東莞萬(wàn)科虎門(mén)項(xiàng)目定位策略提報(bào)

巔峰之路——從地王到樓王萬(wàn)科虎門(mén)項(xiàng)目定位策略提報(bào)東莞中原事業(yè)三部2010.03.31www本報(bào)告.fdcask僅供客戶內(nèi).com部使用。在房獲得資中網(wǎng)原地—產(chǎn)海書(shū)面量許房可之地前產(chǎn)，本資報(bào)料告的下任載何部！分都不《可房被擅地自產(chǎn)引用營(yíng)、銷(xiāo)復(fù)制策和劃傳播大。全》，QQ：1501688339匯報(bào)說(shuō)明階段性的方案將包括以下三個(gè)方面的內(nèi)容！1、《項(xiàng)目運(yùn)作發(fā)展戰(zhàn)略》2、《專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)研究》3、《項(xiàng)目定位深化研究報(bào)告》根據(jù)前期溝通，本次報(bào)告重點(diǎn)針對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位，并在產(chǎn)品規(guī)劃方面進(jìn)行延展。Part C.1 聚焦“虎門(mén)新科地王” 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339虎門(mén)新科地王誕生傳奇歷程萬(wàn)科高調(diào)進(jìn)軍西部一線鎮(zhèn)區(qū)——虎門(mén)中心區(qū)2010年1月28號(hào) 廣深莞佛四地開(kāi)發(fā)商齊聚競(jìng)拍十分踴躍，最終萬(wàn)科于162輪以7.9億元的高價(jià)拿下塊。成交地價(jià)高達(dá)13042元/平方米樓面地價(jià)更是達(dá)到5217元/平方米較2007年拍下的虎門(mén)地王——虎門(mén)一號(hào)的樓面地價(jià)高出1704元/平方米5217元/㎡的樓面地價(jià)意味著什么？意味著預(yù)期樓價(jià)要達(dá)到近1.5萬(wàn)/平米初步的房?jī)r(jià)成本財(cái)務(wù)計(jì)算：4樓面地價(jià)達(dá)（5217元/平米）4高層建安成本（3000元/平米）4前期費(fèi)用（500元/平米）4年貸款利息及財(cái)務(wù)成本（250元/平米）4營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用（450元/平米）4各項(xiàng)稅費(fèi)以8%計(jì)算（800元/平米）最終該項(xiàng)目的成本在10217元/平米左右按30%合理的毛利潤(rùn)項(xiàng)目預(yù)期銷(xiāo)售價(jià)格要在14595元/㎡以上而作為虎門(mén)洋房?jī)r(jià)格標(biāo)竿的虎門(mén)1號(hào)，整體銷(xiāo)售均價(jià)僅8500元/㎡，比萬(wàn)科的開(kāi)發(fā)成本還低1717元/㎡。

預(yù)期售價(jià)要高出虎門(mén)1號(hào)近71.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋離市場(chǎng)價(jià)格。無(wú)論如何萬(wàn)科項(xiàng)目都已被擺在絕對(duì)豪宅的位置 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339Part C.1 核心問(wèn)題思考 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339我們的思考——“影響力”優(yōu)勢(shì)的建立：n產(chǎn)品的主導(dǎo)性（以品質(zhì)為代表）n人文精神（人文精神）n東莞第一品質(zhì)豪宅n實(shí)現(xiàn)每平米1.5萬(wàn)以上的售價(jià)如何樹(shù)立市場(chǎng)領(lǐng)跑的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)把握未來(lái)趨勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)方向在哪里？ 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339Part C.1 地王豪宅的價(jià)格突破借鑒 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339中心區(qū)豪宅借鑒——虎門(mén)一號(hào)歷史總是驚人的相似，同樣的一幕發(fā)生在整整2年前…2007年1月18日，虎門(mén)、東莞雙料地王誕生創(chuàng)下東莞土地交易“三宗最”4競(jìng)投房地產(chǎn)商最多：18家4競(jìng)價(jià)次數(shù)最多：116次4樓面地價(jià)最高：3513元/㎡按開(kāi)發(fā)成本，預(yù)計(jì)要賣(mài)到8000元/㎡以上方可盈利，而此時(shí)虎門(mén)的價(jià)格水平才剛剛突破5000元/㎡，面臨巨大價(jià)格挑戰(zhàn)。 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339中心區(qū)豪宅借鑒——虎門(mén)一號(hào)前車(chē)之鑒——虎門(mén)1號(hào)的“地王到樓王”啟示錄4瑞豐——廣州二線發(fā)展商，進(jìn)入完全陌生的東莞4攜手中原地產(chǎn)運(yùn)作項(xiàng)目4成功做到當(dāng)年拿地當(dāng)年開(kāi)盤(pán)2010年2008年 2009年 9300元/㎡2007年8700元/㎡8900元/㎡2006年 8000元/㎡5000元/㎡中原突破了虎門(mén)的價(jià)格天花板，并引領(lǐng)市場(chǎng)價(jià)格地段+營(yíng)銷(xiāo) 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339中心區(qū)豪宅借鑒——天驕峰景基本指標(biāo)：?項(xiàng)目地址：東城石井路?占地面積：52411.51平方米，容積率：2.96?目前開(kāi)發(fā):面積136-184平米(85%),184-248(15%)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)?臨黃旗山，看高爾夫等?周邊公主墳布局,風(fēng)水差；?園林集中度高，檔次高?偏離東城中心區(qū)域；?建筑立面簡(jiǎn)潔現(xiàn)代?樓價(jià)反復(fù),口碑不佳可借鑒點(diǎn)?集中式園林布局,化解狹長(zhǎng)地塊；?立面現(xiàn)代感,迎合東城新貴一群；?戶型主力分布合理,面積適中,受眾群體更為廣泛;?多次大事件營(yíng)銷(xiāo),挽救降價(jià)后的口碑；地段+資源+品牌+產(chǎn)品 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339中心區(qū)豪宅借鑒——天驕峰景戶型3房2廳2衛(wèi)4房2廳3衛(wèi)合計(jì)面積：㎡136-141152-160183-184198206-209246-248推出套數(shù)32224956285656767已售套數(shù)2712064884015588未售套數(shù)51438201641179銷(xiāo)售率84%83%86%29%71%27%77%注：以上戶型不包含頂層復(fù)式及首層單位u以136-160平米戶型為主體,占85%以上,適應(yīng)08-09年市場(chǎng)剛性需求u面積三房比重嚴(yán)重失調(diào),致使項(xiàng)目成中檔盤(pán),價(jià)格難以高啟; 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339中心區(qū)豪宅借鑒——東方華府?基本指標(biāo)：?地址：體育路?占地：13.4萬(wàn)㎡，總建筑：37萬(wàn)㎡，容積率：2.45?目前開(kāi)發(fā):一、二期,共9棟，三期為配套部分酒店、商業(yè)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)?中心區(qū)規(guī)模大盤(pán)?地塊被劃分三塊三期?富盈品牌號(hào)召?豪宅形象建立不足?現(xiàn)場(chǎng)展示較弱?擁黃旗山景一期?雙大堂設(shè)置?戶型規(guī)劃過(guò)大,供需短層可借鑒點(diǎn)二期 ?未來(lái)著重品牌號(hào)召力?需著重打造豪宅形象，建立豪宅圈層效應(yīng)?現(xiàn)場(chǎng)展示需一鳴驚人?戶型規(guī)劃合理化，避免斷層?入戶大堂需大氣地段+品牌+產(chǎn)品 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339中心區(qū)豪宅借鑒——東方華府戶型3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)5房2廳3衛(wèi)5房2廳5衛(wèi)5房2廳5衛(wèi)合計(jì)面積：㎡151159287－290331338推出套數(shù)32322064242354已售套數(shù)721245360未售套數(shù)25111823739294銷(xiāo)售率22%66%12%12%7%17%注：數(shù)據(jù)來(lái)源于中原項(xiàng)目組網(wǎng)上監(jiān)測(cè)u銷(xiāo)售情況不理想僅17%，，實(shí)現(xiàn)1.1億元，u戶型供應(yīng)斷層，旺銷(xiāo)戶型為151－159㎡三房，大戶銷(xiāo)售不前；u戶型特點(diǎn)除了大和闊外，缺乏其它亮點(diǎn)； 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339中心區(qū)豪宅借鑒——?jiǎng)P名軒?基本指標(biāo)：?地地址：行政中心區(qū)?占地：0.7萬(wàn)平方米，總建筑：3.8萬(wàn)平方米，容積率：5.4?目前開(kāi)發(fā):共4棟，面積279-360平米優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì)?中心區(qū)行政廣場(chǎng)景觀 ?地塊小，容積率最高；?無(wú)內(nèi)園林設(shè)計(jì)；?多種智能化體系?智能含金量不高，帶高額裝修?大平層高層，3梯兩戶 （80-100萬(wàn)）,客戶較反感可借鑒點(diǎn)?住宅科技運(yùn)用能有效提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值及品質(zhì)；?避免虛高裝修額引起客戶反感；?須提升住宅科技含量，增加實(shí)用性，走差異科技路線；?大平層單位配置須豪華，如三梯兩戶，一卡到戶；地段+智能化+產(chǎn)品 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339中心區(qū)豪宅借鑒——?jiǎng)P名軒戶型面積統(tǒng)計(jì)表樓宇棟號(hào)總套數(shù)已售套數(shù)面積區(qū)間(㎡)1-3棟605347-3725棟308279-294u入市時(shí)間達(dá)19個(gè)月，平均成交0.8套/月，成交緩慢；u上半年整體累計(jì)去化為21%，實(shí)現(xiàn)0.7億元；u戶型面積較大，整體去化較慢，去化均為總價(jià)偏低的單位； 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339中心區(qū)豪宅借鑒——長(zhǎng)安一號(hào)

地段NO.1信義地產(chǎn)，細(xì)節(jié)打動(dòng)客戶長(zhǎng)安1號(hào)，中原使信義地產(chǎn)成為豪宅專(zhuān)家地段+產(chǎn)品 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339中心區(qū)豪宅借鑒——萬(wàn)科虹溪諾雅

資源NO.1占據(jù)松山湖8平方公里一線湖景使萬(wàn)科成為東莞豪宅專(zhuān)家資源+產(chǎn)品 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339中心區(qū)豪宅借鑒——香蜜湖1號(hào)

