某公司項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告課件

北塔湖項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告思源經(jīng)紀(jì)銀川公司2008年11月19日北塔湖項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告思源經(jīng)紀(jì)銀川公司2008年11月11規(guī)劃篇附件：市場(chǎng)篇定位篇目錄1238/20/20232規(guī)劃篇附件：市場(chǎng)篇定位篇目錄1238/5/2023大型新中式城市湖畔宜居型高尚社區(qū)規(guī)模：650畝的大規(guī)模居住區(qū)風(fēng)格：以現(xiàn)代的建筑演繹中國(guó)文化的精髓地段：上風(fēng)上水的城市寶地資源：豐富的湖景資源價(jià)值：綠色、健康、生態(tài)、運(yùn)動(dòng)、人文、休閑。。。項(xiàng)目定位8/20/20233大型新中式城市湖畔宜居型高尚社區(qū)規(guī)模：650畝的大規(guī)模居住區(qū)風(fēng)格定位新中式建筑風(fēng)格，引領(lǐng)銀川市場(chǎng)潮流符合千年古塔賦予的獨(dú)特人文優(yōu)勢(shì)對(duì)中國(guó)文化充分理解基礎(chǔ)上融入現(xiàn)代設(shè)計(jì)，將中國(guó)傳統(tǒng)元素與現(xiàn)代時(shí)尚元素融合符合銀川市政府對(duì)本區(qū)域的總體規(guī)劃細(xì)分市場(chǎng)，形成獨(dú)特的開發(fā)風(fēng)格，有利于京能置業(yè)的品牌塑造符合并引領(lǐng)市場(chǎng)潮流8/20/20234風(fēng)格定位新中式建筑風(fēng)格，引領(lǐng)銀川市場(chǎng)潮流符合千年古塔賦予的獨(dú)產(chǎn)品定位以低密度產(chǎn)品為特色，以高層、小高層產(chǎn)品為主流的新中式住區(qū)——新中式風(fēng)格滲透在社區(qū)建筑風(fēng)格和園林風(fēng)格中院景美墅（聯(lián)排）高端產(chǎn)品——社區(qū)形象產(chǎn)品——院文化疊景華府（5+1）高端產(chǎn)品——社區(qū)特色產(chǎn)品——府文化闊景華宅（7+1）中高端產(chǎn)品——社區(qū)主流產(chǎn)品——宅文化觀景名?。?8+1）中端產(chǎn)品——社區(qū)主流產(chǎn)品——邸文化8/20/20235產(chǎn)品定位以低密度產(chǎn)品為特色，以高層、小高層產(chǎn)品為主流的新中式客群定位目標(biāo)客群定位——銀川市中高端人群為主，周邊能源、資源行業(yè)人群為輔.銀川市區(qū)中高端人群政府官員、私營(yíng)業(yè)主金融、電信、電力等壟斷性行業(yè)人員工商、稅務(wù)、煙草等效益較好的事業(yè)單位的中高層銀川興建的工業(yè)園所帶來的高收入人群能源行業(yè)客群能源行業(yè)從業(yè)人員（如能源行業(yè)國(guó)企中的中高層管理人員，私營(yíng)業(yè)主）；寧東能源化工基地高收入人群；資源行業(yè)客群進(jìn)行羊絨、枸杞、麻黃等貿(mào)易及加工的資源類私營(yíng)業(yè)主銀川周邊縣市客群銀北地區(qū)：石嘴山、大武口等市的政府官員和企業(yè)主銀南地區(qū)：中寧、吳忠、靈武等地區(qū)的政府官員內(nèi)蒙地區(qū)：左旗、烏海等地區(qū)的政府官員和企業(yè)主8/20/20236客群定位目標(biāo)客群定位——銀川市中高端人群為主，周邊能源、客群白描客群特征年齡結(jié)構(gòu)：集中在25-50歲之間；家庭結(jié)構(gòu)：以“兩口及三口”之家為主；家庭年收入：10萬以上消費(fèi)特征：較為理性和務(wù)實(shí)；工作區(qū)域：銀川及周邊地區(qū)；交通方式：中高端人群私家車比例相對(duì)較高。工作相對(duì)穩(wěn)定；受教育程度較高，對(duì)生活品質(zhì)有自己獨(dú)特的見解和追求；七零后人群是主流，對(duì)傳統(tǒng)文化有認(rèn)同感，同時(shí)樂意接受新鮮事物；處于育齡階段，對(duì)于教育的關(guān)注相對(duì)強(qiáng)烈；二次及多次置業(yè)占較高的比例，對(duì)住宅升級(jí)換代需求強(qiáng)烈；以自住需求為主注重時(shí)尚和品位、追隨品牌；注重情趣，追求回歸自然的舒適生活；目標(biāo)客群描摹8/20/20237客群白描客群特征年齡結(jié)構(gòu)：集中在25-50歲之間；工作相對(duì)附件：市場(chǎng)篇定位篇規(guī)劃篇90/70政策專項(xiàng)研究總體規(guī)劃建議產(chǎn)品建議景觀建議配套及車位配比建議目錄1238/20/20238附件：市場(chǎng)篇定位篇規(guī)劃篇90/70政策專項(xiàng)研究目錄90/70政策應(yīng)對(duì)思路對(duì)本地政策進(jìn)行研究提出解決策略確定解決方案深化解決方案規(guī)避90/70政策進(jìn)行針對(duì)性的市場(chǎng)研究8/20/2023990/70政策應(yīng)對(duì)思路對(duì)本地政策進(jìn)行研究提出解決策略確定解決銀川市地方政府對(duì)90/70政策的執(zhí)行情況調(diào)研我們獲取了相關(guān)的政策信息進(jìn)行參考：規(guī)劃局：審查規(guī)劃時(shí)，只審戶型配比指標(biāo)，不審查合理性，對(duì)單體的長(zhǎng)寬尺寸、建筑面積、立面、高度和日照的審查比較嚴(yán)格；同一開發(fā)商可在同年報(bào)批的項(xiàng)目間進(jìn)行90/70的平衡；房管局：如果采用拼合戶型，測(cè)繪肯定要滿足報(bào)規(guī)的指標(biāo)，因此要算兩個(gè)房產(chǎn)證8/20/202310銀川市地方政府對(duì)90/70政策的執(zhí)行情況調(diào)研我們獲取了相關(guān)的我們對(duì)目前市場(chǎng)在售和即將面市的競(jìng)品項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查，結(jié)果如下；福星苑：從第三期產(chǎn)品開始受限制，但通過開發(fā)的其他項(xiàng)目(比如海寶西區(qū)、滿城南街的項(xiàng)目）小戶型平衡凱威觀湖：一是通過別墅按商務(wù)公寓報(bào)規(guī)消化;二是通過頂層的上躍戶型消化部分;三是經(jīng)過對(duì)其報(bào)規(guī)戶數(shù)(1894戶)和銷售戶數(shù)(1425戶)對(duì)比，可以判斷其很可能采用了拼合戶型，；四是通過其開發(fā)的另一項(xiàng)目(“尚座”)進(jìn)行平衡森林半島：受到限制，但通過在90平米左右的小戶型中，通過贈(zèng)送一步陽臺(tái)、空中院館等可變空間的方式達(dá)到100-160平米左右的實(shí)用面積，擴(kuò)大使用空間。通過向其銷售人員了解，客戶對(duì)贈(zèng)送合理，超性價(jià)比的可變空間接受度較高魯銀城市公元：嚴(yán)格受限，90平米以下的戶型面積區(qū)間集中在85－90平米，比例在70%寶湖灣：受限制，主要通過其他項(xiàng)目（比如東方國(guó)際公寓）平衡，而其他小戶型主要在一期點(diǎn)式高層中消化，面積區(qū)間為50.-100平米之間.民生艾依水郡：因?yàn)槟玫貢r(shí)的政府承諾，前三期均未受限制中房高爾夫：通過開發(fā)的其他項(xiàng)目的小戶型（比如富力城50-90平米戶型、麗景湖畔80-90平米戶型）進(jìn)行平衡銀川市目前應(yīng)對(duì)90/70政策主要采取:一用政府關(guān)系取得特殊政策，二通過本公司開發(fā)的其他項(xiàng)目平衡，三是通過產(chǎn)品自身的可變空間贈(zèng)送面積提高得房率，四是通過拼合戶型解決銀川市場(chǎng)上受90/70政策影響項(xiàng)目的實(shí)操情況8/20/202311我們對(duì)目前市場(chǎng)在售和即將面市的競(jìng)品項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查，結(jié)果如下；方式一：

京能可爭(zhēng)取利用自身作為政府招商引資企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，向政府申請(qǐng)優(yōu)惠政策，盡量爭(zhēng)取做到區(qū)域平衡，不受90/70政策限制。本項(xiàng)目關(guān)于90/70政策的應(yīng)對(duì)策略由于政策限制較嚴(yán)，區(qū)域平衡申請(qǐng)難度較大，因此實(shí)現(xiàn)難度較大。8/20/202312方式一：本項(xiàng)目關(guān)于90/70政策的應(yīng)對(duì)策略由于政策限制較嚴(yán)，銀川市的90、70政策允許在報(bào)規(guī)中將大戶型拆分，而不用考慮合理性即可通過，因此本項(xiàng)目也可采用拼合戶型。規(guī)劃時(shí)按照合并后的合理戶型設(shè)計(jì)，報(bào)規(guī)時(shí)不考慮合理性進(jìn)行拆分，報(bào)建時(shí)依舊按拆分前的戶型進(jìn)行銷售。萬達(dá)大湖公館建筑面積245平方米該方式牽扯到兩個(gè)產(chǎn)權(quán)證和二次房貸的問題。方式二：

如必須嚴(yán)格按照90/70政策執(zhí)行，可采取拼合戶型進(jìn)行規(guī)避8/20/202313銀川市的90、70政策允許在報(bào)規(guī)中將大戶型拆1、戶型不做拆分按一套房產(chǎn)計(jì)算：首付30%，貸款年限20年，契稅1.5%首付款18萬貸款金額42萬月供：3038元/月還款總額72.9萬稅費(fèi)9000元總支付金額=18+72.9+0.9=91.8萬元2、拆分戶型按兩套房產(chǎn)計(jì)算：拆分面積30㎡（一次性）、90㎡（按揭）首付30%，貸款年限20年，契稅1.5%，30㎡一次性付款15萬+90㎡首付金額13.5萬=首付28.5萬元貸款金額31.5萬元月供：2278元/月還款總額54.7萬稅費(fèi)11250元；總支付金額=28.5+54.7+1.125=84.3萬元計(jì)算說明：計(jì)算說明：房貸測(cè)算例：戶型面積：120㎡售價(jià)：5000元/㎡總價(jià)：60萬8/20/2023141、戶型不做拆分按一套房產(chǎn)計(jì)算：首付30%，貸款年限20年，3、拆分戶型按兩套房產(chǎn)計(jì)算：全部以貸款的形式支付，先支付90㎡，首付30%，契稅1.5%，貸款年限20年；后支付30㎡，首付40%，契稅3%，貸款年限20年。

