房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)7月房企銷售融資點評：銷售承壓融資漸好一切過往已成序章

行業(yè)深度報告目錄銷篇 17月房售環(huán)降 1企榜上升其梯房銷門檻降 27月售比增房企占數(shù) 3強企月增貨值比環(huán)均幅降，梯分明顯 5房場度處，二房幅于房 7融8權(quán)資：7房股獲額資，A融進展中 8券資：7房券融規(guī)明增，本有降低 9概：行模上升39.7%，本幅落 9公債發(fā)規(guī)環(huán)比升利下降 10中票：行環(huán)比顯加利略上升 短融券發(fā)模環(huán)明上，率持穩(wěn)定 12定工：行環(huán)比暖 13資支證：規(guī)模比升利下行 14海債：7未行 15托資融規(guī)比增長 16流企用級分房評下調(diào) 16投建：7百企銷承融改，續(xù)看優(yōu)房企 17風險析 18行業(yè)深度報告圖表目錄圖表1：百房企7售額同增速 1圖表2：百房企7月銷面及比速 1圖表3：各隊企銷售額同比 1圖表4：各隊企銷售額同比 1圖表5：梯房全徑銷金累入門檻 2圖表6：梯房權(quán)銷售額計榜檻 2圖表7：各隊企權(quán)益售額占率 2圖表8：Top100房操金額權(quán)金比例 2圖表9：月銷規(guī)過100億房數(shù)量 3圖表10：月銷規(guī)超200億房企 3圖表11：2023年7月流房銷表現(xiàn) 4圖表12：拿貨百房企計增值同變化 5圖表13：拿貨百房企月增值同比變化 5圖表14：分隊地強房累新貨及比變化 5圖表15：分隊地強房單新貨及比變化 5圖表16：7新土值TOP106圖表17：1-7月增土價值房企 6圖表18：一房度交面同（管口） 7圖表19：二房度交面同（管口） 7圖表20：房產(chǎn)業(yè)股數(shù) 8圖表21：房產(chǎn)業(yè)再融規(guī)模 8圖表22：2023年7月AH股地行股融情況 8圖表23：債融產(chǎn)行結(jié)構(gòu) 9圖表24：債融產(chǎn)行利率 9圖表25：境債融品發(fā)規(guī)（元） 9圖表26：境債融品發(fā)品結(jié)構(gòu) 9圖表27：公債行及發(fā)規(guī)模 10圖表28：公債行及發(fā)利率 10圖表29：上房公發(fā)行量發(fā)規(guī)模 10圖表30：非市企債發(fā)數(shù)及行模 10圖表31：中發(fā)數(shù)發(fā)行模 圖表32：中發(fā)期發(fā)行率 圖表33：上房中行數(shù)及行模 圖表34：非市企發(fā)行量發(fā)規(guī)模 圖表35：短發(fā)數(shù)發(fā)行模 12圖表36：短發(fā)期發(fā)行率 12圖表37：上房短行數(shù)及行模 12圖表38：非市企發(fā)行量發(fā)規(guī)模 12圖表39：定工發(fā)量及行模 13圖表40：定工發(fā)限及行率 13圖表41：上房定具發(fā)數(shù)及行模 13圖表42：非市企工具行量發(fā)規(guī)模 13圖表43：資支證行數(shù)及行模 14圖表44：資支證行期及行率 14圖表45：上房資持證發(fā)數(shù)及行模 14圖表46：非市企支持券行量發(fā)規(guī)模 14圖表47：海債行及發(fā)規(guī)模 15圖表48：海債行及發(fā)利率 15圖表49：房產(chǎn)托規(guī)模 16圖表50：房產(chǎn)托運用式構(gòu) 16圖表51：7份要產(chǎn)公評變情況 16圖表52：主房產(chǎn)估值況至8月7收盤） 17銷售篇7月新房銷售同環(huán)比雙降7月百強房企單月銷售額同比下降37.2%，環(huán)比下降36.6%。2023年7月百強房企全口徑銷售金額為3810.437.2%36.6%225336.8%，環(huán)比下降30.4%。20231-738373.05.9%1-65.421572.017.0%3.1pct。圖表1：百強房企7月銷售額及同比增速 圖表2：百強房企7月單月銷售面積及同比增速資料來：CRIC，計局中信投 資料來：CRIC，計局中信投各梯隊房企銷售金額同比降幅明顯，環(huán)比亦重回下行區(qū)間。7月Top1-3，Top4-10，Top11-20，Top21-50，Top51-100各梯隊全口徑銷售額同比增速分別為-37.8%、-32.6%、-32.4%、-44.2%、-37.0%。上述各梯隊7月全口徑銷售金額同比增幅較上月同比增速的變動分別為-16.3pct、2.4pct、2.1pct、-21.5pct、-15.3pct，Top4-10和Top11-20梯隊銷售表現(xiàn)回暖，其余各梯隊銷售表現(xiàn)降溫較為明顯。