在經(jīng)千濟(jì)環(huán)虹境調(diào)莊查中護(hù)，房地擦產(chǎn)金須融狀降況是影只響房虧地產(chǎn)餓開(kāi)發(fā)侵的重坐要因母素之勿一?！景咐恐袊?guó)阿人民蒙銀行9月15日宣險(xiǎn)布，已決定煙下調(diào)舒人民隨幣貸零款基陳準(zhǔn)利辣率和傾中小厭金融刮機(jī)構(gòu)哪人民薄幣存緞款準(zhǔn)纏備金引率：粒從20燈08年9月16日起墊，下悔調(diào)一握年期牲人民域幣貸蛙款基蟲(chóng)準(zhǔn)利解率0.與27個(gè)百輕分點(diǎn)寄；這麥?zhǔn)亲?0才04年10月29日以拳來(lái)貸豬款基牽準(zhǔn)利任率的恭首次君下調(diào)屋。（3）房水地產(chǎn)華市場(chǎng)虜總體移運(yùn)行疲狀況對(duì)當(dāng)?shù)∏胺恳У禺a(chǎn)長(zhǎng)市場(chǎng)章總體烘運(yùn)行暗狀況童的分遲析判威斷和雪預(yù)測(cè)屆，是結(jié)項(xiàng)目班前期寄投資芹決策寄工作備的重眼要環(huán)受境，療對(duì)項(xiàng)蘋(píng)目開(kāi)償發(fā)有風(fēng)著根配本性療的影鍛響。【案例】從20邁07年下序半年矛開(kāi)始禮，一斑直上倍漲的臭房?jī)r(jià)逗首先暖在深愁圳出伙現(xiàn)放顫緩的云跡象躺，進(jìn)康入20工08年，嚇深圳片等幾農(nóng)個(gè)一愛(ài)線城下市房初價(jià)出研現(xiàn)下閘跌現(xiàn)負(fù)象，腫同時(shí)豆也影擊響到?jīng)r了其鳥(niǎo)他二笑線城慈市，關(guān)濟(jì)南妄房?jī)r(jià)哥受此沉影響集，上嚷漲速溜度逐尿步放宣緩。（4）人晨口環(huán)襯境人口忠是構(gòu)尿成市拋場(chǎng)的嘉主要誕因素侄之一物。人要口調(diào)凈查的咐內(nèi)容荒包括套人口姻規(guī)模希、人越口增勒長(zhǎng)率鎖、人箱口密航度、陳人口蠶遷徙艇流動(dòng)凳情況穴，人淋口地獵理分顆布、帆民族驢分布孔，出視生率農(nóng)、結(jié)啄婚率協(xié)以及續(xù)家庭泡規(guī)模寬等。（5）技蓮術(shù)環(huán)兼境主要?jiǎng)澃ㄗ逃嘘P(guān)農(nóng)建筑紫設(shè)計(jì)峰和建成筑材忠料等遲方面此的新冷技術(shù)努、新峽工藝判、新甲材料螺的技始術(shù)現(xiàn)冒狀、拌發(fā)展蛇趨勢(shì)忌、國(guó)療內(nèi)外晴先進(jìn)鎖水平希、應(yīng)艱用前輸景等碗?！景咐磕暇┳蜾h尚這國(guó)際靠公寓利用依可再否生能拜源使烘夏季逢制冷瞎不用仔傳統(tǒng)編電力日，一后年四慚季保對(duì)持適質(zhì)宜居挑住的兵溫度著和濕際度，評(píng)室內(nèi)育裝修咳和配犁置超播過(guò)五很星級(jí)敘酒店目，實(shí)蝦現(xiàn)六出星級(jí)題的舒離適和蜂節(jié)能傲環(huán)?？?。鋒啊尚國(guó)五際公聚寓衛(wèi)攪生間霜的瓷貍磚全其部是蘋(píng)整磚難并與摘衛(wèi)生報(bào)潔具橫對(duì)中鏡；除慮精裝挎修質(zhì)噴量外霞，在以建筑錢(qián)科技古上還挺設(shè)有盤(pán)衛(wèi)生串間墻始排水毫系統(tǒng)繳（根載除衛(wèi)喬生間謙異味達(dá)）、擾健康竹置換輪式新紋風(fēng)系狠統(tǒng)（賢預(yù)防炮空調(diào)咬?。┏住⒗瑒兓幭ダ硐倒?jié)統(tǒng)等銷(xiāo)八大蛛子系斜統(tǒng)。（6）對(duì)呀外開(kāi)但放程荷度對(duì)外滑開(kāi)放驢，是燃我國(guó)麻進(jìn)行膠對(duì)外霉房地忘產(chǎn)交騰流、點(diǎn)房地陪產(chǎn)合課作的旅重要勾舉措容?！景咐?0愚07年11月7日，投國(guó)家搞發(fā)改壯委和鋪商務(wù)賄部聯(lián)依合頒唉布了《外商山投資黃產(chǎn)業(yè)朋指導(dǎo)醉目錄競(jìng)（20扔07年修挑訂）》。《目錄》規(guī)定烏，從20杏07年12月1日起城，不順再鼓冤勵(lì)外涉資進(jìn)胸入內(nèi)束地普稅通住善宅的插開(kāi)發(fā)灣建設(shè)典中，爭(zhēng)同時(shí)灰該政低策第辛一次牢明確谷提出次，外閥資進(jìn)闊入二贈(zèng)手房朝交易撓市場(chǎng)財(cái)及房奴地產(chǎn)薄中介請(qǐng)或經(jīng)駁紀(jì)公倍司的舉途徑盼也將慕受到督全面像限制瞇。2.區(qū)域辭環(huán)境鞭調(diào)查咽層面（1）經(jīng)央濟(jì)發(fā)踢展水恒平主要?jiǎng)冋{(diào)查拿城市顧或區(qū)淺域的飽經(jīng)濟(jì)月總體唐水平欠，主惑要產(chǎn)治業(yè)及衛(wèi)分布乖、居艱民收歪入水屬平、隨購(gòu)房糟消費(fèi)完能力安等情足況。（2）城加市發(fā)帶展規(guī)遭劃主要蜻調(diào)查淘城市鵲發(fā)展僵的戰(zhàn)馳略方悅向，殊這是總項(xiàng)目頂選址況著重?cái)n考慮僻的問(wèn)仿題，雁它直纖接關(guān)幼系到愈項(xiàng)目賤的潛餐質(zhì)和滋增值叨的可請(qǐng)能性駐。（3）房到地產(chǎn)槐市場(chǎng)沫供需喜狀況以此宣判斷煮市場(chǎng)欣供給伏和需陰求的極基本淘狀態(tài)茄，從增而為傅項(xiàng)目吊定位團(tuán)、開(kāi)飄發(fā)規(guī)樓模、豈風(fēng)險(xiǎn)估程度銜等參逗數(shù)提它供依咱據(jù)。注意猶：在房叉地產(chǎn)班市場(chǎng)悠行情粉調(diào)查凍中，脂價(jià)格稻調(diào)研株尤為尺重要孔，包杜括：尼整體地價(jià)格友水平醫(yī)和變觀化趨乳勢(shì)、植影響福房地鹽產(chǎn)價(jià)朝格變蹲換的向因素轉(zhuǎn)、變汽化并物引起它的反境應(yīng)、具新的劣價(jià)格突政策叼等。（4）社搜會(huì)文罰化環(huán)秀境。包括怕教育雖程度逮、文混化水嗎平，屯價(jià)值賤觀、猶風(fēng)俗設(shè)習(xí)慣陽(yáng)，社書(shū)會(huì)階壁層分原布、喉宗教爺信仰萌等。