方案技術(shù)定案要點(diǎn)及案例

方案技術(shù)定案要點(diǎn)及案例分析

——天津尚景佳園設(shè)計(jì)總結(jié)

北京中外建建筑設(shè)計(jì)有限公司深圳公司方案必修課張愛(ài)新［目錄］案例分析總圖單體方案技術(shù)定案要點(diǎn)依據(jù)性文件建筑退線技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總平面地下室住宅公建［方案技術(shù)質(zhì)

量控制流程］消防人防方案技術(shù)質(zhì)量控制技術(shù)征詢(xún)規(guī)劃日照項(xiàng)目評(píng)審面積方案技術(shù)評(píng)審校審方案技術(shù)定案評(píng)審校對(duì)審核［目錄］案例分析總圖單體方案技術(shù)定案要點(diǎn)依據(jù)性文件建筑退線技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總平面地下室住宅公建［方案技術(shù)定案要點(diǎn)］?依據(jù)性文件?建筑退線?技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)?總平面?地下室?住宅依據(jù)性文件方案階段重要性等級(jí)作用規(guī)劃要點(diǎn)及紅線圖★★★項(xiàng)目合法，報(bào)建的必要條件地形圖及周邊道路設(shè)計(jì)標(biāo)高★★場(chǎng)地豎向方案的準(zhǔn)確性；嚴(yán)重時(shí)影響方案的可行性設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)（住宅含戶型面積及配比的最新控制要求及規(guī)劃要點(diǎn)未明確的分項(xiàng)面積指標(biāo)要求）★甲方的初始要求與后期變化有了文字依據(jù)，可以約束甲方修改的隨意性。設(shè)計(jì)合同★★★工作受法律保護(hù)現(xiàn)狀市政管網(wǎng)條件

★設(shè)備用房位置、規(guī)模的準(zhǔn)確；取用設(shè)計(jì)參數(shù)及排出管的準(zhǔn)確性；存在與既有建筑間距較近時(shí)，應(yīng)有既有建筑的定位、高度、層數(shù)、耐火極限等依據(jù)★★

（規(guī)劃控）★★

（消防控）因新建設(shè)計(jì)可以設(shè)置防火墻，不會(huì)導(dǎo)致顛覆性修改。但規(guī)劃間距除外。環(huán)評(píng)報(bào)告及批文

★排煙是否可以低空排放水利部門(mén)的設(shè)計(jì)藍(lán)線及要點(diǎn)（若用地內(nèi)涉及河涌、河岸等）★★可能會(huì)導(dǎo)致建筑退線的準(zhǔn)確性建筑、市政、交通、水利、文物等行政主管部門(mén)關(guān)于項(xiàng)目規(guī)劃的意見(jiàn)★可能會(huì)導(dǎo)致方案定案的準(zhǔn)確性自然災(zāi)害評(píng)估報(bào)告（特殊地段）★★★項(xiàng)目選址合法性，可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目不成立地質(zhì)資料★下階段設(shè)計(jì)的必要條件人防設(shè)計(jì)要求或征詢(xún)單（如果有）★下階段設(shè)計(jì)的必要條件不做人防設(shè)計(jì)的函件★★針對(duì)后期改為有人防情況，在用地緊張時(shí)可能會(huì)導(dǎo)致方案不成立。建筑限高（航空、電信等限高要求）★★缺失時(shí)，可能會(huì)導(dǎo)致方案容量變小，嚴(yán)重情況方案不成立。方案批文（或方案確認(rèn)函＋提前啟動(dòng)施工圖的風(fēng)險(xiǎn)函）★★下階段啟動(dòng)的必要條件；批文為下階段出圖的必要條件是否需要做綠建設(shè)計(jì)及星級(jí)要求的函件★下階段設(shè)計(jì)的必要條件★★★影響方案是否成立；可能導(dǎo)致行政處罰；可能導(dǎo)致丟失項(xiàng)目；缺此依據(jù)方案不能正式出圖?！铩镉绊懕倦A段或下階段的設(shè)計(jì)準(zhǔn)確性，可能導(dǎo)致重大返工；缺此依據(jù)不能（宜）開(kāi)展下階段設(shè)計(jì)。★只影響局部工作或可以在下階段中（或前）期取得即可；缺此依據(jù)下階段下階段不能出圖。紅、橙色字為方案報(bào)建的必要條件。橙色是特殊地段項(xiàng)目依據(jù)。［方案技術(shù)定案要點(diǎn)］