通過以上計(jì)算可以看出，如果選擇拆分，全部采用貸款形式支付，首付款和總支付金額都會(huì)增加；如果僅部分采用貸款方式，雖然支付總金額降低，但首付款增加幅度較大。思源建議如必須采取拆分，銷售時(shí)候?qū)⒔ㄗh客戶選擇全款或全部貸款支付的方式，并通過一些營(yíng)銷方式來降低客戶的支付難度。90㎡首付13.5萬+30㎡首付6萬=首付19.5萬元90㎡貸款金額31.5萬元月供：2278元/月還款總額54.7萬稅費(fèi)6750元；30㎡貸款金額9萬元月供：750元/月還款總額18萬稅費(fèi)4500元總支付金額=19.5+54.7+18+0.675+0.45=93.3萬元

戶型不做拆分按一套房產(chǎn)計(jì)算拆分戶型按兩套房產(chǎn)計(jì)算30㎡全款90㎡按揭30㎡、90㎡全部按揭首付（萬元）1828.519.5支付總金額（萬元）91.884.393.3計(jì)算說明：結(jié)論：8/20/2023153、拆分戶型按兩套房產(chǎn)計(jì)算：全部以貸款的形式支付，先支付9090平米以下的產(chǎn)品全部分配到高層產(chǎn)品中，通過可變空間贈(zèng)送面積，增加使用空間?；谖磥?0/70政策的不確定性，建議將90平米以下的小戶型產(chǎn)品放在后期消化。如果90/70政策松動(dòng)，該部分產(chǎn)品依然可以在四角定位確定的情況下重新進(jìn)行優(yōu)化組合，形成適應(yīng)市場(chǎng)需求的戶型銷售。如果不松動(dòng)，本項(xiàng)目的居住氛圍已經(jīng)形成，客群對(duì)于高層的抗性也已減弱，加之會(huì)有通過可變空間的贈(zèng)送面積，可以大大降低該類產(chǎn)品的銷售壓力。方式三：

如必須嚴(yán)格按照90/70政策執(zhí)行，可采取可變空間進(jìn)行規(guī)避:本項(xiàng)目關(guān)于90/70政策的應(yīng)對(duì)策略8/20/20231690平米以下的產(chǎn)品全部分配到高層產(chǎn)品中，通過可變空間贈(zèng)送面積假設(shè)以本項(xiàng)目面積為110平米的戶型，市場(chǎng)價(jià)格為5000元/平米為例進(jìn)行測(cè)算:綜合分析結(jié)論對(duì)客戶：產(chǎn)品性價(jià)比提升，利于客戶購買決策，促進(jìn)項(xiàng)目銷售；對(duì)開發(fā)商：通過對(duì)銷售價(jià)格的調(diào)節(jié)，只需把總價(jià)控制在市場(chǎng)上120平方米戶型總價(jià)范圍之內(nèi)，即可獲得較大的市場(chǎng)空間；增強(qiáng)產(chǎn)品自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、創(chuàng)造附加價(jià)值，在保證銷售速度和回款要求的同時(shí)，增加項(xiàng)目合理利潤(rùn)；（即：在市場(chǎng)產(chǎn)品價(jià)格試探可行的前提下，適當(dāng)提高采用可變空間戶型的實(shí)際銷售價(jià)格）可變空間產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)分析標(biāo)準(zhǔn)戶型按產(chǎn)權(quán)面積為110平米進(jìn)行計(jì)算：=5000元/平米×110平米=55萬元采用可變空間按產(chǎn)權(quán)面積90平米（實(shí)際建筑面積110平米）計(jì)算=5000元/平米×90平米=45萬元1、總價(jià)相差10萬元2、采用可變空間后贈(zèng)送面積產(chǎn)品部分按建筑成本假設(shè)按2000元/平方米計(jì)算：

2000元/平米×20平米=4萬元3、購買采用可變空間的戶型客戶支付實(shí)際價(jià)格為：45+4=49萬；與沒有采用可變空間的戶型相比節(jié)約6萬元8/20/202317假設(shè)以本項(xiàng)目面積為110平米的戶型，市場(chǎng)價(jià)格為5000元/平戶型設(shè)計(jì)建議可變空間

拼合戶型優(yōu)點(diǎn)：通過改變建筑空間增加使用空間，為客群帶來價(jià)格和使用的實(shí)惠，雖然單價(jià)較高，但只要控制在市場(chǎng)同樣面積產(chǎn)品總價(jià)范圍之內(nèi)，依托其較高的性價(jià)比，市場(chǎng)接受度高。優(yōu)點(diǎn)：通過組合建筑空間增加使用空間，滿足客戶對(duì)于大戶型的需要；劣勢(shì)：兩個(gè)產(chǎn)權(quán)證、二次房貸都會(huì)對(duì)客戶的購買形成抗性，市場(chǎng)接受度低。結(jié)論：適度采用可變空間的設(shè)計(jì)可以增加使用面積，弱化政策影響，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)8/20/202318戶型設(shè)計(jì)建議可變空間拼合戶型優(yōu)點(diǎn)：通過改變建筑空間增加使用附件：市場(chǎng)篇定位篇規(guī)劃篇90/70政策專項(xiàng)研究總體規(guī)劃建議產(chǎn)品建議景觀建議配套及車位配比建議目錄1238/20/202319附件：市場(chǎng)篇定位篇規(guī)劃篇90/70政策專項(xiàng)研究目錄總體規(guī)劃指標(biāo)用地名稱北塔公園住宅區(qū)用地位置鳳凰北街以東，賀蘭山路以南，環(huán)湖路以西，南至規(guī)劃路用地性質(zhì)居住及配套商業(yè)土地出讓年限70年總用地面積650畝總建筑面積約71.5萬㎡容積率1.7（說明：由于實(shí)際可建設(shè)用地面積小于規(guī)劃用地面積，實(shí)際容積率將可能達(dá)到2.0左右）建筑密度<30%綠化率35%建筑限高≤54米（2－18層）日照間距系數(shù)：1.64H（根據(jù)銀川市相關(guān)規(guī)定：高層板式按1.64控制，高層點(diǎn)式按日照陰影分析測(cè)算）建筑風(fēng)格需具有一定中國(guó)傳統(tǒng)文化內(nèi)涵，兼有現(xiàn)代、時(shí)尚的特點(diǎn)8/20/202320總體規(guī)劃指標(biāo)用地名稱北塔公園住宅區(qū)用地位置鳳凰北街以東總體規(guī)劃建議首先滿足容積率，其次保證戶型的舒適性，在此原則下進(jìn)行建筑形態(tài)的組合分配；樓座的排布要考慮分組團(tuán)或適當(dāng)圍合，各樓座盡量按照南北朝向排布。但為了合理利用地塊，創(chuàng)造更好環(huán)境，局部可以按實(shí)際情況擺布，偏轉(zhuǎn)角不大于10度；建筑類型為板樓為主，以符合銀川人的居住習(xí)慣，盡量不出現(xiàn)或少出現(xiàn)塔樓；銀川市計(jì)算日照間距，樓南側(cè)計(jì)算到外墻，樓北側(cè)計(jì)算到最外邊緣，因此樓體北側(cè)盡量平整完整，以節(jié)約用地；為了保證戶型的均好性和舒適性，我們對(duì)板式建筑的總進(jìn)深給出建議：聯(lián)排別墅和5+1產(chǎn)品部分，因要層層退臺(tái)，因此總進(jìn)深可放大，約在15-20米左右多層一梯二戶的產(chǎn)品，樓體總進(jìn)深控制在12-13米以內(nèi)板式小高層一梯二戶產(chǎn)品，樓體總進(jìn)深控制在13-14米左右板式小高層一梯三戶或四戶產(chǎn)品，樓體總進(jìn)深控制在13-16米左右高層點(diǎn)式建筑總面寬和進(jìn)深按實(shí)際需要考慮，需保證每一戶良好的采光和通風(fēng)規(guī)劃總原則：滿足容積率，保證戶型均好，實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)8/20/202321總體規(guī)劃建議首先滿足容積率，其次保證戶型的舒適性，在此總體規(guī)劃建議考慮受到90/70政策的限制，90平方米以下戶型盡量通過高層小高層產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)，同時(shí)建議將大部分的小戶型產(chǎn)品放在A區(qū)，再后期銷售過程中根據(jù)政策變化和贈(zèng)送可變空間進(jìn)行調(diào)節(jié)，以期滿足未來市場(chǎng)的實(shí)際需求；A地塊產(chǎn)品的整體品質(zhì)高于B地塊；樓座的排布依據(jù)由南向北，由東向西依次升高原則，在容積率允許的前提下，實(shí)現(xiàn)天際線的高低起伏和樓座的進(jìn)退錯(cuò)位；建議中的18+1指的是泛高層產(chǎn)品，也可以包括15+1，11+1等小高層產(chǎn)品；根據(jù)開發(fā)商與銀川規(guī)劃局的溝通結(jié)果，項(xiàng)目北側(cè)退林帶15米的要求，局部可以減小距離，適當(dāng)突破，形成平面前后錯(cuò)落的布局。規(guī)劃總原則：滿足容積率，保證戶型均好，實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)8/20/202322總體規(guī)劃建議考慮受到90/70政策的限制，90平方米以具體規(guī)劃方案總體規(guī)劃建議在B地塊的西側(cè)和北側(cè)，A地塊的北側(cè)均排布18層景觀高層，呈“L”型擺位。B地塊在B地塊由北向南建筑高度逐步降低，形成起伏的天際線，整體呈現(xiàn)動(dòng)感和靈動(dòng)性，避免單一和呆板。B地塊的東南側(cè)盡量排布7+1闊景華宅A地塊A地塊沿景觀軸線排布少量院景美墅，保證該地塊的高端品質(zhì)。A地塊盡量以5+1的疊景華府和7+1的闊景華宅為主A地塊如果需要滿足容積率，可以適當(dāng)增加少量的18＋1觀景名邸商業(yè)：主要沿南側(cè)規(guī)劃路以底商排布，并在西南角設(shè)立少量獨(dú)立商業(yè)會(huì)所：分別在西南角（泛會(huì)所）和東側(cè)車行入口附近（純會(huì)所）分布幼兒園：在B地塊車行主入口附近，具有相對(duì)獨(dú)立性和便利性總規(guī)示意圖高層18+1、15+1、11+1多層7+1多層5+1聯(lián)排別墅（兩排）一組團(tuán)二組團(tuán)三組團(tuán)四組團(tuán)五組團(tuán)六組團(tuán)七組團(tuán)8/20/202323具體規(guī)劃方案總體規(guī)劃建議商業(yè)：主要沿南側(cè)規(guī)劃路以底商排組團(tuán)順序組團(tuán)標(biāo)注定位屬性主要產(chǎn)品類型一組團(tuán)Ⅰ中端、中高端7+1，18+1/18+1以下二組團(tuán)Ⅱ中端、中高端7+1，18+1/18+1以下三組團(tuán)Ⅲ中端、中高端7+1，18+1/18+1以下四組團(tuán)Ⅳ中高端7+111+1五組團(tuán)Ⅴ中端、中高端7+1，18+1/18+1以下六組團(tuán)Ⅵ高端、中高端聯(lián)排、5+1、18+1七組團(tuán)Ⅶ高端聯(lián)排、5+1以上劃分主要依照規(guī)劃原則，并考慮到開發(fā)和推售時(shí)序而劃分第一組團(tuán)以7+1作為主力產(chǎn)品入市，主要是為了在項(xiàng)目前期用電梯多層產(chǎn)品樹立中高端形象，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避客戶對(duì)高層的抗性。總體規(guī)劃建議組團(tuán)劃分——依照規(guī)劃原則劃分七個(gè)組團(tuán)總規(guī)示意圖高層18+1、15+1、11+1多層7+1多層5+1聯(lián)排別墅（兩排）一組團(tuán)二組團(tuán)三組團(tuán)四組團(tuán)五組團(tuán)六組團(tuán)七組團(tuán)8/20/202324組團(tuán)順序組團(tuán)標(biāo)注定位屬性主要產(chǎn)品類型一組團(tuán)Ⅰ中端、中高端交通組織——大交通外環(huán)線，組團(tuán)內(nèi)人車分流大交通依然保持外環(huán)原則，車行線與外圍布局結(jié)合，人行線與景觀軸線結(jié)合，以魚骨形式分布，車輛可在外環(huán)和地塊內(nèi)主要干道行駛（除了搬家、緊急消防等特殊情況，機(jī)動(dòng)車不得駛?cè)霕亲暗耐ǖ溃瑢?shí)現(xiàn)組團(tuán)內(nèi)人車分流，保證居住的高品質(zhì)和安全性?？傮w規(guī)劃建議在A、B地塊的南側(cè)各設(shè)一個(gè)人行主入口，鳳凰街一側(cè)設(shè)一個(gè)人行入口在兩地塊中間的市政路兩側(cè)開車行主入口，A地塊東側(cè)設(shè)車行入口8/20/202325交通組織——大交通外環(huán)線，組團(tuán)內(nèi)人車分流大交通依然保持外環(huán)原項(xiàng)目組團(tuán)開發(fā)節(jié)奏項(xiàng)目地塊被規(guī)劃路分為：A、B兩個(gè)地塊，其中：A地塊為整體項(xiàng)目相對(duì)高端產(chǎn)品布局（即：聯(lián)排別墅+花園洋房+多層+高層小高層公寓)B地塊為整體項(xiàng)目相對(duì)中高端產(chǎn)品布局（多層+高層小高層電梯公寓）根據(jù)地塊現(xiàn)狀及規(guī)劃情況我們將項(xiàng)目分為七個(gè)組團(tuán)，即：B地塊為一、二、三組團(tuán)，A地塊為四、五、六、七組團(tuán)B地塊一組團(tuán)是首先面市的產(chǎn)品，為了保證項(xiàng)目的中高端品質(zhì)定位，首先推出：多層和少量的高層小高層產(chǎn)品；至于其他組團(tuán)的推出時(shí)間我們根據(jù)市場(chǎng)以及客戶情況，確定適宜開發(fā)的組團(tuán)及推出時(shí)間。8/20/202326項(xiàng)目組團(tuán)開發(fā)節(jié)奏項(xiàng)目地塊被規(guī)劃路分為：A、B兩個(gè)地塊，其附件：市場(chǎng)篇定位篇規(guī)劃篇90/70政策專項(xiàng)研究總體規(guī)劃建議產(chǎn)品建議景觀建議配套及車位配比建議目錄1238/20/202327附件：市場(chǎng)篇定位篇規(guī)劃篇90/70政策專項(xiàng)研究目錄住宅產(chǎn)品總體建議住宅產(chǎn)品以多層疊景華府為特色，以高端的別墅產(chǎn)品為亮點(diǎn)，以高層、小高層產(chǎn)品為主流。8/20/202328住宅產(chǎn)品總體建議住宅產(chǎn)品以多層疊景華府為特色，以高端的作為本項(xiàng)目絕對(duì)高端的產(chǎn)品，從外立面到室內(nèi)外的使用空間都應(yīng)具備新中式建筑最典型的要素北方有很多可以借鑒的中式別墅項(xiàng)目為我所用，比如北京觀唐、優(yōu)山美地A區(qū)，沈陽的格林生活坊等住宅產(chǎn)品建議院景美墅聯(lián)排（地上三層，地下一層）：彰顯本項(xiàng)目的領(lǐng)袖形象，呈現(xiàn)首席產(chǎn)品8/20/202329作為本項(xiàng)目絕對(duì)高端的產(chǎn)品，從外立面到室內(nèi)外的使用空間都應(yīng)具備通過“局部退”的特點(diǎn)，使產(chǎn)品外立面變化多樣，具有豐富的層次感，有別于本地的類似產(chǎn)品；本地的陶然水岸、艾依水郡、觀湖一號(hào)都有類似退臺(tái)的做法，市場(chǎng)反映良好，本地接受度較高。長(zhǎng)進(jìn)深，短面寬設(shè)計(jì)符合本項(xiàng)目規(guī)劃樓座的特點(diǎn)考慮到日照間距，退臺(tái)應(yīng)適度，不必照搬南方做法。具備類別墅產(chǎn)品的特征：采用退臺(tái)設(shè)計(jì)同時(shí)一層和二層送院落和半地下室，頂層送露臺(tái)，增加附加值疊景華府（5+1）：局部退臺(tái)，增加附加值，提升賣點(diǎn)住宅產(chǎn)品建議8/20/202330疊景華府（5+1）：局部退臺(tái)，增加附加值，提升賣點(diǎn)住宅下沉式庭院及帶自然采光半地下室多功能室示意1樓、2樓戶型設(shè)計(jì)有帶私家花園及地下室，地下室層高控制在2.2米以下，不計(jì)算面積住宅產(chǎn)品建議8/20/202331下沉式庭院及帶自然采光半地下室多功能室示意1樓、2樓戶型設(shè)計(jì)闊景華宅（7＋1）