企業(yè)侵營(yíng)銷(xiāo)請(qǐng)人員捆以此曠了解教不同諷消費(fèi)輛者行殖為，貫以正左確細(xì)貴分市戲場(chǎng)，是制定菌企業(yè)椒的市鬧場(chǎng)營(yíng)惑銷(xiāo)策哄略。（5）房聯(lián)地產(chǎn)聽(tīng)企業(yè)辱情況晚。包括忠城市扮房地版產(chǎn)企億業(yè)的朱數(shù)量呼、類(lèi)宰型、捏企業(yè)致資質(zhì)施與實(shí)含力等輕概略賴(lài)資料類(lèi)。（6）專(zhuān)拾業(yè)機(jī)揉構(gòu)與批中介征商情充況調(diào)旱查。主要乒調(diào)查襯工程回咨詢(xún)堆公司核、規(guī)秤劃建饅筑設(shè)竟計(jì)單藝位、介房地肉產(chǎn)銷(xiāo)撇售代觸理公課司、嫩廣告依策劃膨公司戶(hù)、物們業(yè)管纖理公送司等士等。（7）城值市或喂區(qū)域沒(méi)的交徒通條挨件研防究。對(duì)城患市或腳區(qū)域襯的交堪通條聯(lián)件進(jìn)控行調(diào)夫查和付分析只，有瞧助于紀(jì)項(xiàng)目合選址記、交制通組筆織方刪案設(shè)籌計(jì)、回項(xiàng)目較定位項(xiàng)等工袖作。（8）影菜響區(qū)盼域發(fā)調(diào)展的撇其他縮慧因素雙和條和件。主要漿包括屬對(duì)城角市或戲區(qū)域荷內(nèi)的獨(dú)歷史錦因素麻、文程化因爸素、框景觀桐因素郊、價(jià)偽值取棋向、補(bǔ)意識(shí)企形態(tài)糧、氣忘候條初件等滔方面喬的調(diào)色研，耽有助材于做證好項(xiàng)樹(shù)目總煮體戰(zhàn)岔略性搶定位閱。3.微觀商環(huán)境句調(diào)查熊層面又稱(chēng)丈為項(xiàng)浙目開(kāi)聚發(fā)條蝦件分團(tuán)析，領(lǐng)其目評(píng)的是廈分析從項(xiàng)目抵自身立的開(kāi)艦發(fā)條起件及蓄發(fā)展兵狀況既，對(duì)暴項(xiàng)目殺自身參價(jià)值劇提升腫的可顯能性敵與途新徑進(jìn)仙行分我析，瀉同時(shí)喝為以育后的奧市場(chǎng)甩定位膚做準(zhǔn)朱備。琴具體痛包括幻玉：（1）用地聾現(xiàn)狀為調(diào)查纖與分液析。主要遷對(duì)項(xiàng)廣目的艱地形腎地貌覆、地廊質(zhì)條負(fù)件、蠟地上永附著咸物等樸情況福進(jìn)行烘現(xiàn)場(chǎng)串勘察顛和分擁析。（2）項(xiàng)目售周邊貿(mào)環(huán)境遙調(diào)查些與分欠析。周邊約環(huán)境雕主要角指地格塊周劍圍的估物質(zhì)娘和非霜物質(zhì)甩的環(huán)些境與朋配套所情況機(jī)。（3）項(xiàng)貴目對(duì)瓜外聯(lián)沫系程消度、愁交通垂組織淹等分態(tài)析與伙調(diào)查蝴。3.盲2.且2房地件產(chǎn)市欲場(chǎng)需棕求調(diào)照查1.市場(chǎng)漸需求帖容量貧調(diào)查需求嶼容量高，是百指對(duì)捐房地吳產(chǎn)產(chǎn)版品有購(gòu)買(mǎi)誓欲望且具攏有購(gòu)買(mǎi)劉能力的市光場(chǎng)需求劇總量。主要檔包括財(cái)以下語(yǔ)幾個(gè)幸方面困：（1）項(xiàng)躬目所況在城雪市人賭口總憶量、朋家庭德數(shù)量匹及家挖庭結(jié)隙構(gòu)；（2）有碗購(gòu)房理需求彼的人楊口數(shù)丑量（世現(xiàn)實(shí)慘需求隆和潛怒在需吐求）跌和整紗體特所征；（3）居戲民對(duì)封各類(lèi)祝房地落產(chǎn)商裳品的瓜需求?？偭筷?；（4）居顧民的負(fù)消費(fèi)拋結(jié)構(gòu)配；（5）居痕民的常收入乒水平促、儲(chǔ)妹蓄余伏額和繞支付駐能力慶；（6）影傳響房魂地產(chǎn)記市場(chǎng)仁需求仰的因撕素。購(gòu)買(mǎi)帝者需求漿的主戶(hù)體需求潛行為旁的實(shí)紀(jì)施者購(gòu)買(mǎi)浮欲望需求美的動(dòng)坑力需求普行為渣的源喪泉購(gòu)買(mǎi)豎能力需求胖的實(shí)寇施條志件需求矛行為僅的物督質(zhì)保挨障市場(chǎng)需求2.消費(fèi)衣者調(diào)惑查（1）消補(bǔ)費(fèi)者恒個(gè)人蕩特征即消滾費(fèi)者最的個(gè)炸人基竟本信偶息，達(dá)消費(fèi)佳者個(gè)學(xué)人特督征調(diào)滿(mǎn)查是腫客戶(hù)獸甄別孤的重勵(lì)要依桑據(jù)。玻主要制內(nèi)容葵包括哲：消未費(fèi)者把的年閃齡、特文化閣程度喂、家透庭結(jié)膽構(gòu)、連職業(yè)桂、原落居住攜地、終宗教導(dǎo)信仰忍等。（2）消很費(fèi)者荷購(gòu)買(mǎi)談動(dòng)機(jī)消費(fèi)忘動(dòng)機(jī)葡是引骨起人定們購(gòu)壟買(mǎi)房緞地產(chǎn)餐產(chǎn)品艘的愿育望和順意念俗，即鎖消費(fèi)稱(chēng)者出踩于什更么目屆的去免購(gòu)買(mǎi)述房地陽(yáng)產(chǎn)商轉(zhuǎn)品，鋒是產(chǎn)車(chē)生購(gòu)郵買(mǎi)行盼為的棵內(nèi)在云原因男。（3）消才費(fèi)者居購(gòu)買(mǎi)汪力水項(xiàng)平消費(fèi)居者購(gòu)鮮買(mǎi)力恭水平次是指砌消費(fèi)融者對(duì)遼某類(lèi)需房地煤產(chǎn)產(chǎn)社品的世最大刻支付捉能力夕，這悼是影里響房反地產(chǎn)輝消費(fèi)旬的最勢(shì)重要駁因素速，它務(wù)直接昆決定渠了消倦費(fèi)者其的購(gòu)忌房承馬受能鬼力。消費(fèi)麻者購(gòu)渣買(mǎi)力掉水平爭(zhēng)的主儲(chǔ)要衡艇量指衣標(biāo)是范家庭服年收蝕入。3.門(mén)2.炒3房地幼產(chǎn)市奔場(chǎng)供疤給調(diào)堆查1.房地叮產(chǎn)市鹽場(chǎng)供蘋(píng)給總渾體調(diào)貪查對(duì)整浪個(gè)地所區(qū)房紙地產(chǎn)榜市場(chǎng)崖供給哲情況帥的總灰體調(diào)川查主致要包影括：器房地服產(chǎn)市慢場(chǎng)產(chǎn)炎品的揪供給抹結(jié)構(gòu)沫、供寧給總辛量、敗供給數(shù)變化鳳趨勢(shì)隊(duì)、供怠給的籮充足拆程度遮、房駕地產(chǎn)基產(chǎn)品校價(jià)格帥現(xiàn)狀危；本定地以陷及外伍地房龍地產(chǎn)欲企業(yè)僅的生堪產(chǎn)與達(dá)經(jīng)營(yíng)暈等方聰面的杜調(diào)查懂等。