文化旅游地產開發(fā)模式專題 圖文并茂

文化旅游地產開發(fā)模式專題研究前言從2010年開始，一方面全國房地產行業(yè)受到政策的打壓，進入一個緩慢發(fā)展的階段；另一方面隨著國家經濟的發(fā)展人們收入水平的增加，國家對旅游業(yè)、文化產業(yè)進行政策扶持，以及推動城市化進程步伐的加快，直接帶動了對文化旅游度假產品的需求。在此宏觀大背景和市場需求的條件下，很多房地產開發(fā)企業(yè)開始涉及或已經將文化旅游地產作為未來企業(yè)發(fā)展的重要業(yè)務之一。在此行業(yè)環(huán)境下，北辰要進入文化旅游地產行業(yè)，將面臨以下幾個問題：文化旅游地產是否可以進入，進入發(fā)展的主要類型，如何轉型，面臨的問題及解決方法？等，對于以上問題我們將通過對整體宏觀市場、相關經濟模型、國內外典型案例及國內成功轉型企業(yè)等研究解決以上問題，將為北辰進入文化旅游地產行業(yè)提供建議，包括：進入方式、類型選擇、面臨風險及解決方法等。PART1文化旅游地產發(fā)展現(xiàn)狀與機遇文化旅游地產定義文化旅游地產發(fā)展背景文化旅游地產全國發(fā)展現(xiàn)狀文化旅游地產發(fā)展空間文化旅游地產政策北辰進入建議什么是文化旅游地產？文化旅游地產——依托周邊豐富的旅游資源而建、有別于傳統(tǒng)住宅項目的集旅游、文化、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項目；文化旅游地產特征:旅游本身就是一種文化，文化是旅游的靈魂，旅游是文化發(fā)展的重要途徑；是文化業(yè)、旅游業(yè)、房地產業(yè)的無縫嫁接；具有更好的自然景觀、人文景觀、建筑景觀，擁有完善的配套功能和極高的投資價值定義旅游市場年份2006年2007年2008年2009年2010年2011年國內旅游人數(shù)(億人次)141617192126國內旅游收入(億元)623077718749101841258019306旅游發(fā)展階段旅游形態(tài)向休閑旅游轉化進入出國旅游的增長期旅游形態(tài)開始向度假旅游升級進入度假經濟時代隨著中國經濟的快速發(fā)展，中國的旅游業(yè)進入快速發(fā)展期，旅游業(yè)的發(fā)展推動了文化產業(yè)的復興，文化旅游成為旅游業(yè)發(fā)展的重要組成部分，同時也推動了文化和旅游地產更緊密結合發(fā)展11年全年國內出游人數(shù)26.4億人次，比上年增長13.2%；國內旅游收入19306億元，增長23.6%。入境旅游人數(shù)13542萬人次，增長1.2%。其中，外國人2711萬人次，增長3.8%；香港、澳門和臺灣同胞10831萬人次，增長0.6%。國內居民出境人數(shù)7025萬人次，增長22.4%。其中因私出境6412萬人次，增長24.5%，占出境人數(shù)的91.3%。數(shù)據(jù)來源：《中華人民共和國國家統(tǒng)計局》中國旅游形態(tài)已經從觀光旅游向度假旅游形態(tài)轉型，形成觀光旅游、休閑旅游、度假旅游并駕齊驅的“泛旅游時代”；旅游產品不斷升級，文化旅游地產也開始向復合型發(fā)展旅游發(fā)展趨勢文化旅游地產發(fā)展國際慣例觀光旅游休閑旅游度假旅游2003年2006年2008年觀光旅游休閑旅游度假旅游人均GDP達到1000美元時進入旅游需求增長期，旅游形態(tài)主要是觀光旅游人均GDP2000—3000美元，旅游形態(tài)向休閑旅游轉化，進入出國旅游的增長期人均GDP3000—5000美元，旅游形態(tài)開始向度假旅游升級2011年中國人均GDP5540美元，進入度假經濟時代人均5000美元以上開始進入成熟度假經濟時期2011年1100美元2010美元3060美元5540美元人均GDP爆發(fā)式增長階段快速發(fā)展階段起步階段萌芽階段主要表現(xiàn)形式案例及企業(yè)投資自然、人文文化旅游地產類觀光旅游項目借古文化的古村、古鎮(zhèn)觀光旅游項目商業(yè)及主題公園類啟蒙發(fā)展商業(yè)與主題公園性形式地產綜合類啟蒙發(fā)展主題公園類、地產類項目爆發(fā)式增長文化旅游地產的發(fā)展歷程黃山、海南等擁有豐富自然資源的地區(qū)幾乎無開發(fā)商進行投資，多為政府自行開發(fā)宏村、清明上河園華僑城、中坤等開始起步發(fā)展新天地、宋城、深圳華僑城、方特歡樂世界華僑城、宋城集團、華強等云南華僑城、雅居樂清水灣華僑城、雅居樂、萬達、龍湖等紛紛進入旅游地產文化旅游地產在中國的發(fā)展主要經歷了四個階段，自2011年以來，中國進入了爆發(fā)式增長階段，眾多實力開發(fā)商紛紛進入文化旅游地產開發(fā)，競爭格局初顯1990年以前1990-20002001-20102011-至今江浙緞明清明建筑文化鴿旅游竭地產吩在全域國興明起，慰全國慘各地助爭相乏打出律文化瘡旅游劈燕地產鎮(zhèn)概念安，目預前具洞有豐宇富歷丘史人嗓文的惰區(qū)域幻玉為熱澡點發(fā)堤展區(qū)法域全國曬文化貞旅游添地產全發(fā)展裙格局西北曠文化棚遺址文化卷主題珍公園安徽熔徽派吐建筑眠古鎮(zhèn)歷史趕人文驅資源陪豐富出的西南楊、西琴北、注華中錢、東飾部沿袋海地拘區(qū)是文辦化旅坑游地慢產發(fā)甩展重緒點區(qū)體域，碎而又以抖高收統(tǒng)入人周群比溪較集遼中的姓一、押二線廳城市氏是發(fā)錯展主狡流；歷史誼遺跡坦、人羨文資袍源、拾自然極資源傍是文殲化旅題游地液產依習托的掩主要監(jiān)資源語類型少數(shù)煌民族主文化大唐滔文化休閑夜娛樂短和明脈清文矛化歷史參人文宋朝皆文化川西臟民族靠和歷快史文冷化休閑黎娛樂侮文化政策刑環(huán)境文化差旅游蒜產業(yè)擱作為藝十二姓五規(guī)脈劃中局“戰(zhàn)齒略性依支柱銹產業(yè)增”，標已經之成為譜地方偏政府助保增姨長和童中央哪政府遵提出變擴內精需政封策的紅重要質戰(zhàn)略諒布局卵，受窗到各咸地各乒級政積府高郵度重個視傳統(tǒng)住宅在未來一段時間內，房產調控將在高壓態(tài)勢中趨于制度化，傳統(tǒng)住宅市場將逐步下行2011年全國超過120個城市出臺了房價調控目標，48個大中城市出臺了“限購令”，40個城市出臺了針對樓盤的強制“限價令”2012年全國兩會期間，溫家寶總理表示，目前一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位，調控不能放松。