資源NO.1“香蜜湖1號(hào)”地王“九萬(wàn)三”的地位項(xiàng)目資源——香蜜湖絕版風(fēng)景，地王必然走向“樓王”；項(xiàng)目地段——麗質(zhì)天成，不可復(fù)制，毫無(wú)疑問(wèn)的城市珍品；項(xiàng)目品牌——中海品牌、信和品牌勿庸置疑的品牌號(hào)召力。地段+資源+產(chǎn)品+品牌 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339中心區(qū)豪宅借鑒——中信紅樹(shù)西岸紅樹(shù)西岸不是別墅，勝過(guò)別墅產(chǎn)品創(chuàng)新，營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新高容積率也能成為豪宅

產(chǎn)品NO.1資源+產(chǎn)品+品牌 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339小結(jié)頂級(jí)豪宅塑造將在產(chǎn)品創(chuàng)新\園林規(guī)劃\圈層生活上樹(shù)立強(qiáng)力支撐,超越對(duì)手; 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339因此基于構(gòu)筑高度視界地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的理想，本次報(bào)告重點(diǎn)回答的問(wèn)題取勢(shì)明道

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理想和現(xiàn)實(shí)的博弈可能性和我們的機(jī)會(huì)兩個(gè)核心，高度決定出路項(xiàng)目能力及空間和方向 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：150168833901取勢(shì)

理想和現(xiàn)實(shí)的博弈可能性和我們的機(jī)會(huì)近勢(shì)謀而先凡，有其謀多勝虛禍勢(shì)者謀算實(shí)福，，者，必，遠(yuǎn)先必為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)提供極大的可能以及加大了本身的安全保障 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：150168833901理想和現(xiàn)實(shí)的博弈取勢(shì)可能性和我們的機(jī)會(huì)A、現(xiàn)實(shí)和理想的相遇，造就了機(jī)會(huì)和矛盾的博弈。B、這樣的博弈之下，以什么樣的態(tài)度和準(zhǔn)備去面對(duì)？C、凡勝者必先多慮，綜合的角度來(lái)看，機(jī)會(huì)在哪里？界定當(dāng)前的問(wèn)題Q1：具有中國(guó)特色的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的影響Q2：競(jìng)爭(zhēng)激烈的未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)Q3：未有真正毫宅的高價(jià)虎門(mén)樓市,產(chǎn)品突破成為一種必然

研判矛盾點(diǎn) 確定戰(zhàn)略?現(xiàn)實(shí)--理性的?目標(biāo)--非理性的?契機(jī)—突破點(diǎn) 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339Q1：具有中國(guó)特色的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的影響人心穩(wěn)定，宏觀走強(qiáng)：三大關(guān)鍵點(diǎn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、內(nèi)需拉動(dòng)、政策維穩(wěn)量?jī)r(jià)增長(zhǎng)，樓市穩(wěn)步向前：以穩(wěn)為基調(diào)明年上半年市場(chǎng)走勢(shì)穩(wěn)中有升，下半年微調(diào)持穩(wěn)，整體預(yù)期良好規(guī)劃落地，對(duì)樓市預(yù)期趨好：規(guī)劃三大看點(diǎn)珠三角路網(wǎng)提速、R2輕軌線試行、虎門(mén)中心區(qū)規(guī)劃，項(xiàng)目皆受益 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339Q2：競(jìng)爭(zhēng)激烈的未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)國(guó)際公館豐泰東海城堡真正豪宅必出項(xiàng)目所在中心區(qū)海岸國(guó)際 虎門(mén)1號(hào) 龍泉項(xiàng)目地標(biāo)廣場(chǎng)本項(xiàng)目濱江花園 虎門(mén)地標(biāo)半島城邦以上圖表中,標(biāo)紅色的為潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手未來(lái)項(xiàng)目片區(qū)成為虎門(mén)主要項(xiàng)目集中區(qū) 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339片區(qū)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——地標(biāo)廣場(chǎng)和龍泉豪苑項(xiàng)目虎門(mén)1號(hào)虎門(mén)地標(biāo)濱江花園國(guó)際公館海岸國(guó)際地標(biāo)廣場(chǎng)龍泉項(xiàng)目占地(㎡)3.5萬(wàn)4.5萬(wàn)3.9萬(wàn)13萬(wàn)2.7萬(wàn)6.9萬(wàn)9萬(wàn)建面(㎡)13萬(wàn)21萬(wàn)8.7萬(wàn)50萬(wàn)13萬(wàn)32萬(wàn)30萬(wàn)容積率4總套數(shù)660套1400套二期350套首期推出440套1569套1152套350套公寓50-70平85-220㎡180-250-140-190米；2房主力戶120-160三、80-130二、300-500平米四房，84-91平米；3170-180㎡2-4房和32-型35平米公房124-158四房三房㎡大四、35㎡公寓寓平米；4房五房158-203平米均價(jià)80005700720068005400未售未售剩余貨500套（包1569套1152套182套260套66套括今年10月60套量準(zhǔn)備加推）《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！地標(biāo)廣場(chǎng)面積套數(shù)比例公寓32—35㎡29665%兩房70-77㎡4219%三房88-104㎡17614%四房140-22017811%合計(jì)32-220㎡1145100%項(xiàng)目規(guī)劃分兩期建設(shè)，規(guī)劃總用地面積69480.073㎡，總建筑面積321901.19㎡。一期規(guī)劃總用地34352.111㎡，總建筑面積項(xiàng)目產(chǎn)品面積段上與本項(xiàng)目構(gòu)166336.697㎡。項(xiàng)目規(guī)劃為ABC三區(qū)，A區(qū)為公寓和商場(chǎng)鋪，成競(jìng)爭(zhēng)！BC區(qū)為住宅和街鋪組合。 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339龍泉地塊基本資料戶型大四房大五房項(xiàng)目名稱(chēng):龍泉豪苑占地面積：90495㎡面積區(qū)間180-250300-500容積率：4.0建筑面積：36萬(wàn)㎡總套數(shù)約500約600項(xiàng)目由12棟25層的高層洋房組成,共1152套,如果以10000元的均價(jià)銷(xiāo)售，那么,未來(lái)將在項(xiàng)目總價(jià)上以本項(xiàng)目構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目總價(jià)上與本項(xiàng)目構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)！ 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339Q3：高價(jià)虎門(mén)樓市,卻未有真正毫宅2009年虎門(mén)銷(xiāo)售指標(biāo)成交年份用途成交面積成交套數(shù)成交金額別墅38917137450857855.9車(chē)庫(kù)245017920720724.122009年公寓20316337109647368.1普通住宅18111715641153899159商鋪33116845782757.48總計(jì)246111228517809078652009年虎門(mén)均價(jià)達(dá)到7026元/㎡.高于全市不足6000元/㎡均價(jià) 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339Q3：高價(jià)虎門(mén)樓市,卻未有真正毫宅虎門(mén)·國(guó)際公館產(chǎn)品突破已成必然虎門(mén)1號(hào)1、虎門(mén)目前最大規(guī)模山水社區(qū)（三山一湖）2、簡(jiǎn)歐建筑風(fēng)格3、意大利式宮廷園林4、開(kāi)發(fā)商黃河地產(chǎn)當(dāng)?shù)刂放?/p>

地王身份、高形象與強(qiáng)有力的營(yíng)銷(xiāo)手法,價(jià)格一直高于周邊項(xiàng)目30%價(jià)值未達(dá)豪宅標(biāo)準(zhǔn)缺泛會(huì)所、品質(zhì)不夠、豪而不豪—海量房地產(chǎn)資料下載！《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339房資網(wǎng)Q3：高價(jià)虎門(mén)樓市,卻未有真正毫宅虎門(mén)地標(biāo)產(chǎn)品突破已成必然濱江花園高速路分隔，園林景觀營(yíng)造不夠，規(guī)劃不純粹，東南亞宮廷園林、低密度成熟花園社區(qū)、項(xiàng)目形象低，對(duì)于虎門(mén)豪宅客戶來(lái)說(shuō)沒(méi)有吸引力大戶型、高贈(zèng)送、寬樓間距。純粹性不夠，吸引不了虎門(mén)豪客區(qū)位屬性弱，配套不夠 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339情境（Situation）（公認(rèn)事實(shí)）

需要完成某項(xiàng)任務(wù)ü存在某個(gè)問(wèn)題ü存在某個(gè)原因ü遭遇了某個(gè)環(huán)境界定當(dāng)前的問(wèn)題Q1：具有中國(guó)特色的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的影響Q2：競(jìng)爭(zhēng)激烈的未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)Q3：未有真正毫宅的高價(jià)虎門(mén)樓市,產(chǎn)品突破成為一種必然

研判矛盾點(diǎn) 確定戰(zhàn)略?現(xiàn)實(shí)--理性的?目標(biāo)--非理性的?契機(jī)—突破點(diǎn) 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339項(xiàng)目面臨的問(wèn)題(理性VS非理性)現(xiàn)實(shí)（理性----客觀）中國(guó)式經(jīng)濟(jì)調(diào)控下的房地產(chǎn)趨向影響購(gòu)房取向未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)格局風(fēng)起云涌需要重新界定未來(lái)產(chǎn)品核心價(jià)值和區(qū)域形象的突破現(xiàn)有產(chǎn)品的提升突破，基于價(jià)格提升，品質(zhì)奠定目標(biāo)的實(shí)質(zhì)（非理性—主觀）構(gòu)建真正豪宅產(chǎn)品區(qū)別區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)揮品牌優(yōu)勢(shì)

問(wèn)題一：突破區(qū)域！問(wèn)題二：突破客戶！問(wèn)題三：突破產(chǎn)品！ 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339Ｑ１：競(jìng)爭(zhēng)激烈的中心區(qū)，怎么去突破區(qū)域的禁錮？ 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339契機(jī)—萬(wàn)科品牌萬(wàn)科---一個(gè)恒久的稱(chēng)謂，亦是王者的稱(chēng)謂 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339契機(jī)—地塊指標(biāo)地塊---是所有訴求和希望的載體，2.5容積率，小于25%建筑密度意味著什么？p低容、低密p純粹p高層