環(huán)比來看，各梯隊銷售金額均環(huán)比下降。圖表3：各梯隊房企累計銷售金額及同比 圖表4：各梯隊房企月度銷售金額及同比資料來：CRIC，信建投 資料來：CRIC，信建投房企入榜門檻上升，其余梯隊房企銷售門檻下降Top100房企入榜門檻上升，其余梯隊房企銷售門檻下降。2023年7月Top3、Top10、Top20、Top50、Top10019251028億元、446億元、196億元、80億元，同比增速分別為-20.9%、-1.2%、-11.8%、-23.8%、+6.4%，其中Top100房企銷售門檻上升；從權(quán)益口徑累計銷售金額1459億元、637億元、302億元、132億元、59億元，同比增速分別為-9.2%、-5.8%、-14.6%、-20.0%、+3.5%，Top100房企門檻上升，其余梯隊門檻下降。圖表5：各梯隊房企全口徑銷售金額累計入榜門檻 圖表6：各梯隊房企權(quán)益銷售金額累計入榜門檻資料來：CRIC，信建投 資料來：CRIC，信建投2023年1-6月各梯隊銷售金額市占率下降，百強房企間合作略有下降。2023年1-6月Top100房企權(quán)益銷售金額市占率為38.6%，較1-5月下降1.8pct。各梯隊權(quán)益銷售金額集中度均下降，其中Top3、Top10、Top20、Top507.3%、17.2%、23.9%、32.7%1-50.6pct、1.1pct、1.6pct、1.7pct操盤能力與房企間合作比例來看，237月百強房企操盤金額/91.2%3.6pct，操盤能力上升；權(quán)益銷售金額/71.0%0.6pct，房企間合作略有下降。圖表7：各梯隊房企累計權(quán)益銷售金額市占率 圖表8：Top100房企操盤金額、權(quán)益金額比例資料來：CRIC，信建投 資料來：CRIC，信建投7月銷售同比負增長的房企仍占多數(shù)7月，主流房企中僅1家實現(xiàn)單月銷售環(huán)比正增長，2家實現(xiàn)單月銷售額同比正增長。從單月銷售金額來看，73123200310家房企5200312227億元、2022、3位。圖表9：月度銷售規(guī)模超過100億的房企數(shù)量 圖表10：月度銷售規(guī)模超200億的房企資料來：CRIC，信建投 資料來：CRIC，信建投我們重點關(guān)注的主流上市房企在7月的銷售金額單月同比下降占多數(shù)。從7月的單月銷售金額口徑看，僅越秀地產(chǎn)、中國恒大實現(xiàn)了單月同比正增長，同比增長分別為30.6%、7.8%，數(shù)量較上個月增加1家。從環(huán)比邊際變化的角度來看，主流房企中僅金科股份1家實現(xiàn)環(huán)比正增長，較6月的15家大幅減少。排名方面，主流房企中中國恒大、華發(fā)股份、建發(fā)房產(chǎn)、中國金茂的克而瑞榜單排名提升幅度較大，較上17位、5位、5位、3位。此外，保利發(fā)展、招商蛇口、華潤置地、越秀地產(chǎn)2位，中海地產(chǎn)、龍湖集團1位。圖表11：2023年7月主流房企銷售表現(xiàn)銷售金額（億元）銷售榜單排名（較2022年）保利發(fā)展312銷售金額（億元）銷售榜單排名（較2022年）保利發(fā)展312-5.5%-23.9%12招商蛇口202-15.8%-31.3%52中海地產(chǎn)140-28.1%-56.4%31華潤置地172-38.6%-35.6%42萬科地產(chǎn)227-39.9%-37.0%20碧桂園140-63.6%-33.3%6-5綠城中國96-51.8%-37.8%7-2濱江集團102-9.5%-17.7%110龍湖集團121-33.6%-25.6%91建發(fā)房產(chǎn)103-7.3%-41.6%85金地集團105-43.1%-21.8%10-1中國金茂64-39.3%-51.5%123越秀地產(chǎn)9430.6%-27.7%152中國恒大327.8%-25.2%1917華發(fā)股份77-12.1%-35.7%135旭輝集團47-70.8%-13.8%18-4融創(chuàng)中國52-52.0%-26.3%16-8新城控股61-45.8%-7.8%21-5遠洋集團30-66.4%-57.0%25-5首開股份36-61.3%-28.0%33-3大悅城控股18-55.5%-54.9%47-9美的置業(yè)41-45.0%-19.0%20-1合景泰富11-68.3%-33.5%50-8綠地控股66-16.8%-54.4%14-2世茂集團31-54.6%-26.5%31-9中南置地25-48.3%-48.6%29-4陽光城19-65.6%-8.5%46-11龍光集團20-47.5%-0.5%49-21寶龍地產(chǎn)20-36.8%-21.9%53-6中駿集團23-54.1%-30.3%37-11金科集團9-81.9%80.8%62-39

