房地產(chǎn)項目市場調(diào)查方法

第3章房地產(chǎn)項目市場調(diào)查研究

一、房地產(chǎn)策劃員（一）市場調(diào)研

1.技能要求。（1）能夠至少使用一種調(diào)研方法完成市場調(diào)查工作；（2）能夠收集和記錄市場調(diào)研信息；（3）能夠收集市場信息。

2.相關(guān)知識。（1）市場調(diào)查的作用和特點；（2）市場調(diào)查訪問的方法；（3）市場供求的知識；（4）統(tǒng)計數(shù)據(jù)收集知識。

（二）信息分類匯總

1.技能要求。（1）能夠?qū)κ袌稣{(diào)研信息進行匯總；（2）能夠按照信息來源和特征進行分類。

2.相關(guān)知識。（1）調(diào)研信息分類的知識；（2）信息分類的方法。

職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)工作內(nèi)容

二、助理房地產(chǎn)策劃師（一）制定市場調(diào)研計劃

1.技能要求。（1）能夠確定市場調(diào)研范圍及流程；（2）能夠設(shè)計調(diào)查表和調(diào)查問卷；（3）能夠組織人員開展市場調(diào)研工作。

2.相關(guān)知識。（1）市場調(diào)查的原則；（2）市場調(diào)查問卷的制定方法。

（二）市場調(diào)研內(nèi)容分析

1.技能要求。（1）能夠評定調(diào)研信息、剔除誤差信息；（2）能夠?qū)椖扛艣r進行分析；（3）能夠?qū)κ袌龊暧^調(diào)查進行分析；（4）能夠?qū)Ω偁帉κ仲Y料進行分析；（5）能夠?qū)κ袌鲂枨鬆顩r進行估算；（6）能夠?qū)οM者行為進行分析。

2.相關(guān)知識。（1）項目概況調(diào)查與分析方法；（2）市場宏觀調(diào)查的內(nèi)容與方法；（3）競爭對手資料分析與方法；（4）市場需求估算方法與內(nèi)容；（5）消費者行為的分析方法。

三、房地產(chǎn)策劃師（一）組織市場調(diào)查

1.技能要求。（1）能夠確定調(diào)查的主題與內(nèi)容；（2）能夠市場調(diào)研方法；（3）能夠組織實施市場調(diào)研活動。

2.相關(guān)知識。（1）市場調(diào)查的流程與方法；（2）市場調(diào)查組織方法。

（二）市場分析評價

1.技能要求。（1）能夠針對市場強弱勢進行分析；（2）能夠進行項目定價分析；（3）能夠?qū)κ袌鲞M行預(yù)測。

2.相關(guān)知識。（1）市場分析與預(yù)測方法；（2）項目SWOT分析方法；（3）成本和需求估算方法。（三）商務(wù)環(huán)境分析

1.技能要求。（1）能夠分析社會經(jīng)濟狀況；（2）能夠?qū)Ψㄒ?guī)政策等軟環(huán)境進行分析。

2.相關(guān)知識。商務(wù)環(huán)境分析的內(nèi)容與方法。

一、知識要求

房地產(chǎn)市場調(diào)查的特點、作用和原則；房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序；房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容；房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法。

二、技能要求

制定房地產(chǎn)市場調(diào)查方案；設(shè)計房地產(chǎn)市場調(diào)查表和調(diào)查問卷；進行房地產(chǎn)調(diào)查統(tǒng)計分析；撰寫調(diào)查報告。

本章學(xué)習(xí)要求3.1房地產(chǎn)市場調(diào)查概述3.1.1房地產(chǎn)市場調(diào)查的含義

房地產(chǎn)市場調(diào)查是指為實現(xiàn)房地產(chǎn)項目特定的經(jīng)營目標(biāo)，運用科學(xué)的理論以及現(xiàn)代化的調(diào)查技術(shù)方法和手段，以客觀的態(tài)度，有目的、有計劃、系統(tǒng)地通過各種途徑收集有關(guān)房地產(chǎn)市場的信息資料，通過對資料的整理和分析，來正確地判斷和把握房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，從而為開發(fā)商預(yù)測房地產(chǎn)市場未來發(fā)展、制定科學(xué)決策提供可靠依據(jù)。

房地產(chǎn)市場調(diào)查是房地產(chǎn)項目策劃、規(guī)劃設(shè)計、經(jīng)濟評價和市場營銷等工作的前提和基礎(chǔ)。3.1.2房地產(chǎn)市場調(diào)查的特點、作用和原則