：電梯多層產(chǎn)品提升品質(zhì)和舒適性產(chǎn)品特征：1-6中間層為平層；七層加躍層為一戶，附陽光露臺(tái)。頂層局部?jī)舾叩陀?.1米，作為局部贈(zèng)送空間，不計(jì)算入銷售建筑面積，增加產(chǎn)品附加值；一層送院落面積區(qū)間在100－130㎡之間作為本項(xiàng)目一期推售產(chǎn)品，其多層電梯的設(shè)計(jì)和符合市場(chǎng)主流需求的面積將是最大賣點(diǎn)。住宅產(chǎn)品建議8/20/202332闊景華宅（7＋1）：電梯多層產(chǎn)品提升品質(zhì)和舒適性產(chǎn)品特征層高2.8米，一梯兩戶；頂層附陽光露臺(tái)，作為局部贈(zèng)送空間，不計(jì)算入銷售建筑面積，增加產(chǎn)品附加值；建議面積范圍在100-130㎡之間的兩居、三居為主，配以部分90㎡左右的兩居。由于本項(xiàng)目高層體量較大，需要進(jìn)行適度的產(chǎn)品創(chuàng)新，提升附加值，減少客群對(duì)高層產(chǎn)品的抗性。18+1板樓

：視野開闊，景觀資源良好，具有高端產(chǎn)品的高性價(jià)比住宅產(chǎn)品建議8/20/202333層高2.8米，一梯兩戶；18+1板樓：視野開闊，景觀資源良外立面建議——新中式特色鮮明在構(gòu)圖比例、建筑材料、建筑色彩等多方面精心設(shè)計(jì)，打造富有強(qiáng)烈中式現(xiàn)代特色、極具價(jià)值感的經(jīng)典建筑立面，與景觀、戶型及客群的喜好相呼應(yīng)，形成和諧統(tǒng)一的風(fēng)格