單月同比 單月環(huán)比 CRIC1-7月

銷售排名變化資料來源：公司公告，CRIC，中信建投注：標紅部分為本月銷售額排名未下降的房企百強房企單月新增土地貨值同比、環(huán)比均大幅下降，各梯隊分化明顯7月百強房企新增土地貨值金額同比、環(huán)比均大幅下降，各梯隊拿地力度分化明顯。7月百強房企新增土地貨值共2455億元，同比下降51.3%，環(huán)比下降31.4%。具體而言，7月Top1-3、Top4-10、Top11-20、Top21-50、Top51-100梯隊房企的單月新增土地貨值同比增速分別為：+4.9%、-61.0%、-41.0%、-61.1%、-58.2%Top1-3梯隊房企同比有小幅增長外，其余各梯隊房企均呈現(xiàn)大幅下跌。202376月的變動分別為：-17.5pct、-52.8pct、-62.5pct、-23.4pct、-0.4pct，各梯隊之間的分化仍然顯著。從各房企新增土地貨值情況來看，7244.1億元、237.2億元。圖表12：拿地貨值百強房企累計新增貨值及同比變化 圖表13：拿地貨值百強房企單月新增貨值及同環(huán)比變化資料來：克瑞，信建投 資料來：克瑞，信建投圖表14：分梯隊拿地百強房企累計新增貨值及同比變化 圖表15：分梯隊拿地百強房企單月新增貨值及同比變化資料來：克瑞，信建投 資料來：克瑞，信建投全國土地市場成交規(guī)模進一步走低，冷熱分化明顯。7月份土地供應(yīng)量5826萬平方米，同比下降39%；300156016%5%化明顯，76.1%，環(huán)比上月小幅下調(diào)，僅上海溢價率相對穩(wěn)定，杭州、南京、成都等城市土拍熱度均明顯降溫；流拍率達26.5%，創(chuàng)2022年以來新高。分房企來看，百強房企投資熱情較上月有所回落，Top2149.2115.6億元。圖表16：7月新增土地價值TOP10房企 圖表17：1-7月新增土地價值TOP10房企資料來源：克而瑞，中信建投注：聯(lián)合體拿地同時計入各自拿地金額；