(1)房地產(chǎn)項目市場調(diào)查內(nèi)容的廣泛性和復(fù)雜性

(2)房地產(chǎn)項目市場調(diào)查內(nèi)容的針對性和時效性

(3)房地產(chǎn)項目市場調(diào)查方法的多樣性和專業(yè)性1.房地產(chǎn)項目市場調(diào)查的特點

(4)房地產(chǎn)項目市場調(diào)查結(jié)果的局限性

2.房地產(chǎn)項目市場調(diào)查的作用

市場調(diào)查是房地產(chǎn)項目策劃的基礎(chǔ)，其主要作用表現(xiàn)在：（1）市場調(diào)查是項目策劃者認(rèn)識市場，捕捉新的市場機會的前提；（2）市場調(diào)查是項目策劃者感知市場，了解消費者需求的主要手段；（3）市場調(diào)查是項目策劃者了解市場、挖掘賣點、形成創(chuàng)意的必要前提；（4）市場調(diào)查是項目投資機會研究、項目定位、項目規(guī)劃設(shè)計、項目營銷等一系列活動的基礎(chǔ)，貫穿項目全程策劃的始終。房地產(chǎn)市場調(diào)查項目定位投資機會研究項目營銷項目規(guī)劃設(shè)計認(rèn)識市場感知市場了解市場(1衣)準(zhǔn)確邀性原沈則房地謙產(chǎn)市阻場調(diào)舒查的員準(zhǔn)確遭性取預(yù)決于虹三個暗方面彩。①扯市場舅調(diào)查堵人員戴的技聾術(shù)水椅平；蟲②市皇場調(diào)瞎查人鋪員的荷敬業(yè)篇態(tài)度紀(jì)；③嘴被調(diào)猴查對館象的塘態(tài)度畏。(2脅)時效噴性原巾則3.房地毫產(chǎn)項躁目市泳場調(diào)半查的成原則(3松)全面懷性原茄則(4午)針對擇性原堤則(5鳳)創(chuàng)新辭性原喂則3.圈1.曉3房地樣產(chǎn)市寇場調(diào)會查程魔序建立伙調(diào)查井組織初步叼情況奇分析制定纖調(diào)查膊方案收集冷資料資料弱的甄舊別與熊審查分析慮數(shù)據(jù)房地配產(chǎn)項陜目市場調(diào)籠查的郵流程撰寫境調(diào)查悠報告確定宗調(diào)查康目的總結(jié)穗反饋分析創(chuàng)和總動結(jié)階狹段實施針階段準(zhǔn)備腹階段1.準(zhǔn)備稈階段（1）確疤定調(diào)士查目券的這是臉進行豎市場牲調(diào)查夜時應(yīng)敵首先號明確乘的問宏題。礙目的胡確定響以后程，市丹場調(diào)飯查就漠有了話方向毅，不悠至于貫出現(xiàn)燥太大框的過意失。調(diào)研鋤人員煉必須尊牢記額調(diào)研忌是為鄉(xiāng)豐營銷昨服務(wù)處的，恢其目紗的是紛發(fā)現(xiàn)運問題粒并解火決問拆題。（2）建湖立調(diào)惜查組令織房地閃產(chǎn)市老場調(diào)拆查部匪門，賓應(yīng)當(dāng)攪根據(jù)筆調(diào)查甚任務(wù)默和調(diào)醋查規(guī)盯模的柔大小昏，配愛備好面調(diào)查間人員風(fēng)，建藍立房山地產(chǎn)煩市場非調(diào)查勤組織棉。調(diào)部查人衰員確奮定后僅，要凝進行升以下夾內(nèi)容恭的學(xué)躺習(xí)和唐培訓(xùn)簽：①明垃確房艘地產(chǎn)吸市場肯調(diào)查共方案訊；②掌丘握房單地產(chǎn)捎市場適調(diào)查午技術(shù)篇；③了度解與弓房地昆產(chǎn)有靜關(guān)的征方針職、政椅策、棗法令堪；④學(xué)梯習(xí)必喚要的釀經(jīng)濟響知識訂和業(yè)廢務(wù)技支術(shù)知起識等股。（3）初鑰步情若況分矛析初步以情況混調(diào)查枯通常跌有如口下三莖個過啊程：①研究吸收集帥的信敬息材活料，止包括潔研究民企業(yè)外部材料炕和分該析企吊業(yè)內(nèi)部材料壩；②與企貧業(yè)有芹關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進行非正圓式談巖話，從井領(lǐng)導(dǎo)宴談話穴中尋膠找對退市場頓的初步翠判斷；③了解飾市場注情況茅，分員析消費惑者對本公迫司所開羅發(fā)經(jīng)站營的富房產(chǎn)書的態(tài)度等。初步唯分析擋中，蝴如果去原來粥提出拖的課她題涉蠶及面哨太寬撕或者壓不切答實際鴉，調(diào)格查的遺范圍親和規(guī)正模過閃大、矩內(nèi)容毅過多螺，無蝦法在諒限定貼時間裂內(nèi)完蒙成，椒就應(yīng)壺當(dāng)事般實其業(yè)實地船加以急調(diào)整暢。注意董：初步南情況輔分析表的資竿料收苦集不引需要言過分棗詳細將，只需需要守收集揭對所練要分柜析的除問題貓有參航考價影值的芹資料蹈即可助。2.實施幼階段（1）制廊定調(diào)到查方帖案制定果房地性產(chǎn)市彼場調(diào)愈查方愧案是漲做好師房地剪產(chǎn)市誦場調(diào)喝查的淚重要迫前提勝工作納，一偏個成骨功的純調(diào)查柿方案礙將決窩定調(diào)食查結(jié)短果的碼真實雅性、界可靠完性和沒科學(xué)勻性。調(diào)查換方案西設(shè)計嫂的內(nèi)竭容如昨下：①為完晃成調(diào)牧查的蝦課題聯(lián)需要悶收集喬哪些轉(zhuǎn)信息襪資料塘。②信息賺資料伶從哪憶里取酷得，朝用什鞠么方省法取偷得。③明確伯獲得絲式答案延及證質(zhì)實答闖案的悔做法符。④怎樣市運用連數(shù)據(jù)攔分析費問題蚊。⑤費用膨支出遲計劃脆。⑥評價蘋方案殃設(shè)計洽的可支行性捐，以癢及方六案進贈一步他實施瞇的準(zhǔn)潮備工凈作。（2）搜怠集資斧料根據(jù)央資料味來源量不同鑄，一鐘般分拍為一鋤手資膽料和離二手風(fēng)資料漿。①收扎集二言手資徑料。麻二手彩資料佩是指均以前丙已經(jīng)雙收集餡好的妹，不壯一定侍與當(dāng)什前問脆題有吉直接淹關(guān)系炒的信額息資耍料。二手度資料約的來離源有女：一是項目泄內(nèi)部，常目見的潛內(nèi)部朽資料臺來自洽于開茅發(fā)企企業(yè)的共內(nèi)部待數(shù)據(jù)務(wù)庫。二是項目違外部，來寒自于炊公布漫的信您息，廟如政趙府的它法律帖法規(guī)什文件濫等。注意丈：二手挑資料封，必攻須保閘證資父料的稻時效旁性、送準(zhǔn)確還性和雁可靠償性。②收呆集一鴿手資月料。棗一手疑資料潤是指喉為了誦解決因特定仇的問膠題而誕專門管收集史的原遙始資峽料。研究跑必須輕以第談一手浮資料屯為基籠礎(chǔ)，乒這種瘡資料勵的獲紗取往緩?fù)鶃韯?chuàng)源于隱項目滿的實飲地調(diào)垮查。（3）資挽料的隆甄別起與審道查資料死的甄熱別與億審查州非常求重要述，主淺要表耽現(xiàn)在側(cè)以下貝幾個既方面斃：①由于翅抽樣舒或調(diào)談查方賣式本揚身的椒局限車性，期使得贊市場虧調(diào)查亭不可橋避免偵地存么在一陸定的死錯誤咳，因談此在分抽樣默及調(diào)僵查方雪式的霸選擇煉上，合理傘性的稼原則更為窮重要憑；②實地持調(diào)查非的真實曬性，真率實的覺調(diào)查槽和分友析以香及與僅項目草有著造密切逐相關(guān)滋的資鋸料，勤顯得刑特別嫁重要姑；③調(diào)查負人員泉完成曲調(diào)查武后，脹應(yīng)對調(diào)查播結(jié)果進行暈必要匠的事后南復(fù)核。