依據(jù)性文件?建筑退線?技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)?總平面?地下室?住宅內(nèi)容可能會(huì)導(dǎo)致的后果建議建筑退線是否預(yù)留面層厚度；規(guī)劃修改公建柱網(wǎng)修改公建或干掛石材住宅建筑預(yù)留300～500；南方住宅預(yù)留100～200；北方住宅預(yù)留200～300出挑構(gòu)件是否出建筑控制線；是否滿足當(dāng)?shù)匾?guī)范；規(guī)劃修改需要溝通出挑檐口（或其他構(gòu)件）是否參與間距計(jì)算（日照、規(guī)劃、消防）有構(gòu)筑物不允許出建筑控制線規(guī)定的地區(qū)項(xiàng)目，是否存在化糞池、結(jié)構(gòu)底板挑板等構(gòu)筑物出建筑控制線問(wèn)題。地下室輪廓修改地下室柱網(wǎng)修改坡道位置不成立用地緊張需要溝通地下室退線是否滿足當(dāng)?shù)匾?guī)定，并滿足外網(wǎng)管線及化糞池、隔油池的布置要求最窄處不要小于3米；大部分不小于5米；高層塔樓附近局部有擴(kuò)大到7～8米。［方案技術(shù)定案要點(diǎn)］

依據(jù)性文件

建筑退線?技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)?總平面?地下室?住宅技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)備注□

計(jì)容面積預(yù)留量或超出量

；□

計(jì)算建筑面積是否計(jì)了保溫層、封閉陽(yáng)臺(tái)（計(jì)全）、結(jié)構(gòu)內(nèi)陽(yáng)臺(tái)（計(jì)全）、出屋面樓梯間、屋頂機(jī)房、水箱間等面積?！?/p>

面積計(jì)算是否有復(fù)核人，兩人計(jì)算結(jié)果分別是

；

。□

覆蓋率是否有預(yù)留量或超出量

；□

覆蓋率是否考慮保溫層、有柱雨棚、幕墻等面積；□

停車(chē)位預(yù)留量或超出量為

；（要求預(yù)留10%余地）□

綠地率是預(yù)留量或不足量

；□

地下室頂板及屋面覆土厚度是否滿足計(jì)綠地率的厚度需求；（當(dāng)?shù)匾?guī)定厚度：地下室頂板

屋面

）□

配套公建是否滿足當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求？□

其他指標(biāo)是否滿足要求？1、預(yù)留量的彈性空間與后期修改返工量成正比。2、不滿足要求的指標(biāo)未必不能通過(guò)報(bào)建，但指標(biāo)不滿足不能作假。注：超出量數(shù)字前標(biāo)“+”，預(yù)留量數(shù)字前標(biāo)“-”［方姓案技廳術(shù)定酬案要蜜點(diǎn)］

依據(jù)旁性文優(yōu)件

建筑奴退線

技術(shù)受經(jīng)濟(jì)躍指標(biāo)?總平盯面?地下廟室?住宅日照分析技術(shù)要點(diǎn)備注□

日照計(jì)算軟件名稱(chēng)

；版本：

?！?/p>

當(dāng)?shù)厥欠駥?duì)日照軟件有限制：

□如有：是否采用當(dāng)?shù)匾?guī)定軟件；

□如沒(méi)有是否經(jīng)第二種軟件核算結(jié)果。與面積計(jì)算同樣需要第二人復(fù)核，復(fù)合結(jié)果差距較大時(shí)需要第三人復(fù)核?！?/p>

結(jié)果是否有第二人復(fù)核□

連續(xù)日照

□

累計(jì)日照□

是否滿足［方拔案技慮術(shù)定福案要赤點(diǎn)］

依據(jù)衫性文五件

建筑米退線

技術(shù)決經(jīng)濟(jì)罩指標(biāo)?總平抬面?地下抖室?住宅總圖技術(shù)要點(diǎn)備注□

是否已解決平面及豎向設(shè)計(jì)中對(duì)特性質(zhì)量有重大影響的缺陷？如：緩坡地的地下室方案；覆土方案對(duì)于全埋人防地下室的影響；對(duì)于室外設(shè)計(jì)標(biāo)高的界定等。□各主次出入口（車(chē)行、人行、貨運(yùn)、垃圾運(yùn)輸）交待清晰，各類(lèi)流線設(shè)計(jì)合理，考慮垃圾站位置。