經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：n用地面積：60570㎡n容積率：2.5n綠地率：≥35％n建筑密度：≤25％n最大高度：60米，80米n用地性質(zhì)：二類(lèi)居住用地 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339契機(jī)—產(chǎn)品產(chǎn)品是基礎(chǔ)。如下只是初步假設(shè)？p大園林p大平層及大面積空中復(fù)式p智能與科技p人性與豪華 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339Ｑ2：外溢的客戶階層，怎么去突破客戶的既定？ 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339契機(jī)：外流客戶預(yù)示被動(dòng)的外流，是為本項(xiàng)目提供東城 的契機(jī)？其它 南城虎門(mén)松山湖我們針對(duì)外流客戶的觀點(diǎn)：追求稀缺的自然資源，追求更加好的環(huán)境及產(chǎn)品，虎門(mén)居住產(chǎn)品的落伍與客戶的購(gòu)買(mǎi)實(shí)力不匹配! 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339契機(jī)：既定客戶的認(rèn)識(shí)看的見(jiàn)的頂層 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339契機(jī)：既定客戶的認(rèn)識(shí)n虎門(mén)客戶細(xì)分1、虎門(mén)本地居民2、在虎門(mén)的潮汕人；3、在虎門(mén)的福建人；4、在虎門(mén)的外省生意人；5、在虎門(mén)的本省外市人；6、在虎門(mén)的港臺(tái)商及外籍人； 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339n虎門(mén)核心客戶客戶分類(lèi)

關(guān)注因素排序 特征

需求主力產(chǎn)品

本項(xiàng)目契對(duì)產(chǎn)品要求合度1、項(xiàng)目檔次要求高本地企業(yè)主本 原住民地人公務(wù)員

1、環(huán)境因素2、小區(qū)安全3、產(chǎn)品品質(zhì)預(yù)期4、彰顯身份，獲得尊重1、環(huán)境因素2、對(duì)產(chǎn)品的預(yù)期高3、教育配套1、環(huán)境2、發(fā)展前景3、高品質(zhì)社區(qū)4、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品5、投資保值

1、創(chuàng)業(yè)艱難，謹(jǐn)慎2、對(duì)總價(jià)敏感1、對(duì)環(huán)境、園林要求高2、注重安全3、從眾心理較強(qiáng)4、家庭人口多5、關(guān)注下一代成長(zhǎng)1、權(quán)利欲望強(qiáng)2、較為內(nèi)斂，不張揚(yáng)3、注重身份和檔次

180㎡以上四、五房、復(fù)式180㎡以上四、五房、復(fù)式140—160㎡三、四房、

2、對(duì)配套（教育、商業(yè)）★★★★要求高3、對(duì)面積、房間數(shù)要求較高1、對(duì)配套（教育、商業(yè)）要★★★★求高2、對(duì)面積、房間數(shù)要求較高1、項(xiàng)目檔次要求高★★★ 2、價(jià)格承受能力有限3、對(duì)配套要求較高 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339n虎門(mén)核心客戶客戶分類(lèi)購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目關(guān)注因素排序特征需求主力產(chǎn)本項(xiàng)目契對(duì)產(chǎn)品要求品類(lèi)型合度1、區(qū)域/環(huán)境1、有獨(dú)到欣賞眼光140㎡-1801、項(xiàng)目檔次高球高2、交通方便、便利性企業(yè)高管2、對(duì)老板忠誠(chéng)㎡三、★★2、價(jià)格承受能力有限3、項(xiàng)目品質(zhì)感、檔次、環(huán)境3、對(duì)權(quán)力有所追求四房、3、對(duì)配套要求較高1、區(qū)域/環(huán)境1、有自己特定的交際圈子，140㎡-1801、對(duì)區(qū)位、安全、園港臺(tái)商2、安全羊群效用較強(qiáng)㎡三、★★★林要求高企業(yè)主3、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品2、喜歡選擇港臺(tái)人多的小區(qū)四房、2、對(duì)配套要求較高4、小區(qū)港臺(tái)居住人群居住1、小區(qū)環(huán)境好180㎡1、對(duì)配套要求較高潮汕福建商1、區(qū)域/環(huán)境2、產(chǎn)品品質(zhì)高2、對(duì)品質(zhì)、身份、檔以上四、人2、高品質(zhì)物管/安全3、家人多，房間數(shù)量多★★★★★次要求高3、創(chuàng)新的產(chǎn)品4、注重風(fēng)水、圈層口碑五房、3、注重園林、戶型、復(fù)式5、價(jià)格成受能力強(qiáng)風(fēng)水1、看好整體經(jīng)濟(jì)城市發(fā)展1、與虎門(mén)有著一定的關(guān)系160㎡其他生意人2、看好區(qū)域價(jià)值和物業(yè)稀2、關(guān)注項(xiàng)目的品質(zhì)、環(huán)境和以上四、治安問(wèn)題和生意范圍是（含外省本缺性檔次★★★★五房、影響置業(yè)的重要條件省外市客戶）3、片區(qū)地位3、渡假性質(zhì)較多復(fù)式4、看好豪宅投資前景4、關(guān)注產(chǎn)品的可兌換性 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339n虎門(mén)核心豪宅客戶構(gòu)成比例虎門(mén)核心客戶

潮汕客戶30%福建客戶20%80%浙江客戶8%港臺(tái)商人7%外來(lái)其他城市客戶15%20% 本地原著居民 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339本地客戶本地客戶的共同特征：經(jīng)常和生意上的朋友在固定的茶樓酒店喝早茶談生意普通話說(shuō)得不好，還是習(xí)慣講廣東話越來(lái)越少自己開(kāi)車(chē)重要啟示：廣東有錢(qián)人，無(wú)論從商從政，都信奉風(fēng)水格局希望父業(yè)子繼，希望兒子一定要生個(gè)孫子清明節(jié)，一定要上山祭祖走遍了中國(guó)甚至世界，還是習(xí)慣這片土地的生活吃遍了山珍海味，還是習(xí)慣家里煲的老火湯啟示：傳統(tǒng)內(nèi)涵根深蒂固，家庭家族永遠(yuǎn)擺在第一位. 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339具像客戶描述 本地客戶譚先生的虎門(mén)1號(hào)購(gòu)房之旅客戶來(lái)源：中原地產(chǎn)高端客戶庫(kù)，中原虎門(mén)老客戶，先后介紹了十一批客戶購(gòu)買(mǎi)虎門(mén)1號(hào)物業(yè)，經(jīng)過(guò)我們的盛情邀請(qǐng)答應(yīng)接受我們的訪問(wèn).姓名：譚先生年齡：45歲籍貫：本地原著民家庭結(jié)構(gòu):三代同堂六口之家職業(yè)：金洲村村委書(shū)記交通工具：豐田霸道項(xiàng)目認(rèn)知：虎門(mén)1號(hào)老客戶

[譚先生語(yǔ)錄](méi)“這套房子主要是留給我大兒子以后長(zhǎng)大住的,我本人出生在虎門(mén),在城區(qū)也有房子,但我還是比較習(xí)慣生活在這里,也比較看好這個(gè)小區(qū)的房子品質(zhì)和朝向結(jié)構(gòu)，對(duì)風(fēng)水比較在意吧,所以我周?chē)芏嗯笥讯枷嘈盼?都在這里買(mǎi)了”“這里的售樓處做的不錯(cuò),像是賣(mài)豪宅的”.譚先生對(duì)虎門(mén)有著較深厚的情節(jié)，因其出生成長(zhǎng)是在這里，習(xí)慣于本土生活，或與本地有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系（工作關(guān)系/小孩教育關(guān)系等），較熱衷于配套成熟的市區(qū)；譚先生非常在意下一代的教育及成長(zhǎng)環(huán)境；其目前所購(gòu)置的物業(yè)大多考慮作為留給后代的財(cái)產(chǎn). 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339潮汕客戶潮汕人的共同特征：1、“餓死不打工”是專(zhuān)門(mén)針對(duì)潮汕人說(shuō)的。很多潮汕人都是十幾歲幫助家里看店做生意，或在鄉(xiāng)親的店里幫忙，很早就學(xué)會(huì)了經(jīng)商的本領(lǐng)。開(kāi)店成為潮汕人的一種最基本生活方式。2、另外一個(gè)眾所周知的優(yōu)勢(shì)就是潮汕人的團(tuán)結(jié)與他們特有的相互認(rèn)同的人際關(guān)系，這個(gè)優(yōu)勢(shì)是其他地方的人無(wú)法比擬的。3、由于潮汕人普遍的不愿服輸?shù)男睦?，所以?duì)名譽(yù)非?？粗?，名譽(yù)心理驅(qū)使他們立志進(jìn)取，通過(guò)自己不懈的努力，去樹(shù)德建功立業(yè)，獲取一種名副其實(shí)的名聲，以求揚(yáng)名于世，因此潮汕地區(qū)有很多以人命名的學(xué)校、醫(yī)院等公共設(shè)施。4、潮汕人家庭觀念強(qiáng)，成家立業(yè)是人生中第一大事，“欲嬤著刻苦（要想找到老婆必須去奮斗、拼搏）”，作為一種推動(dòng)力支撐著每一個(gè)成年人的行為，并以能有所成就來(lái)光宗耀祖作為人生的奮斗目標(biāo)。。5、潮汕人注意公道，具有大集體意識(shí)，普遍地認(rèn)為“公錢(qián)唔惜己錢(qián)無(wú)（公家的財(cái)物不愛(ài)惜，最終會(huì)斷絕自己的財(cái)路）”沒(méi)有大集體的繁榮，哪來(lái)小個(gè)體的溫飽。 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339潮汕客戶具像客戶描述客戶來(lái)源：中原地產(chǎn)高端客戶庫(kù)，是中原虎門(mén)老客戶，聽(tīng)潮汕老鄉(xiāng)介紹購(gòu)買(mǎi)虎門(mén)1號(hào)物業(yè)，經(jīng)過(guò)我們的盛情邀請(qǐng)答應(yīng)接受我們的訪問(wèn).[袁先生語(yǔ)錄](méi)姓名：袁俊宏年齡：41歲籍貫：廣東潮陽(yáng)

“首先是很多老鄉(xiāng)都住這里,而且這里生活方便,周邊配套成熟,談生意\生活都很方便,另外虎門(mén)一號(hào)的大戶型及園林都相對(duì)比較不錯(cuò),夠住,請(qǐng)風(fēng)水師來(lái)看過(guò)也還可以?！奔彝ソY(jié)構(gòu):三代同堂五口之家職業(yè)：開(kāi)服裝制造廠