3.分析滿與總夕結(jié)階瓶段（1）分逃析數(shù)涼據(jù)數(shù)據(jù)得分析攔的目懂的是穗解析流所收規(guī)集的劑大量逃數(shù)據(jù)燒并提朽出相盒應(yīng)結(jié)蜻論。分析站數(shù)據(jù)酷的過栗程是液一個切復(fù)雜編的系坡統(tǒng)過專程，篇其主論要步蹤蝶驟如琴下：編輯欄整理將資外料加盡以篩捷選，震去粗們?nèi)【?、去敏偽存浴真保證脈資料懼的系修統(tǒng)性棕、完送整性炒和可率靠性分類嫌編號將調(diào)惡查資喊料按坊適當(dāng)碰的類嗚別分哨類便于去查找耽和使配用進行蛇統(tǒng)計將資抱料進鴉行統(tǒng)財計計級算編制縣計算殃表、夕統(tǒng)計愿表和沾統(tǒng)計讓圖比較母分析贏、結(jié)良論（2）撰腐寫調(diào)固查報肢告調(diào)查業(yè)研究松報告絲式主要客是歸只納研聚究結(jié)傅果并常得到犯結(jié)論對，提牽交給幸管理使人員公決策局使用廢。①撰寫纏調(diào)查振報告井的要源求A.客觀被真實燥；B.簡明古扼要努；C.結(jié)論井明確藏。②撰寫朗調(diào)查煎報告耗的主錄要內(nèi)迅容A.調(diào)查艷目的銅、方醉法、顫步驟暢、時泊間等擁說明喝；B.調(diào)查寇對象余的基叛本情握況介宅紹；C.所調(diào)唐查問隔題的羽實際亞情況借與分泳析說急明；D.對調(diào)扔查對秤象的旦基本屬認(rèn)識廣，做鋤出結(jié)迎論；E.提出龜建設(shè)篩性的站意見鳴和建引議；F.統(tǒng)計續(xù)資料嫁、圖駛表等挽必要示附件尼。（3）總愁結(jié)反扔饋總結(jié)因的內(nèi)擁容主騎要有粒以下夸幾個束方面童：①調(diào)查鏈方案錫的制舍定和滅調(diào)查甲表的獨設(shè)計驚是否焰切合她實際鈴；②調(diào)查并方式圓、方恒法和蚊調(diào)查匠技術(shù)忽的實獅踐結(jié)袋果，奮有哪被些經(jīng)戀驗可倍以推踢廣，坐有哪尊些教黨訓(xùn)應(yīng)機當(dāng)吸炎??；③實地朱調(diào)查穴中還駕有哪型些問償題沒吉有真場正搞衰清，畫需要委繼續(xù)糠組織態(tài)追蹤就調(diào)查秘；④對參鬼加調(diào)透查工瘦作的邪人員誓做出藝績效逆考核碼，以丑促進場調(diào)查捷隊伍蔑的建尚設(shè)，全提高杯調(diào)查膏水平鑒和工虛作效唱率。注意圾：在實殊際的襯房地編產(chǎn)市客場調(diào)香查中雖，可需視調(diào)誘查內(nèi)叮容、漏環(huán)境發(fā)條件血和調(diào)繡查要男求的雕輕重東緩急貼，靈刷活安榜排調(diào)典查步敬驟及互程序亮，并殼非一企成不拍變。3.寒2房地壩產(chǎn)項展目市快場調(diào)舉查的艙主要額內(nèi)容3.般2.圍1房地雨產(chǎn)市顯場環(huán)址境調(diào)預(yù)查1.宏觀欲環(huán)境疊調(diào)查燈層面（1）政桌治法運律環(huán)甲境應(yīng)當(dāng)餃關(guān)注貴政府還有關(guān)療方針聲政策伸，如葉住房躺制度狹政策環(huán)、舊涉城改槽造政距策等倚；也要膊調(diào)查搖有關(guān)甚法律濕法規(guī)莫是否紅有新眉的調(diào)好整；必要黑時也陡需要濁關(guān)注磨政局退的變饞化，輛如政琴府人嗽事變拌動以辟及社生會動我蕩等近情況氧?！纠印?0勇06年5月17日溫雞家寶舞總理終主持市召開銹的國歇務(wù)院賽常務(wù)請會議凱上提祥出的小促進哲房地別產(chǎn)業(yè)球健康撿發(fā)展殺的六蛛項措恭施（“國六許條”），拳包括悶住房廣供應(yīng)漠結(jié)構(gòu)販、稅錄收、零信貸唐、土澤地、寄廉租黑房和燙經(jīng)濟晃適用是房建塑設(shè)等火方面此；（2）宏念觀經(jīng)擔(dān)濟環(huán)喬境。包括畏國民慈經(jīng)濟婦生產(chǎn)葡總值償、國疲民收騰入總墊值以鞠及其附發(fā)展環(huán)速度層；物價北水平治、CP屆I數(shù)據(jù)譯（如訴我國08年上廳半年CP侵I上漲7.枯9%）、筑通貨挽膨脹以率、抵金融汗市場移環(huán)境萄等；城鄉(xiāng)印居民較家庭顛收入偵、個豪人收慨入水帖平；通訊遍及交切通運鋤輸、蒜能源烈與原循材料畏供應(yīng)子、技御術(shù)協(xié)懇作條堡件等艘。注意激：在經(jīng)千濟環(huán)虹境調(diào)莊查中護，房地擦產(chǎn)金須融狀降況是影只響房虧地產(chǎn)餓開發(fā)侵的重坐要因母素之勿一?！景咐恐袊⑷嗣衩摄y行9月15日宣險布，已決定煙下調(diào)舒人民隨幣貸零款基陳準(zhǔn)利辣率和傾中小厭金融刮機構(gòu)哪人民薄幣存緞款準(zhǔn)纏備金引率：粒從20燈08年9月16日起墊，下悔調(diào)一握年期牲人民域幣貸蛙款基蟲準(zhǔn)利解率0.與27個百輕分點寄；這麥?zhǔn)亲?0才04年10月29日以拳來貸豬款基牽準(zhǔn)利任率的恭首次君下調(diào)屋。（3）房水地產(chǎn)華市場虜總體移運行疲狀況對當(dāng)?shù)∏胺恳У禺a(chǎn)長市場章總體烘運行暗狀況童的分遲析判威斷和雪預(yù)測屆，是結(jié)項目班前期寄投資芹決策寄工作備的重眼要環(huán)受境，療對項蘋目開償發(fā)有風(fēng)著根配本性療的影鍛響?！景咐繌?0邁07年下序半年矛開始禮，一斑直上倍漲的臭房價逗首先暖在深愁圳出伙現(xiàn)放顫緩的云跡象躺，進康入20工08年，嚇深圳片等幾農(nóng)個一愛線城下市房初價出研現(xiàn)下閘跌現(xiàn)負象，腫同時豆也影擊響到?jīng)r了其鳥他二笑線城慈市，關(guān)濟南妄房價哥受此沉影響集，上嚷漲速溜度逐尿步放宣緩。（4）人晨口環(huán)襯境人口忠是構(gòu)尿成市拋場的嘉主要誕因素侄之一物。人要口調(diào)凈查的咐內(nèi)容荒包括套人口姻規(guī)模希、人越口增勒長率鎖、人箱口密航度、陳人口蠶遷徙艇流動凳情況穴，人淋口地獵理分顆布、帆民族驢分布孔，出視生率農(nóng)、結(jié)啄婚率協(xié)以及續(xù)家庭泡規(guī)模寬等。（5）技蓮術(shù)環(huán)兼境主要劃包括滋有關(guān)農(nóng)建筑紫設(shè)計峰和建成筑材忠料等遲方面此的新冷技術(shù)努、新峽工藝判、新甲材料螺的技始術(shù)現(xiàn)冒狀、拌發(fā)展蛇趨勢忌、國療內(nèi)外晴先進鎖水平希、應(yīng)艱用前輸景等碗?！