主色彩：中國(guó)紅、水墨色（黑白灰青）住宅產(chǎn)品建議8/20/202334外立面建議——新中式特色鮮明在構(gòu)圖比例、建筑材料、建筑色彩等建筑立面構(gòu)圖比例和諧，尺度宜人，讓人產(chǎn)生親近感，并與周圍環(huán)境相互呼應(yīng)；用現(xiàn)代的手法詮釋中式元素，避免傳統(tǒng)中式風(fēng)格的壓抑感；建筑外立面可考慮陶土磚、火山巖磚、高檔仿石涂料等富有質(zhì)感的材料，充分體現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值感。局部立面材料可選用仿木材料，豐富立面色彩，彰顯項(xiàng)目的品質(zhì)；外掛空調(diào)機(jī)位的處理非常重要，在隱蔽空調(diào)主機(jī)的同時(shí)，利用有品質(zhì)感的材料，設(shè)計(jì)成一個(gè)豐富立面的元素。中式和時(shí)尚建筑元素的融合住宅產(chǎn)品建議8/20/202335建筑立面構(gòu)圖比例和諧，尺度宜人，讓人產(chǎn)生親近感，并與周圍環(huán)境側(cè)面不再單調(diào)，可考慮木質(zhì)材料的應(yīng)用；豎開窗、橫開窗交相，保證采光，同時(shí)又豐富產(chǎn)品的立面效果；墻體線條，使山墻面豐富通過屋頂、窗戶設(shè)計(jì)等體現(xiàn)中式風(fēng)韻8/20/202336側(cè)面不再單調(diào)，可考慮木質(zhì)材料的應(yīng)用；墻體線條，使山墻面豐富通考慮到銀川風(fēng)沙較大的氣候特點(diǎn)，外墻色彩建議多采用灰色系。8/20/202337考慮到銀川風(fēng)沙較大的氣候特點(diǎn)，外墻色彩建議多采用灰色系。8/建筑細(xì)部的中式處理8/20/202338建筑細(xì)部的中式處理8/5/202338小區(qū)的中式大門8/20/202339小區(qū)的中式大門8/5/202339電梯高層外立面8/20/202340電梯高層外立面8/5/202340局部立面多層外立面示意8/20/202341局部立面多層外立面示意8/5/202341中式門廳示意8/20/202342中式門廳示意8/5/202342根據(jù)調(diào)研結(jié)果顯示，銀川市民對(duì)于客廳的方向有較強(qiáng)烈的傾向，寧愿選擇朝南沒有好的景觀的客廳，也不愿選擇朝向景觀而不朝南的客廳；客廳——應(yīng)盡量使用好朝向（南向）；產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議A、室內(nèi)空間建議8/20/202343客廳——應(yīng)盡量使用好朝向（南向）；產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議A、室內(nèi)空間建根據(jù)調(diào)研結(jié)果顯示，銀川市民對(duì)于臥室的方向有較強(qiáng)烈的傾向，寧愿選擇朝向南沒有好景觀的主臥，也不愿意選擇因?yàn)槌蚧▓@而不朝南的主臥；主臥——應(yīng)盡量使用好朝向（南向）其他臥室次臥室應(yīng)盡量使用好朝向（南向）；如總面積許可，四居及以上戶型應(yīng)設(shè)置帶有獨(dú)立衛(wèi)生間的次主臥室，以提供老人日常生活的方便性；產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議8/20/202344根據(jù)調(diào)研結(jié)果顯示，銀川市民對(duì)于臥室的方向有較強(qiáng)烈的傾向，寧愿餐廳應(yīng)布置在距離廚房、起居室較近的地方，可以減少套內(nèi)的交通面積，提高使用效率；本地客群大部分對(duì)獨(dú)立餐廳沒有特別要求，因此120平米以下戶型不需要設(shè)計(jì)獨(dú)立餐廳。四居和四居以上戶型需要設(shè)置獨(dú)立式餐廳，開間不小于3.0米；餐廳——提高使用率產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議8/20/202345餐廳應(yīng)布置在距離廚房、起居室較近的地方，可以減少套內(nèi)的交通面廚房要有直接的自然采光，不僅利于通風(fēng)排煙，另一方面也是從安全角度考慮（燃?xì)庑孤⑿贡龋Ｈ邮壹耙韵聭粜?，要求廚房設(shè)計(jì)成中廚，封閉式布置，而四居以上的大戶型及聯(lián)排別墅產(chǎn)品在面積許可的情況下，可以考慮設(shè)置中、西分廚的廚房形式。90－100平米的做單側(cè)櫥柜的廚房，100以上建議可考慮雙側(cè)櫥柜的廚房。廚房——直接自然采光中廚西廚產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議8/20/202346廚房要有直接的自然采光，不僅利于通風(fēng)排煙，另一方面也是從安全衛(wèi)生間——盡量做到明衛(wèi)衛(wèi)生間盡量直接對(duì)外采光通風(fēng)；本地中高端客群要求至少主衛(wèi)是明衛(wèi)。建筑規(guī)范為了解決視線問題及衛(wèi)生要求，要求無前室的衛(wèi)生間門不應(yīng)直接開向起居室或者廚房；無生活陽臺(tái)的產(chǎn)品套內(nèi)應(yīng)考慮布置洗衣機(jī)的空間產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議8/20/202347衛(wèi)生間——盡量做到明衛(wèi)衛(wèi)生間盡量直接對(duì)外采光通風(fēng)；本地中高端B.室外空間——可以進(jìn)行適度創(chuàng)新，增加附加值首層：多層洋房產(chǎn)品的首層設(shè)計(jì)下躍空間，建議首層花園或下沉花園，由開發(fā)商完成花園的基本綠化，贈(zèng)送給首層的業(yè)主使用，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的均好性，提高其單位銷售價(jià)格。而下沉花園的設(shè)計(jì)已經(jīng)出現(xiàn)在艾依水郡的疊院產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，推出后市場(chǎng)反應(yīng)良好。相比頂層露臺(tái)，從利用率來說，北方客群更喜歡首層的院落。產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議下沉式花園8/20/202348B.室外空間——可以進(jìn)行適度創(chuàng)新，增加附加值產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議下沉頂層露臺(tái)：本項(xiàng)目頂層均設(shè)計(jì)露臺(tái)及閣樓，贈(zèng)送業(yè)主使用，以提升頂層戶型設(shè)計(jì)的情趣和品質(zhì)，從而提升價(jià)格和利潤(rùn)。經(jīng)過調(diào)查，本地居民對(duì)于露臺(tái)基本不封閉，由于氣候特點(diǎn)使用率較低，因此只建議頂層贈(zèng)送即可，沒必要戶戶贈(zèng)送。入戶花園頂層觀景露臺(tái)入戶空間：在大戶型的入戶空間設(shè)計(jì)上，可考慮入戶花園等情趣設(shè)計(jì)。產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議8/20/202349頂層露臺(tái)：本項(xiàng)目頂層均設(shè)計(jì)露臺(tái)及閣樓，贈(zèng)送業(yè)主使用，以提升頂C.陽臺(tái)設(shè)計(jì)建議——進(jìn)行錯(cuò)落而生動(dòng)的變化根據(jù)不同的戶型特點(diǎn)，做出錯(cuò)落有致的陽臺(tái)，不僅可以豐富樓體的立面效果，而且增加靈活、生動(dòng)的局部效果，體現(xiàn)以人為本、典雅、高尚的生活品位?？蛷d、主臥室需設(shè)計(jì)觀景陽臺(tái)，并可根據(jù)具體情況盡量設(shè)計(jì)生活陽臺(tái)。依據(jù)氣候條件以及生活習(xí)慣，銀川的陽臺(tái)應(yīng)以封閉陽臺(tái)為主，并結(jié)合本地特點(diǎn)考慮到供暖問題（本地部分開發(fā)商將地?zé)徜佋O(shè)到封閉陽臺(tái)）每戶考慮空調(diào)室外機(jī)的機(jī)位設(shè)置，要求與建筑主體協(xié)調(diào)統(tǒng)一產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議生活陽臺(tái)觀景陽臺(tái)8/20/202350C.陽臺(tái)設(shè)計(jì)建議——進(jìn)行錯(cuò)落而生動(dòng)的變化產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議D.窗戶設(shè)計(jì)建議——形式多樣，豐富立面情趣設(shè)計(jì)上建議結(jié)合立面部分窗體采用角窗、落地大開窗和觀景外飄窗等多種窗體形式。從外觀上講，窗體形狀可以豐富樓體的外立面，而且增加樓體的時(shí)尚感；從功能上講，一方面高窗低沿可擴(kuò)大室內(nèi)采光及觀景度，另一方面不同的外窗形式可豐富室內(nèi)的空間感受。產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議8/20/202351D.窗戶設(shè)計(jì)建議——形式多樣，豐富立面產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議8/5/2注：為滿足戶型的舒適性，上述的指標(biāo)為指導(dǎo)性最低指標(biāo)，如果面積許可，可適當(dāng)增加；聯(lián)排別墅產(chǎn)品，可考慮帶有衛(wèi)生間的次主臥室，以方便家中老人使用；戶型主要使用空間規(guī)格（軸線尺寸）主要功能空間設(shè)置客廳面寬（米）主臥面寬（米）次臥面寬（米）主衛(wèi)面寬（米）廚房面寬（米）書房設(shè)置公衛(wèi)設(shè)置儲(chǔ)物間保姆間兩居（90-120㎡）3.6-3.9≥3.3≥3——≥1.8——有有——經(jīng)濟(jì)型三居（100-120㎡）3.6-3.93.3-3.6≥3——1.8-2.1有（兼次臥）有有——舒適型三居（120-130㎡）4.2-4.5≥3.6≥3.3≥1.8≥2.1有（兼次臥）有有——四居（150-130㎡）≥4.5≥3.9≥3.3≥2.1≥2.4有有有有四居以上（180-240㎡）≥4.8≥3.9≥3.6≥2.4≥2.4有有有有各類戶型功能技術(shù)指標(biāo)參照表8/20/202352注：戶型主要使用空間規(guī)格（軸線尺寸）主要功能空間設(shè)置客廳面寬關(guān)于戶型創(chuàng)新的專項(xiàng)研究——可變空間原則：適度創(chuàng)新，領(lǐng)先半步可變空間對(duì)滿足容積率有影響，因此贈(zèng)送面積不宜過大，比例控制在20-40%，建議根據(jù)市場(chǎng)的接受度和競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度，從B地塊向A地塊贈(zèng)送比例逐漸增加（最終贈(zèng)送面積比例以規(guī)劃設(shè)計(jì)院規(guī)劃設(shè)計(jì)方案為準(zhǔn)）。考慮到銀川的氣候條件，贈(zèng)送的室外空間面積應(yīng)適度贈(zèng)送部分通常需要在采暖、建筑材料、外墻保溫、外墻防滲漏等方面付出更多成本，因此不宜過多。戶型設(shè)計(jì)建議8/20/202353關(guān)于戶型創(chuàng)新的專項(xiàng)研究——可變空間可變空間對(duì)滿足容積率有影響可變空間1：提高戶型舒適性——運(yùn)用飄窗步入式飄窗：通過步入式飄窗，把帶窗外墻向外推移，不做窗臺(tái)而與樓面平齊。只要飄窗部分層高不超過2.2米，便可有效增加有效使用空間而不占用建筑面積；低臺(tái)飄窗：適當(dāng)提高飄窗的層高，毛坯交房時(shí)在飄出的范圍做一個(gè)與結(jié)構(gòu)沒有關(guān)系的低臺(tái)（比如0.1～0.2米的），低臺(tái)上面到飄窗頂面不超過2.2米，而使業(yè)主可以在裝修時(shí)把這個(gè)臺(tái)子打掉，以便得到更高的空間（2.3～2.4米）；小于2.2米

注意事項(xiàng)：大凸窗設(shè)計(jì)也會(huì)帶來諸如外墻保溫、外墻滲漏等問題，需要開發(fā)商在材料、建筑設(shè)計(jì)上下功夫。