潮汕人的團(tuán)結(jié)與喜歡群居以及他們特有的相互認(rèn)同的人際關(guān)系，這個(gè)優(yōu)勢(shì)是其他地方的人無(wú)法比擬的。居住地域?qū)λ麄儊?lái)講沒(méi)有太多意義，但方便/品牌/配套是他們關(guān)交通工具：奧迪A6心的。項(xiàng)目認(rèn)知：虎門(mén)1號(hào)老客戶孩子和家庭對(duì)他們同樣重要，特別關(guān)注下一代教育和成長(zhǎng),尤其信奉風(fēng)水。房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339福建客戶福建人的共同特征：1、福建簡(jiǎn)稱(chēng)“閩”這個(gè)80%面積都是貧瘠、閉塞山地的省份，惟一指向外界的出口便是東面澎湃卻又兇險(xiǎn)的碧藍(lán)的大海。而“閩”字也如一盤(pán)等待著“柳暗花明”的棋局，三面巋然不動(dòng)、毫無(wú)一線突圍的生機(jī)，卻在底下留了個(gè)前途不明的缺口，引得門(mén)里的“蟲(chóng)”—福建男人不安于在大山中土里刨食、在土樓中鍋頭床尾的安逸生活，一心想探出頭去尋覓另一個(gè)富庶、繁華的“另一村”。2、林則徐在中國(guó)近代史上重要意義絕不是一個(gè)“虎門(mén)硝煙”這么簡(jiǎn)單?；㈤T(mén)硝煙是果，他的“睜開(kāi)眼睛看世界”才是不折不扣的因。林則徐有典型福建人所具有的開(kāi)明、靈活的思想，他提出自鑄銀幣的主張，開(kāi)啟中國(guó)近代幣制改革的先聲；他深刻意識(shí)到強(qiáng)大的軍事力量的重要，大力整頓海防，購(gòu)置西洋大炮。3、從福建走出的林語(yǔ)堂，大半生時(shí)間是在用英文寫(xiě)作。他一副老式文人的做派，但能闖蕩、有毅力，對(duì)新東西無(wú)成見(jiàn)，思想上自由且開(kāi)放卻是典型福建人的性格?！笆澜绱笸睦硐肷罹褪亲∮?guó)的鄉(xiāng)村，屋子里安裝著美國(guó)的水電煤氣等管子，有個(gè)中國(guó)的廚子，娶個(gè)日本太太，再找個(gè)法國(guó)情人。”4、福建人是中國(guó)最早漂洋過(guò)海，闖蕩天下的“漂一代”。福建人是中國(guó)人數(shù)最多、勢(shì)力最大、影響最廣泛的華僑群體。在這個(gè)地球上，哪怕在最荒僻的角落，也能找出一個(gè)兩個(gè)勤懇經(jīng)營(yíng)生意的福建人。5、“沖出家門(mén)就是龍!”這簡(jiǎn)直就是老天爺經(jīng)每一個(gè)福建男人吹響的“出征”號(hào)角。 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339福建客戶具像客戶描述客戶來(lái)源：中原地產(chǎn)高端客戶庫(kù)，是中原濱江花園客戶，先后介紹3批客戶購(gòu)買(mǎi)濱江花園物業(yè)，經(jīng)過(guò)我們的盛情邀請(qǐng)答應(yīng)接受我們的訪問(wèn).姓名：黃華青年齡：38歲籍貫：福建莆田家庭結(jié)構(gòu):三代同堂五口之家職業(yè)：開(kāi)毛織廠交通工具：凱美瑞項(xiàng)目認(rèn)知：濱江花園老客戶

[黃先生語(yǔ)錄](méi)“整個(gè)花園社區(qū)規(guī)劃得好,一梯兩戶戶型設(shè)計(jì)的好，別的地方?jīng)]有！其他的就一般了,買(mǎi)這套房子之前我有幾個(gè)朋友就已經(jīng)買(mǎi)了,我是聽(tīng)他們介紹過(guò)來(lái)的,我們福建人在這里比較少,所以買(mǎi)在一起也可以方便往來(lái)”福建人對(duì)于品味有一定追求，勇于創(chuàng)新，敢于接受挑戰(zhàn)，對(duì)創(chuàng)新、品牌的關(guān)注度極高，對(duì)于專(zhuān)利產(chǎn)品非常認(rèn)同。福建人希望給自己和家庭一個(gè)舒適的環(huán)境，并以此作為自己進(jìn)一步成功的一個(gè)后盾和基礎(chǔ)，他們自己的休閑時(shí)間相對(duì)不多，忙于加班或自己的生意,所以方便往來(lái)是他們關(guān)心的。 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339香港人香港人的共同特征：1、斯文、有禮貌、講衛(wèi)生。2、務(wù)實(shí)進(jìn)取，自強(qiáng)不息。3、香港人身上兼具東西方的性格特征，東方的含蓄，西方的直白，東方的煽情，西方的冷淡，東方的情感，西方的客觀。4、不列顛帝國(guó)有這樣一句諺語(yǔ):所謂涵養(yǎng),并不是說(shuō)吃飯的時(shí)候不能夠把湯灑到桌上,而是當(dāng)你發(fā)現(xiàn)別的人不小心把湯灑了之后,能夠假裝沒(méi)有看到...... 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339香港人具像客戶描述客戶來(lái)源：中原地產(chǎn)高端客戶庫(kù)，是中原濱江花園客戶，由生意上朋友介紹購(gòu)買(mǎi)濱江花園物業(yè)，經(jīng)過(guò)我們的盛情邀請(qǐng)答應(yīng)接受我們?cè)L問(wèn)姓名：周麗華年齡：46歲籍貫：香港(潮汕移民)家庭結(jié)構(gòu):三代同堂五口之家職業(yè)：開(kāi)服裝輔料廠交通工具：豐田皇冠項(xiàng)目認(rèn)知：濱江花園老客戶

[周小姐語(yǔ)錄](méi)“整個(gè)社區(qū)還是比較成熟,方便我的生意往來(lái),我有很多生意朋友都買(mǎi)在這里,而且房?jī)r(jià)便宜,這套房子基本是我和丈夫住,孩子已經(jīng)大了,自己也在做生意有物業(yè)”香港人這一群體學(xué)歷水平相對(duì)較高，斯文禮貌,不斷的追求中，他們大多注重房子和小區(qū)的品質(zhì)，對(duì)于創(chuàng)新產(chǎn)品接受度和忠誠(chéng)度高，敢于接受挑戰(zhàn)，重視品味的需求，圈子和上層社會(huì)的感覺(jué)對(duì)其很重要. 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339他們：注重風(fēng)水’家里、寬大的辦公室里一定供奉關(guān)老爺經(jīng)常和生意上的朋友在固定的茶樓酒店喝早茶談生意普通話說(shuō)得不好，還是習(xí)慣講廣東話越來(lái)越少自己開(kāi)車(chē)一定帶風(fēng)水師看樓重要啟示：廣東有錢(qián)人，無(wú)論從商從政，都信奉風(fēng)水格局 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339他們：注重家族觀念’希望父業(yè)子繼，希望兒子一定要生個(gè)孫子清明節(jié)，一定要上山祭祖走遍了中國(guó)甚至世界，還是習(xí)慣這片土地的生活不管事情多忙，下午一定要有喝功夫茶的時(shí)間吃遍了山珍海味，還是習(xí)慣家里煲的老火湯教育孩子老實(shí)做人，學(xué)習(xí)打理生意啟示：傳統(tǒng)內(nèi)涵根深蒂固，家庭家族永遠(yuǎn)擺在第一位 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339他們：低調(diào)而務(wù)實(shí)’他們是珠三角富豪圈層中特別而又顯性的一代他們知大勢(shì)，曾經(jīng)金戈鐵馬他們能吃苦，勇于創(chuàng)業(yè)，敢為天下先他們又傳統(tǒng)而守舊，注重家族觀念他們過(guò)了顯富的階段，更加低調(diào)而務(wù)實(shí)他們?cè)?jīng)滄海，走遍世界，卻已經(jīng)保持本地風(fēng)化 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339他們：歸屬感和群居性’他們有很多都是外地在虎門(mén)工作的生意人，有很多都是幾代同堂的大家庭，有很多都是喜歡親戚朋友住在一起；他們都有一個(gè)共同的追求，那就是希望與虎門(mén)建立一種關(guān)系，強(qiáng)化自己是虎門(mén)一分子的心理需求；希望與親人建立一種關(guān)系，強(qiáng)化自己作為領(lǐng)軍人物的地位，希望與親戚朋友建立一種關(guān)系，強(qiáng)化自己的帶動(dòng)共享的思想；因?yàn)閷?duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，更重要的是：一個(gè)可以“落地生根”的地方，希望可以找尋到歸屬感。 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339契機(jī)：客戶需求趨勢(shì)客戶基本特征在30-40歲之間,一般是三口之家或三代同堂,目前處于工作上升期,已經(jīng)有多次置業(yè)的經(jīng)驗(yàn),對(duì)自己的房屋需求非常的明確現(xiàn)在的居住條件現(xiàn)住虎門(mén)中心區(qū)130-140平米左右的三房里,小區(qū)條件一般,但是房間有點(diǎn)緊湊,舒適度不高,園林\物業(yè)太差購(gòu)房目的家里人口的增加,需要加大居住面積,希望居住空間及品質(zhì)都很大提升,同時(shí)需要優(yōu)美園林的小區(qū)生活方式熟悉了虎門(mén)中心區(qū)的生活,上班方便,朋友圈子在一起主要認(rèn)可點(diǎn)城市中心區(qū)位,園林,品牌主要排斥點(diǎn)房?jī)r(jià),品質(zhì),物業(yè)客戶價(jià)值排序區(qū)位\園林\戶型\配套\物業(yè)\車(chē)位對(duì)功能的需求感覺(jué)寬敞的平面,客廳、客廳外的大陽(yáng)臺(tái)、主臥非常的重要，其次是小孩的房間，朝向要大于景觀對(duì)園林的需求綠樹(shù)成蔭，人車(chē)分流，有老人孩子活動(dòng)的空間對(duì)配套的需求好的幼兒園、小學(xué)，簡(jiǎn)單滿足生活的配套，需要會(huì)所房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339契機(jī)：客戶產(chǎn)品價(jià)值需求五房四房三房區(qū)交環(huán)景教餐休綜會(huì)園車(chē)入物建房戶大舒贈(zèng)價(jià)位通境觀育飲閑合所林位口業(yè)筑間型堂適送格配配娛配服風(fēng)數(shù)朝性面套套樂(lè)套務(wù)格向積 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339契機(jī)：客戶戶型價(jià)值需求排序五房四房三房戶戶客客餐廚主主主次書(shū)工生儲(chǔ)贈(zèng)型型廳廳廳房臥臥衛(wèi)臥房人活物送朝景陽(yáng)衣房陽(yáng)間空向觀臺(tái)帽臺(tái)間間 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339契機(jī)：我們的客戶需求什么十分渴望大社區(qū) 附件五：十分渴望大園林十分渴望大配套十分渴望身份感十分渴望歸屬感 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339為挑剔而提供的上層的生活氛圍 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339絕對(duì)的尊貴MayIhelpyou 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339絕對(duì)的愜意杰克丹尼的渾厚夾著著心儀的銳利象征著自由和淡定。 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339絕不妥協(xié)服務(wù)無(wú)處不在。只有你想不到的 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339絕對(duì)精致雕磨的每一個(gè)細(xì)節(jié)的精致，臻善盡美 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339嫻雅淡定的園趣生活 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339我們針對(duì)本項(xiàng)目的綜合意見(jiàn)：突破是一種必然，從突破中尋找機(jī)會(huì).u建筑可以抄襲。但是內(nèi)涵卻不能復(fù)制， 產(chǎn)品是所有的精神的寄托。價(jià)格無(wú)所謂高低，而應(yīng)該是性?xún)r(jià)比的評(píng)判突破需要一個(gè)承接。設(shè)計(jì)產(chǎn)品其實(shí)就是在設(shè)計(jì)生活氣魄是一個(gè)項(xiàng)目的靈魂，首先確定，我們要做的是什么？為此，解決的“把雙拼做出獨(dú)棟的感覺(jué)”是我們的想法我們要樹(shù)立的是一個(gè)氣勢(shì)和態(tài)度！產(chǎn)品王者之地，承載了，太多的期待，?針對(duì)目前的市場(chǎng)豪宅市場(chǎng)，處境遇“路漫漫，其修遠(yuǎn)”于一個(gè)鏖戰(zhàn)的狀態(tài)，“富貴泛姿態(tài)濫”大眾的審美疲勞，不再相項(xiàng)目本體客戶信這樣的廣告。意境?與客戶本身心神意會(huì)而相得益范圍彰。而不是冒然的獻(xiàn)媚。絕對(duì)的金子塔尖的人。?項(xiàng)目的內(nèi)涵是我們所要解決的“志存千里，臨風(fēng)素雅，期望淡“深度問(wèn)題”泊名利，卻身不由己?！睜I(yíng)銷(xiāo)一山，一菊，一盞茶一笑，一顰，一枯榮?豪宅市場(chǎng)相對(duì)一般住宅來(lái)講受區(qū)域限制的程度較低。?也是我們要解決的一個(gè)關(guān)于廣度的問(wèn)題。 找對(duì)人，說(shuō)對(duì)話，做對(duì)事?核心是：“立足深圳，翹楚南中國(guó)” 解決一個(gè)核心，三個(gè)方向項(xiàng)目的靈魂，賣(mài)什么，賣(mài)給誰(shuí)，怎么賣(mài)我房們資的網(wǎng)方—略海支量房持地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：150168833901理想和現(xiàn)實(shí)的博弈取勢(shì)