景咐磕暇┳蜾h尚這國際靠公寓利用依可再否生能拜源使烘夏季逢制冷瞎不用仔傳統(tǒng)編電力日，一后年四慚季保對持適質(zhì)宜居挑住的兵溫度著和濕際度，評室內(nèi)育裝修咳和配犁置超播過五很星級敘酒店目，實蝦現(xiàn)六出星級題的舒離適和蜂節(jié)能傲環(huán)保挎。鋒啊尚國五際公聚寓衛(wèi)攪生間霜的瓷貍磚全其部是蘋整磚難并與摘衛(wèi)生報潔具橫對中鏡；除慮精裝挎修質(zhì)噴量外霞，在以建筑錢科技古上還挺設(shè)有盤衛(wèi)生串間墻始排水毫系統(tǒng)繳（根載除衛(wèi)喬生間謙異味達）、擾健康竹置換輪式新紋風(fēng)系狠統(tǒng)（賢預(yù)防炮空調(diào)咬?。┏?、垃剝圾處膝理系節(jié)統(tǒng)等銷八大蛛子系斜統(tǒng)。（6）對呀外開但放程荷度對外滑開放驢，是燃我國麻進行膠對外霉房地忘產(chǎn)交騰流、點房地陪產(chǎn)合課作的旅重要勾舉措容?！景咐?0愚07年11月7日，投國家搞發(fā)改壯委和鋪商務(wù)賄部聯(lián)依合頒唉布了《外商山投資黃產(chǎn)業(yè)朋指導(dǎo)醉目錄競（20扔07年修挑訂）》?！赌夸洝芬?guī)定烏，從20杏07年12月1日起城，不順再鼓冤勵外涉資進胸入內(nèi)束地普稅通住善宅的插開發(fā)灣建設(shè)典中，爭同時灰該政低策第辛一次牢明確谷提出次，外閥資進闊入二贈手房朝交易撓市場財及房奴地產(chǎn)薄中介請或經(jīng)駁紀(jì)公倍司的舉途徑盼也將慕受到督全面像限制瞇。2.區(qū)域辭環(huán)境鞭調(diào)查咽層面（1）經(jīng)央濟發(fā)踢展水恒平主要剝調(diào)查拿城市顧或區(qū)淺域的飽經(jīng)濟月總體唐水平欠，主惑要產(chǎn)治業(yè)及衛(wèi)分布乖、居艱民收歪入水屬平、隨購房糟消費完能力安等情足況。（2）城加市發(fā)帶展規(guī)遭劃主要蜻調(diào)查淘城市鵲發(fā)展僵的戰(zhàn)馳略方悅向，殊這是總項目頂選址況著重攏考慮僻的問仿題，雁它直纖接關(guān)幼系到愈項目賤的潛餐質(zhì)和滋增值叨的可請能性駐。（3）房到地產(chǎn)槐市場沫供需喜狀況以此宣判斷煮市場欣供給伏和需陰求的極基本淘狀態(tài)茄，從增而為傅項目吊定位團、開飄發(fā)規(guī)樓模、豈風(fēng)險估程度銜等參逗數(shù)提它供依咱據(jù)。注意猶：在房叉地產(chǎn)班市場悠行情粉調(diào)查凍中，脂價格稻調(diào)研株尤為尺重要孔，包杜括：尼整體地價格友水平醫(yī)和變觀化趨乳勢、植影響福房地鹽產(chǎn)價朝格變蹲換的向因素轉(zhuǎn)、變汽化并物引起它的反境應(yīng)、具新的劣價格突政策叼等。（4）社搜會文罰化環(huán)秀境。包括怕教育雖程度逮、文混化水嗎平，屯價值賤觀、猶風(fēng)俗設(shè)習(xí)慣陽，社書會階壁層分原布、喉宗教爺信仰萌等。企業(yè)侵營銷請人員捆以此曠了解教不同諷消費輛者行殖為，貫以正左確細貴分市戲場，是制定菌企業(yè)椒的市鬧場營惑銷策哄略。（5）房聯(lián)地產(chǎn)聽企業(yè)辱情況晚。包括忠城市扮房地版產(chǎn)企億業(yè)的朱數(shù)量呼、類宰型、捏企業(yè)致資質(zhì)施與實含力等輕概略賴資料類。（6）專拾業(yè)機揉構(gòu)與批中介征商情充況調(diào)旱查。主要乒調(diào)查襯工程回咨詢堆公司核、規(guī)秤劃建饅筑設(shè)竟計單藝位、介房地肉產(chǎn)銷撇售代觸理公課司、嫩廣告依策劃膨公司戶、物們業(yè)管纖理公送司等士等。（7）城值市或喂區(qū)域沒的交徒通條挨件研防究。對城患市或腳區(qū)域襯的交堪通條聯(lián)件進控行調(diào)夫查和付分析只，有瞧助于紀(jì)項目合選址記、交制通組筆織方刪案設(shè)籌計、回項目較定位項等工袖作。（8）影菜響區(qū)盼域發(fā)調(diào)展的撇其他縮慧因素雙和條和件。主要漿包括屬對城角市或戲區(qū)域荷內(nèi)的獨歷史錦因素麻、文程化因爸素、框景觀桐因素郊、價偽值取棋向、補意識企形態(tài)糧、氣忘候條初件等滔方面喬的調(diào)色研，耽有助材于做證好項樹目總煮體戰(zhàn)岔略性搶定位閱。3.微觀商環(huán)境句調(diào)查熊層面又稱丈為項浙目開聚發(fā)條蝦件分團析，領(lǐng)其目評的是廈分析從項目抵自身立的開艦發(fā)條起件及蓄發(fā)展兵狀況既，對暴項目殺自身參價值劇提升腫的可顯能性敵與途新徑進仙行分我析，瀉同時喝為以育后的奧市場甩定位膚做準(zhǔn)朱備。琴具體痛包括幻玉：（1）用地聾現(xiàn)狀為調(diào)查纖與分液析。主要遷對項廣目的艱地形腎地貌覆、地廊質(zhì)條負件、蠟地上永附著咸物等樸情況福進行烘現(xiàn)場串勘察顛和分擁析。（2）項目售周邊貿(mào)環(huán)境遙調(diào)查些與分欠析。周邊約環(huán)境雕主要角指地格塊周劍圍的估物質(zhì)娘和非霜物質(zhì)甩的環(huán)些境與朋配套所情況機。（3）項貴目對瓜外聯(lián)沫系程消度、愁交通垂組織淹等分態(tài)析與伙調(diào)查蝴。3.盲2.且2房地件產(chǎn)市欲場需棕求調(diào)照查1.市場漸需求帖容量貧調(diào)查需求嶼容量高，是百指對捐房地吳產(chǎn)產(chǎn)版品有購買誓欲望且具攏有購買劉能力的市光場需求劇總量。主要檔包括財以下語幾個幸方面困：（1）項躬目所況在城雪市人賭口總憶量、朋家庭德數(shù)量匹及家挖庭結(jié)隙構(gòu)；（2）有碗購房理需求彼的人楊口數(shù)丑量（世現(xiàn)實慘需求隆和潛怒在需吐求）跌和整紗體特所征；（3）居戲民對封各類祝房地落產(chǎn)商裳品的瓜需求?？偭筷?；（4）居顧民的負消費拋結(jié)構(gòu)配；（5）居痕民的常收入乒水平促、儲妹蓄余伏額和繞支付駐能力慶；（6）影傳響房魂地產(chǎn)記市場仁需求仰的因撕素。購買帝者需求漿的主戶體需求潛行為旁的實紀(jì)施者購買浮欲望需求美的動坑力需求普行為渣的源喪泉購買豎能力需求胖的實寇施條志件需求矛行為僅的物督質(zhì)保挨障市場需求2.消費衣者調(diào)惑查（1）消補費者恒個人蕩特征即消滾費者最的個炸人基竟本信偶息，達消費佳者個學(xué)人特督征調(diào)滿查是腫客戶獸甄別孤的重勵要依桑據(jù)。玻主要制內(nèi)容葵包括哲：消未費者把的年閃齡、特文化閣程度喂、家透庭結(jié)膽構(gòu)、連職業(yè)桂、原落居住攜地、終宗教導(dǎo)信仰忍等。（2）消很費者荷購買談動機消費忘動機葡是引骨起人定們購壟買房緞地產(chǎn)餐產(chǎn)品艘的愿育望和順意念俗，即鎖消費稱者出踩于什更么目屆的去免購買述房地陽產(chǎn)商轉(zhuǎn)品，鋒是產(chǎn)車生購郵買行盼為的棵內(nèi)在云原因男。（3）消才費者居購買汪力水項平消費居者購鮮買力恭水平次是指砌消費融者對遼某類需房地煤產(chǎn)產(chǎn)社品的世最大刻支付捉能力夕，這悼是影里響房反地產(chǎn)輝消費旬的最勢重要駁因素速，它務(wù)直接昆決定渠了消倦費者其的購忌房承馬受能鬼力。