李克強副總理在“中國發(fā)展高層論壇2012年會”上明確表示：中國的經濟發(fā)展轉變刻不容緩文化產業(yè)明確文化產業(yè)在國民經濟發(fā)展布局中的重要戰(zhàn)略地位2009年國務院審議通過第一部文化產業(yè)專項規(guī)劃《文化產業(yè)振興規(guī)劃》2010年十七屆五中全會提出推動文化產業(yè)成為國民經濟支柱產業(yè)的建議2011年十七屆六中全會《國家“十二五”時期文化改革發(fā)展規(guī)劃綱要》旅游產業(yè)推動旅游業(yè)的產業(yè)帶動作用，深度開發(fā)文化旅游2009年《國務院關于加快發(fā)展旅游業(yè)的建議》2010年《意見工作分工方案》提出培育新的旅游消費熱點2011年3月十二五規(guī)劃提出“推動旅游業(yè)特色化發(fā)展和旅游產品多樣化發(fā)展，全面推動生態(tài)旅游，深度開發(fā)文化旅游”文化施產業(yè)旅游亡產業(yè)傳統(tǒng)督地產趣逐步些退出草發(fā)展秒核心戰(zhàn)略甜性支尖柱產既業(yè)逐卡步形炊成預計質中國丸的旅飛游高餓速發(fā)攔展期逮為未句來的10削~1恰5年發(fā)展托時間保守常估計墻，中酒國旅南游地勤產的逆市場宗總量耕為15局00裁~2丘50演0億美啊元發(fā)展帥空間旅游脫地產途向文雖化旅綁游產密業(yè)轉抬型是必然伍趨勢發(fā)展早趨勢進入步建議建議澡：從文坐化旅火游地捏產發(fā)跟展空床間、軟時間蠢和趨返勢來嬸看：建議跡北辰敘進入象文化奮旅游寨地產述開發(fā)建議滑北辰紫集團供進入率文化證旅游繁地產織開發(fā)PA互RT懼2地產襪開發(fā)家企業(yè)臥類型忘與特翼點企業(yè)鮮分類市場鵝轉型腦分析企業(yè)接戰(zhàn)略舞發(fā)展北辰兵企業(yè)曠戰(zhàn)略癢建議企業(yè)失分類策及特利征支柱戰(zhàn)略型華僑城：長期以來一直堅持“旅游+地產”的雙輪驅動模式，實行兩者優(yōu)勢互補，實現(xiàn)收益最大化，從而使其擁有較多的實戰(zhàn)經驗和豐富的產品線中坤：偶得宏村項目成為企業(yè)邁入旅游地產行業(yè)契機，隨后的發(fā)展過程積累了大量的旅游地產開發(fā)經驗；現(xiàn)在中坤進入了專精化發(fā)展階段，專攻地產和旅游項目分支策略型華強：以文化科技產業(yè)、電子信息高端服務業(yè)、房地產產業(yè)、高科技電子制造業(yè)等為主導的多元化產業(yè)格局，以其強有力的產業(yè)鏈優(yōu)勢發(fā)展主題公園類文化旅游地產萬達：以綜合地產開發(fā)作為支柱產業(yè)，近期在國內外頻繁拿地，將旅游地產作為戰(zhàn)略轉移性新增業(yè)務置信：以地產開發(fā)為核心，多元化發(fā)展，低價儲備土地，較早進入文化旅游地產行業(yè)機會偶得型方興地產：以寫字樓、酒店等物業(yè)開發(fā)為主營業(yè)務，通過并購金茂集團等，機會偶得旅游地產項目，至此方興涉足于文化旅游地產中弘：通過通過各種控股ST科苑，借殼上市，涉及文化旅游地產；近期大量拿地，開始從機會偶得型向分支策略型轉變將文堤化旅運游產鴨業(yè)作閑為公沿司的炸主營曲業(yè)務將文串化旅嗽游產掛業(yè)作陳為公膛司的鑒分支展盈利悟業(yè)務通過肺并購,借殼糊上市固等手創(chuàng)段涉莖及文謹化旅槳游行沸業(yè)根據(jù)赴重點來企業(yè)柜的戰(zhàn)禁略，倆我們工把企孩業(yè)分勝為三接類：避支柱說戰(zhàn)略甘型、并分支貝策略儉型、崇機會蜂偶得攀型開發(fā)企業(yè)項目名稱區(qū)位規(guī)模投資額時間節(jié)點萬達集團長白山國際旅游度假區(qū)長白山占地18.34平方公里230億2012年7月28日正式面市西雙版納國際旅游度假區(qū)項目西雙版納占地6平方公里150億2012年6月，展示中心開放大連金石國際旅游度假區(qū)大連金石灘占地9平方公里500億11年上半年開工，13年建成中弘股份云南西雙版納路南山旅游度假項目西雙版納用地面積1.47萬畝150億2012年4月簽訂開發(fā)協(xié)議山東微山湖國際旅游島項目微山湖用地面積5000畝不少于100億2012年4月簽訂開發(fā)協(xié)議御馬坊國際生態(tài)度假城北京平谷占地2000余畝近百億開工時間2012年3月?？谑袞|海岸如意島海口市6.12平方公里土地成交價30億（聯(lián)合中鐵共同出資）2012.5.23與中鐵聯(lián)手拿地中坤集團云南普洱項目云南普洱60平方公里總投資500億（由中坤牽頭）2012.4簽署合作框架協(xié)議華強集團南通方特城市樂園及華強城項目南通占地約60萬平米，建筑面積約140萬平米18億2012年年底開園方興地產金茂雪山語麗江市古城區(qū)700畝26億2012年1月簽訂開發(fā)協(xié)議崖州灣三亞崖州灣1500畝（海域3000畝）共同出資180億2012年4月簽訂開發(fā)協(xié)議成都置信成都國際醫(yī)學城成都市溫江區(qū)占地面積約30余平方公里200億2008年立項,周期12年華僑城蘇河灣上海閘北區(qū)占地3.19平方公里130億2010年拿地各標朽桿企船業(yè)取寇地范勢圍多愉位于應景觀秒資源父比較辰豐富怨的區(qū)注域，旱相對庸遠離到城市數(shù)中心旨，雖皂然投肢資額剃很大乎，但奔取地嚼規(guī)模腿多以救“集平方我公里何”級仰計算混，因目此，貧地價拍相對鵝較為希便宜族，在奧一定武程度滲上，癥均實探現(xiàn)低衫成本向擴張各大鈴企業(yè)贏動態(tài)企業(yè)舌發(fā)展硬及轉以型因鈴素總膛結方興壯地產：以截寫字塘樓、攻酒店才等物禾業(yè)開晃發(fā)為免主營梳業(yè)務沖，通過弦并購歡金茂堤集團五獲取本其旗唐下旅擇游地蜜產項豬目，開徒始涉蒜足于萍旅游慮地產中弘隙股份：通過男借殼深上市貝，沖群破資炊金束乞縛，進血軍旅復游地祝產，念將文犧化旅療游地苦產作裹為房墓地產喚主要分業(yè)務游之一萬達霧集團：以擱商業(yè)鍵地產席作為覽支柱懸產業(yè)嘴，出于覺規(guī)避笛政策款風險燈、儲紫備公頃司核虜心競頁爭優(yōu)塔勢，做鼓出向福文化籃旅游患地產在進軍武的策蓄略華強漆集團：以誦文化譯科技未產業(yè)評、電喚子信得息服駐務業(yè)鑄、房墻地產庫、電筋子制席造業(yè)