房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告二

XX項(xiàng)目策劃報(bào)告初稿

世聯(lián)地產(chǎn)

2002年7月11日目錄

第一部分市場(chǎng)調(diào)查（略）第二部分項(xiàng)目分析第三部分物業(yè)定位第四部分物業(yè)發(fā)展建議（略）第五部分項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略建議項(xiàng)目分析本項(xiàng)目后海海濱后海半島花園招商海月花園蛇口小區(qū)N相關(guān)技術(shù)參數(shù)總占地總面積:1.3萬(wàn)平方米總建筑面積:3.25萬(wàn)平方米容積率：2.5層數(shù)：16層總戶數(shù)：352戶低覆蓋率用地規(guī)劃圖用地規(guī)劃

戶型（共352戶）

3房2廳2衛(wèi)1花園126平米~130平米144套

4房2廳2衛(wèi)1花園157平米~162平米144套單房+1機(jī)動(dòng)房35平米64套既非郊多口上實(shí)用壓型，也非卷豪華秋舒適尖型大戶烤型卻誰(shuí)是我們顯的細(xì)抖分市泳場(chǎng)戶型窯的差品異性掛突出總套混數(shù)不盆多易于填尋找救細(xì)分汗市場(chǎng)項(xiàng)目SW煉OT分析【優(yōu)勢(shì)】后海減片區(qū)津的區(qū)著域優(yōu)曲勢(shì)：高尚尸海濱橫生活習(xí)社區(qū)適形象蛇口蝦片區(qū)鞏的生識(shí)活氛選圍擬建撇的南咽山商博業(yè)文露化中腥心區(qū)項(xiàng)的輻督射科技秘園區(qū)父的人需文背算景地段孤優(yōu)勢(shì)迎：看竟海的鹿花園氧小區(qū)產(chǎn)品額的優(yōu)狠勢(shì)：低密錘度花逗園小兩區(qū)空中?；▓@舞式的獄戶型舅設(shè)計(jì)總戶箱數(shù)不衛(wèi)多，連銷(xiāo)售內(nèi)壓力網(wǎng)不大片區(qū)坐差異宜化明哨顯產(chǎn)品嫂差異碧化突條出【劣勢(shì)】小區(qū)心規(guī)模是相對(duì)頸于后尸海大桶盤(pán)較瓶小，煌不易竟形成慢集約凡化規(guī)竟模優(yōu)坑勢(shì)戶型薪的面父積跨什度較捆大，艙以收究入的蔥多寡班整合董目標(biāo)詢客戶紗困難目前但該位榮置的醉周邊驕配套危不十棄分成混熟，烏交通感是一企個(gè)障快礙廣告傅投入葡須謹(jǐn)膀慎能否誓以“泛品位規(guī)”細(xì)姓分市血場(chǎng)美好貝前景濁須要乎描繪【機(jī)會(huì)】深圳姨后花悅園南激山的蠢近期比整體丟規(guī)劃深港形數(shù)碼絲式港的翼建設(shè)【威脅】未來(lái)輪海岸突線的翼繼續(xù)慮開(kāi)發(fā)招商糟海月劇花園急的直并接競(jìng)押爭(zhēng)威林脅后海功片區(qū)貌大規(guī)港模的倘住宅飄項(xiàng)目元上馬競(jìng)爭(zhēng)初優(yōu)勢(shì)快打還是慢跑？戰(zhàn)略老方針戰(zhàn)略痰分析朗圖戰(zhàn)略屋分析逢圖S:后海蘭片區(qū)黃的區(qū)溝域優(yōu)借勢(shì)：惕區(qū)域歡的高鑄尚海嚇濱生圈活社眨區(qū)形撇象、姐蛇口尺片區(qū)泉的生刑活氛翠圍、鎮(zhèn)科技宜園區(qū)禁的人雙文背紗景、踢擬建啄的南東山商仰業(yè)文霸化中檢心區(qū)鋸的輻慰射地段升優(yōu)勢(shì)額：看壤海的杜花園符小區(qū)產(chǎn)品逆的優(yōu)拐勢(shì)：量低密脹度、畢花園泉小區(qū)廚、空搭中花本園式傍的戶岔型空爽間設(shè)苦計(jì)總戶豬數(shù)不鼻多，厭銷(xiāo)售拋壓力信不大:小區(qū)輸規(guī)模牲相對(duì)狗于后盞海大門(mén)盤(pán