消費麻者購渣買力掉水平爭的主儲要衡艇量指衣標(biāo)是范家庭服年收蝕入。3.門2.炒3房地幼產(chǎn)市奔場供疤給調(diào)堆查1.房地叮產(chǎn)市鹽場供蘋給總渾體調(diào)貪查對整浪個地所區(qū)房紙地產(chǎn)榜市場崖供給哲情況帥的總灰體調(diào)川查主致要包影括：器房地服產(chǎn)市慢場產(chǎn)炎品的揪供給抹結(jié)構(gòu)沫、供寧給總辛量、敗供給數(shù)變化鳳趨勢隊、供怠給的籮充足拆程度遮、房駕地產(chǎn)基產(chǎn)品校價格帥現(xiàn)狀危；本定地以陷及外伍地房龍地產(chǎn)欲企業(yè)僅的生堪產(chǎn)與達經(jīng)營暈等方聰面的杜調(diào)查懂等。在房儀地產(chǎn)然市場近行情膊調(diào)查相中，縱價格蔑調(diào)研盜是重朽要內(nèi)炭容之巨一。2.競爭余樓盤悼調(diào)查競爭蔽樓盤挨分為升兩類終，一蘿類是戀與所陸在項英目處伙在同竿一區(qū)疊域的血樓盤枝；另讀一類端是不夾同區(qū)交域但督定位擱相似辜的樓觀盤。主要臭包括裳：（1）競基爭樓悉盤的梯產(chǎn)品春調(diào)查主要擁有樓覽盤區(qū)潔位調(diào)歉查、沾產(chǎn)品勝特征景調(diào)查軟、交權(quán)房時客間調(diào)籮查等幸。（2）競菜爭樓序盤的餅價格哭調(diào)查它是慢房地腹產(chǎn)營弄銷中尤最基殺本、籌最便父于調(diào)燃控的顏，在肝實際蜓的調(diào)莊查中小也是誘最難后取得逐的真妨實信傷息。包括單價葉調(diào)查便、總懲價調(diào)作查和祥付款毀方式濕調(diào)查。單價膛反映閃的是爬樓盤跳品質(zhì)水的高羅低，儲而總?cè)r反嫌映的棄是目立標(biāo)客謎戶群齊的選必擇結(jié)剪果。注意昌區(qū)分夾：起價饅均價鎮(zhèn)主態(tài)力戶嶺型單屠價項目名稱項目地址開發(fā)商/投資商開發(fā)商名稱：投資商名稱：聯(lián)系電話建筑及景觀設(shè)計機構(gòu)策劃代理機構(gòu)項目占地面積（畝）綠化率（%）均價建筑面積m2容積率最高價規(guī)劃用途規(guī)劃幢數(shù)車位數(shù)量價格土地年限公攤率朝向差規(guī)劃戶數(shù)銷售率層差建筑結(jié)構(gòu)交付日期商鋪價格（元/m2）工程進度物業(yè)管理費付款方式及優(yōu)惠戶型區(qū)間(m2)主力戶型開盤及入住日期開盤日期入住日期樓盤特點：（3）競棕爭樓餐盤的遙促銷終手段掃調(diào)查競爭博樓盤跑的促題銷手柳段是表項目毀市場退競爭系調(diào)研銹的重承要方咬面之證一。①廣告促銷毯調(diào)查耐。這掘是房遭地產(chǎn)擁促銷倉的重氧要手譯段，弊對競拐爭樓濕盤的封廣告?zhèn){(diào)查途是市答場調(diào)丑研的饞重要權(quán)組成朋部分德；②活動促銷節(jié)調(diào)查淘。通厘過開矮展一坡系列妨促銷捷活動戀的安悠排，皂可以貞營造妻樓盤但的銷勒售氛狂圍，佛促進背銷售櫻；③人員促銷惹調(diào)查荒。與袍客戶顯面對峽面的只人員路促銷韻是傳蝴統(tǒng)的避促銷祖手段用，也輩是目拆前開溜發(fā)商木的主若要促盾銷形再式之革一。④客戶貍關(guān)系促銷剛調(diào)查墨。目波前，渴房地始產(chǎn)促妖銷的跳競爭豬已經(jīng)擦從單茫純的朗交易恢營銷商上升惹到客燈戶關(guān)琴系營紫銷的榴層面迅，這旅是一礦種企娃業(yè)與延客戶諸共同疤創(chuàng)造博價值摟的營灶銷理獻念。（4）競津爭樓灣盤的塑銷售撇情況垃調(diào)查銷售平情況還是判鋼斷一根個樓能盤最坡終的束指標(biāo)糊，但改也是簡最難促獲得警準(zhǔn)確彈信息慰的部戶分，疼主要完包括依：①銷售抄率。最基周本的迫指標(biāo)斥，反赤映了印一個促樓盤鳴被市憤場接剖納的型程度稿；②銷售頑次序狂。指不撲同房逼屋的裳成交維先后沈次序喂，反下映了問市場版需求型結(jié)構(gòu)侄和強煤度；③客戶禍群分園析。通過霉對競哄爭樓敢盤客溫戶的代特征褲分析超，可剪以分幫析其它購買捕動機握，從夾而找撲出本霉樓盤余影響溜客戶落購買喇行為籠的因朋素以咬其影熔響力魄大小課；（5）競扒爭樓阿盤的測物業(yè)叫管理勤調(diào)查物業(yè)點管理跡調(diào)查盯包括徹物業(yè)暗管理茶的內(nèi)郊容、德管理慌情況月、物痰業(yè)管都理費席以及醒物業(yè)妥管理扯公司祖背景襪、實服力以通及操丟作過基的項胸目等拔。3.競爭陪對手擊調(diào)查對競服爭對捏手的妹調(diào)研術(shù)可從俊以下渠幾個鬼方面鳳進行懂考察致：（1）專余業(yè)化喬程度。指競披爭對毅手將半其力護量集鍋中于錦某一傲產(chǎn)品幕、目宋標(biāo)客慶戶群己或所藍服務(wù)忽區(qū)域勇的程聲度；（2）品熊牌知殖名度。指競他爭對綁手主錢要依輝靠品伐牌知澇名度鬼進行死競爭肆，而電不是惕依靠挖價格跟或其客他度磨量進耗行競椒爭的仁程度嶺，如王萬科釀、中狹海、值金地螺等開辭發(fā)商嶼品牌剛。（3）推抹動度司或拉曲動度。指競勿爭對脅手在校銷售為樓盤墨時，勾是尋趙求直蹤蝶接在原最終失用戶周中建疤立品犁牌知己名度型來拉南動銷僻售，凡還是般依賴獅分銷綢渠道腐來推尋動銷武售的罩程度魂；（4）開壺發(fā)經(jīng)繭營方薯式。指競走爭對檔手對奶所開堡發(fā)的躲樓盤星是出籌售、劍出租翁還是伸自行百經(jīng)營勻。如排果出衫售，概是自簡己銷竟售還筍是通敏過代荒理商跌銷售普等；（5）樓竿盤質(zhì)料量。指競鳥爭對無手所心開發(fā)伴樓盤竭的質(zhì)樓量。（6）縱瞎向整姨合度觸。指競勤爭對伸手采巨取向剝前（嶺貼近明消費垂者）濤或向摸后（蔬貼近腎供給合商）庫進行劣整合子所能棄產(chǎn)生止的增喝值效哭果的恒程度垂。（7）成救本狀開況。指競爹爭對饑手的好成本提結(jié)構(gòu)稈是否禁合理暈，企咽業(yè)開漿發(fā)的誘樓盤戀是否則具有盯成本察優(yōu)勢丘等；（8）價謹(jǐn)格策己略。指競包爭對然手的齊產(chǎn)品耗定價枝策略選，會圖影響屆到項鄭目的月目標(biāo)管客戶艱分流苗以及富市場屋推廣絨工作佩等，目開發(fā)巷商必沈須認(rèn)攝真組里織調(diào)箏研，爬并提幫出對墻策；（9）與歉當(dāng)?shù)仨氄Σ块T抹的關(guān)勞系。指競?cè)疇帉Π∈峙c好當(dāng)?shù)卦\城市撫建設(shè)崇規(guī)劃婦部門石、土羞地管巖理部愉門等爬政府仍職能朱部門足的關(guān)急系。（10）競像爭對考手歷尾來的壇項目門開發(fā)沿情況惠、土?xí)x地儲濟備情愚況、坡未來逮的開繩發(fā)方襪向等營。3.叮2.示4房地拼產(chǎn)市丙場營惡銷環(huán)凝境調(diào)礎(chǔ)查1.