戶型設(shè)計(jì)建議8/20/202354可變空間1：提高戶型舒適性——運(yùn)用飄窗步入式飄窗：小于2.2贈(zèng)送飄窗案例：青島萬科金色城品（小高層，思源代理）戶型設(shè)計(jì)建議贈(zèng)送落地飄窗，單人臥室面積從7平米增加到10平米，達(dá)到舒適要求贈(zèng)送落地飄窗，雙人主臥室面積從10平米增加到14平米，達(dá)到舒適要求緊湊型兩居，經(jīng)過飄窗面積的贈(zèng)送，擴(kuò)大了居室面積，變成了舒適兩居8/20/202355贈(zèng)送飄窗案例：青島萬科金色城品（小高層，思源代理）戶型設(shè)計(jì)建贈(zèng)送飄窗，擴(kuò)大室內(nèi)實(shí)用面積，提高舒適性戶型設(shè)計(jì)建議8/20/202356贈(zèng)送飄窗，擴(kuò)大室內(nèi)實(shí)用面積，提高舒適性戶型設(shè)計(jì)建議8/5/2做法：入戶花園和陽臺(tái)只計(jì)一半建筑面積，通過做大面積入戶花園和陽臺(tái)可以擴(kuò)大使用空間。注意事項(xiàng)：凸陽臺(tái)和凸入戶花園一定要注意進(jìn)深，太深容易影響房間和下一層的采光，太淺則難以形成圍合成空中庭院的感覺。入戶花園應(yīng)該與戶內(nèi)保持一定高差，否則無法填浮土種花草，不能達(dá)到真正花園的效果。由于銀川冬季氣候寒冷，應(yīng)考慮到事先將地暖鋪至陽臺(tái)或預(yù)留散熱器接口，保證封閉陽臺(tái)后的保暖問題。入戶花園大陽臺(tái)戶型設(shè)計(jì)建議可變空間2：提高舒適性——入戶花園和大陽臺(tái)8/20/202357做法：入戶花園和陽臺(tái)只計(jì)一半建筑面積，通過做大面積入戶花園和做法：無蓋的露臺(tái)通常采用退臺(tái)的方式實(shí)現(xiàn)，上蓋高度達(dá)到或超過二個(gè)層高的陽臺(tái)也視為露臺(tái)，在贈(zèng)送露臺(tái)中，開發(fā)商往往將大露臺(tái)與客廳或者臥室相連。注意事項(xiàng)：相關(guān)的防漏水、外墻保溫等需要特別設(shè)計(jì)，以防止大露臺(tái)漏水、外墻保溫達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)等。此外，盡量保證私密性的露臺(tái)才具有實(shí)用性。將頂層戶型設(shè)計(jì)為帶露臺(tái)的產(chǎn)品，贈(zèng)送給客戶，增加戶型的附加價(jià)值。戶型設(shè)計(jì)建議可變空間3：提高舒適性——贈(zèng)送露臺(tái)8/20/202358做法：無蓋的露臺(tái)通常采用退臺(tái)的方式實(shí)現(xiàn)，上蓋高度達(dá)到或超過二戶型設(shè)計(jì)建議會(huì)變魔術(shù)。入戶花園，未封閉算半面積方式一：入戶花園花池落地起算，層高2米2，贈(zèng)送，不算面積花池落地起算，層高2米2，贈(zèng)送，不算面積方式二：花池設(shè)計(jì)飄窗落地起算，層高2米2，贈(zèng)送，不算面積方式三：飄窗飄窗落地起算，層高2米2，贈(zèng)送，不算面積提高舒適性戶型案例：青島萬科金色城品（小高層，思源代理）建筑面積88平方米，實(shí)際面積約為103平方米花池落地起算，層高2米2，贈(zèng)送，不算面積8/20/202359戶型設(shè)計(jì)建議會(huì)變魔術(shù)。入戶花園，未封閉方式一：入戶花園花池落提高舒適性戶型案例：青島萬科金色城品（標(biāo)準(zhǔn)層平面）8/20/202360提高舒適性戶型案例：青島萬科金色城品（標(biāo)準(zhǔn)層平面）8/5/2做法：一樓住戶贈(zèng)送半地下室，有開發(fā)商的做法是通過一個(gè)樓梯將半地下室和一樓客廳相連，使得樓上樓下有機(jī)結(jié)合起來。有些則與入戶花園結(jié)合，成為一個(gè)極富個(gè)人情趣的私密空間。目前艾依水郡項(xiàng)目推出半地下室后，市場(chǎng)反應(yīng)良好，但該空間按全面積計(jì)算，算產(chǎn)權(quán)。半地下室戶型設(shè)計(jì)建議改造成影音室的半地下室可變空間4：增加戶型功能空間——贈(zèng)送半地下室和地下室8/20/202361做法：一樓住戶贈(zèng)送半地下室，有開發(fā)商的做法是通過一個(gè)樓梯將半空中院館是在靠近客廳、餐廳以及功能房之間，再設(shè)計(jì)一個(gè)約15-19平方米的“內(nèi)陽臺(tái)”，由于其為開敞空間，在計(jì)算建筑面積時(shí)只算一半面積。因此每戶業(yè)主相當(dāng)于獲得了8-9平米的贈(zèng)送面積。該設(shè)計(jì)因?yàn)槭恰鞍肌边M(jìn)來的設(shè)計(jì)，因此不影響原本的日照間距。目前森林半島項(xiàng)目已有采用，市場(chǎng)接受度較好。空中院館戶型設(shè)計(jì)建議可變空間5：增加戶型功能空間——引入空中院館（待定）入住后，業(yè)主可將空中院館封閉成一個(gè)獨(dú)立的房間設(shè)計(jì)和施工時(shí)應(yīng)注意考慮相應(yīng)的保溫和采暖措施（采暖解決方式將做專項(xiàng)研究）8/20/202362空中院館是在靠近客廳、餐廳以及功能房之間，再設(shè)計(jì)一個(gè)約15-可變空間的實(shí)際作用擴(kuò)大戶內(nèi)空間實(shí)用面積，提高戶型舒適性；增加戶型功能空間；既提高戶型的舒適性，又增加功能空間。戶型設(shè)計(jì)建議8/20/202363擴(kuò)大戶內(nèi)空間實(shí)用面積，提高戶型舒適性；戶型設(shè)計(jì)建議8/5/2A戶型：通過贈(zèng)送將經(jīng)濟(jì)型三室增加至舒適型三室；B戶型：通過贈(zèng)送將舒適型兩室增加至經(jīng)濟(jì)型三室；點(diǎn)式住宅可變空間的贈(zèng)送方式(板式住宅可類比)通過贈(zèng)送，增加了產(chǎn)品的使用面積，提升了產(chǎn)品的附加值送陽臺(tái)送飄窗送院館AABB8/20/202364A戶型：通過贈(zèng)送將經(jīng)濟(jì)型三室增加至舒適型三室；點(diǎn)式住宅可變空住宅產(chǎn)品總體建議由于本項(xiàng)目將可能受到90/70政策限制，因此我們將整體戶型比例按照市場(chǎng)需求和政策限制兩種要求做出兩套備選方案:第一套方案：以中高端客群的需求為導(dǎo)向，以100-120平米和120-150平米作為主力面積區(qū)間；第二套方案：按照90/70政策限制，主要通過高層消化小戶型，通過拼合戶型以及可變空間增加小戶型的實(shí)際使用面積，從而滿足市場(chǎng)需求；最終請(qǐng)甲方依據(jù)對(duì)于90/70政策的落實(shí)情況選擇其一整體戶型配比備注：以下面積區(qū)間除特別說明外均為實(shí)際建筑面積8/20/202365住宅產(chǎn)品總體建議由于本項(xiàng)目將可能受到90/70政策限制產(chǎn)品類型建筑面積(m2)比例18+1觀景名?。ǜ鶕?jù)總規(guī)需要還可包括15+1、11+1等產(chǎn)品）44000361.60%7+1闊景華宅21500230.10%5+1疊景華府520007.28%院景美墅（聯(lián)排）72861.02%合計(jì)714291100%說明：1、由于受到容積率條件的限制，高層小高層產(chǎn)品的比例比較高，占到總體量的60％左右；2、以上比例參考設(shè)計(jì)院的總規(guī)方案而定，合計(jì)建面不包括會(huì)所、商業(yè)和幼兒園的配套約2.3萬平米；3、具體配比以最新方案為準(zhǔn)住宅產(chǎn)品總體建議第一套方案8/20/202366產(chǎn)品類型建筑面積(m2)比例18+1觀景名?。ǜ鶕?jù)總規(guī)需要還住宅產(chǎn)品總體建議以上戶型面積均按照市場(chǎng)需要并結(jié)合設(shè)計(jì)院目前方案制定區(qū)域產(chǎn)品類型戶型戶型面積(m2)百分比公攤梯戶比（X/梯）層數(shù)（層）占規(guī)劃總建面比例總面積（m2)B區(qū)18層觀景華?。▽訑?shù)可調(diào)）兩居90-10040%15-20%3/2或4/2或6/218+123.6%168573三居100-12060%6或7層闊景華宅二居100-11030%15%2/17+111%78572三居120-13030%四居/三居半130-14040%商業(yè)

7691幼兒園

4000

泛會(huì)所

4500合計(jì)

303836具體戶型比例——主力面積區(qū)間為100-120平米和120-150平米8/20/202367住宅產(chǎn)品總體建議以上戶型面積均按照市場(chǎng)需要并結(jié)合設(shè)計(jì)院區(qū)域產(chǎn)品類型戶型戶型面積（m2)百分比公攤梯戶比（X/梯）層數(shù)(層）占規(guī)劃總面比例總面積（m2)A區(qū)18層觀景名邸兩居90-10040%15-20%3/2或4/2或6/218+1

38%271431

三居100-12040%三居120-13020%6或7層闊景華宅二居100-11030%15%2/17+119.1%136430三居120-13030%四居/三居半130-14040%5層闊景華宅三居120-13040%10-15%2/15+17.28%52000四居130-14020%四居半（頂樓和1樓）140-15040%院景美墅

190-240100%

——31.02%7285商業(yè)

4188會(huì)所

3000474333

合計(jì)

7376708/20/202368區(qū)域產(chǎn)品類型戶型戶型面積（m2)百分比公攤梯戶比（X/梯）層第二套方案住宅產(chǎn)品總體建議產(chǎn)品類型建筑面積(m2)比例18+1觀景華?。ǜ鶕?jù)總規(guī)需要還可包括15+1、11+1等產(chǎn)品）50000370%7+1闊景華宅18952926.5%5+1疊景華府176142.5%院景美墅（聯(lián)排）71431%合計(jì)714291100%8/20/202369第二套方案住宅產(chǎn)品總體建議產(chǎn)品類型建筑面積(m2)比例分類戶型報(bào)規(guī)面積實(shí)際面積百分比面積比例梯戶比（X/梯）層數(shù)占規(guī)劃總建面比例報(bào)規(guī)面積

B區(qū)公寓一居、兩居70－8070－80100%5000010/118＋17%5000018層板住宅（層數(shù)可調(diào)）兩居80-9090-10092%1676013/2或4/2或6/218＋126%182601三居80-90100-120三居110-120120-1308%15000多層拼合戶型40＋9013018%150002/17＋111%78457二居100-110100-11025%18137三居120-130120-13025%21137四居/三居半130-140130-14033%24183A區(qū)18層板住宅兩居80-9090-10094%2514023/2或4/2或6/218＋137%267402三居80-90100-120三居110-120120-1306%16000多層拼合戶型40＋9013013%160002/17＋116%111072二居100-110100-11026%27660三居120-130120-13026%31706四居/三居半130-140130-14035%357065層闊景洋房三居120-130120-13040%70462/15＋12%17614四居130-140130-14020%3523四居半（頂樓和1樓）140-150140-15040%7046聯(lián)排別墅