坊等為奧主導群的多皇元化幕產業(yè)朗格局醋，借助瘡政策似對文濫化產打業(yè)的獎扶持瓦，以仙其強萍有力熄的產冊業(yè)鏈亂優(yōu)勢惠發(fā)展生主題黃公園指類文膚化旅痛游地醫(yī)產中坤鉛集團：偶得頑宏村際項目語獲取凍巨大揪利潤撒空間研和成勒功經泳驗之后鐵，開丑始將路文化喘旅游貨地產覽作為阻核心捉支柱屆產業(yè)華僑弄城：鑒于投政策解調控吐的影生響、抖平衡讓地產犯業(yè)務股風險必的考擔慮以遵及中沉共十引七屆毯六中此全會昆對文宿化產絹業(yè)的始扶持，華催僑城慣向“鼓文化+旅游+地產+商業(yè)+娛樂+傳媒+…儉…”的現(xiàn)項代綜湊合服蟻務業(yè)反進軍各標通桿企莊業(yè)或嬸出于聽規(guī)避關樓市醒政策身調控敲風險滋、或兩出于想儲備貢核心租競爭孟優(yōu)勢蘭、或龜出于啞沖破郵資金排束縛笛等因利素的掉考量猾，均斥做出件向開絹辟文戒化旅諸游地地產業(yè)雀務或藍向文路化旅片游地片產轉厚型的勢策略置信取集團：以饅地產霧開發(fā)賺為核車心多鉗元化省發(fā)展顛，出于布對政土策面飲及土章地作者為稀手缺生竹產要璃素考無慮，多鉛渠道綠拿地軟，低痛價儲皮備土笑地，進較早疏進入難文化握旅游嫩地產粘行業(yè)PA胖RT爽3文化只旅游究地產蘆分類父及模菌式研扁究文化陽旅游虜?shù)禺a夏模式冷分類文化性旅游近地產灰模式盾特征兇分析文化沸旅游喝地產江模式膠案例竟研究文化院旅游扯地產臘模式季總結主分析根據(jù)會文化等旅游傻地產賀的定打義，庫文化鏈旅游爛地產廉可以分為失兩大結類：文化掉旅游貌地產拉模式澆分類傳統(tǒng)地產+資源類資源強勢類利用強勢的自然景觀資源，進行地產開發(fā)為主資源借勢類外部自然資源較為缺乏，主要通過后期整合和重新打造資源類文化類主要借助歷史建筑、遺跡等進行旅游產品開發(fā)，主要有商業(yè)和酒店等主題公園類借助區(qū)域資源進行旅游產品開發(fā)傳統(tǒng)躁地產+資源速強勢院類定義拒：位蛾于歷腿史人某文和揚自然螞景區(qū)亦周圍哀，依強托歷繪史人夫文和條自然類景區(qū)腰的文壓化旅掀游地菌產開損發(fā)模刷式，槐如：隆鑫彈花漾幻玉的山宴谷、司黃山頓德懋夠堂。背景叼：19驗79年，導鄧小真平訪季美歸煉來發(fā)摘表大店力發(fā)勸展旅紹游業(yè)趕講話背景刃：19廢98愿-2盜00懼6年，弦長假案制實榆行，楚旅游邁市場株蓬勃策發(fā)展懇，旅個游地長產投先資風背起云抗涌背景味：20周07錘-今，夕傳統(tǒng)澡景區(qū)存市場賽飽和漫，相振關環(huán)增境保普護法摟規(guī)出非臺景點飼一次礎開發(fā)景點幫二次棉開發(fā)景區(qū)煌外圍廁借勢墨開發(fā)我國錯文化謝旅游昂地產倒類旅由游地爸產在19焦79年國穗家首殖次提騎出大傘力發(fā)窩展旅抗游業(yè)爹的契護機下譽，逐聞步深訂化開夏發(fā)強參度，蒼由內警而外匠，至作今已斥發(fā)展熱到第涌三階墨段借牙勢景粉點外卻圍打漿造產極品發(fā)展恢歷程分類特征代表景區(qū)自然景觀九寨溝、黃山、張家界、三亞等歷史人文承德避暑山莊、麗江古城、武當山等民族風俗云南民族村、中國民俗文化村等都市風光北京、上海、南京、成都等田園風光西江千戶苗寨、南寧八桂田園風光區(qū)等當前桌外圍輔借勢彎開發(fā)誼文化塑旅游豆地產享的主吳要特臭征發(fā)展田歷程訂與分株類特稠征區(qū)域藝條件經濟、消費水平整體經濟水平相對發(fā)達，旅游業(yè)發(fā)展速度快人均可支配收入較高，追求生活品質，有較強的消費能力和意愿如：成都（人均GDP達7000美元，位西部之首）、昆明（昆明GDP總量占云南全省近30%）區(qū)域人口一二級客源市場（當?shù)乜驮矗┱急容^高，所以區(qū)域人口基數(shù)要求較大如：武隆花漾山谷（重慶市人口3144.23萬），云南民族村（昆明人口726萬，云南全境人口4596萬）交通情況對交通條件要求高一、對外交通發(fā)達：有機場、鐵路等外聯(lián)交通，便于區(qū)外客戶導入二、對內交通便利：臨高速公路或區(qū)內主干道，有良好的昭示性和客流聚集效應區(qū)域形象生態(tài)優(yōu)美、城市化水平高區(qū)域懷條件讀：需犯有較摸高的晃經濟拾、生樹活品詢質高魔、消賤費意愁愿較菊強，蠅發(fā)達院的內經外部笑交通責，擁叔有生針態(tài)優(yōu)轎越、內現(xiàn)代秤化的倚區(qū)域染形象開發(fā)跡模式文化瞧旅游餐地產邊類文速化旅菊游地飛產開涌發(fā)以桐景觀巧資源姻為依淚托，礙注重乖文化粥價值亮的挖岔掘，延景點避為基躁礎與爆主要程賣點康，多誰功能幻玉復合水開發(fā)米，產稈品以郊別墅語、洋蘇房、智酒店攏為主不可復制景觀資源產品組合成功開發(fā)+=開發(fā)顯模式代表案例景觀資源依托驅動因素產品組合重慶金佛山畫家村落重慶金佛山風景名勝區(qū)自然景觀藝術家居住區(qū)、四星級酒店、800米景觀步行長廊黃山·德懋堂安徽黃山5A級風景區(qū)自然資源歷史人文別墅、五星級酒店、9個個性化會所杭州富春山居富陽市富春江山水自然資源富春別墅，度假酒店及spa，高爾夫球場，富春閣和上海t8餐廳重慶隆鑫花漾的山谷重慶武隆仙女山風景區(qū)自然景觀主題公園、住宅區(qū)（公寓、洋房、別墅）、五星級奢華度假酒店、云頂泉浴俱樂部酒店美國伯克湖公園弗吉尼亞州伯克湖自然景觀休閑文化家庭露營區(qū)、高爾夫區(qū)、家庭戶外活動區(qū)、碼頭、垂釣區(qū)資源手特征文化尼旅游必地產測類文旋化旅楊游地郵產主季要還蜘是依虹托景翅區(qū)自想然山騾水資夫源，略結合擾當?shù)剀壍臍v埋史人腐文開渾發(fā)，主要顧集中名在經中濟發(fā)魄達的腿沿海請城市。產品岸特征度假翻別墅肢、洋仇房、證度假旬酒店孔、產薯權式帶別墅再酒店得、主懸題文湊化公燙園等序是其想主要扯產品拘，產品勵布局維以景攀點為垮核心。開發(fā)勞模式先一歉級開老發(fā)：由艘政府伏或開院發(fā)商寒針對螺旅游禾景區(qū)巨的直姐接開察發(fā)再二樹級開驢發(fā)：依等托旅攪游景免點，赴以此耀為品頸牌賣島點，絨多功唱能復胃合開貨發(fā)成功見要素寇：不可距復制晴的資薪源、選優(yōu)惠僻的地替價與蹄出讓倦方式信、依躲托絕捐對景蓬觀優(yōu)套勢為寶地產循升值淹是景峽觀驅飲動類殲的核縮慧心成互功因優(yōu)素。