房地需產(chǎn)廣蛾告環(huán)贏境調(diào)尊查廣告應(yīng)環(huán)境個調(diào)查廣告騎表現(xiàn)劣形式臥調(diào)查廣告咐代理獅商的古調(diào)查公共漂傳播停形式欄，包堆括：攜報紙戚、電建視廣倘播等印刷禽品傳虛播形裳式，事包括徹：售雀樓海柔報、潛售樓按書等戶外巡壽傳播駝形式疾，包捉括：必看板減、旗畢幟、瓦指示耀牌等調(diào)查寄該區(qū)馬域的損主要味廣告歲代理立商及攀其知賢名度洲、技鍋術(shù)能湯力以具及社層會關(guān)德聯(lián)度2.房地弱產(chǎn)營蜂銷中制介機內(nèi)構(gòu)調(diào)良查房地降產(chǎn)營命銷中醉介機恭構(gòu)是陡指協(xié)陸助房靈地產(chǎn)響企業(yè)傷將產(chǎn)鵝品銷浸售給靜最終殲購買擾者的曲中介雞機構(gòu)圖，包渠括代門理中崇間商墻和輔何助中霜間商葛。代理壯中間敗商簡城稱代暗理商苦，是濫指代普理人閣、經(jīng)監(jiān)紀(jì)人需等。開發(fā)膛商代理饒商客戶產(chǎn)品耕所有題權(quán)合同合同3.房地飛產(chǎn)營綱銷媒是體調(diào)佩查房地衡產(chǎn)營架銷媒趣體是鋼指那誰些刊形登或更播放倉房地遍產(chǎn)新介聞、盟專欄羊的媒主體機記構(gòu)，主要責(zé)是指什報紙寄、雜美志、鼠廣播潤電臺惹、電狡視臺簡和網(wǎng)勺站等貪。對當(dāng)梅地房雹地產(chǎn)粘營銷棚媒體節(jié)調(diào)查枕有助世于正湯確選晴擇該尋地區(qū)悄最有副影響悟力的概媒體村，做仰好市評場推唯廣，麗從而纖提高倒?fàn)I銷中的效層果。3.賓3房地門產(chǎn)項半目市璃場調(diào)串研的淡方法房地侮產(chǎn)市神場調(diào)投查需介要了不解大紹量可悼靠、劇真實原和全冤面的查資料求。資話料的哨獲取慕來源毛有一拒手資徹料和乳二手伴資料虧。一手秋資料——為當(dāng)棗前項講目或抄特定勉目的策而收召集的辱原始偏信息萬。如：卻通過隨實地靈調(diào)研禍和發(fā)警放調(diào)擇查問鬼卷獲鳳取的愛資料匯。二手囑資料——為其日他目園的或沖其他補項目換已經(jīng)挖收集蘭到的牲資料岸。如：皮從房馬地產(chǎn)泊信息利網(wǎng)上區(qū)查閱菜的相濟關(guān)資叫料。房地前產(chǎn)市艘場調(diào)透查人帖員開摔始時襪總是勢要收籌集二碼手資蟻料，戒二手另資料扯具有梳以下趁特點成：二手總資料優(yōu)點津：是研壞究房對地產(chǎn)選市場夸的起圈點，外成本僅低，啦可以漁立即陣使用仇。缺點恩：由于贊時間晴跨度杠長、史針對零性不翻強，逆使得侍所收打集的詳信息數(shù)不夠即準(zhǔn)確涉、不謠可靠壯、不鋼完整豎或已圾經(jīng)過宿時，芳甚至潮存在猛一些六錯誤宗。由于仙二手寬資料并存在喜的缺堡點，圾需要斷調(diào)查猾人員井去收確集準(zhǔn)露確性灘更高肺、更牲加具色有針筑對性姓的一授手資地料。1.訪問潮法訪問捐法是煮通過啊直接作詢問康被調(diào)哭查者研的方房誠式上你了解粥市場陣情況勵和客碼戶需犯求的慣一種稻方法招。通產(chǎn)常又栽被稱舟為調(diào)羽查表根法。根據(jù)暖調(diào)查遣人員霞與被沿調(diào)查款者的盲接觸踐方式幅，訪邪問法牙可分或為人糧員訪晴問、區(qū)電話糠訪問味、郵享寄訪例問和坡網(wǎng)上闖訪問他四種涌類型叼。（1）人亭員訪黨問人員傭訪問祝是指寨房地刑產(chǎn)調(diào)繼查人叔員直形接與泳被調(diào)公查者途面對伍面交單談以怠收集估資料珠的一無種調(diào)尿查方纖法，結(jié)又稱拔面談膝調(diào)查嫩，是權(quán)市場堪調(diào)查貌中較喊為靈重活和矮通用寇的一常種調(diào)撲查方股法。繞人員冠調(diào)查則又分菊為入戶喜面談和攔截湖式面飲談?wù){(diào)險查兩種介方式限。3.蟲3.閥1房地怎產(chǎn)項條目市緊場調(diào)剪查?；蛴梅接痉á跀r截貫式面依談?wù){(diào)關(guān)查指調(diào)浸查人曲員根辱據(jù)調(diào)夠查方珠案，裁在指碎定的贈地點底，按酷照指仰定的怎調(diào)查薯程序蓬在路外人中贈選取憲訪問糕對象炎，進逼行較鏡為簡胃短的蘋調(diào)查嚼，這亡種方廁法經(jīng)合常采渴用問社卷式貢調(diào)查賄。目前新，問幟卷調(diào)醫(yī)查是貿(mào)房地醉產(chǎn)市枝場調(diào)荷查中把經(jīng)常芹采用拜的調(diào)降查手拾段之?dāng)嘁?。①入戶豆面談和調(diào)查是指娛調(diào)查岔人員乘根據(jù)偵調(diào)查早方案存，依岔照事涂先擬拐定好勾的問拍卷或胞調(diào)查求提綱傍順序食，到貿(mào)被調(diào)防查者勿家中錦（存挎在一案定的斧難度?。┗驕\單位訪對被禁調(diào)查垮者進相行面龍對面哀的直娘接訪突問。人員母訪問棕法的敲優(yōu)點聞和缺圓點優(yōu)點侮：①非促常靈肅活，串交談隨時的仗主題虎和時蛋間安捧排都佳可以極根據(jù)竹具體柱的客仁戶情尸況進故行改駛變；②人爬員訪暫問法鈴一般恰拒答守率較狠低，尤面對話面地殲訪問頑往往男會對侵被訪留問者玩產(chǎn)生竊一定星的壓千力，錘使他中們較鮮為認(rèn)鋤真地花回答業(yè)問題手；③面捎對面看的調(diào)員查氣賽氛比標(biāo)較輕嘗松，肆適于星進行柴深度寇調(diào)查溝，并桿且隨彼意聯(lián)成想，妨?xí)諏O集到牲意向覺不到飲的信個息。缺點贈：①需姻要調(diào)劍查人險員準(zhǔn)物備大百量的睬訪問遲材料膊，而委其往乎往需謎要對像調(diào)查喚人員批進行閱事前句培訓(xùn)康，還頓需要相一定鐘的交傳通費無和其稱他費趣用，尿成本日高；②對餃調(diào)查隙者的四素質(zhì)蜻要求狹較高筋，調(diào)按查人匙員的棚訪問店技巧慚和應(yīng)跨變能猛力是墓制約頑調(diào)查順質(zhì)量融的兩脖個重何要因欠素；③由見于人遭員調(diào)跟查往毯往是勻一對鍋一進嚴(yán)行的氣，因費此需級要大露量的棵時間摔，調(diào)脫查周焦期長即；④人堂員調(diào)傻查匿餃名性唱差，赴對于息一些之較為廉敏感蓮性或舟者涉攏及隱鑼私的幫問題李，面雕對面請調(diào)查幕不易散獲得惱較為旱真實浮的信它息；⑤人驕員調(diào)杜查管黨理比暗較困柱難，貢調(diào)查逃者的并主觀芽因素場易影侮響到政調(diào)查胳的結(jié)絨果。（2）電厚話訪鑄問電話暑訪問翠是通樣過在亭電話疼中與樹選定包的被縮慧調(diào)查明用戶孟交談新以獲唱得市藝場信毯息的捧一種甘方法娛，它蠟是一榜種間別接的迎方法像。注意靜事項：①電誦話訪斜問前派，需竄要對志調(diào)查量人員賭進行進培訓(xùn)士（包聲括調(diào)令查人姜員要帖口齒蘋清楚衰、語劉氣親兩切、效語調(diào)氏隨和壞，可瓜在不抖長的軌時間[一般15分鐘賓左右]內(nèi)完薄成調(diào)成查）銷；②電吧話調(diào)籮查人夕員需檢要在頂電話浮調(diào)查劫前設(shè)秤計好國問卷光調(diào)查封表，鉛大多征采用欺是非驢選擇慌法向泄被調(diào)梨查者仇詢問墓。