190-240190-240100%7143——31%7143

714291

100%714291注：1、公寓是為平衡90/70政策，和便于戶型設(shè)計(jì)提高社區(qū)整體品質(zhì)，留待后期開發(fā)。2、實(shí)際面積為通過可變空間贈(zèng)送的面積，具體贈(zèng)送比例需根據(jù)設(shè)計(jì)院排布最終確定具體戶型比例——90平米以下戶型占到70%，小戶型產(chǎn)品通過公寓、18＋1、以及拼合戶型解決8/20/202370分類戶型報(bào)規(guī)面積實(shí)際面積百分比面積比例梯戶比（X/梯）層數(shù)占產(chǎn)品及戶型與客戶的對(duì)位——在銀川中高端購房者中進(jìn)行細(xì)分建筑形式戶型面積㎡（實(shí)際建面）目標(biāo)客戶院景美墅3180－240以中年客戶為主，注重生活品質(zhì)和享受的高端客群，年紀(jì)40歲以上，職業(yè)：銀川市私營(yíng)企業(yè)主、周邊能源企業(yè)主疊景華府5＋1120-150以中年客戶為主，比較注重生活品質(zhì)的中高端客群，年紀(jì)30-45歲左右，職業(yè)：政府官員、企事業(yè)單位高管、私營(yíng)企業(yè)主、周邊能源企業(yè)主、壟斷行業(yè)中層闊景華宅7＋1100-130以中青年為主，注重生活品質(zhì)和性價(jià)比，年紀(jì)30-40歲左右，職業(yè)：私營(yíng)企業(yè)主、壟斷行業(yè)人員、效益較好的事業(yè)單位人員、周邊縣市購房者觀景名邸18+190-120以中青年客戶為主，注重性價(jià)比，追求品牌和品質(zhì)，接受新鮮事物，年齡層次在25-35歲左右。職業(yè)：公務(wù)員、效益較好的事業(yè)單位人員、周邊縣市購房者經(jīng)過定位篇對(duì)銀川中高端客群的分析，可知銀川的中高端客群來源主要是政府官員、私營(yíng)企業(yè)主、能源企業(yè)主、壟斷行業(yè)人員等，依此針對(duì)各產(chǎn)品類型對(duì)客戶群進(jìn)行了對(duì)位。住宅產(chǎn)品總體建議8/20/202371產(chǎn)品及戶型與客戶的對(duì)位——在銀川中高端購房者中進(jìn)行細(xì)分建筑形高層18+1、15+1、11+1多層7+1多層5+1聯(lián)排別墅（兩排）一組團(tuán)二組團(tuán)三組團(tuán)四組團(tuán)五組團(tuán)六組團(tuán)七組團(tuán)一期產(chǎn)品戶型配比及明細(xì)一期產(chǎn)品：闊景華宅（7+1帶電梯）+少量觀景名?。?8+1）一期產(chǎn)品主要以7+1的多層電梯產(chǎn)品入市，既可體現(xiàn)項(xiàng)目中高端形象，又可規(guī)避銀川當(dāng)?shù)貙?duì)高層產(chǎn)品的抗性，降低銷售風(fēng)險(xiǎn)。本地的民生城市花園、艾依水郡、藍(lán)山名邸等樓盤成功案例，都是先以多層入市，形成一定居住氛圍和形象后再推高層產(chǎn)品，可供本項(xiàng)目借鑒。8/20/202372高層18+1、15+1、11+1多層7+1多層5+1一期產(chǎn)品戶型配比及明細(xì)產(chǎn)品類型闊景華宅（7＋1)觀景名?。?8+1)面積區(qū)間(m2)100-110120-130130-14090－120所占推售比例20%24%40%16%各面積區(qū)間戶型的總建筑面積（㎡）14000168002800011000戶型兩室兩廳一衛(wèi)(舒適型）三室兩廳一衛(wèi)（經(jīng)濟(jì)型）三室兩廳兩衛(wèi)（舒適型）兩室兩廳一衛(wèi)(舒適型）三室兩廳兩衛(wèi)（舒適型）三室兩廳一衛(wèi)(經(jīng)濟(jì)型）客戶對(duì)位年輕夫妻、三口之家、公務(wù)員中青年，在二中上學(xué)的學(xué)子家庭、效益較好事業(yè)單位人員私營(yíng)業(yè)主、政府領(lǐng)導(dǎo)、壟斷行業(yè)中層收入較高的單身、年輕夫妻、三口之家、公務(wù)員、效益較好的單位人員、投資客產(chǎn)品類型平層平\錯(cuò)層平\錯(cuò)層平層一期產(chǎn)品類型：闊景華宅（7+1電梯多層）+18層觀景名邸一期以7+1電梯多層作為主力產(chǎn)品入市，搭配少量電梯高層。鑒于明年市場(chǎng)形勢(shì)不明朗，暫將推量控制在6-7萬平米左右。8/20/202373一期產(chǎn)品戶型配比及明細(xì)產(chǎn)品類型闊景華宅（7＋1)觀景名?。?附件：市場(chǎng)篇定位篇規(guī)劃篇90/70政策專項(xiàng)研究總體規(guī)劃建議產(chǎn)品建議景觀建議配套及車位配比建議目錄1238/20/202374附件：市場(chǎng)篇定位篇規(guī)劃篇90/70政策專項(xiàng)研究目錄設(shè)計(jì)理念：新中式水景園林，引湖水入地塊，形成內(nèi)外聯(lián)通水系打造高品質(zhì)的水景生態(tài)社區(qū)景觀設(shè)計(jì)原則：充分利用北塔湖天然水景優(yōu)勢(shì)，考慮引入傳統(tǒng)文化中“方”與“圓”和諧統(tǒng)一的理念，在方正、規(guī)則的地塊中加入不規(guī)則的圓形、曲線設(shè)計(jì)，加之以簡(jiǎn)潔的中式景觀表現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)曲徑通幽、移步換景的園林意境。景觀規(guī)劃建議8/20/202375設(shè)計(jì)理念：景觀規(guī)劃建議8/5/202375景觀設(shè)計(jì)工作要與前期的建筑設(shè)計(jì)院進(jìn)行有效配合建筑設(shè)計(jì)院在進(jìn)行總平面圖的規(guī)劃時(shí)，對(duì)建筑物的排布要上升到組團(tuán)的角度考慮，適當(dāng)?shù)膮^(qū)分為數(shù)個(gè)組團(tuán)。每個(gè)組團(tuán)內(nèi)建筑要形成一定程度上的圍合，便于之后的景觀設(shè)計(jì)能夠在每個(gè)組團(tuán)中嵌入一個(gè)鮮明的主題，完成相應(yīng)的景觀表現(xiàn)，而多個(gè)組團(tuán)的主題能夠形成一個(gè)完整的系列，從而契合整個(gè)社區(qū)景觀主題。同時(shí)，建議在A、B地塊內(nèi)部各設(shè)計(jì)一個(gè)面積較大的中心景觀區(qū)，在總平規(guī)劃中應(yīng)留出中心景觀區(qū)的位置，同時(shí)主要道路的規(guī)劃上也要有所考慮。景觀規(guī)劃建議組團(tuán)景觀示意8/20/202376景觀設(shè)計(jì)工作要與前期的建筑設(shè)計(jì)院進(jìn)行有效配合景觀規(guī)劃建設(shè)計(jì)要點(diǎn)一：建議只在A地塊引入湖水，做淺水系；B地塊采用水景小品，節(jié)約開發(fā)和維護(hù)成本建議A地塊中可引入湖水，營(yíng)造一條環(huán)繞社區(qū)的主河道，形成獨(dú)特“環(huán)繞水系”景觀，并體現(xiàn)出空間層次錯(cuò)落的景觀特色；強(qiáng)調(diào)循環(huán)流動(dòng)水，避免死水帶來的環(huán)境衛(wèi)生問題；B地塊的水景小品要?jiǎng)屿o結(jié)合，形式多樣；考慮到銀川當(dāng)?shù)乜菟岸颈鶅鰰r(shí)間較長(zhǎng)，水景需充分考慮到枯水、蓄水時(shí)景觀表現(xiàn)。景觀規(guī)劃建議8/20/202377設(shè)計(jì)要點(diǎn)一：建議只在A地塊引入湖水，做淺水系；B地塊采用水溪流景觀示意景觀規(guī)劃建議A地塊的溪流景觀示意8/20/202378溪流景觀示意景觀規(guī)劃建議A地塊的溪流景觀示意8/5/2疊水、駁岸、岸邊植物搭配示意景觀規(guī)劃建議A地塊的溪流景觀示意8/20/202379疊水、駁岸、岸邊植物搭配示意景觀規(guī)劃建議A地塊的溪流景水生植物與小型涌泉示意景觀規(guī)劃建議A地塊的溪流景觀示意可以考慮將小橋與部分單元入口結(jié)合的入戶方式8/20/202380水生植物與小型涌泉示意景觀規(guī)劃建議A地塊的溪流景觀示意景觀規(guī)劃建議B地塊的水景小品示意旱噴泉8/20/202381景觀規(guī)劃建議B地塊的水景小品示意旱噴泉8/5/2023景觀規(guī)劃建議與傳統(tǒng)置石手法結(jié)合的動(dòng)態(tài)水景B地塊的水景小品示意8/20/202382景觀規(guī)劃建議與傳統(tǒng)置石手法結(jié)合的動(dòng)態(tài)水景B地塊的水景小頗具禪意的枯山水與石燈籠景觀規(guī)劃建議B地塊的水景小品示意8/20/202383頗具禪意的枯山水與石燈籠景觀規(guī)劃建議B地塊的水景小品示簡(jiǎn)潔的小型水景景觀規(guī)劃建議B地塊的水景小品示意8/20/202384簡(jiǎn)潔的小型水景景觀規(guī)劃建議B地塊的水景小品示意8/5/景觀規(guī)劃建議設(shè)計(jì)要點(diǎn)二：園林景觀蘊(yùn)含新中式風(fēng)格每個(gè)小區(qū)和組團(tuán)綠化都有其獨(dú)特的中式主題園林的設(shè)計(jì)，可根據(jù)園林主題來為每個(gè)小區(qū)和組團(tuán)命名，每個(gè)組團(tuán)可以重點(diǎn)表現(xiàn)一個(gè)極富中國(guó)韻味的主題，所有組團(tuán)串聯(lián)而成一個(gè)系列，例如琴棋書畫系列、梅蘭竹菊系列等，使整個(gè)社區(qū)蘊(yùn)含濃厚的人文氣息。建議中國(guó)元素不追求原有的繁瑣，而采用用現(xiàn)代手法處理，力求簡(jiǎn)潔。簡(jiǎn)潔的園林景墻設(shè)計(jì)，但保留中國(guó)元素，傳統(tǒng)而不落后8/20/202385景觀規(guī)劃建議設(shè)計(jì)要點(diǎn)二：園林景觀蘊(yùn)含新中式風(fēng)格簡(jiǎn)潔的園景觀規(guī)劃建議新中式風(fēng)格的園林景觀簡(jiǎn)潔的中式園林風(fēng)格8/20/202386景觀規(guī)劃建議新中式風(fēng)格的園林景觀簡(jiǎn)潔的中式園林風(fēng)格8/景觀規(guī)劃建議景觀小品——運(yùn)用中式元素符號(hào)，通過細(xì)節(jié)凸顯文化品位新中式風(fēng)格的園林景觀8/20/202387景觀規(guī)劃建議景觀小品——運(yùn)用中式元素符號(hào)，通過細(xì)節(jié)皇家氣質(zhì)的景觀裝飾，彰顯尊貴景觀規(guī)劃建議新中式風(fēng)格的園林景觀8/20/202388皇家氣質(zhì)的景觀裝飾，彰顯尊貴景觀規(guī)劃建議新中式風(fēng)格的園頗具古韻的視覺引導(dǎo)系統(tǒng)（照片來源：思源代理的北京萬科紫臺(tái)，已售罄）景觀規(guī)劃建議新中式風(fēng)格的園林景觀8/20/202389頗具古韻的視覺引導(dǎo)系統(tǒng)景觀規(guī)劃建議新中式風(fēng)格的園林景觀中式院墻中式屏風(fēng)新中式風(fēng)格的景觀小品美人靠欄桿8/20/202390中式院墻中式屏風(fēng)新中式風(fēng)格的景觀小品美人靠欄桿8/5/202極具層次感的植物配置方式景觀規(guī)劃建議新中式風(fēng)格的園林景觀8/20/202391極具層次感的植物配置方式景觀規(guī)劃建議新中式風(fēng)格的園林景在內(nèi)部園林景觀設(shè)計(jì)上，適當(dāng)調(diào)整地面高度，多以草和低矮植物配合，豐富景觀效果，同時(shí)也能降低對(duì)一樓住戶的干擾。道路兩側(cè)留出充分區(qū)域種植草坪和槐樹景觀規(guī)劃建議新中式風(fēng)格的園林景觀8/20/202392在內(nèi)部園林景觀設(shè)計(jì)上，適當(dāng)調(diào)整地面高度，多以草和低矮植物配合園林采用的植物應(yīng)選擇符合銀川當(dāng)?shù)貧夂蛱攸c(diǎn)的樹種云杉、蜀檜：常綠植物，常為用做景觀點(diǎn)綴槐樹、龍爪槐：北方普遍栽種，樹形優(yōu)美丁香、連翹：有葉有花，觀賞效果好紫葉小檗：彩葉植物，紅色可保持到深秋龍爪槐紅葉小檗連翹丁香景觀規(guī)劃建議新中式風(fēng)格的園林景觀8/20/202393園林采用的植物應(yīng)選擇符合銀川當(dāng)?shù)貧夂蛱攸c(diǎn)的樹種云杉、蜀檜：常景觀規(guī)劃建議設(shè)計(jì)要點(diǎn)三：環(huán)湖路景觀打造車道親水休閑空間景觀緩坡項(xiàng)目售樓處設(shè)置于湖邊，并設(shè)置看房通道，通過沿路景觀的打造增加客戶的現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)感受；建議將社區(qū)東側(cè)環(huán)湖路提前進(jìn)行規(guī)劃，使道路與社區(qū)內(nèi)部景觀及北塔湖沿湖路景觀相互統(tǒng)一，不僅使社區(qū)園林景觀更加生態(tài)自然，同時(shí)也使北塔湖公園成為社區(qū)的“私家公園”；通過親水空間、雕塑小品、植被等規(guī)劃，將沿湖路景觀塑造成北塔湖公園的重要一景、最愜意的休閑區(qū)。環(huán)湖路是項(xiàng)目漫長(zhǎng)的展示線，也是項(xiàng)目最佳的名片，通過河道的處理，滿足客戶需求同時(shí)，更加直觀，更加有效的傳達(dá)項(xiàng)目形象8/20/202394景觀規(guī)劃建議設(shè)計(jì)要點(diǎn)三：環(huán)湖路景觀打造車道親水休閑空間附件：市場(chǎng)篇定位篇規(guī)劃篇90/70政策專項(xiàng)研究總體規(guī)劃建議產(chǎn)品建議景觀建議配套及車位配比建議目錄1238/20/202395附件：市場(chǎng)篇定位篇規(guī)劃篇90/70政策專項(xiàng)研究目錄公建配套建議幼兒園物業(yè)管理用房社區(qū)服務(wù)中心(含社區(qū)醫(yī)療站等)老年活動(dòng)中心購物超市等商業(yè)配套垃圾運(yùn)轉(zhuǎn)站、公廁、變電室自行車、機(jī)動(dòng)車停車位及公交車?？空军c(diǎn)根據(jù)規(guī)范中的千人指標(biāo)計(jì)算公建配套的面積，本項(xiàng)目公建配套服務(wù)設(shè)施主要包括以下內(nèi)容：8/20/202396公建配套建議根據(jù)規(guī)范中的千人指標(biāo)計(jì)算公建配套的面積，主要配套位置示意圖公建配套建議商業(yè)配套會(huì)所幼兒園泛會(huì)所8/20/202397主要配套位置示意圖公建配套建議商業(yè)配套會(huì)所幼兒園泛會(huì)公建配套建議商業(yè)規(guī)劃建議——主要沿南側(cè)規(guī)劃路以底商形式向東延伸商業(yè)規(guī)劃要點(diǎn)主要以一連二的臨街底商的形式，沿地塊南側(cè)規(guī)劃路延伸排布。