配在此妹基礎瓶上，還打造鋪適當姻的主朵題，儲提升捐項目疊整體貿的人添氣與數(shù)價值違，實考現(xiàn)地切產項綿目利世益最解大化成功要素類型外部因素內部因素區(qū)域條件選址策略政策環(huán)境資源條件主題定位開發(fā)模式功能組合與規(guī)劃企業(yè)資源整合能力盈利模式景點驅動類旅游業(yè)發(fā)展速度快,有較強的消費能力和意愿位于著名的景點，環(huán)境較為優(yōu)越優(yōu)惠地價、出讓方式與后期稅收優(yōu)惠等不可復制的資源優(yōu)勢是項目開發(fā)的前提與基礎依托景觀資源，挖掘主題，注重合作以景點為核心，開發(fā)住宅、度假類產品主要以景觀旅游功能+地產功能為主資金實力、融資渠道、營銷渠道景點旅游、度假產品的銷售重要性重要不重湯要風險分析對景區(qū)資源依賴程度高，受特定資源條件的約束近年來國家對環(huán)境的保護越來越重視，對景區(qū)項目開發(fā)的限制要求較多此類項目旅游配套功能物業(yè)較多，后期持有物業(yè)比重較高成功茅與風福險要轎素文化裹旅游秒地產媽類成富功與饅風險時要素段分析案例句研究——隆鑫承花漾柱的山餡谷項目尚概況項目地址：武隆縣仙女山石梁子村物業(yè)形態(tài)：公寓、洋房、別墅占地面積：1600余畝建筑面積：61萬方建筑風格：西班牙風格當期價格：6700元/m2（三期洋房）容積率：0.58總戶數(shù):4000余戶當前情況：一、二期已售罄，交房入住，目前三期山景洋房在售，價格6700元/m2隆鑫天花漾額的山毫谷位裙于被盛譽為爺“東喘方瑞先士”意的武告隆仙丙女山裝新區(qū)守，占破地千染余畝供，擁擠有32宵00米絕愿世凌詞空崖堡線景塵觀；刊建設孔包括懶超五葛星級天奢華綢度假給酒店咳、云強頂泉紛浴俱膚樂部太酒店熱、五賭大主片題公毀園等照度假羅物業(yè)偉組團五大邪主題棋公園①森甚林公蹄園：召包括懇徒步割道、糧電瓶甘車道師、峰握頂練辭拳場②懸離崖公善園——觀山塑谷景努臺、園木棧工道、害原生啞態(tài)灌車木，站懸崖擺沙灘綢休息扣區(qū)、丹燒烤免區(qū)、朵光的痕教堂③月光黃營地—帳篷桃旅館虎、懸眉崖草炒坡劇樸場、菊自助回野餐④運京動公阻園——樣6個網捆球場嫂、山兆地自炮行車患道、10個室溉外羽郊毛球削場、1個籃摧球場燥、2個沙刷灘排鈔球場媽、徒忙步道胃、兒冰童生徑態(tài)游榴戲場⑤青事青農品場——無污曾染蔬嫁菜及瓣家禽愚、寄捎養(yǎng)農誰田超五檢星奢杜華別慣墅酒魔店云頂四泉浴折俱樂矛部酒紹店月光死營地繡帳篷里酒店三大頓奢華因酒店定義堅：通氏過對梅項目奸資源儉的整執(zhí)合，有以打投造凝租聚當招地特蚊的旅震游產設品配扮套為盆驅動落，主醋要開阿發(fā)度須假居牛住類觸產品攜，集體商、繩住、分辦于偶一體四的多進功能剩、高欣復合代型的奴文化惰旅游易綜合籃體開批發(fā)模舅式，康如成都鴨國色椅天鄉(xiāng)盒、東牽部華圓僑城呆、雅故居樂排清水殊灣。傳統(tǒng)針地產+資源漆強勢漿類背景碗：20暫03沉-2撥00只7，華淺僑城季上市慮，開晃始構每建資禿本運以作平范臺，代旅游+地產飯商業(yè)淘模式背景寇：19掃98救-2耕00張3年，插隨著毛旅游草業(yè)的囑不斷禍發(fā)展引，大廁量觀私光景渾點下還游地圓產入期市，愁以酒趴店、茂餐飲禾為主背景拔：20蹤蝶08叛-今，導分時卡度假世產品危、第違二居僻所成盲為旅膽游地在產發(fā)漏展動媽力觀光+地產娛樂蔽體驗+地產休閑耳度假+地產我國和資源+地產董（復傲合）蒜類文查化旅誓游地頭產發(fā)胡展經扔歷了銷早期中的“臟觀光+地產跨”，度中期牢“娛惡樂體非驗+地產辮”，盡到目擱前發(fā)不展火伴熱的背“休融閑度護假+地產榨”文夏化旅枯游綜策合體噸階段發(fā)展心歷程分類特征打造類外部歷史人文和自然資源缺乏，主要通過文化旅游產品的打造成功開發(fā)的模式，這類項目投資成本高，主題創(chuàng)意難度較高。借勢類外部具有一定的歷史人文和自然資源，但不足以支撐整個文化旅游地產項目，需要對周邊的資源進行整合，投資成本相對較低，開發(fā)難度相對較低。當前踏文化冷旅游誤綜合詢體發(fā)攔展的貢主要雖特征綜合體特征主題創(chuàng)意化環(huán)境景區(qū)化產品休閑化空間集聚化發(fā)展德歷程蓋與分柳類特榨征區(qū)域剛條件經濟、消費水平區(qū)域整體經濟水平發(fā)達，發(fā)展速度快，在區(qū)域內具標桿地位人均可支配收入較高，有較強的消費能力，多元文化融合，開放水平高如：深圳（改革開放窗口，GDP總量11502萬億元，全國排名第四）、成都（天府之國，人均GDP達7000美元，位西部之首）區(qū)域人口一二級客源市場（當?shù)乜驮矗┱急容^高，區(qū)域人口基數(shù)要求較大外來人口占比較高，城市化化水平較高，旅游人口總數(shù)要求較大如：成都國色天鄉(xiāng)（成都常住人口1400萬，具省會城市首位），深圳（常住人口1000萬，位列全國第四）交通情況對交通條件要求高一、對外交通發(fā)達：有機場、鐵路等外聯(lián)交通，便于區(qū)外客戶導入二、對內交通便利：臨高速公路或區(qū)內主干道，有良好的昭示性和客流聚集效應區(qū)域形象區(qū)域標桿、文化多樣性、充滿活力區(qū)域炮條件棕：需狀有較茅發(fā)達篇的經宋濟水儀平、隱龐大勵的常封住及洞旅游艷人口路支撐砍，發(fā)聾達的悔內外信部交岸通，辨擁有庭標桿袋城市樣、充賞滿活旗力、哥文化渴多元殖的區(qū)線域形悄象區(qū)位資源主題創(chuàng)意產品組合成功開發(fā)+=開發(fā)息成功浮模式郊區(qū)河化大常盤項啄目，睛旅游盡產品誘配套幟驅動安，主會題功畝能具磨有可盼復制止性和盾多元侍化的促特征爺，產冠品線湯豐富場，個徑性化裝產品欺提升剛項目混價值開發(fā)耽特征案例用地規(guī)模區(qū)位資源大眾型產品個性化產品芙蓉古城810畝川西文化別墅、商業(yè)街、酒店民俗文化表演中心、婚慶中心、影視拍攝中心川西風味小吃一條街、芙蓉客棧東部華僑城13500畝海景資源海景別墅、酒店、商業(yè)街、SPA節(jié)目表演、生態(tài)主題公園雅居樂清水灣15000畝海景資源海景別墅、洋房、酒店式公寓、商業(yè)街、會所游艇碼頭、水上運動中心、高爾夫球場、溫泉度假區(qū)、民俗風情園、娛樂中心云南華僑城12000畝山水資源別墅、酒店、商業(yè)街、溫泉公園法國風情小鎮(zhèn)、飛虎隊酒吧、山頂觀光塔廣場、鍵陀羅生態(tài)化谷、滇越鐵路主體公園萬福精舍開發(fā)諒要素先做粒旅游因后做舒地產，遠爽郊大漢盤型顧項目愿，文撫化多訴元化貼，旅嗽游產唐品配垃套驅選動，光文化簡價值廟挖掘峽，產腦品線剛豐富綢，具養(yǎng)有可符復制幟性。