□各棟建筑編號(hào)。是否符合甲方及當(dāng)?shù)匾?。□防火間距應(yīng)滿足規(guī)范要求?？倛D消防車(chē)道、消防登高面及操作場(chǎng)地須滿足規(guī)范?！鯃?chǎng)地設(shè)計(jì)標(biāo)高與自然地形是否平衡、合理，并滿足甲方要求。應(yīng)標(biāo)識(shí)場(chǎng)地及道路的主要控制標(biāo)高，地面坡度應(yīng)滿足相應(yīng)規(guī)范要求?？倛D豎向設(shè)計(jì)應(yīng)經(jīng)方案評(píng)審確認(rèn)并合理?！醯孛嫱＼?chē)場(chǎng)、構(gòu)筑物與建筑防火間距滿足規(guī)范要求。□場(chǎng)地綠化布置合理，避免無(wú)法綠化空間?！踅ㄖ蚍钦媳睍r(shí)，是否對(duì)于節(jié)能計(jì)算及遮陽(yáng)措施產(chǎn)生重大影響。有利的日照間距往往會(huì)帶來(lái)節(jié)能方面的不利，需要綜合權(quán)衡［方塑案技稻術(shù)定圈案要紀(jì)點(diǎn)］

依據(jù)折性文辯件

建筑東退線

技術(shù)渠經(jīng)濟(jì)湊指標(biāo)?總平粉面?地下勁室?住宅建筑糕貼臨牢或通登連廊擾的聯(lián)爽系時(shí)鼠，棟深號(hào)編電制原熟則（墨參考悄依據(jù)質(zhì)）貼臨雕時(shí)，飄結(jié)構(gòu)撥斷開(kāi)絡(luò)，功原能相劑同但排不聯(lián)破系，躺滿足寧防火摩“不禾限間紗距”吩條件君按兩貝棟編唉號(hào)。貼臨瞞時(shí)，冠功能慌有聯(lián)叢系，聽(tīng)不管蠻結(jié)構(gòu)喪是否咐斷開(kāi)糟，均言按一僵棟編凈號(hào)。貼臨勁時(shí)，匆功能探完全補(bǔ)不同曾，并妹不聯(lián)致系，血不管題結(jié)構(gòu)塑是否吩斷開(kāi)購(gòu)按兩班棟編蓄號(hào)。貼臨緞時(shí)，巧功能令相同珠，結(jié)炭構(gòu)不榴斷開(kāi)終按1棟編憤號(hào)。貼臨包時(shí)，緣瑞功能吃相同全，結(jié)斧構(gòu)斷親開(kāi)，驕原則縣上可憤按兩粱樓編型號(hào)（懼本條籃需經(jīng)貪技術(shù)劣征詢(xún)望）。通過(guò)擇室外箭連廊露聯(lián)系擺的兩坐建筑位單元夾，應(yīng)緣瑞滿足視防火晃間距躬，并虧應(yīng)按2棟編植號(hào)。同一宣裙房培或地等下室理上方揭的多雪塔樓神建筑但可各電自視外為一萄棟出臉現(xiàn)貼素臨，博連廊收聯(lián)系抵時(shí)，額按1~史6條執(zhí)習(xí)行。［方芬案技記術(shù)定長(zhǎng)案要千點(diǎn)］

依據(jù)幫性文甜件

建筑示退線

技術(shù)陵經(jīng)濟(jì)拌指標(biāo)

總平血面?地下烘室?住宅技術(shù)要點(diǎn)備注□如有人防設(shè)計(jì)，需考慮主要出入口的位置；□地下室防火分區(qū)布置是否合理；安全出口及疏散距離是否滿足規(guī)范？注意新規(guī)對(duì)地下室安全出口數(shù)量的控制?！踉O(shè)備用房位置、規(guī)模、層高、安全出口等是否滿足要求？□地下室車(chē)庫(kù)層高

。地下車(chē)庫(kù)層高是控制地下室經(jīng)濟(jì)性的重要因素?！踯?chē)庫(kù)出入口數(shù)量、寬度、間距是否滿足要求？注意車(chē)庫(kù)局部空間仍須滿足相應(yīng)□地下室如有貨運(yùn)，貨運(yùn)流線及卸貨設(shè)計(jì)合理，地下室凈高滿足貨車(chē)規(guī)格?！醯叵律虡I(yè)的下沉廣場(chǎng)是否滿足規(guī)范要求［方漸案技津術(shù)定向案要忙點(diǎn)］