在房?jī)x地產(chǎn)然市場(chǎng)近行情膊調(diào)查相中，縱價(jià)格蔑調(diào)研盜是重朽要內(nèi)炭容之巨一。2.競(jìng)爭(zhēng)余樓盤(pán)悼調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)蔽樓盤(pán)挨分為升兩類(lèi)終，一蘿類(lèi)是戀與所陸在項(xiàng)英目處伙在同竿一區(qū)疊域的血樓盤(pán)枝；另讀一類(lèi)端是不夾同區(qū)交域但督定位擱相似辜的樓觀盤(pán)。主要臭包括裳：（1）競(jìng)基爭(zhēng)樓悉盤(pán)的梯產(chǎn)品春調(diào)查主要擁有樓覽盤(pán)區(qū)潔位調(diào)歉查、沾產(chǎn)品勝特征景調(diào)查軟、交權(quán)房時(shí)客間調(diào)籮查等幸。（2）競(jìng)菜爭(zhēng)樓序盤(pán)的餅價(jià)格哭調(diào)查它是慢房地腹產(chǎn)營(yíng)弄銷(xiāo)中尤最基殺本、籌最便父于調(diào)燃控的顏，在肝實(shí)際蜓的調(diào)莊查中小也是誘最難后取得逐的真妨實(shí)信傷息。包括單價(jià)葉調(diào)查便、總懲價(jià)調(diào)作查和祥付款毀方式濕調(diào)查。單價(jià)膛反映閃的是爬樓盤(pán)跳品質(zhì)水的高羅低，儲(chǔ)而總?cè)r(jià)反嫌映的棄是目立標(biāo)客謎戶(hù)群齊的選必?fù)窠Y(jié)剪果。注意昌區(qū)分夾：起價(jià)饅均價(jià)鎮(zhèn)主態(tài)力戶(hù)嶺型單屠價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目地址開(kāi)發(fā)商/投資商開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)：投資商名稱(chēng)：聯(lián)系電話建筑及景觀設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)策劃代理機(jī)構(gòu)項(xiàng)目占地面積（畝）綠化率（%）均價(jià)建筑面積m2容積率最高價(jià)規(guī)劃用途規(guī)劃幢數(shù)車(chē)位數(shù)量?jī)r(jià)格土地年限公攤率朝向差規(guī)劃戶(hù)數(shù)銷(xiāo)售率層差建筑結(jié)構(gòu)交付日期商鋪價(jià)格（元/m2）工程進(jìn)度物業(yè)管理費(fèi)付款方式及優(yōu)惠戶(hù)型區(qū)間(m2)主力戶(hù)型開(kāi)盤(pán)及入住日期開(kāi)盤(pán)日期入住日期樓盤(pán)特點(diǎn)：（3）競(jìng)棕爭(zhēng)樓餐盤(pán)的遙促銷(xiāo)終手段掃調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)博樓盤(pán)跑的促題銷(xiāo)手柳段是表項(xiàng)目毀市場(chǎng)退競(jìng)爭(zhēng)系調(diào)研銹的重承要方咬面之證一。①?gòu)V告促銷(xiāo)毯調(diào)查耐。這掘是房遭地產(chǎn)擁促銷(xiāo)倉(cāng)的重氧要手譯段，弊對(duì)競(jìng)拐爭(zhēng)樓濕盤(pán)的封廣告?zhèn){(diào)查途是市答場(chǎng)調(diào)丑研的饞重要權(quán)組成朋部分德；②活動(dòng)促銷(xiāo)節(jié)調(diào)查淘。通厘過(guò)開(kāi)矮展一坡系列妨促銷(xiāo)捷活動(dòng)戀的安悠排，皂可以貞營(yíng)造妻樓盤(pán)但的銷(xiāo)勒售氛狂圍，佛促進(jìn)背銷(xiāo)售櫻；③人員促銷(xiāo)惹調(diào)查荒。與袍客戶(hù)顯面對(duì)峽面的只人員路促銷(xiāo)韻是傳蝴統(tǒng)的避促銷(xiāo)祖手段用，也輩是目拆前開(kāi)溜發(fā)商木的主若要促盾銷(xiāo)形再式之革一。④客戶(hù)貍關(guān)系促銷(xiāo)剛調(diào)查墨。目波前，渴房地始產(chǎn)促妖銷(xiāo)的跳競(jìng)爭(zhēng)豬已經(jīng)擦從單茫純的朗交易恢營(yíng)銷(xiāo)商上升惹到客燈戶(hù)關(guān)琴系營(yíng)紫銷(xiāo)的榴層面迅，這旅是一礦種企娃業(yè)與延客戶(hù)諸共同疤創(chuàng)造博價(jià)值摟的營(yíng)灶銷(xiāo)理獻(xiàn)念。（4）競(jìng)津爭(zhēng)樓灣盤(pán)的塑銷(xiāo)售撇情況垃調(diào)查銷(xiāo)售平情況還是判鋼斷一根個(gè)樓能盤(pán)最坡終的束指標(biāo)糊，但改也是簡(jiǎn)最難促獲得警準(zhǔn)確彈信息慰的部戶(hù)分，疼主要完包括依：①銷(xiāo)售抄率。最基周本的迫指標(biāo)斥，反赤映了印一個(gè)促樓盤(pán)鳴被市憤場(chǎng)接剖納的型程度稿；②銷(xiāo)售頑次序狂。指不撲同房逼屋的裳成交維先后沈次序喂，反下映了問(wèn)市場(chǎng)版需求型結(jié)構(gòu)侄和強(qiáng)煤度；③客戶(hù)禍群分園析。通過(guò)霉對(duì)競(jìng)哄爭(zhēng)樓敢盤(pán)客溫戶(hù)的代特征褲分析超，可剪以分幫析其它購(gòu)買(mǎi)捕動(dòng)機(jī)握，從夾而找撲出本霉樓盤(pán)余影響溜客戶(hù)落購(gòu)買(mǎi)喇行為籠的因朋素以咬其影熔響力魄大小課；（5）競(jìng)扒爭(zhēng)樓阿盤(pán)的測(cè)物業(yè)叫管理勤調(diào)查物業(yè)點(diǎn)管理跡調(diào)查盯包括徹物業(yè)暗管理茶的內(nèi)郊容、德管理慌情況月、物痰業(yè)管都理費(fèi)席以及醒物業(yè)妥管理扯公司祖背景襪、實(shí)服力以通及操丟作過(guò)基的項(xiàng)胸目等拔。3.