（3）郵棉寄訪閣問郵寄糊訪問萬是房暴地產(chǎn)瓦市場做調(diào)查剖中一證個比管較特網(wǎng)殊的央收集階資料剝的方并法。泥它是焦將調(diào)監(jiān)查者棗事先袍準(zhǔn)備炎好的哪調(diào)查款問卷希郵寄晚被調(diào)欲查者槍，再徒由被姻調(diào)查泡者根托據(jù)要帳求填強寫好挺后寄言回的胞一種摘調(diào)查去方法盡。特點：①調(diào)盯查范唱圍廣昆、成價本低趴，能拜夠通爬郵的盛地方梁都可哀以實誤施；②它藝給被侮調(diào)查段者充框分的饞考慮壞時間替，避紙免受銜到時狗間限佛制，距也不查受調(diào)吵查人哨員的狠傾向舊影響肆；③它五可以朵節(jié)省咱調(diào)查齊人員專的數(shù)懶量，將不需渡要對細調(diào)查腳人員裂進行溪專門番的培軋訓(xùn)。（4）網(wǎng)扶上訪含問網(wǎng)上禽訪問絲式是隨意著互坡聯(lián)網(wǎng)礎(chǔ)興起糞而出城現(xiàn)的并一種繭新型屢的訪辭問形暗式。眉它有捕很多覆形式籌，調(diào)嗽查人價員可魂以發(fā)跪郵件侵給被械調(diào)查法者或掌者將融問題侄答卷腥放在脅網(wǎng)上擔(dān)供被虛調(diào)查兇者填靠寫。網(wǎng)上壁訪問點法存攔在的筐缺陷：由于炊目前繳網(wǎng)絡(luò)頸誠信資存在服一定艙的缺管失，碧網(wǎng)絡(luò)臣信息斑的真添實性迅和準(zhǔn)猜確性餓得不匹到有法效保泉證，駕目前說房地棗產(chǎn)調(diào)壤查人兼員對此其結(jié)乒果還污只能畏用于德參考自。右圖烤為新含浪房物產(chǎn)某匪次網(wǎng)掘上調(diào)腎查表常部門訪截圖搏。2.觀察扮法觀察鋒法是閥指調(diào)私查者砍憑借非自己匙的眼犧睛或眨攝像斯、錄理音等礎(chǔ)器材約，在言調(diào)查夕現(xiàn)場胳進行兵實地諷考察粱，記巖錄正零在發(fā)懲生的團市場鬧行為悶或狀乖況，大以獲樣取各順種原凝始資盾料的燙一種興非介伯入式待調(diào)查某方法貢。觀計察法日主要饑有以病下四銅種形絡(luò)式：（1）直本接觀估察法廈。就是打調(diào)查揀人員個去現(xiàn)包場直拔接察董看市抱場情考況。護例如勻，派調(diào)被查人幸員去頃現(xiàn)場款了解卷樓盤玻的銷濕售情鋪況等罷等。（2）親慘身經(jīng)樣歷法端。就是磚調(diào)查要人員像親自本參與泄某項膨活動稠，來驕?zhǔn)占萦嘘P(guān)繁資料損。例衫如調(diào)查給人員焦佯裝民顧客覺，到湖代理詞商處聲去咨倦詢、獲買樓勿等，籍即通豎常所伯說的“踩盤”。（3）痕壇跡觀移察法災(zāi)。調(diào)查芳人員創(chuàng)不是竄直接負觀察貢被調(diào)緒查對鬧象的傭行為寶，而獎是觀鄉(xiāng)豐察被已調(diào)查略對象山留下紙的一從些實醉際痕奪跡。堆比如在房董展會許上，聾調(diào)查株人員宣可以普觀察事參觀代者手慎中哪陶家樓細盤的才手提土袋最流多。（4）行抓為記涌錄法陳。有些競情況目下，搬為了瞎降低肅調(diào)查薪者的酷記錄走負擔(dān)綠，可桶以通旦過錄匙音機掛、攝寺像機超、照寫相機撞以及逃其他裳一些談監(jiān)聽列、監(jiān)巴視設(shè)妄備記暈錄下傲來，療分析丑客戶益購房密的心隸態(tài)，拜有針復(fù)對性徹地進類行樓研盤營窗銷的近策劃獻。3.定性潤研究張法定性喉研究溜法是悠對研年究對諸象質(zhì)輩的規(guī)凍定性豬進行崖科學(xué)縮慧抽象艷和理福論分菌析的曠方法各，這膝種方葵法一糕般選焰定較凱小的沉樣本梳進行暑深度分、非肉正規(guī)科性的嫌訪談軟，發(fā)柳掘問千題的敲內(nèi)涵跟，為恰隨后霧的正濃規(guī)調(diào)販查做芳準(zhǔn)備盒。目前姿國內(nèi)菠常用大的定狠性研細究法估有：（1）焦蹦點小敗組座縱談會況。就是克以會議的形翅式，通就某順個或貪幾個倉特定緊的主杏題進西行集體捎討論，集思媽廣益的一銅種資斧料收足集方潤法。（2）深誓度訪六談法孟。是一玻種直接翠的、一對突一的訪籃問，搜在訪萍問過切程中夢，由談?wù)莆諈捀呒夑栐L談?chuàng)峒记墒獾恼{(diào)企查員娛對調(diào)隙查對位象進件行深軋入的卡訪談膚，用晉以揭示被訪乳者對券某一庭問題競的潛在勿動機符、態(tài)垂度和蝴情感等。（3）投適影技都法。又稱購?fù)渡滹埛ǎA是一準(zhǔn)種無首結(jié)構(gòu)戀的、孕非直坊接的煉詢問捧方式非，主病要采幣用非直冶接目侵的性的方基法激勵被訪批者將盈他們麻所關(guān)膚心話蹦題的潛在乘動機喪、態(tài)舌度和果情感兆反映饅出來。例秀如：欲了籃解調(diào)玻查對艱象對偶某個演新推凳出的教樓盤另，你鍵可以稻這樣惰問他肚：“如果欣您的館朋友盾有意幟購房飾，您融認(rèn)為叛他會旱對這仗個樓洞盤感子興趣賢嗎？”。4.實驗填法實驗旬包括傻三個氣基本肅部分冤：實驗騰對象回稱為“實驗我體”，實減際上需引入姐的變闖化稱泊為“處理”，“處理”發(fā)生撐在實向驗對馳象上室的效股果稱汽為“結(jié)果”。以調(diào)河查房獨地產(chǎn)葵廣告站效果雕為例六，表綢示如粒下：選定泰一些悟消費些者作漢為調(diào)宴查對維象廣告杏宣傳籌對消助費者叫產(chǎn)生悅的影衣響根據(jù)鞠消費危者對雕廣告壇的接暮受效拒果來猴看樓灶盤銷詠售量蒜的變逮化實驗嗚體處理結(jié)果3.聰3.殃2房地巴產(chǎn)市謙場調(diào)蟲查方作法的債創(chuàng)新1.主題互式調(diào)丙查精心意設(shè)計堤調(diào)查脖有導(dǎo)色向性接主題縱，通紹過公懲開有享獎?wù)鞴仍冋鞒珦Q眾的楚意見閑，來黨獲取剝需求嚷信息朝。例既如：重慶象百年熊世家鍵房地秤產(chǎn)公孝司通黎過征比文主罵題“我理肯想中運的家”所開屯展的法調(diào)查刮。2.論壇拖式調(diào)義查通過掠舉辦層論壇罰，吸芬引消察費者喪與社聞會各顧界的雅目光共，借磨助公甚眾的仿看法賽評述遠來達局到市懂場調(diào)旺查的葡目的粘。例如：有的剛房地嶄產(chǎn)公綢司通壇過廣曾告開逝展良搏心定北價，舒大眾湯通過障信件敞、網(wǎng)筒絡(luò)、衛(wèi)郵件掀等方理式參遇與擬默售項穴目定停價。3.記者熔式調(diào)譯查由企裂業(yè)贊掀助，爬組織呀媒體拖記者欺聯(lián)盟鮮，有駁針對套性設(shè)青計調(diào)沒查內(nèi)笛容，闖借助擺記者禽采訪怎、宣健傳新木聞的員權(quán)利樓，達柱到調(diào)忍查的遮目的聰。適袋用于籠對競箏爭項兆目的膝調(diào)查局。3.脖4市場容調(diào)查夠問卷懼設(shè)計橋及資務(wù)料整悶理市場菜調(diào)查咸問卷蓬的設(shè)溫計1.市場辭調(diào)查仁問卷瓦的分企類（1）結(jié)煉構(gòu)式識問卷針對薄每個穿問題慰一般黎設(shè)置掃盡可凡能全朗面的予答案一般嘩只提臥問，涉不提摔供答贈案有的拘問題閃設(shè)置撒全面膊的答匪案，六有的谷只提計問封閉墾式開放匹式半封晴閉（2）非薄結(jié)構(gòu)詠式問鴨卷。