資料來源：克而瑞，中信建投新房市場熱度仍處低位，二手房跌幅小于新房新房市場熱度減退，7月一、二、三線城市成交同環(huán)比均有下降。52個重點城市數(shù)據(jù)，71137.931.9%34.0%。其中一線（4城）268.5萬方，環(huán)比下降15.8%16.9%；二線（12城）532.832.3%35.9%；三四線（36城）336.640.5%40.8%。7月二手房成交同比、環(huán)比小幅下跌，市場熱度低于新房。根據(jù)我們統(tǒng)計，7月全國17個城市二手房共成交628.8萬方，環(huán)比下降3.2%，同比下降6.4%。圖表18：一手房月度成交面積同比（房管局口徑） 圖表19：二手房月度成交面積同比（房管局口徑）資料來：wind，中信投 資料來：wind，中信投融資篇股權(quán)融資：7月房企港股獲小額融資，A股融資進展中7月份房企港股獲小額融資，A股多家公司披露融資意向或進展。20237AH兩市股權(quán)融資平穩(wěn)推進，0.27億元。其中港股方面，775.642港元/524.1萬股，0.290.27億元；A股方面多家公司公披露股權(quán)融資意向或進度：（1）71日，10.234.4億元。（2）714日，招商蛇口發(fā)布新增股份6.0億股已登記上市。（3）7211.7億股，預(yù)計7億元。（4）7221.64億元。圖表20：房地產(chǎn)企業(yè)增發(fā)股數(shù) 圖表21：房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)再融資規(guī)模

資料來：wind，中信投 資料來：wind，中信投圖表22：2023年7月AH股地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)融資情況證券代碼證券名稱事件大類發(fā)行股份數(shù)(億股）募資額(億HKD)0778.HK置富產(chǎn)業(yè)信托增發(fā)0.050.29資料來源：wind、中信建投證券債券融資：7月房企債券融資規(guī)模明顯增加，成本有所降低39.7%，成本小幅回落從發(fā)行總額來看，20237604.6216.7%59.9%。其258.4億元、106.0億元、160.0億元、億元、73.3億元；7月份房企未發(fā)行海外債。從發(fā)債利率來看，20237月境內(nèi)公司債、短融、中票、定向工具、資產(chǎn)支持證券的發(fā)行利率分別為3.48%、2.47%、3.79%、3.37%、3.98%。公司債和資產(chǎn)支持證券的發(fā)行利率有所上升，短融、中票的發(fā)行利率3.44%33BP56BP，資產(chǎn)支持證券64BP。圖表23：債券融資產(chǎn)品發(fā)行結(jié)構(gòu) 圖表24：債券融資產(chǎn)品發(fā)行利率18001600

境內(nèi)發(fā)行金額 海外發(fā)行金額 境內(nèi)占比 海外占比

120%

14%

公司債 短融 中票定向工具 資產(chǎn)支持證券 海外債1400

100%

12%1200

80%

10%1000800600400200

60% 8%6%40%4%20%2%0 0%2021年3月2021年7月2021年11月2022年3月2022年7月2022年11月2023年3月2023年7月

0%22/03 22/05 22/07 22/09 22/11 23/01 23/03 23/05 23/07資料來：Wind，中信投 資料來：Wind，中信投圖表25：境內(nèi)債券融資產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模（億元） 圖表26：境內(nèi)債券融資產(chǎn)品發(fā)行品種結(jié)構(gòu)900800