競(jìng)爭(zhēng)陪對(duì)手擊調(diào)查對(duì)競(jìng)服爭(zhēng)對(duì)捏手的妹調(diào)研術(shù)可從俊以下渠幾個(gè)鬼方面鳳進(jìn)行懂考察致：（1）專(zhuān)余業(yè)化喬程度。指競(jìng)披爭(zhēng)對(duì)毅手將半其力護(hù)量集鍋中于錦某一傲產(chǎn)品幕、目宋標(biāo)客慶戶(hù)群己或所藍(lán)服務(wù)忽區(qū)域勇的程聲度；（2）品熊牌知殖名度。指競(jìng)他爭(zhēng)對(duì)綁手主錢(qián)要依輝靠品伐牌知澇名度鬼進(jìn)行死競(jìng)爭(zhēng)肆，而電不是惕依靠挖價(jià)格跟或其客他度磨量進(jìn)耗行競(jìng)椒爭(zhēng)的仁程度嶺，如王萬(wàn)科釀、中狹海、值金地螺等開(kāi)辭發(fā)商嶼品牌剛。（3）推抹動(dòng)度司或拉曲動(dòng)度。指競(jìng)勿爭(zhēng)對(duì)脅手在校銷(xiāo)售為樓盤(pán)墨時(shí)，勾是尋趙求直蹤蝶接在原最終失用戶(hù)周中建疤立品犁牌知己名度型來(lái)拉南動(dòng)銷(xiāo)僻售，凡還是般依賴(lài)獅分銷(xiāo)綢渠道腐來(lái)推尋動(dòng)銷(xiāo)武售的罩程度魂；（4）開(kāi)壺發(fā)經(jīng)繭營(yíng)方薯式。指競(jìng)走爭(zhēng)對(duì)檔手對(duì)奶所開(kāi)堡發(fā)的躲樓盤(pán)星是出籌售、劍出租翁還是伸自行百經(jīng)營(yíng)勻。如排果出衫售，概是自簡(jiǎn)己銷(xiāo)竟售還筍是通敏過(guò)代荒理商跌銷(xiāo)售普等；（5）樓竿盤(pán)質(zhì)料量。指競(jìng)鳥(niǎo)爭(zhēng)對(duì)無(wú)手所心開(kāi)發(fā)伴樓盤(pán)竭的質(zhì)樓量。（6）縱瞎向整姨合度觸。指競(jìng)勤爭(zhēng)對(duì)伸手采巨取向剝前（嶺貼近明消費(fèi)垂者）濤或向摸后（蔬貼近腎供給合商）庫(kù)進(jìn)行劣整合子所能棄產(chǎn)生止的增喝值效哭果的恒程度垂。（7）成救本狀開(kāi)況。指競(jìng)爹爭(zhēng)對(duì)饑手的好成本提結(jié)構(gòu)稈是否禁合理暈，企咽業(yè)開(kāi)漿發(fā)的誘樓盤(pán)戀是否則具有盯成本察優(yōu)勢(shì)丘等；（8）價(jià)謹(jǐn)格策己略。指競(jìng)包爭(zhēng)對(duì)然手的齊產(chǎn)品耗定價(jià)枝策略選，會(huì)圖影響屆到項(xiàng)鄭目的月目標(biāo)管客戶(hù)艱分流苗以及富市場(chǎng)屋推廣絨工作佩等，目開(kāi)發(fā)巷商必沈須認(rèn)攝真組里織調(diào)箏研，爬并提幫出對(duì)墻策；（9）與歉當(dāng)?shù)仨氄Σ块T(mén)抹的關(guān)勞系。指競(jìng)?cè)疇?zhēng)對(duì)啊手與好當(dāng)?shù)卦\城市撫建設(shè)崇規(guī)劃婦部門(mén)石、土羞地管巖理部愉門(mén)等爬政府仍職能朱部門(mén)足的關(guān)急系。（10）競(jìng)像爭(zhēng)對(duì)考手歷尾來(lái)的壇項(xiàng)目門(mén)開(kāi)發(fā)沿情況惠、土?xí)x地儲(chǔ)濟(jì)備情愚況、坡未來(lái)逮的開(kāi)繩發(fā)方襪向等營(yíng)。3.叮2.示4房地拼產(chǎn)市丙場(chǎng)營(yíng)惡銷(xiāo)環(huán)凝境調(diào)礎(chǔ)查1.房地需產(chǎn)廣蛾告環(huán)贏境調(diào)尊查廣告應(yīng)環(huán)境個(gè)調(diào)查廣告騎表現(xiàn)劣形式臥調(diào)查廣告咐代理獅商的古調(diào)查公共漂傳播停形式欄，包堆括：攜報(bào)紙戚、電建視廣倘播等印刷禽品傳虛播形裳式，事包括徹：售雀樓海柔報(bào)、潛售樓按書(shū)等戶(hù)外巡壽傳播駝形式疾，包捉括：必看板減、旗畢幟、瓦指示耀牌等調(diào)查寄該區(qū)馬域的損主要味廣告歲代理立商及攀其知賢名度洲、技鍋術(shù)能湯力以具及社層會(huì)關(guān)德聯(lián)度2.房地弱產(chǎn)營(yíng)蜂銷(xiāo)中制介機(jī)內(nèi)構(gòu)調(diào)良查房地降產(chǎn)營(yíng)命銷(xiāo)中醉介機(jī)恭構(gòu)是陡指協(xié)陸助房靈地產(chǎn)響企業(yè)傷將產(chǎn)鵝品銷(xiāo)浸售給靜最終殲購(gòu)買(mǎi)擾者的曲中介雞機(jī)構(gòu)圖，包渠括代門(mén)理中崇間商墻和輔何助中霜間商葛。代理壯中間敗商簡(jiǎn)城稱(chēng)代暗理商苦，是濫指代普理人閣、經(jīng)監(jiān)紀(jì)人需等。開(kāi)發(fā)膛商代理饒商客戶(hù)產(chǎn)品耕所有題權(quán)合同合同3.房地飛產(chǎn)營(yíng)綱銷(xiāo)媒是體調(diào)佩查房地衡產(chǎn)營(yíng)架銷(xiāo)媒趣體是鋼指那誰(shuí)些刊形登或更播放倉(cāng)房地遍產(chǎn)新介聞、盟專(zhuān)欄羊的媒主體機(jī)記構(gòu)，主要責(zé)是指什報(bào)紙寄、雜美志、鼠廣播潤(rùn)電臺(tái)惹、電狡視臺(tái)簡(jiǎn)和網(wǎng)勺站等貪。對(duì)當(dāng)梅地房雹地產(chǎn)粘營(yíng)銷(xiāo)棚媒體節(jié)調(diào)查枕有助世于正湯確選晴擇該尋地區(qū)悄最有副影響悟力的概媒體村，做仰好市評(píng)場(chǎng)推唯廣，麗從而纖提高倒?fàn)I銷(xiāo)中的效層果。3.賓3房地門(mén)產(chǎn)項(xiàng)半目市璃場(chǎng)調(diào)串研的淡方法房地侮產(chǎn)市神場(chǎng)調(diào)投查需介要了不解大紹量可悼靠、劇真實(shí)原和全冤面的查資料求。資話料的哨獲取慕來(lái)源毛有一拒手資徹料和乳二手伴資料虧。一手秋資料——為當(dāng)棗前項(xiàng)講目或抄特定勉目的策而收召集的辱原始偏信息萬(wàn)。如：卻通過(guò)隨實(shí)地靈調(diào)研禍和發(fā)警放調(diào)擇查問(wèn)鬼卷獲鳳取的愛(ài)資料匯。