依據(jù)連性文朝件

建筑軋退線

技術(shù)即經(jīng)濟(jì)乳指標(biāo)

總平顫面

地下姜室?住宅技術(shù)要點(diǎn)備注□消防疏散系統(tǒng)符合建筑性質(zhì)，并滿足國(guó)家及地方規(guī)范；□核心筒：樓電梯、電梯廳、設(shè)備管井尺寸；□

消火栓位置設(shè)計(jì)合理，滿足公司統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)要求；□

無(wú)障礙電梯與擔(dān)架電梯尺度。□空調(diào)機(jī)位、洗衣機(jī)、熱水器、廚房煙道應(yīng)落實(shí)，位置合理?！鯊N房、衛(wèi)生間等房間面積應(yīng)滿足規(guī)范要求，房間窗地比、窗戶開(kāi)啟比應(yīng)滿足當(dāng)?shù)匾?guī)范要求□戶內(nèi)外走道寬度；安全出口在首層的處理方案。□戶間對(duì)視及平面凹槽的合理性。□衛(wèi)生間尺度是否滿足要求，是否考慮結(jié)構(gòu)墻支加厚、污水立管、排風(fēng)道等對(duì)空間的影響?！跏欠裼袘魞?nèi)無(wú)垛房間門(mén)?！踅Y(jié)構(gòu)露梁、反梁情況。結(jié)構(gòu)柱落地情況。［方英案技僚術(shù)定崇案要頂點(diǎn)］

依據(jù)梨性文濤件

建筑希退線

技術(shù)壩經(jīng)濟(jì)雙指標(biāo)

總平享面

地下旗室?住宅［方詞案技骨術(shù)定未案要痕點(diǎn)］

依據(jù)結(jié)性文鹽件

建筑湯退線

技術(shù)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)種指標(biāo)

總平拘面

地下籃室?住宅［目夢(mèng)錄］案例普分析總圖單體方案墾技術(shù)陸定案歉要點(diǎn)依據(jù)藏性文家件建筑潑退線技術(shù)罷經(jīng)濟(jì)獅指標(biāo)總平磨面地下占室住宅公建［案孝例分衣析］?總圖?平面?別墅潮地庫(kù)定停車(chē)?登高寇面一瞎側(cè)的漢凹凸?建筑猶日照河與節(jié)蟻能［案表例分煉析］?總圖?平面細(xì)節(jié)糧問(wèn)題序：地方春規(guī)定忌：管笑樁基畫(huà)礎(chǔ)需見(jiàn)要設(shè)黑置地弦下室過(guò)；地報(bào)下室通需交喪配套券費(fèi)，2.燒2m層高牙之下錫可計(jì)南一半膽。日照符軟件嘗及版塔本；保溫遵層厚陷度對(duì)春于建喪筑間材距、符綠地疤率、雪覆蓋瓣率的堅(jiān)影響盜；車(chē)道惑邊沿耐與建丈筑邊萬(wàn)沿間竟距低瘋于1.秧5m。登高糕面車(chē)增道及紫登高仙場(chǎng)地采與建厚筑之哈間不田能布營(yíng)置車(chē)劑位等賢影響材登高經(jīng)的障占礙物讀。北方肉項(xiàng)目菜的防靈冰墜謊措施辟。［案水例分師析］［案替例分若析］?總圖?平面?別墅攻地庫(kù)顫停車(chē)?登高端面一趟側(cè)的狡凹凸?建筑革日照象與節(jié)統(tǒng)能別墅猾地下愈車(chē)庫(kù)篇凈高賺是否缸需要大滿足22萌00？埋土雕深度碑如何婦確定搖？最短集的地綠庫(kù)坡經(jīng)道長(zhǎng)雁度？［案每例分犬析］?總圖?平面?別墅砍地庫(kù)籍停車(chē)?登高親面一梯側(cè)的陪凹凸?建筑典日照捐與節(jié)芹能另類(lèi)領(lǐng)風(fēng)險(xiǎn)蜻：（五引）建荷筑物超地下傘部分耍頂板艱面高榜出室撐外地是坪1.黨5米或肺者等綠于1.傭5米，坑建筑漸面積皂計(jì)算紡值按詞照該悟?qū)铀计酵稈煊懊嫜阜e計(jì)孤算；聰建筑朵物地注下部困分的羅頂板澆面高晨出室鄰?fù)獾厍财盒∩饔?.叨5米，服建筑牲面積右不計(jì)究入容令積率普。前款朱第（芝五）追、（語(yǔ)六）晝項(xiàng)涉訓(xùn)及建絹筑室婦外地規(guī)坪標(biāo)番高不矩一致恩的，證以周邊仔最近版城市陪道路麗標(biāo)高販加0.喘2米作昏為室鐮外地釣坪。解決捕兩個(gè)饒問(wèn)題匹：1、不干磕碰昂汽車(chē)紡底盤(pán)雀；2、控醫(yī)制坡?tīng)I(yíng)度［案找例分歡析］?總圖?平面?別墅五地庫(kù)白停車(chē)?登高伸面一眠側(cè)的桌凹凸?建筑犁日照慕與節(jié)現(xiàn)能［案污例分轎析］?總圖?平面?別墅確地庫(kù)濾停車(chē)?登高醋面一租側(cè)的過(guò)凹凸?建筑跌日照段與節(jié)嗎能變坡豬角度標(biāo)最大催為10吃%；即5.腥71鳳°（接瓶近角鹿、離筒去角盤(pán)、通討過(guò)角吼）；鏈形成竭一個(gè)便標(biāo)準(zhǔn)可車(chē)；情巡跡孟擺放竹。［案選例分俗析］?總圖?平面?別墅餓地庫(kù)患停車(chē)?登高掩面一帳側(cè)的睜凹凸?建筑賠日照擱與節(jié)貝能擋水正已難疊實(shí)現(xiàn)登高催場(chǎng)地賴(lài)一側(cè)獸建筑掛局部出突出堤尺度責(zé)控制嫌。［案村例分隆析］?總圖?平面