產品是特征高端躁產品午為主桐，景奴觀公濕寓、脂別墅舊、酒邀店為任主，昂文化總主題隔個性壯化產破品提吃升項諷目價園值。區(qū)位百資源既有腥自然勉資源磚，也靈有可漲挖掘歸的人景文資賣源，鎖自然桂資源桐離城曠、文命化融紡城成功睬要素踐：項目腥一般派位于蹄自然央資源扁和歷蜜史人奮文比堂較優(yōu)悶越的凡區(qū)域泉，凝攜聚地姜方特核色打大造涵貞蓋多爪層次盤的主鐮題創(chuàng)墻意旅球游綜狹合體昆。以巖先旅浴游后幅地產磁的開祖發(fā)模棒式，水通過披對旅英游產引品配射套的產打造覺提升掀旅游赤功能惱，推益動項其目居蒙住類栗度假趣產品獸的銷肯售，到實現(xiàn)走項目咱的滾競動開購發(fā)，尊最終授實現(xiàn)癥項目盼的投受資利產潤收秧益成功要素類型外部因素內部因素區(qū)域條件選址策略政策環(huán)境資源條件主題定位開發(fā)模式功能組合與規(guī)劃企業(yè)資源整合能力盈利模式資源重塑類經濟發(fā)達，在區(qū)域內具標桿地位城市近郊或遠郊，大規(guī)模土地稅收優(yōu)惠和城市基礎配套建設支持自然資源和可挖掘的歷史人文資源多層次的主題定位，特色化，協(xié)同化以旅游產品配套為驅動，滾動開發(fā)滿足客戶需求多種功能相結合資金實力、融資渠道、外包業(yè)務能力以旅游驅動居住類度假產品銷售重要性重要不重幣要風險分析項目開發(fā)周期過長，受外部因素影響較大前期資金需求量較大，資金運作能力要求較高企業(yè)資源整合能力要求高，風險控制能力強成功兇與風寄險要個素資源+地產蔽（復蛛合）便類成傭功與倚風險干要素聯(lián)分析項目名稱三亞清水灣開發(fā)商雅居樂項目位置海南省陵水縣英州鎮(zhèn)建筑面積900萬㎡占地面積1.5萬畝物業(yè)類型酒店式公寓、臨海別墅、海景公寓、多層住宅、酒店、商鋪、公寓、別墅容積率總體0.9（一期0.3）銷售價格15000元-20000元（精裝修）雅居亂樂清飯水灣——借勢常海南厭的自先然資疾源和速旅游黃資源圖，由您單一故開發(fā)箭主體機打造宏超大束規(guī)模意綜合訓旅游范度假擁區(qū)的康成功渣典范案例費研究——雅居蔥樂清脫水灣寬（借閥勢類買）基本胞情況酒店區(qū)游艇碼頭酒店綜合居住區(qū)綜合居住區(qū)（規(guī)劃中）高爾夫球場綜合居住區(qū)高爾夫球場綜合居住區(qū)（規(guī)劃中）居住區(qū)綜合居住區(qū)（規(guī)劃中）高爾夫球場酒店游艇碼頭綜合居住區(qū)商業(yè)街海濱沙灘浴場國色菌天鄉(xiāng)栗新城弱位于損成都把近郊，通鑒后旅春游主團題營巾造，速大造佳林涵茂蓋主恩題旅游辮、休稅閑度闖假、肺高端死商務產居住禿的旅售游地唐產項麗目20袖05年由僵成都倦置信茫開發(fā)論，項卡目計鑼劃總們投資粗約人榜民幣40億元，今建設淋周期堆約5年。占地62撈32畝，漠位于早成都撒市西那貴之鳴地城昆西溫務江區(qū)陷萬春勤鎮(zhèn)國績家級擦生態(tài)具示范悠區(qū)包括通四座警由國旅際頂公級娛尾樂集滅團設儀計的療一流驢的主題柄樂園；23結00余畝粱規(guī)模蓬的高尚專住宅區(qū)，1.然5公里雅主題癢商業(yè)襖風情憐重鎮(zhèn)唯，1座大閥型五星舊級酒固店，一蟻座匯耀集各訓類時旨尚運假動的戶外況運動憶主題扔樂園全面茅兼容去“食抱、住拍、行亞、游控、娛存、購掌、療訂、學框”等擱功能解業(yè)態(tài)瞧，創(chuàng)猴新形且成全球鬼風情歷商業(yè)薪建筑裁群區(qū)以“瞧花文捉化”血為主序題的緞國際壓化游誼樂勝善地，閥打造豎中國促第一欲個“國傍際花抽文化勢中心駁”案例磨研究——國色蚊天鄉(xiāng)沸（打馬造類齒）項目樹概況成都市中心溫江區(qū)國色天鄉(xiāng)3公里鄯縣20公里芙蓉大道風溪大道成溫高速光華大道——通市中心國色臥天鄉(xiāng)疾成為剛溫州露區(qū)的表旅游嬸名片文化技類-借古漆文化虛類定義盈：對耽歷史克上存厭在的挨歷史篇遺跡玩、古昏城、源古鎮(zhèn)潑、古有村等掘進行盟保護翠性開住發(fā)或擁者1:畝1還原密，營勸造過擊去的隨生活彩方式牲或社掛會形懂態(tài)的撤文化茄旅游匆地產盲開發(fā)蛾模式離，如幕：宏榨村、拒清明祖上河賀園。區(qū)域填條件經濟、消費水平區(qū)域整體經濟水平一般人均可支配收入一般（還原性開發(fā)需有一定的消費能力）如：西安市（GDP總量3864億元、人均GDP45633元，全國排名88，處于中游）、安徽省（全省GDP總量15110億元，在全國省級處中下游）區(qū)域人口一二級客源市場（當?shù)乜驮矗┱急容^少，對區(qū)域人口基數(shù)要求較小旅游人口總數(shù)要求較大如：西安市（人口846萬,接待游客6553萬人次），開封市（人口500萬，接待游客3901萬人次）交通情況由于主要客群來自外區(qū)域，所以對交通條件苛刻一、對外交通發(fā)達：有機場、鐵路等外聯(lián)交通，便于區(qū)外客戶導入二、對內交通便利：臨高速公路，有較好的直達性與便利性區(qū)域形象歷史悠久、文化深厚、擁有人文號召力區(qū)域查條件增：對軋區(qū)域嬸的經鑰濟、蹲消費壘水平木、人點口條步件較抓低，芝但對煙交通特條件咳較為混苛刻便，需就要有鑄“歷遞史悠勢久、拋文化須深厚抄、擁爛有人錘文號構召力燒”的改區(qū)域岡形象開發(fā)非模式案例開發(fā)模式產品形態(tài)延伸開發(fā)盈利模式麗江束河古鎮(zhèn)保護開發(fā)商鋪、客棧、酒吧、休閑中心、景點別墅式產權酒、別墅門票收入、活動受投入、別墅銷售收入浙江桐鄉(xiāng)烏鎮(zhèn)保護開發(fā)商鋪、酒店、景點商業(yè)街、酒店門票收入、酒店、商業(yè)銷售、商鋪租金昆山千燈古鎮(zhèn)保護開發(fā)商業(yè)、景點別墅門票收入、商鋪租金收入、別墅銷售收入浙江南潯古鎮(zhèn)保護開發(fā)商業(yè)、景點\門票收入、商業(yè)租金、活動收入安徽宏村保護開發(fā)景點、酒店、寺廟節(jié)目表演、別墅、墓地門票、酒店收入、別墅銷售收入、墓地出讓收入、演出收入杭州宋城還原開發(fā)商業(yè)、景點節(jié)目表演、地產開發(fā)門票收入、商業(yè)租金收入、表演收入、房地產開發(fā)收入開封清明上河園還原開發(fā)景點、客棧、商鋪節(jié)目表演門票收入、節(jié)目表演、租金收入、自營收入歷史人文發(fā)掘保護延伸房地產開發(fā)成功開發(fā)+=開發(fā)役成功膝模式開發(fā)差特征集中璃在古囑鎮(zhèn)、羊古村獸類開隔發(fā)，仔以保喬護開聯(lián)發(fā)為鉆主，修開發(fā)四投資廚較少叛，政淚府參喘與和準主導趨。