二手囑資料——為其日他目園的或沖其他補(bǔ)項(xiàng)目換已經(jīng)挖收集蘭到的牲資料岸。如：皮從房馬地產(chǎn)泊信息利網(wǎng)上區(qū)查閱菜的相濟(jì)關(guān)資叫料。房地前產(chǎn)市艘場(chǎng)調(diào)透查人帖員開(kāi)摔始時(shí)襪總是勢(shì)要收籌集二碼手資蟻料，戒二手另資料扯具有梳以下趁特點(diǎn)成：二手總資料優(yōu)點(diǎn)津：是研壞究房對(duì)地產(chǎn)選市場(chǎng)夸的起圈點(diǎn)，外成本僅低，啦可以漁立即陣使用仇。缺點(diǎn)恩：由于贊時(shí)間晴跨度杠長(zhǎng)、史針對(duì)零性不翻強(qiáng)，逆使得侍所收打集的詳信息數(shù)不夠即準(zhǔn)確涉、不謠可靠壯、不鋼完整豎或已圾經(jīng)過(guò)宿時(shí)，芳甚至潮存在猛一些六錯(cuò)誤宗。由于仙二手寬資料并存在喜的缺堡點(diǎn)，圾需要斷調(diào)查猾人員井去收確集準(zhǔn)露確性灘更高肺、更牲加具色有針筑對(duì)性姓的一授手資地料。1.訪問(wèn)潮法訪問(wèn)捐法是煮通過(guò)啊直接作詢(xún)問(wèn)康被調(diào)哭查者研的方房誠(chéng)式上你了解粥市場(chǎng)陣情況勵(lì)和客碼戶(hù)需犯求的慣一種稻方法招。通產(chǎn)常又栽被稱(chēng)舟為調(diào)羽查表根法。根據(jù)暖調(diào)查遣人員霞與被沿調(diào)查款者的盲接觸踐方式幅，訪邪問(wèn)法牙可分或?yàn)槿思Z員訪晴問(wèn)、區(qū)電話糠訪問(wèn)味、郵享寄訪例問(wèn)和坡網(wǎng)上闖訪問(wèn)他四種涌類(lèi)型叼。（1）人亭員訪黨問(wèn)人員傭訪問(wèn)祝是指寨房地刑產(chǎn)調(diào)繼查人叔員直形接與泳被調(diào)公查者途面對(duì)伍面交單談以怠收集估資料珠的一無(wú)種調(diào)尿查方纖法，結(jié)又稱(chēng)拔面談膝調(diào)查嫩，是權(quán)市場(chǎng)堪調(diào)查貌中較喊為靈重活和矮通用寇的一常種調(diào)撲查方股法。繞人員冠調(diào)查則又分菊為入戶(hù)喜面談和攔截湖式面飲談?wù){(diào)險(xiǎn)查兩種介方式限。3.蟲(chóng)3.閥1房地怎產(chǎn)項(xiàng)條目市緊場(chǎng)調(diào)剪查常或用方泳法②攔截貫式面依談?wù){(diào)關(guān)查指調(diào)浸查人曲員根辱據(jù)調(diào)夠查方珠案，裁在指碎定的贈(zèng)地點(diǎn)底，按酷照指仰定的怎調(diào)查薯程序蓬在路外人中贈(zèng)選取憲訪問(wèn)糕對(duì)象炎，進(jìn)逼行較鏡為簡(jiǎn)胃短的蘋(píng)調(diào)查嚼，這亡種方廁法經(jīng)合常采渴用問(wèn)社卷式貢調(diào)查賄。目前新，問(wèn)幟卷調(diào)醫(yī)查是貿(mào)房地醉產(chǎn)市枝場(chǎng)調(diào)荷查中把經(jīng)常芹采用拜的調(diào)降查手拾段之?dāng)嘁?。①入?hù)豆面談和調(diào)查是指娛調(diào)查岔人員乘根據(jù)偵調(diào)查早方案存，依岔照事涂先擬拐定好勾的問(wèn)拍卷或胞調(diào)查求提綱傍順序食，到貿(mào)被調(diào)防查者勿家中錦（存挎在一案定的斧難度?。┗驕\單位訪對(duì)被禁調(diào)查垮者進(jìn)相行面龍對(duì)面哀的直娘接訪突問(wèn)。人員母訪問(wèn)棕法的敲優(yōu)點(diǎn)聞和缺圓點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)侮：①非促常靈肅活，串交談隨時(shí)的仗主題虎和時(shí)蛋間安捧排都佳可以極根據(jù)竹具體柱的客仁戶(hù)情尸況進(jìn)故行改駛變；②人爬員訪暫?jiǎn)柗ㄢ徱话闱【艽鹗芈瘦^狠低，尤面對(duì)話面地殲訪問(wèn)頑往往男會(huì)對(duì)侵被訪留問(wèn)者玩產(chǎn)生竊一定星的壓千力，錘使他中們較鮮為認(rèn)鋤真地花回答業(yè)問(wèn)題手；③面捎對(duì)面看的調(diào)員查氣賽氛比標(biāo)較輕嘗松，肆適于星進(jìn)行柴深度寇調(diào)查溝，并桿且隨彼意聯(lián)成想，妨?xí)諏O集到牲意向覺(jué)不到飲的信個(gè)息。缺點(diǎn)贈(zèng)：①需姻要調(diào)劍查人險(xiǎn)員準(zhǔn)物備大百量的睬訪問(wèn)遲材料膊，而委其往乎往需謎要對(duì)像調(diào)查喚人員批進(jìn)行閱事前句培訓(xùn)康，還頓需要相一定鐘的交傳通費(fèi)無(wú)和其稱(chēng)他費(fèi)趣用，尿成本日高；②對(duì)餃調(diào)查隙者的四素質(zhì)蜻要求狹較高筋，調(diào)按查人匙員的棚訪問(wèn)店技巧慚和應(yīng)跨變能猛力是墓制約頑調(diào)查順質(zhì)量融的兩脖個(gè)重何要因欠素；③由見(jiàn)于人遭員調(diào)跟查往毯往是勻一對(duì)鍋一進(jìn)嚴(yán)行的氣，因費(fèi)此需級(jí)要大露量的棵時(shí)間摔，調(diào)脫查周焦期長(zhǎng)即；④人堂員調(diào)傻查匿餃名性唱差，赴對(duì)于息一些之較為廉敏感蓮性或舟者涉攏及隱鑼私的幫問(wèn)題李，面雕對(duì)面請(qǐng)調(diào)查幕不易散獲得惱較為旱真實(shí)浮的信它息；⑤人驕員調(diào)杜查管黨理比暗較困柱難，貢調(diào)查逃者的并主觀芽因素場(chǎng)易影侮響到政調(diào)查胳的結(jié)絨果。（2）電厚話訪鑄問(wèn)電話暑訪問(wèn)翠是通樣過(guò)在亭電話疼中與樹(shù)選定包的被縮慧調(diào)查明用戶(hù)孟交談新以獲唱得市藝場(chǎng)信毯息的捧一種甘方法娛，它蠟是一榜種間別接的迎方法像。注意靜事項(xiàng)：①電誦話訪斜問(wèn)前派，需竄要對(duì)志調(diào)查量人員賭進(jìn)行進(jìn)培訓(xùn)士（包聲括調(diào)令查人姜員要帖口齒蘋(píng)清楚衰、語(yǔ)劉氣親兩切、效語(yǔ)調(diào)氏隨和壞，可瓜在不抖長(zhǎng)的軌時(shí)間[一般15分鐘賓左右]內(nèi)完薄成調(diào)成查）銷(xiāo)；②電吧話調(diào)籮查人夕員需檢要在頂電話浮調(diào)查劫前設(shè)秤計(jì)好國(guó)問(wèn)卷光調(diào)查封表，鉛大多征采用欺是非驢選擇慌法向泄被調(diào)梨查者仇詢(xún)問(wèn)墓。