A、現(xiàn)實(shí)和理想的差距，造就了機(jī)會(huì)和矛盾的博弈。B、這樣的博弈之下，以什么樣的態(tài)度和準(zhǔn)備去面對(duì)C、凡勝者必先多慮，綜合的角度來(lái)看，機(jī)會(huì)在哪里02明道擬定項(xiàng)目核心 產(chǎn)品回歸到基礎(chǔ)納入?yún)^(qū)域運(yùn)營(yíng)體系下的項(xiàng)目運(yùn)作方式 營(yíng)銷(xiāo)，不走尋常路 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339突破產(chǎn)品是項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)，增加附加值，人文精神和人性感知成為產(chǎn)品亮點(diǎn)建筑、園林戶型、立面物業(yè)管理自建配套科技智能運(yùn)動(dòng)健康豪門(mén)世家私有

產(chǎn)品 硬件圈層平臺(tái) 附加硬件人文精神軟件人性感知硬件為基礎(chǔ)，附加硬件增加附加值，軟件打造形成亮點(diǎn)。 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339具備一定的高度，立足區(qū)域的環(huán)境和影響力。必須要擁有做一個(gè)區(qū)域標(biāo)桿的氣度！引領(lǐng)區(qū)域的市場(chǎng)價(jià)值點(diǎn)，是一個(gè)必然！u規(guī)劃的角度u固定消費(fèi)群愛(ài)好u規(guī)劃價(jià)值演繹u產(chǎn)品引導(dǎo)區(qū)域影響力u奠定品牌影響力u擴(kuò)大社會(huì)影響力

基于我們的觀點(diǎn)核心競(jìng)爭(zhēng)力的推導(dǎo)本次分析僅僅站立一個(gè)大而全的層次分析。針對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)劃安排，我們?cè)O(shè)有專(zhuān)題策劃 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339豪宅的溢價(jià)體系構(gòu)建“五力”體系本提報(bào)重點(diǎn)研究產(chǎn)品力突破

成本力：地價(jià)、建安成本、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用等控制產(chǎn)品力：物業(yè)類(lèi)型組合、產(chǎn)品創(chuàng)新形象力：形象定位。樹(shù)立高端市場(chǎng)形象推廣力：推廣方向與推廣力度銷(xiāo)售力：現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售技巧，折扣與優(yōu)惠配合 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339物業(yè)價(jià)值最大化組合論證ü2.5容積率可能的物業(yè)形態(tài)ü限高18層ü覆蓋率25%以下做類(lèi)別墅的可能性已經(jīng)沒(méi)有

純小高層小高層+高層純高層選擇做純高層更節(jié)省用地，擴(kuò)大小區(qū)以實(shí)現(xiàn)毫宅塑造之園林空間 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339產(chǎn)品力拋離競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目拋離競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——龍泉項(xiàng)目、地標(biāo)廣場(chǎng)產(chǎn)品發(fā)力點(diǎn)——低容積率、低密度專(zhuān)心打造園林和規(guī)劃 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339打造虎門(mén)全所未有的高端產(chǎn)品從項(xiàng)目因素初步推導(dǎo)假設(shè)定位：絕對(duì)豪宅——〉純粹大戶高端社區(qū)180-250㎡空中復(fù)式140-180㎡大平層 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339核心戶型面積推導(dǎo)1234