產品哨形態(tài)景點呼、商綱鋪、冬酒店銀是目部前古稈鎮(zhèn)開鐵發(fā)的氏主要奴產品駛，延膀伸房切地產菠產品追主要單以度工假類家酒店哄、別躺墅為順主。盈利亭模式門票峽收入喬、酒疤店運妄營收嫌入、廣商鋪虎租金劈燕收入最是主癥要的腦長期旱盈利謊模式筆，延己伸的困房地刊產開躲發(fā)是景實現(xiàn)動快速刮回現(xiàn)腎的方刪式。保護尸性開姓發(fā)為悟主，螞景點存、商錘業(yè)街窩、酒板店是太主要插的產儀品形害態(tài)，省以長員期持相有為絕主要擺運營玩模式關，延旺伸開港發(fā)以銜快速加回現(xiàn)癢的住盡宅類陪產品來為主成功柿要素畜：對所睡挖掘蛇出的穿歷史貫人文早資源更，打改造的漫文化桂主題陰定位撓是借堵古文皆化類榮的核敗心成消功因付素。北在此哨基礎侮上，諸功能叫組合駐規(guī)劃句與企夾業(yè)資嶄金實妨力能寸夠最太大程危度的瓶確保介項目檔的成箏功開截發(fā)成功要素類型外部因素內部因素區(qū)域條件選址策略政策環(huán)境資源條件主題定位開發(fā)模式功能組合與規(guī)劃企業(yè)資源整合能力盈利模式借古文化類區(qū)域的經濟、消費水平、人口條件較低位于擁有深厚歷史文化底蘊的區(qū)域，且交通便利當?shù)卣院畏N形式合作參與到古鎮(zhèn)開發(fā)中來需要不可復制的歷史人文資源打造具有歷史沉淀，歷史意義的文化主題，喚醒人們對古文化的重視與保護以人文資源為核心，打造能夠引起人們共鳴的歷史景點景點、商鋪、酒店是保護性開發(fā)的主要產品資金實力、融資渠道、營銷渠道，對外包專業(yè)管理團隊的整合與把控以門票收入、酒店運營收入、商鋪租金收入為主重要性重要不重偷要風險分析對歷史文化建筑資源依賴程度高，受特定資源條件的約束近年國家對歷史文化的開發(fā)限制條件越來越多，開發(fā)過程中容易受到政策的影響項目在建成后才能實現(xiàn)投資回報，且還原性開發(fā)前期投資較大；項目只通過旅游產品的盈利而沒有地產類產品快速回現(xiàn)的話，回收周期較長成功剛與風儀險要場素借古澇文化仍類成渣功與取風險炒要素勻分析位于立安徽干黔縣撐，由繪中坤定集團戲承建嬌開發(fā)責，定演位為施古村漂落型頌旅游目度假情區(qū)，差被聯(lián)犬合國彼教科厚文組系織認衡定為稿世界風文化妻遺產溝，是姥國家4A級旅偶游景班區(qū)案例幫研究——宏村區(qū)位貫：宏塑村位裁于安洞徽省老黔縣甜東北沖部，村落走面積19傻.1汁1公頃，宏揪村建鍛于南屋宋紹夠熙年滾間（縮慧公元11波31年）布局城：整個皮村子們呈“槳?！痹感徒Y蠶構布球局，被譽顆為當超今世自界歷尚史文略化遺映產的詠一大怖奇跡發(fā)展揀歷程歷經80走0余年面風雨襪歷程失，宏孟村到伯上個狡世紀80年代裕時已銜經滿栽目瘡捐痍，贏昔日邁風光高不再，19猴97年，挺北京岡中坤避投資艇集團敗有限攜公司接開始帝承建修復匹宏村肆危舊淡房、漠修通析道路宏村遇整體聽環(huán)境勵改造租賃衫政府縫招待衡所、門配套全設施衫打造度假至概念竿提出效益洪產生土地諸運作效、資券本運旅作，噸經濟超效益枕、社打會效政益項目埋概要盈利重模式輝設計定義供：以休歷史類建筑來、人綿文底刺蘊及界現(xiàn)代鐘文化鉛為基翅礎，切挖掘慣旅游滔價值躍，以代商業(yè)格街為弱主要跡表現(xiàn)童形式虧的文轟化旅競游地荒產開見發(fā)模波式，氣上海約新天仙地、胡成都完錦里珍。文化艘類-文化頁商業(yè)擠類區(qū)域冷條件經濟、消費水平區(qū)域整體經濟水平高人均可支配收入高，需要有較強的消費能力如：上海市（GDP總量19159億元，全國居首）、南京市（人均GDP76774元，排名26）、長沙市（人均GDP79773元，排名23）區(qū)域人口一二級客源市場（當?shù)乜驮矗┱急容^大，對區(qū)域人口基數(shù)要求較高旅游人口總數(shù)要求較小如：上海市（人口2300萬），南京市（人口800萬），長沙市（人口704萬）交通情況對外交通條件不高，對內交通要求較高對內交通便利：項目多處于城市中心，需要有較好的交通便捷性區(qū)域形象經濟發(fā)達、文化豐富、擁有城市影響力區(qū)域葡條件所：在如區(qū)域吐經濟舟和人短口上愛有較胞為苛亮刻的雨條件既，均闊要求訴較為召發(fā)達船，以唉提供陡較強荒的商夢業(yè)支辛撐力飛，對雕內交爺通要保求便野利，姜需要協(xié)擁有培“經色濟發(fā)嫩達、券文化警豐富送、擁盾有城計市影姨響力舞”的夕區(qū)域睬形象開發(fā)的模式案例類型規(guī)模功能配置運營模式上海新天地石窟門+商業(yè)6萬方零售：餐飲：休閑娛樂：其他42％：38％：20％：10%只租不售，經營者和管理者分離三里屯village藝術建筑+商業(yè)17萬方服飾：娛樂：餐飲：其他77％：11％：6％：6%租售結合的模式北京798文化藝術+商業(yè)22.5萬方藝術：餐飲業(yè)：時尚業(yè)：設計50％：20％：20％：10%只租不售成都.錦里古街三國文化+商業(yè)0.8萬方零售：餐飲：特色小攤：客棧46％：24％：20％：4%只租不售北京南鑼鼓巷文化創(chuàng)意+商業(yè)\創(chuàng)意及零售：酒吧咖啡：服飾35％：25％：25％只租不售天津鼓樓文化街三國文化+商業(yè)7萬方古董：購物：餐飲：工藝品28％：27％：20％：15%只租不售南京1912民國建筑+商業(yè)3萬方餐飲：酒吧：休閑40％：40％：10％只租不售，經營者和管理者分離豫園旅游商城明清建筑+商業(yè)10萬方零售：餐飲：文化：娛樂40％：16％：18％：19%只租不售，經營者和管理者分離城市歷史文化驅動合理業(yè)態(tài)配置成功開發(fā)+=成功廁開發(fā)芽模式以歷第史文責化驅拋動，兆合理腫的業(yè)托態(tài)配協(xié)置和牌鮮明幕的主遙題定懇位是梨該類班項目貴成功叔的關機鍵因期素；鵝功能踩以購尾物、辣餐飲輝、酒存吧、乖休閑幅娛樂然為主開發(fā)編要點城市遵歷史換文化曾驅動什，歷扒史文雀化類偉注重梁保護遙，現(xiàn)緣瑞代文秧化注佛重創(chuàng)風新。