地塊西南角設(shè)立5000平米左右的泛會(huì)所（3-4層，單層面積在1500平米左右），業(yè)態(tài)包括形象售樓處、中型超市（約3000平米）和其他商業(yè)。——售樓處：可作為客戶進(jìn)入正式售樓處（位置在地塊東側(cè)）前的形象接待中心，未來可以考慮作為配套使用。——超市：建議在泛會(huì)所里設(shè)置中型超市，面積控制在3000平米左右?！勺霾惋嫷扰涮咨虡I(yè)在地塊西南側(cè)設(shè)3000平米左右二或三層的獨(dú)立商業(yè)8/20/202398公建配套建議商業(yè)規(guī)劃建議——主要沿南側(cè)規(guī)劃路以底商公建配套建議會(huì)所規(guī)劃建議——在項(xiàng)目的西南和東北側(cè)設(shè)立雙會(huì)所會(huì)所規(guī)劃要點(diǎn)在地塊西南和東北各設(shè)置一個(gè)會(huì)所西南側(cè)會(huì)所——泛會(huì)所。與沿規(guī)劃路底商相連，對(duì)外經(jīng)營(yíng)。前期可以作為售樓處的形象接待點(diǎn)，從這里坐電瓶車前往臨湖的售樓處。東北側(cè)會(huì)所——純會(huì)所。前期作為正式售樓處使用，項(xiàng)目銷售完成后作為會(huì)所使用，即滿足社區(qū)東部居民生活、休閑、娛樂等需求，又節(jié)約成本、提高了項(xiàng)目整體品質(zhì)。會(huì)所的規(guī)劃設(shè)計(jì)，必須滿足社區(qū)生活需要，同時(shí)還應(yīng)具備未來商業(yè)經(jīng)營(yíng)的可能性.8/20/202399公建配套建議會(huì)所規(guī)劃建議——在項(xiàng)目的西南和東北側(cè)設(shè)幼兒園規(guī)劃要點(diǎn)在不影響項(xiàng)目居住區(qū)噪音問題、項(xiàng)目地塊最高價(jià)值的利用方面以及便于商業(yè)人流的導(dǎo)向等前提下進(jìn)行幼兒園的擺放，同時(shí)最大限度的為項(xiàng)目各期業(yè)主提供便利。幼兒園體量在4000平米左右建議引進(jìn)本地知名品牌比如當(dāng)?shù)氐暮汖堄變簣@或一幼，打造與社區(qū)品質(zhì)相適應(yīng)的幼兒園。公建配套建議幼兒園規(guī)劃建議——建議將幼兒園設(shè)置在B地塊臨近車行主入口的位置8/20/2023100幼兒園規(guī)劃要點(diǎn)公建配套建議幼兒園規(guī)劃建議——建議將本項(xiàng)目因定位為中高端，所以必須保證車位配比的充足。根據(jù)目前銀川市場(chǎng)的車位配比為1：0.2—1：0.5，本項(xiàng)目整體的車位配比略高于銀川整體水平為1：0.6高端組團(tuán)的車位比例應(yīng)略高于平均比例，中端組團(tuán)的比例應(yīng)略低于平均水平。在不影響景觀和交通動(dòng)線的前提下，盡量保證地上車位，再考慮地下車位。地下車位建議放置在高層產(chǎn)品所處的區(qū)域。車位配比建議車位配比1：0.6，盡量保證地上車位備注:我們對(duì)銀川中高端項(xiàng)目的車位進(jìn)行調(diào)研，發(fā)現(xiàn)其地上車位比例為39%—43%左右，地下車位比例略高于地上車位。但經(jīng)過對(duì)中高端客群的調(diào)查，銀川居民更習(xí)慣使用地上車位，而地下車庫使用率不高。主要由于地下車庫使用不方便，費(fèi)用也較高。8/20/2023101本項(xiàng)目因定位為中高端，所以必須保證車位配比的充足。根據(jù)目前銀半地下停車場(chǎng)8/20/2023102半地下停車場(chǎng)8/5/2023102定位篇規(guī)劃篇附件：市場(chǎng)篇競(jìng)品項(xiàng)目專項(xiàng)研究客戶需求專項(xiàng)研究目錄1238/20/2023103定位篇規(guī)劃篇附件：市場(chǎng)篇目錄1238/5/2023競(jìng)品市場(chǎng)專項(xiàng)研究頤和城府陶然水岸森林半島魯銀城市公園尚書房福星苑中房高爾夫競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目界定標(biāo)準(zhǔn)：北塔湖周邊在售或潛在上市項(xiàng)目；規(guī)模大于20萬平方米的項(xiàng)目；中高端產(chǎn)品定位的項(xiàng)目；開發(fā)商有一定知名度，項(xiàng)目對(duì)區(qū)域市場(chǎng)有一定影響力。競(jìng)品項(xiàng)目選擇凱威觀湖正豐香格里碧水藍(lán)天重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目8/20/2023104競(jìng)品市場(chǎng)專項(xiàng)研究頤和城府陶然水岸森林半島魯銀城市公園尚書房福競(jìng)品項(xiàng)目圖片展示：森林半島凱威觀湖艾依水郡福星苑正豐香格里8/20/2023105競(jìng)品項(xiàng)目圖片展示：森林半島凱威觀湖艾依水郡福星苑正豐香格里8競(jìng)品市場(chǎng)專項(xiàng)研究——競(jìng)品市場(chǎng)總結(jié)競(jìng)品項(xiàng)目規(guī)模分析競(jìng)品項(xiàng)目整體規(guī)模主要集中在20－40萬平米之間；競(jìng)品高端項(xiàng)目主要有凱威觀湖、森林半島和福星苑，未來供應(yīng)量約在60－70萬平米；艾依水郡做為金鳳區(qū)南部的代表項(xiàng)目目前銷售情況較好，隨著金鳳區(qū)南部開發(fā)力度的不斷加強(qiáng)，兩板塊之間的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)愈發(fā)激烈。8/20/2023106競(jìng)品市場(chǎng)專項(xiàng)研究——競(jìng)品市場(chǎng)總結(jié)競(jìng)品項(xiàng)目規(guī)模分析競(jìng)品項(xiàng)目競(jìng)品項(xiàng)目中多數(shù)容積率集中在1.3－1.6之間，推出產(chǎn)品主要有：多層花園洋房、小高層、聯(lián)排別墅等。根據(jù)本項(xiàng)目地塊容積率限定，本項(xiàng)目未來的主要產(chǎn)品將以別墅、多層、小高層為主，同時(shí)有少量高層。競(jìng)品市場(chǎng)專項(xiàng)研究——競(jìng)品市場(chǎng)總結(jié)競(jìng)品項(xiàng)目容積率分析序號(hào)項(xiàng)目名稱容積率建筑形態(tài)1尚書房1.38多層2福星苑1.59多層、小高層3凱威觀湖1.33花園洋房、別墅4艾依水郡1.51別墅、多層洋房、小高層5頤和城府1.4花園洋房、闊景華宅、高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅6碧水藍(lán)天1.88多層7正豐香格里1.66多層、小高層8森林半島1.6多層、小高層、高層9陶然水岸1.4花園洋房、小高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅10中房高爾夫1.34多層、小高層8/20/2023107競(jìng)品項(xiàng)目中多數(shù)容積率集中在1.3－1.6之間，推出產(chǎn)品主要有競(jìng)品中以現(xiàn)代簡(jiǎn)約和新中式風(fēng)格為主；陽臺(tái)設(shè)置以封閉式為主，這與北方的生活環(huán)境有關(guān)；從外立面材質(zhì)上看，均是面磚搭配涂料，外立面形象、檔次較高。本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要考慮建筑風(fēng)格、陽臺(tái)設(shè)計(jì)以及外立面材質(zhì)，使其復(fù)合北方人的生活習(xí)慣，并保證外立面的美觀。序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)建筑風(fēng)格陽臺(tái)設(shè)置外立面材質(zhì)1尚書房多層中式風(fēng)格封閉面磚、涂料2福星苑多層、小高層中式風(fēng)格封閉面磚、涂料3凱威觀湖花園洋房、別墅中式風(fēng)格封閉、半封閉面磚、涂料4艾依水郡別墅、多層洋房、小高層新中式風(fēng)格封閉、半封閉面磚、涂料5碧水藍(lán)天多層現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格封閉面磚、涂料6正豐香格里多層、小高層現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格封閉、半封閉面磚、涂料7森林半島多層、小高層、高層現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格封閉、半封閉面磚、涂料8頤和城府花園洋房、闊景華宅、高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅法式地中海風(fēng)情封閉、半封閉面磚、涂料9中房高爾夫多層、小高層現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格封閉、半封閉面磚、涂料10陶然水岸花園洋房、小高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅歐式風(fēng)格封閉、半封閉面磚、涂料競(jìng)品建筑設(shè)計(jì)分析競(jìng)品市場(chǎng)專項(xiàng)研究——競(jìng)品市場(chǎng)總結(jié)8/20/2023108競(jìng)品中以現(xiàn)代簡(jiǎn)約和新中式風(fēng)格為主；本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要考慮建筑風(fēng)格競(jìng)品項(xiàng)目主力及熱銷戶型分析熱銷戶型序號(hào)項(xiàng)目名稱居室面積（平米）1凱威觀湖三居、四居140－1602尚書房?jī)删?、三?00－1203福星苑三居120－1504碧水藍(lán)天兩居、三居100－1205正豐香格里兩居、三居100－1206艾依水郡三居100－1507頤和城府三居106－1288森林半島三居90－1009陶然水岸三居、四居120－15010中房高爾夫三居、四居150－180目前市場(chǎng)中主力及熱銷的戶型主要有兩個(gè)區(qū)間，100－120平米、120－150平米的兩居和三居占78％。競(jìng)品市場(chǎng)專項(xiàng)研究——競(jìng)品市場(chǎng)總結(jié)8/20/2023109競(jìng)品項(xiàng)目主力及熱銷戶型分析熱銷戶型序號(hào)項(xiàng)目名稱居室面積（平米競(jìng)品項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)為中高端，因此購買客群要求收入相對(duì)較高，其職業(yè)主要以公務(wù)員、銀行職員、教師、能源企業(yè)職工、銀川周邊區(qū)域的生意人等。競(jìng)品項(xiàng)目的潛在客群也將會(huì)成為本項(xiàng)目主要客群的一部分，因此本項(xiàng)目要以高端的產(chǎn)品、優(yōu)良的社區(qū)品質(zhì)以及開發(fā)商品牌吸引這些客群前來購房置業(yè)。競(jìng)品項(xiàng)目中除頤和城府有一棟多層洋房精裝出售外，其他競(jìng)品項(xiàng)目基本均以毛坯交房。隨著客戶追求的不斷增加，精裝修高端住宅將成為提升自身產(chǎn)品附加值的重要條件。競(jìng)品項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn)競(jìng)品項(xiàng)目客群分析競(jìng)品市場(chǎng)專項(xiàng)研究——競(jìng)品市場(chǎng)總結(jié)8/20/2023110競(jìng)品項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)為中高端，因此購買客群要求收入相對(duì)較高，其職供應(yīng)：從供應(yīng)上看，競(jìng)品項(xiàng)目未來的供應(yīng)量較大，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)及壓力較大。產(chǎn)品競(jìng)品項(xiàng)目容積率在1.3－1.6，建筑密度較低；主力戶型為100－120平米的二居、三居和120－150平米的三居；外立面多以現(xiàn)代或中式風(fēng)格為主，以面磚結(jié)合涂料做裝飾?？腿海嘿徺I客群要求收入相對(duì)較高，其職業(yè)主要以公務(wù)員、銀行職員、教師、能源企業(yè)職工、銀川周邊區(qū)域的生意人等。競(jìng)品市場(chǎng)小結(jié)競(jìng)品市場(chǎng)專項(xiàng)研究——競(jìng)品市場(chǎng)總結(jié)8/20/2023111供應(yīng)：從供應(yīng)上看，競(jìng)品項(xiàng)目未來的供應(yīng)量較大，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目鳥瞰圖項(xiàng)目位置上海路與鳳凰街交叉口東北角項(xiàng)目占地17.74萬平米項(xiàng)目建面29.73萬平米項(xiàng)目類型多層洋房（帶電梯）、聯(lián)排別墅、獨(dú)聯(lián)體容積率1.33總戶數(shù)1894開盤日期未定綠化率35.1％車位配比共1409個(gè)車位，地上247個(gè)，地下1162個(gè)物業(yè)費(fèi)未定裝修狀況毛坯主力戶型多層129-145平米認(rèn)購價(jià)格區(qū)間6000－7000元/平米銷售情況內(nèi)部認(rèn)購項(xiàng)目具體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)競(jìng)品項(xiàng)目專項(xiàng)研究——?jiǎng)P威觀湖壹號(hào)8/20/2023112項(xiàng)目鳥瞰圖項(xiàng)目位置上海路與鳳凰街交叉口東北角項(xiàng)目占地17.7項(xiàng)目立面風(fēng)格典型中式建筑風(fēng)格，外墻為白色和灰色陶土藝術(shù)磚，屋頂采用灰色仿竹材質(zhì)。