（3）郵棉寄訪閣問(wèn)郵寄糊訪問(wèn)萬(wàn)是房暴地產(chǎn)瓦市場(chǎng)做調(diào)查剖中一證個(gè)比管較特網(wǎng)殊的央收集階資料剝的方并法。泥它是焦將調(diào)監(jiān)查者棗事先袍準(zhǔn)備炎好的哪調(diào)查款問(wèn)卷希郵寄晚被調(diào)欲查者槍?zhuān)偻接杀灰稣{(diào)查泡者根托據(jù)要帳求填強(qiáng)寫(xiě)好挺后寄言回的胞一種摘調(diào)查去方法盡。特點(diǎn)：①調(diào)盯查范唱圍廣昆、成價(jià)本低趴，能拜夠通爬郵的盛地方梁都可哀以實(shí)誤施；②它藝給被侮調(diào)查段者充框分的饞考慮壞時(shí)間替，避紙免受銜到時(shí)狗間限佛制，距也不查受調(diào)吵查人哨員的狠傾向舊影響肆；③它五可以朵節(jié)省咱調(diào)查齊人員專(zhuān)的數(shù)懶量，將不需渡要對(duì)細(xì)調(diào)查腳人員裂進(jìn)行溪專(zhuān)門(mén)番的培軋訓(xùn)。（4）網(wǎng)扶上訪含問(wèn)網(wǎng)上禽訪問(wèn)絲式是隨意著互坡聯(lián)網(wǎng)礎(chǔ)興起糞而出城現(xiàn)的并一種繭新型屢的訪辭問(wèn)形暗式。眉它有捕很多覆形式籌，調(diào)嗽查人價(jià)員可魂以發(fā)跪郵件侵給被械調(diào)查法者或掌者將融問(wèn)題侄答卷腥放在脅網(wǎng)上擔(dān)供被虛調(diào)查兇者填靠寫(xiě)。網(wǎng)上壁訪問(wèn)點(diǎn)法存攔在的筐缺陷：由于炊目前繳網(wǎng)絡(luò)頸誠(chéng)信資存在服一定艙的缺管失，碧網(wǎng)絡(luò)臣信息斑的真添實(shí)性迅和準(zhǔn)猜確性餓得不匹到有法效保泉證，駕目前說(shuō)房地棗產(chǎn)調(diào)壤查人兼員對(duì)此其結(jié)乒果還污只能畏用于德參考自。右圖烤為新含浪房物產(chǎn)某匪次網(wǎng)掘上調(diào)腎查表常部門(mén)訪截圖搏。2.觀察扮法觀察鋒法是閥指調(diào)私查者砍憑借非自己匙的眼犧睛或眨攝像斯、錄理音等礎(chǔ)器材約，在言調(diào)查夕現(xiàn)場(chǎng)胳進(jìn)行兵實(shí)地諷考察粱，記巖錄正零在發(fā)懲生的團(tuán)市場(chǎng)鬧行為悶或狀乖況，大以獲樣取各順?lè)N原凝始資盾料的燙一種興非介伯入式待調(diào)查某方法貢。觀計(jì)察法日主要饑有以病下四銅種形絡(luò)式：（1）直本接觀估察法廈。就是打調(diào)查揀人員個(gè)去現(xiàn)包場(chǎng)直拔接察董看市抱場(chǎng)情考況。護(hù)例如勻，派調(diào)被查人幸員去頃現(xiàn)場(chǎng)款了解卷樓盤(pán)玻的銷(xiāo)濕售情鋪況等罷等。（2）親慘身經(jīng)樣歷法端。就是磚調(diào)查要人員像親自本參與泄某項(xiàng)膨活動(dòng)稠，來(lái)驕?zhǔn)占萦嘘P(guān)繁資料損。例衫如調(diào)查給人員焦佯裝民顧客覺(jué)，到湖代理詞商處聲去咨倦詢(xún)、獲買(mǎi)樓勿等，籍即通豎常所伯說(shuō)的“踩盤(pán)”。（3）痕壇跡觀移察法災(zāi)。調(diào)查芳人員創(chuàng)不是竄直接負(fù)觀察貢被調(diào)緒查對(duì)鬧象的傭行為寶，而獎(jiǎng)是觀鄉(xiāng)豐察被已調(diào)查略對(duì)象山留下紙的一從些實(shí)醉際痕奪跡。堆比如在房董展會(huì)許上，聾調(diào)查株人員宣可以普觀察事參觀代者手慎中哪陶家樓細(xì)盤(pán)的才手提土袋最流多。（4）行抓為記涌錄法陳。有些競(jìng)情況目下，搬為了瞎降低肅調(diào)查薪者的酷記錄走負(fù)擔(dān)綠，可桶以通旦過(guò)錄匙音機(jī)掛、攝寺像機(jī)超、照寫(xiě)相機(jī)撞以及逃其他裳一些談監(jiān)聽(tīng)列、監(jiān)巴視設(shè)妄備記暈錄下傲來(lái)，療分析丑客戶(hù)益購(gòu)房密的心隸態(tài)，拜有針復(fù)對(duì)性徹地進(jìn)類(lèi)行樓研盤(pán)營(yíng)窗銷(xiāo)的近策劃獻(xiàn)。3.定性潤(rùn)研究張法定性喉研究溜法是悠對(duì)研年究對(duì)諸象質(zhì)輩的規(guī)凍定性豬進(jìn)行崖科學(xué)縮慧抽象艷和理福論分菌析的曠方法各，這膝種方葵法一糕般選焰定較凱小的沉樣本梳進(jìn)行暑深度分、非肉正規(guī)科性的嫌訪談軟，發(fā)柳掘問(wèn)千題的敲內(nèi)涵跟，為恰隨后霧的正濃規(guī)調(diào)販查做芳準(zhǔn)備盒。目前姿國(guó)內(nèi)菠常用大的定狠性研細(xì)究法估有：（1）焦蹦點(diǎn)小敗組座縱談會(huì)況。就是克以會(huì)議的形翅式，通就某順個(gè)或貪幾個(gè)倉(cāng)特定緊的主杏題進(jìn)西行集體捎討論，集思媽廣益的一銅種資斧料收足集方潤(rùn)法。（2）深誓度訪六談法孟。是一玻種直接翠的、一對(duì)突一的訪籃問(wèn)，搜在訪萍問(wèn)過(guò)切程中夢(mèng)，由談?wù)莆諈捀呒?jí)陽(yáng)訪談?chuàng)峒记墒獾恼{(diào)企查員娛對(duì)調(diào)隙查對(duì)位象進(jìn)件行深軋入的卡訪談膚，用晉以揭示被訪乳者對(duì)券某一庭問(wèn)題競(jìng)的潛在勿動(dòng)機(jī)符、態(tài)垂度和蝴情感等。（3）投適影技都法。又稱(chēng)購(gòu)?fù)渡滹埛?，贏是一準(zhǔn)種無(wú)首結(jié)構(gòu)戀的、孕非直坊接的煉詢(xún)問(wèn)捧方式非，主病要采幣用非直冶接目侵的性的方基法激勵(lì)被訪批者將盈他們麻所關(guān)膚心話蹦題的潛在乘動(dòng)機(jī)喪、態(tài)舌度和果情感兆反映饅出來(lái)。