匙主題斷鮮明呈，主鵲要規(guī)模倚在10萬方森以內。功能圾配置休閑鍵功能亮為主陡，購位物、進餐飲狂、酒難吧、射休閑驕娛樂峽為主竿，占尋到業(yè)蟻態(tài)比店例合宅計占底到80偏%以上愛。+貼合慨市場慢的主真題定村位成功綠要素模：貼和豈目標饒市場濾需求交的主憑題定幕位及搏功能擴組合酸與規(guī)導劃是聚文化剩商業(yè)盈類的位核心撇成功受要素擇，良質好的惕交通繁、廣陰闊的糊經濟膛基礎炭、消爸費人讓口密罰集程域度將糾確保莖項目明的擁中有持查續(xù)盈掠利能雅力成功要素類型外部因素內部因素區(qū)域條件選址策略政策環(huán)境資源條件主題定位開發(fā)模式功能組合與規(guī)劃企業(yè)資源整合能力盈利模式文化商業(yè)類發(fā)達的經濟基礎與人口基礎，消費能力強，商業(yè)氛圍成熟具有歷史人文、交通便捷的城市中心信貸成本、財稅優(yōu)惠，及涉及城市中心老城區(qū)的拆遷難問題區(qū)域內稀缺且具有號召力的文化資源在此定位上的人文資源挖掘，貼近目標市場需求的定位支撐企業(yè)長期持有戰(zhàn)略業(yè)態(tài)以購物、餐飲、手工藝品、食品、娛樂為主主要商業(yè)運營團隊、旅游產品規(guī)劃設計團隊、與投資方的合作主要收入由租金、商業(yè)分成構成重要性重要不重慈要風險分析持有型戰(zhàn)略，要求前期大量資本沉淀，同時較長的資本回收期，要求企業(yè)創(chuàng)新盈利模式代理人行為和短見行為造成的消費型商業(yè)對旅游型商業(yè)的擠出效應主要收入由租金、商業(yè)分成構成，抗風險能力較差成功澆與風象險要特素文化汗商業(yè)我類成競功與啦風險泊要素賣分析案例昏研究——上海任新天本地投資商香港瑞安集團容積率1.8物業(yè)地址上海盧灣區(qū)太倉路181弄項目投資14億占地面積3萬方改造成本2萬元/平米建筑面積6萬方拆遷安置成本6.7億上海副新天捆地位橫于城演市中盯心區(qū)歲域，拍區(qū)位圖優(yōu)越賴；開貞發(fā)規(guī)冷模較犁小，導前期拉投資裹較高很；定位籮方面評，改魄變原歷先的殲居住垂功能頂，賦放予商言業(yè)經熟營價美值，武改造貸成集配國際縮慧水平萍的餐識飲、樣購物駐、演吵藝等刊功能繞的時秀尚、輝休閑叮文化沾娛樂正中心項目踩概況經營袍者和纖管理巨者分秤離，額采取異只租顧不售姜模式凳，后權續(xù)統(tǒng)妹一經雙營保遞證品饅質（您需要過開發(fā)肅商資筑金實域力、弟商業(yè)此管理居經驗畜）運營呀模式集餐業(yè)飲、貢購物筒、娛觀樂等井功能屈于一久身提供念一種連集購攜物、迫餐飲絹、住攜宿、罩休閑打、娛幟樂和燒觀光靈旅游雪為一干體的猶“一苗站式玩”消桐費的騙場所上海窄市中戒心具沃有歷累史文峰化特恐色的金都市兄旅游紙景點一個愉國際乖交流嶼和聚濃會的地點功能蔥定位兩館一廳住宅商業(yè)商住北辰頑實業(yè)追在07年得淚到三攔角洲未項目智，并邁成為禍長沙葡當年酒的地王迎項目，商區(qū)業(yè)部脂分成步為偶得勒型文灑化商聚業(yè)旅壩游地時產開發(fā)北辰悔致力營于打原造高餐端江懷景城壩市綜換合體弟，其騾項目頌主要西賣點陸在于餅其高端局的定達位、便捷紋的交向通、完但善的周邊絨配套以及北辰石實業(yè)指的品糟牌效應項目濱住宅盞面積30栽0萬㎡肝，其絨中：酒店20萬㎡敘；懲辦殊公20萬㎡公寓16萬㎡額；歲商古業(yè)24萬㎡架空默平臺舉下總園建筑清面積15伸7萬㎡項目位置開福區(qū)湘江北路三段1200號（新河三角洲）開發(fā)商長沙北辰房地產開發(fā)有限公司產品住宅、酒店、辦公、公寓、商業(yè)占地面積約1177畝容積率4.1綠化率50%物業(yè)形態(tài)城市綜合體建筑面積537萬㎡項目方位二至內裝修情況毛坯項目柿概況案例冒研究——北辰楊三角傷洲北辰適三角吉洲整司體項濕目不胸屬于江旅游怕地產構，但逢項目訂中的抖商業(yè)閥部分偵致力埋于文種化商徹業(yè)旅天游地純產概延念方滾向開澆發(fā)定義逗：以礙當?shù)貏?chuàng)歷史傷、人斬文和梨自然抱景觀毯為藍悉本，嫂打造捏以休示閑度員假為廈目的青的文繁化精穩(wěn)品酒游店的艙文化合旅游府地產辱開發(fā)融模式彼，如男：麗召江悅簡蓉莊排、安紡縵法哲云酒陳店。文化領類-文化染酒店舟類區(qū)域引條件經濟、消費水平對區(qū)域經濟水平依存度較低，產業(yè)結構中旅游業(yè)占比較大目標客群消費能力較強如：麗江（旅游業(yè)產值占GDP的46.5％）、杭州（人均消費水平達9200元,位列長三角第二）區(qū)域人口二級客源市場占比較高，周邊區(qū)域人口總量較高旅游人口總數(shù)要求較大，年旅游人次穩(wěn)步增長如：麗江悅蓉莊（麗江市年接待旅游人次1000萬），杭州法云（杭州旅游業(yè)年均增長15%）交通情況對交通條件要求高一、對外交通發(fā)達：有機場、鐵路等外聯(lián)交通，便于區(qū)外客戶導入二、對內交通便利：臨高速公路或區(qū)內主干道，便于發(fā)揮客流聚集效應區(qū)域形象文化名城、生態(tài)條件優(yōu)越、旅游資源豐富區(qū)域狗條件調：需寫相對場發(fā)達雜的內久外部坊交通敘，擁脾有豐屆富多鍵元的血自然蓋旅游記資源辰、文讀化底破韻深悉厚的彼區(qū)域本形象案例類型規(guī)模產品類型運營模式主要功能麗江悅榕莊度假酒店主題型55間獨立別墅出售后統(tǒng)一管理居住、餐飲、SPA北京安縵頤和酒店主題型51間獨立別墅全部持有統(tǒng)一管理居住、文化會館、酒吧青島CHINA公社文化藝術酒店時尚型200間5層裙樓全部持有統(tǒng)一管理居住、餐飲、藝術館江蘇書香門第主題酒店地域型60間3層裙樓全部持有統(tǒng)一管理居住、餐飲、會議、娛樂杭州阿曼法云酒店地域型53間獨立別墅全部持有統(tǒng)一管理居住、SPA、餐廳、古玩店北京長城腳下的公社地域型243間別墅+裙樓全部持有統(tǒng)一管理住宿、會議、藝術、餐飲文化內涵精準定位專業(yè)酒店管理體系成功開發(fā)+=開發(fā)勺模式巡壽成功開發(fā)翁要點裝修夸極其曾奢華風考究販，標預準可持超五怕星級尊；規(guī)填模較揚小，逆客房摘數(shù)量緒有限寶，私販密性蹦強；熱面向登高端無人群耀，提隆供管便家式斑服務刊；主投題鮮紛明，箭風格姓迥異磁。功能宿配置以居容住、管餐飲句、SP營A等休俘閑養(yǎng)散生功求能為軟主，釀主題料功能銅突出夸。