房地產(chǎn)項目前期策劃定位體系反思與優(yōu)化

房地產(chǎn)項目前期策劃定位體系一個房地產(chǎn)項目的成功，取決于開發(fā)企業(yè)對項目的良好決策和有序地組織實施，而一個良好的決策往往對整個房地產(chǎn)項目的成敗起著至關(guān)重要的作用。無疑，做好項目開發(fā)前期的策劃定位工作、為項目開發(fā)提供科學(xué)的決策支持，是項目開發(fā)成功的重要因素。我們認(rèn)為，項目前期策劃定位體系主要包括項目定位體系、產(chǎn)品策劃體系和財務(wù)評估體系三個方面的內(nèi)容。一、項目前期策劃定位體系梳理項目前期策劃定位體系1、項目定位體系項目定位是房地產(chǎn)項目前期策劃定位體系的主要內(nèi)容，準(zhǔn)確清晰的定位將會對項目后期的規(guī)劃設(shè)計、宣傳推廣等方面起到良好的指導(dǎo)作用，而不科學(xué)的定位則可能導(dǎo)致整個項目的失敗。通常，項目定位體系包括項目內(nèi)外部環(huán)境分析和項目整體定位建議兩部分內(nèi)容。項目內(nèi)外部環(huán)境分析項目外部環(huán)境分析通過對宏觀環(huán)境、房地產(chǎn)市場和競爭環(huán)境進行研究，預(yù)測房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢，為項目的前期定位提供依據(jù)。在進行項目外部環(huán)境分析的過程中，一般會根據(jù)項目類型的不同，對分析框架中的內(nèi)容有所調(diào)整，如商業(yè)地產(chǎn)項目會重點分析競爭環(huán)境中的區(qū)域商業(yè)環(huán)境，而產(chǎn)業(yè)園項目則側(cè)重于分析宏觀市場中的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境等。項目外部環(huán)境分析的主要內(nèi)容除了外部環(huán)境分析之外，項目的內(nèi)部環(huán)境分析也是形成項目精準(zhǔn)定位的重要支撐。一般來說，每個項目都有其各自的特性，因此項目內(nèi)部環(huán)境分析既要內(nèi)容全面，又要側(cè)重點突出。項目內(nèi)部環(huán)境分析的主要內(nèi)容項目姿定位磁建議項目末定位旬是在從項目盡內(nèi)外降部環(huán)弦境分存析的誦基礎(chǔ)留上，這結(jié)合倘項目績自身由特有午的因鳴素和剝開發(fā)執(zhí)企業(yè)沾期望坑，界幟定項下目目雖標(biāo)客鑼戶和棗目標(biāo)皮產(chǎn)品炕。不并同的微物業(yè)抱定位劉內(nèi)容屠會有歷所不旺同，故如住耽宅相泡對注圈重產(chǎn)折品和螺客戶頸定位池，而售商業(yè)舅則在資前者謠的基英礎(chǔ)上這，還絲式會注拼重功礙能定姻位、皇業(yè)態(tài)楚定位晉等。項目聰定位插體系故的主滴要內(nèi)楊容2、土項目可產(chǎn)品遺策劃溫體系房地脆產(chǎn)項面目產(chǎn)旬品策器劃是焰指在鍛深入熟市場趙調(diào)研降與項堤目準(zhǔn)隙確定坊位的塘基礎(chǔ)儀上，扇根據(jù)肝市場趕需求研發(fā)展綿趨勢回、規(guī)旗劃設(shè)朋計管較理要付求以丑及項繞目地肝塊條寶件的捏約束僅，在扶同時快滿足栗開發(fā)外商訴誤求、君客戶陣需求陪、經(jīng)傘濟利嚇益和渣社會京效益涼最大撿化的詞前提胞下，獸進一綿步研仿究項習(xí)目本蒙身應(yīng)庸具備塑的屬短性，慢研究助產(chǎn)品雷的空叼間結(jié)榴構(gòu)、島功能燙布局孩等，零從而貪為后給續(xù)建結(jié)筑設(shè)貍計提嬸供依客據(jù)。乖項目平產(chǎn)品新策劃窮的內(nèi)倡容主規(guī)要包客括總混體規(guī)鄉(xiāng)豐劃布暫局、晝戶型傲設(shè)計劍建議釘、建娃筑設(shè)閉計和啞園林飾景觀葡建議乓以及妙附加參值提奴升建屠議等韻四個鐘方面間。附加蓮值提梢升建傅議附加仔值提頃升建治議的蠶內(nèi)容耽包括塔配套逮設(shè)施從建議全、精絕裝修醫(yī)建議另、物眠業(yè)管占理建叨議、淋新技殃術(shù)新留材料途的運耕用等憶；項至目的茂附加塞值提青升應(yīng)羅充分運考慮顏后期那運營蜻效益密及維司護成植本。總體爐規(guī)劃缸布局高水汪平的滴總體圓規(guī)劃塞布局絡(luò)是提丈升項泡目整中體品跌質(zhì)和泡消費包者青葵睞度奴的必充要前鉛提，遵許多斧經(jīng)典寶項目敘正是扶在總恒體規(guī)倍劃設(shè)砌計上殊下足獨了工賢夫，攔因而早最終告得到佳消費朋者的慰認(rèn)同愁和追晶捧。上項目呀的總攤體規(guī)妹劃布仔局應(yīng)注做到帳分區(qū)啦適當(dāng)唉、布叮局合攔理、貢層次廈豐富崇，并銷應(yīng)有撈利于主優(yōu)勢擋資源莖的共瓦享，毅保持請合理界的空廣間尺廟度。戶型竄設(shè)計拉建議“去營不去陶，看匯位置饅；行醫(yī)不行窄，看隊?wèi)粜偷?；定衛(wèi)不定燃，看睜價格言”，繁戶型虛設(shè)計粥在項設(shè)目產(chǎn)殼品策通劃中零也是它至關(guān)杏重要鑄的。揭戶型談設(shè)計鞏應(yīng)充架分考臂慮其貝功能酬性、中經(jīng)濟吼性、們舒適役性、悲安全貞性、裳創(chuàng)新伙性的鞭有效形結(jié)合瞇。建筑迷設(shè)計岡和園鼠林景訓(xùn)觀建遍議在房有地產(chǎn)兔項目芬的規(guī)斗劃中午，建成筑與肆景觀狼是“丑表”詳與“概里”紙的關(guān)群系，改建筑勿設(shè)計譜的明西確會妨給人六帶來夾先入答為主說的感夠覺，退而園黑林景感觀則番起到相“畫襯龍點軍睛”出之作匹用，碼產(chǎn)品穿策劃監(jiān)中應(yīng)輩盡量遲做到辯建筑魂設(shè)計慰與園燥林景辯觀的梳和諧角統(tǒng)一仆。附加級值提洗升建騙議附加瘡值提收升建珠議的恒內(nèi)容摘包括僑配套孔設(shè)施盲建議咬、精著裝修共建議開、物話業(yè)管喜理建降議、除新技丙術(shù)新天材料段的運妖用等喜；項遺目的孕附加厘值提惡升應(yīng)