例秀如：欲了籃解調(diào)玻查對(duì)艱象對(duì)偶某個(gè)演新推凳出的教樓盤(pán)另，你鍵可以稻這樣惰問(wèn)他肚：“如果欣您的館朋友盾有意幟購(gòu)房飾，您融認(rèn)為叛他會(huì)旱對(duì)這仗個(gè)樓洞盤(pán)感子興趣賢嗎？”。4.實(shí)驗(yàn)填法實(shí)驗(yàn)旬包括傻三個(gè)氣基本肅部分冤：實(shí)驗(yàn)騰對(duì)象回稱(chēng)為“實(shí)驗(yàn)我體”，實(shí)減際上需引入姐的變闖化稱(chēng)泊為“處理”，“處理”發(fā)生撐在實(shí)向驗(yàn)對(duì)馳象上室的效股果稱(chēng)汽為“結(jié)果”。以調(diào)河查房獨(dú)地產(chǎn)葵廣告站效果雕為例六，表綢示如粒下：選定泰一些悟消費(fèi)些者作漢為調(diào)宴查對(duì)維象廣告杏宣傳籌對(duì)消助費(fèi)者叫產(chǎn)生悅的影衣響根據(jù)鞠消費(fèi)危者對(duì)雕廣告壇的接暮受效拒果來(lái)猴看樓灶盤(pán)銷(xiāo)詠售量蒜的變逮化實(shí)驗(yàn)嗚體處理結(jié)果3.聰3.殃2房地巴產(chǎn)市謙場(chǎng)調(diào)蟲(chóng)查方作法的債創(chuàng)新1.主題互式調(diào)丙查精心意設(shè)計(jì)堤調(diào)查脖有導(dǎo)色向性接主題縱，通紹過(guò)公懲開(kāi)有享獎(jiǎng)?wù)鞴仍?xún)征倡集公換眾的楚意見(jiàn)閑，來(lái)黨獲取剝需求嚷信息朝。例既如：重慶象百年熊世家鍵房地秤產(chǎn)公孝司通黎過(guò)征比文主罵題“我理肯想中運(yùn)的家”所開(kāi)屯展的法調(diào)查刮。2.論壇拖式調(diào)義查通過(guò)掠舉辦層論壇罰，吸芬引消察費(fèi)者喪與社聞會(huì)各顧界的雅目光共，借磨助公甚眾的仿看法賽評(píng)述遠(yuǎn)來(lái)達(dá)局到市懂場(chǎng)調(diào)旺查的葡目的粘。例如：有的剛房地嶄產(chǎn)公綢司通壇過(guò)廣曾告開(kāi)逝展良搏心定北價(jià)，舒大眾湯通過(guò)障信件敞、網(wǎng)筒絡(luò)、衛(wèi)郵件掀等方理式參遇與擬默售項(xiàng)穴目定停價(jià)。3.記者熔式調(diào)譯查由企裂業(yè)贊掀助，爬組織呀媒體拖記者欺聯(lián)盟鮮，有駁針對(duì)套性設(shè)青計(jì)調(diào)沒(méi)查內(nèi)笛容，闖借助擺記者禽采訪怎、宣健傳新木聞的員權(quán)利樓，達(dá)柱到調(diào)忍查的遮目的聰。適袋用于籠對(duì)競(jìng)箏爭(zhēng)項(xiàng)兆目的膝調(diào)查局。3.脖4市場(chǎng)容調(diào)查夠問(wèn)卷懼設(shè)計(jì)橋及資務(wù)料整悶理市場(chǎng)菜調(diào)查咸問(wèn)卷蓬的設(shè)溫計(jì)1.市場(chǎng)辭調(diào)查仁問(wèn)卷瓦的分企類(lèi)（1）結(jié)煉構(gòu)式識(shí)問(wèn)卷針對(duì)薄每個(gè)穿問(wèn)題慰一般黎設(shè)置掃盡可凡能全朗面的予答案一般嘩只提臥問(wèn)，涉不提摔供答贈(zèng)案有的拘問(wèn)題閃設(shè)置撒全面膊的答匪案，六有的谷只提計(jì)問(wèn)封閉墾式開(kāi)放匹式半封晴閉（2）非薄結(jié)構(gòu)詠式問(wèn)鴨卷。（3）半絹結(jié)構(gòu)街式問(wèn)斤卷，吃即上卡述兩腦種形堡式的鹽結(jié)合撤。2.問(wèn)卷文結(jié)構(gòu)甄別約問(wèn)題背景傾資料問(wèn)卷壁標(biāo)題問(wèn)卷棵說(shuō)明主體莖問(wèn)卷問(wèn)卷慶編號(hào)一份章完整的調(diào)漿查問(wèn)溉卷（1）問(wèn)照卷編腿號(hào)與值問(wèn)卷濃標(biāo)題問(wèn)卷予標(biāo)題孤用于歐概括葡說(shuō)明雷調(diào)查殖研究貼的主效題，社可使泰被調(diào)搖查者和對(duì)將蝕要回餅答哪純方面羽的問(wèn)牲題有罩一個(gè)馳方向期性的捎了解數(shù)，其兼設(shè)計(jì)狀應(yīng)簡(jiǎn)葬明扼車(chē)要，巧使被畢調(diào)查轎者容沈易識(shí)蹤蝶別。比如“××區(qū)域滿(mǎn)房地王產(chǎn)市頑場(chǎng)消殺費(fèi)習(xí)往性調(diào)棉研問(wèn)魂卷”、“××區(qū)域鵲房地循產(chǎn)市輛場(chǎng)需衡求調(diào)只查問(wèn)績(jī)卷”等。此外叫，在舟問(wèn)卷殖標(biāo)題熟上方稍，一弄般還憑有問(wèn)抽卷編繼號(hào)，姥方便唉調(diào)研軟結(jié)束痰后的蘿統(tǒng)計(jì)北工作。（2）問(wèn)襪卷說(shuō)馬明問(wèn)卷絲式說(shuō)明決體現(xiàn)編在問(wèn)笛卷首狀頁(yè)，穗其包雹含內(nèi)陵容主破要有厚：調(diào)查素員身的份、灑調(diào)查齡目的懶、調(diào)波查單借位名茄稱(chēng)、法調(diào)查戲信息藍(lán)的保御密承傷諾以魚(yú)及致比謝等內(nèi)租容。（3）甄茅別問(wèn)善卷甄別而問(wèn)卷堆的主瞎要目補(bǔ)的是桃對(duì)調(diào)遷查對(duì)腹象進(jìn)哈行篩銷(xiāo)選，桂而是厭否對(duì)輔被訪始者進(jìn)評(píng)行篩垮選（折如繼射續(xù)訪這問(wèn)或狹終止霉訪問(wèn)直）是爆由調(diào)主研目牲的或箱市場(chǎng)陪環(huán)境莖等因墳素決覆定的碌。通常海在房要地產(chǎn)痛市場(chǎng)灑的消湖費(fèi)習(xí)蠢性調(diào)濃查中淘，需燥要排鞭除以挺下一抽些人治員：①當(dāng)賀地居住烈時(shí)間映較短微的人破員;②短期錄內(nèi)沒(méi)桃有購(gòu)齊房欲央望的已人，這耽樣的娛訪問(wèn)腎對(duì)象股訪問(wèn)登結(jié)果委可能肥失真蓄；③非家洋庭購(gòu)幟買(mǎi)決垮策者串或決稻策影釋響者；④行業(yè)水從業(yè)功人員，如的業(yè)內(nèi)潮的市芒場(chǎng)研蕩究、辦項(xiàng)目傅策劃終、規(guī)欺劃設(shè)聽(tīng)計(jì)、談建筑捏施工懷、監(jiān)獄理以決及營(yíng)沒(méi)銷(xiāo)人瘦員。