由專恰業(yè)酒扁店管羅理機騾構牽薪頭，侵把握水度假假題材伯的摘勒選和覽塑造旦層次祥，分駐期開鼻發(fā)逐叮步開責放，川提供革獨棟犧式度裝假客仁房，項主題脹鮮明富的個晴性化柜服務戚，及里休閑羅養(yǎng)生立為主民的配釣套開發(fā)墻模式成功權要素您：文化村酒店縮慧帶有磚較強亞的目新的性尾旅游揪屬性膨，要雨求其敲擁有波較為它稀缺煌的旅沿游資醋源，之在此侍基礎銅上通陰過引困入成暫熟成羽功的棋酒店超管理羅公司隙提供貪特色藍度假揀功能晨產品伐，平畜衡傳晴統(tǒng)酒奇店淡哈旺季耽贏收久落差趕，提青高酒敵店運沉營效招率，破特色咬的度拍假服離務產克品將玩會是購項目灣持續(xù)住發(fā)展鈴的核心心競誦爭力成功要素類型外部因素內部因素區(qū)域條件選址策略政策環(huán)境資源條件主題定位開發(fā)模式功能組合與規(guī)劃企業(yè)資源整合能力盈利模式文化酒店類對區(qū)域經濟依存度較低，產業(yè)結構中旅游業(yè)占比較大交通相對便利，文化底蘊深厚土地成本及財稅優(yōu)惠、旅游資源的開發(fā)權具有地域屬性、人文導向的文化資源差異化、特色化,注重區(qū)域內的協(xié)同發(fā)展由酒店管理機構牽頭，滾動開發(fā),豐富產品類型引入度假設施，平衡傳統(tǒng)酒店的淡旺季利差涉及產品設計、營銷、公關、服務體系常規(guī)客房餐飲+特色度假重要性重要不重導要風險分析投資者很容易進入這個行業(yè)中來，卻已經很難退出這個行業(yè)目前大量競爭者進入度假酒店行業(yè)，高額利潤已經轉化為相互之間競爭成本度假設施的更新帶來高昂的運營成本,將拉長投資回收期成功據(jù)與風顫險要百素文化雨酒店絲式類成悄功與巖風險互要素險分析酒店摧位置：麗踢江古替城束猶河悅叔榕路交通：距證市中斤心4公里??；距浩火車淺站4公里覽；距息飛機總場36公里星級：超5星級客房絮數(shù)量：55間開發(fā)葵商：LR風H（La拔gu齒na麥R天es路or終ts窩a鄰nd病H翅ot獅el拜s衰Pu惡bl秋ic幼C猴om渡pa開ny有L羽im場it羊ed）設計企公司：Ar敗ch卸it低ra盟ve狀D橡es薦ig丹n倚&假Pl恐an牧ni嚷ng酒店慈管理蜻公司喊：悅護榕度浙假酒掙店集摟團酒店但開業(yè)喪時間：20擠06年3月1日麗江凝悅榕器莊位術于海嗚拔二友千米常的麗切江束鄭河古貪鎮(zhèn)，臟倚傍鼠在風傭景迷昆人的嘴玉龍娘雪山菊腳下償，擁厚有獨件一無匪二的苗高原助風光寬、少絞數(shù)民第族風漿情和瘡溫泉醬資源武。案例釋研究——麗江貪悅榕孟莊度懼假酒撈店麗江曬悅榕桐莊所聾處地輔理位蓬置既蹲沿襲腎了悅猜榕營禁造優(yōu)胖雅浪睛漫的欣度假密風格顯，但鐵整體享建筑圈風格件又非武常地艷方化漫，建怒造伊揀始就寄按照丑麗江榨城市垃規(guī)劃恭要求紋把麗瘦江古沈城的訪建筑饒風格較融會辮貫通滾其中逝，而區(qū)內部閣則是線五星育級的慌現(xiàn)代對化酒捕店設結施。項目途概況環(huán)境建筑特色服務麗江冠悅榕袖莊通粒過與語當?shù)匾悱h(huán)境魯、建導筑特謊色的啊結合度，加寇之自完身傳挎統(tǒng)的僑特色班服務課，創(chuàng)扭造出洲帶有收悅榕患莊標隸志的惱文化節(jié)度假論精品陸酒店認模式主題陡公園助類定義握：借論助歷健史文藝化或悄者現(xiàn)書代新焦興主恰題，懼集諸持多娛階樂活聰動、表休閑撫要素摔和服粗務接蟻待設管施于沉一體逗的現(xiàn)狼代文脹化旅學游目婆的地熊，如柿：橫遭店影鑄視城踩、蕪阻湖方疊特世臂界。區(qū)域僻條件經濟、消費水平區(qū)域整體經濟水平發(fā)達，或發(fā)展速度快人均可支配收入較高，有較強的消費能力如：深圳（GDP總量11502萬億元，全國排名第四，經濟實力突出）、蕪湖（作為地級市，GDP總量1658億元，并連續(xù)8年GDP增速在15%以上）區(qū)域人口一二級客源市場（當?shù)乜驮矗┱急容^高，所以區(qū)域人口基數(shù)要求較大旅游人口總數(shù)要求較大如：廣州長隆（廣東省人口1億），蕪湖方特（安徽省人口5950萬，江蘇省人口7866萬）交通情況對交通條件要求高一、對外交通發(fā)達：有機場、鐵路等外聯(lián)交通，便于區(qū)外客戶導入二、對內交通便利：臨高速公路或區(qū)內主干道，有良好的昭示性和客流聚集效應區(qū)域形象經濟發(fā)達、富有活力、城市現(xiàn)代化水平高區(qū)域川條件習：需演有較診高的聲經濟簡、消鍋費水魔平，芒較大騎的區(qū)管域人映口支貍撐，膜發(fā)達名的內像外部踏交通醬，需績要擁辯有“耕經濟膀發(fā)達礙、富暈有活雪力、固城市尖現(xiàn)代少化”燃的區(qū)竟域形玩象鮮明的文化主題產業(yè)鏈延伸運作成功開發(fā)+=開發(fā)武成功屋模式開發(fā)缺模式案例類型延伸產品盈利模式錦繡中華名勝微縮型節(jié)目表演、中華餐廳旅游門票+商業(yè)租金+節(jié)目表演門票上海華僑城歡樂谷影視娛樂型配套型商業(yè)為主旅游門票+商業(yè)租金方特歡樂世界影視娛樂型商業(yè)地產開發(fā)旅游門票+商業(yè)租金常州春秋淹城文化歷史型節(jié)目表演旅游門票+商業(yè)租+節(jié)目表演門票常州恐龍園綜合旅游主題型動漫創(chuàng)意產業(yè)旅游門票+動漫產業(yè)橫店影視城綜合旅游主題型酒店、商業(yè)、影視相關產業(yè)旅游門票+酒店+商業(yè)租金+影視相關產業(yè)東京迪斯尼主題公園綜合旅游主題型酒店、商業(yè)、影城旅游門票+手工藝品+動漫產業(yè)開發(fā)騰特征項目獨開發(fā)組規(guī)模泰較大膏、前擔期投匹資較豪大、敲運營怖成本依較高存、管紛理難云度較刑高，愧功能嫩復合點強、文主題子鮮明物等特窯征，主要精集中罵在較草為發(fā)渴達的架一、耽二線懲城市固。功能擴特征具有農體驗脫性、何休閑望性、省娛樂波性、針互動椅性等后多功挪能復勻合的揮特征籃。開發(fā)嶼要點最大任特點揭是對傳沸統(tǒng)旅孫游資物源依依賴程捉度低，主赤要通溪過人腸工景比觀來矮實現(xiàn)賄景觀臭再造屢，可以榆進行爽異地水復制集中討在一朵、二焰線城烤市，粉對開檢發(fā)企迫業(yè)的籌資源廚整合非能力貪和資偵金要召求較醫(yī)高，虛在主筋題公負園的時基礎泊上實苗現(xiàn)產價業(yè)鏈良延伸聰運作虎，實買現(xiàn)多豆樣化糾盈利慘模式