（3）半絹結(jié)構(gòu)街式問斤卷，吃即上卡述兩腦種形堡式的鹽結(jié)合撤。2.問卷文結(jié)構(gòu)甄別約問題背景傾資料問卷壁標(biāo)題問卷棵說明主體莖問卷問卷慶編號一份章完整的調(diào)漿查問溉卷（1）問照卷編腿號與值問卷濃標(biāo)題問卷予標(biāo)題孤用于歐概括葡說明雷調(diào)查殖研究貼的主效題，社可使泰被調(diào)搖查者和對將蝕要回餅答哪純方面羽的問牲題有罩一個馳方向期性的捎了解數(shù)，其兼設(shè)計狀應(yīng)簡葬明扼車要，巧使被畢調(diào)查轎者容沈易識蹤蝶別。比如“××區(qū)域滿房地王產(chǎn)市頑場消殺費習(xí)往性調(diào)棉研問魂卷”、“××區(qū)域鵲房地循產(chǎn)市輛場需衡求調(diào)只查問績卷”等。此外叫，在舟問卷殖標(biāo)題熟上方稍，一弄般還憑有問抽卷編繼號，姥方便唉調(diào)研軟結(jié)束痰后的蘿統(tǒng)計北工作。（2）問襪卷說馬明問卷絲式說明決體現(xiàn)編在問笛卷首狀頁，穗其包雹含內(nèi)陵容主破要有厚：調(diào)查素員身的份、灑調(diào)查齡目的懶、調(diào)波查單借位名茄稱、法調(diào)查戲信息藍的保御密承傷諾以魚及致比謝等內(nèi)租容。（3）甄茅別問善卷甄別而問卷堆的主瞎要目補的是桃對調(diào)遷查對腹象進哈行篩銷選，桂而是厭否對輔被訪始者進評行篩垮選（折如繼射續(xù)訪這問或狹終止霉訪問直）是爆由調(diào)主研目牲的或箱市場陪環(huán)境莖等因墳素決覆定的碌。通常海在房要地產(chǎn)痛市場灑的消湖費習(xí)蠢性調(diào)濃查中淘，需燥要排鞭除以挺下一抽些人治員：①當(dāng)賀地居住烈時間映較短微的人破員;②短期錄內(nèi)沒桃有購齊房欲央望的已人，這耽樣的娛訪問腎對象股訪問登結(jié)果委可能肥失真蓄；③非家洋庭購幟買決垮策者串或決稻策影釋響者；④行業(yè)水從業(yè)功人員，如的業(yè)內(nèi)潮的市芒場研蕩究、辦項目傅策劃終、規(guī)欺劃設(shè)聽計、談建筑捏施工懷、監(jiān)獄理以決及營沒銷人瘦員。⑤最血近一黎段時肌間內(nèi)接受議過同衛(wèi)類主岔題的與訪問菌或參橡與過降同類雙主題傷座談的。除此狐之外鋼，根模據(jù)調(diào)擠查目建的，豆有時儉還需閣要對是被訪莫問者冤的其篩他信屠息進疏行篩稅選，姑這些澤問題雀都會縮慧在甄兄別問盡卷里愛出現(xiàn)腳。（4）主這體問紫卷主體懷問卷雕是指伶調(diào)查筋者所泰要了選解的企核心黎內(nèi)容民，其氏設(shè)計披質(zhì)量潔直接正決定排調(diào)查全工作稀的成前敗。如在情消費匙者習(xí)博性調(diào)爭研中喉，主瓜體問爺卷一掩般包沿括被駱訪者勒的消辱費區(qū)竭域、土消費截場所壟、消雕費頻拼率、慎消費衣偏好壘、消救費能騙力、圍消費胡方式認(rèn)以及憑各種殲意見齒和建永議等符內(nèi)容躁。【示例3-疫3】（5）背根景資訴料背景照資料距主要庫調(diào)查辭被訪嶼問者奴的基雷本情漁況，盤從中代可以匪側(cè)面米觀測莖問卷紅調(diào)查運的質(zhì)望量，暗以及害是否罪可以跨成為靈潛在炊客戶皮等。比如映在消較費者蝴研究壘中，錄背景夜資料棵主要洽包括內(nèi)被訪澡者的回性別腸、年筆齡、縫職業(yè)近、文窯化程廁度、護收入檢、婚糞姻狀殺況等游信息傍。背慣景資偉料的串問題鐮設(shè)置駁用該作根據(jù)扁調(diào)查緊目的輛和要驢求而祝設(shè)定儲?！臼纠?-并4】（6）作把業(yè)記絹載作業(yè)蓮記載敗一般駁放在逗首頁蕩，也戲可放夏在最紛末頁芽，主蠶要包事括兩訓(xùn)部分肆：①訪脈問員慨填寫觀的相揪關(guān)的虹資料徒，主掛要包絮括被戲訪問歸者姓肅名、憶聯(lián)系貝電話黎、住側(cè)址，附以及具訪問絹員姓尖名、融訪問鴿日期傷、訪植問時拍長、皺訪問熊地點車等基弱本資俗料。②審話核和聞復(fù)合雄記錄茶，由靠公司倉審核悟人員母填寫偶，對伍問卷杯進行哄質(zhì)量碰控制。3.調(diào)查暢問卷刪中的劍問題毅分類（1）事實坐性問抬題（2）行為榨性問您題。（3）動機淹性問捐題（4）態(tài)磚度性摔問題4.調(diào)查往問卷賞的提躬問形諒式（1）封觀閉式吼問題①二感項選肅擇法提出階一個堵問題技，僅境有兩生兩個喪答案吵可供概選擇鬧。答案峽對立莖互斥平的，型非此翁即彼叢。例：請問參您是花否打無算在惕一年欲內(nèi)購晉房？是（庫）站否（屋）②多易項選方擇法③程度恨評定壘法例：在購尊買商裳品房蝦時，解地理邊位置筒：（商單選傳）很重械要（臉）較重傘要（殺）一般炮（狹）不太旺重要顆（陪）很不憤重要較（吼）④語父意差儲別法列出游兩個口意義膛相反庭的詞壯，讓巷被調(diào)營查者勞做出蝦一個大選擇句。例：請問珠你對諒某某塑花園益小區(qū)度的看塘法如捎何？豬（每頃對只映選一磚個）建筑夢新穎采（大）弓建區(qū)筑風(fēng)邀格陳馬舊（復(fù)）品位椒高（紋）偉品位純低（帥）戶型京設(shè)計績合理衛(wèi)（伐）宰戶君型設(shè)宗計不蜂合理就（暫）價格識合理民（細）喂價蝴格偏磁高（惜）（2）開閉放式測問題對所牲提問摧題回家答沒缸有限寒制。邀答案消不唯休一，造不易隨統(tǒng)計捕，不伐易分柱析①自架由式被調(diào)聞查對菊象不穗受任污何限扶制回召答問元題例：請給紋出給滑您印購象最趟深刻可的一換句廣芹告詞澡：——康——訪——殿——進—。②怖語句昨完成秤式例：如果市您欲躍購房嘴，您棚購房伍的主箭要理究由是掀：——勸——位——挨——座——骨——。③字耀眼聯(lián)迅想式調(diào)查屆人員砍列出感一些灑詞匯鵝，每調(diào)次一永個，甚由被跨調(diào)查繩者說噴出或陰寫出汪他（摸她）賠所聯(lián)左想到災(zāi)的第皮一詞孫。例：當(dāng)您杰聽到墳以下責(zé)詞匯凈時，傍首先環(huán)會想許到什煮么？麗江博花園絡(luò)（鑼）祈福殼新村軟（妻）碧桂競園拳（獅）④順問遇式例：購房誓時您挽所看濫重的賤因素巴依次宿為（親請根袍據(jù)你糟認(rèn)為點的重姨要程有度分損別標(biāo)少上序址號）地段以（私）價格驢（品）環(huán)境往（邊）設(shè)計翼（軍）服務(wù)繁（與）品牌陷（仗）其他爽：——千——塘——差——朽—。⑤過疤濾法最初攤提出肉問題勾較廣賺泛，得再根件據(jù)被既調(diào)查蜓者回叔答的拐情況歸縮小豈問題插范圍暗。例：請問幫您今導(dǎo)年內(nèi)存打算晶購房時嗎？是（金）房誠否（蓬）如果聾是，趙您打蘇算購桿買住輪宅的施建筑孫面積亂為：——逝——閉——閱——幸—。5.問卷種形式橋的設(shè)禿計（1）編排叮各部總分內(nèi)必容（2）確定哨問卷記大?。?）選擇稻合適浮的字公體（4）保持疏適當(dāng)牧的行屋距。（5）采用晝優(yōu)質(zhì)棵的紙蜻張（6）問卷啄印刷鄙要精蘋美6.問卷全設(shè)計