公司債融中票

定向工具

資產(chǎn)支持證券

100%90%

公司債融票定向工具資產(chǎn)支持證券700600500400

80%70%60%50%40%3002001000

21/04

21/07

21/10

22/01

22/04

22/07

22/10

23/01

23/04

23/07

30%20%10%0%

21/04

21/07

21/10

22/01

22/04

22/07

22/10

23/01

23/04

23/07資料來信建投 資料來信建投公司債：發(fā)行規(guī)模同環(huán)比上升，利率下降2023722258.435.3%39.6%。250.452.3%7.970.2%74.543.48%56BP。圖表27：公司債發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模 圖表28：公司債發(fā)行期限及發(fā)行利率發(fā)行金額（億元） 發(fā)行數(shù)量（只）400

平均利率（%） 平均期限（年）7% 6350 30 6% 53002525020200151501010050 50 022/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/06資料來源：Wind，中信建投圖表29：上市房企公司債發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模

5%44%33%22%1% 10% 022/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/06資料來源：Wind，中信建投圖表30：非上市房企公司債發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模上市公司發(fā)行金額（億元） 上市公司發(fā)行數(shù)量（只）300 2525020

1510 5 50 0 022/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/06

資料來信建投 資料來信建投中期票據(jù)：發(fā)行規(guī)模環(huán)比明顯增加，利率略有上升202371216031.1%63.4%。其中，145.0130.2%1557.0%3.93.79%17BP。圖表31：中票發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模 圖表32：中票發(fā)行期限及發(fā)行利率發(fā)行金額（億元） 發(fā)行數(shù)量（只）300 30

250

25

200

20

150

15

100

10

50 5

021/10

21/12

22/02

22/04

22/06

22/08

22/10

22/12

23/02

23/04

023/06

資料來：Wind，中信投 資料來：Wind，中信投圖表33：上市房企中票發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模 圖表34：非上市房企中票發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模

非上市公司發(fā)行數(shù)量（只） 非上市公司發(fā)行金額（億元）18 200161412108642

18016014012010080604020

0 021/03 21/06 21/09 21/12 22/03 22/06 22/09 22/12 23/03 23/06資料來：Wind，中信投 資料來：Wind，中信投行業(yè)深度報告短期融資券：發(fā)行規(guī)模環(huán)比明顯上升，利率保持穩(wěn)定202371610649.5%116.3%。其中，93.648.3%12.458.8%。70.52.47%4BP。圖表35：短融發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模 圖表36：短融發(fā)行期限及發(fā)行利率發(fā)行金額（億元） 發(fā)行數(shù)量（只）180 160

平均利率（%） 平均期限（年）5% 0.84% 0.70

161412108642021/06 21/09 21/12 22/03 22/06 22/09 22/12 23/03 23/06

4%3%3%2%2%1%1%0%21/1222/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/06

0.60.50.40.30.20.10.0資料來：Wind，中信投 資料來：Wind，中信投圖表37：上市房企短融發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模 圖表38：非上市房企短融發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模

資料來：Wind，中信投 資料來：Wind，中信投行業(yè)深度報告定向工具：發(fā)行規(guī)模環(huán)比回暖2023年7月，房企共發(fā)行2支定性工具，募資規(guī)模為7.0億元，同比下降65.0%，前一月未有定向工具發(fā)5.02.0億元。74年，加權(quán)平均發(fā)行利率為3.37%，相比5月基本持平。圖表39：定向工具發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模 圖表40：定向工具發(fā)行期限及發(fā)行利率

資料來：Wind，中信投 資料來：Wind，中信投圖表41：上市房企定向工具發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模 圖表42：非上市房企定向工具發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模