競(jìng)品項(xiàng)目專項(xiàng)研究——?jiǎng)P威觀湖壹號(hào)8/20/2023113項(xiàng)目立面風(fēng)格典型中式建筑風(fēng)格，外墻為白色和灰色陶土藝術(shù)磚，屋項(xiàng)目產(chǎn)品分析競(jìng)品項(xiàng)目專項(xiàng)研究——?jiǎng)P威觀湖壹號(hào)凱威觀湖一期戶型配比物業(yè)類型戶型面積（㎡）套數(shù)總建面（㎡）物業(yè)類型戶型

面積（㎡）套數(shù)總建面（㎡）洋房A平層94-9712011640洋房D平層1408011200底躍151-160304800底躍214204280頂躍154-157304710頂躍181203620

小計(jì)

18150

小計(jì)

19100B平層129-131486288E平層165-167406680底躍215-218122616底躍159-161203220頂躍215-218122616頂躍258-260205200

小計(jì)

11520

小計(jì)

15100C平墅

總計(jì)

98822底躍224347616F

3412682頂躍224347616

29441176

小計(jì)

34952

32382584備注：凱威觀湖一期建設(shè)29棟住宅，3棟商業(yè)G

37541500

小計(jì)

5942凱威觀湖規(guī)劃產(chǎn)品主要有：聯(lián)排別墅（一聯(lián)三、一聯(lián)二）獨(dú)聯(lián)體（5層），多層產(chǎn)品成為項(xiàng)目的主力產(chǎn)品；主力戶型集中在140－160平米的三居8/20/2023114項(xiàng)目產(chǎn)品分析競(jìng)品項(xiàng)目專項(xiàng)研究——?jiǎng)P威觀湖壹號(hào)凱威觀湖一期戶型對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義規(guī)劃方面項(xiàng)目規(guī)劃從西向東逐漸由花園洋房、類別墅產(chǎn)品過渡至聯(lián)排，充分利用土地。規(guī)劃總包括一個(gè)獨(dú)立商業(yè)中心，提高項(xiàng)目品質(zhì)的同時(shí)滿足社區(qū)客戶需求。戶型配比項(xiàng)目戶型以140－160平米三室兩廳兩衛(wèi)為主力，部分頂躍和類別墅洋房產(chǎn)品，豐富了產(chǎn)品內(nèi)容。產(chǎn)品設(shè)計(jì)1.引入節(jié)能產(chǎn)品概念，打造氣候調(diào)節(jié)區(qū)為產(chǎn)品的最大亮點(diǎn)。2.車位配比基本達(dá)到1:1，主要為地下車位，提高了項(xiàng)目品質(zhì)。競(jìng)品項(xiàng)目專項(xiàng)研究——?jiǎng)P威觀湖壹號(hào)8/20/2023115對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義規(guī)劃方面競(jìng)品項(xiàng)目專項(xiàng)研究——?jiǎng)P威觀湖壹號(hào)8項(xiàng)目不足之處軟性服務(wù)項(xiàng)目至今沒有正式售樓部，臨時(shí)接待處稍顯凌亂競(jìng)品項(xiàng)目專項(xiàng)研究——?jiǎng)P威觀湖壹號(hào)8/20/2023116項(xiàng)目不足之處軟性服務(wù)競(jìng)品項(xiàng)目專項(xiàng)研究——?jiǎng)P威觀湖壹號(hào)8/5/項(xiàng)目位置上海路與鳳凰街交叉口東南角項(xiàng)目占地14.3萬平米項(xiàng)目建面23萬平米項(xiàng)目類型多層洋房、小高層容積率1.6總戶數(shù)5000開盤日期2008.8綠化率40％物業(yè)費(fèi)1.2裝修狀況毛坯主力戶型多層1107、109.140平米目前均價(jià)5500元/平米銷售情況三期強(qiáng)銷售期項(xiàng)目鳥瞰圖項(xiàng)目具體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)競(jìng)品項(xiàng)目專項(xiàng)研究——福星苑8/20/2023117項(xiàng)目位置上海路與鳳凰街交叉口東南角項(xiàng)目占地14.3萬平米項(xiàng)目項(xiàng)目立面風(fēng)格競(jìng)品項(xiàng)目專項(xiàng)研究——福星苑坡屋頂，仿瓦材質(zhì)（藍(lán)色）窗的設(shè)計(jì)加入中式文化符號(hào)灰、白陶土藝術(shù)磚貼面項(xiàng)目立面為中式風(fēng)格，通過立面色彩以及中式建筑符號(hào)的設(shè)計(jì)，能夠體現(xiàn)一定的中式建筑風(fēng)格。8/20/2023118項(xiàng)目立面風(fēng)格競(jìng)品項(xiàng)目專項(xiàng)研究——福星苑坡屋頂，仿瓦材質(zhì)（藍(lán)色項(xiàng)目產(chǎn)品分析競(jìng)品項(xiàng)目專項(xiàng)研究——福星苑三期多層產(chǎn)品配比面積區(qū)間(㎡)比例(%)戶型戶型100-12025.7—120-15042.93+2+2150-1800—180以上31.44+2+21.海寶·福星苑主要為多層、小高層產(chǎn)品；2.三期以多層產(chǎn)品為主，主力戶型面積集中在120－150㎡的三室兩廳，同時(shí)100－120㎡的小三居和180㎡以上四居戶型也占一定比