)較哄小，囑不易蠅形成擴(kuò)規(guī)模怠優(yōu)勢(shì)戶型篇的類(lèi)送型跨父度較荒大，亡不易殖整合萍目標(biāo)掃客戶目前晴該位白置的革周邊呈配套綠不充逢分，績(jī)交通霜是一史個(gè)障任礙T:未來(lái)亡海岸鼠線的瓣繼續(xù)衫開(kāi)發(fā)招商注海月賴花園晌的直調(diào)接競(jìng)資爭(zhēng)威濟(jì)脅后海育片區(qū)闊大規(guī)教模的丙住宅惕項(xiàng)目假上馬SW壓OT戰(zhàn)略繞分析O:深圳只后花吼園南館山的院近期突整體蛾規(guī)劃深港舉數(shù)碼慈港的甚建設(shè)；1．總體添競(jìng)爭(zhēng)這戰(zhàn)略發(fā)掘妙產(chǎn)品蘿特色演，創(chuàng)批造差綿異化樓優(yōu)勢(shì)借助悼片區(qū)屠形象蘋(píng)，實(shí)熱現(xiàn)低竊成本嗚推廣W戰(zhàn)略索分解A.[發(fā)掘教產(chǎn)品點(diǎn)特色孝，創(chuàng)羽造差額異化魄優(yōu)勢(shì)]空中床院落債的戶竿型特諒色——分享阻陽(yáng)光低密饑度濱棟海小歇區(qū)——分享勒海風(fēng)藍(lán)調(diào)抱鄉(xiāng)村牧田園荷櫥衛(wèi)期套餐腿附送——分享齊草的屑味道。。打。。灑。。宣。。庫(kù)。。B.狐[借助充片區(qū)叉形象桿，實(shí)拒現(xiàn)低敗成本睡推廣]借助昆后海撇片區(qū)嗓的片滔區(qū)推處廣的稅力度睡，與冊(cè)鳳共蹈舞搶占橫頭號(hào)判路牌澤廣告芽，作燦好導(dǎo)結(jié)示系調(diào)統(tǒng)都是哪我的膊錯(cuò)“看光板看睬漲”需！物業(yè)州定位【我們酷擁有藍(lán)：】異域建風(fēng)情柄蛇口籌片區(qū)睛，國(guó)犬際化臂標(biāo)準(zhǔn)妙南山池中心妻后海瓶海岸烤線的腥獨(dú)特醫(yī)資源充分圣接納摧陽(yáng)光公的院曾落式冠戶型雀設(shè)計(jì)總戶漲數(shù)為35稅2戶，傾其中制三房紹以上蓋為28季8戶，柱單房撿為64戶，斯不可役多得深圳為充斥璃著一鄉(xiāng)豐群對(duì)鬼生活魯素質(zhì)斥有著兵較高詞追求爪、膜啄拜大億自然禾給予改的激木情和枯創(chuàng)意鑒的菁副英貴席族生活娃品味離是定極位的峽出發(fā)燈點(diǎn)[形象銷(xiāo)定位]SH霞AR宗E——流SH康A(chǔ)R融E櫻S緊UN盡SH糟IN振IN號(hào)G——障SH啦AR拼E健S甩EE階BR悠EE扎ZE。。幸。。睜。。嗚。后海速灣畔耳綠色予狂飆或后節(jié)海灣箱畔生欠態(tài)豪沾庭[物業(yè)糊類(lèi)型待定位]主打掠廣告萌語(yǔ)愛(ài)上這里換的天室空賣(mài)給娃誰(shuí)？【SA忘SS跳Y謬論】他們炮最大堆的特永點(diǎn)也五許是匹：靠稱(chēng)才能鍛吃飯聰，學(xué)原習(xí)能則力是甩他們陪最大寨的競(jìng)宏?duì)幜?，自脫然是討他們址?chuàng)造遼力的轟不碣胡之源他們劫渴求悶住所六和他澆們一燒樣應(yīng)鴿融化舒在追災(zāi)求中宣。。呆。。滋。。主力伙客戶遇群：向往想蛇口稅的生抽活氛諸圍的照高素村質(zhì)的角菁英通貴族衛(wèi)，他認(rèn)們一希般分縱布在洲福田自、南擱山區(qū)教高新閑科技娘園區(qū)贊等。南山柴區(qū)本伙地欲垮二次拐置業(yè)游的換封房一占族。他們帆的年鞠齡在35歲~4燒5歲之回間次主倚力客累戶群姻：向往須蛇口戒的生職活氛屆圍的嚴(yán)高素下質(zhì)的錄菁英贈(zèng)單身折貴族院，他繪們一教般分梯布在亡福田媽、南肥山區(qū)墻高新購(gòu)科技池園區(qū)棟等，脖他們舞的年必齡在25歲~3惜5歲之米間。本地故欲投者資置掠業(yè)，撞看中蜓升值伴潛力載的投辨資一給族。價(jià)格翼策略目前五：本片