別墅送地庫(kù)逢停車(chē)?登高余面一潔側(cè)的艷凹凸?建筑機(jī)日照柳與節(jié)愉能［案感例分扯析］?總圖?平面

別墅卻地庫(kù)冰停車(chē)

登高嶄面一躬側(cè)的財(cái)凹凸?建筑征日照辨與節(jié)錢(qián)能《天津沃市居個(gè)住建壓筑節(jié)臂能設(shè)繞計(jì)標(biāo)棄準(zhǔn)》D樣B2顏9-冰1-捎20膠13表4.1稱(chēng).4注4表中菌的“罵北”謊代表咸從北陡偏東第小于60o至北偏濤西小滾于60o的番范圍漢；“床東、迷西”悠代表端從東五或西偏北傅小于扔等于30o至評(píng)偏南抵小于60o的話范圍??；“恥南”騎代表從律南偏拳東小室于等濤于30o至腥偏西懸小于省等于30o的軟范圍督?！短煲蚴猩畛鞘辛弦?guī)劃鋸管理違技術(shù)吵規(guī)定提》（二狐）朝但向?yàn)橛哑渌较蛭康?，足與被腳遮擋鍛居住護(hù)建筑璃的計(jì)戀算間影距應(yīng)怎當(dāng)按橡照下顏表不豪同方餡位間狼距折都減系頓數(shù)換蓋算：方向浮角（賠度）0～15（含耐）15～30（含澤）30～45（含共）45～60（含麥）60～90（含存）折減裂值1.元0驗(yàn)0鄭.9努0咽0.笛80濟(jì)0.然90只0陳.9愉5結(jié)論描：南征偏東販超30度，犯可以訪采用0.委8的折胡減系怒數(shù)，延但是微導(dǎo)致獲節(jié)能怎計(jì)算妨?xí)r建距筑無(wú)雨南向佳。［案慘例分搞析］

總圖?平面?凹槽蹄最小身寬度?戶型渡優(yōu)化?電梯瘋尺寸咬控制?坡屋妹頂起孩坡點(diǎn)［案鴉例分校析］

總圖?平面?凹槽串最小局寬度?戶型險(xiǎn)優(yōu)化?電梯淋尺寸餐控制?坡屋之頂起擦坡點(diǎn)［案枝例分催析］

總圖?平面?凹槽墨最小妨寬度?戶型撫優(yōu)化?電梯急尺寸洽控制?坡屋赴頂起濕坡點(diǎn)［案掛例分村析］

總圖?平面?凹槽憂最小鳴寬度?小高隙層管屬井設(shè)翼計(jì)?戶型崇優(yōu)化?電梯成尺寸榜控制?坡屋枯頂起丸坡點(diǎn)［案桌例分展析］

總圖?平面?凹槽只最小形寬度?小高私層管母井設(shè)高計(jì)?戶型扭優(yōu)化?