市場(chǎng)暢銷(xiāo)戶市場(chǎng)角度分析初步結(jié)論型分析目標(biāo)客戶需客戶角度分析一次修正求分析項(xiàng)目自身?xiàng)l戰(zhàn)略角度分析二次修正件分析項(xiàng)目輔助條件?針對(duì)70%/90平米政策性供應(yīng),大戶型供應(yīng)偏緊?針對(duì)地王開(kāi)發(fā),戶型必須往高端走 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339市場(chǎng)暢銷(xiāo)戶型2009年供需交叉分析情況面積區(qū)間成交面積成交套數(shù)成交金額（萬(wàn)）成交均價(jià)供應(yīng)套數(shù)存量推售比公寓2031633710964.753971947241.7490以下135281768167.56038186900.9590-100118921256694.256292662530.47100-120138011278572.5621156642.27120-1404612537129946.364923351871.11140-1603908226525794.6660079603.35160-2005094928932727.164243871420.75200-2505146253084.4599427340.93250以上5942403.46791760.29n虎門(mén)09年120-200㎡的產(chǎn)品旺銷(xiāo)。n140-160㎡產(chǎn)品在供應(yīng)量上、在未來(lái)存量上都相對(duì)最少，而在需求量上則比較旺盛，該面積段產(chǎn)品為市場(chǎng)供不應(yīng)求產(chǎn)品。 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339總價(jià)與戶型結(jié)構(gòu)供需交叉分析總價(jià)區(qū)間面積區(qū)間09年供應(yīng)09年銷(xiāo)售銷(xiāo)售率三房（萬(wàn)元）套數(shù)套數(shù)40-5060-9011100.00%50-6060-90232295.65%90-100564987.50%120-140㎡的三房在總60-9022100.00%60-7090-1001605232.50%價(jià)上及銷(xiāo)售情況上比較100-1205240.00%良好；90-100451124.44%70-80100-120413892.68%120-140858195.29%80-90100-1208675.00%120-140975455.67%90-100120-140796886.08%100-120160-20011100.00%100-120200.00%120-150120-14018312.50%160-2001616100.00%150以上120-1402150.00%房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339總價(jià)與戶型結(jié)構(gòu)供需交叉分析總價(jià)區(qū)間面積區(qū)間09年供應(yīng)套數(shù)09年銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售率（萬(wàn)元）80-90120-14014535.71%140-16011100.00%120-140401435.00%90-100140-16025624.00%160-200311238.71%100-120140-160332884.85%160-20025719676.26%120-150160-200342985.29%150以上140-1602015.00%160-200482347.92%總價(jià)區(qū)間面積區(qū)間09年供應(yīng)套09年銷(xiāo)售套銷(xiāo)售率（萬(wàn)元）數(shù)數(shù)120-150200-2502314.35%150以上250以上100.00%四房140-200㎡的四房在總價(jià)上及銷(xiāo)售情況上比較良好五房5房在200㎡左右，需要考慮總價(jià)的太高的因素,消化有一定難度；另外考慮其與別墅產(chǎn)品產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng),虎門(mén)外流客戶多購(gòu)買(mǎi)區(qū)域外別墅類(lèi)產(chǎn)品. 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：15016883392010年未來(lái)供應(yīng)年面積段公寓一房二房三房四房五房及以上復(fù)式總計(jì)套數(shù)30-6020020061-8030030081-100250250101-1201201202010年121-1408080181-2005050201-300250250300-500250250n未來(lái)供應(yīng)量大,250以上面積供應(yīng)量大.中間面積段存在機(jī)會(huì) 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339初步結(jié)論區(qū)間120-160平米140-160平米180-200平米200-250平米產(chǎn)品三房四房小五房大五房或6房面積30%30%5%比重35%快速去化提升檔次中大平層樓王級(jí)別備注快速回款中堅(jiān)產(chǎn)品保證品質(zhì)實(shí)現(xiàn)標(biāo)桿說(shuō)明:>初步戶型面積作參考基礎(chǔ),需再次論證以求出項(xiàng)目最終面積和比例;其它戶型在后續(xù)的修正中推導(dǎo)；接下來(lái)將通過(guò)客戶需求等修正來(lái)完善本項(xiàng)目的戶型比例; 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339目標(biāo)客戶群需求印證主要客戶群需求動(dòng)機(jī)經(jīng)濟(jì)特征比例戶型需求經(jīng)商、從政背景老自住強(qiáng)大五房、大六房虎門(mén)人保值180-250平米潮汕福建人自住強(qiáng)大四房、小五房保值50%180-250平米浙江人居住適中大四房180-220平米外省市生意人改善居住條件較強(qiáng)三房、四房為主140-160平米中心區(qū)政府公務(wù)員自住較強(qiáng)45%三房、四房為主保值140-160平米企業(yè)客戶、港臺(tái)人改善居住條件適中三房、四房為主士140-160平米據(jù)客戶比例得出需求戶型比例：?大四、五房:50%?三房、小四房:45% 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339修正結(jié)論區(qū)間120-140米140—160平米160-200平米180-220平米220-250平米產(chǎn)品三房小四房大四房小五房大五房或6房面積比重20%25%30%15%10%據(jù)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶需求，應(yīng)進(jìn)一步增加適中戶型（舒適三房、小四房）供應(yīng)量，適當(dāng)縮小大戶型的貨量，即區(qū)間120-140平米140—160平米180-200平米180-220平米220-250平米產(chǎn)品三房小四房大四房小五房大五房或6房面積比重20%35%25%15%5% 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339項(xiàng)目自身?xiàng)l件印證>調(diào)研數(shù)據(jù)和分析表明，項(xiàng)目做為東莞樓王，價(jià)格自然高啟；>保證項(xiàng)目的產(chǎn)品純粹性；不宜過(guò)多產(chǎn)品種類(lèi)；>客戶對(duì)洋房型豪宅承受200-300萬(wàn)區(qū)間,所需大戶面積仍需要進(jìn)一步精減!>在保障舒適度不降的情況下,適度縮減主力戶型面積，降低置業(yè)者門(mén)檻。>考慮90/70%政策，盡量避免因過(guò)大戶型而導(dǎo)致出現(xiàn)三拼以上不利戶型；區(qū)間140平米140-160平米160-180平米180-220平米220-250平米小四房大四房小五房大五房或6房產(chǎn)品三房35%25%15%5%面積比重20% 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339尺度最終建議區(qū)間140平米左右140—160平米160-180平米180-220平米220-250平米大五房或6房產(chǎn)品三房小四房大四房小五房少量復(fù)式面積比重20%35%25%20%5%快速去化快速去化提升檔次中大平層樓王級(jí)別功能備注快速回款快速回款中堅(jiān)產(chǎn)品保證品質(zhì)實(shí)現(xiàn)標(biāo)桿布局分布兩梯兩戶兩梯兩戶兩梯兩戶兩梯兩戶三梯兩戶拼合情況全部雙拼全部雙拼7%用于雙拼無(wú)拼合無(wú)拼合 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339功能項(xiàng)目設(shè)置及功能主人套房●房間大小：寬敞，舒服●衣帽間：獨(dú)立的●浴室：生態(tài)型，空間豪●轉(zhuǎn)角窗：270度次臥●四房設(shè)置雙套間,配置衛(wèi)生間●五房設(shè)置三主臥,配置衛(wèi)生間;客廳●面積大：設(shè)計(jì)6米寬,擁有大的景觀面●大客廳（會(huì)客）●大陽(yáng)臺(tái)設(shè)置,空間大,可更改為休閑娛樂(lè)房●小客廳（家庭客廳,五房布局使用）餐廳●南北通透●兩面采光廚房●廚房:設(shè)置中西廚臺(tái)(四房以上考慮)●生活陽(yáng)臺(tái)●儲(chǔ)物間：放置清潔用具、中央空調(diào)機(jī)、熱水器等((四房以上考慮)書(shū)房●配備獨(dú)立的書(shū)房茶室●增加半室外茶室,提升接待、休閑空間特色亮點(diǎn)前庭后院●后院為大型入戶花園,接入戶電梯,前庭為超大景觀陽(yáng)臺(tái)…… 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ價(jià)值亮點(diǎn)東莞中原6年沉淀，119個(gè)樓盤(pán)代理，21萬(wàn)批客戶需求印證 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339亮點(diǎn)1—面積控制…緣由大”豪”,大不好銷(xiāo) 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339各區(qū)間段(建筑面積)140㎡140-160㎡160-180㎡180-220㎡220-250㎡贈(zèng)送比例（15-20%）160-170平米160-190平米180-220平米200-250250-300平米建面單價(jià)（假設(shè)：15000元/㎡）210萬(wàn)240-270萬(wàn)--贈(zèng)送前使用面積總價(jià)240-255萬(wàn)240-330萬(wàn)后比價(jià)最大溢價(jià)空間45萬(wàn)60萬(wàn)(枚舉)最大溢價(jià)3200元/平米3300元/平米客戶心理溢價(jià)折扣1500元/平米1600元/平米(50%-70%)在已設(shè)定建筑面積基礎(chǔ)上,通過(guò)高贈(zèng)送創(chuàng)新,實(shí)現(xiàn)各面積段區(qū)間增加近30-40平米,既可控制客戶總價(jià)，又可實(shí)現(xiàn)一定溢價(jià)空間! 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339亮點(diǎn)2—私享書(shū)房…緣由多用,而不”好”用 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339----書(shū)房要求示范通透、保證獨(dú)立空間、有景觀資源?方式一：與客廳相連,實(shí)現(xiàn)商務(wù)、會(huì)客、琴室、等綜合功能；?方式二：設(shè)與主臥套間內(nèi)，私人思考、書(shū)寫(xiě)區(qū)域； 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339亮點(diǎn)3—愜意茶室…緣由多有交際,而難得留客 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339半室外茶室----與客廳相連，通風(fēng)，采光；?方式一：與客廳抬高或降低30公分，實(shí)現(xiàn)區(qū)域劃分；?方式二：與陽(yáng)臺(tái)連接，形成大型觀景、休閑空間； 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339亮點(diǎn)4—庭院陽(yáng)臺(tái)…緣由多有生活陽(yáng)臺(tái)，少觀景、情調(diào)陽(yáng)臺(tái) 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339弧型大陽(yáng)臺(tái)----體現(xiàn)景觀角度，180度景觀，并充分展現(xiàn)戶型特色及情調(diào)?方式一：與客廳相連，圓弧型開(kāi)闊陽(yáng)臺(tái)，以?xún)?nèi)陽(yáng)臺(tái)為主；?方式二：臥室圓弧內(nèi)陽(yáng)臺(tái)設(shè)置，增加采光，體現(xiàn)空間，獨(dú)有情調(diào)； 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339亮點(diǎn)5—前庭后院…緣由室內(nèi)閉塞不通,少有大型半室外空間 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339前庭后院----后院后院設(shè)置入戶花園,前庭設(shè)置大型空中花園前庭 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339亮點(diǎn)6—電梯入戶…緣由電梯僅到大廳,少專(zhuān)屬,少直至入戶 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339電梯直接到入戶花園手印指模入戶鎖 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339獨(dú)立屋式生活兩梯兩戶 兩梯一戶兩梯一大宅，一層一王國(guó)（一層一戶，私密性高，智能電梯僅由住戶操控，未授權(quán)者無(wú)法進(jìn)入）100 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339戶型圖兩梯兩戶設(shè)計(jì)基礎(chǔ)下，在電梯大堂中間放多一個(gè)電梯，左右開(kāi)門(mén)，將兩戶分開(kāi)，形成兩梯一戶的效果。 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339亮點(diǎn)7—專(zhuān)屬服務(wù)…緣由多普通服務(wù)，少“專(zhuān)屬管理” 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339專(zhuān)屬服務(wù)----由大社區(qū)服務(wù)轉(zhuǎn)至分棟專(zhuān)屬管家服務(wù)由普通服務(wù)人員，轉(zhuǎn)至由美國(guó)西點(diǎn)軍校專(zhuān)門(mén)培訓(xùn)后保鏢式專(zhuān)業(yè)管家 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339亮點(diǎn)8—雙層閣院…緣由多平層贈(zèng)送,少空間立體贈(zèng)送 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339牛市，價(jià)值亮點(diǎn)獲取高贏利的利器！熊市，價(jià)值亮點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)的避風(fēng)港！ 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339Part C.1 附篇定位及物業(yè)建議篇 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339紫臺(tái)形象萬(wàn)科·紫臺(tái)顛峰豪宅閃耀中央地皇 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339客戶定位n我們的目標(biāo)鎖定在富裕的經(jīng)商者虎門(mén)本地人私營(yíng)企業(yè)主 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339客戶定位n核心目標(biāo)客戶定位：潮汕客戶30%外來(lái)生意客戶80%福建客戶20%浙江客戶10%外來(lái)其他客戶10%本地原著居民 20% 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339客戶定位n規(guī)劃對(duì)客戶結(jié)構(gòu)的影響輕軌可能帶來(lái)的客戶變化為虎門(mén)帶來(lái)更多的廣深港客戶，將吸引深圳投資客及與虎門(mén)有密切往來(lái)的廣州、香港客戶更多的關(guān)注。【與虎門(mén)有往來(lái)生意的香港客戶；【深圳投資客戶（尤其是萬(wàn)科的忠實(shí)追隨者）；典型客戶特征 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339總體原則確定整體規(guī)劃建議建筑立面建議物業(yè)發(fā)展建議戶型設(shè)置建議園林景觀建議配套設(shè)施建議物業(yè)管理建議 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339n物業(yè)發(fā)展建議的出發(fā)點(diǎn)基于CVA，即“競(jìng)爭(zhēng)的價(jià)值增加”(CompetitionValueAdded)>>

給出能形成價(jià)值點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)力的因素解決從市場(chǎng)到產(chǎn)品對(duì)接的問(wèn)題 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339基于3C法來(lái)構(gòu)建項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議的體系項(xiàng)目的整體定位——高端形象，中高端產(chǎn)品為主的城市新區(qū)舒適型住宅社區(qū)如何在物業(yè)中體現(xiàn)？Customer:客戶敏感點(diǎn)

