對倫敦金融城和西區(qū)高端寫字樓租金增長的預(yù)測：關(guān)于新冠病毒疫情的影響 -中國基金研究

研究報告2020年

6月?CHINAFUNDSRESEARCH|2020年

6

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CHINAFUNDSRESEARCH的明確書面同意，任何人不得對本文檔進(jìn)行復(fù)制、發(fā)行、轉(zhuǎn)發(fā)、分發(fā)、傳播、銷售、出版或用于制作音視頻作品。對倫敦金融城和西區(qū)高端寫字樓租金增長的預(yù)測：關(guān)于新冠病毒疫情的影響作者：VictorChukwuemeka博士（主任）ChinaFundsResearch郵箱：info@免責(zé)聲明：本報告由

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ChinaFundsResearch的觀點(diǎn)。ChinaFundsResearch是一家涉及產(chǎn)品、金融和經(jīng)濟(jì)的獨(dú)立研究咨詢機(jī)構(gòu)。雖然

ChinaFundsResearch已盡全力確保本文所使用和引用的研究數(shù)據(jù)真實(shí)可靠，但不對其正確性做任何保證。ChinaFundsResearch對任何錯誤或遺漏不承擔(dān)任何責(zé)任。本報告僅作研究用途，不構(gòu)成投資建議，亦不用于招攬證券交易或投資交易。摘要兩個月前，我們發(fā)布了對倫敦金融城和西區(qū)寫字樓租金增長的預(yù)測。而現(xiàn)在，由于對新冠病毒疫情的影響有了更全面的認(rèn)識，我們重新評估了這兩個區(qū)域高端寫字樓市場的行情。對于包括中國在內(nèi)的全球投資者來說，倫敦是一個重要的城市。我們當(dāng)然也關(guān)注市場的信心、情緒和調(diào)查結(jié)果，但我們主要還是以我們自己的有力預(yù)測作為支撐點(diǎn)。自

3月底開始實(shí)施強(qiáng)制的居家辦公以來，新冠病毒疫情徹底改變了企業(yè)員工的工作方式。我們的預(yù)測結(jié)果表明，

2020年倫敦西區(qū)的高端寫字樓租金將出現(xiàn)負(fù)增長，即下滑

13.8%，而倫敦金融城的行情也將下滑

8.4%。通過下面的圖

1和圖

2，我們用圖表展示了我們對租金增長的預(yù)測，用藍(lán)色和棕色表示我們修正后的租金增長情況。圖

1LondonWestEnd15.010.610.05.04.84.01.30.00.32012201320142015201620172018201920202021202220232024-5.0-10.0-15.0-20.0-13.8資源:CBRE&OxfordEconomics歷史預(yù)測圖

2LondonCity15.010.05.05.03.71.71.20.00.32012201320142015201620172018201920202021202220232024-5.0-10.0-8.4資源:CBRE&OxfordEconomics歷史預(yù)測2020年

6月

12日，英國宣布其

4月份

GDP下降

20.4%，加上前一個月

5.8%的降幅，表明英國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了大幅收縮。這對就業(yè)造成了壓力，許多大型企業(yè)宣布裁員，小企業(yè)艱難生存。英國經(jīng)濟(jì)主要依賴于小型企業(yè)，雖然政府在疫情期間為這些企業(yè)提供了短期支持，但從長遠(yuǎn)來看，這還不夠。雖然預(yù)計疫情帶來的經(jīng)濟(jì)沖擊將是短暫的，但是由于許多人失業(yè)了，并且從國外前往倫敦的旅行仍受到限制，因此我們預(yù)測這兩個區(qū)域

2020年的租金增長均將出現(xiàn)顯著下滑。我們預(yù)計這兩個區(qū)域的增長將在

2021年獲得修正。然而，2020年的大幅下滑將使得5年租金平均增長率的預(yù)測值大大降低（倫敦西區(qū)為

0.5％，倫敦金融城為

0.3％）。但是，如果不考慮

2020年的高負(fù)增長率，倫敦西區(qū)在

2021年的增長率為

4%，而倫敦金融城同一時期的增長率為

1.7%。資本化率（收益率）與我們之前的預(yù)測大致相當(dāng)，并且我們預(yù)計在今年年底之前都不會有太大的變化。也就是說，只要在今年下半年或明年年初不出現(xiàn)第二波新冠病毒大流行，那么隨著倫敦的高端寫字樓租金增長恢復(fù)到正數(shù)，相關(guān)的行情有望實(shí)現(xiàn)快速復(fù)蘇。新的辦公模式？在過去的幾個月里出現(xiàn)了一種強(qiáng)制性的新辦公模式——在最新通訊技術(shù)的支持下，人們開始在家辦公，而不必經(jīng)常通勤到辦公室。那么，這會成為未來的常態(tài)嗎？平均來說，對居住在倫敦市中心之外的個人而言，在家里工作可以節(jié)省

3個小時的時間，同時還可以節(jié)省交通費(fèi)，外出就餐費(fèi)等。而且，他們還可以在家里享受更輕松的工作環(huán)境。如果真是這樣，再加上企業(yè)面臨削減成本的壓力，對辦公空間的需求將會減弱。當(dāng)然，企業(yè)仍然需要擁有一個辦公場所作為與客戶進(jìn)行面對面聯(lián)系的地點(diǎn)，但是，普通員工可能不需要每天都去辦公室，而只是需要去參加必要的會議而已。不過，倫敦的投資者早已投入了大量資金來升級辦公室空間，以營造更友好的工作環(huán)境。許多企業(yè)在辦公場所增設(shè)了游戲室，配備了廚房和觀影區(qū)域等，供員工放松。與20年前相比，工作場所的環(huán)境已經(jīng)變得更加友好，一些企業(yè)的員工也可能需要通過與同事互動來建立人脈。一旦政府解除了對社交接觸和人員流動的限制，屆時我們將重新審視租戶和房東的信心和情緒。就目前而言，今年的剩余時間里，寫字樓的租賃需求將會是大幅下降的。上一次經(jīng)濟(jì)危機(jī)期間倫敦的租金增長情況本小節(jié)旨在闡述倫敦是如何在之前的經(jīng)濟(jì)沖擊下迅速復(fù)蘇的。圖

3和圖

4顯示了金融危機(jī)期間及之后倫敦西區(qū)和倫敦金融城的租金增長情況。圖

3LondonWestEnd30.020.010.00.09.48.120135.70.020122005200620072008200920102011-10.0-20.0-30.0資源:CBRE包括金融危機(jī)（2008年和2009年）復(fù)蘇圖

4LondonCity30.020.026.410.04.520130.00.020110.02012200520062007200820092010-10.0-20.0-30.0資源:CBRE包括金融危機(jī)（2008年和2009年）復(fù)蘇倫敦西區(qū)（圖

3）和倫敦金融城（圖

4）的圖表顯示出了相似之處。上圖中的紅線表示金融危機(jī)后的復(fù)蘇階段。這一點(diǎn)與我們對新冠病毒疫情后的預(yù)測有驚人的相似性。圖表顯示，復(fù)蘇速度很快，而且相當(dāng)明顯。在金融危機(jī)后，倫敦西區(qū)之所以得以復(fù)蘇，主要是因?yàn)樵S多公司開始擁抱新的技術(shù)，導(dǎo)致對辦公場所的需求激增。金融中心（倫敦城）是國際活動的樞紐，雖然其寫字樓的租金在危機(jī)期間出現(xiàn)了負(fù)增長，但是，一旦交易和信心恢復(fù)后，增長就變?yōu)榱苏龜?shù)。新冠