⑤最血近一黎段時(shí)肌間內(nèi)接受議過(guò)同衛(wèi)類(lèi)主岔題的與訪問(wèn)菌或參橡與過(guò)降同類(lèi)雙主題傷座談的。除此狐之外鋼，根模據(jù)調(diào)擠查目建的，豆有時(shí)儉還需閣要對(duì)是被訪莫問(wèn)者冤的其篩他信屠息進(jìn)疏行篩稅選，姑這些澤問(wèn)題雀都會(huì)縮慧在甄兄別問(wèn)盡卷里愛(ài)出現(xiàn)腳。（4）主這體問(wèn)紫卷主體懷問(wèn)卷雕是指伶調(diào)查筋者所泰要了選解的企核心黎內(nèi)容民，其氏設(shè)計(jì)披質(zhì)量潔直接正決定排調(diào)查全工作稀的成前敗。如在情消費(fèi)匙者習(xí)博性調(diào)爭(zhēng)研中喉，主瓜體問(wèn)爺卷一掩般包沿括被駱訪者勒的消辱費(fèi)區(qū)竭域、土消費(fèi)截場(chǎng)所壟、消雕費(fèi)頻拼率、慎消費(fèi)衣偏好壘、消救費(fèi)能騙力、圍消費(fèi)胡方式認(rèn)以及憑各種殲意見(jiàn)齒和建永議等符內(nèi)容躁?！臼纠?-疫3】（5）背根景資訴料背景照資料距主要庫(kù)調(diào)查辭被訪嶼問(wèn)者奴的基雷本情漁況，盤(pán)從中代可以匪側(cè)面米觀測(cè)莖問(wèn)卷紅調(diào)查運(yùn)的質(zhì)望量，暗以及害是否罪可以跨成為靈潛在炊客戶(hù)皮等。比如映在消較費(fèi)者蝴研究壘中，錄背景夜資料棵主要洽包括內(nèi)被訪澡者的回性別腸、年筆齡、縫職業(yè)近、文窯化程廁度、護(hù)收入檢、婚糞姻狀殺況等游信息傍。背慣景資偉料的串問(wèn)題鐮設(shè)置駁用該作根據(jù)扁調(diào)查緊目的輛和要驢求而祝設(shè)定儲(chǔ)。【示例3-并4】（6）作把業(yè)記絹載作業(yè)蓮記載敗一般駁放在逗首頁(yè)蕩，也戲可放夏在最紛末頁(yè)芽，主蠶要包事括兩訓(xùn)部分肆：①訪脈問(wèn)員慨填寫(xiě)觀的相揪關(guān)的虹資料徒，主掛要包絮括被戲訪問(wèn)歸者姓肅名、憶聯(lián)系貝電話黎、住側(cè)址，附以及具訪問(wèn)絹員姓尖名、融訪問(wèn)鴿日期傷、訪植問(wèn)時(shí)拍長(zhǎng)、皺訪問(wèn)熊地點(diǎn)車(chē)等基弱本資俗料。②審話核和聞復(fù)合雄記錄茶，由靠公司倉(cāng)審核悟人員母填寫(xiě)偶，對(duì)伍問(wèn)卷杯進(jìn)行哄質(zhì)量碰控制。3.調(diào)查暢問(wèn)卷刪中的劍問(wèn)題毅分類(lèi)（1）事實(shí)坐性問(wèn)抬題（2）行為榨性問(wèn)您題。（3）動(dòng)機(jī)淹性問(wèn)捐題（4）態(tài)磚度性摔問(wèn)題4.調(diào)查往問(wèn)卷賞的提躬問(wèn)形諒式（1）封觀閉式吼問(wèn)題①二感項(xiàng)選肅擇法提出階一個(gè)堵問(wèn)題技，僅境有兩生兩個(gè)喪答案吵可供概選擇鬧。答案峽對(duì)立莖互斥平的，型非此翁即彼叢。例：請(qǐng)問(wèn)參您是花否打無(wú)算在惕一年欲內(nèi)購(gòu)晉房？是（庫(kù)）站否（屋）②多易項(xiàng)選方擇法③程度恨評(píng)定壘法例：在購(gòu)尊買(mǎi)商裳品房蝦時(shí)，解地理邊位置筒：（商單選傳）很重械要（臉）較重傘要（殺）一般炮（狹）不太旺重要顆（陪）很不憤重要較（吼）④語(yǔ)父意差儲(chǔ)別法列出游兩個(gè)口意義膛相反庭的詞壯，讓巷被調(diào)營(yíng)查者勞做出蝦一個(gè)大選擇句。例：請(qǐng)問(wèn)珠你對(duì)諒某某塑花園益小區(qū)度的看塘法如捎何？豬（每頃對(duì)只映選一磚個(gè)）建筑夢(mèng)新穎采（大）弓建區(qū)筑風(fēng)邀格陳馬舊（復(fù)）品位椒高（紋）偉品位純低（帥）戶(hù)型京設(shè)計(jì)績(jī)合理衛(wèi)（伐）宰戶(hù)君型設(shè)宗計(jì)不蜂合理就（暫）價(jià)格識(shí)合理民（細(xì)）喂價(jià)蝴格偏磁高（惜）（2）開(kāi)閉放式測(cè)問(wèn)題對(duì)所牲提問(wèn)摧題回家答沒(méi)缸有限寒制。邀答案消不唯休一，造不易隨統(tǒng)計(jì)捕，不伐易分柱析①自架由式被調(diào)聞查對(duì)菊象不穗受任污何限扶制回召答問(wèn)元題例：請(qǐng)給紋出給滑您印購(gòu)象最趟深刻可的一換句廣芹告詞澡：——康——訪——殿——進(jìn)—。②怖語(yǔ)句昨完成秤式例：如果市您欲躍購(gòu)房嘴，您棚購(gòu)房伍的主箭要理究由是掀：——?jiǎng)瘛弧ぁ恰?。③字耀眼?lián)迅想式調(diào)查屆人員砍列出感一些灑詞匯鵝，每調(diào)次一永個(gè)，甚由被跨調(diào)查繩者說(shuō)噴出或陰寫(xiě)出汪他（摸她）賠所聯(lián)左想到災(zāi)的第皮一詞孫。例：當(dāng)您杰聽(tīng)到墳以下責(zé)詞匯凈時(shí)，傍首先環(huán)會(huì)想許到什煮么？麗江博花園絡(luò)（鑼?zhuān)┢砀ば麓遘洠ㄆ蓿┍坦鸶?jìng)園拳（獅）④順問(wèn)遇式例：購(gòu)房誓時(shí)您挽所看濫重的賤因素巴依次宿為（親請(qǐng)根袍據(jù)你糟認(rèn)為點(diǎn)的重姨要程有度分損別標(biāo)少上序址號(hào)）地段以（私）價(jià)格驢（品）環(huán)境往（邊）設(shè)計(jì)翼（軍）服務(wù)繁（與）品牌陷（仗）其他爽：——千——塘——差——朽—。⑤過(guò)疤濾法最初攤提出肉問(wèn)題勾較廣賺泛，得再根件據(jù)被既調(diào)查蜓者回叔答的拐情況歸縮小豈問(wèn)題插范圍暗。例：請(qǐng)問(wèn)幫您今導(dǎo)年內(nèi)存打算晶購(gòu)房時(shí)嗎？是（金）房誠(chéng)否（蓬）如果聾是，趙您打蘇算購(gòu)桿買(mǎi)住輪宅的施建筑孫面積亂為：——逝——閉——閱——幸—。5.問(wèn)卷種形式橋的設(shè)禿計(jì)（1）編排叮各部總分內(nèi)必容（2）確定哨問(wèn)卷記大?。?）選擇稻合適浮的字公體（4）保持疏適當(dāng)牧的行屋距。（5）采用晝優(yōu)質(zhì)棵的紙蜻張（6）問(wèn)卷啄印刷鄙要精蘋(píng)美6.問(wèn)卷全設(shè)計(jì)