項(xiàng)目本體特征 項(xiàng)目的自身?xiàng)l件有哪些可Case: 以構(gòu)成核心競(jìng)爭(zhēng)力？項(xiàng)目條件物業(yè)發(fā)展建議的考 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和現(xiàn)狀 市場(chǎng)現(xiàn)有項(xiàng)目水平？量因素Competition:市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)客戶需求、敏感點(diǎn) 當(dāng)?shù)氐目蛻粲惺裁葱枨?？認(rèn)同什么樣的項(xiàng)目特質(zhì)？ 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339項(xiàng)目擁有城市核心區(qū)域，擁有領(lǐng)先于市場(chǎng)的產(chǎn)品，這構(gòu)成項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)勢(shì)區(qū)位、配套資源本項(xiàng)目位于虎門(mén)城市中心區(qū)，未來(lái)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域。項(xiàng)目的成功打造需要緊緊圍繞強(qiáng)勢(shì)資源，構(gòu)筑項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。領(lǐng)先市場(chǎng)的產(chǎn)品打造本項(xiàng)目定位為以高端產(chǎn)品為主的城市豪宅，擁有創(chuàng)新的物業(yè)類(lèi)型及領(lǐng)先市場(chǎng)的產(chǎn)品打造，構(gòu)筑成項(xiàng)目的另一個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。核心競(jìng)爭(zhēng)力：創(chuàng)新產(chǎn)品 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339客戶有“趨洋”特征，喜歡歐式風(fēng)格建筑；置業(yè)有跟風(fēng)心理，有錢(qián)人買(mǎi)的是身份和面子，項(xiàng)目打造時(shí)需要著重樹(shù)立豪宅形象客戶建筑風(fēng)格需求（市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)）建筑風(fēng)格測(cè)試結(jié)果：通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查中對(duì)客戶的建筑風(fēng)格喜好測(cè)試，目標(biāo)客戶對(duì)于歐式的建筑風(fēng)格接受度最高?？蛻籼卣鳎嚎蛻簟摆呇蟆鼻楣?jié)明顯，偏好認(rèn)可歐式風(fēng)格建筑風(fēng)格?？蛻粼L談?wù)Z錄虎門(mén)有實(shí)力的客戶很多，市區(qū)人口集中，口碑流傳比較厲害，沒(méi)有秘密可言，只要產(chǎn)品足夠吸引人、買(mǎi)了有面子，有一個(gè)人去買(mǎi)了會(huì)有很多朋友跟風(fēng)去買(mǎi)。——李先生 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，需要通過(guò)資源、產(chǎn)品等多方面的綜合打造有別于其他項(xiàng)目的風(fēng)情，通過(guò)風(fēng)情打造創(chuàng)新的生活方式樓盤(pán)名稱(chēng)項(xiàng)目建筑風(fēng)格虎門(mén)1號(hào)法式風(fēng)格虎門(mén)市場(chǎng)目前缺乏：虎門(mén)地標(biāo)現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格海派建筑風(fēng)格濱江花園現(xiàn)代歐式風(fēng)格新古典主義建筑風(fēng)格東海山莊歐陸風(fēng)格北美建筑風(fēng)格海岸國(guó)際現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格國(guó)際公館歐陸風(fēng)格虎門(mén)樓盤(pán)建筑風(fēng)格主要以歐式和現(xiàn)代風(fēng)格為主 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339將3C的三個(gè)維度研究給出的信息和結(jié)論綜合，得到本項(xiàng)目物業(yè)意向原則：區(qū)位放大風(fēng)情營(yíng)造

Case——強(qiáng)勢(shì)區(qū)位+創(chuàng)新產(chǎn)品打造具有創(chuàng)新產(chǎn)品、注重形象打造和風(fēng)情營(yíng)造的住宅社區(qū)Competition—Customer—— —趨洋心態(tài)+建筑資源+創(chuàng)新產(chǎn)品風(fēng)格+豪宅形象+領(lǐng)先生活方式

產(chǎn)品超越豪宅形象 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339以產(chǎn)品超越為項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的打造方向創(chuàng)新的物業(yè)類(lèi)型舒適度整體提升產(chǎn)品超 提高產(chǎn)品性?xún)r(jià)比越豪宅形象昭示性標(biāo)志性建筑物 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339以風(fēng)情營(yíng)造+豪宅形象為項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的打造方向入口廣場(chǎng)及綠化景觀展示內(nèi)部園林打造形象展示地標(biāo)建筑售樓處營(yíng)銷(xiāo)中心豪華裝修風(fēng)豪華裝修樣板房情樣板空間全新家居生活營(yíng)智能空間打造造地王身份區(qū)位優(yōu)勢(shì)、配套資源項(xiàng)目宣傳萬(wàn)科品牌中心廣場(chǎng)核心園林組團(tuán)規(guī)劃 綠化休閑帶居住組團(tuán) 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！

高檔社區(qū)配套樓王展示豪華符號(hào)展示豪宅 豪華社區(qū)入口形象 材質(zhì)高檔視線常接觸區(qū)用材高檔生活風(fēng)情營(yíng)造《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339在打造項(xiàng)目高端形象的同時(shí)，要注意成本控制關(guān)鍵點(diǎn)成本控制原則

只有客戶能感受到的價(jià)值，才是需要展示出來(lái)的價(jià)值成本控制不影響品質(zhì) 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339物業(yè)發(fā)展建議原則:產(chǎn)品超越、風(fēng)情營(yíng)造、豪宅形象、適度成本規(guī)劃建筑景觀配套、物業(yè)園林景觀>核心景觀園林>戶戶觀景>多重內(nèi)部景觀>商業(yè)街>新古典主義風(fēng)情>異域風(fēng)情營(yíng)造風(fēng)情營(yíng)造生活打造產(chǎn)品超越>戶戶南北擁景>超低戶梯比>創(chuàng)新產(chǎn)品類(lèi)型及>蘊(yùn)涵風(fēng)水豪宅形象戶型設(shè)置

氣派入口多重景觀地下停車(chē)場(chǎng)

頂級(jí)會(huì)所物業(yè)管理新技術(shù)使用>高檔材質(zhì)用在客>植被同緯度采集>中央空調(diào)利用活水適度成本戶視覺(jué)接觸面>未來(lái)物管節(jié)省成本精裝修戶型 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339寫(xiě)作思路總體原則確定規(guī)劃理念整體規(guī)劃建議整體定位回顧整體規(guī)劃建筑立面建議物業(yè)發(fā)展建議戶型設(shè)置建議園林景觀建議啟動(dòng)區(qū)策略配套設(shè)施建議物業(yè)管理建議 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339物業(yè)發(fā)展建議原則:產(chǎn)品超越、風(fēng)情營(yíng)造、豪宅形象、適度成本規(guī)劃建筑景觀配套、物業(yè)園林景觀>核心景觀園林>戶戶觀景>多重內(nèi)部景觀>商業(yè)街>新古典主義風(fēng)情>異域風(fēng)情營(yíng)造風(fēng)情營(yíng)造生活打造產(chǎn)品超越>戶戶南北擁景>超低戶梯比>氣派入口>頂級(jí)會(huì)所>創(chuàng)新產(chǎn)品類(lèi)型及>多重景觀>物業(yè)管理>蘊(yùn)涵風(fēng)水豪宅形象戶型設(shè)置>地下停車(chē)場(chǎng)>新技術(shù)使用>高檔材質(zhì)用在客>植被同緯度采集>中央空調(diào)利用活水適度成本戶視覺(jué)接觸面>未來(lái)物管節(jié)省成本精裝修戶型 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339規(guī)劃核心特色p充分做到南北朝向(板式+點(diǎn)式構(gòu)造)p充分做到大核心園林p純粹大戶型p一梯一戶的戶梯比p注重風(fēng)水 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339規(guī)劃核心特色p頂級(jí)會(huì)所與商業(yè)構(gòu)成獨(dú)立商業(yè)街區(qū)p大小雙泳池設(shè)計(jì)p特色建筑風(fēng)格及特色主題園林p滿足戶數(shù)與車(chē)位比：1：1.5的最低要求p具有地標(biāo)性建筑造型建筑物(如會(huì)所\高層樓王等) 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339寫(xiě)作思路總體原則確定規(guī)劃理念整體規(guī)劃建議整體定位回顧整體規(guī)劃建筑立面建議物業(yè)發(fā)展建議戶型設(shè)置建議園林景觀建議啟動(dòng)區(qū)策略配套設(shè)施建議物業(yè)管理建議 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339初步規(guī)劃建議次入口ü板式結(jié)構(gòu)為主ü全南北朝向ü兩個(gè)主入口，一個(gè)次入口主入口ü一個(gè)大型會(huì)所+泳池ü獨(dú)立商業(yè)街區(qū)主入口ü核心園林景觀軸 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339寫(xiě)作思路總體原則確定整體規(guī)劃建議建筑立面建議物業(yè)發(fā)展建議戶型設(shè)置建議園林景觀建議配套設(shè)施建議物業(yè)管理建議 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339物業(yè)發(fā)展建議原則:產(chǎn)品超越、風(fēng)情營(yíng)造、豪宅形象、適度成本規(guī)劃建筑景觀配套、物業(yè)園林景觀>核心景觀園林>戶戶觀景>多重內(nèi)部景觀>商業(yè)街>新古典主義風(fēng)情>異域風(fēng)情營(yíng)造風(fēng)情營(yíng)造生活打造產(chǎn)品超越>戶戶南北擁景>超低戶梯比>氣派入口>頂級(jí)會(huì)所>創(chuàng)新產(chǎn)品類(lèi)型及>多重景觀>物業(yè)管理>蘊(yùn)涵風(fēng)水豪宅形象戶型設(shè)置>地下停車(chē)場(chǎng)>新技術(shù)使用>高檔材質(zhì)用在客>植被同緯度采集>中央空調(diào)利用活水適度成本戶視覺(jué)接觸面>未來(lái)物管節(jié)省成本精裝修戶型 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339建筑風(fēng)格考慮因素－－市場(chǎng)、客戶、本體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目建筑風(fēng)格客戶偏好 本體地形 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339市場(chǎng)、客戶、本體地形分析樓盤(pán)名稱(chēng) 項(xiàng)目建筑風(fēng)格虎門(mén)1號(hào) 法式風(fēng)格虎門(mén)地標(biāo) 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格濱江花園 現(xiàn)代歐式風(fēng)格東海山莊 歐陸風(fēng)格海岸國(guó)際 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格國(guó)際公館 歐陸風(fēng)格