資料來：Wind，中信投 資料來：Wind，中信投行業(yè)深度報告資產(chǎn)支持證券：發(fā)行規(guī)模環(huán)比上升，利率下行20237873.3239.9%58.4%。其中，上市房企發(fā)行4支資產(chǎn)支持證券，發(fā)行規(guī)模為51.0億元，非上市房企發(fā)行4支資產(chǎn)支持證券，發(fā)行規(guī)模為22.3億元。7月，資產(chǎn)支持證券平均發(fā)行期限約16.5年，加權(quán)平均發(fā)行利率為3.98%環(huán)比下降64個BP。圖表43：資產(chǎn)支持證券發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模 圖表44：資產(chǎn)支持證券發(fā)行期限及發(fā)行利率

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資料來：Wind，中信投 資料來：Wind，中信投圖表45：上市房企資產(chǎn)支持證券發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模 圖表46：非上市房企資產(chǎn)支持證券發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模

資料來：Wind，中信投 資料來：Wind，中信投海外債：7月無發(fā)行2023年7月，房企未發(fā)行海外債。圖表47：海外債發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模 圖表48：海外債發(fā)行期限及發(fā)行利率發(fā)行金額（億美元） 發(fā)行數(shù)量（只）

平均利率（%） 平均期限（年）80 30 14.0% 6.0702560205040 3010205100 0

12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%

5.04.03.02.01.00.02021年2月 2021年9月 2022年4月 2022年11月 2023年6月

2021年2月 2021年9月 2022年4月 2022年11月 2023年6月資料來：Wind，中信投 資料來：Wind，中信投信托融資：融資規(guī)模環(huán)比增長7月共發(fā)行22支融資類房地產(chǎn)信托，發(fā)行規(guī)模23.9億元，同比下降67.8%，環(huán)比增長41.7%。圖表49：房地產(chǎn)信托成立規(guī)模 圖表50：房地產(chǎn)信托資金運用方式結(jié)構(gòu)

資料來：Wind，中信投 資料來：Wind，中信投主流房企信用評級：部分房企評級下調(diào)據(jù)我們統(tǒng)計，2023年7月共有12家主流房企信用評級或展望被調(diào)整14次。圖表51：7月份主要房地產(chǎn)公司評級變動情況日期評級機構(gòu)主體原評級調(diào)整后評級原展望調(diào)整后展望2023-07-06惠譽中國海外發(fā)展A-穩(wěn)定2023-07-06穆迪萬達商業(yè)Ba2B1評級觀察負面2023-07-10標普香港置地A穩(wěn)定2023-07-10穆迪太古地產(chǎn)A2穩(wěn)定2023-07-12惠譽建業(yè)地產(chǎn)RD撤銷評級2023-07-14惠譽萬達商業(yè)BB-B負面負面2023-07-14惠譽萬達香港B+B-負面負面2023-07-18標普萬達商業(yè)BBB+負面負面2023-07-18標普萬達香港BB-B負面負面2023-07-20標普萬達商業(yè)B+CCC負面負面2023-07-20標普萬達香港BCCC-負面負面2023-07-21惠譽萬達商業(yè)BC負面移出負面評級觀察名單2023-07-21惠譽萬達香港B-C負面移出負面評級觀察名單2023-07-25惠譽萬科企業(yè)BBB+穩(wěn)定2023-07-27惠譽越秀地產(chǎn)BBB-穩(wěn)定2023-07-27標普長江實業(yè)集團A穩(wěn)定2023-07-27惠譽臨港集團A-穩(wěn)定2023-07-28穆迪遠洋集團Caa1Caa2負面負面2023-07-31穆迪綠地控股Caa2Ca負面負面2023-07-18標普萬達商業(yè)BBB+負面負面2023-07-18標普萬達香港BB-B負面負面資料來源：Wind，久期財經(jīng)，中信建投投資建議：7月百強房企銷售承壓融資改善，持續(xù)看好優(yōu)質(zhì)房企我們重申此前觀點，724政治局會議以后，伴隨政策進一步落地落實，銷售環(huán)境和融資環(huán)境均出現(xiàn)了積極變化，7