問(wèn)卷數(shù)據(jù)分析：通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查的定量分析，目標(biāo)客戶對(duì)于現(xiàn)代歐式的建筑風(fēng)格接受度最高，其次是現(xiàn)代的建筑風(fēng)格。客戶訪談紀(jì)要：現(xiàn)在虎門(mén)建筑風(fēng)格以歐美風(fēng)格為主，客戶還比較接受?！㈤T(mén)一號(hào)銷(xiāo)售經(jīng)理虎門(mén)市場(chǎng)目前缺乏：海派建筑風(fēng)格新古典主義建筑風(fēng)格北美建筑風(fēng)格地塊平坦、視野開(kāi)闊 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339建筑風(fēng)格選定與建筑風(fēng)格元素分析市場(chǎng)空缺物業(yè)類(lèi)型適應(yīng)性建筑特點(diǎn)個(gè)性鮮明度海派建筑風(fēng)格美墅原生、國(guó)際、自然不太鮮明新古典主義建筑風(fēng)格小高層、高層洋房清新、典雅、高貴非常鮮明北美建筑風(fēng)格多層、美墅個(gè)性、熱情、質(zhì)樸不太鮮明新古典主義建筑風(fēng)格與本項(xiàng)目高層洋房最為匹配新古典主義建筑風(fēng)格的出現(xiàn)，將彌補(bǔ)市場(chǎng)空缺，引導(dǎo)市場(chǎng)創(chuàng)新，體現(xiàn)尊顯地位 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339新古典主義建筑風(fēng)格特征特征一：沉穩(wěn)大氣、層次感強(qiáng)建筑基座：沉穩(wěn)大氣 主體外墻：層次感強(qiáng) 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339新古典主義建筑風(fēng)格特征特征二：漂檐 特征三：鐵藝陽(yáng)臺(tái)特征四：花臺(tái) 特征五：嘹望塔、斜屋頂 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339新古典主義建筑風(fēng)格特征特征六：廊柱 特征七：浮雕特征八：尖頂 特征九：細(xì)部石刻花紋、入口門(mén)廊 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339寫(xiě)作思路總體原則確定整體規(guī)劃建議建筑立面建議戶型建議物業(yè)發(fā)展建議戶型設(shè)置建議裝修建議園林景觀建議配套設(shè)施建議物業(yè)管理建議 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339市場(chǎng)戶型亮點(diǎn)研究樓盤(pán)名稱(chēng)戶型特點(diǎn)東海山莊凸窗、3+1錯(cuò)層結(jié)構(gòu)、入戶花園、陽(yáng)臺(tái)虎門(mén)地標(biāo)凸窗、入戶花園、雙陽(yáng)臺(tái)虎門(mén)1號(hào)凸窗、落地窗、圓弧窗、入戶花園、空中花園濱江花園凸窗、入戶花園、露臺(tái)、私家花園、陽(yáng)臺(tái)海岸國(guó)際步入式凸窗、入戶花園、雙陽(yáng)臺(tái)國(guó)際公館凸窗、入戶花園、陽(yáng)臺(tái)?凸窗和入戶花園是虎門(mén)項(xiàng)目戶型最常見(jiàn)的基本功能設(shè)計(jì)，受市場(chǎng)青睞?其次是圓弧凸窗、景觀陽(yáng)臺(tái)、落地窗、露臺(tái)、私家花園及空中花園等 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339中原對(duì)高層產(chǎn)品創(chuàng)新的主張——?jiǎng)?chuàng)新不在于求多，而在于充分考慮項(xiàng)目限制條件下合理地權(quán)衡和取舍創(chuàng)新方式特征描述項(xiàng)目限制條件建議飄窗增加了室內(nèi)可使用空間和觀——每戶朝景觀的地方均采景面用陽(yáng)臺(tái)居家必備空間增加容積率兩房景觀陽(yáng)臺(tái)，三房以上雙陽(yáng)臺(tái)入戶花園提供入戶緩沖，引入室外空會(huì)增加進(jìn)深，影響建三房以上采用間，提高舒適度筑排布陽(yáng)光房玻璃設(shè)計(jì)，增加觀景面，極影響外立面造型，會(huì)三房以上采用大增加采光增加建筑實(shí)際容積率需要錯(cuò)層設(shè)計(jì)，會(huì)增露臺(tái)增加情趣和觀景加建筑實(shí)際容積率，大平層戶型采用且影響外立面造型舒適主臥設(shè)置步入式衣帽間，極大增會(huì)占用部分面積大平層可采用加主臥舒適度房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339飄窗：擴(kuò)大視覺(jué)空間，提升舒適度和附加值，建議所有戶型盡量采用飄窗比平窗更能夠讓房間接受更多的陽(yáng)光，又延展了室內(nèi)空間；飄窗窗臺(tái)可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過(guò)調(diào)整成為梳妝臺(tái)或?qū)懽峙_(tái)，增加實(shí)用率；落地飄窗增加步出空間；>層高小于2、2米，進(jìn)深小于0.6邊套采用270度采光“L”型飄窗邊套270度飄窗戶型示意米贈(zèng)送全部面積。飄窗垂直剖面示意圖落地飄窗垂直剖面示意圖層高〈2.2M層高〈2.2M次臥、書(shū)房采用飄窗增加步出空間飄窗飄窗可廣泛運(yùn)用于各種戶型之中，實(shí)用性高，也增加了采光面和觀景面 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339陽(yáng)臺(tái)：陽(yáng)臺(tái)是居住功能必備空間，且有利于觀景；建議在保證基本功能使用上，在大平層戶型適當(dāng)增加觀景陽(yáng)臺(tái)客廳連通觀景陽(yáng)臺(tái)客廳外接觀景陽(yáng)臺(tái)，增加客廳空間感廚房連通功能陽(yáng)臺(tái)主臥室外接陽(yáng)臺(tái)，增加步出空間

觀景陽(yáng)臺(tái)可考慮與客廳等功能空間連接，既增大景觀面，又?jǐn)U大陽(yáng)臺(tái)的活動(dòng)景觀空間；功能陽(yáng)臺(tái)一般與廚房相連，方便居家功能的需要；各種戶型的主臥都可以考慮設(shè)置不計(jì)容積率的法式小陽(yáng)臺(tái)（進(jìn)深小于0.6米），增加步出空間。三房以上戶型設(shè)置雙陽(yáng)臺(tái)，保證生活陽(yáng)臺(tái)與觀景陽(yáng)臺(tái)區(qū)分；大平層設(shè)置三陽(yáng)臺(tái)。 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339入戶花園：入戶花園可構(gòu)成立體綠化空間、增加采光面；優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)：可構(gòu)成立體綠化空間、增加采光面，引入室外空間，提高舒適度；劣：但使建筑進(jìn)深增加，從而影響排布；宜昌市場(chǎng)上入戶花園設(shè)計(jì)還未被客戶廣泛利用；設(shè)置戶型分析：采用入戶花園結(jié)構(gòu)，拉長(zhǎng)戶型景觀面，但是不宜設(shè)置過(guò)大；贈(zèng)送方式分析：按新規(guī)“異形入戶花園”計(jì)一半面積，“矩形型入戶花園”面積大于6平方米或進(jìn)深大于2.5米，計(jì)算全部建筑面積。戶戶帶入戶花園。 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339陽(yáng)光房：浴室拐角設(shè)置270度觀景陽(yáng)光空間，充分享受日光和室外景觀> 陽(yáng)光房俗稱(chēng)“玻璃房”，多用于別墅或者頂層物業(yè)，可與臥室、浴室或者其他功能空間相連，增加功能的多樣化，豐富生活趣味和提高舒適性；> 增加觀景面和采光，形成項(xiàng)目戶型亮點(diǎn)；> 地面墊高，或屋頂壓低，使陽(yáng)光房層高<2.2米，從而不計(jì)面積?？勺鳛楸卷?xiàng)目戶型亮點(diǎn)之一 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339露臺(tái)：露臺(tái)增加觀景平臺(tái)和活動(dòng)空間；打造樓王單位露臺(tái)露臺(tái)可采用“奇偶錯(cuò)”形式 大平面的露臺(tái)較易實(shí)現(xiàn)

優(yōu)：露臺(tái)采用有利于增加情趣和觀景，擴(kuò)大生活空間；劣：露臺(tái)設(shè)計(jì)，增加建筑容積率，且影響建筑外立面，不建議大量采用；進(jìn)深大于2.5米或面積大于12平方米“露臺(tái)”計(jì)算全部建筑面積。實(shí)現(xiàn)戶戶全露臺(tái)設(shè)計(jì) 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339舒適主臥：設(shè)置步入式及獨(dú)立衣帽間，作為舒適房型的必備空間優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)：具備步入式衣柜是居住品質(zhì)提升的重要標(biāo)志之一；劣：占用部分室內(nèi)空間。舒適四房為節(jié)省面積，體現(xiàn)主臥的舒適，可才用步入式設(shè)計(jì)，大三房及大四房以上可采用獨(dú)立衣帽間，體現(xiàn)珍貴及豪華 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339戶型建議小結(jié)：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研獲取客戶偏好，結(jié)合創(chuàng)新戶型可實(shí)現(xiàn)性，我們建立項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)價(jià)值體系，增強(qiáng)項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力別墅化居住體驗(yàn)舒適度好，營(yíng)造大尺度多功能的豪宅居住環(huán)境ü戶戶有南面；ü戶戶觀景；ü大面寬客廳和主臥；ü雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)；ü露臺(tái)；ü臥室景觀面設(shè)置飄窗；ü內(nèi)庭院；ü主臥設(shè)置步入衣帽間；ü客廳挑高設(shè)計(jì)；l三陽(yáng)臺(tái)；（四房、四房以上）l雙套房；（四房、四房以上） 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339寫(xiě)作思路總體原則確定整體規(guī)劃建議整體定位回顧建筑立面建議戶型建議物業(yè)發(fā)展建議戶型設(shè)置建議園林景觀建議啟動(dòng)區(qū)策略配套設(shè)施建議物業(yè)管理建議 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》，QQ：1501688339精裝修－－劣勢(shì)分析精裝修劣勢(shì)分析：導(dǎo)致目前虎門(mén)市場(chǎng)精裝修項(xiàng)目較少的原因，一是客戶對(duì)精裝修的顧慮，二是開(kāi)發(fā)商的精準(zhǔn)修的考慮客戶對(duì)精裝修的顧慮客戶的顧慮：>如何保證精裝房的質(zhì)量和品質(zhì)，裝修條款中有關(guān)材料及其標(biāo)準(zhǔn)的描述不清引發(fā)裝修質(zhì)量問(wèn)題；>批量化的精裝修房不容易滿足消費(fèi)者的個(gè)性化需求，而設(shè)計(jì)方案單一，使個(gè)性化進(jìn)一步被抹殺；

開(kāi)發(fā)商對(duì)精裝修的顧慮開(kāi)發(fā)商考慮：精裝修房利潤(rùn)小，成本高，若銷(xiāo)路不暢，精裝修將增加開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本；個(gè)性化裝修操作困難：統(tǒng)一裝修不能滿足個(gè)性化要求，對(duì)于菜單式裝修，業(yè)主總會(huì)按照自己的意圖修改增減項(xiàng)目，導(dǎo)致工程失控現(xiàn)象出現(xiàn)；真正的成品房應(yīng)設(shè)計(jì)、建造、裝修一體化，但設(shè)計(jì)、建造、裝修脫節(jié)的現(xiàn)象，即使住宅實(shí)現(xiàn)了精裝修，仍可能因戶型的缺陷引起業(yè)主不滿，無(wú)形中增大了開(kāi)發(fā)商的成本和難度。>后期維護(hù)成本較高，且法律約束